Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 15/ Arknr.: PLA Saksbehandler: Kristine Sand BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 2/ DETALJREGULERING - RAMSTADFARET - OFFENTLIG HØRING Forslag til vedtak: 1) Forslag til detaljregulering for Ramstadfaret datert , med tilhørende bestemmelser, datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og ) Før planen legges ut til offentlig ettersyn tilføyes/endres følgende punkter i reguleringsbestemmelsene: 3. FELLESBESTEMMELSER g. Overvann Overvann tas hånd om på egen grunn. h. Universell utforming Universell utforming skal være et grunnleggende prinsipp for utforming av utomhusareal. I byggesaksbehandling skal det redegjøres for hvordan krav til universell utforming er ivaretatt. 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG, BOLIGBEBYGGELSE, KONSENTRERT SMÅHUSBEBYGGELSE Felt: B g. Universell utforming Minimum 50 % av boligene skal utformes som tilgjengelig bolig. I byggesaksbehandling skal det redegjøres for hvordan dette er ivaretatt. 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG, BARNEHAGE Felt: o_bh (PBL 12-5,1) d. Parkering. For barnehage skal det opparbeides tilstrekkelig areal til parkering, maksimalt 40 bilparkeringsplasser. Minst to av parkeringsplassene skal tilrettelegges for el-bil og to parkeringsplasser settes av til HC-parkering. Det skal etableres minst 20 sykkelparkeringsplasser med overbygg og plass til minst 5 sykkelvogner. Sykkelparkering plasseres nær hovedinngang. Ingress/hovedbudskap: Tiltakshaver, som også er grunneier av eiendom 120/163, ønsker å detaljregulere denne og deler av 120/1 i Ramstadfaret etter Plan- og bygningslovens 12-3, i samsvar med kommuneplanens arealdel. Eiendommen ønskes regulert fra jord- og skogbruksområde til boligformål. Deler av naboeiendommen 120/1 ønskes regulert til barnehage.

2 2 Hensikten med planforslaget er å legge til rette for etablering av 10 boenheter, samt en barnehagetomt. Forslaget innebærer også etablering av et friareal rundt en gravhaug. Området grenser til boligfelt i vest, nord og øst og mot jordbrukslandskap i sør. Forslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel. Saksopplysninger: Bakgrunn: Intensjonen bak planforslaget er å fortette knutepunktsområder ved å tilrettelegge for konsentrert småhusbebyggelse og barnehage. Planområdet består av et nytt boligområde i nord med 10 boliger, og en 5-avdelings barnehage i sør. Planområdets areal er 16,07 daa. Føringer i Samordnet areal- og transportstrategi for Oslo-regionen tilsier at det bør være en høy utnyttelse av denne eiendommen fordi den ligger nær Langhus stasjon og eksisterende sosial og teknisk infrastruktur. Eiendomsforhold: Planen omfatter 120/163 og deler av 120/1. Grunneiere er Greverud Eiendomsutvikling as (120/163) og Terje Holm (120/1). Kommuneplanens arealdel I kommuneplanen for Ski er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse og framtidig barnehage. Figur 1 Kommuneplanens arealdel Gjeldende reguleringsplan Gjeldende regulering for planområdet er reguleringsplanen kalt «Et område mellom Langhus og Ski stasjonsby til landbruksformål» som tredde i kraft Her er området regulert til jordog skogbruksformål. Beskrivelse av planområdet:

