Dubai Real Development Holding AS

Transkript

1 Dubai Real Development Holding AS Investorrapport 1H-2014 Juni/juli Hovedpunkter - Dubai Boligprisene i Dubai økte med 24% i gjennomsnitt i 2013, hvilket var den største veksten i verden i følge Global Property Investors. Utviklingen preges likevel av stor forskjell og interesse mellom de ulike beliggenheter og kvaliteter. Tildeling av verdensutstillingen 2020 til Dubai (Dubai World Expo 2020) har gitt ekstra løft til eiendomsmarkedet i Dubai. Totalt har verdien av eiendomstransaksjoner i Dubai økt fra AED 154 mrd. i 2012 til AED 236 mrd. i 2013, hvorav ca. halvparten omfattet utenlandske kjøpere. Til tross for at man nå ser en økning i bygge- og investeringsaktiviteten, forventes etterspørselen etter bolig å overstige tilbudet i de nærmeste årene. EMIRATENE Befolkning (m) 8,9 9,1 9,3 Realvekst BNP 4,2% 3,9% 3,9% KPI-vekst 0,9% 0,9% 0,8% Pantelån (AEDm) n/a DUBAI Befolkning (m) 2,0 2,3 2,3 Realvekst BNP 3,7% 4,4% 4,7%* KPI-vekst -1,7% 1,3% n/a Real estate Invest. 154 mrd 236 mrd n/a Kilde: Jones Lang LaSalle (JLL), Q (*Estimat fra Department of Economic Development) Markedsaktører forventer en økende mangel spesielt på «middle income housing». Sterk markedsutvikling kombinert med bedret finansiell posisjon for vår lokale partner har gitt muligheter for verdirealisering av Tecom-tomten. Det er engasjert lokale meglere for å sondere muligheten for salg av tomten «as is». De første tilbakemeldingene fra denne prosessen ventes å foreligge over sommeren, hvoretter styret vil ta stilling til om betingelsene for eventuelt salg av tomten er til stede. Hovedpunkter Abu Dhabi Klar bedring i boligmarkedet også i Abu Dhabi, spesielt for moderne eiendom med god kvalitet og beliggenhet, herunder for leiligheter på Al Raha Beach. Lokale markedsaktører og rådgivere anser nå at mulighetene til å realisere utviklingsprosjektet er til stede for første gang siden finanskrisen. ABU DHABI (Kilde: JLL) Q1-14 Prisvekst, bolig +27 % Snittpris, nye boliger/m2 AED Leieprisøkning +4 % Snittleie 2-roms /år AED Snittleie retail/ m2/år AED Det forhandles for tiden med konkrete lokale aktører, herunder profesjonelle entreprenører, eiendomsutviklere og -investorer, med hensyn til realisasjon av Al Raha prosjektet (tomt «504» og «503»). Selskapet Selskapet har som tidligere meddelt arbeidskapital som rekker frem til ca. utgangen av 3. kvartal inneværende år. I praksis innebærer dette at dersom Tecom-tomten ikke avhendes i løpet av de nærmeste månedene, vil selskapet måtte gjennomføre en mindre emisjon rettet mot eksisterende aksjonærer.

2 Prosjektstatus 1. Al Raha Beach, Abu Dhabi Al Raha Beach is a mixed-use development being constructed adjacent to the E10 Highway on Abu Dhabi Mainland, close to Yas Island. The development consists of reclaimed land along the coast with a series of canals and islands interlinked by boulevards creating a unique waterfront community stretching over 20 kilometres. The development has been designed to accommodate a future public tram line that will connect to the wider Abu Dhabi rail and public transportation system, as well as numerous water taxi stations along the canals. Reclamation and infrastructure works commenced in 2006, today Al Raha Beach has iconic developments such as Aldar HQ and real communities in Al Bandar, Al Muneera, and Al Zeina. Al Raha Beach East is the first phase of the overall Al Raha Beach development and will provide over 3,000 apartments, townhouses and villas as well as 50,000 square meters of prime Grade A office space. Future phases include Al Raha Beach West and, overall, an estimated residential population of approximately 60,000 is planned. We are seeing significant sales and leasing pick-up on Al Raha Beach, this is great news for us as it paves the way to bring new, highquality residential product to market this year. (Mohammed Al Mubarak, Deputy Chief Executive Officer of Aldar Properties) (tekst fra Aldars egne pressemeldinger, 2014) Nøkkeltall (fra prosjekteringen ): Tomt 504 Tomt 503 Totalt Tomteareal m m m2 Byggbart areal m m m2 Salgbart areal ca m m m2 Herav bolig ca m m m2 Herav retail ca. 750 m2 350 m m2 Antall leiligheter Oppdatering prosjekt: Igangsatt samtaler med arkitekt og Aldar med sikte på gjenopptagelse av planleggingsprosessen for tomt «504» og «503», herunder klargjøring av søknad om godkjennelse av tegninger (schematic design) for tomt 503. Konkrete forhandlinger pågår med lokale profesjonelle aktører, herunder entreprenører/utviklere, med tanke på samarbeid om mulig realisering av tomtene.

