VERDITAKST. Bedehus Sion, Snertingdalsvegen 1972, 2838 SNERTINGDAL. Gnr 238: Bnr GJØVIK KOMMUNE

Transkript

1 VERDITAKST Bedehus Gnr 238: Bnr GJØVIK KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Tom Kristiansen Telefon: E-post: Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund

2 har utført denne rapporten. Vårt hovedfokus er tillit, trygghet og troverdighet. jobber med byggelånsoppfølging, boligtaksering, næringstaksering, landbrukstaksering, skadetaksering, naturskadetaksering, skjønn, reklamasjon ved eierskifte og uavhengig kontroll. Vi er 12 ansatte i firmaet samtidig som vi samarbeider med 16 frittstående firmaer. Hovedkontoret vårt ligger i Strandgata 13c, 2815 Gjøvik. Vi har bakgrunn fra byggebransjen innen byggeledelse, prosjektering, kalkulasjon og som utførende, både i næring og privatmarked, nybygg, rehabilitering og skadeutbedring. Vårt hovedfokus er tillit, trygghet og troverdighet. Vi jobber i store deler av Oppland, Hedmark og Akershus. har utført til sammen over takster i disse områdene. Håper på å høre fra dere/deg ved evt. andre tjenester vi kan utføre! Bestilling@takstgruppen.as TLF:

3 1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Matrikkeldata Beskrivelse av tomt 3.4 Bygninger på eiendommen Bedehus 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet 4.3 Inntekter/kostnader 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi 5.2 Teknisk verdi 6 Andre bilder Vedlegg: Grunnbokutskrift Side: 2 av 11

4 2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: SAMMENDRAG: BELIGGENHET: Eiendommen ligger i Snertingdalen, langs fv 249, ca 2 km fra Snertingdal sentrum med skoler og butikker. Ca 28 km fra Gjøvik sentrum. BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN: Eiendommen består av eldre bygning benyttet som bedehus samt leilighet i 2. etg. Bygningen er fra ca 1949, oppført i trekonstruksjoner, fundamentert på murer/ pilarer. Eldre uthus er slitt og i dårlig stand, er ikke tillagt verdi. STANDARD - TILSTAND - VEDLIKEHOLD: Meget enkel standard uten innlagt vann/avløp/sanitæranlegg. Strømmen var frakoblet ved befaringen. Hovedsakelig i bra stand, yttervegger er etterisolert, utvendig kledning fornyet. Lokale behov for vedlikehold. Setningsskader i fundament. Risiko for skjulte skader i etg. skiller over kjeller/krypkjeller. MARKEDSVURDERING: Beregningsmessig benyttes vanligvis 3 hjelpemetoder; kontantstrømanalyse, nettokapitalisering og sammenlignbare priser. Kontantstrømanalyse benyttes alltid sammen med de to øvrige metodene, og egner seg godt i de tilfellene der det foreligger flere leieforhold med varierende kontraktsvilkår. Nettokapitaliserin egner seg godt i de tilfellene der leieforholdene er få og oversiktlige eller hvor eier bruker lokalene til egen virksomhet. Sammenlignbare verdier framkommer etter en analyse av oppnådde priser for tilsvarende eiendommer. Det foretas en systematisk vektet sammenlikning av en rekke parametre for de forskjellige eiendommene i analysen, sammenliknet med parametrene for den takserte eiendommen. Sammenlignbare verdier/skjønn er lagt til grunn for verdisettingen. Kapitaliseringsmetode av leieinntekter er ikke foretatt, anses ikke som relevant. Kunde: Snertingdal Pinsemenighet v/jorunn Oddveig Kokslien Øvre veg 892, 2838 Formål med taksten: Verditakst basert på eiendommen slik den fremstod og bruken på befaringsdagen. Egne forutsetninger: Rapporten er utført etter en visuell besiktigelse sammen med rekvirent / representant for rekvirent. Opplysninger om tomteforhold, bygningdelers alder osv. bygger på opplysninger fra rekvirenten og dokumenter som er beskrevet fremlagt. Takstmann er ikke gjort kjent med andre forhold som kan ha innvirkning på verdien enn det som er nevnt i dokumentet. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre dette er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet for eiendommen, og at det derfor ikke er kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Takstmannen forutsetter at bygget er godkjent slik det fremsto på befaringsdagen, byggesøknader og godkjenninger er ikke undersøkt. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Takstmann er ikke VVS fagmann og kontrollen er begrenset. Kontakt VVS fagmann for evt. nærmere kontroll av anlegget. Verdi: Kr Dato verdisetting: Takstmann: Tom Kristiansen Tlf.: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Side: 3 av 11