3 3 Figur 2 planområdet Beliggenhet og avgrensning: Planen utgjør et areal på totalt 16,07 dekar inkludert 1,0 dekar veiareal som omreguleres fra felles avkjørsel til offentlig kjøreveg. Eiendommen ligger 300 meter fra Langhus skole og 600 meter fra Langhus stasjon. Planområdet er avgrenset av Ramstadfaret og av en privat vei med tilhørende frittliggende småhusbebyggelse i vest. I nord og øst grenser planområdet til Bøhlerveien og bakenforliggende boligområder er også her bestående av frittliggende boligbebyggelse. I sør grenser området mot åpent jordbrukslandskap. Dagens bruk: Det finnes ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Det er gjennomført barnetråkkundersøkelse på Langhus skole høsten 2014 i forbindelse med konsekvensutredning for Langhus gård. Registreringene viser at det er relativt få barn som oppholder seg i planområdet utover ved idrettsanleggene. Det foreligger utover dette et for lite grunnlag for å kunne uttale om området i dag har verdi som lekeareal. I tilknytning Langhus skole, 300 meter fra planområdet, finnes det tre balløkker; grusbane, asfaltert løkke og kunstgressbane. Figur 3 Markert skiløype sør for området. I den sørlige delen av planområdet ligger det en sti/skiløype. Skiløypen er registrert som maskinpreparert, merket som hovedskiløype. Landskapsbilde, grønnstruktur og naturmangfold: Eiendommen ligger i en østvendt helling med omtrent fem høydemeter fall og med to relativt flate områder i vest og nord. I dag består planområdet av nyere blandingsskog og kratt, med

4 hovedsakelig treslag som gran, bjørk, rogn, or og ask. Det er opplyst at skogen er felt noen år tilbake. Det finnes innslag av eldre, mer åpen skog på høydedraget mot Ramstadfaret og langs jordet i sør. En rydningsrøys strekker seg langs jordet fra Ramstadfaret til Bøhlerveien. Her går det i dag en sti som benyttes som snarvei. Det er ingen markerte punkter for sårbare arter på området. 4 Figur 4 Flyfoto Landbruk. Hele området er i dag registrert som dyrkbar jord og areal som egner seg for oppdyrking til fulldyrka jord, men er ikke opparbeidet til dette formålet. Trafikkforhold Bøhlerveien er kommunal og fungerer som samlevei for området. Fra denne er det avkjøring til atkomstveier for bakenforliggende boligområder, i tillegg til direkte avkjøring for boliger på nordog østsiden av veien. Bøhlerveien er asfaltert, har ett kjørefelt og parallell gang- og sykkelvei separert fra veibanen med grøft. Fartsgrensen er 30 km/t forbi planområdet. Gang- og sykkelveien går fra begynnelsen av boligfeltet nordøst for planområdet ned til krysset med Østrengveien i nærheten av Langhus skole. Ramstadfaret er en privat atkomstvei med sløyfe, og fører inn til fire eneboliger. Den er gruslagt og har ett kjørefelt. Fartsgrensen er 30 km/t. Kulturminne Ved oppstart av planarbeidet var det ikke klart for forslagstiller at det lå en gravhaug på tomten, som ville innebære at en så stor del av området ble avsatt til hensynsone. Planforslaget slik det foreligger nå har dermed færre boliger og også noe mindre barnehagetomt enn forespeilet ved oppstart. Beskrivelse av planforslaget:

5 5 Figur 5 Detaljregulering for Ramstadfaret. Gravgaugen er foreslått regulert til friområde. Planforslaget er en detaljplan som åpner for etablering av inntil 10 boenheter og én barnehage, se vedlagt illustrasjonsplan. Boligene er eneboliger i en tett-lav-bebyggelse, reguleringsmessig definert som konsentrert småhusbebyggelse. Tilhørende parkering ønskes lagt under terreng i felles garasjekjeller. Atkomster til boliger skjer via Ramstadfaret. Barnehagen plasseres sør i planområdet. Det vil være naturlig å plassere bygningen nord evt. nordøst på tomten, for da vil uteområdene ligge solrikt til på sydsiden av bygningen. Endelig plassering vil avklares i byggesaken og det stilles krav om utomhusplan som viser tomtens bruk i reguleringsbestemmelsene. Atkomst til barnehage skjer direkte fra Bøhlerveien. Det er totalt avsatt 6,3 daa til barnehageformål i planen, dvs. barnehage og tilhørende parkering. Barnehagen kan bygges som en 5-avdelings barnehage, med plass til cirka 100 barn. Grunnflaten på barnehagen kan være mellom 1000 m 2 og 1500 m 2. Resterende areal blir uteareal. Bygget bør plasseres slik at den største delen av utearealet blir vendt mot sør og vest for å få best mulig solforhold. Innkomne innspill til planarbeidet: Brev til berørte parter ble sendt ut og annonsert i Østlandets Blad Orientering om oppstart ble samtidig lagt ut Ski kommunes hjemmeside og saken ble lagt frem etter PBL 12-8 for kommunen i møte Frist for innspill til planoppstart var og det

