2-064 TØNSÅSEN BOLIGFELT. Planprogram / beskrivelse oppstart planarbeid. Arkidéco AS

Transkript

1 2-064 TØNSÅSEN BOLIGFELT Planprogram / beskrivelse oppstart planarbeid Arkidéco AS

2 2-064 Tønsåsen boligfelt Tiltakshaver: Plankonsulent: Tønsåsen AS, 7517 Hell Arkidéco AS, Innherredsvn.57b, 7503 Stjørdal Tlf Hjemmelshaver Kontaktadresse Eiendom (gnr/bnr) Grunneiere Rigmor Laanke 7517 Hell 158/1Laanke lille, 159/5 Laanke mellem Alf Kaspersen 7517 Hell 158/2 Laankemo Per Magne Opem 7517 Hell 158/3 Sandheim Tor Erik Fordal 7517 Hell 158/4 Sandly Tønsåsen Postboks /6 naturbarnehage AS 7570 Hell Statens vegvesen Reg.Midt, PB Molde 512/1 Fv 23 Lånke Per Morten Stuberg 7517 Hell 159/2, 159/3 Melby Naboer Lånke fellesøkonom org./ Lånke Arbeiderlag 7517 Hell 158/5 Enigheten, Folkets hus/maurtua barnehage Situasjonskart over planområdet og nære omgivelser med gårds- og bruksnummer: Arkidéco AS

3 SAMMENDRAG Arkidéco AS vil på vegne av Tønsåsen AS fremme forslag til detaljregulering for eiendommene benevnt ovenfor i Stjørdal kommune. Planen skal legge til rette for utbygging av eneboliger, rekkehus og leiligheter på tidligere ubebygd areal. Behov for planprogram: Noen av eiendommene innenfor planområdet ønskes omregulert fra LNF til boligformål. De øvrige eiendommene er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål med høy utnyttelse. I tillegg planlegges det for en videreføring av gang- og sykkelvegen til ny innkjørsel og forbi området. Denne er ikke medtatt i kommuneplanen, og må dermed behandles i planprogrammet. INNHOLDSFORTEGNELSE 1 BAKGRUNN 1.1 Hensikten med planen Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Tidligere hendelser i saken Krav om planprogram og konsekvensutredning 4 2 PLANPROSESSEN 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstar Kontakt med berørte parter, medvirkning, uttalelser og innspill Foreløpig fremdriftsplan 5 3 OVERORDNEDE PLANER OG RETNINGSLINJER 3.1 Statlige retningslinjer Fylkesplaner Kommuneplanens arealdel Tilstøtende og berørte reguleringsplaner 7 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet, avgrensning av planområdet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap og vegetasjon Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier og rekreasjon Infrastruktur og transport Topografi og grunnforhold Vegetasjon og klima Bebyggelse Teknisk infrastruktur Støyforhold og luftforurensning Universell utforming Barns interesser Sosial infrastruktur 9 5 FORMÅL MED OMDISPONERINGEN, fremtidig situasjon 5.1 Planlagt arealbruk, reguleringsformål og arealfordeling Konsekvensutredning 9 6 AKTUELLE PROBLEMSTILLINGER 6.1 Behov for redegjørelser og utredninger Utredningstema 10 Arkidéco AS

