VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR

Transkript

1 VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR Saksnummer Utval Vedtaksdato 067/17 Formannskapet Saksbehandlar: Johannessen, Ingrid Sak - journalpost: 16/ Første gangs handsaming av Detaljregulering for Nerheim næringsområde, Ølen Rådmannen sitt framlegg til vedtak Forslag til Detaljregulering for Nerheim næringsområde blir lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova Plankart er datert og føresegner Formannskapet Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedtatt. FS-067/17 Vedtak: Forslag til Detaljregulering for Nerheim næringsområde blir lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova Plankart er datert og føresegner Aktuelle lover, forskrifter, avtalar, reglement m.m.: Plan- og bygningslova og naturmangfaldlova. Saka gjeld: Første gangs handsaming av Detaljregulering for Nerheim næringsområde i Ølen. Saksopplysningar: Formål Planforslaget er utarbeidd av Asplan Viak på vegne av Vindafjord kommune. Formålet med planen er å få ein god og langsiktig utviklingsplan for næringsareal som ligg strategisk plassert i kommunen, og som skal vere grunnlaget for å kunne tilby byggemodne næringsareal i Ølen. Planområdet ligg på Nerheim, sør for Ølen sentrum, med tilkomst frå Sandeidvegen. Planområdet omfattar bandlagt areal i Kommunedelplan for ny E134, eigedomane gnr. 290, bnr. 1, 10, 43, 88, 101 og 142, samt tilkomstvegen frå Sandeidvegen via Heiabøvegen. Planprosess og medverknad

2 Varsel om oppstart av planarbeid og høyring av planprogram blei kunngjort Grunneigarar, naboar og offentlege instansar fekk tilsendt brev med frist for å komme med merknadar innan Det kom inn 14 uttalar, desse er oppsummert og kommentert i planskildringa, kap. 7. Formannskapet vedtok planprogrammet for reguleringsplanarbeidet i møte , sak 091/16. Plangrensa vart varsla utvida mellom anna for å sikre frisikt til Sandeidvegen, men også etter ønskje frå berørt innbyggar om å etablere to nye bustadar med garasje. Frist for merknader til utvida varsel vart sett til Under vegs i planprosessen har det vore fleire møte med Statens vegvesen, Ølen Grendeutval, Fikse Næringsutvikling og sentrumsforening i Ølen. Formannskapet er blitt orientert undervegs i planprosessen. Planstatus Regionalplan for areal og transport på Haugalandet legg felles og langsiktige rammer for areal- og transportutviklinga i regionen. Med utgangspunkt i målsettinga om å utvikle by- og tettstadsentra som er attraktive arenaer for næringsetablering og arbeidsplassvekst, er det utarbeida ein strategi for «rett verksemd på rett stad». Regionalplanen omhandlar nivåa i senterstruktur frå regionsenter til bygdesenter med tydelege føringar for lokalisering av ulike typar næringsverksemd. Med Nerheim sin nærleik til hovudvegnett, og området sin låge kollektivdekning, vil det vere fornuftig å legge til grunn verksemder innanfor C-kategoriar, dvs. med middels til låg arbeidsplass- og besøksintensitet. I nyleg vedtatt kommuneplan er planområdet sett av til næring. Nerheim grensar i hovudsak til LNF-område i kommuneplanen, men der delar av dette har omsynssone landbruk. I nord er deler av planområdet bandlagt som følgje av kommunedelplan for omlegging av E134. Innanfor bandlagt areal kan det ikkje gjerast tiltak som kan gjere planlegging og utbygging av E134 vanskelegare eller dyrare. Bandleggingsområde skal på eit seinare tidspunkt regulerast til tofeltsveg med tilhøyrande tilkomstvegar til og frå Ølen sentrum. Gjeldande reguleringsplan for Nerheim blei vedtatt i Areala er regulert til formåla industri, parkbelte i industriområde og til jord- og skogbruk. I nord ligg eit bustadområde med ti bueiningar innanfor gjeldande reguleringsplan. Høgspent i nord ligg med faresone i ei breidde på 42 meter. Gjeldande reguleringsplan er i liten grad bygd ut. Dagens situasjon Planområdet for Nerheim næringsområde omfattar ca. 350 daa. Planområdet ligg 1 km sør for Ølen sentrum og om lag 5 km aust for Ølensvåg. Nerheim ligg som eit platå i eit dalrom mellom to fjellparti, og er lite synleg frå fv 514, Sandeidvegen, og frå E134, Haukelivegen, og Ølen sentrum. Området er lokalisert nær hovudvegnettet og ligg om lag 6 km frå næraste industrihamn (Ølensvåg). Busetnad i nærleiken er avgrensa til eit mindre bustadområde i Løkjelsmyrvegen i nord og spreidde bustadar langs Heiabøvegen i aust. Ein fritidseigedom ligg innanfor planområdet. Delar av planområdet er nytta til beite og dyrka mark. Plantype Planen blir lagt fram som detaljregulering. Hovudgrep i planforslaget Nerheim næringsområde skal vere Vindafjord kommune si strategiske satsing retta mot næring og industri. Det tilseier høg grad av utnytting. Planområdet sin storleik underbygger behov for fleksibilitet i utnytting og formål for å bli eit robust og allsidig næringsområde med lang horisont. Undervegs i planprosessen har det vore viktig å sikre fleiksibiliteten i planen og samstundes sjå på tekniske løysingar tilpassa ei utbygging av infrastrukturen i tre byggetrinn. Storleiken på planforslaget tilseier ei gradvis utvikling og opparbeiding av infrastruktur og byggeklare tomter. Dette blir ivaretatt med rekkefølgekrav i føresegnene, og omtalt i planforslaget som trinn 1, trinn 2 og trinn3, sjå illustrasjon nedanfor som viser utbyggingstrinn i planforslaget.

