Sluttbehandling av reguleringsplan for gnr 88 bnr 49 og 50 på Tuv

Transkript

1 Byplankontor Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /509 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/9 Komite for plan, næring og miljø /42 Planutvalget /69 Bystyret Sluttbehandling av reguleringsplan for gnr 88 bnr 49 og 50 på Tuv Sammendrag Saken gjelder omregulering av tomtene 88/49 og 88/50 på Tuv i Saltstraumen fra LNF til boligformål. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for utbygging av to tomter som tidligere er fradelt til boligformål. Saksopplysninger Planområdet ligger på Tuv i Saltstraumen like sør for avkjøringen fra FV17 til FV 812 mot Misvær. Forslaget er fremmet av grunneiere Per Harry Pettersen (88/49) og Laila Eline Johansen (bnr 88/50). Formål og planstatus Formålet med planen er å regulere de to tomtene gnr. 88 bnr. 49 og 50 til boligformål med atkomst. Tomtene er i 1979 fradelt til boligformål, men er av ukjent årsak ikke tatt med i kommunedelplan for Saltstraumen. I dagens kommunedelplan inngår tomtene i et større område avsatt som LNF-formål. Planområde Kommunedelplanen er under revisjon. I henhold til overordnede føringer i vedtatt planprogram bør ny utbygging så langt som mulig lokaliseres til eksisterende utbyggingsområder. I dette tilfellet er tomtene skilt ut til boligformål og atkomstforholdene avklart av jordskifteretten. Omfanget anses å være av et så beskjedent omfang at det ikke ville forringe utviklingen i området for øvrig. Dersom planen vedtas, bør arealet avsettes til boligformål i ny kommunedelplan. Planforslaget ligger utenfor sonen omfattet av midlertidig bygge- og deleforbud. Reguleringsforslaget I foreliggende reguleringsforslag er eiendommene avsatt som boligtomter på hhv. 1,4 daa og 1,6 daa. Reguleringen innebærer at eksisterende gårdsveg får funksjon som atkomstveg til boligtomtene. Atkomstvegen til boligtomtene fra fylkesveg 812 avsettes som privat felles atkomst

2 for eiendommene gnr. 88 bnr.1, 49, 50 og 62. Veien er regulert med 3m bredde eksklusiv grøfteareal i samsvar med Hålogaland jordskifterett, sak 4/ Eiendommene gnr. 88/ bnr. 3, 7, 8 og 45 skal ha rett til å bruke vegen fram til utmarka. Statens Vegvesen har i 1979 gitt tillatelse til å etablere atkomst fra FV 812. Trafikkforholdene har imidlertid endret seg vesentlig siden den gang med økt trafikk som følge av at vegen har blitt gjennomfartsveg mellom Tuv og Skjerstad. Med bakgrunn i ny uttalelse fra vegvesenet og tiltakets begrensede omfang, vurderes trafikksikkerheten ved utvidet bruk av avkjørselen som tilfredsstillende. Busstopp ligger i umiddelbar nærhet i tilknytning til krysset FV17 og FV812, og det er nylig etablert fortau fra Saltstraumen sentrum til Laukeng, men ikke videre opp til de aktuelle boligtomtene. Det bør gjennom ny kommundelplan vurderes en forlengelse av fortauet opp til avkjøringen til FV812. Planprosess Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Avisa Nordland og varslet berørte parter og grunneiere pr brev. Byplankontoret ba om forhåndsuttalelse fra landbrukskontoret, med tilbakemelding om at det ikke forelå noen merknader til reguleringen. Ved oppstart kom det bl.a. inn merknad fra eier av gnr 88 bnr 1 om at han ikke ønsket at eiendom 88/1 og 88/62 skulle omfattes av reguleringsendringen. Disse eiendommene med unntak av atkomstvegen er tatt ut av foreliggende reguleringsforslag. Utkast til plan ble overlevert kommunen i 2006, mens videre behandling først startet i Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn ved delegert myndighet med høringsperiode Som følge av at eiendom 88/62 ble overdratt til ny eier, ble det gitt utsatt høringsfrist til Uttalelser i høringen Det er i løpet av høringen mottatt 9 uttalelser. I det følgende gis en kort oppsummering med administrasjonens vurdering: Barnetalspersonen, Fylkesmannen i Nordland, Reindriftsforvaltningen i Nordland og Saltstraumen lokalutvalg: - Ingen merknader Innspillene tas til orientering Bjørn E. Pettersen: - Viser til at spørsmål om endring av status fra gårdsvei til boligvei ikke anses å være tilstrekkelig avklart, og at det ikke er tatt nærmere kontakt med berørte grunneiere om dette spørsmålet i løpet av prosessen. Pettersen motsetter seg reguleringen inntil kommunen innhenter grunneiers syn i denne saken. Det bes om at dommen fra Hålogaland jordskifterett fortolkes av kvalifisert jurist / saksbehandler til videre bruk i reguleringsplanen. - Ber kommunen se til at gjeldende reglement for sanitæranlegg og stikkledninger blir overholdt. Det foreligger etter det Pettersens kjenner til pr. dags dato ingen tillatelse etter 2.2, 1-pkt.

