Møtebok for Gaular kommune

Transkript

1 Møtebok for Gaular kommune SAKSGANG Utvalssaksnr Utval Møtedato 045/15 Formannskapet Arkiv: FA-L12 Saksmappe: 12/822 Sakshandsamar: THF Dato: Detaljreguleringsplan gnr 60 bnr 5, Storehaugen bustadfelt - høyring og offentleg ettersyn Rådmannen si tilråding til vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Storehaugen bustadfelt datert , vert sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova Høyringsfristen vert sett til 6 veker. Før høyring og offentleg ettersyn skal følgjande endringar verte innarbeidd i planforslaget: Føresegn pkt. 4.2: Igangsettingsløyve vert endra til rammeløyve. Det er ved søknad om rammeløyve at viktige føresetnader som td. vatn og avlaup må avklarast. Føresegn pkt. 4.4: Skulekapasitet vert endra til skule- og barnehagekapasitet. Barnehagedekninga er like utsett som skulekapasiteten i høve til folkeveksten i området. Føresegn pkt. 5.2: Andre avsnitt «Det faste utval for plansaker» utgår. Handsaming av slike saker som dispensasjonar er uheldig. Endring av eit felt frå konsentrerte småhus til einebustader er ei vesentleg endring som må handsamast som ei plansak. Dette av omsyn til bebuarane i området, infrastruktur i feltet og for å sikre ei demokratisk prosess kring slike endringar. I tråd med gebyrforskrift for Gaular kommune 2-1, skal det betalast gebyr for sakshandsaming av private planforslag til reguleringsplan. Gebyr skal vere betalt før saka vert lagt ut til offentleg ettersyn, jf. forskrifta 1-5. Gebyr for planar med areal over m2 er i 2015 kr ,-. Handsaming i Formannskapet : Leiar for landbruk, næring og teknisk Truls Hansen Folkestad møtte under handsaminga av denne saka. Tilrådinga vart samrøystes vedteken. FS-045/15 Vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Storehaugen bustadfelt datert , vert sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova

2 Høyringsfristen vert sett til 6 veker. Før høyring og offentleg ettersyn skal følgjande endringar verte innarbeidd i planforslaget: Føresegn pkt. 4.2: Igangsettingsløyve vert endra til rammeløyve. Det er ved søknad om rammeløyve at viktige føresetnader som td. vatn og avlaup må avklarast. Føresegn pkt. 4.4: Skulekapasitet vert endra til skule- og barnehagekapasitet. Barnehagedekninga er like utsett som skulekapasiteten i høve til folkeveksten i området. Føresegn pkt. 5.2: Andre avsnitt «Det faste utval for plansaker» utgår. Handsaming av slike saker som dispensasjonar er uheldig. Endring av eit felt frå konsentrerte småhus til einebustader er ei vesentleg endring som må handsamast som ei plansak. Dette av omsyn til bebuarane i området, infrastruktur i feltet og for å sikre ei demokratisk prosess kring slike endringar. I tråd med gebyrforskrift for Gaular kommune 2-1, skal det betalast gebyr for sakshandsaming av private planforslag til reguleringsplan. Gebyr skal vere betalt før saka vert lagt ut til offentleg ettersyn, jf. forskrifta 1-5. Gebyr for planar med areal over m2 er i 2015 kr ,-.... Saksdokument: Nr T Dok.dato Tittel Avsendar/Mottakar 15 I Kunngjering av planoppstart Arvid Nordplan v/tveit Storehaugen bustadfelt, Gaular kommune 1 I Planar om utvikling av Eias Eigedom as tomteområde på delar av gnr. 60/5 3 I Kjøpekontrakt for fast Tore Aarbergsbotten - Asle Hillestad eigedom 4 U Planoppstart - Utviding av Eias Eigedom as gjeldande reguleringsplan gbr. 60/5 6 I Søknad om løyve til oppstart Eias Eigedom as av reguleringsplan på gnr 60, bnr 5 8 U Søknad om løyve til oppstart Eias Eigedom as av reguleringsplan på gbr. 60/5 9 U Referat frå oppstartsmøte Sunnfjord Entrepr./Asle Hillestad I E-post frå Navelsaker Gaular kommune 11 I Steiafeltet - adkomstveg. Asle Hillestad 14 I Skredfarevurdering ved Sunnfjord Geo consulting as bustadfelt på Steia ved Sande 13 U Vedkommande utarbeiding av reguleringsplan for utviding av privat bustadfelt Nordplan as avd. Førde; Vest Eigendom as v/asle Hillestad; Vest Eigendom as v/arne

