Planbeskrivelse. Tomten avgrenses mot NV av en parkeringsplass, mot NØ av gate, mot SØ av gågaten (Markedsgata), og mot SV av bygningen Gnr:28/159.

Transkript

1 Planbeskrivelse Arkivsak: 06/ Arkivkode: PLNID Sakstittel: Reguleringsplan for Kjellerhuset 1. Bakgrunn Reguleringsplanen for Kjellerhuset har som formål å påbygge og utvide eksisterende eiendom (Kjellerhuset) med nærings- og boligarealer. Den gjeldene reguleringsplan er Reguleringsplan for Alta Sentrum av Forslaget avviker fra den gjeldende reguleringsplan ved: Pkt.3.4 Uteoppholdsareal Pkt.4.4 Utforming av den enkelte bygning (materialer og på toppetasje) Pkt.2.3 Tillatt etasjetall. Pkt.3.3 Parkeringsdekning. Reguleringsplanen for Kjellerhuset er utarbeidet av LINK signatur arkitekter AS. Tiltakshaver er Sameiet Løkkeveien 47. Varsel om oppstart av planarbeidet er kunngjort og sendt ut til berørte parter. Kommentarer er oppsummert og kommentert under pkt.7. Reguleringsplanen sendes nå til 1. gangs behandling. 2. Planområdet Adressen til det aktuelle planområdet er lokalisert til: Løkkeveien 47 (Gnr/bnr:28/164). Eiendommen består i dag av et 2 etasjes næringsbygg. Planområdet utgjør et samlet areal på 661 m² (areal av eiendoms opplysninger i følge Alta kommune grunnkart). Tomten er plassert i Alta sentrum ved Markedsgata, byens hovedgate (gågate). Her er en stor del av byens handel konsentrert. Tomten avgrenses mot NV av en parkeringsplass, mot NØ av gate, mot SØ av gågaten (Markedsgata), og mot SV av bygningen Gnr:28/ Planforslaget Alta sentrums nye reguleringsplan er under utarbeidelse, og dens visjoner og premisser danner grunnlag for dette planforslaget. Alta sentrums nye reguleringsplan forventes ferdigstilt innen utgangen av

2 Visjonene går på at Alta sentrum og Altas rolle som regionsenter skal styrkes. Kommunestyret har lagt opp til følgende premisser for utviklingen av Alta Sentrum: - Det legges til rette for at 5000 mennesker kan bo innenfor grensene av Alta Sentrum i Det åpnes opp for å kunne bygge høyere i Alta Sentrum, hvis det passer inn estetisk og arkitektonisk. - Parkering i Alta Sentrum skal i fremtiden primært skje i parkeringshus og ikke ved overflateparkering som i dag. (Saksprotokoll, Kommunestyret , sak:ps 8/06). Vedlagt planforslag gir mulighet for å bygge 2 ekstra etasjer samt 1 delvis inntrukket toppetasje på det eksisterende Kjellerhuset. I 1. etasje utvides handels- og næringsarealer mot NØ. Eksisterende passasje mot SV opprettholdes i 1. etg, så det stadig er direkte gjennomgang fra Markedsgata til parkering på nordsiden av Kjellerhuset. Passasjen vil være opplyst. I 2. etasje utvides handels- og næringsarealer mot NØ og SV. Tilbygg i etasje vil inneholde totalt ca. 27 boliger. Boligene vil ha egen inngang fra NØ hjørne av bygget. De fleste leilighetene vil være på ca. 38 m² (BRA) og målgruppen er unge i etableringsfasen. I tillegg vil det være ca. 9 større leiligheter fra ca 60m² til ca 70m² (BRA), og noen få leiligheter på ca m² (BRA). De mindre leilighetene på ca. 38m² vil være godt utnyttet med eget toalett/bad, kjøkken og stue/soverom. Stue og soverom fungerer som en fleksibel løsning, rommet kan brukes som èt stort rom eller deles av, og skille stue og soverom. Leilighetene vil ha en kombiløsning mtp. uteareal; en stor dør/skyvedør fra stuen kan åpnes opp til fransk balkong, så stuen fungerer som del av uterom. De større leilighetene på ca. 60m² og mer vil alle ha egen balkong/terrasse på min. 10m². Den eksisterende del av byggningen renoveres så den får et mer nåtidig uttrykk, som harmonerer med det nye til- og påbygg. Den eksisterende bygningsfasade males eller bekledes med f.eks Alta skifer eller likn. og vil fremstå som byggets sokkel. Utvidelse av 1. og 2, etasje vil fremstå som et lett og imøtekommende volum når det utrykksmessig vil åpnes opp. Den nye delen som bygges til og på grunnsokkelen vil i fasaden bestå av materialer som tre, glass og fasadeglass. Dette vil gi fasadene en ønsket letthet, og bygget vil harmonere med det fremtidige og det eksisterende byggeri i Alta sentrum. Glassfasaden suppleres innvendig av en trekonstruksjon som tydelig kan ses både i interiør og eksteriør. Tre og glass er med til å gi byggeriet et ønskverdig imøtekommende preg Nybygget oppføres av betongdekk, som bæres av (stål-)søyler på begge sider av den eksisterende bygning. Ved nybygg vil skillet mellom eksisterende bygning og utvidelsen minskes mest mulig, enda vil eksisterende takoppbygg bli for å kunne beskytte 2. etg for vann og støv under byggeprosessen. Bygget brannsikres ved hjelp av sprinkling. Søppelrom etableres i bygget. Det skal legges vekt på universell utforming i den nye del av bygget. 2