3 Planarbeidet er annonsert og varslet berørte grunneiere i henhold til prosessreglene i plan- og bygningsloven. Når det gjelder statusendring fra gårdsveg til boligvei, fastsetter reguleringsplanen regulert vegbredde og bruksrettigheter til vegen i henhold til domsavsigelse i jordskifteretten sak 4/ Da vegen er regulert til privat felles atkomst, vil krav til vegstandard ut over regulert bredde, samt drift og vedlikehold av veien ligge utenfor planmyndighetens kompetanse og reguleres gjennom privatrettslig avtale. Dersom enighet ikke skulle oppnås, reguleres forholdet etter vegloven ( 54). Eventuell tvist om spørsmålet kan kreves avgjort ved skjønn. Gjennomføring av planen bla. ved etablering av vann og avløp, forutsetter slik Pettersen kommenterer at tiltakshaver framskaffer nødvendige tillatelser fra berørte grunneiere i henhold til reglement for sanitæranlegg og stikkledninger. Dette forholdet er av privatrettslig karakter, og reguleres ikke direkte gjennom planen. Det forutsettes imidlertid tilknytning til offentlig vann og avløpsnett. Byggesakskontoret - Ber om nærmere definering av begrepet småhusbebyggelse - BYA er satt til 25 % av planområdet, bør endres til 25 % av tomten. - I planbestemmelsen 4 er det satt krav om radonsperre. Det gis også unntak på definerte vilkår. Rekkefølgebestemmelse 9.2 bør derfor utgå. Det begrunnes med at det er tatt med dokumentasjonskrav hvis det ønskes unntak fra radonsperre i 4. Begrepet småhusbebyggelse viser i denne sammenheng til enebolig. 3.1 endres i tråd med presiseringen. BYA settes til 25 % av tomta i tråd med generelle føringer i kommuneplanens arealdel. 9.2 angående radonsperre utgår. Statens Vegvesen - Ingen merknader til aktuelle plan, men mener videre utbygging bør skje i avsatte boligområder Innspillet tas til orientering Kommunalteknisk kontor - Boliger må tilknyttes off. avløpsnett. Kapasitet vannledning langs RV812 er usikker, og det er muligens behov for påkobling fra vannledning langs RV17. Utgifter bekostes av tiltakshaver - Parkering skal skje i henhold til kommunens vedtekter - Behov for utbyggingsavtale vurderes avhengig av hvilken løsning for tilknytning som skal etableres Det tas inn ny 3.2. med krav om 2 biloppstillingsplasser pr. tomt, samt ny rekkefølgebestemmelse 7.2 om at godkjent vann og avløpsplan skal foreligge før det gis byggetillatelse. Nordland fylkeskommune - Gjør oppmerksom på tiltakshavers aktsomhet og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på forminner, jf. Kulturminnelovens 8 andre ledd. - Kommunen bør vurdere om tiltaket er utredningspliktig, jf forskrift om konsekvensutredning Administrasjonen har her kommet til at tiltakets omfang og karakter er av en så beskjeden art, og i tillegg befinner seg i et område med lavt konfliktpotensial, at reguleringen ikke vil medføre vesentlige konsekvenser for miljø eller samfunn. Vurderingene som er foretatt i planbeskrivelsen anses her som tilstrekkelige for å synliggjøre mulige konfliktpunkter. På denne bakgrunn vurderes planen ikke som utredningspliktig etter forskrift om konsekvensutredning.