3 ved Steia, gnr. 60, bnr. 30 Aarbergsbotten 16 X Sakshandsamar plansaker 17 I Reguleringsplan - Statens vegvesen Storehaugen bustadfelt - gbnr. 60/5 - Kunngjering av planoppstart 18 I Fråsegn til varsel om Fylkesmannen i Sogn og Fjordane oppstart av arbeid med detaljreguleringsplan for Storehaugen bustadfelt 19 I Planmateriell Storehaugen Nordplan As bustadfelt 21 U Spørsmål til planforslaget Nordplan 20 N Saksutgreiing planforslag Storehaugen bustadfelt 25 I Forslag til Nordplan as detaljreguleringsplan for Storehaugen bustadfelt 22 I Planforslag Storehaugen Nordplan 23 I Planforslag Storehaugen Nordplan 27 U Gebyr plansak Storehaugen gnr 60 bnr 5, Vest Eigendom AS Elin Cecilie Helland Saksutgreiing: Bakgrunn Bakgrunn for planarbeidet går fram av pkt. 2.1 i planomtalen frå Nordplan AS datert Som planutval må Gaular formannskap ta stilling til om kommunen vil ta over «eigarskapet» til planforslaget gjennom å leggje den ut til offentleg ettersyn og sende den på høyring til aktuelle instansar. Det er svært viktig at kommunen går grundig gjennom planforslaget i denne fasen, slik at ein unngår overraskingar og uheldige konsekvensar for kommunen og planhandsaminga i neste runde. Prosedyre for handsaming av plansaker For å sikre mest mogleg lik og effektiv handsaming av alle plansaker, har administrasjonen ein fast prosedyre for intern saksgang. Etaten for landbruk, næring og teknisk har ansvar for koordinering og framdrift i saksgangen. Alle etatane har ansvar for å vurdere plansaka ut i frå sine tenesteområde og kome fram til ei felles saksutgreiing før rådmannen si tilråding til vedtak. Etatsjefane har ansvar for at saka vert lagt fram for aktuelle politiske utval og råd til uttale. Plansaka vert deretter teke opp til handsaming i formannskapet. Med atterhald om store endringar og behov for nye avklaringar, ser ein for seg følgjande saksgang fram til godkjenning i kommunestyret: 1. sept-15. okt Høyring og offentleg ettersyn Politisk handsaming:

4 10. nov Skule og kulturutvalet 16. nov Rådet for eldre og funksjonshemma 18. nov Helse- og sosialutvalet 19. nov Utvalet for plan og utvikling, landbruk, næring og teknisk? Eventuelt Gaular ungdomsråd 26. nov Formannskapet 17. des Kommunestyret I tillegg til sluttbehandlinga, får dei politiske utval og råd høve til å uttale seg til planutkastet i høyringsperioden. Om planforslaget Planforslaget er datert Forslaget inneheld planomtale med risiko- og sårbarheitsanalyse og reguleringsføresegner, plankart og aktuelle digitale kartdata. Innspel til planoppstarten er referert og gjennomgått i planomtalen. Konsekvensane av planen er vurdert iht. naturmangfaldlova Rådmannen har ikkje ytterlegare merknader til desse momenta. Rådmannen si vurdering Planforslaget er eit grundig og oversiktleg forslag som i stor grad ikkje treng nærare kommentarar frå kommunen. Etaten for landbruk, næring og teknisk har teke opp aktuelle justeringar med planansvarleg. Nødvendige endringar før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn går fram av tilråding til vedtak. Rådmannen har konsentrert sine vurderingar kring nokre sentrale moment som er viktige for formannskapet å vere klar over. Skule- og barnehagedekning Barnehage- og skuletilbodet er viktig både for noverande og framtidige innbyggarar. For å unngå ein situasjon slik kommunen har i dag for barnehagen i Bygstad og slik det var på Sande for 10 år sida, bør utbyggingstakten i kommunen tilpassast skule- og barnehagekapasiteten. I planomtalen pkt og er det sagt at skule og barnehage har god kapasitet. Rådmannen vil peike på at planen løyser ut bustader. Samtidig er kommunen i gang med siste utbyggingstrinn av Steia-feltet med eit tilsvarande tal bustader. Det er også nyleg godkjend eit felt på Døskeland for om lag 25 bustader. Sande har positiv folkevekst. Dersom ein får same type busetting som i Steia-feltet dei siste åra, må ein ta høgde for auka tilflytting til Sande skulekrins av unge familiar med potensielt 1-4 barn i alderen 0-10 år. Det er usikkert om Sande barnehage og Sande barne- og ungdomsskule har kapasitet til å ta i mot alle desse barna dei neste 5-10 åra. For å styre utbyggingstakten, bør planen difor ha eit rekkefølgjekrav om vurdering av dekningsgrad i skule og barnehage og at vidare utbygging ikkje kan skje før nødvendig kapasitet er på plass. Det siste planforslaget har teke omsyn til dette i føresegnene pkt. 4.4 for skulekapasitet. Rådmannen meiner at dette også bør gjeld for barnehagekapasitet. Vassforsyning og avløp Det er rimeleg at kommunen tek over eigarskap og ansvar for drift og vedlikehald av hovudleidningar for vatn og avløp i området. Rådmannen føreset at denne infrastrukturen er opparbeidd etter plan- og bygningslova Kommunen må halde fast med nyleg vedteken VA-norm som sikrar rett dimensjon og kvalitet på vass- og avløpsnettet. Asplan Viak har på oppdrag frå kommunen vurdert aktuelle tiltak for å sikre nødvendig vassforsyning og avløpsordning for feltet. Sjå vedlagt rapport datert Kommunen set i gang strakstiltak, jf. punkt 6.1 i rapporten og reknar med at dette er etablert i løpet av Rådmannen meiner det er rett å følgje tilrådinga om alternativ 2 for høgdebasseng, og at dette vert etablert før hovudutbygginga av Storehaugen. Dette er viktig for å unngå problem med

