Saksframlegg. Evje og Hornnes kommune

Transkript

1 Evje og Hornnes kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2013/ Saksbehandler: STL Dato: Saksframlegg Evje og Hornnes kommune Utv.saksnr Utvalg Møtedato 14/14 Plan- og Bygningsrådet /14 Kommunestyret gangsbehandling, Detaljplan sentrum, planid Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Evje Sentrum, planid , med plankart datert , sist revidert og bestemmelser sist revidert Saksprotokoll i Plan- og Bygningsrådet Behandling: Rådmannens tilråding ble enstemmig vedtatt. Plan- og bygningsrådets tilråding: I henhold til plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Evje Sentrum, planid , med plankart datert , sist revidert og bestemmelser sist revidert Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Lars Reidar Vasland ba om vurdering av habiliteten siden sønnen er part i saken Kommunestyret erklærte enstemmig Lars Reidar Vasland inhabil. Torhild Hornnes tiltrådde møtet. Olav Andreas Erdvig ba om vurdering av habiliteten siden han er medeier i saken. Kommunestyret erklærte enstemmig Olav Andreas Erdvig inhabil. Plan- og bygningsrådets tilråding ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Evje Sentrum, planid , med plankart datert , sist revidert og bestemmelser sist revidert

2 Saksutredning Bakgrunn for saken Planforslaget ble 1. gangsbehandlet i plan- og bygningsrådet sak 96/13, Det ble valgt å kjøre en felles behandling av plansak og de to byggesakene i området, jf. Pbl Utvalget vedtok å fremme sakene og sende de på høring og legge de ut til offentlig ettersyn. Plansaken og byggesakene sluttbehandles hver for seg. Dette saksframlegget omhandler arealplanen. Som ledd i kvalitetssikringen av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser, er det gjort mindre endringer. De viktigste endringer etter førstegangsbehandling er: - Siste avsnitt i 2i er tatt bort «For deler av bygg kan mønehøyde overstige 12 meter dersom det er dokumentert at naboer i mindre eller ubetydelig grad blir berørt.» - Nytt avsnitt 2i: Innenfor bestemmelsesgrense #1vist i plankartet, tillates mønehøyde på 12,4 meter. Innenfor området B/F/K- 11 i planen er dette område vist med RpBestemmelseGrense og tilhørende nummer #1. - Bestemmelse som omhandler parkeringsutforming i henhold til Vegvesenets håndbok 017 er tatt inn igjen i 3 e). Formelt grunnlag Plan- og bygningslovens Høringsuttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden fra til I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 5 uttalelser. Disse følger saken som vedlegg. I tillegg er merknadene som kom inn i forbindelse med melding av oppstart av planarbeid også lagt ved saken. Hovedtrekkene i merknadene som kom inn i forbindelse med høring og offentlig ettersyn av plansaken er referert nedenfor. Innkomne merknader fra offentlige etater: Aust-Agder Fylkeskommune, epost datert Ingen kommentarer. Statens Vegvesen, brev datert Ingen merknader til planforslaget. Forsvarsbygg, brev datert Synes det er uheldig at deres uttale til oppstart av planarbeidet ikke er imøtekommet. De anbefaler at detaljplanen ivaretar forhold som gjelder støy. Kommentar: Kommunen vil påse at forskriftskrav knyttet til bygget vil bli ivaretatt. Med mindre det blir innvilget en dispensasjon, skal bygget følge krav til rød støysone hvis bygget tas i bruk til bolig før området blir nedklassifisert til gul støysone. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert Siste setning i bestemmelse 2i er uheldig med tanke på planens historie med en rekke naboklager. Bestemmelser bør være klare og utvetydige. Likeledes bærer 2d preg av å være en retningslinje og ikke en bestemmelse. Ellers ingen kommentarer til planforslaget.

