MELAND KOMMUNE SAKSPAPIR

Transkript

1 MELAND KOMMUNE SAKSPAPIR Styre, komite, utval Møtedato Sbh. Saknr Utval for drift og utvikling KRU 128/10 Avgjerd av: Kommunestyret Saksbeh.: Kjell Rutledal Ansv. ANB Arkiv: N-504 Arkivsaknr 08/1456 REGULERINGSPLAN LØYPETONA - UTBYGGINGSAVTALER. Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar Tittel 3 I JM Byggholt AS - Bergen REGULERINGSPLAN - LØYPETONA, FREKHAUG 1 I JM Byggholt AS VS: REGULERINGSPLAN LØYPETONA - UTBYGGINGSAVTALER. 2 U Avisa Nordhordland UTBYGGINGSAVTALE - KUNNGJERING. 4 I JM Byggholt AS VS: FRAMLEGG TIL UTBYGGINGSAVTALE FOR LØYPETONA. 6 U JM Byggholt AS VEDKJEM FRAMLEGG TIL UTBYGGINGSAVTALE FOR LØYPETONA 7 U JM Byggholt AS FRAMLEGG TIL UTBYGGINGSAVTALE FOR LØYPETONA 9 I JM Byggholt AS VS: FRAMLEGG TIL UTBYGGINGSAVTALE FOR LØYPETONA. 8 U JM Byggholt AS UTBYGGINGSAVTALE FOR LØYPETONA 10 I REGULERINGSPLAN LØYPETONA - FRAMLEGG TIL UTBYGGINGSAVTALE. Vedlegg

2 Saksutgreiing: Igangsetting av arbeid med utbyggingsavtale vart kunngjort Kommunestyret i Meland kommune godkjente i møte reguleringsplanen for Løypetona, gnr 23 bnr 509 m.fl., planid Reguleringsføresegnene pkt krev at det vert inngått utbyggingsavtale mellom Meland kommune og utbyggjar før rammesøknad kan godkjennast. Utbyggingsavtalen skal sikre at utbygginga av området i privat regi vert gjennomført i medhald av kommunen sine intensjonar i utbyggingspolitikken, og skal sikre ei heilskapeleg utvikling av bustad- og næringsområde med tilhøyrande infrastruktur. Utbyggingsavtalen skal sikre gjennomføring av reguleringsplanen og utbygging og drifting av kommunaltekniske anlegg og trafikksikring av Mjåtveitvegen. Utbyggingsavtalen og vilkåra her presiserer og spesifiserer rekkefølgjekrava i reguleringsføresegnene pkt Ved eventuell motstrid mellom utbyggingsavtalen og reguleringsplanen er det reguleringsplanen sine reglar som er styrande. Det no ligg føre framlegg til utbyggingsavtale datert I avtalen er det definert ein utbyggingstakt på inntil 60 bueiningar fram til og inntil 30 bueiningar pr. år i tida frå og med år 2014 til og med år Utbyggingsavtaler skal handsamast etter kapittel 17 i plan- og bygningslova. Før kommunestyret gjer vedtak om utbyggingsavtale, skal den leggjast ut på offentleg ettersyn med 30 dagars frist for merknader. Vurdering: Administrasjonen har vore i forhandlingar med JM Byggholt AS som er utbyggar av Løypetona. Framlegg til avtale har teke utgangspunkt i reguleringsføresegnene og reguleringsplankartet og andre føringar som vart slått fast i samband med reguleringsarbeidet. Generelt grunnlag for utbyggingsavtaler I kommunestyresak 053/06 den vart det vedteke at det skulle lagast utbyggingsavtalar for alle utbyggingsområde som vert regulert i kommunen. Utbyggingsavtalane skal utarbeidast i tråd med plan- og bygningslova kap. 17 og kan innehalde alle dei elementa som lova gjev høve til, medrekna å regulere talet på bustadar i eit område, jfr pbl I kommuneplanen sin langsiktige del pkt står det mellom anna: Bustadplanlegginga skal ha eit heilskapleg perspektiv og liggja til grunn for disponeringa av bustadareal. Kommunestyret har på denne bakgrunnen knytt utbyggingstakt for det siste store byggefeltet (Mjåtveitmarka) opp mot eit framtidig bustadbyggjeprogram (kommunedelplan for bustadbygging). Det tyder at etter ein første oppstartsfase skal vidare utbyggingstakt fastsetjast i medhald av bustadbyggingsprogrammet. Bustadbyggingsprogrammet er ikkje utarbeidd, og kommunen manglar gode analyser og vedtak på kor stor utbygginga bør og kan vera i kommunen, og tal på kor mange bueiningar som per år kan byggjast i dei ulike skulekrinsane og i dei ulike byggjefelta. I mellomtida har arbeidet med rullering av kommuneplanen starta, og bustadbyggingstakten vil fastleggjast i

