SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2016/784 Eldar Øye Løpenr.: 11482/2016. Utvalsaksnr. Utval Møtedato Ørsta kommunestyre

Transkript

1 ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2016/784 Eldar Øye Løpenr.: 11482/2016 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Ørsta kommunestyre HESTESPORTANLEGG PÅ MOSFLATA TILRÅDING TIL VEDTAK: 1. Kommunestyret finn å stille inntil 20daa av arealet på Mosflata til disposisjon for hestesportsenter, slik arealet er synt og lokalisert på skisse datert Kommunestyret legg til grunn at tiltaket er i samsvar med regulert føremål for området. 2. I planleggings- og byggeperioden for fleirbrukshallen, får hestesportlaga disponere området vederlagsfritt. 3. Kommunestyret føreset at det vert utarbeidd avtale mellom kommunen og hestesportlaga om disponering av arealet. Avtalen skal bygge på ein redusert tomteverdi på kr. 5mill, der det skal betalast årleg leige i 20 år. I dei neste 20 åra skal arealet kunne disponerast kostnadsfritt. Avtalen skal reforhandlast etter 40 år. Kommunen skal stå som eigar av arealet. Avtalen kan leggast fram for formannskapet til godkjenning. Utskrift til: Plan- og miljøavdelinga

2 Saksvedlegg: 1. Brev frå Nemnda for hestesportanlegg, Brev frå bebuarar på Mosflata om hestesportanlegg, motteke Svar til innbyggarar på Mo frå Nemnda for hestesportanlegg, motteke Brev frå nabo på Mosflata til oppstartsvarsel om reguleringsendring datert samt kommunen sitt svarbrev datert Uprenta saksvedlegg: K-sak 16/16, møte K-sak 28/16, møte Diverse saksdokument Saksopplysningar: Ørsta kommunestyre gjorde i møte , sak 28/16 vedtak om lokalisering av ny fleirbrukshall i tilknyting ved Ørsta stadion og ungdomsskulen. Det vart gjort følgjande vedtak: Ørsta kommunestyre takkar eldsjelene som gjennom ei årekke har arbeid med og lagt ned eit stort arbeid for prosjektet fleirbrukshallen. Mange dugnadstimar har vore lagt ned for å kome dit ein er i dag. Ørsta kommunestyre vurderer det slik at føresetnadane for lokalisering av fleirbrukshallen er endra. Det vert lagt særleg vekt på behova til skulen og elevane, som er den største brukargruppa. Dei opplysningane som har kome fram i denne saka syner at det er svært viktig for skulemiljøet at hallen vert plassert så nær skulen som råd. Fordelane med å etablere ein kompakt "campus" med sambruk mellom hallen, stadion, sentrumsskulane og vidaregåande skule vert vurdert som store. Kommunen sine visjonar og mål for tettstadsutviklingsprosjektet og Europan og nye signal om lokalisering av Ørsta vidaregåande skule er også moment som talar for ei lokalisering nær sentrum og skulane. Dette vil dessutan gje klart betre infrastrukturløysingar og styrke sentrumskvalitetane i Ørsta. Kommunestyret syner til dei siste merknadane frå idretten og sentrumsskulane. Det er eit klårt mål at fleirbrukshallen skal vere ein arena for mange idrettar, kulturlivet, skulane, og næringslivet. Eit slikt mål vil også sikre og trygge driftsinntektene til hallen, noko som bidreg til ein sunn og god økonomi. Kommunestyret meiner at brukargruppene må involverast i den vidare planlegginga av hallen. Detaljplanlegging i høve vegar, parkering og bygningsmassen må avklarast gjennom regulering og byggesakshandsaming så raskt som råd. Kommunestyret syner til fylkeskommunen sine planar om nybygg for Ørsta vidaregåande skule. Ny hall må plasserast slik at det vert lagt til rette for mest mogleg sambruk av bygg og uteareal og størst mogleg økonomisk gevinst av investeringane. Kommunestyret føreset eit tett samarbeid om dette med fylkeskommunen. Det er også viktig at det økonomiske fundamentet for drifta av hallen vert kvalitetssikra av ekstern aktør. Ørsta kommunestyre er open for å forskottere delar av fylkeskommunen sine kostnadar dersom dette skulle vere føremålsteneleg for partane. Kommunestyret føreset byggestart seinvinteren/våren 2017 og ferdigstilling i Det må avklarast bruk og kostnadsdekking av regulert og allereie innløyst areal på Mosflatene. Kommunestyret vedtek difor å bygge den nye fleirbrukshallen på utstillingsplassen innanfor ei samla investeringsramme på kr 150 mill. Kr 15 mill er innarbeidd i investeringsbudsjett for Resten av byggekostnaden er innarbeidd i økonomiplanen for 2017 og Årlege drifts- og finanskostnader på kr 10,3 mill må innarbeidast i driftsbudsjettet. Kommunestyret viser til rådmannen si saksutgreiing og føreset byggestart seinvinteren / våren 2017 i samsvar med skissert framdrift. Kommunestyret ber rådmannen prioritere oppfølginga av byggeprosjektet for å sikre ei raskast mogleg framdrift.

