FORHÅNDSTAKST. NRK LØ, STEINKJER Deler av Løshalla 15 regulert til næringsformål, 7712 STEINKJER. Gnr 96: Bnr STEINKJER KOMMUNE

Transkript

1 FORHÅNDSTAKST NRK LØ, STEINKJER Deler av Løshalla 15 regulert til næringsformål, Gnr 96: Bnr STEINKJER KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Rita Woll Takstmann MNTF Telefon: E-post: Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Norconsult AS Okkenhaugvegen 4, 7604 LEVANGER Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr:

2 1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 3 Introduksjon Informasjon fra kunden Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Matrikkeldata Beskrivelse av tomt Beskrivelse av områdene rundt Andre forhold Bygninger på eiendommen Næringsbygg 7 4 Verdigrunnlag Utleiekontrakter og ledige lokaler Beskrivelse av eiendomsmarkedet Inntekter/kostnader 11 5 Verdisetting Tomteverdi Teknisk verdi Nettokapitalisering 13 Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 2 av 13

3 2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Eiendom beliggende på Lø, ca. 2,0 km sør for Steinkjer sentrum. På eiendommen ligger et næringsbygg på ca m2 på 1 etasje pluss kjeller, som i dag er utgangspunkt for NRK sine aktiviteter i Nord-Trøndelag. Det er i dag oppført et garasjeanlegg på eiendommen, med rom for transformator. Med unntak av transformator er garasjeanlegget forutsatt revet. Transformator vil bli liggende på annen tomt. Eiendommen har flott beliggenhet, god adkomst og gode parkeringsforhold. Likevel ligger eiendommen et stykke fra sentrum, hvor det allerede er overskudd på kontorlokaler. Bygningen er også tilpasset dagens bruk med diverse studio og tekniske rom tilpasset dette, men kan med enkle tiltak tilpasses annen bruk. Normalt ligger kapitaliseringsrenten i dette området på 7,5-8,5 %, lagt til grunn at eiendommen er regulert til næringsformaål, er det valgt en kapitaliseringsrente på 8,5 %. Ansettelse av salgsverdi (markedsverdi) innebærer alltid usikkerhet, da det er summen av flere momenter som er med å bestemmer verdien. På generelt grunnlag kan en si at eiendommens verdi alltid vil endre seg med konjekturene i markedet og følgelig ikke være stabil. Markedsverdien er fastsatt etter beste overbevisning, skjønn og totalvurdering med hensyn til beliggenhet, størrelse, konstruksjon samt alminnelig slitasje og eldre. Kunde: Formål med taksten: NRK Eiendom Postboks 8500, Majorstuen, 0340 OSLO Hovedhensikten med denne rapport er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, slik den framstår på befaringsdagen, som en næringseiendom solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i dagens marked. Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen. Markedsverdien er i dette dokument ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen med eksisterende leiekontrakter, å uten heftelser. Salget skal være offentlig, skje på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendommens art. Det sees bort fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormal høy pris på grunn av "spesielle interesser" i eiendommen, eksempelvis naboer ol. Det er tatt utgangspunkt i bygningsmassen slik den fremstår i dag, med unntak av garasjeanlegg, som er forutsatt revet med unntak av trafodelen som etter fradeling vil bli liggende på annen tomt. Det er i tillegg forutsatt fradelt en tilhørende tomt på ca m2 fra dagens tomt på totalt ,1 m2. Beregningsmessig benyttes vanligvis 3 hjelpemetoder; kontantstrømanalyse, nettokapitalisering og teknisk verdi. Kontantstrømanalyse benyttes alltid sammen med de to øvrige metodene, og egner seg godt i de tilfellene der det foreligger flere leieforhold med varierende kontraktsvilkår. Nettokapitalisering benyttes alltid sammen med teknisk verdi, og egner seg godt i de tilfellene der leieforholdene er få og oversiktlige eller hvor eier bruker lokalene til egen virksomhet. Teknisk verdi kan brukes alene i de tilfellene hvor utleie av objektet ikke er mulig og hvor det ikke er noen avkastningsverdi. Egne forutsetninger: Markedsverdien er henført til dagens dato, og vi forutsetter, at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at eiendommen er fullverdiforsikret at gjeldende brannkrav er tilfredstillt at det ikke foreligger uoppfyllte pålegg, servitutter, el. som kan påvirke eiendommens verdi. at eiendommen er fri for forurensende masser at eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri Verdi: Kr Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget, og forutsettes ikke å ha effekt på verdisettelsen. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 3 av 13

