Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Transkript

1 Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2007/ Arkiv: Grindatunet Saksbehandler: Tonje Valborg Bekkadal Dato: Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Formannskapet Kommunestyret Reguleringsplan for Grindatunet - Råholt sentrum vest - gbnr. 127/1. Sluttbehandling. Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Grindatunet Råholt sentrum vest gbnr 127/1. Plankartet og reguleringsbestemmelsene er datert Vedlegg som følger saken: 1 Reguleringsplankart 2 Reguleringsbestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Innkomne merknader ved offentlig ettersyn 5 Forslagsstillers kommentarer 6 Saksfremlegg ved førstegangsbehandling (uten vedlegg) Vedlegg som ligger i saksmappen ROS-analyse Grindatunet Utskrift av saken sendes til Enerhaugen Arkitektkontor PB 6645 Rodeløkka 0502 OSLO SAKSUTREDNING Bakgrunn for saken Reguleringsarbeid for Grindatunet, Råholt sentrum vest er igangsatt på initiativ fra Eidsvoll Verk Tomteselskap AS, med henblikk på boligutvikling i tilknytning egne tomtearealer innenfor planområdet. Hensikten med planen

2 Forslaget til detaljregulering for Grindatunet, Råholt sentrum vest har til formål å legge til rette for byggeklare boligområder for oppføring av leilighetsbebyggelse. Planområdet utgjør et sentralt område på Råholt i Eidsvoll kommune, og har nær tilknytning til sentrumsfunksjoner, skoler og jernbanestasjon. Forhold til gjeldende plandokumenter / vedtak Foreslåtte boligutvikling er i samsvar med kommunale overordnete planer samt statlige og regionale føringer for bærekraftig tettstedsutvikling. Med områdets sentrale beliggenhet i sentrum og nærhet til kollektivtilbud, servicefunksjoner, kommunale tjenester, skoler, anses området å være godt egnet for boligutvikling. For å sikre en helhetlig utvikling av de uregulerte områdene beliggende vest for Råholt ungdomsskole, er det stilt krav om en samlet reguleringsplan for området. I tillegg til avsatte utbyggingsområder for boliger i kommuneplanen omfatter planområdet også tilliggende atkomst- og gangforbindelser samt grøntområder i randsonen langs jernbanen. Etter anmodning fra Eidsvoll kommune er det også medtatt uregulert offentlig tomt i tilknytning til Råholt ungdomsskole. Beskrivelse av planområdet Planområdet har en sentral beliggenhet i Råholt sentrum, vest for Råholt ungdomsskole, og omfatter i alt et areal på m2. Like nord for planområdet ligger Eidsvoll Verk stasjon, og det er kort avstand til Trondheimsvegen (Fv 501), som er hovedveiforbindelse med tilknytning til Eidsvoll i nord og E6 ved Dal i sør. Avgrensning av planområdet er avklart med Eidsvoll kommune, Jernbaneverket og eier av gbnr 127/64. Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelser Som det fremgår av kartillustrasjonene og fotodokumentasjon på side 6-8 i forslagstillers planbeskrivelse utgjør planområdet vest for Råholt ungdomsskole et åpent kulturlandskap beliggende inneklemt mellom sentrumsområdet, jernbanen og regulerte utbyggingsområder for småhusbebyggelse i vest. Trafikk og atkomstforhold Planområdet har sentral beliggenhet i forhold til Trondheimsvegen (gamle E6), som utgjør hovedveiforbindelsen gjennom regionen med tilknytning til E6. Atkomst til nordre del av planområdet gbnr 126/14 er forutsatt tilknyttet Gladbakkgutua, mens resterende del av området beliggende mellom jernbaneområdet og Råholt ungdomsskole vil ha atkomst fra Nedre Grindaveg med tilknytning til Tærudvegen. Når det gjelder delområdet i øst er det ikke sikret atkomst via tilstøtende reguleringer, men den beste løsningen vil være via Fransstuvegen som har utkjøring i Sagmovegen. Atkomster/avkjørsler er avklart med Eidsvoll kommune og berørte grunneiere. I tilknytning til tilliggende veger er det bygd langsgående gang-/sykkelveg og brede fortau som bidrar til å sikre trygge gangforbindelser til sentrum, skoler og idrettsanlegg og