3 Hovudgrep i planforslaget kan oppsummerast slik: - Tilkomst forbi Berge Sag med ringveg som mater næringstomter på begge sider. Mindre interne vegar kan etablerast. - Mot bustadane langs Heiabøvegen er det planlagt ein vegetasjonsbuffer. Denne bufferen vil kunne ta opp litt av den interne høgdeforskjellen og vil i tillegg ha nytteverdi som del av planlagt handtering av overvatn. - Einsidig fortau langs tilkomstvegen gir samanhengande og trafikksikker tilkomst for mjuke trafikantar. - Opparbeiding av kollektivhaldeplassar langs fv 514 med busslomme og busskur. - Utforming av kryss fv 514 x Heiabøvegen i samsvar med Statens vegvesen si handbok N100, samt dropeøy for å redusere konfliktpunkt i kryss. Grøntstruktur Storleiken og terrenginngrepa gjer det sentralt å få grep om dei store høgdespranga. Trinn 1 og 2 ligg i den lågaste delen av planområdet. Trinn 3 ligg ein del høgare. Langs lågbrekk og flat mark sentralt i planområdet blir det sett av areal til grøntstruktur for handtering av overvatn. Teknisk plan for opparbeiding vil definere omfang og type fordrøying og infiltrasjonsanlegg. Truleg vil det bli opparbeidd eit opent basseng med tersklar for oppsamling av overvatn og partiklar før vatnet renn vidare ned til Eideelva. Planforslaget opnar også for å bruke vegetasjon aktivt til å fordrøye og forsinke avrenning frå området. Sentral grøntstruktur er planlagt å vere offentleg og tilgjengeleg for allmenta, men er ikkje tenkt parkmessig opparbeidd. Utnytting Planforslaget opnar for ei variert næringsutvikling, frå 20 % til 100 % BRA utnytting. Med maksimal utnytting opnar dette for ei utbygging på om lag m² BRA, forutan dei bandlagte areala. Føresegnene definerer utbyggingsvolum ved hjelp av utnytting i %-BRA og høgder på bygg. Høgdene er definert som meter over planert terreng. Det er ikkje gitt føringar for etasjar, fordi dette kan virke avgrensande på nokre typar verksemder. Nedre grense for utnytting er sett til 20-% BRA med tanke på verksemder som har behov for mykje utelagring / deponi. Høgste grense for utnytting skal sikre moglegheit for etableringar med særs høg utnytting, til dømes kontor eller bygg med meir enn tre etasjar. Samla gir utnyttinga ei løysing for fleksibel bruk. Erfaringstal frå andre kommunar viser at næringsområder innanfor kategori-c sjeldan oppnår maksimal utnytting, men ligg rundt 50 %. For Vindafjord kommune kan ein rekne med å kunne oppnå rundt 40 %. Arealbruk Med Nerheim sin nærleik til hovudvegnett og området si låge kollektivdekning, vil det vere fornuftig å legge til grunn verksemder innanfor C-kategorien. Dette er verksemder med låg arbeidsplass- og besøksintensitet. Ein ønskjer eit næringsområde tilpassa eit breitt spekter av industri- og næringskategoriar. Kommuneplanen opnar også for sal av plasskrevande

4 varer (landbruksmaskinar, båtar, trelast ol.) på Nerheim. Dette omsynet er reflektert ved at alle utbyggingsfelt er sett av til næring (N) med føresegner som presiserer underkategoriane til industri/ lager/ kontor. For reine kontorverksemder, som gir høg utnytting og stor effekt på trafikken, er det sett ei maks. avgrensing på 5 % innanfor området. Kontorarbeidsplassar knytt til hovudformålet blir ikkje rekna som kontorformål. Utfordringa med ukjent horisont på ny E134 er athan legg beslag på dei mest attraktive og eksponerte areala. Planforslaget inneheld ingen endringar innanfor dei bandlagte areala, men er ei rein vidareføring av kommuneplanen sitt hovudformål næring, samt del av grøntstruktur (Storetjødna). Endringar i denne delen av planområdet må komme på eit seinare tidspunkt når reguleringsplanarbeidet for ny E134 startar. Terrenginngrep Tiltaket utgjer eit betydeleg terrenginngrep. Planområde sør for dei bandlagte areala utgjer rundt 178 daa og varierer i høgde frå kote +78 til kote For å få eit funksjonelt næringsområde vil det vere nødvendig å terrassere grunnen på ein slik måte at tomtene blir rasjonelle for den verksemda som skal etablerast. Mindre høgdeskilnader kan løysast innanfor delfelta. Dette skal dokumenterast i rammesøknad. Plankartet viser planlagde veghøgder som vil vere førande for planering av næringsareala. Uttak av massar for utvikling av næringsområdet vil ikkje være konsesjonspliktig etter minerallovgivninga, i følge konsulenten. Uttaket sitt formål vil vere å utvikle næringsareal, og vil skje raskast mogleg utan kontinuerlig kommersiell drift som masseuttak. Dette utelukkar likevel ikkje kommersiell drift i ein anleggsfase. Bergarten fylitt/glimmerskifer som er i området, vil vere lite eigna til formål som stiller krav til mekanisk styrke eller til motstandsdyktigheit mot dynamiske belastningar eller forvitring. Bergarten vil