4 Dato verdisetting: Takstmann: Rita Woll Tlf.: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på LEVANGER, Rita Woll Takstmann MNTF Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 4 av 13

5 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Situasjonskart Fremvist Tegninger Fremvist Utviklingsplaner Fremvist Norges Eiendommer Innhentet 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendom beliggende på Lø, ca. 2,0 km sør for Steinkjer sentrum. På eiendommen ligger et næringsbygg på ca m2 på 1 etasje pluss kjeller, som i dag er utgangspunkt for NRK sine aktiviteter i Nord-Trøndelag. Det er i dag også oppført et garasjeanlegg på eiendommen. Dette er forutsatt revet, med unntak av trafodelen av anlegget, som etter forutsatt fradeling vil bli liggende på annen eiendom. Kunde: Retningslinjer Takstmannens status og erfaring NRK Eiendom Postboks 8500, Majorstuen, 0340 OSLO Taksten er utarbeidet med bakgrunn i bruk av bygning og tomt slik den fremsto ved befaringstidspunktet. Taksten er utført av godkjent næringstakstmann i NTF. Befaring/tilstede: Befaringsdato: NRK Lø v/knut Reitan. Teknisk leder NRK Lø. NRK Eiendom v/marit Devik (delvis). Eiendomsutvikler NRK Eiendom. Norconsult v/rita Woll. Takstmann MNTF. Forutsetninger: Forhåndstakst er utført iht. NTF's regler, NS3451 og NS Taksten er en forhåndsvurdering av eiendommen og gjelder som regel ikke før eiendommen er bebygget og opparbeidet til komplett ferdigstillelse, med offentlig brukstillatelse, og utført slik som beskrevet i takstdokumentet. Taksten er basert på fremlagte tegninger og/eller kun visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en forhåndstakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. De oppførte verdier er forhåndsvurderte og intet endelig takstresultat. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 5 av 13

6 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Eiendomsbetegnelse: Adkomst Vann Avløp Regulering NRK LØ, STEINKJER Offentlig adkomst Offentlig vanntilførsel Offentlig avløp Eiendommen er regulert til næringsformål Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1702 STEINKJER Gnr: 96 Bnr: 385 Eiet/festet: Eiet Areal: m² Arealkilde: Tomteareal etter fradeling er opplyst av eier. Hjemmelshaver: Norsk Rikskringkasting AS Adresse: Løshalla 15, Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Tomtens beskaffenhet Eiendommen ligger midt i et boligområde, men grenser også til skole, grendehus, idrettsanlegg og friområde. Tomten ligger på en kolle, som opprinnelig var benyttet som jordbruksareal. I hovedsak flat tomt,opparbeidet med plen, trær og buskvekster. Asfalterte veger og plasser, støpte terrengstøttemurer og belegningsstein i gangarealer rundt bygningen. Topografi, utsikt, sol, skygge Eiendommen er sørvestvendt. Hovedsaklig utsikt til omkringliggende områder og bebyggelse. Miljø og forurensning Utbyggingspotensiale Det er ikke registrert grunnforurensning på matrikkelen. Det forutsettes at en fradeling av eiendommen som vist på vedlagte kart, medfører en omregulering av eiendommen til næringsformål Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 6 av 13

7 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt Utbygging, år Eiendommen ble oppført i Parkering God plass til parkering på eiendommen Andre forhold Forsikring: Årlig premie: Kr Ingen øvrige opplysninger om forsikring mottatt. 3.4 Bygninger på eiendommen Næringsbygg Bygningsdata Byggeår: 1983 Kilde: Fra mottatte dokumenter Arealer: Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal Kommentar BRA m² Kjeller/underetasje 752 Trapperom, wc, garderober, dusjer, gangarealer, tekniske rom, tv-studio m/tilhørende rom, diverse lagerrom, trimrom, 3 kontorer. 1. etasje 905 Vindfang, vestilbyle, møterom, kjøkken, spiserom, wc, gangarealer, 6 kontorer, redaksjonslokaler, 3 studio m/tilhørende kontrollrom, rekvisitarom, teknisk lager. Sum bygning: Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 7 av 13