6 6 kom inn 8 innspill. Oppstartsvarselet dreide seg opprinnelig om et større område som inkluderte deler av Ramstad Gård, eiendom mellom Ramstadfaret /Bøhlerveien og Linås. Feltene ble betegnet som felt 1.Linås og felt «Ramstadfaret». I etterkant ble bare felt 2. Ramstadfaret tatt med videre i planforslaget. De fleste innsendte merknadene dreier seg derfor om området 1. Linås, som ligger utenfor planen for Ramstadfaret slik den nå er foreslått. Merknader som angår området felt 2. Ramstadfaret Nordre Follo brannvesen IKS, : Brannvesenet etterspør vurdering om slokkevannkapasitet og tilgjengelighet. Kommentar: Vil utredes før rammesøknad godkjennes og eventuelt utbedres i byggefasen. Kravet er ivaretatt. Fylkeskommunen om kulturminne/gravhaug, : De topografiske forhold tilsier at planområdet har potensiale for fornminner uten synlig markering. Fylkesrådmannen vil således kreve arkeologisk registrering av planområdet i henhold til kulturminneloven 9. Kommentar: Undersøkelser er gjort. Kravet er ivaretatt. NVE, Krav om grunnundersøkelse. Deler av området ligger på områder med marine avsetninger og er ikke kartlagt i forhold til kvikkleire. «Retningslinjer for flaum- og skredfare i arealplanar» skal legges til grunn i det videre planarbeidet. Kommentar: Det skal gjennomføres grunnundersøkelse i forkant av rammesøknad. Oppsummering av kommentarer og merknader ligger som vedlegg. Vurdering av planforslaget: Kulturlandskap og kulturminner I forbindelse med varslingen av oppstart av planarbeidet meldte Akershus fylkeskommune inn at det måtte gjennomføres arkeologiske registreringer innenfor planområdet. Dette ble gjennomført i løpet av september Det ble funnet en gravhaug øverst i Ramstadfaret. Denne er automatisk fredet etter kulturminneloven og kulturmyndigheten har vurdert ett areal på 3,7 daa som nødvendig hensynsone rundt dette kulturminnet. Ut over denne gravhaugen er det ikke gjort flere funn. Fullstendig rapport ferdigstilles etter at feltsesongen er over, antatt desember 2015/januar Gravhaug er innmålt på tiltakshavers regning som et samarbeid mellom landmåler og arkeolog. Akershus Fylkeskommune har utvidet sikringssonen til å være ca. 50x70 meter 3,7 daa. Vedlagt planforslag tar hensyn til dette ved at hele det avsatte hensynsområdet rundt gravhaugen er foreslått regulert til friområde. Infrastruktur Det ligger kommunalt vann- og avløpsnettet i Bøhlerveien syd for planområdet og et nytt vann- og avløpsanlegg knyttes derfor til dette. Detaljprosjektering vil skje i byggefasen. Det er nok kapasitet for slokkevann i området. Beliggenhet av kummer med slokkevann utredes/prosjekteres i forkant av rammesøknad. Overvann tas hånd om på egen grunn. Nærmeste knutepunkt for kollektivtransport er Langhus stasjon, 600 meter fra planområdet. Her går det lokale og regionale tog med togavgang hvert 30. minutt til Ski, Kolbotn og Oslo. Etter utbyggingen av Follobanen vil det bli hyppigere avganger på lokalbanen. Lokale busser har også holdeplass på Langhus stasjon med avganger opptil fire ganger i timen. Flybussekspressen kjører hvert 30. min. Knutepunktet i regionen er Ski stasjon.