heller ikkje vere eigna som tilslag til betong eller asfalt. Massane ved utsprenging vil ikkje ha særleg verdi til andre formål enn som generell fyllmasse. Det er forsøkt å oppnå best mogleg massebalanse for utvikling av området. Det vil likevel vere overskotsmassar på rundt 2 mill. kubikk som må transporterast ut av området, der vel 1,2 mill. kubikk av desse høyrer til trinn 3. Tilkomst og trafikktryggleik Tilkomst er foreslått som ein ringveg frå Heiabøvegen i trinn 1, gjennom området via trinn 2, til SØK/Haugaland Kraft ved Løkjelsmyrvegen i trinn 3. Tilkomstvegen er nøye planlagt med høgder som er tilpassa framtidig trase for E134. Tilkomstveg er planlagt med eit tverrsnitt på 7 m og med einsidig fortau på 2,5 m, vegstandard blir oppdatert til dimensjoneringsklasse A2, med tilbod for gåande og syklande på fortau. Med dimensjonering for store kjøretøy som vogntog og semitrailer vil bru og kryss ut til Fv. 514 Sandeidvegen måtte utvidast, fortrinnsvis sørover. Dagens trase for Heiabøvegen blir uendra som tilkomst til bustadane, og med ny kryssløysing frå tilkomstvegen til næringsområdet. Planforslaget legg opp til to nye busshaldeplassar i Sandeidvegen. Tilkomstveg K1 med tilhøyrande fortau er foreslått regulert til offentleg formål. Løysningar i planforslaget har blitt valt mellom anna med utgangspunktet i trafikktryggleik. Følgande er vurdert som forbetringar i planområdet når det gjelder trafikktryggleik: - Samanhengande tilbod for mjuke trafikantar mellom næringsområdet og eksisterande gangveg mot E134, og gang- og sykkelveg i fv. 514, med tilknyting til fortau langs tilkomstveg i planområdet. - Etablering av fotgjengarfelt i fv 514 Sandeidvegen ved busshaldeplass, og i Heiabøvegen ved kryss med fv Samanhengande samband for mjuke trafikantar mellom busshaldeplass i Sandeidvegen og fortau langs tilkomstvegen. - Opparbeiding av vegkryss fv 514 Sandeidvegen x Heiabøvegen med m.a. etablering av dropeøy for å redusere konfliktpunkt i kryss.

5 Infrastruktur Ølen vassverk SA har nok trykk og kapasitet til å forsyne planområdet. Hovudleidning kan leggast frå Heiabøvegen, i veg gjennom planområdet og knytast til eksisterande vasskum i Løkjelsmyrvegen. Dette vil gi eit ringsystem som sikrar tosidig vassforsyning til planområdet på sikt. Det er to lågbrekk for VA-leidningar i planområdet. For å få spillvatn ut av planområdet, må det etablerast ein pumpestasjon. Det vil ikkje vere behov for pumpestasjon før utbygging av trinn 2. Plan for handtering av overvatn prøver å oppretthalde naturlege vassvegar i tilgrensande område. Auka avrenning innanfor planområdet, som følgje av auke i tette flater, vil bli fordrøyd og forsinka innanfor planområdet før påslepp til eksisterande vassvegar. I kommunedelplan for ny E134 er det lagt til grunn at Heiabøvegen og Løkjelsmyrvegen skal krysse med bru over ny europaveg. Tilkomstvegen til næringsområdet er nøye planlagt med høgder som gjer dette mogleg. Eksisterande VA-leidningar må leggast om i samband med kryssing av ny E134, men det er ikkje mogleg å konkludere på løysing, detaljane rundt omlegging av VA må avklarast samstundes med byggeplan for ny E134. Vurdering av konsekvensutgreiing Planen er vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutgreiing og det er konkludert med at endringar i høve til gjeldande reguleringsplan er på meir enn 15 daa og dermed utløyser krav om utgreiing. Planprogrammet for konsekvensutgreiinga blei vedtatt i formannskapet , sak 091/16. Det blei vedtatt å utgreie konsekvensar for følgande tema: naturressursar, landskap, trafikk og transport, kulturminne og kulturmiljø, Eideelva og næringsliv. For å ha eit meiningsfullt samanlikningsgrunnlag er 0-alternativet definert å vere utbygging innanfor rammene gitt i gjeldande reguleringsplan, men inkludert framtidig ny E134. I tråd med planprogrammet er det utgreidd eitt utbyggingsalternativ. Dette omfattar alt som er heimla i planforslaget. Konsekvensar for naturressursar Berørte naturressursar innanfor planområdet er landbruk og massar. Etablering av veganlegg og utviding av næringsområde legg beslag på jord- og skogbruksareal. Det er ca 40 daa jordbruksareal med varierande jordkvalitet i planområdet. Området er i dag lite brukt til produksjon. Ved utbygging av området vil det vere viktig å ta vare på matjorda. Tilrettelegging for næringsutvikling innanfor planområdet medfører eit stort inngrep i naturterrenget. Berekna masseoverskot for trinn 1 og 2 er m3 masse og ytterlegare 1,26 mill. m3 masse for trinn 3. Massehandtering bør såleis vere ein integrert del av utbyggingsplanen. Massane har avgrensa verdi, men kan nyttast som generell fyllmasse. Det er ikkje avklart område for deponering, men