RAMNES - RE. Næringseiendom Prisant.: ,- Adresse: Ramnesveien 873 ca. 864 kvm Tomteareal: kvm Oppdragsnr:

Transkript

1 RAMNES - RE Næringseiendom Prisant: ,- Adresse: Ramnesveien 873 Bra: ca 864 kvm Tomteareal: kvm Oppdragsnr: wwwsmartmeglingno

2 Adresse Ramnesveien Ramnes Registerbetegnelse Gnr251 Bnr24 i Re kommune Beliggenhet Næring-/lagerbygget ligger i Ramnes mot hovedvei med gode parkeringsforhold Areal Bruksareal: ca 864 kvm Bruttoareal: ca 913 kvm Arealer pr etasje 1 etasje: Bta er ca 400 kvm hvor bra er ca 370 kvm 2 etasje: Bta er ca 128 kvm hvor bra er ca 124 kvm Takstmann opplyser at deler av 2 etasje er ikke målevredig på grunn av for lav takhøyde 3 etasje: Bra er ca 385 kvm hvor bra er ca 370 kvm Totalt bruttoareal er ca 913 kvm og bruksareal er ca 864 kvm Arealberegningene er angitt iht Veileder for NS3940 Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldene byggeforskrifter Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (SROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn Innhold 1 etasje: Kontor, 2 verkstedshaller, lager, gang, hobbyrom, vaskerom, dusjrom, toalett, bod, innredet rom, kjøkken og soverom Inngang øst har 3 lagerrom og oppgang til 2 etasje Standard Eldre næring-/lagerbygg i tre etasjer med verksted, boder og innredede rom i 1 etasje 2 og 3 etasje brukes som lager Bygningen bærer generelt preg av elde/slitasje og har behov for betydelige oppgraderinger Utvendige fasader og vinduer er slitte Eldre takkonstruksjon som bærer preg av spor etter lekkasjer og noe skader Innvendige flater er eldre og slitte Det er inngangsdør, industriporter og utvendig bod mot vest Inngang til lager og oppgang til 2 og 3 etasje mot øst Gulvet loft som er innredet med flere boder Eldre dusjrom med belegg på gulv og respatexplater på vegger Rommet har behov for oppgradering Enkelt hybelkjøkken i rom som er innredet Vaskerom med belegg på gulv og tapet på vegger Industrivask av rustfritt stål Rommet har behov for oppgradering Se forøvrig vedlagte tilstandsrapport samt verdi- og lånetakst utført av takstmann Adkomst Fra Tønsberg kjører man gjennom tunnelen mot Kjellekrysset I rundkjøringen på Kjellekrysset/Korten følger man RV 308 på Jarlsberglinna I rundkjøringen på Jarlsberglinna tar man til venstre og følg RV 35 og Bispeveien til Ramnes På Linnestad tar man til venstre og følg RV 805 i ca 3 km Ta Ramnesveien, RV 525, til høyre og eiendommen er beliggende på høyre side Parkering Godt med parkeringsmuligheter på eiendommen wwwsmartmeglingno

3 Prisantydning ,- + omkostninger Omkostninger ,- (2,5% dokumentavgift til staten) 1 060,- (tinglysing av skjøte) 1 060,- (tinglysing av pantobligasjon) 250,- (pantattest til långivers bank) ,- Kr (omkostninger totalt) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer Offentlige avgifter ,- som dekker renovasjon, vann, avløp, feiing og tilsyn Ligningsverdi Vi gjør oppmerksom på at de aller fleste ligningsverdier for næringseiendommer ble beregnet på nytt og endret fra inntektsåret 2010 For næringseiendom som leies ut skal fastsettelsen av ligningsverdien skje med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter Verdsettelsen skal bygge på et glidende gjennomsnitt av utleieinntekter de siste tre inntektsårene Ved første gangs utleie (blant annet for nybygg) må bygget verdsettes med utgangspunkt i inntektsårets utleieinntekt Har eiendommen bare vært utleid noen måneder, for eksempel på grunn av vedlikehold, skal utleieinntekten deles på antall måneder bygget har vært utleid, og så multipliseres med 12 Det samme gjelder når bygget kjøpes eller selges i løpet av året Er leien kunstig lav på grunn av utleie til nærstående, for eksempel datterselskap, kan leien fastsettes ved skjønn Standardfradrag for eierkostnader: Brutto leieinntekter skal reduseres med eierkostnader knyttet til utleien, slik som vedlikehold, kommunale avgifter, eiendomsskatt, byggforsikring og forvatlningskostnader Fradraget foreslås å settes til 10% av brutto leieinntekt wwwsmartmeglingno