8 Kommentar areal Det er ikke foretatt kontrollmåling av arealene. Oppgitte arealer er lagt til grunn for beregningene. Rommene er benevnt ut fra bruken på befaringstidspunktet, og det er ikke tatt stilling til om respektive rom og arealer er byggemeldte og godkjente. Konstruksjoner og innvendige forhold: Drenering Av naturlig årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. I flg. byggesøknad er det lagt drenering av 100 mm rør. Type materiale i drenering er ikke kjent, dette gjelder også drenerende masser. Utvendig synlig grunnmursplast. Grunn og fundamenter I flg. opplysninger er byggegrunnen fjell og leire. Fundamentering er foretatt med peler til fjell. Grunnmurskonstruksjon Grunnmur i betong og tegl. Ytterveggskonstruksjon Bærekonstruksjoner av plasstøpte, søyler og bjelker. Plasstøpte betongvegger i deler av bygget. Yttervegger forøvrig av trekonstruksjoner, betong og leca. Fasader Fasader av malt, liggende panel, malt puss og sementplater. Fasade sør ble utvendig malt i Utvendige dører og vinduer Faste og hengslede vinduer med karmer/rammer av tre og 3-lags isolerglass fra byggeår. Solstyrte persienner og markiser. Overlyskupler av akryl. Dører hovedsaklig i aluminumsrammer med isolerglass. Nye ytterdører ble montert i Takkonstruksjon Flatt tak av betongelementer, isolert og tekket med papp. Båndtekket gesims. Innvendige taknedløp. Deler av taket ble omtekket i Utvendige trapper Trapp i impregenert treverk fra terrasse til terreng. Terrasser og balkonger Terrasse på terreng mot sørvest, med støpt terrengmur/rekkverk. Noe oppsprekking, misfarging og begroing av støttemur/rekkverk. Støpt rampe foran inngang til bl.a. teknisk lager i 1. etasje. Etasjeskillere Støpt golv på grunn i kjeller. Plasstøpt betong i etasjeskillere. Oppsprekking i golv registrert enkelte steder i kjeller. Innvendige overflater gulv På gulv er det i hovedsak belegg, malt betong, teppeflis og flis. Innvendige overflater vegg På vegger er det i hovedsak malt mur, baderomsplater, trepanel og malte plater. Flis i dusjer i kjeller. Aluminiumsplater med støydemping i studioer i 1. etasje. Oppsprekking i vegg i garderobe i kjeller. Innvendige overflater himling I himlinger er det hovedsaklig spaltehmling i aluminium, malt/ubeh. betong og systemhimling. Perforete plater i himlinger i studioer i 1. etasje. Oppsprukket betonghimling i datarom. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 8 av 13

9 Innerveggskonstruksjon 1/2-steins teglvegger. Gipsplatevegger på stålprofiler. Tre/glassvegger i enkelte partier. Innvendige trapper Støpte trapper med flis i trinn.støpte trappevanger med håndlist i stål. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnreding i kjøkken ved spiserom/kantine med benkeplate i laminat og fronter av laminat. 7-8 år gammelt. Opplegg for oppvaskmaskin og kjøleskap. nedfelt koketopp. Sanitær primæranlegg 5 stk toaletter hvorav 1 stk handicap. 2 dusjrom i kjeller. Dusjrommene ble delvis flislagt i Hovedinntak vann i varmesentral i kjeller, med stoppkran og vannmåler, samt ettermontert trykkforsterker for utvendig spyling. Vann og avløpsrør fra byggeår. Ventilasjon primæranlegg Det er montert tilsammen 5 ventilasjonsanlegg i bygget. Ett for hver av studionene med kontrollrom, ett for redaksjon og kontorer i begge etasjer, samt ett for korridor, tv-redigerering og teknisk lager i fløy lengst mot øst. Det ble montert isvannsanlegg for ventilasjonsanleggene i Ventilsjonsanleggene kjøres via sentral driftsenhet. Det er montert kjøleaggregat i datarom og hovedtavlerom i kjeller. Kjøleanlegg i hovedtavlerom er fra Elektrisk primæranlegg Hovedinntak på A. To målere, en for generell strøm, en for el-kjel. Det er montert nødstrømsaggregat for radiosendinger og redigering av tv. Elektrisk varmeanlegg Oppvarming hovedsaklig via oppvarmet luft fra ventilasjonsanlegg, sammen med strøm og vannbåren varme til panelovner, radiatorer i rom langs sørfasade i 1. etasje. Gulvvarme bl.a. i dusjrom i kjeller. Oljekjel og el-kjel montert i varmesentral i kjeller. El-kjel ny fra 2013, forberedt for jordvarme. Oljetank i stål på 9000 liter fra 1983 i eget rom i kjeller. Støpt oppsamlingskar rundt tank. Peisovn i trimrom. Annen fast innredning Det er montert innbruddsalarm og brannvarslingssentral i bygget, med varsling direkte til brannvesenet. Innlagt fiberkabel og UPS. Andre forhold: Vedlikehold Gjenstående arbeider Bygningen fremstår godt vedlikeholdt og ivaretatt. Det er ingen gjenstående arbeider. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 9 av 13