kommunen er kjent med nokre behov lokalt. Utbygging er vurdert å ha ubetydeleg/liten positiv konsekvens (0/+) for masseressursen. Det er stilt krav i føresegnene om at handtering av massar skal dokumenterast ved søknad om byggeløyve. Ved utbygging av planområdet vil ca 17 daa fulldyrka mark og 3,5 daa beite gå tapt. 11 daa jordbruksareal gjenstår i lågliggande terreng som grøntdrag. Jordbruksområdet har god kvalitet, men framstår med låg bruksverdi pga. tilgjengelegheit. Tap av god jord, men lite omfang gir samla liten negativ konsekvens (-) for jordbruk. Næringsutvikling i området vil også føre til nedbygging av 11 daa skogsareal. Arealet i dag har låg produksjonsverdi for skog og store delar av registrert skogsområde er bart fjell. Utbygging er derfor vurdert å ha ubetydeleg/liten negativ konsekvens (0/-) for skogbruk. Det er stilt krav i føresegnene som sikrar at matjord som i samband med utbygging blir overflødig, primært skal nyttast til

6 jordbruksformål i nærområdet. Konsekvensar for landskap Utbygging av planområdet vil til dels endre landskapsbilde i området, men i utgangspunktet ligg næringsområdet i eit kupert terreng, naturleg skjerma av terrengformer. Det er lite eksponert og mest synleg frå fjella som avgrensar landskapsrommet i dalføret. Utbygging av næringsområdet vil medføre eit stort inngrep i nærområdet. Dagens kuperte terreng vil bli transformert til horisontale flater på ulike nivå. Både det nye terrenget og bygningane vil bli framande element i området. Terrenginngrepet og store bygningsvolum gir negativ endring av landskapet. Trinnvis utbygging kan bidra til å etablere tydelege strukturar mellom bygningane som kan bidra i positiv retning. Planområdet ligg frå naturen si side godt skjerma i terrenget. Dette bidrar til å minske den visuelle fjernverknaden. Området er mest synleg frå dei skogkledde fjellsidene som omkransar landskapsrommet. Frå tuvegar som ligg innanfor synsfeltet, får næringsarealet truleg god skjerming av skog. Også mot det opne jordbruksarealet i nordaust kan området skjermast med vegetasjon. Samla konsekvens av utbygginga er vurdert som ubetydeleg/liten negativ (0/-). Planforslaget sikrar vegetasjonsskjerm rundt næringsområdet, men særskilt mot bustadane i aust. Det er stilt krav om å bruke naturlege fargar i byggemateriale og ikkje-reflekterande overflater ved utbygging. Konsekvensar for trafikk og transport Det er utarbeidd ein mobilitets- og trafikkanalyse av planforslaget, sjå vedlegg. Analysen gir ei skildring av dagens og framtidig situasjon for bil-, gang-, sykkel og kollektivreiser til og frå planområdet, samt ein gjennomgang av trafikale konsekvensar og trafikktryggleik. For å vurdere dei trafikale konsekvensane av planforslaget er det gjennomført kapasitetsberekningar i kryssa Heiabøvegen x Sandeidvegen og Sandeidvegen x E134. Med utbygging av trinn 1 og 2 blir trafikkavviklinga gjennom kryss Heiabøvegen x Sandeidvegen tilfredsstillande, men trafikk gjennom kryss Sandeidvegen x E134 vil skape forseinkingar for trafikken frå Sandeidvegen til E134 som følgje av næringsutbygginga og skape køar i rushtidene. Trafikkavviklinga på E134 vil hovudsakleg vere tilfredsstillande, men med fare for køar i formiddagsrushet med utbygging av trinn 2. Det ligg mange føresetnader til grunn i trafikkanalysen, men den er robust nok til å vise at full utbygging av næringsområdet vil føre til ein betydeleg auke i trafikkmengda i tilkomstkryss til næringsområdet og i kryss E134 x Sandeidvegen. Handtering av trafikk som følge av full utbygging av næringsområdet vil kreve ny tilkomstløysing. Utviklinga vil skje over ein lang periode, og det er derfor formålstenleg å knytte utbygging av Trinn 3 til etablering av ny trasé for E134. Med bakgrunn i trafikkanalysen er det tilrådd å ha eit rekkefølgjekrav i planen som er knytt til utbygging av Trinn 3 av næringsområdet til ferdigstilling av ny trasé for E134. Det er ikkje truleg at ei utbygging i tråd med gjeldande plan ville gitt andre eller betre konsekvensar for det lokale vegnettet enn utbygging av Trinn 1 og 2 i planforslaget. Planområdet ligg sentralt i Ølen med kort veg til regionalt transportnett på E134. Køyretilkomst til planområdet er frå Sandeidvegen, via Heiabøvegen og Løkjelsmyrvegen. Trafikkavvikling gjennom vegkryss ved Heiabøvegen x Sandeidvegen og Sandeidvegen x E134 er vurdert som tilfredsstillande. Begge kryss ligg under kapasitetsgrensa med lite kødanningar i kryss i rushtimane. Verdi av temaet er vurdert som stort. Omfanget er etter dette vurdert som lite. Konsekvensen er vurdert som ubetydeleg (0). Gang- og sykkeltraséar i Ølen er fragmentert. Nærmaste busstilbod, utforma som kantstopp, er i Sandeidvegen.

