Saksframlegg. Eiendomsforhold Planen omfatter 120/163 og deler av 120/1. Grunneiere er Greverud Eiendomsutvikling as (120/163) og Terje Holm (120/1).

Transkript

1 Saksframlegg Saksbehandler: Kristine Sand 15/ Arkivsaksnr.: DETALJREGULERING RAMSTADFARET - SLUTTBEHANDLING Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas detaljregulering for Ramstadfaret, datert , med tilhørende bestemmelser datert med de tilføyelser som går frem av rådmannens konklusjon. Ingress/hovedbudskap: Forslag til detaljregulering for Ramstadfaret med tilhørende bestemmelser ble behandlet i plan og byggesaksutvalget og sendt på høring og offentlig ettersyn. Antall boenheter er økt i forhold til opprinnelig forslag og det er satt av en hensynssone for bevaring av gravhaug innenfor planområdet. Saksopplysninger: Tiltakshaver som også er grunneier av eiendom gnr/bnr 120/163 ønsker å detaljregulere denne og deler av eiendommen gnr/bnr 120/1. Eiendommen reguleres etter plan- og bygningslovens 12-3, i samsvar med kommuneplanens arealdel. Eiendommen ønskes regulert fra jord- og skogbruksområde til boligformål. Deler av naboeiendommen 120/1 ønskes regulert til barnehage. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for etablering av 10 småhus med 14 boenheter, samt en barnehagetomt. Forslaget innebærer også regulering av en sikringssone og friareal rundt en gravhaug. Området grenser til boligfelt i vest, nord og øst og mot jordbrukslandskap i sør. Forslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel, hvor området er lagt ut til fremtidig byggeområde, hhv. bolig og barnehage. Eiendomsforhold Planen omfatter 120/163 og deler av 120/1. Grunneiere er Greverud Eiendomsutvikling as (120/163) og Terje Holm (120/1). Kommuneplanens arealdel I kommuneplanen for Ski er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse og framtidig barnehage.

2 Figur 1 Kommuneplanens arealdel Gjeldende reguleringsplan Gjeldende regulering for planområdet er reguleringsplanen kalt «Et område mellom Langhus og Ski stasjonsby til landbruksformål» som trådte i kraft Her er området regulert til jordog skogbruksformål. Tidligere politisk behandling Detaljregulering av Ramstadfaret ble behandlet første gang av plan- og byggesaksutvalget med følgende vedtak: «Dette området ligger tett på skole, barnehage og togstasjon og bør derfor ha en høyere utnyttelsesgrad, i tråd med kommunale og regionale mål om fortetting. Å bygge rekkehus fremfor eneboliger vil føre til en differensiert boligstruktur i området, og vil også gi attraktive boliger for småbarnsfamilier. Saken sendes tilbake til administrasjonen for utredning av et alternativt forslag med høyere utnyttelsesgrad tilpasset rekkehusbebyggelse.» Orientering av tiltakshaver om forslaget i møte : Tiltakshaver la fram en orientering om sitt forslag i forkant av møtet til plan og byggesaksutvalget den Tiltakshaver argumenterte for at området reguleres til eneboliger som i opprinnelig forslag til detaljregulering for Ramstadfaret datert Privatrettslige avtaler som ligger til grunn for videre utvikling av området Linås, trekkes av forslagsstiller fram som en viktig faktor. Linås som ligger sør for Ramstadfaret, er skissert til å kunne romme 110 boligenheter og ha en variert boligsammensetning. Reguleringsplanen for Ramstadfaret er del av forhandlingsgrunnlaget for å sikre adkomst til Linås og tiltakshaver ønsker derfor at denne ses i sammenheng med fremtidig bebyggelse på Linås. Tiltakshaver anser løsningen med tett småhusbebyggelse utformet som frittliggende eneboliger som mest egnet løsning med tanke på topografi, solforhold og bokvalitet. Sammenlignet med tradisjonell utforming av eneboliger inneholder forslaget dobbelt så mange boenheter. Tiltakshaver argumenterer med at småhusbebyggelse er å anse som høy utnyttelse av tomten. Vurdering av høyere utnyttelse: Etter ønske fra Plan og byggesaksutvalget er det utredet hvorvidt høyere utnyttelsesgrad, med rekkehus fremfor eneboliger vil være en god løsning på tomten. For å imøtegå ønsket om høyere utnyttelse har tiltakshaver utarbeidet et nytt planforslag med 14 boenheter fordelt på 10 småhus. Det opprinnelige forslaget var 10 eneboliger. Dersom det reguleres til 14 boenheter fordelt på