10 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie fra mnd/år Næringsbygg - Opphør mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra mnd/år Eget bruk 1. etasje 905 m² 11/ / / Eget bruk Kjeller 752 m² 11/ / / Sum: Total: Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie fra mnd/år Næringsbygg - Opphør mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra mnd/år Eget bruk 1. etasje 905 m² 11/ / / Eget bruk Kjeller 752 m² 11/ / / Sum: Total: Reg % Reg % 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet Kort beskrivelse Markedsutsikter Eiendommen i seg selv har flott beliggenhet og store, åpne tomtearealer. Forholdsvis god adkomst fra Løshalla, en sideveg til Løsbergveien som tar av fra E6 ved innkjøringen til Steinkjer sentrum sørfra. Globalt ses store utfordringer i verdensøkonomien, med flere land i Europa som har problemer med å finansiere sin egen statsgjeld, usikkerhet i Asia, og siste tiders nedgang i oljeprisene. Det er registrert noe lavere aktivitetsnivå i økonomien globalt, og tendenser til oppbremsing i den norske økonomien. Dette kan gi lavere aktivitet både i leie- og transaksjonsmarkedet de nærmeste årene. Til tross for dette har økt aktivitet over tid i gass- og oljesektoren ført til at markedet for næringseiendommer i Norge har hatt en relativ god utvikling etter finanskrisen, med ekstra høye salgs- og leiepriser. Det ses nå tegn til lavere aktivitetsnivå i den norske økonomien, med økt arbeidsledighet og lavere økonomisk vekst, og med lavere aktivitet i eiendomsmarkedet. På tross av flott beliggenhet, ligger eiendommen et stykke fra sentrum, hvor det allerede er overskudd på kontorlokaler.bygningen er også tilpasset dagens bruk med diverse studio og tekniske rom tilpasset dette, men kan med enkle tiltak tilpasses annen bruk. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 10 av 13

11 4.3 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype Kontrakter Markedsleie m² Kr./m² Pris/år m² Kr./m² Markedsleie pr år Sum Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, 10% Normale eierkostnader, årlig Offentlige avgifter Eiendomsskatt Forsikring Kostnader til drift og vedlikehold Eiendommens inntektsoverskudd Kommentar eierkostnader: Offentlige avgifter, eiendomsskatt og forsikring er opplyst av eier. Kostnader til drift og vedlikehold er stipulert. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 11 av 13

12 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Metode: Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av tomtebelastning og reguleringsbestemmelser, samt en vurdering utfra beliggenhet og attraktivitet i eiendomsmarkedet, slik den fremstod ved befaringen. I verdi inngår råtomtpris pluss verdi i opparbeidelse tekniske anlegg (veg, vann, avløp). Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 4 850,0 m² Sum areal: 4 850,0 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: Verdi tomt: Teknisk verdi Metode: Byggekostnadene er beregnet til hva det vil koste å føre opp tilsvarende bygning i dag, etter dagens lovverk og forskriftskrav. Teknisk verdi fremkommer gjennom byggekostnadene som beregnes til hva det vil koste å føre opp tilsvarende bygning i dag, etter dagens lovverk og forskriftskrav. Det er videre foretatt en reduksjon pga. byggets alder, tilstand, hensiktsmessighet (kurans) og tekniske anlegg. For kurante eiendommer framkommer ofte avvik mellom den tekniske verdien og markedsverdien. Næringsbygg Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Næringsbygg Sum teknisk verdi bygninger Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 12 av 13

13 5.3 Nettokapitalisering Metode: Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldende inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko. Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer: Objektrisiko henspeiler seg på den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen. (0%-2 %). Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko for eiendoms- og finansmarkedet, som ligger i investeringer i fast eiendom generelt (1%-2%). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0% - 4%). Renteglidning, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, d.v.s. den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning. Med bakgrunn av en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet, har vi benyttet følgende avkasningskrav: Avkastningskravet for en investering i næringseiendom Forutsetninger Effektiv risikofri rente: 2,00 % - Inflasjon: 2,50 % Realrente, avrundet: -0,50 % Objektrisiko 1,50 % Markedsrisiko 2,00 % Eiendomsrisiko 2,50 % Renteglidning 3,00 % Realavkastningskrav: 8,50 % Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr ) når realrenten er 8,50% Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 13 av 13