7 Følgande løysingar i planforslaget vil gi betre trafikktryggleik: - Samanhengande tilbod for mjuke trafikantar med fortau langs vegen i næringsområdet og til eksisterande gang- og sykkelveg langs Sandeidvegen og til gangvegen (den gamle postvegen) mot E Etablering av busslommer langs Sandeidvegen med tilhøyrande fotgjengarfelt over Sandeidvegen og Heiabøvegen. - Samanhengande tilbod for mjuke trafikantar mellom busstopp og fortau langs vegen inn i næringsområdet. - Opparbeiding av vegkryss Sandeidvegen x Heiabøvegen m.a. med dropeøy for å redusere konfliktpunkt. Trafikktryggleik er vurdert å ha høg verdi. Omfanget er etter planlagde tiltak nemnt ovanfor, vurdert som lite og positivt. Konsekvensen er derfor vurdert som liten positiv (+). For å avgrense dei negative trafikale konsekvensane med full utbygging av næringsområdet, er det i føresegnene stilt rekkefølgekrav som tilseier at det ikkje kan gis bruksløyve i trinn 3 før ny E134 er ferdigstilt. For å avgrense biltrafikk til og frå planområdet er det tillate maksimalt 5 % BRA reine kontorarbeidsplassar innanfor planområdet. Etablering av busslommer og tilbod til mjuke trafikantar vil kunne bidra til at færre nyttar bilen til og frå planområdet. Konsekvensar for kulturminne og kulturmiljø Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen, har vore på synfaring i planområdet, men kan ikkje sjå at tiltaket vil komme i konflikt med automatisk freda kulturminne. Av kulturhistoriske verdiar i planområdet er det berre Heiabøvegen (del av gamal postveg) som er kjend. Vegen blir ikkje direkte råka av tiltaket. Dei negative konsekvensane er knytt til visuell påverknad og redusert opplevingsverdi for dette kulturminnet. Når det gjeld kulturminne som ligg i influensområdet, mellom anna bygningsmiljø frå nyare tid og gravfelt frå jernalder (omtalt i kap. 4.8), vil verknadane for desse vere avgrensa. Dei største verdiane i influensområdet, gravfeltet på Eide Vestre (gnr 282/3, m.fl.), tunet på Austre Eide (Eide gard, gnr 281/5) og museumstunet på Nerheim blir visuelt påverka negativt. Næringsområdet vil føre til at det opne jordbrukslandskapet kring kulturminna vert innsnevra noko. Visuelt vil utbygde område ikkje komme tettare på kulturminna enn gjeldande plan opnar for. Samla er verknadene for kulturminneverdiane i influensområdet vurdert til ubetydeleg konsekvens(0). For å avbøte den negative konsekvensen i form av redusert opplevingsverdi knytt til den gamle postvegen, er det planlagt vegetasjonsskjerm mellom næringsområdet og eksisterande busetnad langs Heiabøvegen. Dette vil også ha avbøtande effekt for kulturminneverdiane i influensområdet, då vegetasjonsskjermen vil dempe innsynet til næringsområdet. Konsekvensar for Eideelva Eideelva er kritisk sårbar i høve til erosjon og kapasitet idag. Særskilt skal dekket over vassdraget nede ved bensinstasjonen Shell og E134 vere eit sårbart punkt. Berekningar viser at endring i tilrenning til Eideelva, som følgje av full utbygging i planområdet, er så lita i forhold til samla vassføring i elva at det ikkje i seg sjølv vil bidra til auka erosjon eller flaumskader. Samla sett er verknadene for Eideelva som følgje av utbygging av næringsområdet vurdert til ingen/liten negativ konsekvens (0/-). Ved hjelp av lokale tiltak kan overvatn frå næringsområdet forsinkast delvis med infiltrasjon og fordrøying i planområdet. Førebels grove utrekningar viser at det ved full utbygging må

8 fordrøyast 1750 m3 dersom avrenninga til Eideelva ikkje skal overskride dagens nivå. Dette kan løysast ved å etablere ein eller fleire opne fordrøyningsdammar i planområdet. I planforslaget er det lagt til grunn at slike dammar kan etablerast i grøntstrukturen. I tillegg må det etablerast trygge flaumvegar i og gjennom planområdet og ned til Eideelva. I planforslaget er det lagt til grunn at veg- og grøntanlegg kan nyttast som flaumvegar gjennom området ved store nedbørsmengder. Detaljar knytte til handtering av overvatn må løysast i tekniske planar. Konsekvensar for næringsliv I kommuneplanen er det vedtatt å satse strategisk på næringsareal, sette av arel og legge desse til rette i prioritert rekkefølge. Kommunen ønskjer å ha tilgjengelege næringsareal for etablering av