7 7 Støy og annen forurensning Området er ikke støyutsatt. Planområdet ligger i ett stille boligområde uten gjennomgangstrafikk slik at nye tiltak ikke vil ha behov for støytiltak. Formålet bolig og barnehage er i seg selv ikke støyende aktiviteter og vil derfor ikke påføre nabolaget støy. Barn som leker kan selvfølgelig oppfattes som støy, men barnehagen kan plasseres slik at bygningen danner en skjerm mellom barnas uteoppholdsareal og småhusbebyggelsen i nord og øst. Noe økt støy fra biltrafikk tilknyttet barnehagen må også påregnes. Solforhold I dag er planområdet et skogholt med til dels høye trær som medfører skygge for omliggende boligbebyggelse, mens området i seg selv er ligger høyt og har mye sol gjennom hele dagen. Det åpne landskapet i syd gir en egnet situasjon for fremtidig barnehage og tilhørende uteområder. Fjernvarme Området ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Grunnforhold NVE ber om at området undersøkes for marine avsetninger, kvikkleire. Geoteknisk undersøkelse vil gjennomføres i forkant av rammesøknad. Avfallshåndtering / miljøstasjon Avfallscontainere bør samles og på illustrasjonsplan er det vist forslag til plassering nordøst i byggeområdet. Dette er sentralt for brukerne, og renovatøren kan benytte avkjørselen som vendehammer, mens renovasjonsbilen i sin helhet vil stå på privat grunn ved tømming. ROS-analyse Det er utarbeidet en enkel risiko- og sårbarhetsanalyse for planen, se vedlegg. Det foreligger ingen spesielle situasjoner ut over det som er normalt knyttet til byggeperiode ved endring av areal fra naturmiljø til byggeområde. Nødvendige tiltak kan ivaretas i prosjektering og byggefase. Konsekvenser for bærekraftig utvikling Hele området er i dag registrert som dyrkbar jord og areal som egner seg for oppdyrking til fulldyrka jord, men er ikke opparbeidet til dette formålet. Det skal utarbeides et miljøoppfølgingsprogram som skal sikre at området utbygges med vekt på miljøhensyn og å begrense ulempene for omgivelsene. I tillegg bør det defineres krav til blågrønn faktor, forslagsvis 0,8. Ut fra klimafaktor må det beregnes hvordan planen ivaretar overvann på eget område. Skolekapasitet Siden planens omfang ikke overgår 10 boliger, er ikke spørsmål om skolekapasitet diskutert. Tilpasning til omgivelsene Planforslaget vil endre landskapet i området. Det vil gå fra å være et skogholt med nyere blandingsskog, slik det er i dag, til et boligfelt. I kommuneplanens arealdel står det at «ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene.» Det er viktig å bevare småhuskarakteren i området og tiltakshaver ønsker derfor å oppføre tett-lavbebyggelse som oppleves som eneboligene rundt. Trafikk- og parkeringsforhold Planforslaget fører til noen nye trafikksituasjoner. Barnehagen vil få direkte utkjøring på Bøhlerveien. Plasseringen av utkjøringen er lagt slik at man har oversikt over store deler av Bøhlerveien og utkjøringen fra Ramstad terrasse. Eksisterende utkjøring fra Ramstadfaret vil forbedres til kommunal standard, noe som vil bidra til bedre trafikksikkerhet enn med dagens situasjon. Utkjøring fra parkeringskjeller og boliger vil

8 være til Ramstadfaret. Planen er av lite omfang, slik at økning av trafikken i Bøhlerveien og forbi Langhus skole vil være lite merkbar, bortsett fra i en kort byggeperiode. 