3 Ørsta kommunestyre bed rådmannen snarast gå i dialog med ØIL for å innarbeide fasilitetane i dagens klubbhus i ny hall. Ein føresett at ØIL sine leigekostnadar for klubbhus fasilitetar ikkje skal auke utover dagens nivå. Det vert lagt til grunn at bygginga kan starte sjølv om spelemiddelsøknaden enno ikkje er godkjent. Førehandsgodkjenninga må fornyast før byggestart. Ørsta kommunestyre skal innan september 2016 få tilbake ei sak om fleirbrukshall-prosjektet som viser framdriftsplanen, detaljprosjektering av inne og utearealet og ei detaljert kostnadskalkyle fordelt på delprosjektnivå. Kostnadskalkylen skal vere kvalitetssikra av ekstern konsulent. Hestesportanlegg skal utgreiast på Mosflata. Vedtaket inneber at fleirbrukshallen er lokalisert og skal byggast ved Ørsta stadion og ungdomsskulen. Rådmannen arbeider med oppfølging av dette gjennom detaljprosjektering av hallen, og reguleringsendring er forvarsla og planframlegg under utarbeiding. Kommunestyret bad også om at eit hestesportanlegg skal utgreiast på Mosflata. Denne saka er ei oppfølging av dette siste kravet. Nemnda for hestesportanlegg sende brev vedkomande areal til hestesportanlegg (vedlegg 1). Kommunen har halde fleire møte med nemnda, der også desse spørsmåla har vore drøfta. Rådmannen ser at utgreiinga vil femne om to hovudtema: Arealbruk og tilhøve til reguleringsplan ved plassering av eit hestesportanlegg på Mosflata, og vilkår for overtaking eller disponering av grunnen som trengst for eit hestesportanlegg på Mosflata. Vurdering og konklusjon: AREALBRUK I gjeldande reguleringsplan er aktuelt område på Mosflata regulert til Almennyttig føremål, Idrettshall, idrettspark. Sjølv om sjølve fleirbrukshallen er flytta til ny lokalisering, vil fleire utomhusfunksjonar knyt til idrettsparkfunksjonen framleis vert plassert på dette området. I k-sak 16/16 om driftskostnader Fleirbrukshall, gjorde kommunestyret også vedtak om at «Det skal også utgreiast vidare vilkår for hestesportanlegget lokalisert ved fleirbrukshallen». I sak 28/16 var det difor også drøfta om det ville vere tilstrekkeleg areal til eit hestesportanlegg på Mosflata, i begge dei då foreliggande lokaliseringsalternativa. I saksutgreiinga frå rådmannen var det synt ei grov kartlegging av naudsynt areal til eit hestesportanlegg der arealbehov var skissert til 20 daa, sjå skisse til høgre. Denne vurderinga bygde på den informasjonen rådmannen då hadde om behova for eit slikt anlegg. I skissa var også teke inn arealbehov for idrettsparkfunksjonar som var vurdert