tilliggende boligområder. Ved utbygging av området er det forutsatt å opprettholde en gangvegforbindelse langs østsiden av Eidsvollbanen, bygge ut forbindelsen mellom Nedre Grindaveg til boligområdene på vestsiden, samt innpasse gjennomgående gangvegforbindelser inn mot Råholt ungdomsskole og muligheter for forlengelse mot sentrum. Planprosessen Oppstart av planarbeidet ble varslet i Eidsvold Ullensaker Blad den 14. juni 2010, med frist for å komme med merknader innen 30. august Innkomne kunngjøringsinnspill/ forhåndsuttalelser er referert og kommentert av forslagsstiller i den vedlagte planbeskrivelsen. Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i Utvalget for næring, plan og miljø som sak 39/11. Perioden for offentlig ettersyn ble satt til til Det kom i alt 10 merknader, hvorav 7 fra offentlige instanser og 3 fra private. Nedenfor gis det en oppsummering av de enkelte uttalelser, med forslagsstillers og reguleringsavdelingens kommentarer (i kursiv). Samtlige uttalelser følger vedlagt i sin helhet. 2

3 Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Har ingen konkrete merknader. Statens vegvesen, datert Har ingen konkrete merknader. Jernbaneverket, datert Viser til sin uttalelse ved varsel om oppstart, og forutsetter at Jernbaneverkets drifts- og beredskapsveg som ligger innenfor planområdet dimensjoneres og bygges på en måte som sikrer fremkommeligheten til sporområdene for tunge kjøretøy. Mener i tillegg at det bør vurderes om det skal innføres parkeringsrestriksjoner langs vegen. Det står i reguleringsbestemmelsene at vegen skal dimensjoneres for liten lastebil. Eventuelle parkeringsrestriksjoner må vurderes gjennom byggeplan og detaljprosjektering av anlegget. Eidsvoll kommune v/ eiendomsforvaltningen, datert Ønsker at kommunens eiendom som er tenkt som et tilleggsareal til Råholt ungdomsskole reguleres til offentlig formål, og at byggegrenser legges 4 meter fra tomtegrense. Dette er imøtekommet gjennom endringer i planforslaget. Eidsvoll kommune v/ tjenesteutvikling og forvaltning, datert Har ingen konkrete merknader. Eidsvoll kommune v/ kommunal drift, datert Har diverse kommentarer til reguleringsbestemmelsene knyttet til brukstillatelse og rammeplan for tekniske anlegg. Alle punktene er imøtekommet gjennom endringer i reguleringsbestemmelsene. Akershus fylkeskommune, datert Anbefaler at antallet parkeringsplasser for sykkel tallfestes, på lik linje med parkeringsplasser for bil. Viser til funn av automatisk fredete kulturminner i planområdet og tiltakshavers søknad om å få disse frigitt. Ber om at følgende tekst tas inn i reguleringsplanens bestemmelser: «Før iverksettingen av tiltak i henhold til angjeldende reguleringsplan skal det foretas arkeologiske utgravninger av de berørte automatisk fredete kulturminnene (id ) innenfor planområdet. Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravningen kan fastsettes.» Dette er imøtekommet gjennom endringer i reguleringsbestemmelsene, men antall parkeringsplasser for sykkel er ikke tallfestet, man velger å vise til kommunal parkeringsnorm. Når det gjelder uttalelser fra de private er disse vedlagt, og det vises til forslagstillers kommentarer til disse, som også ligger vedlagt. Samarbeid og medvirkning Planarbeidet er gjennomført i tett dialog mellom planleggere, Eidsvoll kommune, Profier AS og andre grunneiere innenfor planområdet. Jernbaneverket, Fylkeskonservator og de ulike kommunale virksomheter har vært kontaktet etter behov i løpet av prosessen. Beskrivelse av planforslaget Sett i forhold til overordnede føringer om økt fortetting, utnyttelse og transformasjon av sentrale sentrumsområder, foreslås det tilrettelagt for oppføring av leilighetsbebyggelse i 4-6 3

