Dubai Real Development Holding AS

Transkript

1 Dubai Real Development Holding AS Viktigste hendelser siden forrige rapport: Ytterligere stabilisering av eiendomsmarkedet i Q Gjennomført verdivurderinger av selskapets to hovedprosjekter. Nedskrivning av regnskapsmessige verdier Valg av utviklingsansvarlig for Al Raha Beach prosjektet Tilbud om salg av mindre eierandel i DIC prosjektet Selskapet har fått gjennomført verdivurderinger for tomtene på Al Raha Beach og Tecom. Som ventet viser verdivurderingene et betydelig fall, noe som understreker fallet man har observert i eiendomsmarkedet i de forente emirater de siste 18 månedene. I tillegg har utviklere i regionen en mye høyere forventning til avkastning på utviklingsprosjekter enn hva man er vant med i mer effektive markeder som f. eks her i Norge og Europa. Dette har stor effekt på verdivurderinger av prosjekter og tomter. Denne rapporten inneholder utdypende informasjon rundt verdivurderingene og de nedskrivninger som styret i selskapet har vedtatt. Dubai World har blitt enig med sine hovedkreditorer om en restrukturering av totalt $ 23,5 milliarder i gjeld. Restruktureringen inkluderer en konvertering av $ 8,9 milliarder i gjeld til aksjer. Opprinnelig skulle restruktureringen inkludere en tilføring av likviditet fra Dubai Financial Support Fund, men med den nye restruktureringen ble dette ikke nødvendig. Dubai World har som en del av restruktureringen fått 2 nye lån, på henholdsvis $ 4,4 milliarder og $ 10 milliarder med 5 og 10 års løpetid. Det gjenstår at Dubai World blir enig med de resterende kreditorene. COLLIERS 1

2 Dubai Bolig Colliers i Dubai presenterer hvert kvartal en indeks som følger boligprisutviklingen i emiratet. Siste kvartal i 2009 observerte vi en stabilisering i indeksen og første kvartal viser en økning på 4 prosent. I forhold til det store prisfallet i 2009, er det viktig å huske på den kraftige prisoppgangen i forkant av dette. Q til Q viser for første gang siden finanskrisen en årsoppgang på 2 prosent fra AED pr m² Q mot AED pr m² i Q (NOK beregnes ved å multiplisere med 1,7). Selv om markedet har vist en stabil utvikling de siste 3 kvartalene er det fremdeles stor usikkerhet knyttet til den videre utviklingen av boligmarkedet i Dubai. COLLIERS 2

3 Mange ferdigstilte boliger vil komme på markedet mot slutten av Colliers ME estimerer at ca enheter står klare og mye av dette er boliger som er beregnet til familier med lav til middels inntekt. Det er fremdeles usikkert om etterspørselen er stor nok til ta opp disse leilighetene, men nye leiligheter i dette segmentet står seg sterkt da kvaliteten på eksisterende boliger for denne gruppen mennesker er lav. Bankene øker sin finansieringsvilje og mange ledende banker gir i dag finansiering på opptil 75-90% med rente på 6,5-8,5%. Imidlertid er bankene mer restriktive til å gi finansiering av prosjekter som ikke er ferdigstilt. Kontor Totalt kontorareal i Dubai steg med 20 prosent foregående år og totalt kontorareal er nå ca. 3,6 million m² (til sammenligning er kontoreiendomsmassen i Oslo, Asker og Bærum samlet på ca 9,5 million m²). Gjennomsnittlig utleiegrad i områder under konstruksjon Hovedårsaken til at Tecom C har betydelig lavere utleiegrad henger sammen med at majoriteten av byggene i dette området fremdeles er under konstruksjon og at dette avskrekker nye leietaker til å flytte inn til området. Tecom-området har opplevd et fall på 48 prosent i leieprisene siden januar 2009, spesielt pga mange nye ferdigstilte prosjekter i løpet av året. Vi forventer at denne utviklingen stabiliseres nå som færre prosjekter vil ferdigstilles og infrastrukturen i området nærmer seg ferdigstillelse. Det er fortsatt økende ledighet på kontor i Dubai med press på utleiepriser og man forventer at dette vil fortsette videre i 2010 og ut i Leietakere står sterkt og utleiere må gi leiefritak og betale for leietakertilpassninger. COLLIERS 3