3 denne, saman med elementa i eit bustadbyggeprogram. Administrasjonen legg opp til at kommuneplanen er godkjent i Utbygging innafor reguleringsplanen krev store grunnlagsinvesteringar. Utbyggjar vil derfor ha trong for tryggje juridiske rammer som sikrar det økonomiske fundamentet i utbygginga. Administrasjonen ser for så vidt at dette er samanfallande med prinsippet om at reguleringsplanar ikkje skal gjevast større omfang enn at dei kan gjennomførast innan rimelig tid (gml. pbl. 23), noko som har medført at ein i ny pbl har fått inn ein regel om at utbygging etter privat reguleringsplan krev nytt planvedtak dersom planen er over 5 år gamal. Ingen av dei to nemnde reguleringsplanane kjem inn under denne regelen då dei er handsama etter gamal plan- og bygningslov. Infrastruktur og byggherrestatus Framlegget til utbyggingsavtale byggjer også på tidlegare prinsippvedtak om infrastruktur, jfr kommunestyresak 081/06 i møte den I denne saka vart det slått fast eit prinsipp om at kommunen betaler for infrastruktur for tiltak i utbyggingsområde, der kommunen sjølv ikkje er utbyggjar, der tiltaka er meirverdiavgiftspliktige og kommunen får refundert meirverdiavgifta grunna kommunal infrastruktur (vatn og avlaup). Som eit vilkår for dette fakturerer kommunen eit anleggsbidrag til utbyggjar som er like stor som utbyggingskostnaden minus meirverdiavgifta. For dette arbeidet vil kommunen ta eit handsamingsgebyr. Utbyggingstakt Det er naturleg å samanlikne utbygging av Løypetona med utbygging av Mjåtveitmarka. Walde Utvikling AS, som er utbyggjar av Mjåtveitmarka, har i kommunestyrevedtak sak 066/09 den fått godkjent 90 einingar i startfasen, deretter skal ubyggingstakten fastsetjast i tråd med eit framtidig bustadbyggjeprogram/ kommunedelplan. Framlegget til utbyggingsavtale for Løypetona opnar for at det kan gjevast bruksløyve på inntil 60 bueiningar i startfasen, fram til , og inntil 30 bueiningar i året i tida 2013 til 2016, totalt 150 bueiningar. Dersom framlegget vert godkjent, går ein går vekk frå prinsippet om at den vidare utbyggingstakten skal avgjerast i bustadbyggjeprogram/ kommunedelplan. Administrasjonen har i forhandlingane vist forståing for at utbyggjar ønskjer avklaring på utbyggingstakten. Samstundes meiner administrasjonen at rammevilkåra må vere like for utbyggjarane. Dersom avtalen om utbygging av Løypetona vert godkjent meir eller mindre slik utbyggjar ønskjer, må det få verknad for utbygging av Mjåtveitmarka. Det særleg miljø- og tryggingsaspektet som talar for ei rask utbygging av eit område. Det er mange risikomoment og ulemper knytt til at deler av eit bustadområde er bygge- og anleggsplass i mange år. På den andre sida må skulekapasiteten vere på plass, og utbygginga må ikkje vere raskare enn at dei som skal bu der får innpass i lokalsamfunnet. Ei for rask takt slår tilbake både på utbyggjar og på kommunen. Administrasjonen tilrår at JM Byggholt AS får fastlagt ei utbyggingstakt som inneber 60 bueiningar fram til , og 30 bueiningar i Deretter skal utbyggingstakten vere i tråd med kommuneplanen sitt bustadbyggingsprogram. Vidare tilrår administrasjonen at utbyggingsavtalen med Walde Utvikling AS vert endra slik at det vert opna for 30 bueiningar