3 boligarealet tilsvarer dette en utnyttelse på 2,5 boenheter pr. dekar. Anslagsvis vil regulering til rekkehusbebyggelse gi det samme antallet boenheter. Beskrivelse av planområdet Figur 2 planområdet Beliggenhet og avgrensning Planen utgjør et areal på totalt 16,07 dekar inkludert 1,0 dekar veiareal som omreguleres fra felles avkjørsel til offentlig kjøreveg. Eiendommen ligger 300 meter fra Langhus skole og 600 meter fra Langhus stasjon. Planområdet er avgrenset av Ramstadfaret og av en privat vei med tilhørende frittliggende småhusbebyggelse i vest. I nord og øst grenser planområdet til Bøhlerveien og bakenforliggende boligområder er også her bestående av frittliggende boligbebyggelse. I sør grenser området mot åpent jordbrukslandskap. Dagens bruk Det finnes ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Det er gjennomført barnetråkkundersøkelse på Langhus skole høsten 2014 i forbindelse med konsekvensutredning for Langhus gård. Registreringene viser at det er relativt få barn som oppholder seg i planområdet utover ved idrettsanleggene. Det foreligger utover dette et for lite grunnlag for å kunne uttale om området i dag har verdi som lekeareal. I tilknytning til Langhus skole, 300 meter fra planområdet, finnes det tre balløkker, grusbane, asfaltert løkke og kunstgressbane.

4 Figur 3 Markert skiløype sør for området. I den sørlige delen av planområdet ligger det en sti/skiløype. Skiløypen er registrert som maskinpreparert, merket som hovedskiløype. Landskapsbilde, grønnstruktur og naturmangfold: Eiendommen ligger i en østvendt helling med omtrent fem høydemeter fall og med to relativt flate områder i vest og nord. I dag består planområdet av nyere blandingsskog og kratt, med hovedsakelig treslag som gran, bjørk, rogn, or og ask. Det er opplyst at skogen er felt noen år tilbake. Det finnes innslag av eldre, mer åpen skog på høydedraget mot Ramstadfaret og langs jordet i sør. En rydningsrøys strekker seg langs jordet fra Ramstadfaret til Bøhlerveien. Her går det i dag en sti som benyttes som snarvei. Det er ingen markerte punkter for sårbare arter på området. Landbruk. Hele området er i dag registrert som dyrkbar jord og areal som egner seg for oppdyrking til fulldyrka jord, men er ikke opparbeidet til dette formålet. Trafikkforhold Bøhlerveien er kommunal og fungerer som samlevei for området. Fra denne er det avkjøring til atkomstveier for bakenforliggende boligområder, i tillegg til direkte avkjøring for boliger på nordog østsiden av veien. Bøhlerveien er asfaltert, har ett kjørefelt og parallell gang- og sykkelvei separert fra veibanen med grøft. Fartsgrensen er 30 km/t forbi planområdet. Gang- og sykkelveien går fra begynnelsen av boligfeltet nordøst for planområdet ned til krysset med Østrengveien i nærheten av Langhus skole. Ramstadfaret er en privat atkomstvei med sløyfe, og fører inn til fire eneboliger. Den er gruslagt og har ett kjørefelt. Fartsgrensen er 30 km/t. Kulturminne Ved oppstart av planarbeidet var det ikke klart for forslagstiller at det lå en gravhaug på tomten, som ville innebære at en så stor del av området ble avsatt til hensynsone. Planforslaget slik det foreligger nå har dermed færre boliger og også noe mindre barnehagetomt enn forespeilet ved oppstart.

