Vedlikeholdsveileder for murgårder

Transkript

1 Vedlikeholdsveileder for murgårder Ragnhild Solgård Seksjon for bygningsforvaltning Trondheim Vedlikeholdsveileder for murgårder bakgrunn ogutredninger/murgaarder/ Utarbeidet av Multiconsult AS i 2011 Finansiert av Oslo kommune, Entra Eiendom, Thongruppen, Huseiernes landsforbund, Riksantikvaren og Multiconsult AS. Målsetting med veilederen: å bistå eiere av murgårder med å påse at vedlikeholdet blir utført slik at det ikke oppstår skader. 2

2 Bakgrunn Mest om Oslo men det er paralleller til andre byer i landet. Vernestatus: I Oslo: Byantikvarens gule list. Trondheim:Se eget kart: heim&time= &vwr=asv 3 4

3 Altså. Vi har mange gamle, delvis vernede bygg. Denne veilederen skal bidra til innsikt i problematikken omkring gamle bygårder 5 Lovens bokstav PBL Kapittel 31. Krav til eksisterende byggverk Veilederen går gjennom aktuelle paragrafer i dagens lovverk. Merk spesielt PBL 31 3 og Sikring og istandsetting. Frakobling av vann og avløpsledning Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk og installasjoner som omfattes av denne lov i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at de ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Blir plikten ikke overholdt, kan kommunen gi pålegg om sikring og istandsetting Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende. og Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. 6

4 Murgårdens oppbygning Typisk oppbygning Grunnmur i tegl eller naturstein Yttervegger i hulmur (pusset) Etasjeskillere av tre med løsmasser Trebæring i tak. Taktro i tre. Teglsteinspiper Gjerne kaldloft. 7 Lokale varianter av hulmur «Trondheimsmur» «Dansk hulmur» «Bergenshulmur»: Delvis hule teglsteinsmurer som smalner av oppover. Pusset eller slemmet med kalkpuss eller KC puss. Malt. Viktig med «riktig» puss og maling ved reparasjoner. Bygårdene har ofte noen viktige detaljer som man må være oppmerksom på. Disse er behandlet i veilederen Eksempler følger 8

5 Det er ikke bare å Maling: 9 10

6 11 12

7 Overdekninger Fra byggdetaljblad Eldre yttervegger av mur og betong. Metoder og materialer 13 Fra tilstandsanalyse Over: Jernbjelke Til høyre: Murt «bue» 14

8 Fra tilstandsanalyse 15 Fra byggdetaljblad Eldre yttervegger av mur og betong. Metoder og materialer 16

9 Fra byggdetaljblad Eldre yttervegger av mur og betong. Metoder og materialer 17 Tilstandsanalyse Hva er en tilstandsanalyse? Hva brukes den til? Lage vedlikeholdsplan Kartlegge tilstanden før rehabiliteringsarbeider Finne årsak til spesielle skader Unngå en del overraskelser 18

10 Huseiers 10 bud 10 bud for å ta vare på bygget «til hverdags» Dersom murgården er utsatt for en uforutsett hendelse, som for eksempel alvorlige setningsskader eller brann, finnes det en egen veiledning for å komme frem til tiltak (Prosessveileder for murgårder med spesielle utfordringer). Må regne med rehabiliteringstiltak av litt større omfang med jevne mellomrom når levetiden til bygningsdelen er utløpt. (vinduer, drenering, tak, overflater etc) 19 Brannsikring To rømningsveier må også fungere som rømningsveier Brannvarsling Spredning Tiltak for å redusere risiko for brann 20

11 Hvordan gjennomføre tiltak? Er bygget vernet? Hva skal gjøres? Anbud beskrivelse som underlag for å hente inn tilbud Mengdeanslag Beskrive materialer Må gjøres av firma/personer med kompetanse innen dette. Bør utføres av håndtverkere som «vet hva de gjør» Bør ha oppfølging i byggetiden Velg rett årstid! 21 22