4 Abu Dhabi Boligeiendom Den svake utviklingen i leieprisene i Abu Dhabi fortsatte i første kvartal, men ser ut til å ha stabilisert seg noe. Det er svakere etterspørsel etter boliger som er hovedårsaken til prisfallet, og årsaken til den svake etterspørselen kommer av det store fallet man har sett på utleieboliger i naboemiratet Dubai. Leieprisene i Abu Dhabi har falt 19 prosent fra Q til Q1 2010, og 38 prosent fra Leietakere har gode muligheter til å forhandle med utleier og oppnår i mange tilfeller rabatter i forhold til annonserte priser. Colliers ME har observert at snittet på rabatten er på ca 15 prosent. Det er imidlertid fremdeles meget lav ledighet for utleieboliger og ledigheten var på 3 prosent i første kvartal Salgsprisene i Abu Dhabi har falt med ca. 42 prosent siden toppnoteringene i Q og ligger nå på US$ 3,675 per m² (tilsvarer Nok 23,887 per m² med dollarkurs på 6,5). Colliers ME forventer at det vil komme ca. 209,000 boligenheter på markedet innen 2013 og at brorparten av dette vil komme fra de store statlige utbyggerne Aldar, Sorouh, Tamouh og Reem Investment, noe som gjør at disse sammen vil tildels kunne kontrollere markedet. Majoriteten av dette forventes å bli levert i 2010 (ca 46%). Med bakgrunn i denne utviklingen forventer man fremdeles sterkt press på utleiemarkedet. Det er viktig å nevne at forventingene til dette leieprispresset vil være størst for kostbare boliger og at man forventer at boliger i segmentet som posisjonerer seg mot personer og familier med lav til middels inntekt vil stå sterkere. COLLIERS 4

5 Verdivurderinger I forbindelse med regnskapsavleggelsen har selskapet valgt å innhente eksterne verdivurderinger av tomtene på Tecom og Al Raha Beach. Verdivurderingene er gjennomført av Colliers Middle East.( Colliers ME ) Det er blitt gjennomført visninger på eiendommene samt avholdt møter med hovedutvikler Aldar for å diskutere planene av de fremtidige byggetrinnene på Al Raha Beach, samt utviklingen av infrastruktur på Khor Al Raha (området på Al Raha hvor tomtene er plassert). Tecom (Alea Investments) På Tecom har Colliers ME benyttet en verdivurdering basert på sammenlignbare salg som har vært gjort i Tecom-området og andre lignende områder i Dubai den seneste tiden. Colliers ME benytter også data fra sine markedsundersøkelser av utleiemarkedet for nærings- og boligeiendom i Dubai. Colliers ME anslår verdien for Tecom tomten til AED , hvilket tilsvarer AED 180 pr sqft av BUA (built up area). Dette representerer et verdifall på 48% i forhold til opprinnelig kjøpspris. BUA for tomten med nåværende regulering er på sqft ( m²). Verdiene er et estimat på hva man kan oppnå ved salg som en ren tomt i dagens marked. Verdivurderingen har ikke hensyntatt merverdien man kan oppnå om selskapet utvikler tomten til et hotell eller et kontorbygg. Al Raha Beach På Al Raha Beach har Colliers ME gjort en annen tilnærming enn kun å se på sammenlignbare salgsdata og leieprisutvikling. Det er i tillegg gjennomført en residual value appraisal hvorpå man gjennomgår prosjektet i detalj og vurderer selskapets utviklingsplaner. Viktig input i dette arbeidet er anslag på byggekostnader, estimerte salgspriser, utvikling av infrastrukturen i området Khor Al Raha og tomtenes reguleringer. Tomtene er samlet regulert for bygging av 85% bolig og 15% handel/næring. En svært betydningsfull del av verdifastsettelse er estimerte salgsverdier for disse arealene. Viktigst er salgsverdien på leilighetene. I dag annonserer Aldar leiligheter på Al Bandar (ved sjøen ca. 500 meter fra selskapets tomter) med en gjennomsnittlig salgspris på AED per kvm. (NOK ). Colliers ME har i sin verdivurdering anslått en gjennomsnittlig salgspris per leilighet i vårt prosjekt på AED per kvm. (NOK ) med bakgrunn i beliggenhet på selskapets prosjekt sett i forhold til den meget høye kvaliteten ved leilighetene på Al Bandar. I forbindelse med kapitalinnhentingen var den opprinnelige forventede salgsprisen estimert til AED per kvm, så denne reduksjonen får stor betydning for verdsettelsen. For handelsarealet har Colliers ME estimert en salgspris på AED per kvm. (NOK per kvm.), mot en estimert salgspris på AED i forbindelse med kapitalinnhentingen. På den positive siden så er estimerte byggekostnader i analysen estimert til AED per kvm. (NOK 5.185), basert på prisindikasjoner fra Rambøll COLLIERS 5

