Utvalssak nr. Utval Møtedato 56/08 Plan- og miljøutvalet

Transkript

1 Lindås kommune Arkiv: Saksmappe: Sakshandsamar: Dato: L /3362 Julie Daling Utvalssak nr. Utval Møtedato 56/08 Plan- og miljøutvalet Reguleringsplan Isdalstø kai 1.gongs handsaming Saksdokument vedlagt: Framlegg til reguleringsplan, sist revidert Framlegg til reguleringsføresegner, sist revidert Illustrasjonsplan, datert oktober Saksdokument ikkje vedlagt: Planskildring. Merknader til oppstart. Saksutgreiing: Saka går til avgjerd i plan- og miljøutvalet som vedtek om framlegget til reguleringsplan skal leggast ut til offentleg ettersyn. Framlegget gjeld reguleringsplan for Isdalstø kaiområde. Planstillar: Kommunen har ein andel i reguleringsplanarbeidet på 40% som eigar av kai, veg, parkeringsareal og tidl. Brannstasjon. To av grunneigarane i Isdalstø ønskjer bustadutvikling og bidreg 30% kvar i planarbeidet. Reguleringsplanen er utarbeidd av plankonsulent Byggadministrasjon Harald Bjørndal a.s etter å ha arbeidd i prosjektgruppe saman med planavdelinga i Lindås kommune og grunneigarane Åge Vigleik Nyhammer (gbnr. 137/259) og Olaf Villanger (gbnr. 137/31). Føremålet med planen er å legge til rette området for bustad/forretning/kontor med tilhøyrande infrastruktur. I tillegg ynskjer kommunen å legge til rette for meir ålmen bruk av Isdalstø i form av molo, småbåthavn, servicebygg og kaipromenade. Varsel om oppstart vart sendt til partar, naboar og offentlege høyringsinstansar og annonsert i Bergens Tidende og avisa Nordhordland Planstatus: I kommunedelplan for Knarvik Alversund ( ) er planområdet vist som Bustadområde, område for bustad/ forretning /kontor, vegareal og havneområde/ småbåthavn i sjø. Planskildring: 1

2 Til oppstarten av arbeidet laga siv.ark. Jo Kjetil Nilsen ein illustrasjonsplan. Denne er ein del av ideskapinga for denne reguleringsplanen. Planskildringa tek utgangspunkt i stadanalysen frå Som stadanalysen markerer er Isdalstø prega av stagnasjon. Knarvik er kommunesenter og handelssenter. Det nostalgiske biletet av Isdalstø på tida då ferja gjekk hit og til småbutikkar med varierande varehandel er vanskeleg å gjenskapa. I dag er det berre Garveriet Pub og restaurant som gjev aktivitet. Det er eit ynskje at ein saman med småbåthavna og tilhøyrande anlegg skal skapa eit maritimt miljø med næringsaktivitetar i nærliggjande bygningar. Ei småbåthavn med molo/torg, servicebygg, ny kai og offentleg promenade vil skapa eit nytt bilete av Isdalstø anno Denne utviklinga vil vera med å kunna skapa ny aktivitet og gje ny energi til Isdalstø. Ny energi til Isdalstø skaper ein òg ved å leggja til rette for mange fleire husvære. Dette gjev meir folk og meir aktivitet. Molo/ torg/ kaiområde må kunna brukast til nye fellesaktvitetar som promenade, torghandel, kulturaktivitetar og kai for turbåtar, veteranbåtar m.m. Inn- og uttransport av masse i næringsmessig samanheng må visast til kai i Knarvik. I planen er det lagt inn 7 nye husvære i gamle verkstadbygget vest for Garveriet (gbnr.137/259), og 7 husvære på området for gamle meieriet (gbnr.137/31). Vidare bør det vera godt mulig å fortetta i eksisterande einebustadområde. I føreslege %BYA=35% er tenkt fortetting. Parkeringsbehov: 14 nye bustadeiningar 20 ppl Småbåthamn med 33 plasser 10 ppl Garveriet 4 ppl Småbåthavn: Kommuneplanen viser område i sjø som småbåthamn. Etter kommunen sitt ynskje viser planen ein molo av utfylt stein. På moloen ligg båtoppdrag, servicebygg med uteplass, og kai for større båtar (veteranbåt m.m.). Langs sjøfrontarealet og ut på moloen langs småbåthamna er det lagt ei trekai i breidde 2,5-3 m som promenade (REGFORM 322), open for ålmenta. Småbåthamna har plass til båtar. I planprosessen har ulike utformingar av molo/småbåthavn vorte vurdert med omsyn til plasskrav, vèr og vind. Det har vore tegna 3 alternative løysingar til småbåthavn: 1. Mindre molo, men med flytande bølgeavvisar og utleggjarar. 2. Småbåthavn med landdel lagd inntil fjellet i aust. 3. Molo der småbåthavna vert lagd på austsida av moloen. Alle desse alternativa vart forkasta i planprosessen. Det 4.alternativet er småbåthavn på vestsida av moloen og ligg no inne i reguleringsplanforslaget. I møte med Marit Rødseth Fylkeskommunen og Eli Reigstad frå Bergen og Omland Havnevesen, kom det klart fram at alternativ 1 vil privatisera og er lite ynskjeleg. Alternativ 2 har ein sett som ikkje gjennomførbar på grunn av at denne løysinga krev ekspropriering. Samfunnssikkerheit ROS: Der er ingen elvar eller store bekkar i området. Der er heller ikkje lausmasseforekomstar med fare for utrasing. Utifrå målingar av stormflo i Rosendal Kvinnherad kommune, og 2