4 wwwsmartmeglingno

5 wwwsmartmeglingno

6 Netto leieinntekt dividert med kalkulasjonsrenten (kapitaliseringsfaktor) er ment å gi uttrykk for markedsverdien Kalkulasjonsrenten foreslås satt til renten på statsobligasjoner med 10 års løpetid pluss et tillegg på 5 prosentpoeng Ligningsverdien settes til 40% av beregnet markedsverdi Meglertakst Vi tilbyr meglertakst av eiendommen din dersom du vurderer salg Meglertakst er en vurdering av eiendommens reelle markedsverdi, basert på solid erfaring og kunnskap om eiendomsmarkedet der du bor Byggeår I henhold til opplysninger fra Re kommune: Bygningen er et lagerbygg, som i følge Ramnes Bygdebok har byggeår 1924 Bygget var opprinnelig en låve Eierform Selveier Boligtype Næringsbygg Byggemåte Tre på mur Energimerking Bygget er ikke energimerket Ferdigattest Det er ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i følge Re kommune Re kommune har ikke byggetegninger for bygningen Oppvarming Elektrisk oppvarkimg av 1 etasje 2 og 3 etasje fremstår som kaltlager Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene Adgang til utleie Bygget kan i sin helhet leies ut wwwsmartmeglingno

7 Tomt Tomteareal er ca kvm eiet tomt Tomten er flat med gruset område rundt bygningen Noe vegetasjon Innkjøring fra Ramnesveien Vei, vann og avløp Offentlig vann og avløp Overtakelse Etter avtale Eier WO Eiendom AS Heftelser For all fast eiendom har kommunen legalpanterett (ikke tinglyst) i eiendommen som sikkerhet for skyldige kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt Slike panteretter vil alltid følge eiendommen Andre rettigheter og forpliktelser Fra hovedbølet, som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst servitutter i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen Reguleringsplan Kommuneplan: Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen er avsatt til industri -nåværende Eiendommen eller del av eiendommen ligger innenfor et område med nedlagt midlertidig forbud med vedtaksdato og saksnr 79/2009 Tilstandsrapport Det foreligger tilstandsrapport utført av Geir Gunnerud, datert Verdi- og lånetakst Det foreligger verdi- og lånetakst utført av Geir Gunnerud, datert Visning Etter avtale med eiendomsmegler MNEF Harald Magnus Johannessen Finansiering Vi oppforder interessenter å kontakte finansieringsinstitusjon før budrunde wwwsmartmeglingno

8 Budgivning Interessenter oppfordres til å legge inn bud For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at bud avgitt pr telefonsvarer eller sms vil ikke bli hensyntatt Eventuelle forutsetninger skal tydelig fremgå av avgitte bud og referanser vedrørende finansiering må opplyses Det forutsettes at eiendommen er besiktiget før inngivelse av bud og budgiver er inneforstått med at eiendommen overtas i den stand som den var ved kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse Selger forbeholder seg retten til å akseptere eller forkaste ethvert bud Dette salget forutsettes gjennomført med profesjonelle parter Forskrift om budgivning gjelder derfor ikke Vedlegg Tilstandsrapport Verdi- og lånetakst Avtalebetingelser Kjøper er inneforstått med at avhendingsloven 4-19 (2) fravikes, slik at dette ikke gis noen reklamasjonsfrist Før det gis bud, så forutsettes det at kjøperen eller kjøpers representant har besiktiget eiendommen og er klar over at eiendommen og dens tilbehør overtas "som den /det er" på tidspunkt for aksept, jf Avhendingsloven 3-9 Avhendingsloven 3-9 fravikes slik at det kun skal kunne gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfelle: - Dersom selger har forsømt sin opplysnigsplikt, jf reguleringen i avhendingsloven Dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen, jf reguleringen i avhendingsloven 3-8 Avhendingsloven fravikes 3-7 og 3-8 slik at kjøper ikke skal kunne gjøre gjeldende at eventuelle manglende eller uriktig informasjon i dokumentene utgjør en mangel Dersom relevant informasjon skulle vise seg å mangle eller vise seg å inneholde uriktig informasjon som selger ikke var kjent med eller hadde grunnlag for å korrigere, skal kjøper ikke kunne rette noen form for krav mot selger wwwsmartmeglingno