4 i 2013 også for dei. Dersom bustadbyggingsprogrammet vert godkjent tidlegare, og eventuelt skulle opne for endå raskare utbygging, kan avtalane endrast igjen. Endring av avtalen med Walde Utvikling AS må kunngjerast samstundes med avtalen med JM Byggholt AS. Løysinga er drøfta med Walde Utvikling AS. Rekkjefølgekrav Trafikksikring av Mjåtveitvegen er delt i to etappar. Etappe 1, frå planområdet og til etablert gangvegsystem (fortau) i Schriverhaugen, og etappe 2 med opparbeiding av fortau vidare frå Schriverhaugen til kryss med fylkesveg 564. Begge etappane er omfatta av rekkjefølgeføresegnene Utgangspunktet er at utbyggjar skal dekkje dei tiltaka som reguleringsplanen krev. Dette prinsippet må gjelde fullt ut for etappe 1 av trafikksikringa av Mjåtveitvegen. Etappe 1 knyter mjuke trafikkantar til vegsystemet som fører til gangbrua over hovudvegen, og etablerer såleis trygg skuleveg for barne- og ungdomsskuleelevane. Etappe 2 er bindeleddet mellom planområdet og busstoppet ved RV 564 for dei mjuke trafikkantane. Den smale brua på Mjåtveitvegen gjer at køyrevegen er innsnevra til eitt felt, som i seg sjølv er fartsdempande. Full sikring av fotgjengarar og syklistar krev at det blir bygd eigen gang- og sykkelveg ved sida av, evt. som eiga bru. Eit slikt prosjekt må utgreiast nærare og sjåast på i ein større samanheng, og administrasjonen vurderer dette til å vere ei kommunal oppgåve. Prosjektet må vurderast, kostnadsreknast og tidfestast i budsjettprosessen for økonomiplan investeringar. Løysinga medfører endringar i rekkefølgjekrava i reguleringsføresegnene, dette må i så fall kunngjerast /varslast saman med utbyggingsavtalen. ADMINISTRASJONEN - FRAMLEGG TIL VEDTAK: I medhald av plan- og bygningslova 17-4 legg Utval for drift og utvikling framlegg til utbyggingsavtale datert mellom Meland kommune og JM Byggholt AS ut til offentleg ettersyn. I medhald av plan- og bygningslova 17-4 legg Utval for drift og utvikling framlegg til endring i utbyggingsavtalen mellom Meland kommune og Walde Utvikling AS ut til offentleg ettersyn. Endringa gjeld tillegg av 30 bueiningar i Mjåtveitmarka i 2013, punkt 4.1 i avtalen. I medhald av plan- og bygningslova legg Utval for drift og utvikling framlegg til endring av reguleringsføresegnene for Løypetona ut til offentleg ettersyn. Endringa gjeld ny formuleringa av reguleringsføresegnene 1.1.2: Fortau frå Schriverhaugen til og med forbi gnr. 23 bnr. 182 ved Jonsokgrenda skal vere bygd ferdig før anleggsdrifta kan starta opp i felt B1, B2, B3, FS1 og i vestlege del av FS UTVAL FOR DRIFT OG UTVIKLING UDU-128/10 SAMRØYSTES VEDTAK:

5 I medhald av plan- og bygningslova 17-4 legg Utval for drift og utvikling framlegg til utbyggingsavtale datert mellom Meland kommune og JM Byggholt AS ut til offentleg ettersyn. I medhald av plan- og bygningslova 17-4 legg Utval for drift og utvikling framlegg til endring i utbyggingsavtalen mellom Meland kommune og Walde Utvikling AS ut til offentleg ettersyn. Endringa gjeld tillegg av 30 bueiningar i Mjåtveitmarka i 2013, punkt 4.1 i avtalen. I medhald av plan- og bygningslova legg Utval for drift og utvikling framlegg til endring av reguleringsføresegnene for Løypetona ut til offentleg ettersyn. Endringa gjeld ny formuleringa av reguleringsføresegnene 1.1.2: Fortau frå Schriverhaugen til og med forbi gnr. 23 bnr. 182 ved Jonsokgrenda skal vere bygd ferdig før anleggsdrifta kan starta opp i felt B1, B2, B3, FS1 og i vestlege del av FS2. Rett utskrift Dato: Kopi til: JM Byggholt AS Walde Utvikling AS