12 Innmurt stål Skader på overdekninger over vinduer jernbjelker som korroderer Nyere bygårder: Armering som korroderer Skader på bindere mellom bærevegg og teglforblending. (1970 tallet) 23 Oversikt over typiske skader Skadesymptom, mulig årsak og tiltak er beskrevet NB: Ingen fasit! Ikke vær redd for å «ringe en venn» 24

13 Før og etterbilder 25 26

14 Vitenskapsmuseet 27 28

15 29 30

16 31 Takskifte 32

17 Arilds gt 6 Bygård fra ng.html?projectid=239930&id= Multiconsult (RIV, RIB og RIBYFY) Arkitektkontoret Kvadrat og brannrådgiver NEAS, RIE Sweco. 33 Byggemåte Bærekonstruksjonen er pusset hulmur (Trondheimshulmur) i yttervegger, trebjelkelag med løsmassefylling, og trekonstruksjon i tak med skifertekking. Bygningen, som er oppført 1906, er i relativt god stand, med lite sår og avskallinger i fasadene, og med dekkende maling. Gatefasaden har profiler og dekor, og er klassifisert som verneverdig (Antikvarisk status C). Bakgårdsfasade er enkel uten relieff. Vinduer er skiftet til isolerglass på 70 tallet. Innvendig er lektet på kledning, som i dag er slitt. På 70 tallet er også foretatt en oppgradering (i tillegg til vinduer), i første rekke gjennom etablering av lydskiller og noe forsterkning av bjelkelag. Ingen leiligheter har noen tilrettelegging for rullestolbruk, eller noen tiltak for annen form for tilpassing for bevegelseshemming. Ventilasjon er basert på naturlig avtrekk gjennom pipekanal og veggventiler, samt vinduslufting. Sanitæranlegg og elektrisk anlegg er på nivå med vanlig utrustning fra tallet. 34

18 Problem: 1. bygningsmassen har vernestatus 2. krav til tilgjengelighet 3. vurdering av brannsikkerhet 4. optimal arealutnyttelse 5. krav til energieffektivitet 35 Løsning: Tilgjengelighet: Ny «heissjakt» i bakgård gir tilkomst Heldekkende brannalarmanlegg Boligsprinkling pga at noen av leilighetene har en rømningsvei og heis NB: Ikke isolert mer enn 50 mm innvendig og mot nabobygg. Isolert utvendig vegg mot bakgård, mer isolasjon i tak, og etasjeskiller mot kjeller/eller i kjeller. Konstruksjoner økt snølast krever fornying/forsterkning av takkonstruksjonen. Noe behov for forsterkning av bjelkelag. Nye vinduer Balansert ventilasjon med høy gjennvinningsgrad (over 80%). Varmepumpe basert på jordvarme. Styring av varme/termostater i hver leilighet, ventilasjon konstant luftmengde (ikke behovsstyrt) og vanlig kjøkkenvifte. Bevegelses sensorer på lys. 36

19 Energieffektivisering Prosjektgruppen har valgt å utrede flere nivå energieffektivisering, med tilhørende konstruktive og kostnadsmessige konsekvenser. dagens minimumskrav etter forskrift lavenergi nivå (mellomnivå) passivhusnivå Prosjektets overordnede målsetning er å forsøke å anbefale et riktig nivå på energiforbedringstiltakene, under hensyntagen til premisser også lagt i de øvrige tema. 37 det vil si: Bygget kan få energimerket «gul A» ikke passivhus pga behov for oppvarming er for høyt pga manglende isolasjon av vernede vegger. Resultatene av de forskjellige nivåene energieffektivitet er gitt i utredningene. Det er interessant å se at alle utredede nivå gir betydelig forbedret energieffektivitet i forhold til dagens situasjon. 38

20 Konklusjon: En «gammel» bygård kan oppgraderes nesten opp til dagens krav. Det er helt klart begrensinger men også store muligheter. Med godt, jevnt vedlikehold og noen større «løft» med lengre mellomrom kan man levere gården over til neste generasjon i stand til å takle enda et århundre. Vær stolt av gården din! Takk for meg! 39