3 utifrå prognosar for at havet stig, tilviser me kainivå min. kote 2,0, rom for varig opphald eller butikklokale min. kote 2,75. Kulturminne: Det er ikkje Sefrak-registrert verna eller verneverdige bygningar innanfor planområdet. Det gamle meieribygget har sundsprukken grunnmur med setningar, og er til nedfalls. Fylkeskommunen har engasjert bygningsvernkonsulent Arild Sætre til å sjå på området var Olaf Villanger - huseigar, Aage Vigleik Nyhammar - huseigar, Julie Daling Lindås Kommune og Arild Sætre Kulturverntenesta i Nordhordland på synfaring i Isdalstø vedr reguleringsplanen som skal utarbeidast for området. Bakgrunnen for synfaringa var at det er ønskje om ei antikvarisk vurdering av området og ein rapport som kan leggast ved plandokumenta. Fredag hadde Kulturverntenesta i Nordhordland møte med fylkeskonservator Per Morten Ekerhovd og overarkitekt Gunnbjørg Austrheim ved Kultur og Idrettsavdelinga i Hordaland Fylkeskommune for å drøfte kulturminneverdi i høve til planane i isdalstø. Kulturverntenesta i Nordhordland utarbeider ein antikvarisk/kulturminnefagleg rapport på bakgrunn av nemnde synfaring og møte. Energi: Det er i planen ikkje teke spesielle tiltak for energisparing. Ombygging av det gamle verkstadbygget og eit kompakt nybygg på meieritomta, bør leggjast til rette for alterantiv energi til oppvarming. Kvalitetsprogram: Kommunen har søkt kompetansetilskot frå Husbanken for å sikre ein god detaljering. Til oppstartmeldinga har vi fått inn desse merknadane: 1. Hordaland Fylkeskommune, Kultur og idrettsavd., i brev datert : I arbeidet med reguleringsplan for Isdalstø bør ein særleg vurdere følgande emne i høve til dei regionale arealpolitiske måla. Areal- og transporteffektiv lokalisering av bustader og næringsverksemd Universell utforming Nye tiltak skal tilføre staden estetiske kvalitetar og styrke staden sin kvalitet Avveging av type og plassering av servicefunksjonar og næringsverksemd Sikre barn og unge sine interesser Tiltakshavar: Teke til orientering. 2.Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, i brev datert : Generell rettleiing:naust, kaier og båthamner Tiltak i strandsona må planleggjast jf. Avgrensing i oppdatert kommuneplan og slik at minst mogleg av strandarealet vert privatisert og båndlagt. Naust må ikkje planleggjast i rekker, men grupperast i 2-3 naust som er forskyvd / vinkla i høve til kvarandre. Der terrenget ikkje er til hinder skal det vere mogleg å gå langs sjøsida av nausta. Jamfør Råd om planlegging og forvaltning av strandsona i Hordaland skal bruksareal for naust vere mindre enn 40m². Mønehøgda er sett til 5m frå normalt høgvatn / terrengnivå under bygging. Sjå rettleiaren for fleire råd og retningsliner. 3