4 1. BAKGRUNN 1.1 Hensikten med planen Hovedhensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for bygging av boliger i området. Hensikten med planprogrammet er å få behandlet spørsmålet om omregulering av en del av planområdet fra LNF til boligformål, samt videreføring av gang- og sykkelveg. I henhold til plan- og bygningslovens 4-1 og 4-2 skal det for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn utarbeides planprogram som grunnlag for videre planarbeid og konsekvensutredning. 1.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Tønsåsen AS er forslagsstiller for reguleringsplanen som utarbeides av Arkidéco AS. 1.3 Tidligere hendelser i saken Det er avholdt oppstartsmøte mellom Tønsåsen AS, planlegger og kommunen. Momenter fra møtet: Kommunen mener det kan være naturlig å innlemme LNF-området i denne reguleringen, men at spørsmålet må tas stilling til gjennom behandlingen av et planprogram. Planprogrammet legges ut på høring samtidig som det meldes oppstart av reguleringsplan. Det blir også opplyst om krav om forlengelse av gang-/sykkelveg samt tilrettelegging for kollektivtransport. Teknisk infrastruktur må utbygges/oppgraderes i fht overvannshåndtering og vanntilførsel. Overvannshåndtering er spesielt viktig i områder med krevende grunnforhold. Det tas hensyn til turstier/grønne korridorer i planen. Det opplyses at Lånke barneskole skal ha kapasitet til å ta imot en økning av elever. I hht geoteknisk rapport er det nødvendig med geoteknisk kompetanse i plan- og byggefase. 1.5 Krav om planprogram og konsekvensutredning Det er vurdert slik at det ikke utløser krav til konsekvensutredning, men krav til planprogram for de delene av planområdet som ikke er i hht overordnet plan, jfr. referat fra forhåndskonferansen. Aktuell omdisponering av areal er fra LNF til bolig, fra LNF til gangveg, LNF til busslomme. Det er ikke krav om konsekvensutredning for B5, kun for omdisponering av areal til andre formål enn avsatt i Kommuneplanens arealdel. Planprogram fastsettes av planmyndigheten i Stjørdal kommune etter høring. Fristen for å gi uttalelse skal være minst 6 uker. Vedtatt planprogram skal ligge til grunn for utarbeidelse av planforslaget. Et planprogram må inneholde: 1. Beskrivelse av formål med planarbeidet 2. Kort beskrivelse av planområdet (hvor, størrelse, dagens arealbruk) 3. Beskrivelse av alternative løsninger ( her:lnf eller bolig på deler av planområdet) 4. Si noe om aktuelle problemstillinger og vurderinger man vil gjøre. (Eks. bolig i stedet for LNF, trygg skoleveg; busslomme og gs-veg, geoteknikk osv) 5. Beskrivelse av planprosess ( varsel oppstart, høring og fastsetting av planprogram osv) og opplegg for medvirkning som er planlagt (eks møte med berørte parter) 6. Planprogrammet skal avklare rammebetingelser og grep for planarbeidet. Arkidéco AS

5 2. PLANPROSESSEN 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart Kunngjøring om igangsatt planarbeid annonseres i Stjørdalens blad samt på kommunens nettsider. Naboer og offentlige instanser blir varslet pr brev/epost. Frist for uttalelse til varsel om oppstart med planprogram er 6 uker. Følgende varsles i tillegg til grunneiere og naboer: Nord-Trøndelag fylkeskommune, postmottak@ntfk.no Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, fmntpost@fylkesmannen.no Stjørdal kommune, postmottak@stjordal.kommune.no NTE nett AS, postmottak@nte.no Statnett, firmapost@statnett.no NVE Region Midt-Norge, rm@nve.no Statens vegvesen region Midt-Norge, firmapost-midt@vegvesen.no Telenor nett, sfn@telenor.com Innherred renovasjon, innherred.renovasjon@ir.nt.no Stjørdal fjernvarme, info@statkraft.no Norsk Friluftsliv (tdl. FRIFO) ja-ler@online.no 2.2 Kontakt med berørte parter, medvirkning, uttalelser og innspill: Det er avholdt et møte med representanter for grunneiere innenfor planområdet. De to grunneierne som har utbyggingsinteresser og ønske om å omregulere sine eiendommer fra LNF til boligformål blir sterkt delaktige i utformingen av planen. Det er etter møtet ført samtale med representant for Tønsåsen Naturbarnehage AS (grunneier på uteområdet til barnehagen). 2.3 Foreløpig fremdriftsplan Kunngjøring av planoppstart og planprogram: ultimo oktober 2015 Frist for merknad: 6 uker medio desember 2015 Fastsettelse av planprogram i Komité plan 1.kvartal 2016 Utarbeiding og innlevering av planforslag etter fastsettelse av planprogram 1.gangs behandling i Komité plan 2.kvartal 2016 Offentlig høring 3.kvartal gangs behandling i Komité plan 3./4.kvartal 2016 Vedtak i kommunestyret 4.kvartal OVERORDNEDE PLANER OG RETNINGSLINJER 3.1 Statlige retningslinjer - Barn og unges interesser, forskrift Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. - Samordnet areal- og transportplanlegging - Universell utforming 3.2 Regionale planer og retningslinjer - IKAP, retningslinjer for Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen: Boligfelt over 15 boligenheter skal ha kollektivdekning 3.3 Kommuneplanens arealdel I gjeldende kommuneplan er størsteparten av området avsatt til formålet fremtidig boligområde. Det øvrige er avsatt til LNF-område. Dyrket areal ligger mellom eksisterende bebyggelse barnehage og areal for fremtidig bebyggelse boliger, og utgjør ca 5,4 daa og beliggenheten Arkidéco AS