5 GJØVIK, Tom Kristiansen Sertifisert takstmann Telefon: Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Forsikringsavtale Dato Kommentar Tegninger Reguleringsplaner Radonmåling Energiattest Kommunens kart Eiendomsdata.no Status Sider Ikke fremvist Finnes ikke Finnes ikke Finnes ikke Innhentet Diverse eiendomsopplysninger fra Norsk Eiendomsinformasjon. Ga opplysninger og fremviste eiendommen. Ubekreftet elektronisk grunnboksutskrift fra Eiendomsregisteret. Eiers representant Grunnbokutskrift 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendommen betstår av eldre bygning benyttet som bedehus samt leilighet i 2. etg. Bygningen er fra ca 1949, oppført i trekonstruksjoner, fundamentert på murer/pilarer. Eldre uthus er slitt og i dårlig stand, er ikke tillagt verdi. Hva slags verdi (markedsverdi etc) Hovedhensikten med denne rapporten er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendom solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i dagens marked. Markedsverdien er eiendommens estimerte verdi på takseringsdagen basert på et frivillig salg mellom aktsomme og opplyste parter etter en normal markedsføringsperiode. Kunde: Snertingdal Pinsemenighet v/jorunn Oddveig Kokslien Øvre veg 892, 2838 Formålet med oppdraget Verditaksering for salg. Befaring/tilstede: Jorunn Oddveig Kokslien. Repr. eier. Tom Kristiansen. Sertifisert takstmann. Tlf Side: 4 av 11

6 Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Eiend.betegnelse: Bedehus Adkomst Eiendommen er tilknyttet offentlig vei Vann Ikke innlagt vann, ikke kommunalt vann i området Avløp Ikke avløp Regulering Reguleringsplan er ikke undersøkt. Servitutter Ingen servitutter registrert. FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE MATRIKKELENHET HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. Hjemmelsovergang: Type: Fritt salg Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0502 GJØVIK Gnr: 238 Bnr: 12 Eiet/festet: Eiet Areal: 859,5 m² Arealkilde: Eiendomsverdi.no Hjemmelshaver: PINSEMENIGHET Snertingdalsvegen 1972, 2838 SNERTAINGDAL Side: 5 av 11

7 3.3.3 Beskrivelse av tomt Tomt Flat/hellende tomt. Parkeringsplasser foran bygningen. Miljø og forurensning Det er ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn, og det tas et generelt forbehold om forurensing. Beliggenhet Eiendommen ligger i Snertingdalen, langs fv 249, ca 2 km fra Snertingdal sentrum med skoler og butikker. Ca 28 km fra Gjøvik sentrum. 3.4 Bygninger på eiendommen Bedehus Bygningsdata: Byggeår: 1949 Kilde: Opplyst ved befaringen Anvendelse: Bedehus Modernisering: År: 2005 Yttervegger etterisolert, ny kledning og vinduer i 2.etg Arealer: Etasje Bruttoareal BTA m² Kjeller 1. etasje 2. etasje Sum bygning: Bruksareal Kommentar BRA m² Liten kjeller med jordgulv. Ikke målerverdi areal. 134 Entre/trappegang, stue, kjøkken og sal 51 Trappegang, bod, kjøkken, soverom og stue. 185 Kommentar areal Sal med stor takhøyde, ca 3,4-2,7 m. Konstruksjoner og innvendige forhold: Grunn og fundamenter Bygningen er fundamentert på støpt grunnmur og pilarer. Liten kjeller under høy del, ellers åpen krypkjeller. Lokale sprekker/skader /setninger på grunnmur, enkelte skjevheter i øvrig fundament. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Ytterveggskonstruksjon Trekonstruksjoner, oppr. isolert med flis, utv. etterisolert med min. ull. Fasader Liggende trepanel, fornyet ca Utvendige dører og vinduer VInduer i tre med isolerglass, fornyet i sal, ellers av eldre årgang. Eldre vinder er slitte. Hovedsakelig eldre ytterdører i tre. Takkonstruksjon Mønet tak på to plan, vinkel, tekket med metallplater. Loft over sal kan beriktiges fra luke i vegg, isolert med min.ull. Taktekking Side: 6 av 11