4 3. Fylkesmannen, Landbruksavdelinga, i brev datert : Ingen merknadar. 4. Statens vegvesen, i brev datert : Oppteken av trafikksikring av RV 565 Isdalstø. Arbeid med bygging av vegen forbi Isdalstø er planlagt å starte opp i 2007 og vere ferdig utbygd i løpet av Statens vegvesen vil setja som krav at det ikkje må tillatast etablering av ny verksemd eller utviding av eksisterande tiltak før vegen forbi kaiområdet er avlasta etter at ny veg er bygd. 5.Bergen og omland Havnevesen, i brev datert : Det bør ikkje avsetjast større sjøareal til private interesser enn strengt tatt nødvendig. 6. Ole Isdal Gnr. 137,bnr. 4, i brev datert : ynskjer 2 stk bueiningar på sin eigedom. 7. Lindås kommune, teknisk drift, i brev datert : Det må visast korleis det er tenkt å løysa kloakkproblema teknisk / økonomisk i området. Tiltakshavar: Dette må vi drøfta i utleggingsfasen. 8.Else Mari Braathen, Gunnar Aase, Trygve Aase, i brev datert : Ynskjer at området i sjø vert begrensa. 9. Hans Kristian Dolmen, på vegne av Solfrid Isdal Gnr. 185, bnr. 7, i e-post : Gnr. 185 bnr. 7 er et av hovedbrukene oppe på Isdal som sammen med de øvrige brukene har en del grunn og rettigheter nede i Isdalstø. Ut fra det inntegna planområdet blir bruk nr. 7 berørt ved: 1. Naustgrunn med båtoppdrag (eneeie) som grenser mot Jan Isdal (185/9, 321) 2. Naustgrunn i felleseie, ut fra kartet mener jeg dette er 185/27 3. For dette området gjelder også veirett. 4. Da fergekaia ble bygd mistet en del av brukerne under gnr 185 tilgangen til sjø. Som kompensasjon ble det gitt utlegg for båt på selve kaia ved siden av eksisterende båtopptrekk for disse brukene. Videre er selve båtoppdraget tilhørende gnr Parkeringsarealet som ligger oppe ved Bikuben opp på falten er ei eneeie for bruk nr. 7. Deler av dette arealet er utleid til Garveriet mens den andre delen er utleid til Bikuben. Vi må presisere at dette arealet er svært etterspurt og etter vår i utgangspunktet er det ikke ønskelig at arealet reguleres til parkering for Garveriet eller småbåthavna. Der er andre utbyggingsplaner oppe ved Bikuben som vi anser 4