8 Parkering Parkering ønskes i hovedsak lagt i parkeringskjeller, noe som følger kommunens parkeringsnorm og ønske om minst mulig markparkering. I illustrasjonsforslaget er det en parkeringskjeller med totalt 18 parkeringsplasser for de 9 boligene som ligger samlet langs denne. Fra parkeringskjeller er det direkte tilgang til boligenes kjelleretasje. Én bolig ligger frittliggende og denne vil ha 2 garasjeplasser i sokkeletasjen. I tillegg er det illustrert totalt 4 gjesteparkeringer på bakkeplan, der en av disse er tilrettelagt for bevegelseshemmede. I reguleringsbestemmelsene er det derfor foreslått 2 p-plasser og 2 sykkel-parkeringsplasser per boenhet. Garasjen bør ha heis opp til bakkenivå. Barns interesser Innenfor planområdet blir det etablert friareal (rundt gravhaug) og en barnehage, dette er å anse som et løft for tilrettelegging for lek for barn og unge, i et område som barna i liten grad benytter i dag. Planen begrenser heller ikke tilgjengeligheten mellom LNF områdene i syd og eksisterende boligområder. Lekeareal og uteoppholdsareal For hver boenhet skal det være minimum 70 m² uteoppholdsareal (MUA) samlet til felles bruk. Friområdet kan benyttes som felles uteoppholdsareal, i tillegg til at det etableres nærlekeplasser nær boligens inngangsparti. De 10 eneboligene vil få «private parseller» på mellom 400 m 2 og 625 m 2. Med boliger med fotavtrykk på cirka 100 m 2 vil hver bolig få mellom 300 og 500 m 2 privat uteoppholdsareal. Samtlige boliger får terrasser på terreng både mot syd og vest. Felles uteoppholdsareal i boligfeltet knyttet inn til interne gangveier er det avsatt to sentrale områder (tun av ca.80 m 2 ) til møteplasser for fellesskapet, her kan en tilrettelegge for noe lek (nærlek for de minste) og felles opphold. Det er viktig at disse fylles med kvalitet. Øvrig felles lek og opphold vil skje i friområdet rundt gravhaugen (og i barnehagen/skogen). Tun 160 m 2 Friområde 3023 m 2 Totalt 3183 m 2 Universell utforming I planbeskrivelsen oppgis det at minst 50 % av boligene vil ha universelt utformet hovedplan, selv om tomtens topografi medfører at atkomster ikke nødvendigvis er universelt utformet. Universelt utformet atkomst mellom parkeringskjellerne og hovedplan, kan etableres ved innsetting av løfteplattform. For å styrke kravet til universell utforming bør det settes krav i reguleringsbestemmelsene både for utendørs adkomst og adkomst fra parkeringskjeller. Det bør også defineres hvor mange parkeringsplasser som settes av til HC-parkering. Behov for barnehage I dag ligger det også barnehage med 110 plasser 300 meter fra området. Det ble allikevel avsatt areal til framtidig barnehagetomt kommunens arealdel , for å bedre barnehagekapasiteten på Langhus. Det er totalt avsatt 6,3 daa til barnehageformål i planen. Barnehagen kan bygges som en 5-avdelings barnehage, med plass til cirka 100 barn. Økt barnehagekapasitet er kommunens eget ønske. Landskapsbilde, grønnstruktur og naturmangfold Det finnes innslag av eldre, mer åpen skog på høydedraget mot Ramstadfaret og langs jordet i sør. En rydningsrøys strekker seg langs jordet fra Ramstadfaret til Bøhlerveien. Her går det i dag en sti som benyttes som snarvei. Rydningsrøysen og enkelte trær bør om mulig integreres i utearealet til barnehagen.

9 9 Forslag om tilføyelser i bestemmelser: Før planen legges ut til offentlig ettersyn må den endres på følgende punkter: 3. FELLESBESTEMMELSER g. Overvann Overvann tas hånd om på egen grunn. Kommentar til bestemmelse: For å unngå å belaste avløpsnettet ved nedbør og hindre skade på omkringliggende infrastruktur, natur og bebyggelse, skal det sikres at området har kapasitet til å ivareta eget overvann. I tillegg bør det defineres krav til blågrønn faktor, forslagsvis 0,8. h. Universell utforming Universell utforming skal være et grunnleggende prinsipp for utforming av utomhusareal. I byggesaksbehandling skal det redegjøres for hvordan krav til universell utforming er ivaretatt. Kommentar til bestemmelse: Universell utforming betyr å utforme omgivelsene på en slik måte at alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig skal kunne ta i bruk arealet uten behov for tilpasning. 