6 UTKAST DATERT s.1 av 5 UTBYGGINGSAVTALE til gjennomføring av Reguleringsplan for Løypetona, gnr 23 bnr 509 m.fl Planid: Det er i dag inngått følgjande utbyggingsavtale mellom Meland kommune og JM Byggholt AS (org.nr ) 1. Bakgrunn og føremål. Kommunestyret i Meland kommune vedtok reguleringsplan for Løypetona, gnr 23 bnr 509 m.fl., planid Reguleringsføresegnene pkt krev at det vert inngått utbyggingsavtale mellom Meland kommune og utbyggjar før rammesøknad kan godkjennast. Utbyggingsavtalen skal sikre at utbygginga av området i privat regi føregår i medhald av kommunen sine intensjonar i utbyggingspolitikken, og skal sikre ein heilskapeleg utvikling av bustad- og næringsområde med tilhøyrande infrastruktur. Utbyggingsavtalen skal sikre gjennomføring av reguleringsplanen og utbygging og drifting av kommunaltekniske anlegg. Utbyggingsavtalen og vilkåra her presiserer og spesifiserer rekkefølgjekrava i reguleringsføresegnene pkt og pkt Ved eventuell motstrid mellom utbyggingsavtalen og reguleringsplanen er det reguleringsplanen sine reglar som er styrande. Føremålet med denne avtalen er såleis m.a. å trafikksikre Mjåtveitvegen. Meland kommune vil stå som byggherre for arbeida og JM Byggholt AS vil utføre arbeida, samt betale avtalt anleggsbidrag. 2. Område som vert omfatta av utbyggingsavtalen. Innanfor reguleringsområdet slik vist på godkjent plan, utfører og kostar JM Byggholt AS sjølv alle tekniske tilretteleggingsarbeid (veg/vatn/avlaup/anlegg for overvatn/lys), samt gangvegar, turvegar, m.m. slik vist i plankartet og skildra i planføresegnene.

7 UTKAST DATERT s.2 av 5 a. Vegar Hovudveg inn i reguleringsområdet (V 1) opparbeider JM Byggholt AS til kommunal standard og etter kommunale retningslinjer. b. Vatn, avlaup og overvatn Anlegg for vassforsyning og avlaupsanlegget skal overtakast vederlagsfritt av Meland kommune som eit kommunalt anlegg. Dette gjeld alle leidningar fram til påkoplingspunkt for stikkleidningar fram til dei einskilde husgruppene, dvs til og med kummar, pumper og pumpekummar m.m. i hovudnettet. Dei delane som skal overtakast av kommunen framgår av vedlagte kart som er ein del av utbyggingsavtalen. Det skal byggjast tilstrekkeleg anlegg for handtering av overvatn innanfor det regulerte området. Ein skal ta omsyn til auka nedbør i høve endring av i klimaet. Meland kommune skal betale ut faktura til entreprenørane inkludert mva. etter kvart som anlegget vert bygd ut. Desse fakturane (som berre gjeld vatn og avlaupsanlegget) skal først attesterast av JM Byggholt AS. Meland kommune sender krav om anleggsbidrag til JM Byggholt AS på same sum som til ei kvar tid motteken faktura fråtrekt mva. Dette anleggsbidraget skal innbetalast til Meland kommune før faktura til entreprenørane vert utbetalt frå kommunen. Som godtgjering for denne tenesta skal kommunen ha eit handsamingsgebyr på kr ,-, som vert å innbetala til Meland kommune frå JM Byggholt AS, samstundes som mottak av 1. faktura. Det skal betalast tilknytningsavgift ved tilknytning til vassleidning. Det skal betalast tilknytningsavgift for tilknytning til avlaup. Den nærare reguleringa av utbygginga av VA-anlegget går fram av separat VA-avtale mellom JM Byggholt AS og Meland kommune c. Offentlige friområde. JM Byggholt AS opparbeider turveg ut til Vestraneset, der det óg vert opparbeidd opphalds/utsiktspunkt. Vidare opparbeider JM Byggholt AS tilkomst til badeplass ved Austraneset. Denne må tilpassast terreng (trapper m.m.). JM Byggholt AS utfører nødvendig tynning av skog i friområdet. Heimel til det offentlege friområdet skal overdragast vederlagsfritt til Meland kommune ved ferdigstilling av dei beskrivne arbeida. Meland kommune gjer sjølv avtaler om vidare skjøtsel og drift for eksempel med Bergen Omland Friluftsråd.