3 Kommentar: Siste setning i 2i er erstattet med ny bestemmelse knyttet til RpBestemmelsesGrense #1 i plankartet. «Innenfor bestemmelsesgrense #1vist i plankartet, tillates mønehøyde på 12,4 meter.» Innkomne merknader fra naboer: Gerd Reidun Høiland m/ flere, brev datert Fellesmerknader fra 10 naboer. Brevet er på 9 sider, og det er et utdrag av hovedelementene som er gjengitt her. De viser også til merknadene til melding om oppstart. Begge merknadsbrev er vedlagt saken i sin helhet. Punktene blir kommentert fortløpende. Administrasjonens kommentarer er i kursiv. Merknader til detaljplanen: Stiller seg undrende til at reguleringsplanen kun blir tilpasset en part, utbygger. Naboer føler seg rettsløse. Mener dette vil skape presedens for videre utvikling av område B/F/K 5 som detaljplanen er en del av. De mener at det å bli sett/ hørt i form av ønsker/krav og imøtekomt er et vesentlig punkt for at medvirkning skal ivaretas. Utifra de vedtak kommunen tidligere har gjort i saken (dispensasjonene) så ligger det ikke noe håp om å bli sett/hørt. Kommentar: Medvirkning i planarbeid er ikke det samme som at krav som settes frem skal tas til følge. Medvirkning vil si at alle som blir berørt skal få mulighet til å uttale seg. Aktiv medvirkning betyr ikke at alle konflikter løses og at interessemotsetninger forsvinner. Kommunen står fritt til å bestemme innholdet i en reguleringsplan. I dette tilfellet har alle merknader fra naboer blitt behandlet i plan- og bygningsrådet og kommunestyret tidligere. Merknadene er altså blitt hørt, men kommunen har valgt å ikke ta alle merknadene til følge. Hele bygget må være universelt utformet, ikke kun næringsdelen. Kommentar: Etter TEK-10 så er det krav om at bygget skal være tilgjengelig, noe som medfører krav om heis for bygg med tre hovedetasjer over bakkeplan. Universell utforming er langt mer enn krav til tilgjengelig boenhet, blant annet stilles det krav om kontrastfarger i boligen. Kommunen er kommet frem til at det er generelt uhensiktsmessig å sette strengere krav i plan enn det som følger av teknisk forskrift. Mener tidligere punkt 2 pkt. a er fjernet. Dette er villedende. Kommentar: Punkt 2 a er kun en sammenslåing av tidligere punkt a og punkt g. Betydningen av bestemmelsen er den samme. Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensen der det er vist i kartet, og 1,5 meter fra naboeiendom der byggegrense ikke er vist. Siste del av bestemmelsen kan for så vidt fjernes da det er inntegnet byggegrense på hele B/F/K 11. Siste del av 2 pkt. b må tas vekk. Dette vil føre til økt gesimshøyde både visuelt og i praksis. Kommentar: Siste del lyder: «Gesimshøyder skal ikke måles til topp av arker, takoppløft o.l. hvis disse utgjør under 1/3 av fasadelengden.» Intensjonen har hele tiden vært at gesimshøyden skulle være tilsvarende som i tidligere plan for Evje Sentrum, PlanID Gesimshøyden ble videreført fra denne, men i mellomtiden har måten man måler gesimshøyder forandret seg. Presiseringen innebærer at det vil kunne bygges slike høyt som i 1997 planen i forhold til arker og takoppløft. Ser ikke nødvendigheten av omformuleringen av 2 pkt. f da den gjør bestemmelsen mer uklar enn klar. Bygget vil ruve og dominere uansett. Kommentar: Administrasjonen mener at bestemmelsen nå er helt klar, det skal være minimum 3,5 meters nivåforskjell mellom etasjene. I praksis vil det si at det skal være minimum 3,5 meter mellom gulv 1. etasje til topp gulv 2. etg. Tidligere sto det bare minimum 3,5 meters høyde, uten å referere til om dette var himlingshøyde, etasjenivå o.l. Kan ikke se hvordan dette forholdet har innvirkning på naboeiendommene.