3 Realisasjonsprosessen understøttes av positiv utvikling i boligmarkedet i Abu Dhabi som definitivt synes å ha passert bunnen (se nedenfor) med boligprisvekst 27 % (Q1-14 vs. Q1-13), økning i leiepriser og solid etterspørsel etter moderne leiligheter. Utbygde leiligheter på Al Raha Beach til nå er stort sett solgt og/eller fullt utleid. Det understrekes at disse prosessene fortsatt er i tidlig fase og det er usikkert hva utfallet av disse eventuelt kan bli. Styret vil ta stilling til konkrete tilbud/samarbei dsmodeller når disse eventuelt måtte foreligge. Eventuell samarbeidsmodell vil forutsette at byggeansvar og byggefinansiering forestås av lokal entreprenørpartner og/eller lokal investor. 2. Tecom, Dubai Dubai Marina Palm Jumeira Nøkkeltall: Tomteareal: m2 Byggbart areal: ca SF / m2 Tecom C Volumet av eiendomstransaksjoner har tatt seg sterkt opp, herunder kjøp og salg av tomter, men investorinteressen er selektiv og avhengig av beliggenhet. Per i dag anses Tecom C- området som en sekundær beliggenhet, dvs. ikke så attraktivt for investorer som de mest populære områdene (eks. Downtown/Business Bay) Oppdatering: Boligprisene i Dubai steg med ca. 30% i 2013 i henhold til Jones Lang Lasalle. Styret har per i dag vurdert salg av tomten som beste løsning for selskapet, også i lys av selskapets likviditetsposisjon. Det er derfor engasjert lokale tomtemeglere for å undersøke mulighetene for salg av tomten «as is». Resultatet av denne sonderingen ventes å foreligge rett over sommeren. Styret vil ta stilling til eventuelt salg av tomten i samarbeid med vår lokale partner når og dersom eventuelle konkrete pristilbud foreligger, og som kan vurderes opp mot andre eventuelle realisasjonsalternativer. Tecom-tomten er fortsatt verdsatt til null i regnskapet til DRD. Markedsutviklingen kort oppsummert Eiendomsmarkedet i Dubai startet 2014 med optimisme, drevet av fjorårets sterke resultater og positive vekst. Denne optimismen er fortsatt fokusert på boligsektoren som har opplevd økt salg- og leiepriser på tvers av alle områder, hvor det nå også er vekst i sekundære og mindre attraktive områder. Handel, hotell og industrisegmentene opplever fortsatt god vekst, mens kontorsegmentet forblir noe mer selektivt med fortsatt betydelig ledighet. Ifølge Department of Economic Development of Dubai, ventes BNP å vokse med 4,7% i Turisme, handel, transport og eiendom er de viktigste vekstnæringene.

