Planbeskrivelse PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDE VED TUASTAD/SNIK

Transkript

1 Planbeskrivelse PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDE VED TUASTAD/SNIK Arkivsak: 10/1099 Arkivkode: PLANR 5030 Sakstittel: PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDE VED TUASTAD/SNIK - GNR. 120/13,119 M.FL. INNHOLD: GEOGRAFISK PLASSERING...2 PLANLAGTE TILTAK...2 EKSISTERENDE PLANER...2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET...2 PLANPROSESS...5

2 GEOGRAFISK PLASSERING Omega IAT har på vegne av Sport surface v /Leif Torvestad, utarbeidet framlegg til reguleringsplan for boligtomt på Snik, Gnr 120 Bnr 13 og 119. Tomta ligger ved en privat felles veg sør for Vormedal i Karmøy kommune, 6 km fra Norheim. Adressene til tomtene er Snikveien 275 og 277. Tomtene ligger ned mot fjorden mellom Karmøy og fastlands-karmøy og vender mot sørvest. PLANLAGTE TILTAK Planarbeidet har som mål å legge til rette for å bruke tomtene som boligtomt, og gi rammene for dette. Eksisterende kai og naust må kunne videreføres. De mest eksponerte delene av tomta ønsker man å spare som grøntområde for å sikre at det ikke kommer uheldige inngrep her. Avkjørsel blir etablert som i dag, fra en privat felles grusvei. Bygningsmassen på tomta vil bli som på en normal tomt i dag, med bolighus og garasjebygg. Det er tidligere søkt om dispensasjon for tomta, men denne ble avslått på grunn av byggets plassering, og bruken av tomta. Denne reguleringsplanen blir laget for å ved hjelp av plan avklare plassering og omfang til bygget, i tilleg til soner der en ikke skal tillate inngrep på tomta. I denne planen er byggplasseringen gjort lenger bak på tomten, slik at de fremste områdene mot strandlinjen er uberørt. EKSISTERENDE PLANER Området er i gjeldene Kommuneplan for Karmøy kommune satt av som LNF-område. Det er ingen reguleringsplan for området. Det er et betydelig antall boliger, hytter og ubebygde tomter i området. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Dagens situasjon På tomta Bnr 13 er det i dag et tun med eldre bolighus og uthus/garasje. På Bnr 119 er det rester av en hytte med murer og tilrettelagt hage rundt denne. Det er naust og kai ved sjøen, sør på tomta. Dette ligger i en trang vik som er svært lite eksponert, og ligger mot sør. Bygget på bnr 13 har vært i bruk som hytte frem til i dag, men er ikke i god forfatning som bolig. Uthus, garasje og naust er i dårlig forfatning, og det er nødvndig å rive eller bygge om for å ha bygg med bruksverdi. 2

3 Tomtene i planområdet er typiske for områdene rundt. Det er mange frittstående tomter i området, der noen er i bruk som bolig og andre som hytte. Det er mange av eiendomenne som ikke er bebygd i dag. Landskap Landskapet i området er preget av det bakteppet som plantet kulturskog utgjør. I dette landskapet må en regne med at det var beitet lyngmark som var den naturlige naturtypen. Der det ikke er kulturskog har terrenget grodd igjen med løvskog i mangel på beiting. På denne tomta har forrige eier tatt bort skogen, men løvskogen er på full fart tilbake etter få år. Bak tomtene stiger terrenget såpass at en ikke vil ha silhuettvirkning på denne tomta, noe som er positivt for landskapsbildet etter at en har ført opp bolig på eiendommen. Byggene på tomta i dag gir et negativt inntrykk. Den gamle hytta ytterst mot strandlinjen er eksponert mot fjorden, og hytten som har vært i bruk er sammen med garasje/uthus i forfall, noe som er negativt for det inntrykk tomtene gir. At det blir gjort tiltak på tomta vil være positivt for å få et mer ryddig og positivt inntrykk på tomta. Der restene av hytta på bnr 119 står er det i tillegg fundamenter og lignende etter hytta. Dette virker ikke inn på det store landskapsbildet, men gir ingen god nærvirkning i området. Fra adkomstvegen går terrenget nedover mot en myrdekt dal som preger de sentrale delene av tomten. Denne dalen går i sør ned mot naustet som ligger i en vik, i et naturlig skar. Mot sjøen i nord-sør-retning ligger en rygg som danner avgreningen av denne dalen mot fjorden, og dette gjør at dalen kan brukes til byggeaktivitet uten at bygget trenger være dominerende mot fjorden. Bygget må kunne ha utsikt og vise i terrenget, men ryggen i fremkant vil gjøre at man får naturlige berg ned mot strandlinjen. Ryggen ender i ett nes som er viktig i landskapet, og dette neset må vernes mot inngrep. I strandlinjen ved neset er det i dag en brygge. Denne har ingen dominerende effekt i landskapet i dag, og bør kunne tas vare på, uten at dette gir uheldig landskapsvirkning. Friluftsinteresser Tomta har vært skogbevokst fram til for få år siden, og dermed lite tilgjengelig. Fjerning av skogen har åpnet området og motvirket den avvisende effekten skogen har på friluftslivet. Terrrenget er slik i form at dette neset er en blindvei i terrenget. Det er ikke lett å gå langs strandlinjen forbi planområdet i sammenheng med nabotomtene. Området vil til en viss grad være tilgjengelig for fritidsfiske fra land, der disse vil bevege seg i strandsonen på tross av utfordrende terreng. Når det gjelder privatisering av strandlinjen vil en trekke bygget bak på tomta for å holde strandlinjen fri for inngrep. Det er ikke planlagt inngrep i strandsonen utover eksisterende situasjon. Bruken av tomten som bolig er til en viss grad privatiserende, men i et område som allerede har en privat karakter. 3