8 Taktekking med metallplater. Etasjeskillere Trebjekelag. Lokale skjvheter forekommer, risiko for skjulte skader over kjeller/krypkjeller. Innvendige overflater gulv Hovedsakelig malte tregulv Innvendige overflater vegg Hovedsakelig malt panel, noe panelplater i sal. Innvendige overflater himling Malte plater/trepanel Innvendige trapper Tretrapp Kjøkkeninnredning Enkle innredninger i begge etasjer. Sanitær primæranlegg Bygningen har ikke innlagt vann eller avløp. Elektrisk primæranlegg Enkelt el. anlegg med liten kapasitet, skap med skrusikringer. Strømmen var frakoblet ved befaringen. Andre forhold: Standard Meget enkel standard uten innlagt vann/avløp. Tilstand Varierende tilstand med lokale behov for vedlikehold. Risiko for skjulte skader i etg.-skiller over kjeller/krypkjeller. Gjør oppmerksom på at dagens krav til isolering, tetthet og andre bygningsdeler er/kan være strengere enn da bygget ble oppført. NB: Det er ikke utført en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand. Dette medfører at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Vedlikehold BYGNING: Følgende er vedlikehold/påkostet: Yttervegger er etterisolert, nye kledning og nye vinduer i deler av bygningen. TEKNISKE INSTALLASJONER: Installasjoner for sanitæranlegg eksisterer ikke. Enkelt el. opplegg, men frakoblet strøm. Gjenstående arbeider Energirelaterte forhold Det er ikke utarbeidet energiattest på bygningen. Miljø og forurensning Det er ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i bygninger, og det tas et generelt forbehold om forurensing. RADON: Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle bygninger. Takstmann har ikke kjennskap til at det er utført radonmåling. Mer info angående radon kan hentes hos kommunen og Statens strålevern, radon. Side: 7 av 11

9 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Bedehus Bedehud med leilighet Sum: Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år m² Total: Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % 100 Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år 250 Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Bedehus -Ledig Bedehud med leilighet 200 m² Sum: Total: Beskrivelse av eiendomsmarkedet Kommentar leiekontrakter Ingen leiekontrakter foreligger Utleiepriser Utlleiepriser er skjønnsmessig satt. 4.3 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype m² Kr./m² Kontrakter Pris/år Sum m² Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år 250 Side: 8 av 11

10 Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, % Normale eierkostnader, årlig Vedlikehold Forsikring Eiendomsskatt Diverse Eiendommens inntektsoverskudd Side: 9 av 11

11 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Metode: Verdien av tomten er beregnet ut ifra normal tomtebelastning hensyntatt eiendommens beliggenhet, utforming og bebyggbarhet, samt gjeldende reguleringsbestemmelser. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 859,5 m² Sum areal: 859,5 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: Verdi tomt: Teknisk verdi Metode: Teknisk verdi defineres som gjenanskaffelseskostnad som nybygg(hva det antas å ville koste å bygge ny tilsvarende bygning) med fradrag for elde, utidsmessighet, bruk og annen fysisk forringelse, og tillagt normale tomtekostnader. Teknisk verdi er beregnet ut i fra erfaringstall og byggekostnader for tilsvarende bygningsmasse. Konklusjonen for endelig fastsatt teknisk verdi har ikke nødvendigvis direkte sammenheng med eiendommens salgsverdi. Bedehus Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Bedehus Sum teknisk verdi bygninger Side: 10 av 11

12 6 Andre bilder Andre bilder for oppdraget Tomtekart Side: 11 av 11