5 Figur 5 Detaljregulering for Ramstadfaret. Gravgaugen er foreslått regulert til friområde. Planforslaget Planforslaget er en detaljplan som åpner for etablering av inntil 14 boenheter og én barnehage, se vedlagt illustrasjonsplan. Boligene er eneboliger i en tett-lav-bebyggelse, reguleringsmessig definert som konsentrert småhusbebyggelse. Tilhørende parkering ønskes lagt under terreng i felles garasjekjeller. Atkomster til boliger skjer via Ramstadfaret. Barnehagen plasseres sør i planområdet. Det vil være naturlig å plassere bygningen nord evt. nordøst på tomten, for da vil uteområdene ligge solrikt til på sydsiden av bygningen. Endelig plassering vil avklares i byggesaken og det stilles krav om utomhusplan i reguleringsbestemmelsene som viser tomtens bruk. Atkomst til barnehage skjer direkte fra Bøhlerveien. Det er totalt avsatt 6,3 daa til barnehageformål i planen, dvs. barnehage og tilhørende parkering. Barnehagen kan bygges som en 5-avdelings barnehage, med plass til cirka 100 barn. Grunnflaten på barnehagen kan være mellom 1000 m 2 og 1500 m 2. Resterende areal blir uteareal. Bygget bør plasseres slik at den største delen av utearealet blir vendt mot sør og vest for å få best mulig solforhold. Innkomne innspill til planarbeidet etter varsel om oppstart våren 2015

6 Brev til berørte parter ble sendt ut og annonsert i Østlandets Blad Orientering om oppstart ble lagt ut Ski kommunes hjemmeside og saken ble lagt frem etter PBL 12-8 for kommunen i møte Frist for innspill til planoppstart var og det kom inn 8 innspill. Oppstartsvarselet dreide seg opprinnelig om et større område, som også inkluderte deler av Ramstad Gård, eiendommen mellom Ramstadfaret/Bøhlerveien og Linås. Feltene ble betegnet som felt 1: Linås og felt 2: Ramstadfaret. De fleste innspillene etter varsel om oppstart dreide seg om området 1. Linås. Se vedlegg g for oppsummering av innspill etter varsel om oppstart i I etterkant var det kun felt 2, Ramstadfaret som ble tatt med videre i planforslaget og fremmet til første gangs behandling i plan- og byggesaksutvalget. Innkomne merknader under offentlig ettersyn våren 2016 Innkomne merknader under offentlig ettersyn i fulltekst ligger som vedlegg j flg. Merknaden gjengis forkortet nedenfor her. 1) Statens vegvesen Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplan og vi har ingen merknader til detaljreguleringen. 2) Ski Kommune- Ressursgruppen for universell utforming c. Krav til uteoppholdsareal: Ressursgruppen ber om at det skal presiseres at Nærlekeplass etableres ihht universell utforming. I prosjektet er det tenkt etablert 2 små tun (nærlekeplass/lekeplass nær inngang for de minste) i mellom husene og det vil være trinnfri adkomst til disse både fra parkering og boligene. Da tunene etableres på garasjetak vil disse arealer være flate. Utformingen vil derfor bli universell. Det er ikke regulert friareal som del av MUA i hensynsone for gravhaug, da det ikke er lov å etablere tiltak her. e. Garasje/parkering: Det stilles spørsmål om krav til 2 sykkelparkeringer pr boenhet er nok. Reserverte plasser for HC-parkering er ikke beskrevet. Det vil være naturlig at også hver boenhet kan opparbeide sykkelparkering/bod på sitt areal for de som ønsker det. HC-parkering ivaretas av kommuneplan, i bestemmelsene 13.5 står det at 5 % eller minimum 1 av p-plassene tilrettelegges for HC. 1 av p-plassene på terreng/gjesteplasser etableres som HC plass-dette er vist på illustrasjonsplan. 5 d. Parkering: Reguleringsbestemmelsene knyttet til offentlig barnehagetomt Minst to av p-plassene skal tilrettelegges for el-bil- Er dette nok? Reserverte plasser for HC-parkering er ikke beskrevet. Det kan etableres flere p-plasser for el-bil, men to plasser tilfredsstiller kommunens krav. HC-parkering ivaretas av kommuneplanbestemmelsen. Ressursgruppen for universell utforming har også gitt kommentarer til kap. 7 i planbeskrivelsen gjeldende bebyggelse, felles uteoppholdsareal og universell utforming, disse kommentarene må følges opp videre i saken. 3) Akershus Fylkeskommune I forbindelse med varsel om detaljregulering ble det i august/september 2015 gjennomført registrering av automatisk fredete kulturminner i planområdet. Det ble registrert en gravhaug, ID som ikke var kjent fra tidligere. Planen som foreligger har innarbeidet fylkeskommunens hensynssone C og D i plankartet, og er således i tråd med deres syn. I tillegg sikrer planen at allmenheten kan ha tilgang til kulturminnet.