4 Natur Det kjennes ikke til spesielle naturinteresser i planområdet. Deler av det mest høytliggende området på ryggen er gjengrodd hage etter hytta som har vært der. For å beholde en naturlig lyngheivegetasjon er det viktig å holde trær borte, og gjerne svi av lyngen med et visst tidsintervall. Kulturminner Vi kjenner ikke til SEFRAK-bygninger eller automatisk freda kulturminner i planområdet. Trafikk Adkomstveien til tomta er privat, og felles med grunneierene sørover på veien. Denne er i dag grusdekt, og har en lav standard med tanke på bredde og kurvatur. Slike veier virker utrygge å kjøre på, men viser seg å ha lite ulykker da farten dermed blir lav. Det er viktig at planen åpner for breddeutviding av vegen forbi tomten, samt kurveutretting. Avkjørselen fra denne tomten vil ha god sikt, men ved kurveutretting forbi denne tomta vil trafikken forbi få vesentlig lengre sikt fremover i kjøreretningen. Universell utforming Tomta er tilgjengelig med bil, men på grunn av terrengformen vil ikke alle områder på tomten være tilgjengelig for alle. Boligen, og adkomsten til denne, kan tilrettelegges som tilgjengelige for alle. Barn og unge Området er ikke sikret for de aller yngste, og natursituasjonen gjør at små barn må følges opp ved opphold i området, med bratte skrenter og stup både i terrenget og ned til sjøen. Bølger fra trafikken på fjorden kan være et relevant tema i forbindelse med barn og unges opphold i strandlinjen. Biltrafikken forbi er liten, noe som gjør at området vil være en trygg oppholdsplass for barn og unge. Planen tar ikke spesielle hensyn til barn og unge, men har ingen direkte relevante problemstillinger knyttet til dette temaet. Vann- og avløpsanlegg Det er ikke kommunalt vann- og avløpsanlegg i området. Vann skaffes med privat borehull, og avløpsanlegget vil bli valgt i samarbeid med kommunen, slik at dette tilfredstiller gjeldene krav. Strømforsyning Eksisterande nett i området er knytta til Haugaland kraft, og er med luftspenn. 4

5 ROS-VURDERINGER Kartlegging av uønska hendelser Skredfare Det er ikke høydeforskjeller i eller rundt planområdet som utløser fare for skred ved ras eller manglende stabilitet. Krav til utføring etter PBL sine krav skal sikre at det i forbindelse med byggearbeidene ikke skjer uønska hendelser ved massebehandling. Flomfare Det er ikke elver eller bekker i planområdet som kan utgjøre fare på tomta. Springflo må en ta hensyn til ved prosjektering av tomta. Bygget må ha en slik høyde at laveste punkt på bygg for varig opphold blir minimum 2,5 meter over havflaten. Ved en så trafikkert skipsled som ligger i fjorden, med svært store skip, kan dette kravet med fordel økes, da disse vil kunne skape bølger som fordrer ekstraordinære tiltak. Værforhold Tomten ligger nær sjø, og eksponert fra sør og vest. Ved storm/orkan vil det være risikoforhold knyttet til denne tomten. Fjorden kan få svært høye bølger ved uvær, noe som gjør at en må tenke på dette ved fundamentering og materialvalg mot sjøen. Vinden vil også få godt tak på en tomt som denne, slik at innfestinger må sikre mot at bygningsdeler kan løsne ved slike tilfeller. Høgspenningsanlegg Det er ingen høyspenningsanlegg nær tomten. Nærmeste høyspentlinje er 270 meter øst for tomten. Brann I forbindelse med denne tomta vil det være en viss fare for brann, men ikke mer i planområdet enn det en normalt må forvente for et bolighus. Støy Tomten vil ha gode støyforhold fra vegtrafikk, og generelt etter PBL. Det vil kunne være noe støy fra båttrafikk, både med fritidstrafikk og lastefartøy. Det er ngen hindringer over fjorden mellom tomta og industriområdet til Hydro Aluminium på Håvik og til havneområdet på Husøy. Dette vil kunne gjøre området utsatt ved ekstraordinær støy som eksplosjonar og lignende, men avstanden er stor (minsteavstand til Husøy 1200 m og minsteavstand til Hydro 2100 m). Spesielle forhold Skulle det skje store ulykker på Hydro sitt område eller havneområdet ved Husøy, med større eksplosjoner eller lignende, vil denne tomta kunne bli influert gjennom flodbølge, støy eller skadelig nedfall. Disse forholdene gjelder ikke denne tomta spesielt, men for området generelt. PLANPROSESS Det ble hold oppstartmøte med Karmøy kommune , der løsninger og premisser for planarbeidet ble lagt. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Haugesunds avis Naboer og offentlige styresmakter ble varslet med brev. Oppstart av planarbeid ble varsla av Omega IAT AS. 5

6 REGULERINGSBESTEMMELSER Planen er utarbeidet som detaljreguleringsplan. Det regulerte området er i kommuneplan satt av til LNF-område, men det er mange tilsvarende tomter i området. Det regulerte området avgrenser seg til Gnr 120 bnr 13 og 119 og er på planen vist med reguleringsgrense. Innen det regulerte området skal arealbruken være som vist på plankartet. Hensikten med reguleringsplanen og reguleringsbestemmelsene er å legge til rette for videre utvikling av tomta til boligtomt. 6