Dubai Real Development Holding AS Investorrapport 2H-2013

Transkript

1 Dubai Real Development Holding AS Investorrapport 2H-2013 Statusoppdatering per 17. desember Hovedpunkter: Dubai Sterk utvikling i boligprisene i Dubai Økt bygge- og investeringsaktivitet Dubai som «safe-haven» i Midtøsten Bedret finansiell posisjon for vår lokale partner gir økt verdipotensial for Tecom-tomten Abu Dhabi Tegn til bedring i markedet også nå i Abu Dhabi Al-Raha prosjektet er på hold etter gjennomført prosjekteringsarbeid (schematic design og sikring av skjøte på tomt 504) Svak likviditet hos selskapet og dets norske medinvestorer i prosjektet gjør utvikling i egen regi lite realistisk Sonderingsprosess igangsatt med hensyn til mulig realisasjon/exit i løpet av 2014/2015 Selskapet Fokus på exit- /finansiering Dagens arbeidskapital rekker ca. til 4Q-2014 uten økende aktivitetsnivå. Emisjon kan derfor bli nødvendig i løpet av 2014 dersom andre finansieringsmuligheter ikke er tilgjengelig Prosjektstatus 1. Al Raha Beach, Abu Dhabi Beliggenhet: Al Raha Beach, Abu Dhabi (se rød merking) Status: Prosjektet «på hold» etter gjennomført prosjekteringsarbeid (godkjent schematic design og sikring av skjøte på tomt 504) Al Raha Beach, Abu Dhabi Tidsplan/fremdrift vs. master-utvikler: Master plan og skjematisk design godkjent av Aldar (master-utvikler for området). Muntlig utsettelse av frist for byggestart, men noe fremdrift forutsettes i takt med markedsutviklingen

2 Nøkkeltall (fra prosjekteringen ): Tomt 504 Tomt 503 Totalt Tomteareal 7288 m m m2 Byggbart areal m m m2 Salgbart areal ca m m m2 Herav bolig ca m m m2 Herav retail ca. 750 m2 350 m m2 Antall leiligheter Infrastruktur: Aldar har gjort vesentlige investeringer i områdets infrastruktur Kanalen er fylt med vann og veinettet rundt er ferdigbygget Tomtene er som de står i dag er byggeklare (nødvendige byggetillatelser mv. antas oppnådd på ca. 6 måneder) Markedsutsikter: Kraftig vekst i boligmarkedet i Dubai siste måneder, men også tegn til bedring i Abu Dhabi Økning i salgspriser på bolig samt transaksjonsvolum Utbygde leiligheter på Al Raha Beach til nå er stort sett solgt og/eller fullt utleid Utviklingsprosjekt: Antatt byggekostnad (2011): AED 165M Salgspris per kvm*: AED 14-18,000/m2 Mulig samlet salgsinntekt* AED M Målsatt utviklingsmargin: AED M * Målsatte salgspriser ved utvikling. Det er ikke realisert volumsalg på disse nivåene i dag, men prisnivået på Al Raha er økende og det er et eksisterende utleiemarked. Totalt ca boliger er utviklet i området per i dag. (Artikkel i « 1. sep) Dubai: The requirement that Abu Dhabi s public sector employees should have homes within the emirate by September has already proved a windfall for its property market. Average capital values for apartments were up 13.2 per cent in the first six months of this year as landlords moved quickly to factor in the increased demand, according to experts. As many as 20,000 government employees could come under the residency in Abu Dhabi requirement. We expect that the ruling, which comes into force today (September 1) for 20,000 public sector workers and their families, will continue to place downward pressure on vacancy levels, said Steven Morgan, head of Cluttons Middle East. At the same time, this will bolster residential rental and capital value growth rates, particularly in sub-markets that provide easy access to Abu Dhabi Island and the lifestyle offered by Dubai. Homes in Al Raha Beach have been a prime beneficiary with a near 15 per cent rental run-up in the second quarter. This rise has been fuelled in part by tenants wishing to secure suitable accommodation ahead of the September 1 deadline and also by new job starters moving to the capital, particularly in the education, healthcare and hospitality sectors, Morgan said.