7 Fylkesrådmannen anbefaler at kulturminnet og dets hensynssone avsettes til formål LNFR med underformål vern av kulturminner. Alternativt må bestemmelsene som er foreslått i 2 Hensynssoner utvides med følgende; Hensynssone C omfatter bufferareal for automatisk fredet kulturminne, gravhaug ID i sonen H Innenfor H570-1 er det ikke lov å kjøre med tynge kjøretøy, lagre anleggsutstyr/byggematerialer, terrengarbeider, opparbeidelse av veier og stier eller andre typer inngrep i grunnen. Alminnelig vegetasjonspleie er tillatt. Videre bør hele hensynssone C være LNFR-formål eller ha samme formål som den øvrige hensynssonen, dette for å hindre uklarhet i bruk av området. I den grad det vil bli nødvendig med inngrep i marken innenfor sikringssone kan det bli aktuelt å oversende saken til Riksantikvaren for dispensasjonsbehandling. Likeså kan en opparbeidelse av veien som medfører oppfylling eller sprengningsarbeid måtte vurderes i henhold til hensynet til kulturminne. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader. Rådmannen mener kulturminnet er sikret med tilsvarende bestemmelser som i fylkesrådmannens anbefaling. Å utvide friområdet til å omfatte hele hensynsonen vil gå på bekostning av antall boliger og barnehagetomten. Tillat BYA for området er 30 %. Hensynsonen vurderes derfor å være tilstrekkelig slik den er foreslått. Det vises for øvrig til 2 i forslaget til reguleringsbestemmelser. 4) Fylkesmannen Klima: Som et minimumskrav bør overvann være et element i utomhusplanen. Fjerning av vegetasjon samt en økning av areal med tette flater vil få konsekvenser for vannets naturlige dreneringslinjer og endre vannets flomvei. Det er viktig at dette ses i sammenheng med hele områdets utbygging og ikke kun for hver enkelt tomt. Overvannshåndtering er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene 3 g. Overvann tilføyes også i bestemmelse 3 d (se konklusjon). Areal og transport: Planområdet ligger 600 m fra Langhus stasjon. Planforslaget legger opp til en lavere arealutnyttelse enn det som forventes av utbygging i områder i nærheten av kollektiv knutepunkt. Kommunen viser til pågående regulering av Linåsfeltet sør for Ramstadfaret der det legges opp til en høyere arealutnyttelse. Fylkesmannen har på bakgrunn av dette også sett disse områdene i sammenheng. Fylkesmannen vil på bakgrunn av den regionale planen for areal og transport gi faglig råd om å øke antall boliger innenfor planområdet. Småhusområder i gangavstand til banestasjoner bør vurderes for en tettere utvikling. Rådmannens kommentar Høyere utnyttelse på tomten har vært vurdert i tidligere politisk behandling. På bakgrunn av at det er planlagt et større utbyggingsområde på Linas med høyere utnyttelse og en variert boligstruktur, ble tett eneboligstruktur vurdert som mest egnet for Ramstadfaret. 5) Nabo Jan Kr. Ruud i Ramstadfaret Det stilles spørsmål om regulering av Ramstadfaret til offentlig vei vil pålegge kommunen ansvar for brøyting. Kommentar: Ramstadfaret reguleres til offentlig formål, men eierforhold og ansvar for vedlikehold og brøyting er ikke avklart.

