Saksframlegg. Ark.: Lnr.: 6893/16 Arkivsaksnr.: 16/ KONSEKVENSER VED OVERSITTELSE AV BYGGEFRISTER ETTER KONSESJONSLOVEN

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: Lnr.: 6893/16 Arkivsaksnr.: 16/ Saksbehandler: Torbjørn Furuhaugen KONSEKVENSER VED OVERSITTELSE AV BYGGEFRISTER ETTER KONSESJONSLOVEN Vedlegg: 1. Notat datert fra advokatfirmaet Mageli ANS 2. Utkast til brev til aktuelle tomteeiere Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Ingen SAMMENDRAG: Det er et relativt stort antall hyttetomter som etter en 5 års byggefrist fortsatt står ubebygd. Det foreslås at det startes et arbeid med å få tomtene bebygd og/eller omsatt. SAKSOPPLYSNINGER: Hensikten med denne saken er å redegjøre for hvilke praktiske/økonomiske konsekvenser det eventuelt har at vedtatte byggefrister oversittes, og i hvilket omfang dette eventuelt skjer. Hvor mange tomter ligger fortsatt som ubebygde tomter/arealer og hvor 5-årsfristen for bygging er utløpt? Skal det brukes mer ressurser på å følge opp saker hvor byggefristen er oversittet? I henhold til konsesjonsloven er det gitt konsesjonsfritak for mindre ubebygde bolig- og fritidseiendommer under forutsetning av at eiendommen bebygges innen 5 år. Saken fremmes etter en drøfting i Planutvalget. Følgende temaer reises som grunnlag for en diskusjon om saken. Rettsgrunnlaget Hvor mange tomter ligger fortsatt som ubebygde etter utløpet av 5-års regelen? Har dette konsekvenser for kommunens kostnadsinndekning ved utbygging av hytteområder? Finnes det økonomiske virkemidler som kan bidra til at tomtene blir bebygd? Har forholdet med ubebygde tomter et omfang som medfører et forsterket press på utbygging av nye hytteområder? Er det andre kontroll og oppfølgingsområder hvor vi ikke er ajour?

2 Er det eventuelt behov for nye prosedyrer som sikrer en raskere og mer effektiv oppfølging av saken? Metode: Det er et betydelig arbeid å gå gjennom alle vedtatte reguleringsplaner for å sjekke status. Vi har valgt å gjøre undersøkelsen i de regulerte områdene på og i nærheten av Skei. D.v.s. vi har maskinelt kjørt opplysninger i kartsystemet vårt opp mot opplysninger i matrikkelen, for å få en oversikt over hvor mange hyttetomter som ligger igjen ubebygd, og hvor det er mindre enn ett år igjen av 5-årsfristen. Som en ekstra kvalitetssikring av tallgrunnlaget har vi tatt for oss ett område og analysert situasjonen noe mer. Konklusjonen har vært at det ikke er betydelige forskjeller i tallgrunnlaget i områder hvor en kun maskinelt har sett på saken og hvor en «manuelt» har gått inn å sett på saken. Rettsgrunnlaget: Konsesjonsloven har som formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. I praksis betyr dette at ALL omsetning av fast eiendom må forholde seg til konsesjonsloven. Imidlertid er det en del unntak fra kravet om konsesjon, enten på grunn av eiendommens karakter eller på grunn av erververs stilling. Vi tar her for oss unntakene nevnt i 4 (unntak på grunnlag av eiendommens karakter). Dette gjelder følgende typer eiendommer: ubebygde enkelttomter til bolig eller fritidshus, dersom tomten ikke er større enn 2 daa og er godkjent fradelt etter pbl. og jordloven ubebygde enkelttomter til bolig eller fritidshus i områder avsatt i kommuneplan/delplan eller reguleringsplan MEN: konsesjonsfriheten er betinget av at tomten blir bebygd innen 5 år andre ubebygde arealer i områder som er regulert til annet enn LNFR eller som er lagt ut til bebyggelse og anlegg MEN: konsesjonsfriheten er betinget av at det ikke foretas bruksendring i strid med plan bebygd eiendom der dyrkamark ikke utgjør mer enn 25 daa eller 100 da totalt (boligeiendommer og små landbrukseiendommer)