4 Boligmarkedet i Dubai har det første halvåret av 2014 fortsatt den sterke veksten fra 2013 med økning på 33 % og 23 % for henholdsvis gjennomsnittlig salg- og leiepriser. Store deler av markedet er fortsatt er godt under 2008-nivåer, men prisene i enkelte områder har nådd toppnivå. Ca enheter ble tilført eiendomsbeholdningen i Dubai i løpet av første kvartal 2014, som nå består av totalt ca enheter. (Jones Lang LaSalle, Dubai Real Estate Market Overview, Q1-14) Tilførsel av nye enheter i markedet er anslått inntil enheter i perioden Investeringsaktiviteten er imidlertid fortsatt selektiv, og Tecom-området har de siste 12 måneder antagelig falt noe i attraktivitet relativt til de mest populære beliggenhetene for tiden. Dette er særlig synlig for kontormarkedet, der områder som Burj Downtown, Business Bay, DIFC, JLT, Silicon Oasis og Dubai Investment Park ventes ha størst vekst i de neste 3 årene. Ledigheten innen CBD (Central Business District) har nå sunket til ca. 26 %. Boligmarkedet i Abu Dhabi ligger typisk 1-2 år etter Dubai i konjunkturutviklingen. Fra 2008 opplevde det generelle eiendomsmarkedet i Abu Dhabi et kontinuerlig fall i eiendomsprisene, men har siden 2012 sett en oppadgående trend. I løpet av første halvår 2014 har gjennomsnittlig salgspris for boliger innenfor investeringsområder økt med mer enn 9% - til nå ca. AED per kvm, fra ca. AED fra fjerde kvartal Denne økningen er begrenset til spesifikke investeringsområder, som for eksempel Al Raha, og representerer ikke en bred markedsoppgang. Prisveksten har til en viss grad vært begrenset til moderne nybygg som ivaretar dagens kjøperes/leietakeres krav til standard, tilhørende fasiliteter, parkering, mv. Det siste året alene har salgsprisene for disse områdene økt med ca. 27% (leilighetsprisene opp 13% de første 6 månedene i 2014). Leieprisene på tvers av leiligheter i Abu Dhabi har opplevd en samlet nedgang siden 2008, mens tall for 2014 viser at denne trenden har snudd og at det for første gang er registrert en økning på henholdsvis 12% for første halvår, sammenliknet med Det er spesielt to faktorer som bidrar til denne veksten: den første er at taket for økning av leiepriser er fjernet (tidligere begrenset til 5% per år), og det andre at arbeidstakere i Abu Dhabi får bostøtte av regjeringen ved å bosette seg i Abu Dhabi kontra Dubai. (De tre grafene ovenfor er hentet fra Colliers International Abu Dhabi, Real Estate Market Overview, Q2-2014) Ved å se nærmere på de forskjellige lokalmarkedene i Abu Dhabi ser man at de høyeste leieprisene i

5 dag er å finne på Al Raha Beach og Al Reem Island. Nærhet til Abi Dhabi International Airport og flere hovedkontorer til store internasjonale organisasjoner er med på å løfte etterspørselen og derfor også prisnivået. I følge estimater gjort av Colliers International utgjorde tilbudet av boliger i Abu Dhabi totalt enheter ved utgangen av Det er samtidig estimert at ca boliger er forventet bygget de neste fem årene. Colliers International anslår samtidig at boligetterspørselen i Abu Dhabi vil nå ca enheter innen utgangen av Dette tallet forventes å stige ytterligere til ca enheter i Totalt sett gir dette et forventet netto underskudd av boliger fram til 2018 på totalt enheter. (Kilde: Colliers International Abu Dhabi, Real Estate Market Overview, Q2-2014) Sammen med den vekst i salgs- og utleiepriser, gir dette grunnlag for opptak av prosjekter som har vært lagt på is siden finanskrisen, herunder tomtene på Al Raha Beach. Vedrørende arbeidet med realisasjon Som tidligere kommunisert, har verken DRD, ARD eller ARE (hva gjelder Al Raha), eller DRD alene (hva gjelder Tecom) finansiell evne eller vilje til å utvikle prosjektene videre i egen regi. Styret har på denne bakgrunn vurdert ulike strategier videre for selskapet. Styret har også tatt til etterretning at markedene både i Dubai og Abu Dhabi har endret seg meget raskt (i positiv retning), noe som i langt større grad enn tidligere muliggjør realisasjon av de underliggende prosjektene. Per i dag har styret vurdert det slik at et eventuelt salg av Tecom-tomten «as is» antagelig er hensiktsmessig sett i lys av selskapets posisjon og basert på en foreløpig vurdering av alternative realisasjonsstrategier. Hva gjelder Al Raha-tomtene i Abu Dhabi vurderes per i dag salg av tomtene «as is» fortsatt som utfordrende. På den annen siden er selskapet og dets partnere nå i konkrete forhandlinger med mulige profesjonelle aktører med sikte på videre realisasjon av prosjektet. Forhandlingene omfatter modeller for både byggefinansiering og entreprenør, med fokus på at selskapet ikke skal påta seg vesentlig bygge- eller finansieringsrisiko. Det understrekes at disse forhandlingene og prosessene fortsatt er i en tidlig fase og at det er for tidlig å konkludere på utfallet av disse, herunder anslå eventuelt verdipotensial for selskapet gjennom slik realisasjon/utvikling. Det presiseres at DRD og Felicity ved utgangen av juni 2014 har en samlet likviditetsbeholdning på ca. NOK 1,6 millioner, men hvorav ca. NOK 1,4 millioner er innestående på sperret konto som garanti overfor Aldar. Som tidligere meddelt vil derfor DRD ha et kapitalbehov i løpet av året, dersom annen finansiering ikke oppnås, f.eks. gjennom realisasjon av Tecom-tomten. Regnskapet for 2013 DRD avholdt ordinær generalforsamling den 30. juni som vedtok regnskap og årsberetning for Protokoll fra generalforsamlingene og kopi av årsregnskapet for 2013 er tilgjengelig ved henvendelse