6 i UAE, opprinnelige forventede byggekostnaden var AED per kvm. (NOK ). Andel salgbart areal i forhold til bebygd areal er i verdivurderingen anslått til 59%. Denne type verdivurdering ser på hva tomtene potensielt vil kunne selges for i dagens marked. Utviklere i UAE vil normalt operere med en forventet avkastning på sine utviklingsprosjekter på 25%. Colliers ME har benyttet 22,5% for selskapets tomter pga sin gode lokasjon i et prime område. Effekten dette har på verdivurderingen er at man bruker denne renten til å neddiskontere kontantstrømmen over prosjektets antatte tidsestimat for prosjektering og konstruksjon. En så høy neddiskonteringssats har stor negativ betydning for verdifastsettelsen. Colliers ME verdsetter den samlede verdien av tomtene på Khor Al Raha Beach til AED (NOK mill.) Den anvendte verdsettelsesmetoden er basert på internasjonale standarder og gir en vurdering av verdi basert på hvordan en investor vil verdsette et utviklingsprosjekt som dette i dagens marked. Situasjonen for dette prosjektet er annerledes da selskapet allerede har foretatt sin investering og betalt for tomten i form av egenkapital slik at finanskostnader på denne delen ikke vil påløpe. Om man benytter forutsetningene i verdivurderingen og ser bort fra neddiskontert verdi av fremtidig kontantstrøm vil prosjektet kunne gi følgende tilbakebetaling til selskapets aksjonærer (alle tall i lokal valuta AED): Estimat Al Raha Beach ARBEIDSKAPITAL P.T Salgsverdi leiligheter Salgsverdi Handel Salgsverdi annet (garasjer) Salgskostnader ( ) Netto salgsverdi Netto leieinntekter TOTAL INNTEKTER Byggekostnader inkl. 5% buffer Utviklingskostnader Offentlige avgifter Rentekostnader TOTALE KOSTNADER NETTO KONTANTSTRØM COLLIERS 6