nye verksemder og vekst i eksisterande verksemder. Det er også ei målsetting i Regionalplan for Haugalandet at næringsområde skal samlast, og at næringsverksemd i regionen skal lokaliserast i næringsområde etter prinsippet «rett verksemd på rett stad». Det er nokre sentrale føresetnader for utvikling av næringsarealet som ligg i planen. Næringsareal på Nerheim skal leggjast til rette for fleire typar næring, men med fokus på kategori C (sjå planskildringa kapittel 3.2). I kommuneplanen er det lagt opp til at detaljhandel og tenesteyting skal lokaliserast i sentrum av Ølen for å bygge opp under sentrumsutvikling. Dette vil avgrense kva for verksemder som vil kunne etablere seg på Nerheim. Næringsområde på Nerheim skal kunne tilpassast alle typar industri- og næringskategoriar, også sal av plasskrevjande varer (til dømes landbruksmaskiner, båtar, trelast og liknande), men ikkje arealkrevjande detaljhandel. Det vil og vere ei grense for reine kontorverksemder på opptil 5 prosent. Private verksemder sitt val av lokalisering styrast av fleire faktorar. Mellom anna er nærleik til marknaden, nærleik til ressursar, inkludert arbeidskraft, og nærleik til leverandørar sentralt. Eksisterande næringsliv lokalt kan gje ein indikasjon på kva for verksemder som vil finne det attraktivt å etablere seg i området. Det kan vere underleverandører til verksemder som i dag er lokalisert til dømes i Ølen. Samstundes vil ny E134 gjere området meir attraktivt for verksemder som ønskjer nærleik til infrastruktur som gir effektiv transport til store deler av Vestlandet. Ein føresetnad for etablering av nye verksemder er naturlegvis at det er tilgjengeleg areal og eventuelt lokale. Regulering av areal er ein del av kommunenes moglegheiter til å legge til rette for næringsutvikling. Det å ha eit tilbod av næringsareal, tilpassa ulike typar næring, vil vere ein fordel når eksisterande verksemder har behov for utviding eller nye verksemder vil etablere seg. I planen er det lagt opp til at ein etappevis utbygging av næringsarealet. Trinnvis utbygging vil styre kva deler av arealet som vert gjort tilgjengeleg på ulike tidspunkt. Dersom utbygging av trinn 1 styrer kva tid trinn 2 blir realisert, og tilsvarande for trinn 3, betyr det at noko av arealet ikkje vil vere tilgjengeleg på lang tid. Det betyr og at moglegheitene for verksemder å velge tomter innanfor næringsarealet vert avgrensa. Samla vil regulering og tilrettelegging av næringsarealet på Nerheim i tråd med planen vere positivt for eksisterande næringsverksemd, særleg arealkrevjande verksemder. Manglande tilbod av byggemodne tomter for andre verksemder enn kategori C, og etappevis utbygging, vil avgrense verknadene av næringsområdet for lokalt næringsliv. Samstundes er tilrettelegging av tomter meir realistisk med etappevis utbygging, og føringar for kva typer næring som kan etablere seg her vil vere nødvendig for å sikre areal for arealkrevjande verksemder, og bidra til ein utvikling med rett verksemd på rett stad. Eit mål i Regionalplan Haugalandet er rett verksemd på rett sted. Det føresetter tilgang til areal for ulike typar næring. Det bør derfor vere eit mål å kunne tilby areal med ulike eigenskapar. Her vil kommunen leggje til rette for areal som er sentrumsnært og samstundes nær ny E134, der deler av arealet vil vere eksponert mot ny hovudveg mellom Austlandet og

9 Vestlandet. Gitt dagens situasjon med mangel på byggemodne tomter, er samla konsekvens vurdert til middels til stor positiv (++/+++). Innspel til varsel om oppstart Innkomne merknader til varsel om oppstart er oppsummert og kommentert i planskildringa s Vurdering: Konsekvensutgreiinga Kommunen skal ikkje vedta konsekvensutgreiinga, men sjå til at den oppfyller dei krava som er sette i planprogrammet. Samla sett blir konsekvensutgreiinga vurdert å ha utgreidd dei tema / forhold som går fram av planprogrammet. ROS Det er gjennomført ROS-vurderingar, sjå planskildringa s Oppsummert er det ikkje avdekka element av risko og sårbarheit som krev tiltak utover det som allereie ligg til grunn for planforslaget. Naturmangfald Planområdet er vurdert i forhold til naturmangfaldlova, sjå planskildringa kap Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar eller artar, trua eller nær trua artar, utvalde naturtypar eller nær trua naturtypar i området. Arealet ligg ikkje innanfor INON-område. Det kom i samband med planarbeidet heller ikkje fram opplysningar frå lokalt hald om spesielle førekomstar av biologisk mangfald. Det er derfor ikkje grunn til å tru at tiltaket vil påverke trua eller verdfulle artar eller naturtypar. Landskap Landskap er eit av tema som er utgreidd i konsekvensutgreiinga. Rådmannen sluttar seg til dei vurderingar som går fram av utgreiinga. Samla konsekvens av utbygginga er vurdert som ubetydeleg/liten negativ. Planforslaget sikrar vegetasjonsskjerm rundt næringsområdet, men særskilt mot bustadane i aust. Det er stilt krav om å bruke naturlege fargar i byggemateriale og ikkje-reflekterande overflater ved utbygging. Nærmiljø og friluftsliv LNF-områda rundt planområdet er i liten grad nytta til friluftsliv, bortsett frå Heiabøvegen som er mykje nytta til turveg. Reguleringsplanen legg til rette for at mjuke trafikantar skal komme seg trygt til og frå næringsareala. Det er sett av eit 10 meter breitt grøntareal mot Heiabøvegen og bustadane langs vegen, som skjerm mot innsyn. Trafikken til næringsområdet, som følgje av utbygging av trinn 1 og 2, vil følgje traseen for Heiabøvegen om lag fram til gnr. 290 bnr. 8. Derfrå vil det bli ny vegtrase inn i næringsområdet. Trafikkauke på Løkjelsmyrvegen er ikkje venta då utbygging av trinn 3 ikkje skal skje før ny E134 er på plass. Miljø og forureining Eit så stort næringsområde vil ha ein visuell verknad på nærområdet. Planlagt vegetasjonsskjerm vil ta av for innsyn. Det er i føresegnene stilt krav til handtering av overvatn, støy og reklameinnretning. For å redusere visuell fjernverknad er det også stilt krav om at det skal nyttast naturlege fargar og ikkje-reflekterande overflater ved utbygging. Infrastruktur I kommunedelplan for ny E134 er det lagt til grunn at Heiabøvegen og Løkjelsmyrvegen skal krysse med bru over ny europaveg. Tilkomstvegen til næringsområdet, som går gjennom bandleggingssona, er nøye planlagt med høgder som gjer dette mogleg. Eksisterande VAleidningar må leggast om i samband med kryssing av ny E134, men det er ikkje mogleg å konkludere på løysing nå. Detaljane rundt omlegging av VA må avklarast samstundes med byggeplan for ny E134.

10 Ølen vassverk SA har nok trykk og kapasitet til å forsyne planområdet. Hovudleidning kan leggast frå Heiabøvegen, i veg gjennom planområdet og knytast til eksisterande vasskum i Løkjelsmyrvegen. Dette vil gi eit ringsystem som sikrar tosidig vassforsyning til planområdet på sikt. Det er to lågbrekk for VA-leidningar i planområdet. For å få spillvatn ut av planområdet, må det etablerast ein pumpestasjon. Det vil ikkje vere behov for pumpestasjon før utbygging av trinn 2. Deler av eksisterande leidningsnett nedstrøms planområdet er fornya, og dermed av god kvalitet. Andre deler av nettet er i dårlegare forfatning. For å sikre tilstrekkeleg kapasitet bør kommunen fortsette saneringsarbeidet. Plan for handtering av overvatn prøver å oppretthalde naturlege vassvegar i tilgrensande område. Auka avrenning innanfor planområdet, som følgje av auke i tette flater, vil bli fordrøyd og forsinka innanfor planområdet før påslepp til eksisterande vassvegar. Busetnad og næring Planforslaget har forsøkt å ta omsyn til eksisterande busetnad. Tilkomstvegen er planlagt inn frå Heiabøvegen og det er sett av grøntareal for å skjerme eksisterande busetnad langs Heiabøvegen. Det er ikkje venta trafikkauke som påverkar eksisterande busetnad i Løkjelsmyrvegen då utbygging av trinn 3 ikkje skal skje før ny E134 er på plass. Verknader for landbruk og anna næringsliv er vurdert i konsekvensutgreiinga. Rådmannen sluttar seg til dei vurderingar som er gjort i utgreiinga. Barn sine interesser Barn sine interesser er i hovudsak knytt til Storetjødna. Dette området blir nytta til skøyting når tjørna er islagt. Storetjødna ligg innanfor bandlagt areal for ny E134 og planforslaget endrar ikkje arealformål i høve til kommuneplanen der tjørna er sett av til grøntstruktur. Innanfor planområdet er det elles ikkje opparbeidd stiar eller barnetrakk som tilseier at området er målpunkt for friluftsaktivitetar. Universell