4 Det må tas inn at parkeringsinndekning skal skje på egen tomt. Ber om at nytt punkt h endres til: Ved manglende parkeringsinndekning på egen tomt kan det frikjøpes maksimum 10 % av krav som er satt ut i fra punkt g) antall parkeringsplasser på bakkeplan osv. Siste avsnitt punkt h må fjernes, kravet må være at tiltakshaver løser parkeringsinndekningen innenfor grensene til detaljplan på egen tomt, alternativt 10 % frikjøp. Kommentar: Planen har hele tiden lagt til rette for at det kan frikjøpe parkeringsplasser, evnt finne en løsning som plan- og bygningsrådet finner god nok, jf. presiseringen om at det kan anlegges parkeringsplasser på eiendommer i rimelig nærhet. Utbygger hadde opprinnelig en kjøpsopsjon på hele kommunens eiendom gnr 50 bnr 204. I forbindelse med utarbeidelse av gjeldende detaljplan ble det besluttet at parkeringsplassen skulle reguleres som offentlig parkering i stedet for privat parkering for utbyggingseiendommen, da dette ga en bedre fleksibilitet i forhold til senere utvikling av de andre tilliggende eiendommer. I prosessen knyttet til utarbeidelse av detaljplanen har det vært meningen at utbyggingseiendommen gnr 50 bnr 20 skulle få anledning til å frikjøpe manglende antall plasser på egen eiendom. Administrasjonen kan ikke se at dette vil føre til negative konsekvenser for naboene. Ønskene tas til orientering, men vi ser ingen grunn til å fremme forslaget om å endre bestemmelsene på dette punktet. Mener at det er lagt til en presisering av utnyttelsesgrad i 2 pkt. k. Kommentar: 2k i gjeldende plan, planid , lyder helt likt som i dette forslagets bestemmelser 2i. Det er ikke lagt til noen nye presiseringer. Nytt tillegg om mønehøyde i punkt k må fjernes. 12 meter er 12 meter. Kommentar: Tillegget om mønehøyde er fjernet og erstattet med en bestemmelseslinje i plankartet med tilhørende reguleringsbestemmelse. Se kommentar til merknad fra Fylkesmannen. Tidligere har kommunen gitt dispensasjoner fra gjeldende plan for en økt mønehøyde på 40 cm i dette området. Kommentar til 3.1. Nedkjøringsrampe er allerede bygd. Naboer hadde merknader til alternativ plassering som ikke har blitt hørt. Kommentar: Alternative plasseringer av nedkjøringsrampe ble diskutert i forbindelse med dispensasjonssaken for forholdet. Valgt plassering ble sett på som mest hensiktsmessig begrunnet i forhold til trafikksikkerhet og minst tap av offentlige parkeringsplasser. Tillegg som må tas inn: 1 i tillegg til at det må leveres støyberegninger for tiltaket så må det være et krav om at støyberegning også skal leveres i forhold til naboeiendommer. Det er feil å isolere ny støykilde (næring og parkeringsplass) og skytefeltstøyen som uavhengige av hverandre. Naboer vil oppleve disse samlet og dermed vil de forsterke hverandre. Kommentar: I og med at dette forslaget til reguleringsplan kun består av mindre endringer av eksisterende plan ser man det som lite hensiktsmessig å ta inn en slik bestemmelse. Det er først og fremst nedkjøringsrampen saken gjelder og denne er hensyntatt med støyskjerming mot gnr. 50, bnr. 2 i tidligere vedtatt rammetillatelse. Det er også videreført som et vilkår i sak om ny rammetillatelse. Videreføre at Vegvesenets håndbok 017 skal gjelde i forhold til parkeringsutforming. Kommentar: Tas til etterretning. Bestemmelsen tas inn igjen i planen. Bygget er for stort og høyt noe som fører til dårlige forhold for naboer i Lianvegen. Kommentar: Byggets høyde er likt som i tidligere plan, gesimshøyde er presisert. Vedlagt sol/skygge beregninger viser hvordan naboeiendommene blir berørt. Naboene mener at intensjonen med å kjøre detaljplanen før områdeplanen var at fellesbestemmelsene skulle være like. De mener at tidligere nevnte presedens kan bli et problem i fremtiden hvis kommunen går vekk fra denne intensjonen. Bygget er for stort, noe