8 UTKAST DATERT s.3 av 5 d. Trafikksikring av Mjåtveitvegen. Trafikksikring av Mjåtveitvegen slik føresett i reguleringsføresegnene pkt 1.1.2, skal skje ved: - Opparbeiding av fortau fra planområdet og til etablert gangvegsystem (fortau) i Schriverhaugen (etappe 1) Meland kommune syter for forhandling om nødvendig grunnerverv (frivillig) med aktuelle grunneigarar. For dette arbeidet betaler JM Byggholt AS kr ,- til Meland kommune. Når naudsynt grunn og rettar for anlegg av fortau er erverva av byggherre, syter JM Byggholt AS for anlegg av fortau utført som entreprise-oppdrag. JM Byggholt tek alle kostnader i samband med grunnerverv, oppmålingsarbeid, naudsynte grenseendringer m.m. i høve anlegging av fortau i samsvar med reguleringsføresegnene pkt For oppmåling gjeld kommunale reglar og gebyr. Meland kommune skal betale ut faktura til entreprenørane inkludert mva. etter kvart som anlegget vert bygd ut. Desse fakturane (som berre gjeld trafikksikring av Mjåtveitvegen) skal først attesterast av JM Byggholt AS. Meland kommune sender krav om anleggsbidrag til JM Byggholt AS på same sum som til ei kvar tid motteken faktura fråtrekt mva. Dette anleggsbidraget skal innbetalast til Meland kommune før faktura til entreprenørane vert utbetalt frå kommunen Fortau og trafikksikringstiltaka skal overtakast vederlagsfritt av Meland kommune som eit kommunalt anlegg. 3. Utbetring av kryss mot riksveg. Rekkefølgjebestemmelsen pkt Krysset mellom riksveg 564 og Mjåtveitvegen inngår i plan frå Statens vegvesen. JM Byggholt AS stadfestar ved erklæring frå Statens vegvesen om vilkåra i rekkefølgjebestemmelsen pkt er oppfylt. 4. Tilhøvet til rekkefølgjebestemmelsene i reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen tek sikte på å oppfylle vedtatt rekkefølgjekrav i reguleringsplan for Løypetona. 5. Kommunen sine plikter etter avtalen. Meland kommune påtek seg å stå som byggherre for utføringav trafikksikringstiltak i Mjåtveitvegen og dei anlegga som kommunen skal overta, jf pkt Utbyggar sine plikter etter avtalen.

9 UTKAST DATERT s.4 av 5 JM Byggholt AS, som utbyggar for Løypetona, påtek seg å utføre samt betale anleggsbidrag for fortau i Mjåtveitvegen fra planområdet til eksisterende gangveg (Schriverhaugen) etappe Utbyggingstakt. Bustadutbygginga på Løypetona vil utgjere maksimalt 150 bueiningar, jf. reguleringsføresegnene pkt Fram til kan JM Byggholt AS byggje og få bruksløyve på inntil 60 bueiningar. Det godkjennast inntil 30 bueiningar i Deretter vil utbyggingstakten bli fastlagt i tråd med bustadbyggingstakten i kommuneplanen. 8. Huseigarlag/veglag. JM Byggholt AS vil syte for oppretting av huseierlag og/eller veglag etter som utbyggingen av området vert fullført. Laget skal vedlikehalde og drifte felles vegar, veglys, fellesareal, felles leikeområde m.m. innafor det regulerte området. 9. Tvistar. Ein kvar tvist mellom partane som følgje av denne utbyggingsavtalen skal søkjast løyst gjennom forhandlingar. Oppnår ein ikkje semje, vert tvisten avgjort ved dei ordinære domstolar. Ved ordinær rettergang skal søksmål reisast ved den lokale tingretten. 10. Vedtak av kompetent styringsorgan. Avtalen er ikkje bindande for Meland kommune før den er godkjend av kommunestyret. Sak om godkjenning vert lagt fram for kommunestyret etter at utbyggingsavtalen er underskriven av utbyggjar og avtalen har vore utlagt til offentleg ettersyn, jf. Pbl. 64c, 2. ledd. Meland/Bergen,./ 2010

10 UTKAST DATERT s.5 av Meland kommune JM Byggholt AS