3 AREALSKJEMA 1.etasje 575 m² (T-BRA) Næring 2.etasje 580 m² (T-BRA) Næring 3.etasje 640 m² (T-BRA) Bolig 4.etasje 640 m² (T-BRA) Bolig 5.etasje 560 m² (T-BRA) Bolig Samlet 2995 m² (T-BRA) Tomteutnyttelse - BYA = 100 % 4. Offentlige trafikkområder Da det ikke er mulig å anskaffe parkeringsareal på egen tomt, vil gjeldende parkeringsnorm på 1 plass pr boligenhet, samt 2,5 plass pr 100m² næring oppnås ved kjøp av parkeringsareal i nærliggende parkeringshus. Muntlig intensjonsavtale angående parkering er inngått, og forhandlingene er i gang. Tinglyst avtale vedrørende parkering vil senest fremvises ved behandling av rammetillatelsen. 5. Offentlige Friområder I forbindelse med byggingen av Nordlyskatedralen planlegges det et nytt torg og en fremtidig park som naturlig vil knyttes til gågaten. Disse områdene, samt nærliggende torg, vil kunne betraktes som en ressurs som gir kvalitetsrike rekreasjonsområder for hele Alta sentrum. Lekeplass finnes i en avstand av ca.50 m i nærliggende park. Der er ikke behov for å krysse vei for å nå dertil. Tiltakshaver vil bidra med opprusting av nærliggende lekeplass. 6. ROS-vurdering Potensielle risikoområder Sannsynlighet Konsekvensvurdering Bygget ligger ikke direkte opp til veldig trafikkerte veier. Trafikk Lite sannsynlig Avstand til nærmeste skole er ca. 1,5 km (Komsa skole og Bossekop skole). Der må krysses vei til begge skoler. Der er i dag ingen over- eller undergang. Veien må krysses i forgjenger felt. - støy Lite sannsynlig - - støv Lite sannsynlig - - ulykker Lite sannsynlig - Radon Ikke sannsynlig Det er ikke umiddelbart registrert noen forekomster av radon i Alta sentrum (jvf. 3