7 Opprinnelig investert beløp var AED 273 mill., 196 mill. vil bli netto salgsverdi, dvs. investorene vil ha et verdifall på sin egenkapital på 28% før evt. positiv valutaeffekt om man ikke hensyntar renteeffekten. For å realisere det overstående er man imidlertid avhengig av at selskapet får finansiert sine bygge- og utviklingskostnader slik at prosjektet lar seg realisere. Regnskap & Revisjon Nedskrivning av regnskapsmessige verdier Regnskapene til Dubai Real Development Holding AS er ferdigstilt og vil bli sendt ut til investorene i forbindelse med innkalling til generalforsamling. Deloitte i UAE har revidert datterselskapet Felicity Investments Ltd., mens Deloitte i Norge har revidert Dubai Real Development Holding AS. I forbindelse med årsoppgjøret har styret et ansvar for å vurdere selskapets bokførte verdier. Med basis i omtalte verdivurderinger har styret fattet følgende vedtak om avskrivninger av verdiene i datterselskapet Felicity Investments Ltd. som igjen gir nedskrivninger i det norske selskapet Dubai Real Development Holding AS: Project SPV Investert i tomt Verdivurdering tomt Arbeidskapital Felicity (DRD) Investert beløp DRD Verdi DRD per endring Tecom 2 Alea ,9 % ,0 % Khor Al Raha Beach Flourish ,5 % ,9 % DIC Full Tower* Cusp ,5 % ,6 % ,5 % *Verdsettelsen av DIC er basert på kontantbud på aksjene Verdier i NOK ,4 % Colliers ME anslår verdien for Tecom tomten til AED , hvilket representerer et verdifall på 48% i forhold til opprinnelig kjøpspris/eiendomsverdi. Verdsettelsen er basert på forventet salgspris av tomten i dagens marked. Styret har besluttet å nedskrive verdiene i selskapets datterselskap Felicity ned til nivået for verdivurderingen. Colliers ME verdsetter den samlede verdien av tomtene på Al Raha Beach til AED Verdien er et estimat på hva man kan forvente om tomtene selges i dagens marked som et utviklingsprosjekt. Investeringsselskapet Flourish, som DRD eier 39,5% av, investerte i tomtene 503 og 504 basert på en samlet verdi av tomtene på ca. AED 252 mill. I tillegg ble det innbetalt arbeidskapital til selskapets samarbeidspartner og medinvestor Mr. Shukri Al Braik på AED mill., som ble overført til Al Braik frem til selskapet har behov for å trekke på denne kapitalen. Styret har besluttet å nedskrive verdiene i selskapets datterselskap Felicity ned til nivået for verdivurderingen av tomtene, i tillegg har styret valgt å nedskrive 50% av Felicity s COLLIERS 7

8 andel av avsatt arbeidskapital i selskapet Flourish. Selskapets samarbeidspartner Al Braik er forpliktet til å innbetale arbeidskapital til Flourish for gjennomføring av utviklingsprosjektet på tomtene 503 og 504. Nedskrivningen er en følge av signaler om at Al Braik er i en vanskelig økonomisk situasjon, hvilket medfører risiko for at betalingsforpliktelsene ikke oppfylles i sin helhet. Al Braiks betalingsforpliktelse er sikret gjennom personlige sjekker. Samlet nedskrivning i regnskapet til Felicity er basert på at samlede verdier i Flourish p.t. er på AED 96 mill, dvs. et verdifall på 64,9% (ikke hensyntatt eventuelle positive valutagevinster). Felicity har i tillegg en gjenværende investering på AED i selskapet Cusp Investment Ltd. Selskapet har mottatt et bud på denne eierandelen til AED Styret har besluttet å nedskrive verdiene i selskapets datterselskap Felicity ned til nivået for dette budet. Om man hensyntar den positive valutaendringen fra investeringstidspunktet så har verdiene av selskapets investering falt med 54,4% Endring i eierrettigheter På tidspunktet for investeringsbeslutningen ble ikke JAFZA selskaper, som Flourish Investment Ltd., godkjent som eiere av tomter på Al Raha Beach. Det ble av den grunn inngått en såkalt profit split avtale, hvor DRD sammen med de andre investorer inngikk en Development Services Agreement med Shukri Al Braik. Avtalen går i korte trekk ut på at Al Braik kjøpte tomtene, og sammen med DRD og de andre eiere av Flourish skulle utvikle disse, selge leilighetene/handelsareal på tomtene, og tilbakeføre gevinst herfra til investorene. For å forbedre selskapets eierposisjoner har selskapet klart å fremforhandle avtaler som vil kunne gi bedre sikkerhet for selskapets investeringer. Al Braik er forpliktet til å innbetale utestående arbeidskapital til Flourish Investment Ltd. sin bankkonto etter en definert betalingsplan. Al Braik og hovedutvikler Aldar har i tillegg godkjent retten til å overføre festerett til tomt 504 til Flourish Land Holding Ltd., et selskap som er 100% eiet av Flourish Investment Ltd. Selskapet har også inngått avtaler og fått sikkerhet i form av personlige sjekker og rett til overtakelse av aksjer om vilkårene i nevnte avtaler ikke etterleves. Overføringen av tomtene er ennå ikke formelt gjennomført. COLLIERS 8