4 etasjer med underliggende garasjeanlegg og grad av utnyttelse tilsvarende %BYA=40-45%. Planområdet foreslås inndelt i 5 større og mindre boligområder, hvor det vil bli lagt opp til en etappevis utbygging. For en mer detaljert beskrivelse av forslaget til bebyggelse i det foreliggende planforslaget vises det til den vedlagte planbeskrivelsen fra Enerhaugen Arkitektkontor AS. Parkering Sett i forhold til områdets sentrumsnære beliggenhet og nærhet til kollektivtilbud er det foreslått en parkeringsnorm som tilsvarer ca 1,5 p-plass pr bolig. Som det fremgår av utarbeidet illustrasjonsmateriale foreslås det anlagt et større garasjeanlegg under terreng og bebyggelse. I tilknytning til garasjekjellere vil det bli tilrettelagt for minst 1 p-plass pr bolig, Resterende p-plasser foreslås anlagt som fellesanlegg på terreng. Min. 5% av p-plassene i garasjeanlegget og på terreng vil bli tilrettelagt som HC-plasser. Plasser for sykkelparkering er forutsatt anlagt inn mot inngangsparti og i tilknytning til uteoppholdsareal og garasjekjeller. Estetikk utforming av bebyggelse I planforslaget stilles det krav til at ny bebyggelse skal utformes på en slik måte at den fremstår med et godt helhetlig preg og ivaretar hensynet til omkringliggende miljøer. Fasader skal gis en oppbrutt utforming både vertikalt og horisontalt ved bruk av sprang eller materialer. Planforslaget åpner for oppføring av bebyggelse i 4-6 etasjer og underliggende parkeringskjeller. Foreslått byggehøyde vil i begrenset grad medføre konsekvenser for sol- og lysforhold på tilliggende eiendommer. Stedsutvikling Planforslaget tilrettelegger for en boligutvikling hvor det i årene som kommer kan bygges rundt 300 nye sentrumsleiligheter med variert størrelse. Flere boliger og økning i befolkningstallet vil på sikt bidra til utvikling av sentrumsområdet mht. nye servicetilbud, skape økt næringsgrunnlag for den lokale handelsvirksomhet samt bidra til et levende sentrum også etter stengetid. Foreslått boligstruktur og avgrensning av planområdet vil styrke opplevelsen av sentrumsområdet på Råholt samt skape en naturlig avgrensning mot tilliggende villa- og småhusområder. Foreslått utvikling anses å være i samsvar med kommunal og overordnet målsetting om økt fortetting/arealutnyttelse av sentrumsnære områder. Tiltak for å ivareta barn og unges interesser livsmiljø og oppvekstsvilkår Planforslaget medfører ingen konsekvenser for eksisterende områder tilrettelagt for lek- og opphold. Fremtidige boliger vil også bli tilrettelagt for barnefamilier, og ved utvikling av boligområdene vil det bli tilrettelagt for varierte og avskjermede uteareal for lek og opphold. Eksisterende og planlagte gangveger i nærområdet bidrar til trafikksikre gangforbindelser i forhold til skoler, tilliggende boligområder mv. Fra området er det gangavstand til skoler, idrettsanlegg og svømmehall. Ved utvikling av boligområdene vil en i størst mulig grad tilrettelegge for et bilfritt bomiljø. Trafikk For å begrense intern kjøring samt minimalisere terrenginngrep og bruk av areal til kjørevei og parkering, foreslås det anlagt et felles p-område/gjesteparkering kombinert med innkjøring til boligområdet og garasjeanlegget. Parkeringsareal vil bli avskjermet med beplantning. Interne gangforbindelser vil kunne fungere som kombinert kjørevei for innkjøring til boligene ved transport inn og ut. Risiko og sårbarhet På bakgrunn av utført ROS-analyse anses planområdet og nærområdet i begrenset grad å omfatte forhold som kan medføre en samfunnsmessig, beredskapsmessig eller helsemessig risiko. Konsekvenser av planforslaget 4