9 Risikoen for eventuelle skjulte feil eller mangler, tilligger etter dette kjøper Dette er hensyntatt ved fastsettelse av kjøpesummen Med eiendommen følger slikt tilbehør som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal tilhøre eiendommen, så fremt dette befinner seg på eiendommen Selger er ikke kjent med krav eller rettigheter som begrenser eiendommens bruk eller utnyttelse, utover det som fremgår av gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for eiendommen og eiendommens grunnboksblad Kjøper skal ikke kunne gjøre gjeldende at eventuelle manglende eller uriktig informasjon i dette punkt og/eller dokumentene utgjør en mangel Dersom relevant infromasjon skulle vise seg å mangle eller vise seg å inneholde uriktig informasjon som selger ikke var kjent med eller hadde grunnlag for å korrigere, skal kjøper ikke kunne rette noen form for krav mot selger Risikoen går over på kjøperen når han har overtatt bruken av eiendommen Overtar kjøperen ikke til fastsatt tid, og årsaken ligger hos han, har han risikoen fra det tidspunkt da han kunne ha fått overta bruken Selger tar for hvert tilfelle forbehold om rett til heving av avtalen inntil kjøpesummen er betalt i sin helhet, jf avhendingsloven 5-3 Betalingsforsinkelser på 14 dager eller mer regnes vesentlig mislighold, som gir selgeren rett til heving og til å foreta dekningssalg Selger har rett til å få dekket sitt dokumenterte tap og dokumenterte kostnaderer ifm dekningssalget Slikt mislighold skal anses som tvangsgrunnlag som nevnt i Lov om tvangsfullbyrdelse av 26 juni 1992 nr , 3ledd bokstav e) wwwsmartmeglingno

10 Meglers rett til å stanse gjennomføringen av en transaksjon I henhold til Lov av 6 mars 2009 nr 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv er megler pliktig til å gjennomføre legitimasjonskontroll av oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet Det samme gjelder for medkontrahenten til oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet Dersom nevnte parter ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om at transaksjonen har tilknytning til utbytte av en straffbar handling eller forhold som rammes av straffeloven 147 a, 147 b eller 147c kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent Ansvarlig megler Harald Magnus Johannessen Mob: E-post: harald@smartmeglingno Salgsoppgave sist oppdatert wwwsmartmeglingno

11 wwwsmartmeglingno

12 wwwsmartmeglingno

13 RAPPORTANSVARLIG: G Takst AS Geir Gunnerud Furusvingen 15, 3117 TØNSBERG Tlf: Faks: E-post: geigunn@onlineno TILSTANDSRAPPORT Adresse Ramnesveien 873, 3175 Ramnes Matrikkelnr Gnr 251 Bnr 24 Kommune Re Hjemmelshaver(e) WO EIENDOM AS Dato for befaring Bruksareal totalt: 864 m 2 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

14 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Generelle forutsetninger for oppdraget: Oppdraget er utført i henhold til NS3424 (Tilstandsanalyse for byggverk) med registreringsnivå 1: en visuell besiktigelse, supplert med enkle målinger er i forhold til forskriftskrav kan gjøres mot gjeldene forskrifter Ellers er referanseåret byggeåret Rapporten baserer seg på dette og opplysninger gitt av rekvirenten/eieren Det er ikke foretatt bygningsmessige inngrep eller demontering/flytting av komponenter i bygningen Hvis takstingeniøren avdekker indikasjoner på dyptliggende skader skal han/hun oppfordre til nærmere undersøkelse av årsaken Dersom oppdragsgiver ønsker grundigere gjennomgang av bygningen(e) enn det som fremgår av disse rapportforutsetningene, må dette avtales særskilt og skriftlig for å være gyldig Det samme gjelder dersom partene på annen måte vil fravike eller supplere rapportvilkårende Enkle funktmålinger blir utført Dersom slike målinger ikke indikerer eller viser fuktighet, kan det imidlertid være fuktighet mv i dypere lag enn måleinstrumentet registrerer Det er ikke foretatt gjennomgang eller vurdering av tekniske anlegg - så som elektriske anlegg, pipe eller ildsted, røranlegg mv dersom dette ikke er omtalt særskilt i rapporten Utførende takstingeniør tar forbehold om skjulte skader, defekter og/eller svekkelser Ansvaret er begrenset til de feil som takstingeniøren kan eller burde ha oppdaget ved en aktsom visuell kontroll og bruk av enkle tekniske hjelpemidler, så som fuktidikator, kniv, lommelykt, avstandsmåler eller målebånd/tommestokk og fotoapparat Dersom oppdragsgiver vil påklage rapporten eller finner den uklar, må oppdragsgiver gjøre dette gjeldene skriftlig senest innen 7 dager etter at rapporten er motatt av oppdragsgiver Spesielle rapportforutsetninger Befaringen er foretatt på dagtid med bygget i vanlig bruk Det er ikke gitt noen informasjon vedr oppgraderinger og vedlikehold som er blitt utført Det kan derfor være forhold vedr eiendommen som ikke fremkommer i denne rapport Rapporten er å forstå som en nivå 1 rapport Det vil si at det kun er foretatt en visuell befaring med bruk av fuktindikator på utsatte lett tilgjengelige områder Det er ikke foretatt noen grunnundersøkelser, tekniske vurderinger av tekniske anlegg slik som: Ventilasjon, varmeanlegg, vann og avløp eller elektriske installasjoner Alle arealer er målt på stedet RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 1 av 9