9 Verdijustert egenkapital per aksje (VEK) Med bakgrunn i at det nå er gjennomført en ekstern verdivurdering, er det mulig å beregne verdijustert egenkapital per aksje (VEK). Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje beregnes med utgangspunkt i eksterne verdivurderinger av eiendomsporteføljen med fradrag for gjeld, korrigert for netto arbeidskapital, valutaendringer og markedsverdi av finansielle instrumenter. VEK er et uttrykk for substansverdi per aksje i selskapet, basert på eksterne verdivurderinger. kr 60 VEK per aksje kr 50 kr 40 kr 30 kr 20 kr 10 kr 0 Etablering Enkelt sagt er en beregnet VEK den verdien hver enkelt aksjonær ville fått om man solgte alle eiendommene i dag til en verdi lik verdivurderingene, betalte all gjeld til selskapets kreditorer og deretter utbetalte alle pengene til investorene. VEK Dubai Real Development AS 2009 Brutto eiendomsverdi/investeringer i datterselskap Bankinnskudd Gjeld VEK i NOK VEK per aksje 18,5 COLLIERS 9

10 Status prosjekter DIC Full Tower Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 13,5% Finansieringsgrad (opprinnelig antatt) 60% Regulering: Kontor / Handel / serviced apartments Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: Ikke fastsatt Investerings SPV: Cusp Investment Ltd Tomten ligger utenfor det sentrale Dubai, nær den nye flyplassen Al Maktoum International Airport (JXB). Selskapet har tidligere byttet deler av sin investering i dette prosjektet mot økt eierandel i andre prosjekter. Selskapet har nå mottatt en henvendelse om salg av selskapets resterende eierandeler til en verdi som ligger ca. 60% under opprinnelig kjøpspris omregnet i norske kroner. Verdien er lav, men som kommunisert tidligere ligger denne tomten i en del av Dubai som foreløpig ikke er utviklet, og utsiktene til en snarlig utvikling av området er små. Dette var også hovedgrunnen til at selskapet tidligere valgte å bytte størstedelen av eierandelen i dette prosjektet mot økte eierandeler i andre investeringer. Selskapets styre besluttet i styremøtet 2. juni at man skulle gå videre med å selge denne eierandelen. Om det oppnås enighet om endelig avtale med budgiver vil oppgjøret skje i kontanter, hvilket vil gi likviditet som kan være nyttig for å videreutvikle de to øvrige prosjektene. Vi vil rapportere om et eventuelt salg på selskapets nettsider så snart dette foreligger. COLLIERS 10

11 Tecom 2 (Alea Investments ltd.) Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 49,9% Finansieringsgrad (opprinnelig antatt) 70% Regulering: Hotell/kontor Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Investerings SPV: Alea Investments Ltd Tomten som ligger i TECOM-sonen er strategisk lokalisert ved siden av Sheik Zayed Road. Det har ikke vært noen videre utvikling i planene om å bygge et hotell på tomten, men dette kan fortsatt være aktuelt. En annen mulighet er å bygge et kontorbygg spesielt tilpasset internasjonale klienter som ønsker større arealer samlet og kanskje eventuelt hele bygg alene. I Dubai er de fleste bygg de seneste år seksjonert opp før salg, og det er dermed en vanskelig å finne store egnede lokaler for klienter som ønsker dette. Selskapet har innledet et samarbeid med en aktør på no cure, no pay basis for å søke etter hovedleietakere som vil kunne ta mer enn 50% av bygget på Tecom-tomten. Sannsynligheten for å lykkes med dette er ikke stor i det korte bildet, og det mest sannsynlige utfallet av disse prosessene er å vente med en utvikling eller salg av tomten inntil markedet bedres. Verdimessig er det positivt for tomten at området rundt nærmer seg ferdigstillelse, og at denne tomten er en av få hvor det ennå ikke er startet utbygging. COLLIERS 11