4 som aktuelle på Mosflata, om fleirbrukshallen var plassert ved Ørsta stadion og ungdomsskulen. Kommunen har hatt dialog med representantar for hestesportlaga, og har utarbeidd ei meir detaljert skisse for hestesportanlegg. Denne stadfestar at stipulert arealbehov skulle vere tilstrekkeleg for alle dei funksjonane hestesportinteressene ønskjer. Kommunen har også drøfta nærare behovet for andre idrettsparkfunksjonar på området med idrettsrådet. Førebels er det ikkje avklara kva for utomhusfunksjonar det vil verte lagt til rette for ved den nye fleirbrukshallen. Dette vil verte nærare avklara i reguleringsplansamanheng og gjennom detaljplanlegginga for hallen. Behovet for slike anlegg på Mosflata kan såleis endre seg noko. Fleire av anlegga vil truleg ligge eit stykke fram i tid før dei vil verte realiserte, og såleis kan også behova endre seg noko over tid. Skissa nedanfor syner at der er areal til ei rekkje slike funksjonar samstundes med ei ev. etablering av eit hestesportsenter: Dette skulle stadfeste at det er tilstrekkeleg areal til å etablere eit hestesportsenter på om lag 20daa, samstundes med at andre naudsynte idrettsparkfunksjonar kan etablerast på området. Planfaglege spørsmål. Hestesportsenter var ikkje føresett å skulle etablerast på området når gjeldande reguleringsplan vart utarbeidd. Eit hestesportsenter er å sjå på som eit idrettsanlegg og må oppfattast å vere i samsvar med regulert arealbruksføremål, og skal såleis kunne etablerast utan reguleringsendring eller dispensasjonshandsaming. I samband med sak 28/16, stilte miljøvernrådgjevar gjennom skriftleg innspel spørsmål om det ville vere rett å etablere hestesportsenter på eit areal så nær etablert eldhuset, og at kommunen burde reservere slike areal til energikrevjande næringsaktivitet dersom kommunen skal kunne nå sine vedtekne klimamål. Dette spørsmålet var svart ut i den nemnde saka, men

5 peikar sjølvsagt på utfordinga som gjeld korleis kommunen bør nytte sentrumsnære areal i eit klimaperspektiv, men også i høve lokalisering av viktige funksjonar som har behov for tettstadsnær lokalisering, samt krav om fortetting og høg utnytting av kostbare, sentrumsnære areal. Dette kan peike mot ein konklusjon der funksjonar som ikkje treng slik sentrumsnær lokalisering, bør leggast andre stader, t.d. slik kommunedelplanen har fastsett lokaliseringa av hestesportsenter. På den andre sida kan dette sjåast på som ei mulegheit til å utvikle stor breidde i eit samla tilbod for idrettsaktivitet nær sentrum og skuleområde. Nærleiken til den nye fleirbrukshallen er også ein del av dette bildet. Rådmannen finn at det er forsvarleg å tillegge dette siste perspektivet stor vekt, og meiner det kan forsvarast å lokalisere hestesportsenteret slik kommunestyret har lagt opp til i dei to vedtaka som ligg til grunn for denne saka. I samband med hestesportsaka har det kome fram bekymring frå dei næraste eigedomane til eit ev. hestesportsenter på Mosflata (sjå vedlegg 2). Hestesportlaga har på si side sendt kommunen sine kommentarar til dette (vedlegg 3). I samband med forvarslinga av planarbeidet knytt til ny fleirbrukshall, mottok kommunen merknad frå nabo om trafikktilhøve. Dette brevet samt kommunen sitt svarbrev ligg vedlagt (vedlegg 4). I den grad eit hestesportsenter måtte representere ulemper for omgjevnadane, må dette avklarast i ei byggesak og ev. gjennom tiltak i samband med utbygginga. VILKÅR FOR BRUK AV GRUNNEN Kommunen har tidlegare løyst inn heile arealet avsett til idrettsparkfunksjonar på Mosflata ved låneopptak. Arealet som er skissert ovanfor til hestesportsenter er 19,6 daa, avrunda 20daa. Dersom hestesportinteressene skal betale same pris for grunnen som kommunen har lagt til grunn som sjølvkost i området tidlegare, kan total kostnad ligge på i storleiksorden 6,3 til 6,5 mill kr. Det er då teke med råtomtkostnad, eksisterande utbygde tekniske anlegg samt tinglysingsavgift. Det vil vere rimeleg å tru at hestesportinteressene vil ha problem med å dekke ein så høg kostnad for grunnen, i tillegg til kostnader med planlegging og utbygging av eit anlegg. Dette sjølv om anleggsutbygging truleg vil kunne utløyse ein del tilskot. Eit alternativ kan vere leige av grunnen. Etter «vanleg reknemåte» basert på at kommunen skal ha avkastning på t.d. 4% av tomteverdien sett til 6mill. kr, kan årleg leige utgjere om lag kr. Ein variant av leige kan vere at leigesatsen går til nedbetaling av tomtekostnaden. (Kjøp av grunn med langsiktige nedbetalingsvilkår) Det må understrekast at leigevilkår og ev. salssum kan fastsettast på heilt andre måtar, alt etter kva det er politisk vilje til å gjere. Hestesportinteressene sjølv har signalisert forventningar om at kommunen stiller grunnen til fri disposisjon. Rådmannen har alt signalisert at hestesportinteressene bør få disponere arealet vederlagsfritt i byggeperioden for fleirbrukshallen. Dette på bakgrunn av at dei ikkje har kostnader med grunnen der dei er etablert i dag, men det er sett ein tidsfrist for at dei må flytte frå området i slike tilfelle som no oppstår. Det ligg føre fleire tidlegare saker som kan hevdast å danne grunnlag for at det er etablert ein kommunal praksis på området. Dette gjeld både idrettsanlegg fleire stader i kommunen, og saker med mindre anlegg. Kommunen har altså i stor grad sett det som ei kommunal oppgåve å legge til rette gode rammevilkår for utøving av