6 til selskapet, ved selskapsforvalter Colliers Asset Management, Hegdehaugsveien 31, Oslo. Se også selskapets hjemmesider, Estimert verdijustert egenkapital (VEK) per aksje er beregnet med utgangspunkt i eksterne verdivurderinger av eiendomsporteføljen med fradrag for gjeld, korrigert for netto arbeidskapital, valutaendringer og markedsverdi av finansielle instrumenter per dato for siste regnskapsavleggelse. VEK Dubai Real Development Holding AS per * Brutto eiendomsverdi/investeringer i datterselskap Bankinnskudd Gjeld Egenkapitalverdi i NOK VEK per aksje 5,0 * Basert på tall fra regnskapet per Eierandelene i tomt 503 (Abu Dhabi) og Tecom (Dubai) er tidligere nedskrevet til null i regnskapet og heller ikke tatt med i dette oppsettet. I verdivurdering fra 2011 ble verdien av Tecom-tomten på 100% basis anslått til ca. AED 33 millioner på 100 % basis, hvilket utgjør ca. NOK 3,8 per aksje for DRDs andel, forutsatt uavkortet utbetaling av DRDs 50% eierandel i prosjektet. DRD har også en fordring mot Humaid Al Ansari på ca. AED 7 millioner som tidligere er skrevet ned til null i regnskapet som følge av manglende betalingsevne hos debitor. Selskap et søker å etablere en form for alternativ kompensasjon, f.eks. i form av eierandeler i annen eiendom, men utfallet er høyst usikkert. Ligningsverdi for DRD per er 5,031 kroner per aksje. NOK *** Dubai Real Development Holding AS. Colliers Asset Management AS Forretningsfører Vedlegg: Selskapsstruktur og eierandel i prosjektene

7 Vedlegg - Selskapsstruktur og DRDs eierandel i prosjektene: (Note: *I tomt 503 er Shukri Al Braik fortsatt hjemmelshaver. Ved overføring av hjemmel på tomt 504 til Flourish overtok Felicity og Novus alle Al Braiks aksjer i Flourish mot en fortsatt eierinteresse i tomt 503. Tomt 503 er nedskrevet til null i selskapets balan se som følge av at det fortsatt hefter bankgjeld på Al Braiks hjemmel, men ved en eventuell realisasjon vil et overskudd komme DRD til gode tilsvarende eierandelen). Al Raha-prosjektet (tomt 504, samt tomt 503 som er eiet sammen med Shukri Al Braik og med Al Braik som hjemmelshaver) er som kjent kontrollert av tre eiere, hvorav 59 % eies av DRD gjennom vårt datterselskap Felicity Investment Ltd, og de resterende 41 % eies av Abu Dhabi Real Development Holding AS (ARD) og Active Real Estate AS (ARE) gjennom selskapet Novus Management.