PLANBESKRIVELSE for Balder Terrasse

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE for Balder Terrasse i Alstahaug kommune Vedtatt Forslagsstiller Jan Brattli as / BoligPartner as 1 av 13

2 Navn Balders Terrasse, plannummer: ID Bakgrunn / forutsetninger Planforslaget fremmes av BoligPartner as på vegne av Jan Brattli as. Hensikten med reguleringsarbeidet er å legge til rette for boligbygging i planområdet. Det er fra planutvalget gitt mulighet for en mindre justering av formålsgrense mellom byggeområde og grønnstruktur, sett i forhold til kommunedelplanen for Sandnessjøen. Det aktuelle planområdet er ikke tidligere regulert. Det er kun avsatt til boligformål og grønnstruktur i kommunedelplan for Sandnessjøen vedtatt Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger på Sandnes; mellom Øysteinsgate og Skarpsnogata. Eiendomsforhold Eierforhold for arealer som inngår i planen: 38/169: Alstahaug Kommune 38/25: Alstahaug Kommune Varsel om oppstart Varsel i brevform utsendt Oppstartsannonse i Helgelands Blad datert Frist for merknader ble satt til 15 februar I tillegg er annonsen i perioden plassert på BoligPartner as sine egne nettsider. Varsel er sendt alle berørte parter som er definert i adresseliste utstedt av kommunen. Medvirkning Med bakgrunn i de merknader som er innkommet ved oppstart av planprosess er oppsitterene informert om grepet i planen. Tungtveiende kommenterer er i stor grad ivaretatt. Dette gjelder i særlig grad bakenforliggende bebyggelses interesser. 2 av 13

3 Planstatus - gjeldende kommunedelplan Området er i gjeldende Kommunedelplan for Sandnessjøen avsatt til boligformål. Grønnstrukturen er beholdt fra grunnlaget. Det er av planutvalget gitt mulighet til å justere formålsgrensen noe mellom byggeområde og grønnstrukturen. Figur 1: Utsnitt fra kommunedelplanen for Sandnessjøen Planbegrensninger Figur 2: Tilstøtende gjeldende reguleringsplaner. Biologisk mangfold / Kulturminner En detaljert oversikt over biologiske mangfoldet i området kan være vanskelig å beskrive uten en mer omfattende registrering. Direktoratet for naturforvaltning har på sine nettsider en stedfestet database i form av kart der det er registrert en del viktige forekomster i naturen. Databasen `Naturbase` har følgende registreringer: Vern, Foreslått vern, Artsdata, Prioriterte 3 av 13

4 naturtyper, Kulturlandskap og Friluftslivsområder. En rask orientering i denne basen viser at det ikke er registrert viktige forekomster av noen av de ovenfor nevnte temaene innenfor området. Figur 3: NATURBASE Kartutsnittet er tatt fra Direktoratet for naturforvaltning sine nettsider. Dette viser at det ikke er registrert spesielt viktig biologisk mangfold eller naturtyper innenfor området som skal omreguleres. Figur 4: ARTSDATABANKEN Kartutsnittet er tatt fra Artsdatabanken.no. Artsdatabanken viser ingen andre spesielle registrerte forekomster av spesifikke arter innen planområdet. 4 av 13

5 Figur 5: KULTURMINNESØK Kartutsnittet er tatt fra Riksantikvaren sin nettsider: Kulturminnesøk. Det er på Riksantikvarens nettsider under Kulturminnesøk ikke registrert spesielle registreringer knyttet til kulturminne. Ut over dette vil Kulturvernavdelingen i Fylkeskommunen gjennom vanlig rutine bli brukt for å kartlegge området ut fra avdelingens forslag til behov. Området består i hovedsak av skog, glissen lav mot sør mens skogen blir større og tyngre nedover mot bebyggelsen i nord. Adkomst Naturlig adkomstveg til området er som for øvrige arealer for bolig i samme område. Fra sentrum FV17, adkomst via FV148, Skarpsnogata og til slutt Brages vei inn til boligbebyggelsen. Foreslått ny bebyggelse på totalt 18 boenheter vil ikke generere mye ekstra trafikkmengde. Det som derimot er noe av problemet med Brages vei, er at vegen ikke er regulert med en minste bredde, ei heller opparbeidet iht kommunale standard. Dette forhold forutsettes løst i en tilsvarende planprosess der Brages vei fra Skarpsnovegen medtas. 5 av 13