15 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Konklusjon Rapporten omhamdler et næring/lagerbygg beliggende i Ramnes sentrum Eiendommen ligger mot hovedvei Gode parkeringsforhold på eiendommen Eiendommen eller deler av eiendommen ligger innenfor område med nedlagt midlertidig forbud mot tiltak Dette skyldes ustabile grunnforhold i området Nærmere informasjon om dette kan gis av Re kommune Bygget fremstår i dag med verkstedslokaler, respesjon, boder, vaskerom, dusrom, toalett og noen innredede rom i 1 etg 2 og 3 etg benyttes som lager Bygget bærer genrelt preg av elde og slitasje og har behov for noe vedlikehold Utvendige fasader og vinduer er slitte Eldre takkonstruksjon tekket med takstein Konstruksjonen bærer preg av spor etter lekkasjer og noe skader Det meste av dette antas imidlertid å være fra før taket ble tekket om Innvendige flater er eldre og slitte Våtrom er gamle og trenger oppgraderinger Bygget antas å være oppført etter gjeldene forskriftskrav fra byggeåret Dagens krav er strengere og det må derfor påpekes et avvik i forhold til dagens standard Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte avvik i forhod til normaltilstanden Det meste av dette skykde normal elde/slitasje og manglende vedlikehold Det vises forøvrig til rapportens enkelte bygningsdeler Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Seksjnr Festenr Ramnesveien Postnr Poststed Kommune Område/bydel 3175 Ramnes Re Ramnes sentrum Rekvirent Smart Megling AS Hjemmelshaver(e) WO EIENDOM AS Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Takstmannen var alene på befaring Følgende bygninger på eiendommer inngår i vurdering Bygg A: Næring/lagerbygning RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 2 av 9

16 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Annen lagerbygning - arealer 2 2 Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1 etg etg etg Sum bygning Bygg A: Annen lagerbygning - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 etg Kontor, 2 verkstedhaller, lager, gang hobbyrom, vaskerom, dusjrom, toalett, bod, innredet rom, kjøkken, soverominngang øst med 3 lagerom og oppgang til 2 etg 2 etg 3 etg Sum alle bygg 2 2 Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt utfra takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger-2009 Det er bruken av rommene ved befaring, som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 3 av 9

17 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Tomt Terrengforhold Tomten består av et flatt område Innkjøring fra ramnesveien Gruset område rundt bygningen Noe vegitasjon Normal standard med vanlig vedlikeholdsbehov etter bruk Ingen Vann Tilkoblet offentlig vann Avløp Tilkoblet offentlig avløp Næring/lagerbygning Eldre næring/lagerbygning oppført i trekonstruksjoner på støpt plate/ringmur Tak tekket med takstein Bygget er brukes i dag som verksted og lager Bygget er på 3 etasjer med verksted, boder og innredede rom i 1 etg 2 og 3 etg brukes som lager Deler av 2 etg er ikke måleverdig på grunn av for lav takhøydeinngangsdør og industriporter mot vest Utvendig bod mot vest Mot øst er det inngang til lager og oppgang til 2 og 3 etg Byggegrop Området består hovedsakelig av silt og leire Det forutsettes at byggegrube ble fyldt med pukk og grove steinmasser før støping av dekke Tilstandsgrad 3 Det har blitt foretatt grunnundersøkelser for reguleringsplan for deler av landbruksområdene sydvest for Ramnesveien i forbindelse med planlagt gang og sykkelvei samt utbygging av boligområde mot elva Undersøkelsene viser meget dårlige stabiliseringsforhold i undersøkt område Det er derfor satt midlertidig byggeforbud Det er ikke foretatt noen grunnundersøkelser for denne eiendommen(ramnesveien 873) og grunnforholdene er derfor ikke vurdert Det er imdidlertid ikke registrert noen unormale setninger i bygget som tilsier noe problemer Ikke vurdert RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 4 av 9