3 Ved erverv av disse typer eiendommer kan skjøte tinglyses ved å fylle ut skjema Egenerklæring om konsesjonsfrihet. Erververen forplikter seg dermed til å oppfylle vilkårene for konsesjonsfrihet. Om vilkårene ikke oppfylles MÅ DET SØKES KONSESJON. Konsesjon: -må omsøkes og behandles av kommunen der vilkårene for konsesjonsfrihet ikke oppfylles, eller at det er konsesjonspliktig eiendom. Dette er da motstykket til unntakene: ubebygde arealer over 2 daa (jord, skog, myr og vann) bebygde landbrukseiendommer over 25 daa dyrket mark eller 100 daa totalt Hvorvidt det skal gis konsesjon avhenger av vurderinger ut fra bestemmelsene i 9. Dersom vilkårene for konsesjonsfrihet ikke kan eller vil oppfylles er det flere mulige utganger som følger: Erververen søker konsesjon. Gjelder det saker relatert til nedsatt konsesjonsgrense skal kommunen iht. 10 gi konsesjon dersom det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål. Det går ikke klart fram av konsesjonsloven hvilke vurderingskriterier som skal legges til grunn for at det skal gis konsesjons på ubebygde enkelttomter og fravikelse av byggekravet. Erververen har iht. 13 fire ukers frist til å søke konsesjon fra avtaleinngåelse eller at han/hun fikk råderett over eiendommen. Overholdes ikke søknadsfristen om å søke konsesjon skal kommunen sette en frist til å søke. Dersom det ikke omsøkes konsesjon innen gitt frister kommer 18 til anvendelse: kommunen skal sette en frist til at overdragelsen blir omgjort eller at den blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger å søke konsesjon. Ved oversittelse av også denne fristen kan kommunen med hjemmel i 19 uten varsel la eiendommen selge gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Utdrag av notat qv GHV I forbindelse med forberedelse av saken har det vært reist noen spørsmål i forhold til forståelse og tolkning av bestemmelsene som er gjengitt ovenfor. Kommunens juridiske rådgiver i saken har gitt en betenkning som følger som vedlegg. Det viser seg at det ikke er rettspraksis av betydning når det gjelder disse spørsmålene, og det er derfor helt sentralt at vi får tolkninger i forhold til det prosessuelle i saken. Det synes bl.a. klart at det ikke er mulig å «uthule» 5- årsregelen ved konsesjonsfri hjemmelsoverføring.

4 Omfang av ubebygde fritidseiendommer i eksisterende hytteområder. Som pekt på innledningsvis har vi benyttet Skei som referanseområde, dvs. delplanområdene på og rundt Skei. En bør være litt forsiktig med bruken av tallene. Det har bl.a. ikke vært mulig å skille ut tomter som er overdratt konsesjonsfritt. En i utgangspunktet konsesjonsbetinget eiendom overdras konsesjonsfritt når overdragelsen skjer mellom nærstående. Nå er det ikke tallene i seg selv som er viktig, de skal kun angi et mulig omfang. SKEIOMRÅDET: Type eiendom Antall ubebygde totalt Antall ubebygde hvor 5- årsfristen er oversittet Kommentar Fritidseiendom Skeiområdet Fritidseiendom I andre områder(hele kommunen) Tallene ikke korrigert for mulige avvik Tallene ikke korrigert for mulige avvik Omfanget av manglende konsesjonsbehandling er større og mer omfattende enn først antatt, og det er grunn til å gå nærmere inn i saken. Manglende kostnadsinndekning Kommunen er normalt ikke inne i bildet som utbygger ved utbygging av hyttefelt. Utbygger (private personer/private interesser) har ansvar for at det tilrettelegges og gjennomføres nødvendig utbygging av infrastruktur innenfor utbyggingsområdet. Utbygging skjer etter anvisning og spesifikasjoner fra kommunen. Kommunen har ansvaret for distribusjon og rensing av avløpsvann, og å skaffe tilveie nok drikkevann. Kommunen har 2 finansieringskilder, årlige vann- og kloakkavgifter og tilknytningsavgifter til det kommunale nettet. Det er vedtatt egne forskrifter for begge type avgifter. Avgiftssatsene bygger på selvkostprinsippet, som litt forenklet innebærer at inntektene skal reflektere utgiftene. Rent økonomisk vil ubebygde fritidseiendommer ikke belaste kommuneøkonomien, men den enkelte abonnent vil i teorien kunne få økte avgifter. Det er imidlertid i alles interesse at