utforming Det er i føresegnene stilt krav om universell utforming i samsvar med krav sett i plan- og bygningslova og byggteknisk forskrift. Kostnader/finansiering Det er ikkje klart korleis utbygginga skal finansierast fullt ut, sjølv om det er sett av ein del midlar i økonomiplanen. For å løyse dagens utfordring med mangel på byggemodne tomter, er det sentralt at reguleringsplanen blir følgt opp med investeringsmidlar, sjølv om det betyr ei etappevis utbygging. Konsulenten arbeider med eit kostnadsoverslag for utbygging av trinn 1 og 2. Dette vil bli lagt fram i formannskapsmøtet saman med ei orientering 5. september Kjøreveg K1 med tilhøyrande fortau er foreslått regulert som offentleg. Det same gjeld grøntstrukturen i området. Dette er i samsvar med andre næringsområde i kommunen. Etter utbygging vil det seie eit auka driftsomfang for kommunen for 500 m veg med tilhøyrande fortau og veglysanlegg etter trinn 1, 600 meter etter utbygging av trinn 2, og 400 meter etter utbygging av trinn 3. Dette tilsvarer ei årleg auke i drifts- og vedlikehaldskostnadar etter dagens nivå på kr Ein kan alternativt vurdere å regulere K1 som felles, der kommunen står som grunneigar, men at bedriftene som kjøper tomt på området dekker deler av kostnadane ved drift og vedlikehald av vegen i samsvar med vilkår skildra i kjøpsavtale. Det ville utgjere ein årleg kostnad på om lag kr 3000 pr. tomt (etter føreslått tal tomter). Dette ville redusert kommunen

11 sine driftskostnadar, men kan føre til at det kan bli vanskeligare å få seld tomtene pga. auka kostnadar. Oppsummering Bygging av Nerheim næringsområde vil ikkje ha vesentlege konsekvensar for landskapet og vil ikkje komme i berøring med automatisk freda kulturminne. Det er vidare konkludert med at bygging kan skje utan skade på naturmangfaldet. Samla vil regulering og tilrettelegging av næringsområdet på Nerheim i samsvar med planforslaget vere positivt for lokalt, og kanskje også regionalt, næringsliv. Byggemodne næringsareal i kommunen vil vere svært positivt, for potensielle nye verksemder og utviding av eksisterande verksemd, å få tilgang til. Nerheim ligg sentralt plassert med nærleik til viktige hovudferdselsårer. Det er ikkje knytt usikkerheit til dette, men det betyr ikkje at det nødvendigvis vil føre til vekst i næringsliv og sysselsetting. Vekst i næringslivet er styrt av marknaden, og med ein nedgang i oljenæringa har me sett at det har hatt ein negativ verknad på store deler av Vestlandet, både når det gjeld sysselsetting og utvikling i folketalet. Det er derfor viktig å presisere at tilgang til byggemodne tomter er ein føresetnad for nye verksemder og/eller utviding av eksisterande verksemder, men ikkje tilstrekkeleg for å skape vekst. Ei etappevis utbygging vil føre til at full effekt av området ikkje kjem før alle tre utbyggingstrinn er gjennomført. Ei utbygging i samsvar med planforslaget vil føre til auka trafikkmengd. Krysset Sandeidvegen X E134 ligg opp imot kapasitetsgrensa i dag, og ved utbygging av byggetrinn 2 vil det bli fare for kødanning i Sandeidvegen i rushtidene. Trafikken i krysset Heiabøvegen x Sandeidvegen vil ikkje bli noko problem. Samstundes vil det bli eit tilbod for dei mjuke trafikantane. Det vil bli tilrettelagt busslommer på begge sider av Sandeidvegen og samanhengane tilbod for mjuke trafikantar frå desse til næringsområdet. Tiltaket har negativ konsekvens for landbruket ved at det vert gjort arealbeslag av dyrka mark og beite. Eksisterande bustadar langs Heiabøvegen og bustadområdet i Løkjelsmyrvegen vil merke nærleiken til næringsområdet, kanskje mest i form av trafikk til og frå. Det er sett av areal til vegetasjonsskjerm mot Heiabøvegen. Rekkefølgekravet om utbygging av trinn 3 først når ny E134 er på plass, gjer at bustadane i Løkjelsmyrvegen førebels får ei mindre belastning. Vedlegg: Plankart Føresegner Planskildring med KU Trafikk- og mobilitetsanalyse Nerheim Notat vurdering av berggrunnskvalitet, Nerheim Næringsområde Arealregnskap Nerheim næringsområde LB001Illustrasjonsplan utan framtidig E134 LB002 Illustrasjonsplan med framtidig E134 LS001 Tverrsnitt landskapsplan Oversiktsbilde Bilde 1 Bilde 2

12 Bilde 3 Bilde 4 Bilde 5 Bilde 6 Kryss_fra_øst