5 Overordnede planer og mål Utarbeidet planforslag anses å være samsvar med kommuneplanens arealdel og overordnete føringer om tettstedsutvikling av sentrumsnære områder. Føringer gitt i rikspolitiske retninger anses ivaretatt i planforslaget. Konsekvenser for naturmiljø Selv om utbygging av planområdene medfører nedbygging av tidligere landbruksareal, vil tiltaket i begrenset grad ha noen vesentlige negativ natur- og ressursmessige konsekvenser. Området har de senere år kun vært benyttet til fôrproduksjon for hestehold i tilknytning til Grinda 127/1. Etter utbygging av tilliggende del av Gardermobanen og Råholt ungdomsskole har landbruksarealene blitt liggende inneklemt. Landskap/fjernvirkning På grunn av det flate landskapet mot øst, nord og syd vil fremtidig bebyggelse kunne få en viss fjernvirkning for omkringliggende sentrumsområder. Jernbanen, skolen og idrettsanlegget bidrar samtidig til å skape god avstand til annen bebyggelse, og ferdig utbygd vil området bidra til en avgrensning av sentrumsstrukturen på Råholt. Utbygging vil i begrenset grad medføre konsekvenser for opplevelsen av kulturlandskapet i randsonen rundt Råholt. Verneinteresser I forbindelse med gjennomførte arkeologiske registreringer er det avdekket automatisk fredete kulturminner. Funnene omfatter i hovedsak kokegroper og ligger litt spredt innenfor planområdet. Bevaring vil medføre restriksjoner i forhold til bruk av områdene, og vil være problematisk å bevare i tilknytning til utbyggingsområdene. Tiltakshaver har derfor søkt Riksantikvaren om dispensasjon fra kulturminnelovens bestemmelser, og fått frigjort områdene hvor det er gjort funn av automatisk fredete kulturminner mot en arkeologisk utgraving som bekostes av tiltakshaver. Miljøfaglige forhold Planforslaget anses i begrenset grad å ha konsekvenser for det biologiske mangfold eller sol og skyggeforhold for tilstøtende eiendommer. Ved utbygging stilles det krav til fordrøyning av overvann på egen grunn, klargjøring av bebyggelse for tilknytning til fjernvarme eller andre alternative varmekilder, innpassing av anlegg for kildesortering samt bruk av miljøvennlige produkter. Trafikkforhold Utbygging av planområdet vil medføre økt trafikk på tilliggende lokalveier, men anses ikke å ha noen konsekvenser for fremtidig trafikkavvikling/trafikkflyt. Områdets sentrale beliggenhet med gangavstand til skoler, kollektiv- og servicetilbud gjør at fremtidige beboere vil være mindre avhengig av privat bilbruk til daglige gjøremål. Ved å begrense parkeringsdekningen vil en imøtekomme og ivareta overordnete målsettinger om redusert privat bilbruk og oppmuntre til økt bruk av sykkel og kollektivtilbud. Økt boligvekst vil på sikt også bidra til utvidet kollektivtilbud. Flere sentrumsnære boliger vil kunne bidra til økt blandet bruk, et mer levende sentrum, en utvidelse av dagens handels og tjenestetilbud og på sikt bidra til økt sentrumsutvikling. Sosial infrastruktur Planområdet vil bidra til etablering av et større antall sentralt beliggende sentrumsleiligheter på Råholt med variert størrelse. Leilighetene vil kunne være attraktive for både barnefamilier, førstegangsetablerere og seniorer. På sikt vil økt antall boliger i regionen medføre økt etterspørsel etter barnehage og elevplasser, utbygging av omsorgs- og annet kommunalt tjenestetilbud. Økt tilflytting vil skape etterspørsel etter flere sosiale møteplasser, utvidet handels- og tjenestetilbud samt bidra til utvikling og styrking av lokalsamfunnet på Råholt. Rådmannens vurdering med konklusjon og begrunnelse Planforslaget legger opp til utbygging av et område som er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Med nærheten til kollektivknutepunktet Eidsvoll Verk stasjon og Råholt sentrum med skoler, barnehager og handels- og servicefunksjoner vil dette være i samsvar med 5

6 gjeldende retningslinjer for utbygging av boligområder. Planforslaget legger til rette for en relativt arealeffektiv utnyttelse av området med leilighetsbebyggelse og en BYA på 40-45%, og vil med dette kunne bli et viktig tilskudd til det voksende boligbehovet sentralt på Råholt. Utbyggingen vil som tidligere nevnt være positiv for handelsstanden på Råholt, og flere boliger vil bidra til et mer levende sentrum. Med bakgrunn i det ovenstående vil rådmannen anbefale at forslag til reguleringsplan for Grindatunet, Råholt sentrum vest gbnr 127/1 godkjennes av utvalget for næring plan og miljø, og at planforslaget sluttbehandles i kommunestyret. 6