6 Figur 6: Adkomstveg til feltet Trafikk og terreng Områdets topografi framstår som til dels sterkt hellende mot nord. Adkomst skjer fra øst og sør, dvs til området `bakfra`. Dette vil i hovedsak skille privat og offentlige soner. Parkeringsareal for anlegget blir liggende noe lavere enn bebyggelsen i Balders vei. Dette vil vi bakenforliggende bebyggelse gode utsiktsmuligheter. Barn og unges rettigheter Lekearealer - kvartalslek Innen planområdet er det satt av et leke- og oppholdsareal på ca. 600 m2. Dette arealet blir istandsatt med sittebenker, sandkasse og huskestativ. Lekearealer nærlekeplass De nærmeste anlegg for nærlek finnes ved Sandnes skole / barnehage, dvs 400 m unna. Det er for øvrig i boligområdet Horvaveien, Iduns vei og Krokenveien ikke tilsvarende opparbeidede lekearealer. Annet kvalitetsareal for lek / opphold Grønnstrukturen innen planområdet er et unikt areal for generell lek og adspredelse. Det forslås ikke inngrep i areal annet enn nødvendig skjøtsel. Således vil skogen forbli et kvalitetsareal for tilliggende boligområder. Trafikksikker skoleveg Aktuelle barneskoler fra planområdet er: Sandnes Barneskole. Skolen ligger i Øysteinsgate og det er kort gangavstand ned Krokenveien til Øysteingate (ved skolen), ca 400 m. I tilknytning til barneskolen ligger også en større barnehage. Ungdomsskole: Sandnessjøen Ungdomsskole. 6 av 13

7 Risiko og sårbarhetsanalyse sjekkliste Emne Naturgitte forhold Infrastruktur Tidligere bruk Forhold eller uønsket hendelse Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Vind og ekstremnedbør? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (angi) Lyng og skogbrann? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? -til forretning etc.? -til busstopp? Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Vurdering Nei x Ja og merknad (utdypes i planbeskrivelsen og reg. Bestemmelser) Kan være aktuelt, er vurdert i bestemmelser og medatt i beskrivelse. 7 av 13

8 Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet Ulovlig virksomhet Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Estetikk, nær og fjernvirkning Estetikk, nær- og fjernvirkning Ny bebyggelse søkes lagt i terrenget på en slik måte at den blir minst mulig eksponert. Omkringliggende bebyggelse er rekke- / kjedehus av delvis noe eldre dato. Ingen ny bebyggelse vil bli eksponert spesielt for omgivelsene. Det er ikke forslag om terrenginngrep av vesentlig karakter for å få etablert veger og bebyggelse. Dog kan det være mindre terrengsprang som må arronderes på en god måte, alternativt etablering av støttemur. Dette for å legge ny bebyggelse best mulig i eksisterende terreng. Figur 7: Terrengsnitt viser grad av eksponering mot omgivelsene og forholdet til bakenforliggende bebyggelse. Bygningers plassering og form Bygningers plassering og utforming (byggegrenser/ byggeavstander, hustyper, høyder, takform, takvinkel, møneretning, arker, brannvegger) Alle tre blokkene er plassert i terrengfall og således vil de gjøre lite av seg. Det er bare èn etasje som rager over høyeste nivå på vegen i bakkant. I tillegg legges det opp til horisontalt tak. Dette primært for å skape best mulig utsikt for bakenforliggende bebyggelse. Støy Det finnes ikke i byggeområdets nærhet støykilder annet enn spredt biltrafikk. FV17 grenser inntil planområdets grønnstruktur, uten at byggeområdet påvirkes. 8 av 13