4 Økonomiske konsekvenser Tomtene forutsettes tilknyttet offentlig vann og avløpsnett. Ansvar for framskaffing av nødvendige avtaler med berørte grunneiere og dekking av utgifter forbundet med tilknytning til offentlig vannog avløpsnett vil påligge utbygger. Konklusjon og anbefaling Med bakgrunn i ovenfor nevnte vurderinger og justeringer av plankart og planbestemmelser, anses foreliggende planforslag som akseptabelt grunnlag for utbygging av reguleringsplan for gnr. 88 bnr.49 og 50 på Tuv. Det forutsettes at reguleringsformålet innarbeides i ny kommunedelplan for Saltstraumen. Forslag til vedtak Bystyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd Reguleringsplan for gnr. 88 bnr. 49 og 50 datert med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser datert Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering: Innstillingen ble vedtatt enstemmig. Komiteen for plan, næring og miljøs anbefaling: Bystyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd Reguleringsplan for gnr. 88 bnr. 49 og 50 datert med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser datert Planutvalgets behandling i møte den : Komitè for plan, næring og miljøs anbefaling ble omdelt. Votering: Innstillingen og PNM-komitèens anbefaling ble tiltrådt enstemmig.

5 Planutvalgets innstilling: Bystyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd Reguleringsplan for gnr. 88 bnr. 49 og 50 datert med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser datert Jørn Roar Moe Byplansjef Saksbehandler: Nina Sandvik Svein Blix Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: 1 Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Uttalelse Bjørn E. Pettersen Utrykte vedlegg: - Høringsuttalelser - Domsavsigelse jordskifterettsmøte

6 X TEGNFORKLARING BYGGEOMRÅDER (PBL 12,5.ledd nr.1) Område for boliger med tilhørende anlegg VEI (PBL ) Felles adkomst LINJE- OG PUNKTSYMBOLER Planens begrensning Formålsgrense Regulert tomtegrense Byggelinje (påbudt plassering i eldre planer) Omriss av eksisterende bebyggelse som inngår i planen Målelinje/Avstandslinje m Kartgrunnlag: FKB, ajour Kartreferanse: Euref 89, UTM Sone 33 N REGULERINGSPLAN FOR GNR.88 BNR. 49 og 50 MED TILHØRENDE REGULERINGSBESTEMMELSER Høydereferanse:NN 1954 Målestokk 1:1000 SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKS- NR. DATO SIGN. Revisjon X Y Kommunestyrets vedtak: 3. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker Offentlig ettersyn fra...til gangs behandling i det faste utvalget for plansaker Offentlig ettersyn fra...til gangs behandling i det faste utvalget for plansaker Kunngjøring av oppstart av planarbeidet PLANEN UTARBEIDET AV: PLANNR. TEGNNR. SAKSBEH Y 48415

7 BODØ KOMMUNE FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN PLAN R.7017 TUV GNR 88 BNR 49 og 50. Dato for siste behandling i planutvalget den.. Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr.... formannskapssekretær PLANBESTEMMELSER 1. PLANOMRÅDE Disse bestemmelsene gjelder for området som er avmerket på plan nr. R.7017, med plankart. Planområdet er på ca 3000 kvadratmeter. 2 OMRÅDET REGULERES TIL FØLGENDE FORMÅL Byggeområder: Område for boliger med tilhørende anlegg. 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 Utnyttelsesgraden settes til maks 25 % BYA pr. tomt. Det kan oppføres enebolig, inklusive garasjer og uthus. Maks gesimshøyde 6 meter (inntil 2 etasjer). Mønehøyde / bygningens største høyde, skal ikke være over 9 meter. Høydene måles fra gjennomsnittelig ferdig planert terreng. 3.2 De til enhver tid gjeldende parkeringskrav legges til grunn. Gjeldende krav: 2 biloppstillingsplasser og 2 sykkeloppstillingsplasser pr. boenhet. 3.3 De til enhver tid gjeldende krav til leke- og uteoppholdsarealer skal oppfylles og dokumenteres ved utomhusplan. 1