18 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Grunnmur Grunnmur av betong og mulig noe gråsteinsmurer med støpt plate Utvendig slammet/malt Tilstandsgrad 2 Generelle alderslitasjer på grunnmur Noe sprekker/skjevheter i støpt dekke Det er ikke registrert noen setninger/sprekker som har noen konsekvens for konstruksjonens sikkerhet Ingen, utover behov for vanlig vedlikehold Drenering, grunnmur Gulv ligger over bakkenivå Det antas derfor at det ikke ligger noen drenering rundt grunnmur Ikke vurdert Ikke vurdert Yttervegg Yttervegger av tømmer, bindingsverk og teglstein Utvendig trekledning og pusset mur Innvendig platekledd på enkelte vegger Deler av konstruksjonen i 1 etg antas å være isolert Uisolerte vegger i 2 og 3 etg Tilstandsgrad 2 Yttervegger av tre har gjennomgående normal elde/værslitasje med behov for noe vedlikehold Konstruksjonen er utett ved spirokanal mot øst Dette medfører fare for fukt/skader i konstruksjonen Innvendig skade i plate og bunnstokk i verksted mot nordøst Påregnelig med ytterligere skader i skjulte konstruksjoner Teglsteinsvegger har enkelte avskallinger, sprekker og setninger Behov for noe rep og vedlikehold Utvendige fasader har noe behov for vanlig vedlikehold, tetting av utettheter og vedlikehold av teglstein Taktekking Saltak tekket med dobbelkrum takstein Malte vindskier og gesimser Alder på takstein er ikke opplyst Tilstandsgrad 2 Deler av nederste taksteinsrekke mot øst har sklidd ned Årsak til dette er ikke kjent, men kan skyldes skader/råte i undenforliggende konstruksjon Råte i enkelte vindskier Råte i takdragere /undertak mot nordøst Utbedringer må foretas I undertaket i 3 etg er det lagt noe provisorisk plast enkelte plasser Årsak til dette er ukjent, men kan skyldes lekkasjer i området Konstruksjonen har behov for vedlikehold, oppgradering og noe utbedringerene av utett tak vil være store og det anbefales derfor ytterligere kontroll av konstruksjonen RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 5 av 9

19 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Renner, nedløp Takrenner av plastbelagt stål eller aluminium Nedløpsrør er ikke montertenkelte skjevheter og spor etter lekkasjer Nedløpsrør må monteres slik at unødvendig fuktbelastning på vegg unngåsforøvrig vanlig vedlikehold med rensing av takrenner osv Middles konsekvenser Vinduer, utv dører Det er montert noen vinduer mot øst, nord og ett i trappegang til 2 etg Utvendige dører av tre i malt utførelse,ståldør og aluminiumsdør 2 industriporter mot øst Vinduer er eldre og i dårlig forfatning Slitaer/utettheter ved sålebenker Ytterdører har genrelle slitasjer som følge av alder og bruk Middels konsekvenser med mehov for vedlikehold/utskiftinger alt etter bruk Loft Gulvet loft innredet med flere boder Eldre takkonstruksjon, plassbygget med under og overliggere Konstruksjonen er uisolert Tilstandsgrad 3 Det er enkelte råteskader og spor etter lekkasjer i undertaket Det antas ikke å være lagt papp under takstein da takstein er synlige nekelte steder i konsruksjone hvor det er skader/åpniger i undertaket Konstruksjonen er gammel og bærer preg av dette På en konstruksjon av denne alder er det påregnelig med skader Mye av dette antas å være gammelt, men på bakgrunn av observerte forhold kan det også være utettheter i konstruksjonen som trenger utbedringer Store konsekvenser da det ikke er lagt takpapp Konstruksjonen kan derfor ikke regnes som vanntett Sanitær Hovedvanninntak av plast i lagerrom Eldre servant er montert 200 l eldre bereder i lager Vanntilførsel til toalett, dusjrom, vaskerom og kjøkken Toalett med belegg på gulv og tapet på vegger Eldre el-vifte i vegg Sanitærmessige forhold er eldre og umoderne Det må derfor påregnes behov for oppgraderinger Oppvarming El oppvarming av 1 etg 2 og 3 etg fremstår som et kaltlager Tilstandsgrad 2 Oppvarmingen av lokalene anses som lite energiøkonomiske og umoderne Det bør derfor vurderes nytt oppvarmingssystem sett i sammenheng med event oppgraderinger og forandringer av bygget RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 6 av 9