3 2. Tecom, Dubai Dubai Marina Tecom Palm Jumeira Beliggenhet: Tecom, Dubai (se rød merking). En av få tomter i området som nå ikke er utbygget eller under utbygging. Sentral og attraktiv beliggenhet i et av områdene i Dubai som nå er i vekst, like ved Dubai Marina og Palm Jumeira («Palmen»). Nøkkeltall: Tomteareal: m2 Byggbart areal: ca SF / m2 Status: Prosjektet er foreløpig på hold. Regulert for «mix-use» utvikling og prosjektert for leiligheter/hotell. Det er igangsatt samtaler med mulige lokale finansieringspartnere, herunder entreprenører, med tanke på videre finansiering og realisasjon av prosjektet. Eierskap: DRD har gjennom Felicity Investment Ltd en eierandel på 50% i tomten. Tecom-tomten er per verdsatt til null i regnskapet til DRD som følge av ekstern bankgjeld mot medeier i og hjemmelshaver, Shukri Al Braik Al Braik har imidlertid opplyst at gjenværende gjeld nå skal være redusert fra ca. AED 35 millioner til AED 14 millioner (dersom dette verifiseres, vil dette sammen med en positiv markedsutvikling innebære at en realisering av Tecom-prosjektet vil kunne ha en positiv verdi for DRD.) Markedsutvikling Etter gjennomført prosjekteringsarbeid ligger som kjent prosjektene i Abu Dhabi og Dubai «på vent». Markedssituasjonen i emiratene, særlig for boligmarkedet, har utviklet seg i positiv retning i den senere tid. Noen utviklingstrekk kan oppsummeres som følger: 1. Selektive deler av boligmarkedet i Dubai (villa og leiligheter i mid/high-end segmentet) har hatt en sterk utvikling de siste månedene, med prisøkning på 20 % siste 12 mnd. Folk flytter også til rimeligere prisete selveierboliger fra leide boliger til høy leie. Boligprisene har nå steget med over 35 % sammenlignet med bunnivået fra 2009, men er fortsatt mer enn 30% under toppnivåene fra Den sterke prisveksten i Dubai kan forklares med bedrede konjunkturer og sterk befolkningsvekst, men det er også grunn til å tro at urolighetene andre steder i Midtøsten bidrar til utviklingen i UAE som en relativt «safe harbour» for regionens investeringskapital. 2. Tecom-området i Dubai er et av de områdene som har en positiv utvikling og økende

4 aktivitetsnivå. 3. Det har foreløpig ikke vært en like sterk utvikling i Abu Dhabi, der boligmarkedet fortsatt har noe overkapasitet og typisk ligger 1-2 år etter Dubai i konjunkturutviklingen. Men man ser nå tendenser til bedring i boligmarkedet gjennom selektiv økning i leiepriser og boligpriser (leilighetsprisene opp 13% de første 6 månedene i 2013). 4. Al Raha Beach er totalt sett et stort prosjekt, og representerer et av de områdene i Abu Dhabi i dag som er i positiv utvikling og har noen særskilte vekstdrivere, så som nærheten til flyplassen og Etihad Airways. En ny bestemmelse om at offentlige ansatte i Abu Dhabi må ha bosted i Abu Dhabi trådte i kraft i september og har bidratt til økt etterspørsel for området (se artikkel i Gulf News over (gulfnews.com)). Markedet for eiendommene på Al Raha Beach antas å bedre seg videre i løpet av 2014/ Det er fortsatt utfordrende å selge ubebygde tomter, men utsiktene har bedret seg vesentlig på kort tid. Selskapsstruktur og DRDs eierandel i prosjektene: (Note: *I tomt 503 er Shukri Al Braik fortsatt hjemmelshaver. Ved overføring av hjemmel på tomt 504 til Flourish overtok Felicity og Novus alle Al Braiks aksjer i Flourish mot en fortsatt eierinteresse i tomt 503. Tomt 503 er nedskrevet til null i selskapets balanse som følge av at det fortsatt hefter bankgjeld på Al Braiks hjemmel, men ved en eventuell realisasjon vil et overskudd komme DRD til gode tilsvarende eierandelen). Al Raha-prosjektet (tomt 504, samt tomt 503 som er eiet sammen med Shukri Al Braik og med Al Braik som hjemmelshaver) er som kjent kontrollert av tre eiere, hvorav 59 % eies av DRD gjennom vårt datterselskap Felicity Investment Ltd, og de resterende 41 % eies av Abu Dhabi Real Development Holding AS (ARD) og Active Real Estate AS (ARE) gjennom selskapet Novus Management.