6 idrett gjennom å dekkje kostnader med grunn til slike føremål. Dette er gjort på ulike måtar i dei enkelte sakene. Forventningane om at kommunen skal dekke grunnkostnadane, kan såleis oppfattast å bygge på ein etablert praksis der kommunen i stor grad har dekt kostnader til sikring av grunn som sitt bidrag til anleggsutbygging. Dersom kommunen vel å gje fri grunn til dette føremålet, vil dette sjølvsagt i stor grad stadfeste ein slik praksis for seinare saker som kan samanliknast med denne. På denne bakgrunnen finn rådmannen det vanskeleg å tilrå at hestesportlaga skal betale sjølvkostpris for arealet. Om kommunen vel å stille grunnen til fri disposisjon, eller til sterkt redusert kostnad, er det grunn til å presisere at ein slik praksis også vil verke inn på kommunal økonomi og investeringsrammer i framtida. På bakgrunn av kommunen sin økonomi, både i høve drift og behovet for investeringar til mange viktige føremål, vil rådmannen tilrå å justere den praksisen som synest vere etablert i slike saker. For denne saka tilrår rådmannen slik ordning: Redusert tomteverdi vert fastsett til kr. 5 mill. Hestesportinteressene får disponere arealet vederlagsfritt i byggeperioden for fleirbrukshallen. Hestesportlaga betalar deretter årleg leige på kr i 20 år. Årleg leige bør etter rådmannen sitt syn indeksregulerast. I dei neste 20 år får laga disponere arealet vederlagsfritt. Om fri grunn skal vidareførast etter dette, vert det å avklare gjennom revisjon av avtalen mellom partane. Rådmannen meiner at kommunen bør stå som eigar av arealet. Hesteportlaga vil i ein slik avtale ha minst 40 års perspektiv på sin disposisjonsrett, som er grunnlaget for å kunne søkje om spelemidlar. Det må utarbeidast ein avtale om vilkåra for at hestesportlaga kan ta i bruk grunnen. Dersom det ikkje oppstår nye vesentlege problemstillingar av stor prinsipiell art, bør avtalen kunne godkjennast av formannskapet. Det må avklarast kven som skal vere hestesportlaga sin «juridiske person» i ein slik avtale. Wenche Solheim rådmann Eldar Øye leiar plan- og utvikling