20 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Ventilasjon Det er ikke montert noe ventilasjonssystem Naturlig ventilasjon via noe lufteluker/kanaler i verkstedstdel i 1 etg Forøvrig generelt dårlig ventilering av lokalene i 1 etg 2 og 3 etg har naturlig ventilasjon via utettheter i konstruksjonene Tilstandsgrad 2 Enkel ventilasjon via noe ventiler, dører og vinduer Ventilasjonen tilfredstiller ikke dagens krav for moderne lokaler El installasjon Tavleskap med skrusikringer Eldre anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapport da takstmannen ikke har nødvendig el-kompetanse Det anbefales utført kontroll av el-takstmann Takkonstruksjon Eldre plassbygget takkonstruksjon med over og underliggere Ingen spesiell lufting av konstruksjonen utover naturlig lufting via utettheter i konstruksjonen Tilstandsgrad 3 Det er registrert enkelte skader i undertaket Råteskader mot nordvest Enkelte steder er undertaket skadet slik at takstein er synlig Det er ingen synlig papptekking under takstein Konstruksjonen anses derfor som utett og ikke tilfrdstillende Forøvrig flere fuktskjolder og spor etter lekkasjer På enkelte steder er det hengt provisorisk plast fra undertaket Dette kan skyldes utettheter/lekkasjer Da takkonstruksjonen ikke kan anses som vanntett vil dette kunne medføre store konsekvenser i form av lekkasjer og skader Utbedring og omlegging bør utføres Etasjeskillere Eldre trekonstruksjon platekledd fra undersiden i 1 etg Isolasjon i etasjeskille er ikke vurdert Tilstandsgrad 2 Konstruksjonen har noe nedbøyinger og svikt som følge av konstruksjonmåte og alder Det antas ikke å være tilfredstillende brannskille mellom 1 etg og resten av konstruksjonen Store konsekvenser Ved brann har konstruksjonene ikke tiklfredstillende brannmotstand Dette vil i verste fall forårsake at brann i 1 etg vil spre seg til hele bygget Branntekniske forhold er forøvrig ikke vurdert RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 7 av 9

21 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Trapper Eldre plassbygget tretrapp Tilstandsgrad 3 Trappen er bratt og dårlig sikret Vil kunne medføre fallskader Store konsekvenser Delevegger Innvendige vegger av betong; teg, og platekledd bindingsverk Tilstandsgrad 2 Generelle bruksslitasjer med hull, skader og utettheter Platekledde vegger mot yttervegger kan ha skader i skjulte konstruksjoner Spor etter dette er synlig i vegg på verksted mot nordøst Innvendige dører Innvendige dører av tre i malt eller lakkert utførelse Generelle slitasjer som følge av bruk Ingen Bad 1 Dusjrom med belegg på gulv og respatexplater på vegger Sluk av plast Tilstandsgrad 3 Det er ikke montert utlufting av rommet Rommet er generelt slitt og det er gitt utslag for noe forhøyede fuktverdier i gulv og platekledde vegger Misfarging/muggvekst i himlingsplater som følge av dårlig lufting Dusjrom har behov for oppgradering Det kan ikke utelukkes skader bak veggplater eller under gulvbelegg Kjøkken Det er montert et enkelt hybelkjøkken i rom i innredet del Ventilator er ikke montert Kjøkkenet tilfredstiller ikke dagens krav til kjøkken Det er ikke registrert noen lekkasjer eller unormale fuktverdier Oppgradering etter ønske Ingen RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 8 av 9

22 TILSTANDSRAPPORT G Takst AS Geir Gunnerud Vaskerom Vaskerom med belegg på gulv og tapet på vegger El-avtrekk i vegg Vifte er ikke funsjonsprøvet Industrivask av rustfritt stål Sluk av plast Tilstandsgrad 2 Det er ikke gitt utslag for noen unormale fuktverdier i gulv Dårlig fall til sluk Forøvrig genrelle slitasjer med behov for oppgradering Hull i vegger bør tettes Behov for generell oppgradering Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Tønsberg Geir Gunnerud RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: Gnr: 251 Bnr: Side 9 av 9

23 RAPPORTANSVARLIG: G Takst AS Geir Gunnerud Furusvingen 15, 3117 TØNSBERG Tlf: Faks: E-post: geigunn@onlineno VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Adresse RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Matrikkelnr Gnr 251 Bnr 24 Kommune RE Hjemmelshaver(e) WO EIENDOM AS Dato for befaring Markedsverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