6 samlet sett gjør det naturlig å vurdere dette i en felles regulering. Likeså medtas noe LNF-areal i randsonen av planområdet. Fig.1. Kommunedelplan Stjørdal sentrum , vedtatt og forslag til plangrense Gult område (158/1) i hht avsett til boligformål i kommuneplanen foreslås utvidet. Føringer i kommuneplanens arealdel som har betydning for utbygging i planområdet: Retningslinje: Ved utarbeidelse av reguleringsplaner for nye byggeområder utenfor konsesjonsområdet til Stjørdal Fjernvarme AS skal det vurderes å tilrettelegge for alternative energiløsninger, dette skal fastsettes gjennom reguleringsbestemmelser. Ved all regulering skal det vurderes behov for tilrettelegging for myke trafikanter og kollektivtransport. Det skal stilles rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelser som sikrer at tiltak blir bygd før eller senest samtidig som utbyggingsprosjekter, jfr. rapporten Hovednett for sykkel Ved regulering av boligområder skal kapasiteten i offentlig infrastruktur som vann- og avløpsanlegg, trafikkanlegg, elforsyning, grøntområder og idrettsanlegg, grunnskole- og førskoledekning, samt helse- og omsorgstjenester vurderes. Utbyggingsvolum i nye byggeområder skal fastsettes i reguleringsplan under hensyn til klima- og energimål, et skjerpet jordvern, fortettingshensyn og forsvarlig investering og drift av offentlig infrastruktur. For fremtidige boligprosjekter og -felt på 10 boliger eller mer i fremtidig byggeområde bolig gjelder en utnyttelsesgrad mellom 25 og 70% BRA. For byggeområder som medfører omdisponering av dyrkajord gjelder en minste utnyttingsgrad på 50% BRA. Maksimalt 3 etasjer i frittstående bygg. Boligbebyggelse skal ikke plasseres nærmere fulldyrka jord enn 20m. Det skal tilstrebes god tilgjengelighet for alle gjennom universell utforming og redegjøres for dette. Utomhusplan/illustrasjonsplan skal inngå som vedlegg til alle reguleringsplaner. Uteoppholdsareal skal være i hht krav i bestemmelsene og angis som MUA. Planområdet ligger i sone D og MUA skal være m2 pr.boenhet etter type bolig. Før nye boenheter kan tas i bruk skal det være avsatt areal til og opparbeidet lekeplass i den utstrekning kommuneplanens bestemmelser angir. Norm for parkeringsdekning både for bil og sykkel gjelder. I faresoner for kvikkleire, steinsprang og skred skal det dokumenteres tilstrekkelig stabilitet og sikkerhet i form av geotekniske vurderinger fra fagkyndig. Arkidéco AS