4 Ras Ikke sannsynlig - snøras Ikke sannsynlig - - jord-/ leirras Ikke sannsynlig - radonkart for Alta kommune). Anses for ikke sannsynlig, da bygget ikke ligger nær fjell eller skrent. Flom Ikke sannsynlig Anses for ikke sannsynlig, da bygget ikke ligger i nærheten av vann. - bygnings-/ anleggsskade Ikke sannsynlig - ulykker/ personskade Ikke sannsynlig Sjø/ vann - ulykker Ikke sannsynlig -(prosjektet må utarbeide egne rutiner for HMS på byggeplass i henhold til gjeldende forskrifter) -(prosjektet må utarbeide egne rutiner for HMS på byggeplass i henhold til gjeldende forskrifter) Anses for ikke sannsynlig, da bygget ikke ligger i nærheten av vann. 7. Planprosess / høringsuttalelser Det ble gjennomført forhåndskonferanse mellom forslagstiller, konsulent og planmyndigheter den 30/ Varsel om oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Altaposten og Finnmark Dagblad den 14/ med frist for innspill den 6/ De berørte parter og offentlige instanser er blitt tilskrevet direkte i henhold til PBL Det er i forbindelse med forvarsel kommet inn 11 innspill. Nedenfor følger en kort oppsummering av innspillene, etterfulgt av konsulentenes kommentarer. 1) Barn og unges repr./alta kommune, datert Ønsker at passasjen mellom de to byggningene opprettholdes. Begrunnelsen for dette er at de mener det er hyggeligere og mer praktisk enn å gå utenom bygningene. Er det ikke mulig å løse behovet for uteområde på egen grunn, må det bidras til fellesområder. Konsulentens kommentar: Passasje mellom de to byggningene vil fortsatt opprettholdes. Tiltakshaver vil bidra med opprusting av fellesområder se bestemmelser pkt a) Administrasjonens kommentarer: Administrasjonen vurderer forhold til den offentlige passasjen som ivaretatt. Løsningen med fastsettelse av et frikjøps beløp vil kunne bidra til en tilfredsstillende løsning og vil i en viss utstrekning være i tråd med intensjon i den nye sentrumsplanen om at boliger innenfor kvartalsstrukturen må etableres på næringsaktivitetenes premisser. 4

5 2) Trygg Eiendom AS, datert Ønsker at passasjen mellom de to byggningene opprettholdes. Begrunnelsen for dette er at det vil være en ulempe for publikums ferdsel samt for Trygg Eiendom å lukke passasjen. Alternativt foreslås en sammenbyggning av bygningene fra 3. etg og oppetter. Konsulentens kommentar: Passasje mellom de to byggningene vil fortsatt opprettholdes. Administrasjonens kommentarer: Det vises til kommentar under 1) barn og unges representant 3) Finnmark fylkeskommune, datert Kjenner ikke til noen automatisk fredet kulturminner innenfor det aktuelle område, men gjør oppmerksom på meldeplikt hvis gjenstander eller spor fra eldre tid skulle komme frem under byggeprosessen. Administrasjonens kommentarer: Ingen kommentar 4) Torheim AS, datert Ønsker at passasjen mellom de to byggningene opprettholdes. Begrunnelsen for dette er bla., fordi det er viktig med en god ankomst fra gågaten til kontorer og forretninger som ikke ligger i gågaten. Konsulentens kommentar: Passasje mellom de to byggningene vil fortsatt opprettholdes. Administrasjonens kommentarer: Det vises til kommentar under 1) barn og unges representant 5) Sivilarkitekt Kirsti Knudsen, datert Ut fra betraktninger om forhold til omkringliggende bygninger, samt sol og skyggeforhold på offentlige plasser, menes det at det kun kan aksepteres å bygge i 3 etasjer med en inntrukket 4.etasje. Ønsker dessuten at passasjen bibeholdes for å ikke redusere tilgjengeligheten. Konsulentens kommentar: I den foreløpige planproses for ny reguleringsplan til Alta sentrum, har man en visjon om at Alta sentrum skal være regionens omdreiningspunkt. I den forbindelse åpnes det opp for høyere bygg og høyere tomteutnyttelse. Ved å gå i høyden, som det åpnes opp for, vil man etablere et mer urbant uttrykk og bybildet vil endre seg fra det nåværende. Derfor er det i prosjektet planlagt en materialebruk for eksisterende eiendom og den ny til- og påbygging, der vil harmonere både med den eksisterende og fremtidige byggningsmasse. Passasje mellom de to bygningene vil fortsatt opprettholdes. Administrasjonens kommentarer: Med utgangspunkt i de strategier som legges til grunn for den nye sentrumsplanen vurderes det at den skisserte bebyggelsen fortsatt burde senkes/ trappes ned mot parken. Dette for å sikre sollys i det offentlige uterommet. Det vurderes imidlertid også at man ved god tilrettelegging og bruk av gjennomsiktige/ -skinbare materialer kan legge til rette for en akseptapel løsning. Tilrettelegging/ utforming/ inntrekning av det sørøstlige hjørnet og fasaden mot øst generelt bør innarbeides i bestemmelsene. Når det gjelder passasjen vises det til kommentar under 1) barn og unges representant 6) Helse- og sosialsektoren / Alta kommune, datert Henviser til at gjeldende krav for støy skal overholdes. 5