12 Khor Al Raha Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 39,5% Finansieringsgrad (antatt) 40% Regulering: Leiligheter og handel (85% / 15%) Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Investerings SPV: Flourish Investment Ltd Etter vurdering av ulike tilbud om utviklingsansvar for Al Raha beach tomt, 503 og 504, har styret etter en innstilling fra Colliers Asset Management anbefalt at det inngås en intensjonsavtale med det britiske selskapet Matrix (tidligere Kenmore MiddleEast) og deres samarbeidende arkitektfirma Adel Al Mojil. Inntrykket av utvikler og nevnte arkitektfirma er bra, både fra møter og referanser i markedet. Arkitektfirmaet vil også være ansvarlig for ingeniørleveranser under byggingen og har egne personer som følger opp denne prosessen. Alt taler videre for at Matrix som prosjektleder vil kunne håndtere selskapets interesser på en god måte. Reviderte kostnadsoverslag på de ulike utviklingsalternativer Basert på nye informasjon vedrørende byggepriser har byggekostestimatene på de mest aktuelle utviklingsalternativene skissert av arkitektene opsjonene blitt oppdatert. Byggekostnadene har falt betydelig, også de siste 6 månedene. Imidlertid vil totalkostnaden være avhengig av hvilket utviklingsalternativ som velges: Option 5 Building costs sqft m² Rambøll pr sqft Sellable area Residential Retail Terrace/balcony) Garage External & MEP Totalt areal Option 2 Building costs sqft m² Rambøll pr sqft Sellable area Residential Retail Terrace/balcony) Garage (some sellable private) External & MEP Totalt areal COLLIERS 12

13 I forbindelse med verdivurderingen foretatt av Colliers ME, er de ulike alternativer som har blitt presentert for styret og aksjonærene gjennomgått på nytt. Styret har tidligere signalisert interesse for alternativ 5, hvor selskapet kan bygge 5 frittstående bygg. Dette alternativet har imidlertid en del ulemper bla. dårlig effektivitet for hver leilighet, samt en utnyttelse på kun 53,7% (salgbart areal/bebygd areal), mot alternativ 2 som gir 59,3%. Det har også blitt gitt signaler fra Aldar om at alternativ 5 kan være vanskelig å få godkjent da det avviker mye fra deres opprinnelige regulering. En annen fordel med alternativ 2, er at dette er det eneste alternativet som er tegnet som to separate bygg. Dette gir selskapet mulighet til å bygge tomt 504 først, og vente med tomt 503 noe som vil kreve mindre arbeidskapital og belåning. Alternativ 2 Selskapet vil i nærmeste fremtid sammen med den valgte prosjektleder starte arbeidet med å utvikle komplette utviklingsplaner for bygging på de to tomtene. Disse planene vil danne grunnlaget for å søke finansiering og innhente anbud på byggekostnader. COLLIERS 13

14 Avsluttende kommentar Usikkerheten er fortsatt stor i UAE, noe de omtalte verdivurderinger reflekterer. Vår vurdering er fortsatt at en utvikling av prosjektene er den beste måten å gjenvinne deler av de tapte verdiene. Det er imidlertid blitt mer utfordrende å skaffe finansiering til utviklingsprosjekter, både fordi bankene har blitt mer restriktive til nye utlån, men også fordi deler av prosjektenes egenkapital er tapt gjennom verdifallet på selskapets investeringer. Et annet alternativ er å utsette utviklingen inntil markedet bedrer seg. Sistnevnte alternativ er etter vår oppfatning ikke å anbefale ennå. Colliers Asset Management AS Tlf Fax Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo e-post: colliers@colliers.no Internett: COLLIERS 14