5 som mer interessant. Dette til orientering. Situasjonen er vel ikke låst men må vurderes nøye. Tiltakshaver: Naust er lagt som føremål for dei påpeikte eigedomane. Tilflot og båtfeste vert foreslått flytta. 10. Jan Isdal - på vegne av 8 underskrivarar, i brev datert : Ynskjer at det vert prioritert regulering av bustadområde: I 1991 vart det etablert ein parkeringsplass for utestaden Garveriet. Denne vert ikkje brukt.i staden vert Isdalstø kai bruka. Utestedet Garveriet er ikke et positivt element i denne forbindelse. Tiltakshaver: Parkeringstilhøva må strammast inn. Det vert berre høve til parkering på oppmerka plassar. Etter fristen er det kome inn merknad frå: Ole Tom Ones e-post Solgunn Kalnes 185/26, stempla inn i kom Vurdering: Administrasjonen finn at planframlegget er i samsvar med gjeldande kommunedelplan for området kva gjeld areal for småbåthavn og bustad/forretning/kontor. Ein stiller seg positiv til ei utvikling i området. I kommunedelplanen ligg heile Isdalstø med byggerestriksjonar i den funksjonelle strandsona. Den foreslåtte fortettinga i Isdalstø er i trå med rikspolitiske retningsliner for areal- og transportplanlegging. Administrasjonen kan ikkje sjå at ei fortetting slik planframlegget skisserer vil vere til hinder for framkommelegheit i strandsona. I føresegnene til kommunedelplanen vert det framheva at strandstien skal fastleggast gjennom reguleringsplanar for å finne tenelege løysingar for trasèval og opparbeiding. Strandstien er omhandla i reguleringsplanføresegnene 16, men må også stadfestast i plankartet. Promenaden bør førast heilt ut i grensa mellom 137/259 og 137/28. Naust er omhandla i føresegn 2.6 i kommunedelplanen og må rettast opp i reguleringsføresegnene slik at det er samsvar. Denne reguleringsplanen omfattar også vegen opp Isdalsbakken med utgangspunkt i Statens vegvesen sin plan for omkøyringsveg Isdalstø Alverflaten. Etter administrasjonen si meining bør avkøyrslene underordne seg ein gang- og sykkelveg og kun vere markert ved ein nedsenkt fortauskant. Kva løysing som er den beste for den nye trafikksituasjonen i Isdalsbakken må avklarast med Statens vegvesen. Ein del av merknadene som er kome til oppstartsmeldinga er forsøkt innarbeidde i plandokumenta. Vurdering av miljøkonsekvensar: Vert vurdert i reguleringsplanprosessen. Rådmannen gjer slikt framlegg til vedtak: 5

6 I samsvar med krava i plan- og bygningslova 27-1 nr. 2 vert framlegget til reguleringsplan med føresegner for Isdalstø kai lagt ut til offentleg ettersyn. Planen kan leggjast ut til offentleg ettersyn når følgjande punkt er retta opp i plandokumenta: Strandstien/ promenaden må visast i reguleringsplankartet og vere i samsvar med føringane i kommunedelplanen. Reguleringsføresegnene 2 som omhandlar naust må rettast opp slik at det er samsvar med føresegn 2.6 i kommunedelplanen. Reguleringsføresegnene må omhandle utbyggingstakt i høve Lindås kommune sitt bustadbyggeprogram. Tilkomst for brannbil og andre utrykningskøyrety må dokumenterast i vedlegg til reguleringsplan. Handsaming i Plan- og miljøutvalet Rådmannen sitt framlegg vart samrøystes vedteke. Vedtak i Plan- og miljøutvalet I samsvar med krava i plan- og bygningslova 27-1 nr. 2 vert framlegget til reguleringsplan med føresegner for Isdalstø kai lagt ut til offentleg ettersyn. Planen kan leggjast ut til offentleg ettersyn når følgjande punkt er retta opp i plandokumenta: Strandstien/ promenaden må visast i reguleringsplankartet og vere i samsvar med føringane i kommunedelplanen. Reguleringsføresegnene 2 som omhandlar naust må rettast opp slik at det er samsvar med føresegn 2.6 i kommunedelplanen. Reguleringsføresegnene må omhandle utbyggingstakt i høve Lindås kommune sitt bustadbyggeprogram. Tilkomst for brannbil og andre utrykningskøyrety må dokumenterast i vedlegg til reguleringsplan. 6