24 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Snr Fnr RAMNESVEIEN Postnr Poststed Kommune Område/bydel 3175 RAMNES RE Ramnes sentrum Rekvirent Smart Eeiendomsmegling AS Hjemmelshaver(e) WO EIENDOM AS Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Takstmannen var alene på befaring Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Ubekreftet utskrift av grunnboka Kommunale opplysninger,situasjonskart Sammendrag Næringseiendom beliggende sentralt i Ramnes sentrum i Re kommune Eiendommen ligger mot RamnesveienParkering på egen tomt Eiendommen fremstår hovedsakelig som et lagerbygg Det er imidlertid et enkelt bilversted i 1 etg 2 og 3 etg, har lagerlokaler(kaldt lager) Det er kun 1 etg som er utleid på befaringsdagen Bygget fremstår på befaringsdagen som slitt med flere avvik i forhold til normaltilstanden For tilstand vises det ti utført tilstandsrapport på bygget Premisser - Generelle opplysninger Denne takstrapport er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmnann som ikke har noen bindinger ti andre aktører i eiendomsbransjen Taksten er utført i henhold til Nito Takst retningslinjer for taksering og baserer seg på de fremlagt dokumenter, egne observasjoner og betraktninger Leiekontrakter er ikke fremlagt Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger i Ramnes sentrum like ved hovedveien Parkering på egen tomt Kort vei til Revetal med div foretningstilbud, ca 15 min fra Tønsberg og påkjøringen til E-18 Reguleringsmessige forhold Eiendommen er beliggende i et uregulert område avsatt i kommuneplanen til industri I forbindelse med planlagt regulering av området sydevest for Ramnesveien og planlagt gang og sykkelvei lang Ramnesveien er det gjort midlertidig vedtak om forbud mot tiltak Dette antas også å gjelde denne eiendommen RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: G Takst AS Gnr: 251 Bnr: Side 1 av 5 Geir Gunnerud

25 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Flatt område Gruset innkjøring og bakgård Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab - ombygd år A Næring/lagerbygning Ukjent Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris ikke opplyst Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Ikke opplyst Eiendommen forutsettes fullforsikret Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næring/lagerbygning Lagerbygning oppført i tre og mur7teglstein Tak tekket med takstein Noe verkstedslokaler i 1 etg samt innrdet del med dusjrom, vaskerom, wc og div rom Forøvrig lagerlokaler i 1 etg, lager i 2 og 3 etg Bygget frenstår som slitt og har behov for betydlige oppgraderinger for å kunne sies å ha normal standard Dette må naturligvis ses i sammenheng med hvilken bruk som bygget ønskes bebyttet til Pr i dag er bygget innredet for industri Generelle kommentarer Bygningens standard pr dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Bygget har behov for oppgraderinger og vedlikehold Eiendommens potensial RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: G Takst AS Gnr: 251 Bnr: Side 2 av 5 Geir Gunnerud

26 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) (m²) (m²) Lager/indusutribygg 1 etg Kontor, 2 verkstedhaller, lager, gang, hobbyrom, vaskerom, dusjrom, wc, bod, innredet rom, kjøkken, soverom, Inngang øst med 3 lagerrom og oppgang til 2 etg Delsum bygg Lager/indusutribygg 2 etg Lager 3 etg Lager, avstatt med 16 lagerboder SUM Kommentarer til planløsningen Areal og leier Bygg Et plan Utleid Leieinntekt / Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA Lager/industri 1 etg etg etg SUM Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter B Sum normal markedsleie Spesifiser evt andre leieinntekter Bygget har poetensiale for utleie av lager i 2 og 3 etg Kommentarer til leiekontrakt(er) Leiekontrakt er ikke fremlagt Kommentar til ledige utleiearealer Lokaler i 2 og 3 etg einer seg for utleie som lager RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: G Takst AS Gnr: 251 Bnr: Side 3 av 5 Geir Gunnerud

27 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ja Nei Ja Nei Evt kommentarer Ledig (m²) Kommentarer til Grunnboksbladet Ingen heftelser eller servitutter som innvirker på takstverdiene Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Teknisk verdiberegning er ikke vurdert Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie B Markedsleie Offentlige avgifter Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer Vedlikehold / adm Inntektsfradrag Normal leieinntekt Normal leieinntekt A B -Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Kapitaliseringsrenten er valgt utfra Nito Takst regler og gjenspeiler byggets avkastning, eiendommens tilstand/atraktivitet, leier og risiko Kapitalisert verdi A ut fra 95 % B ut fra 95 % avkastn avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: G Takst AS Gnr: 251 Bnr: Side 4 av 5 Geir Gunnerud