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG, BOLIGBEBYGGELSE, KONSENTRERT SMÅHUSBEBYGGELSE Felt: B g. Universell utforming Minimum 50 % av boligene skal utformes som tilgjengelig bolig. I byggesaksbehandling skal det redegjøres for hvordan dette er ivaretatt. Kommentar til bestemmelse: I planforslaget fremgår det at 50 % av boligene vil være universelt utformet. Det vil si at alle hovedfunksjoner på Inngangsplan/hovedplan. Det bør installeres heis fra parkeringskjeller, men i tillegg må det finnes godkjent alternativ løsning. Det må vurderes om rampe, slik den er foreslått nå med stigning 1:8 er tilstrekkelig eller om denne bør utvides slik at den får stigning 1:20. Dette vil gi en mye lengre rampe. Det er viktig å sette krav til en god løsning fra start slik at man slipper å gjøre dyre ombygginger i ettertid. 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG, BARNEHAGE Felt: o_bh (PBL 12-5,1) d. Parkering. «For barnehage skal det opparbeides tilstrekkelig areal til parkering, maksimalt 40 bilparkeringsplasser. Minst to av parkeringsplassene skal tilrettelegges for el-bil. Det skal etableres minst 10 sykkel-parkeringsplasser nær inngangspartiet.» Endres til: d. Parkering. For barnehage skal det opparbeides tilstrekkelig areal til parkering, maksimalt 40 bilparkeringsplasser. Minst to av parkeringsplassene skal tilrettelegges for el-bil og to parkeringsplasser settes av til HC-parkering. Det skal etableres minst 20 sykkelparkeringsplasser med overbygg og plass til minst 5 sykkelvogner. Sykkelparkering plasseres nær hovedinngang. Kommentar til bestemmelse: kommunen har stort fokus på å legge til rette for at barn og voksne sykler. Sykkelparkering med tak og mulighet for å kunne la sykkelvogn stå under tak, er et viktig tiltak for å gjøre det enklere for foreldre å velge sykkel framfor bil. Kommuneplanen setter et minimumskrav på 0,7 sykkelparkeringer pr årsverk i barnehager. Det vil i dette tilfellet bety ca.15 sykkelparkeringer. På grunn av den korte avstanden til buss og tog bør det tas høyde for at også foreldre har behov for å la sykkel og sykkelvogn stå trygt på barnehagen. Det foreslås derfor å øke kravet til minst 20 plasser.

10 10 Konklusjon: Det foreslåtte planområdet ligger nær Langhus stasjon og eksisterende sosial og teknisk infrastruktur og ligger svært godt til rette for gang, sykkel og bruk av kollektivtransport. Forslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og føringer gitt i «Samordnet areal- og transportstrategi for Oslo-regionen. Foreslått barnehagetomt er godt egnet til formålet. Konflikt med kulturminne er ivaretatt med hensynsone. Skiløype/sti sør for barnehagetomten, må sikres for videre bruk. Det anbefales at detaljregulering for Ramstadfaret legges ut på høring med de nevnte tilføyelser i bestemmelsene. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Planbeskrivelse Ramstadfaret b) Forslag til planbestemmelser c) Forslag plankart d) Illustrasjonsplan A2 e) ROS- skjema Ramstadfaret f) Innspill til oppstartsvarsel Ramstadfaret Plan og byggesaksutvalgets behandling : AP, SV, V og SP fremmet følgende alternative forslag: Dette området ligger tett på skole, barnehage og togstasjon og bør derfor ha en høyere utnyttelsesgrad, i tråd med kommunale og regionale mål om fortetting. Å bygge rekkehus fremfor eneboliger vil føre til en differensiert boligstruktur i området, og vil også gi attraktive boliger for småbarnsfamilier. Saken sendes tilbake til administrasjonen for utredning av et alternativt forslag med høyere utnyttelsesgrad tilpasset rekkehusbebyggelse. Votering: AP, V, SV og SP sitt forslag ble enstemmig vedtatt Forslag til vedtak falt. Vedtak: Dette området ligger tett på skole, barnehage og togstasjon og bør derfor ha en høyere utnyttelsesgrad, i tråd med kommunale og regionale mål om fortetting. Å bygge rekkehus fremfor eneboliger vil føre til en differensiert boligstruktur i området, og vil også gi attraktive boliger for småbarnsfamilier. Saken sendes tilbake til administrasjonen for utredning av et alternativt forslag med høyere utnyttelsesgrad tilpasset rekkehusbebyggelse.

11 11