8 6) Nabo Eirunn og Frode Olaisen Adkomst: Forslag om å flytte avkjøringen til garasjeanlegg for boligene, slik at den blir felles med avkjøring til barnehage til Bøhlerveien. Det er ønskelig å ha en egen adkomst til barnehagen, av hensyn til trafikksikkerhet for beboerne og fordi denne vil benyttes av flere/ulike brukere. I tillegg vil en slik adkomst ha innvirkning på den totale arealutnyttelsen. Tomteutnyttelse: Ønsker lavere maksimal gesims og mønehøydehøyde slik at denne tilsvarer tilgrensende bebyggelse. I henhold til overordnede føringer er det stort press på at utbygging skjer med høy utnyttelse. Det anses derfor som nødvendig at maksimal gesimshøyde er 6,5 m og maksimal mønehøyde 9,0 m. for å kunne utnytte tomten tilstrekkelig. Eierforhold på veien: Ønsker avklaring om eierforhold på veien. Ved omregulering fra felles adkomst (som i dag) til offentlig vei vil tilgrensende boliger være sikret bruksrett. Området avsatt til veggrunn og grøntareal: Spørsmål om areal veigrunn- grøntareal kan tilbakeføres til tilgrensende eiendommer. Kart: eksisterende reguleringsplan og ny reguleringsplan for avkjøring fra Ramstadfaret. Rådmannen foreslår at areal veggrunn og grøntareal som ligger innenfor tomtegrensene tilbakeføres til eiendommene 120/27 og 120/37 som boligformål. 7) Nabo Jorun og Lars Håkon Holm Eiere av gnr/bnr 120/75 og gnr/bnr 120/80, samt deleier av gnr/bnr 120/91. Merknader angår innkjøring i Ramstadfaret. Ny detaljregulering av vei vil ligge tilsvarende vei slik den ble regulert Det innebærer at uregulert snuplass innenfor hensynsone for kulturminne blir fjernet. Ny regulert vei tilsvarer regulering fra 1977 og ligger utenfor hensynsone for kulturminne