5 Plan for realisasjon, exit Det er på det rene at verken DRD, ARD eller ARE (hva gjelder Al Raha), eller DRD alene (hva gjelder Tecom) har finansiell evne til å utvikle prosjektene videre i egen regi. Samtidig forventer selskapet at bedringen i markedet vil kunne fortsette de neste par årene, slik at muligheten for å finne en kjøper eller ekstern finansiell eller strategisk partner til prosjektene nå antas å være økende. Styret i DRD har derfor sluttet seg til et initiativ fra styret i ARD om å igangsette konkrete sonderinger av mulighetene for salg/realisasjon/finansiering for Al Raha prosjektet. Dette arbeidet vil blant annet inkludere å koordinere interessene til de ulike partene i prosjektet, innhente eksterne meglervurderinger for prosjektet, samt delta i møter med potensielle investorer i regi av en eller flere lokale meglere. Det er dog lagt opp til en meget beskjeden kostnadsprofil på dette arbeidet. DRD planlegger også, i samarbeid med Al Braik, å innlede samtaler med lokale aktører med tanke på fremtidig realisasjon eller salg av Tecom-prosjektet. Gitt dagens markedsutvikling og den bedrede finansielle situasjonen hos partner Al Braik har styret en oppfatning om at de underliggende verdiene i selskapet, ved en eventuell realisasjon av prosjektene, har potensial til å overstige dagens bokførte verdier i DRD på ca. 4,9 kroner per aksje. DRD og Felicity har ved utgangen av 2013 en samlet likviditetsbeholdning på ca. NOK 2,4 millioner, men hvorav ca. NOK 1,4 millioner er innestående på sperret konto som garanti overfor Aldar. Med dagens kostnadsnivå samlet for DRD, Felicity og Felicitys andel av de underliggende investeringene på ca. NOK 1 million i året, vil derfor DRD ha et kapitalbehov mot slutten av 2014 dersom annen finansiering ikke oppnås gjennom realisasjon eller eksterne partnere. Regnskapet for 2012 DRD avholdt ordinær generalforsamling den 28. juni og vedtok regnskapene for 2012 i en egen generalforsamling den 5. juli. Protokoll fra generalforsamlingene og kopi av årsregnskapet for 2012 er tilgjengelig ved henvendelse til selskapet, ved selskapsforvalter Colliers Asset Management, Hegdehaugsveien 31, Oslo. Se også selskapets hjemmesider, Estimert verdijustert egenkapital (VEK) per aksje er beregnet med utgangspunkt i eksterne verdivurderinger av eiendomsporteføljen med fradrag for gjeld, korrigert for netto arbeidskapital, valutaendringer og markedsverdi av finansielle instrumenter per dato for siste regnskapsavleggelse. VEK Dubai Real Development Holding AS per * Brutto eiendomsverdi/investeringer i datterselskap Bankinnskudd Gjeld Egenkapitalverdi i NOK VEK per aksje 4,9 * Basert på tall fra regnskapet per Merk at den eksterne verdivurderingen som lå til grunn for verdivurderingen i forbindelse med årsregnskapet for 2012 ble utarbeidet sommeren Anslaget på verdivurdert egenkapital per aksje er således ikke justert for markedsutviklingen frem til i dag eller eventuelle merverdier i Tecom-prosjektet. Justert for valutakurs og kontantbeholdning per desember 2013 ville tilsvarende VEK utgjort ca. NOK 5,3 per aksje. NOK Dubai Real Development Holding AS. ***