5 slokkevatn og forsyningstryggleik. Utbygging av høgdebasseng og tilhøyrande leidningstrasear er kalkulert til 5,5 mill. kroner eks. mva. Dette er det doble av det kommunen tidlegare har stipulert og lagt inn i økonomiplanen for Det må såleis gjerast nye vedtak om investering før kommunen kan garantere utbygging av høgdebassenget. I tillegg har det vist seg nødvendig å etablere ei ny avløpspumpeløysing for å sikre nødvendig avløpshandtering frå feltet. Rådmannen meiner det er rett å velje alternativ 2 med avløpspumpeleidning langs Steiavegen, som vil vere rimelegare i drift. Tiltaket er kalkulert til kroner eks. mva. pluss pumpestasjon. Kommunen har ikkje sett av midlar til dette tiltaket i økonomiplanen og det må såleis gjerast nye vedtak om denne investeringa også. Det kan vere aktuelt med ei utbyggingsavtale mellom utbyggar og kommunen. Veg Det er rimeleg at kommunen tek over eigarskap og ansvar for drift og vedlikehald av felles tilkomstvegar. Rådmannen føreset at denne infrastrukturen er opparbeidd etter plan- og bygningslova Det er også rimeleg at kommunen stiller same krav til vegstandard som for det kommunale feltet i nye Bygstadhaugane. Ein må ta høgde for at feltet kan verte utbygd over lengre tid. Dei som busett seg i området, må kunne forvente at fellesvegen er ført fram og ferdig opparbeidd til avkøyrsla si. I tillegg at vegen vert vedlikehalde året rundt, ikkje minst ved brøyting om vinteren. Kommunen har ansvaret for slikt vedlikehald frå kommunen har teke over vegen. Dette skjer først når vegen er ferdig opparbeidd. Av omsyn til dei nye bebuarane, er det difor viktig med rekkefølgjekrav i planen som sikrar at kommunen tek over vegen før folk flyttar inn. Nye Bygstadhaugane er eit godt døme, der vegen er ferdig opparbeidd før bygging startar. Sjølv om feltet er regulert, kan ein unngå seinare utfordringar med uklare grenser for kommunen sine ansvar og rettar, med å opprette vegen som ein matrikkeleining med oppmålte grenser. Dette bør gjennomførast i samband med overtakingsforretninga. Leikeplassar og gangvegar Gode bustadfelt har gode løysingar for leik og uterom. Krava til universell utforming går fram av planføresegnene pkt «Offentleg uterom og gangvegar skal utformast slik at personar med nedsett funksjonsevne lett kjem seg fram.» Dette føreset at dei felles leikeplassane og gangvegane som går fram av plankartet skal kunne utformast i tråd med universell utforming. Det går vidare fram av pkt. 5.3 at kommunen skal godkjenne plan for leikeplassen før opparbeiding. Kommunen kan såleis sikre at leikeplassane vert opparbeid etter plan- og bygningslova sine reglar for uteareal (TEK 10). Dei innteikna gangvegane o-gs2, o_gs4 og o_gs5 kan verte vanskelege å utforme utan at dei vert for bratte. Det skuldast i stor grad at dei er teikna i rett linje oppover i terrenget. Dette kan føre til ulike utfordringar som vi kjenner frå andre felt: Barn på akebrett, sykkel mm. kjem i stor fart ut i vegen, personar med nedsett rørsleevne må bruke bilvegen for å kome seg fram. Kommunen må anten akseptere at nokre av gangvegane ikkje er tilpassa personar med nedsett funksjonsevne, eller at gangvegane vert teikna om i plankartet. Omteikning vil som regel føre til fleire «trekant-tomter» og anna areal som er mindre eigna til husbygging. Eit kompromiss kan vere at det vert stilt krav om interne gangvegar i felta BK4-7 som skal gå fram av den heilskapelege planen for kvar av desse felta. Dette kan bidra til at meir av planområdet får gode gangsystem. Alternativt må kommunen lokalisere butilbod andre stader som har betre føresetnader for universell utforming av uteareala. Konklusjon Rådmannen tilrår at planforslaget vert sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn i tråd med plan- og bygningslova 12-10, med følgjande endringar: Føresegn pkt. 4.2: Igangsettingsløyve vert endra til rammeløyve. Det er ved søknad om rammeløyve at viktige føresetnader som td. vatn og avlaup må avklarast.

6 Føresegn pkt. 4.4: Skulekapasitet vert endra til skule- og barnehagekapasitet. Barnehagedekninga er like utsett som skulekapasiteten i høve til folkeveksten i området. Føresegn pkt. 5.2: Andre avsnitt «Det faste utval for plansaker» utgår. Handsaming av slike saker som dispensasjonar er uheldig. Endring av eit felt frå konsentrerte småhus til einebustader er ei vesentleg endring som må handsamast som ei plansak. Dette av omsyn til bebuarane i området, infrastruktur i feltet og for å sikre ei demokratisk prosess kring slike endringar. Gebyr I tråd med gebyrforskrift for Gaular kommune 2-1, skal det betalast gebyr for sakshandsaming av private planforslag til reguleringsplan. Gebyr skal vere betalt før saka vert lagt ut til offentleg ettersyn, jf. forskrifta 1-5. Gebyr for planar med areal over m2 er i 2015 kr ,-. Helge Følid rådmann Truls Hansen Folkestad etatsjef landbruk/- næring og teknisk