9 Vurdering: Kulturlandskap og kulturminner I forbindelse med varslingen av oppstart av planarbeidet meldte Akershus fylkeskommune at det måtte gjennomføres arkeologiske registreringer innenfor planområdet. Dette ble gjennomført i løpet av september Det ble funnet en gravhaug øverst i Ramstadfaret. Denne er automatisk fredet etter kulturminneloven, og kulturmyndigheten har vurdert et areal på 3,7 daa som nødvendig hensynsone rundt dette kulturminnet. Ut over denne gravhaugen er det ikke gjort flere funn. Fullstendig rapport ligger som vedlegg h. Gravhaug er innmålt på tiltakshavers regning som et samarbeid mellom landmåler og arkeolog. Akershus Fylkeskommune har utvidet sikringssonen til å være ca. 50x70 meter 3,7 daa. Vedlagt planforslag tar hensyn til dette ved at hele det avsatte hensynsområdet rundt gravhaugen er foreslått regulert til friområde med hensynssone. Infrastruktur Det ligger kommunalt vann- og avløpsnett i Bøhlerveien syd for planområdet og et nytt vann- og avløpsanlegg knyttes derfor til dette. Detaljprosjektering vil skje i byggefasen. Det er nok kapasitet for slokkevann i området. Beliggenhet av kummer med slokkevann utredes/prosjekteres i forkant av rammesøknad. Overvann tas hånd om på egen grunn. Nærmeste knutepunkt for kollektivtransport er Langhus stasjon, 600 meter fra planområdet. Her går det lokale og regionale tog med togavgang hvert 30. minutt til Ski, Kolbotn og Oslo. Etter utbyggingen av Follobanen vil det bli hyppigere avganger på lokalbanen. Lokale busser har også holdeplass på Langhus stasjon med avganger opptil fire ganger i timen. Flybussekspressen kjører hvert 30. min. Knutepunktet i regionen er Ski stasjon. Støy og annen forurensning Området er ikke støyutsatt. Planområdet ligger i ett stille boligområde uten gjennomgangstrafikk slik at nye tiltak ikke vil ha behov for støytiltak. Formålet bolig og barnehage er i seg selv ikke støyende aktiviteter og vil derfor ikke påføre nabolaget støy. Barn som leker kan selvfølgelig oppfattes som støy, men barnehagen kan plasseres slik at bygningen danner en skjerm mellom barnas uteoppholdsareal og småhusbebyggelsen i nord og øst. Noe økt støy fra biltrafikk tilknyttet barnehagen må også påregnes. Solforhold I dag er planområdet et skogholt med til dels høye trær som medfører skygge for omliggende boligbebyggelse, mens området i seg selv ligger høyt og har mye sol gjennom hele dagen. Det åpne landskapet i syd gir en egnet situasjon for fremtidig barnehage og tilhørende uteområder. Grunnforhold Geoteknisk undersøkelse og skredfarevurdering er gjennomført. I henhold til NVE Veileder nr er det ikke fare for skred som kan ha utbredelse inn i og/eller rundt planområdet. Avfallshåndtering / miljøstasjon Avfallscontainere bør samles og på illustrasjonsplan er det vist forslag til plassering nordøst i byggeområdet. Dette er sentralt for brukerne, og renovatøren kan benytte avkjørselen som vendehammer, mens renovasjonsbilen i sin helhet vil stå på privat grunn ved tømming. Løsningen må vises på utomhusplan for tiltaket. ROS-analyse Det er utarbeidet en enkel risiko- og sårbarhetsanalyse for planen, se vedlegg. Det foreligger ingen spesielle situasjoner ut over det som er normalt knyttet til byggeperiode ved endring av areal fra naturmiljø til byggeområde. Nødvendige tiltak kan ivaretas i prosjektering og byggefase. Konsekvenser for bærekraftig utvikling Hele området er i dag registrert som dyrkbar jord og areal som egner seg for oppdyrking til fulldyrka jord, men er ikke opparbeidet til dette formålet. Det skal utarbeides et miljøoppfølgingsprogram som skal sikre at området utbygges med vekt på miljøhensyn og å begrense ulempene

10 for omgivelsene. I tillegg bør det defineres krav til blågrønn faktor, forslagsvis 0,8. Ut fra klimafaktor må det beregnes hvordan planen ivaretar overvann på eget område. Skolekapasitet Siden planens omfang ikke overgår 14 boenheter, vurderes hensynet til skolekapasitet å være ivaretatt. Tilpasning til omgivelsene Planforslaget vil endre landskapet i området. Det vil gå fra å være et skogholt med nyere blandingsskog, slik det er i dag, til et boligfelt. I kommuneplanens arealdel står det at «ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene.» Det er viktig å bevare småhuskarakteren i området og tiltakshaver ønsker derfor å oppføre tett-lav-bebyggelse som oppleves som eneboligene rundt. Trafikk- og parkeringsforhold Planforslaget fører til noen nye trafikksituasjoner. Barnehagen vil få direkte utkjøring på Bøhlerveien. Plasseringen av utkjøringen er lagt slik at man har oversikt over store deler av Bøhlerveien og utkjøringen fra Ramstad terrasse. Eksisterende utkjøring fra Ramstadfaret vil forbedres til kommunal standard, noe som vil bidra til bedre trafikksikkerhet enn med dagens situasjon. Utkjøring fra parkeringskjeller og boliger vil være til Ramstadfaret. Planen er av lite omfang, slik at økning av trafikken i Bøhlerveien og forbi Langhus skole vil være lite merkbar, bortsett fra i en kort byggeperiode. Parkering Det skal opparbeides minimum 1,3 parkeringsplasser pr boenhet, av disse skal 0,3 p-plass være gjesteparkering tilgjengelig på terreng, de resterende skal være i parkeringskjeller. Det skal opparbeides 2 sykkelparkeringer pr. boenhet. Barns interesser Innenfor planområdet blir det etablert friareal (rundt gravhaug) og en barnehage, dette er å anse som et løft for tilrettelegging for lek for barn og unge, i et område som barna i liten grad benytter i dag. Planen begrenser heller ikke tilgjengeligheten mellom LNF områdene i syd og eksisterende boligområder. Lekeareal og uteoppholdsareal Hvert hus vil få mellom 300 m² og 500 m² privat uteoppholdsareal. I tillegg er det satt av to sentrale områder til felles uteoppholdsareal på ca 80 m² hvor det det kan tilrettelegges for lek. Øvrig felles lek og opphold vil skje i friområdet rundt gravhaugen (og i barnehagen/skogen). Tun: 160 m 2 Friområde: 2360 m 2 Totalt: 2520 m 2 Universell utforming I planbeskrivelsen oppgis det at minst 50 % av boligene vil ha universelt utformet hovedplan. 9 av 10 småhus vil ha universelt utformet adkomst. Dette vurderes som tilfredsstillende, jamfør merknad ressursgruppe for universell utforming. Behov for barnehage I dag ligger det også barnehage med 110 plasser 300 meter fra området. Det ble allikevel avsatt areal til framtidig barnehagetomt kommunens arealdel , for å bedre barnehagekapasiteten på Langhus. Det er totalt avsatt 6,3 daa til barnehageformål i planen. Barnehagen kan bygges som en 5-avdelings barnehage, med plass til cirka 100 barn. Økt barnehagekapasitet er kommunens eget ønske. Landskapsbilde, grønnstruktur og naturmangfold