7 - 3.4 Tilstøtende og berørte reguleringsplaner Fig Reguleringsplan for Tønsåsen Fig Reguleringsplan for Fv 23, Gang- og Naturbarnehage, vedtatt sykkelveg Lånke skole Tønsåsen, vedtatt BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet, avgrensning av planområdet Området ligger ca 6 km sør for Stjørdal sentrum, med adkomst fra Fylkesveg 23 i Lånke. Planområdet omfatter eiendommene som listet opp på første side i beskrivelsen. Foreslått planområde er ca 47 daa. 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Avsatt i kommuneplanen: Fremtidig boligområde 30 daa, hvorav 3,5 daa utgjør barnehagens uteområde. Resten er LNF-område med blandet bruk: 5,3 daa dyrka mark, 4,2 daa boligtomter med eneboliger, samt noe naturområde og veiareal. En liten del av området i nordvest er regulert i plan til vegformål og frisiktsone. Denne delen tas inn i planen for å regulere inn videreføring av gang- og sykkelvegen. 4.3 Stedets karakter: Området fremstår som en blanding av landbruksområde, grøntområde og område med spredt bebyggelse. 4.4 Landskap og vegetasjon: Landskapet i planområdets nærhet er tilnærmet flatt bortsett fra den markant oppstikkende Tønsåsen. Den er hovedsaklig skogbevokst i likhet med den delen av planområdet som i kommuneplanen er avsatt til boligformål. LNF-området er delvis dyrket område, delvis bebygget med boligbebyggelse. 4.5 Kulturminner og kulturmiljø: Det er ikke registrert kulturminner i området. Arkidéco AS

8 Fig.4. Hybrid-kart over området 4.6 Naturverdier og rekreasjon: Det er i 1987 en registrering i dirnat.no som viser et område sør for Tønsåsen med naturtype Sørvendte berg og rasmarker. Lokaliteten er ikke vernet. Dette området grenser til planområdets nordøstligste del. LNF-området som vurderes omdisponert har ingen spesielle rekreasjonsverdier i seg selv. 4.7 Infrastruktur og transport: Det er i dag adkomst fra Fylkesveg 23 til planområdet via 2 avkjørsler. Nærmeste kollektivtransport er skolebuss, men det er ingen buss-stopp med busslomme ved planområdet. Hovednettet av gang- og sykkelveg ligger også til området fra skole- og idrettsanlegget i ca 400m avstand, men ikke langs planområdet. 4.8 Topografi og grunnforhold: Planområdet er tilnærmet flatt, men grenser til foten av Tønsåsen. Grunnen er vurdert av Rambøll. Det er foretatt grunnboringer og utarbeidet en rapport som viser noe ustabile grunnforhold med kvikkleire, men den har ikke noe utløpsområde. Dette medfører at ny beyggelse må utformes på en måte som i liten grad påvirker de underliggende løsmassene, både av hensyn til stabilitetsforholdene, men også fordi den kvikk/sensitive leira ligger grunt og ikke egner seg for direktefundamentering av tyngre bebyggelse. 4.9 Vegetasjon og klima: Området har gode solforhold fra formiddag til kveld, men den delen som ligger nærmest Tønsåsen får minst morgensol. Vår- og høstjevndøgn er det sol på hele området etter kl. 12. Området er utsatt for vind hovedsakelig fra vest, mens Tønsåsen skjermer godt mot vind fra øst og sør, og skog/bebyggelse skjermer i nord Bebyggelse: I LNF-området ligger 3 eneboliger med tilhørende anlegg. Tønsåsen Naturbarnehage grenser til planområdet i nord Teknisk infrastruktur: Det ligger godt til rette for tilknytning av ny bebyggelse til kommunalt vann- og avløpsnett. Eksisterende hovednett ligger på samme side av Fylkesvegen, og det ligger kommunal Arkidéco AS