6 -Planen skal vise hvordan parkering løses. -Planen skal vise hvordan krav til uteopphold overholdes. -Krav til affaldshåndtering. Administrasjonens kommentarer: Administrasjonen vurderer at krav for støy, parkering og uteareal vil kunne ivaretas gjennom bestemmelser og/ eller egen avtale (Det vises til kommentar under 1) barn og unges representant). Når det gjelder avfallshåndtering for så vel nærings- og boligdelen er dette bare beskrevet i planbeskrivelsen. Tilrettelegging for innebygd søppelrom inngår som en naturlig del av detajlprosjektering av bygget, men bør likevel innarbeides i bestemmelsene. Da administrasjonen generelt vurderer at planforslaget har noen mangler på det generelle vil dette tema inngå som en del av den generelle opprydding i plandokumentene innen vedtak av planen. 7) Drift- og utbyggingssektoren / Alta kommune, datert Henviser til vedlagte kart, som viser plassering av eksisterende vann-, avløps- og overvannsledninger. Administrasjonens kommentarer:ingen kommentarer 8) Hesteskoen utleie as / Alfa omega as, datert Gunstige solforhold på torvet reduseres ved høyere bygning. Dette vil være problematisk for utleier, da bygningen har stort uteareal som benyttes som salgsareal. Utleier frykter at verdien av bygningen vil bli vesentlig lavere på grunn av dette. For nåværende leier ses problematikken i at mye av omsetningen i sommermånedene kommer fra salg fra utearealet. Dette forventes å bli redusert ved færre soltimer. Konsulentens kommentar: Ved høyere bygg vil det naturligvis være mer skygge. Der hvor dette får mest betydning er på baksiden av AlfaOmegas bygg, mens uteservering i hovedsak foregår på den andre siden av bygget (mot Markesgata). Administrasjonens kommentarer: Det vises til kommentar under 5) Sivilarkitekt Kirsti Knudsen 9) Alta Kraftlag, datert Med de eksisterende kabler vil Alta Kraftlag ikke kunne forsyne den nye byggning med el. Det kan ikke graves i gågaten, og alternativ løsning vil derfor være å anlegge et nytt traforom i byggningen. Kraftlaget er villige til å bidra med kr til dekning av dette. Administrasjonens kommentarer: Ingen kommentarer. 10) Rådet for funksjonshemmede / Alta kommune, datert Anmoder om at det tas hensyn til funksjonshemmede. Viktig at det legges vekt på fysisk tilgjengelighet, kommunikasjon til de fysiske omgivelser og luftkvalitet. 6

7 Det skal legges vekt på universell utforming i den nye del av bygget. Administrasjonens kommentarer: Administrasjonen vurderer at hensyn til universell utforming i utgangspunkt er ivaretatt i bestemmelsene. Det er imidlertid tankevekkende at dagens lokaler i 2. etasje som benyttes til fysikalsk terapi, og dermed kunder som kan ha visse funksjonshemminger, ikke oppgraderes. 11) Fylkesmannen i Finnmark / Miljøvernavdelingen, datert Henviser til: T-1197 Estetikk i plan- og byggesaker T-5/99 B Tilgjengelighet for alle T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Risikovurdering Administrasjonens kommentarer: Det vises til tidligere kommentarer. Når det gjelder estetiske hensyn er administrasjonen fortsatt noe skeptisk til bygningens utforming og man ønsker at dette spesifiserers ytterligere innen planen sendes til politisk behandling for vedtak. LINKsignatur AS rev