11 Det finnes innslag av eldre, mer åpen skog på høydedraget mot Ramstadfaret og langs jordet i sør. En røyskant strekker seg langs jordet fra Ramstadfaret til Bøhlerveien. Her går det i dag en sti som benyttes som snarvei. Røyskanten og enkelte trær bør om mulig integreres i utearealet til barnehagen. Konklusjon: Det foreslåtte planområdet ligger nær Langhus stasjon og eksisterende sosial og teknisk infrastruktur og ligger svært godt til rette for gang, sykkel og bruk av kollektivtransport. Forslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og føringer gitt i «Samordnet areal- og transportstrategi for Oslo-regionen. Foreslått barnehagetomt er godt egnet til formålet. Konflikt med kulturminne er ivaretatt med hensynsone. Skiløype/sti sør for barnehagetomten, må sikres for videre bruk. Som følge av mottatte merknader foreslår rådmannen følgende endringer/tilleggsbestemmelser; 1) d. Illustrasjonsplan/utomhusplan. «Illustrasjonsplan datert skal legges til grunn for utforming av boligbebyggelsen. Dersom søknad om rammetillatelse avviker vesentlig fra denne, stilles krav om ny illustrasjons- og utomhusplan. Planene skal være godkjent før det gis rammetillatelse for tiltaket. Utomhusplanen skal blant annet vise adkomst, parkering, garasjer, internt veinett, bebyggelsens utforming og plassering, vegetasjon som skal bevares og ny vegetasjon, privat- og felles utomhusareal og overvannshåndtering.» 2) b. Felt: o_annen veggrunn grøntareal Areal veggrunn grøntareal som ligger innenfor tomtegrensene tilbakeføres til eiendommene 120/27 og 120/37 som boligformål. Rådmannen foreslår at forslaget om detaljregulering for Ramstadfaret vedtas med hjemmel i planog bygningsloven Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Planbeskrivelse Ramstadfaret b) Reguleringsbestemmelser c) Forslag plankart d) Illustrasjonsplan e) ROS-analyse Ramstadfaret f) Skisse regulering Linås g) Merknader til oppstartsvarsel h) Kulturminner Ramstad i) Geotekniske undersøkelser j) Statens vegvesen k) Merknad fra ressursgruppen for universell utforming l) Fylkesrådmannens uttalelse m) Fylkesmannens uttalelse n) Merknad fra nabo K.Rud o) Merknad fra nabo Eirunn og Frode Fosse p) Merknad fra nabo Jorun og Lars Holm

12