9 Annen forurensning Det er for masseuttak nord for planområdet og FV17 igangsatt en planprosess for å klargjøre avbøtende tiltak for støvbelastning. Renovasjon Shmil som har husholdningsrenovasjon i Sandnessjøen antyder bruk at containere, i dette tilfelle 660 ltr på hjul. Hver husstand produserer ca 80 ltr, dvs containeren vil dekke 8 boenheter. Totalt for feltet (med 18 boenheter) vil 3 stk containere være tilstrekkelig. Det er ikke behov for flere sett med containere, da alle fraksjoner går i samme container med fargekoding. Arealet som avsettes til ordningen på dette feltet er ca m2 på en støpt plate. Løsningen skjermes noe fra øvrige arealer. VA Sammen med teknisk avdeling har vi angitt et mulig tilkoblingspunkt for vann og avløp. Eneste mulighet for tilknytning er Øysteinsgate. Her er avløp også separert i overvann og spillvann. 9 av 13

10 Figur 8: Forslag til VA-trasè Utnyttelse Grad av utnytting: I byggeområdet B1 er det lagt opp til terrasserte blokker, hver på ca 370 m2 BYA. Delfeltets %BYA=370x3/2600=43% All parkering til byggeområde B1 er plassert på et annet delfelt innen planen. Begrensning av byggeområdet Det er innvilget fra planutvalget en mindre justering av kommunedelplanens formålsgrense mellom byggeområdet og grønnstrukturen i planen. Ref sak 10/ med dato Den innvilgede grensen er satt ved cote +36. Imidlertid går coten så skrått på foreslått ny bebyggelse at en mindre overskridelse med tilsvarende kompensasjon er nødvendig. Figur 8: Markering av cote +36. Byggegrenser Der det i plankartet ikke er angitt byggegrenser skal PBL legges til grunn. Universell utforming Alle boenheter i prosjektet får tilgang til heis og blir således universelt utformet, Iht Tek10 er det begrepet Tilgjengelig boenhet som brukes. Antall enheter / tomtestørrelser Antall enheter Det er planlagt inntil 6 boenheter i hvert bygg, dvs totalt 18 enheter. 10 av 13

11 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan i målestokk er vedlagt saksmateriellet. Figur 9: Illustrasjonsplan Eksisterende bygninger Innen planområdet er det ingen eksisterende bygninger. 11 av 13

12 Andre bilder fra planområdet Figur 10: Balders vei, sett fra Balders vei 3 og vestover vegen. Figur 11: Balders vei, sett fra Balders vei 1 og østover. Figur 12: Planområdet sett fra Balders vei. 12 av 13

13 Hustypevalg For å matche tomt/terrengtilpasning og et markedsbehov ønskes en bebyggelse som terrasserte leiligheter. Bygningsmassen blir forholdsvis liten og utsikt fra bakenforliggende bebyggelse ivaretas. Arealer Arealbruk Planområdet er på ca. 14 daa. Arealregnskap De ulike reguleringsformålene og deres totale areal innenfor plangrensen Planformål Dekar - Bolig B1 2,6 - Kjøreveg Veg1 - Balders veg - G/S1 - Felles parkering P1 1,0 - Felles lekeareal FL1 0,6 - Grønnstruktur 8,5 Samlet areal for planen: 14,0 daa Materiell som inngår i planforslaget Materiellet består av: Reguleringsplan - Beskrivelse (denne) dato Reguleringsplan - Bestemmelser Reguleringsplan Plankart Illustrasjonsplan Behandling av merknader Kopi av merknader Terrengsnitt gjennom området Hamar, BoligPartner as 13 av 13