8 4 RADON Bygning beregnet for varig opphold av mennesker skal ha radonsperre mot grunnen og skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiviseres ved forhøyet konsentrasjon av radon i inneluften. Det gis unntak for krav om radonsperre hvis det kan dokumenteres at dette er unødvendig for å tilfredsstille forskriftens krav til radonkonsentrasjon i inneluften. 5 VEI Eiendommene GNR 88 BNR 1, 49, 50 og 62 har felles avkjørsel/veg til R 812. Eiendommene GNR 88 BNR 3, 7, 8, og 45 har rett til å benytte felles avkjørsel/veg til og fra utmarka. 6 UNIVERSELL UTFORMING Krav til universell utforming er regulert i Kommuneplanens arealdel REKKEFØLGEBESTEMMELSER 7.1 Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller levninger, for eksempel ansamlinger av trekull eller unaturlige/uventede steinkonsentrasjoner, som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnemyndighetene omgående, jf. Lov 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner 8. Sametinget skal ha særskilt varsel. 7.2 Kommunaltekniske planer for vann og avløp skal godkjennes før det gis byggetillatelse. 7.3 Vann og avløpsanlegg, samt felles atkomst og parkering, skal være opparbeidet samtidig med ferdigstillelse av boliger og utleieboliger. Bodø, den Revidert Bodø, den

9 BODØ KOMMUNE Byplankontoret Vedlegg 3 Dato Løpenr. Arkivsaksnr Arkiv /3494 L12 Planbeskrivelse til reguleringsplan for Tuv GNR 88 BNR 49 og 50. Plan nr Planens formål og innhold: Planområdet ligger på Tuv i Saltstraumen, nord for fylkesveg 812 til Misvær. Formålet med planen er å regulere de to tomtene gnr. 88 bnr. 49 og 50 til boligformål med atkomst. Tomtene er i 1979 fradelt til boligformål, men er av ukjent årsak ikke tatt med i kommunedelplan for Saltstraumen hvor tomtene inngår i et større område avsatt som LNF-formål. I foreslått regulering er eiendommene avsatt som boligtomter på hhv. 1,4 daa og 1,6 daa. Atkomstvegen til boligtomtene fra fylkesveg 812 avsettes som privat felles atkomst for eiendommene gnr. 88 bnr.1, 49, 50 og 62. Veien er regulert med 3m bredde eksklusiv grøfteareal i samsvar med Hålogaland jordskifterett, sak 4/ Eiendommene gnr. 88/ bnr. 3, 7, 8 og 45 skal ha rett til å bruke vegen fram til utmarka. Planens virkninger Planen vil legge til rette for etablering av to eneboliger med atkomst fra FV812. Ny boligetablering i Saltstraumen ønskes i utgangspunket konsentrert til eksisterende boligområder. I dette tilfellet er tomtene skilt ut til boligformål og atkomstforholdene avklart av jordskifteretten. Selv om lokaliseringen ikke anses å følge dagens utviklingsstrategi, vurderes omfanget å være av et så beskjedent omfang at det ikke anses å ville forringe utviklingen i området for øvrig. Tomtene forutsettes tilknyttet offentlig vann og avløpsnett. Ansvar for framskaffing av nødvendige avtaler med berørte grunneiere og dekking av utgifter forbundet med tilknytning til offentlig vannog avløpsnett vil påligge utbygger. Barn og unge Barn og unges behov for ute og oppholdsarealer anses å være tilfredsstillende dekket gjennom utearealer på den enkelte tomt, og grendelekeplass ved barnehagen på Tuv. Det er nylig etablert fortau fra Saltstraumen sentrum til Laukeng, men ikke videre opp til de aktuelle boligtomtene. Det bør gjennom ny kommundelplan vurderes en forlengelse av fortauet opp til avkjøringen til FV812. Busstopp ligger i umiddelbar nærhet i tilknytning til krysset FV17 og FV812. Universell utforming: Føringer for universell utforming er gitt i kommuneplanen Det viktig at tiltak følger prinsippet om at alle mennesker er like verdifulle, slik at nye tiltak i planområdet inkluderer mennesker med nedsatte funksjoner 1. Universell utforming gjelder like fullt på områder innom hus som på områder utendørs. Kulturminner: Områder rundt planområdet er særdeles rikt på kulturminner. Det gjelder spor etter mennesker helt tilbake til år før nåtid. Det er derfor påregnelig at det finnes uregistrerte kulturminner i planområdet. 1 NOU 2001:22, NOU 2003:14 og NOU 2005:8