28 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Industribygg beliggende sentral i Ramnes sentrum Innkjøring fra hovedvei Parkering på egen tomt Deler av 1 etg er i dag utleid og det bedrives lager/verksted for bil 2 og 3 etg er ikke utleid Bygget ligger sentralt plassert i forhold til avstand til revetal senteret med div foretningstilbud, ca 15 min fra Tønsberg og påkjøringen til E-18 Bygget har potensiale for ytterligere utleie, da hovedsakelig til lager Bygget bærer preg av elde og slitasje og det erbehov for vedlikehold og oppgradering Nedenstående takstverdi gir uttrykk for hav som kan forventes oppnådd på dagens marked, i forhold til avkastningskarv, leieinntekter og byggets atraktivitet Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Tønsberg Geir Gunnerud Dokumentkontroll RAMNESVEIEN 873, 3175 RAMNES Befaringsdato: Initialer: G Takst AS Gnr: 251 Bnr: Side 5 av 5 Geir Gunnerud

29 Ramnesveien 873 / 251 / 24 i Re kommune

30 Forbrukerinformasjon Forbrukerinformasjon omom budgivning budgivning ringer i Sist oppdatert Sist oppdatert med med virkning virkning fra 1fra juli12010, juli 2010, i forbindelse i forbindelse med med ikrafttredelse ikrafttredelse av endringer av endringer i i d eiendomsmeglingsforskriften eiendomsmeglingsforskriften d isasjonene anbefaler - - d -4-4 Nedenfor Nedenfor gis engisoversikt en oversikt over over de retningslinjer de retningslinjer som forbrukermyndighetene som forbrukermyndighetene og organisasjonene og organisasjonene anbefaler anbefaler relevante forbehold tilknyttet tilknyttet budgivning budgivning -postadresse, 1 1 ptfrist, overtakelsesdato og 2 Bud 2 Bud inngis inngis til megler, til megler, som som formidler formidler dissedisse videre videre til oppdragsgiver til oppdragsgiver 3 Budets innhold: innhold: bud avgis3 Budets orhold (dvs der frist enn kl 1200 relevante relevante forbehold forbehold -postadresse, -postadresse, nansieringsplan, nansieringsplan, betalingsplan, betalingsplan, akseptfrist, akseptfrist, overtakelsesdato overtakelsesdato og og bud avgis bud avgis ukker andre 4 budgivere Megler 4 Megler skal legge skal legge til rette til rette for enforforsvarlig en forsvarlig avvikling avvikling av budrunden av budrunden I forbrukerforhold I forbrukerforhold (dvs(dvs der der oppdragsgiver oppdragsgiver er forbruker) er forbruker) skal megleren skal megleren ikke ikke formidle formidle bud med bud med kortere kortere akseptfrist akseptfrist enn kl enn 1200 kl 1200 virkedag virkedag etter etter siste siste annonserte annonserte visning visning E E interessenter interessenter om bud om og budforbehold og forbehold onsvarer, da risikoen for at 5 ukkerukker andreandre budgivere budgivere 5 -post,-post, sms-melding sms-melding eller eller til telefonsvarer, til telefonsvarer, da risikoen da risikoen for atfor at denne denne type type meldinger meldinger ikke ikke kommer kommer fremfrem i tide,i tide, 6 6 innenfor innenfor fristene fristene i punkt i punkt i tilfelle 7 bli plysninger vil eventuelle eventuelle forbehold forbehold 8 Etter 8 Etter at handel at handel har kommet har kommet i stand, i stand, eller eller dersom dersom en budrunde en budrunde avsluttes avsluttes uten uten at handel at handel er kommet er kommet i stand, i stand, kan en kanbudgiver en budgiver krevekreve kopi kopi av budjournalen av budjournalen i anonymisert i anonymisert formform 9 Kopi 9 Kopi av budjournal av budjournal skal gis skalt gis t ndel er kommet i stand, giver frem til 10akseptfristens 10 opplysninger opplysninger vil i tilfelle vil i tilfelle bli bli gitt til gitt aktuelle til aktuelle interessenter interessenter VIKTIGE VIKTIGE AVTALERETTSLIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD: FORHOLD: 1 Det 1 eksisterer Det eksisterer ingeningen angrerett angrerett 2 2 kunnskap om budet), kan budet ikke ikke kalleskalles tilbake Budet er daerbindende for budgiver fremfrem til akseptfristens kunnskap om budet), kan budet tilbake Budet da bindende for budgiver til akseptfristens rett tid aksepteres av avtale avtale 5 5 mmen dersom budetbudet i rett itid av av mmen dersom rettaksepteres tid aksepteres wwwsmartmeglingno

31 Notatark wwwsmartmeglingno

32 Oppdragsansvarlig: Harald Magnus Johannessen Mob: Klostergaten 1A 3126 TØNSBERG Tlf: wwwsmartmeglingno