5 kapasiteten i eksisterende utbygginger utnyttes og bygges ut fortløpende; et kinderegg, som er i både kommunens, utbyggers og tomtekjøpers interesse. Finnes det andre virkemidler som kan benyttes for å «stimulere» til at ubygde eiendommer bebygges? Ubygde eiendommer vil kunne ilegges eiendomsskatt. Temaet var oppe til diskusjon i forbindelse med innføring av eiendomsskatt i 2008, men det ble funnet uhensiktsmessig. I vedtatte rammer og retningslinjer har kommunestyret etter forslag fra sakkyndig nemnd bl.a. vedtatt følgende: Regulerte utbyggingsområder. Det finnes i dag regulerte områder for framtidig utbygging der utbyggingen ikke er gjennomført. Områdene er i dag LNF områder. Nemnda velger å vurdere disse områdene ut fra områdenes funksjon, og fritar disse fra eiendomsskatt etter 5 h inntil områdene er bebygd. Spørsmålet om det skal ilegges eiendomsskatt på ubebygde tomter må eventuelt tas i forbindelse den generelle retakseringen av eiendommer som skal foretas hvert 10. år. Det blir 10 år i 2018 siden eiendomsskatt i Gausdal ble innført. Det er heller ikke anledning til å avgiftsbelegge eiendommene: Det er ikke hjemmel for å ilegge tilknytningsavgift eller årsavgift for vann og kloakk for ubebygd eiendom. Grunnlaget for disse avgiftene er at eiendommen er tilknyttet kommunal vann- og/eller avløpsledning. PRESSPROBLEMATIKK Med det antall eiendommer som dette gjelder, skal en ikke se bort fra at forholdet kan ha betydning. Det ligger såpass mange ubebygde eiendommer, som da ikke er tilgjengelig i markedet, at nye områder blir åpnet tidligere og raskere enn strengt nødvendig. Primært er det imidlertid andre forhold som påvirker og trigger farten i omsetning av fritidseiendommer, som bl.a.: Områdets attraktivitet Tilgang på kapital Rentenivå Infrastruktur Avstand til befolkningskonsentrasjon

6 En kan tenke seg utbyggingspress som et positivt element og ikke som et problem. Knapphet på tomter i ett område kan gi positive vekstimpulser (økt etterspørsel etter tomter) i nærliggende områder. VURDERING: Det er flere grunner til at saken bør tas tak i og at den nå reises for planutvalget. For det første viser foreløpige tellinger at antall fritidseiendommer hvor byggefristen er utløpt har et visst volum. Dette vil kunne medføre økt press og utbygging av nye utmarksressurser til tross for at området har ledige tomter. Det er den enkelte tomteeier som må betale for at det ligger igjen ervervede, men ikke bebygde, fritidseiendommer gjennom økt avgiftsnivå. Kommunen er satt til å følge opp bestemmelsene om byggefrist etter konsesjonsloven. Mangelfull oppfølging fra kommunens side vil kunne bidra til å svekke folkes rettsfølelse og tiltro til det offentlige. Et effektivt system for kontroll og oppfølging vil selvfølgelig kreve administrative ressurser, i alle fall innledningsvis til en har funnet et system og det er etablert gode og hensiktsmessige rutiner. Vi har en klar ambisjon om at vi skal kunne gjennomføre dette arbeidet uten ekstra ressurser. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Planutvalget gir sin tilslutning til at det startes et arbeid med å få bebygd og/eller omsatt fritidseiendommer hvor byggefristen er utløpt. Planutvalget holdes orientert om videre framdrift i arbeidet.