10 Utredningsplikt Ut fra tiltakets beskjedne omfang og at tiltaket tidligere har vært planavklart, anses planforslaget ikke å ville utløse nye eller vesentlige konsekvenser for miljø eller samfunn. Planen vurderes på denne bakgrunn ikke som utredningspliktig etter forskrift om konsekvensutredning. Prosess Oppstat av planarbeidet ble annonsert i Avisa Nordland og varslet berørte parter og grunneiere pr brev. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn av byplansjefen den etter delegert myndighet med høringsperiode Overdrageles av eiendom 88/62 til ny eier, medførte at det ble gitt utsatt høringsfrist til Uttalelser i høringen Det ble i alt mottatt 9 uttalelser, jf. vedlegg. I det følgende gis en kort oppsummering og administrasjonens vurdering: Barnetalspersonen, Fylkesmannen i Nordland, Reindriftsforvaltningen i Nordland og Saltstraumen lokalutvalg: - Ingen merknader Innspillene tas til orientering Bjørn E. Pettersen: - Viser til at det ikke foreligger avklarte rettigheter om atkomstvei, og at det ikke er tatt kontakt i løpet av prosessen. Pettersen motsetter seg reguleringen inntil kommunen innhenter grunneiers syn i denne saken. Ber om at dommen fra Hålogaland jordskifterett fortolkes av kvalifisert jurist / saksbehandler til videre bruk i reguleringsplanen. - Ber kommunen se til at gjeldende reglement for sanitæranlegg og stikkledninger blir overholdt. Det foreligger etter det Pettersens kjenner til pr. dags dato ingen tillatelse etter 2.2, 1-pkt. Planarbeidet er annonsert og varslet berørte grunneiere i henhold til prosessreglene i plan- og bygningsloven. Utformingen av planen mht. atkomstrett til boligtomtene og dimensjonering av denne anses å være i tråd med domsavsigelse i jordskifteretten sak 4/ Etablering av vann og avløp i forbindelse med realiseringen av planen forutsetter at tiltakshaver framskaffer nødvendige tillatelser fra berørte grunneiere i henhold til reglement for sanitæranlegg og stikkledninger. Forholdet er imidlertid av privatrettslig karakter og reguleres ikke gjennom planen. Byggesakskontoret - Ber om nærmere definering av begrepet småhusbebyggelse - BYA er satt til 25 % av planområdet, bør endres til 25 % av tomten. - I planbestemmelsen 4 er det satt krav om radonsperre. Det gis også unntak på definerte vilkår. Rekkefølgebestemmelse 9.2 bør derfor utgå. Det begrunnes med at det er tatt med dokumentasjonskrav hvis det ønskes unntak fra radonsperre i 4.

11 Begrepet småhusbebyggelse viser i denne sammenheng til enebolig. 3.1 endres i tråd med presiseringen. BYA settes til 25 % av tomta i tråd med generelle føringer i kommuneplanens arealdel. 9.2 angående radonsperre utgår. Kommunalteknisk kontor - Boliger må tilknyttes off. avløpsnett. Kapasitet vannledning langs RV812 er usikker, og det er muligens behov for påkobling fra vannledning langs RV17. Utgifter bekostes av tiltakshaver - Parkering skal skje i henhold til kommunens vedtekter - Behov for utbyggingsavtale vurderes avhengig av hvilken løsning for tilknytning som skal etableres Det tas inn ny 3.2. med krav om 2 biloppstillingsplasser pr. tomt, samt ny rekkefølgebestemmelse 7.2 om at godkjent vann og avløpsplan skal foreligge før det gis byggetillatelse. Nordland fylkeskommune - Bør vurdere utredningsplikt Tiltaket vurderes som ikke utredningspliktig, jf. beskrivelse av planens virkning. Statens Vegvesen - Ingen merknader til aktuelle plan, men mener videre utbygging bør skje i avsatte boligområder Innspillet tas til orientering

12

13