9 vannledning med god kapasitet til planområdet. Det er pr. i dag dårlig drenering av området regulert til fremtidig bebyggelse Støyforhold og luftforurensning: Støy: Området ligger utenfor støysone for flystøy. Det er ikke foretatt støyberegninger for trafikkstøy fra veg da det ikke anses aktuelt grunnet liten trafikkmengde. Luftforurensning: Det er i dag ingen kjente forhold som gir luftforurensning Universell utforming: Området er lett tilgjengelig for universell utforming av uteområder, og det ligger til rette for å bygge boliger med tilgjengelig boenhet (det settes av en andel i reguleringsbestemmelser) Barns interesser: Planområdet ligger nær skole (Lånke barneskole m) med gode adkomstforhold på gangog sykkelveg. To barnehager grenser til planområdet. Det er gode muligheter for lek og uteopphold i nærområdet; ved skolen ligger også idrettsanlegg med bl.a. kunstgressbane Sosial infrastruktur: Området sogner til Lånke barneskole og Halsen ungdomsskole. Nærmeste barnehage er Tønsåsen naturbarnehage som grenser til planområdet i nord og Maurtua barnehage i Folkets hus på motsatt side av Fv FORMÅL MED OMDISPONERINGEN, fremtidig situasjon 5.1 Planlagt arealbruk, reguleringsformål og arealfordeling Området som søkes omdisponert fra LNF-område til boligformål, gang-/sykkelveg og busslommer er ca. 9,7 daa, av dette er 5,4 daa dyrket areal, resten boligbebyggelse Boligformål: 41 daa (inkl. internt veg- og grøntareal og LNF) Grønt: 3,5 daa (uteområde barnehage) LNF: 3,0 daa (faresone skred) Veg: 3,0 daa ( Fv23 + gang-/sykkelveg) 5.2 Planprogram/konsekvensutredning Planprogrammet ligger i dette tilfellet til grunn for et planforslag uten konsekvensutredning da omfanget av omdisponeringen som behandles i planprogrammet er av beskjeden karakter og at konsekvensen kan utredes/beskrives i planbeskrivelsen, jfr. Forskrift om konsekvensutredning vedlegg III pkt h) større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet. Alternativet til å omdisponere fra LNF til boligformål er at området blir som det er i dag, men evt beskåret av areal til gang- og sykkelveg samt busslommer. Dette vil gjøre det oppdyrkede arealet enda mindre drivbart, samt begrense mulighetene for høy utnyttelse i boligområdet, jfr. Kommuneplanens bestemmelse i Boligbebyggelse skal ikke plasseres nærmere fulldyrka jord enn 20 m. En fordel med å omdisponere LNF-arealene til boligformål vil være at det totale antall boliger som medtas i planen blir større. Dette kan være med på å kompensere for en lavere utnyttelse grunnet begrensninger i grunnforhold og skredfare. En videreføring av gang- og sykkelvegen medfører også behov for behandling gjennom planprogram. Arkidéco AS

10 6. AKTUELLE PROBLEMSTILLINGER 6.1 Behov for redegjørelser og utredninger Relevante plantema og problemstillinger vil i planforslaget bli utredet og beskrevet i samsvar med Stjørdal kommunes planveileder av ROS-analyse er en del av utredningen og utarbeides i planforslaget. 6.2 Utredningstema - Jordvern Omdisponering av LNF-område og spesielt dyrket areal kan kun gjøres i spesielle tilfeller. Omdisponeringen fra LNF-område (Landbruk + Natur) til boligformål er ikke i tråd med gjeldende kommuneplan 0-0-A Kommuneplan arealdel. Det anses å være overveiende sannsynlig at den delen av planområdet senere vil bli omregulert til boligformål siden det er små arealer med dyrkajord som er meget uhensiktsmessig i drift, og at de ligger innklemt mellom boliger, barnehage og veg. At det blir etablert et større boligområde som grenser til dette vil gjøre det mer naturlig å innlemme LNF-området i dette slik at det kan få fordelene av en felles planlegging. - Vegføring gang-/sykkelveg Valg av side av Fv23 mht planområdet og mht fremtidig videreføring sørover. - Kollektivtransport/busslomme/trafikksikkerhet Plassering med hensyn til brukere og eksisterende og ny bebyggelse - Grunnforhold Det foreligger rapport etter grunnundersøkelser. Videre vurderinger i fht plassering og utforming av bebyggelse på areal med sensitiv leire - Ras/skred Det foreligger rapport etter undersøkelser. Videre vurdering i fht sikring/hensynssone. - Overvann/flom, vann, avløp, overvannshåndtering Dreneringsbehov pr. i dag og ved utbygging - Adkomst/avkjørsel Plassering i fht bruk og trafikksikkerhet. Samordning av trafikk internt i området. - Natur-, klima- og miljøforhold Plassering av bebyggelse i fht solforhold - Kulturlandskap Vurdering av hensyn til fjernvirkning - Barn og unge Uteoppholdsareal, sammenheng i uteområder, kommunikasjonslinjer - Støy Utenfor gul sone for flystøy, vurder evt støy fra Fv23 - Klima/energi KU i kommuneplanen: nærvarmeanlegg vurderes - Kulturminner ROS-analyse Arkidéco AS