5 som bekreftes med at det nå søkes om frikjøp uten begrensing samt parkeringsinndekning på «nærliggende eiendommer». Mener det er detaljplanen som vil styre utviklingen i B/F/K 5. Sol/ lysforhold/ utsyn og innsyn vil være et problem for alle i Lianvegen. Bygget er for stort. Vil ikke være mulig å få til en adkomstveg fra Nils Heglandsveg via Lianvegen. Kommentar: Intensjonen med å kjøre detaljplanen før områdeplanen var ikke at bestemmelsen skulle være like. Noen bestemmelser er det relevant at er like, slik som krav om parkeringsinndekning, men kommunen står fritt til å vedta ulike bestemmelser i detaljplan og områdeplan. Detaljplanen vil således ikke ha noen presedens for resten av området B/F/K 5. Selve bygget har vært godkjent i flere omganger med lik størrelse som nå, også større. Byggets størrelse burde derfor ikke komme overraskende på naboene. Flere av boligene i Lianvegen er etablert etterat kommunen vedtok den første byggetillatelsen, og i denne forbindelse legges det til grunn at boligkjøpere har blitt orientert om hvilke planer som forelå for naboeiendommene. Ang. adkomstveg via Lianvegen til Nils Heglandsveg, så var denne regulert inn som offentlig veg i tidligere plan for Evje Sentrum. Her er det i dag anlagt en nedkjøringsrampe til parkeringskjeller og det er derfor ikke mulig å anlegge en fullgod veg forbi lenger. Disse eiendommene må derfor finne en alternativ adkomstløsning. Se forøvrig kommentaren over i forhold til frikjøp av parkering. Merknadene til søknad om rammetillatelse og byggetillatelse blir kommentert i etterfølgende byggesaker. Saksframlegg Dette planområdet har en forholdsvis lang forhistorie. Det ble annonsert planarbeid i området 1. gang i juli I slutten av oktober 2008 gav plan- og bygningsrådet dispensasjon fra daværende plan Evje sentrum av Det ble gitt rammetillatelse til oppføring av et større næringsbygg. Dette vedtaket ble omgjort av fylkesmannen i mai Samtidig med at rammetillatelsen ble opphevet, meldte kommunen oppstart av planarbeid for tettstedsutvikling Evje Sentrum. I januar 2010 ble det holdt Plansmie. Plansmien foregikk over 4 dager, og resultatet var en rapport hvor det ble gitt visse rådgivende prinsipper for reguleringsbestemmelser og opptegnet et kart med forslag til nye veier, bygninger, reguleringsformål mv. som grunnlag for videre reguleringsarbeid. I slutten av februar 2010 ble det gjort vedtak om midlertidig forbud mot oppretting og endring av eiendom eller tiltak i Evje Sentrum i påvente av vedtak av ny plan. Kommunestyret vedtok i møte detaljplan for området i Evje sentrum avgrenset til eiendommene gnr 50 bnr 20, 47, 50 og 203. I februar 2012 og i juni 2013 ble det gjort endringer av planen i form av mindre endringer. Det er gitt rammetillatelse og igangsettingstillatelse til bygging av et kombinert nærings- og boligbygg, sist Disse har blitt påklaget. Det er i dag en gjeldende reguleringsplan på området som er bort i mot helt lik den som legges frem til 2. gangsbehandling. Tidligere plansaker og byggesaker for eiendommene er preget av flere klager. Mye av bakgrunnen for disse klagene er at planbestemmelsene tydeligvis har vært uklare og at kommunens tolkning av disse ikke sammenfaller med naboenes. Intensjonen med ny plan er innregulering av ny adkomst til parkeringskjeller, samt presisering av bestemmelsene. En reguleringssak vil ofte involvere sterkt motstridende interesser, spesielt i et område hvor det er blanding av næring og bolig. Det er ofte ikke mulig å finne en løsning som tilfredsstiller alle parter. Administrasjonen har forståelse for at naboer føler at bygget som planen tillater er for stort, men er av den oppfatning at i et sentrumsområde må det påregnes en tett utnyttelse. Til tross for tap av sol og utsikt, kan administrasjonen ikke se at dette går ut over hva man kan forvente, sett i lys av at eiendommene er sentrumsnære. Det er et overordnet mål i kommuneplanen å utvikle sentrum slik at man får flere butikker og mer handel, i tillegg til tilrettelegging for flere sentrumsnære boliger. Planen er utarbeidet nettopp på bakgrunn av et ønske om å nyttiggjøre seg av noen av de mest sentrale

6 sentrumseiendommene i Evje. En har isolert sett forståelse for at beboerne ønsker å beholde sitt bomiljø slik det er i dag. En transformering av det relativt spredtbygde boligområdet til et konsentrert utbygd sentrumsområde i samsvar med områdeplanen, vil imidlertid nødvendigvis måtte medføre en del endringer. I denne aktuelle saken, og tidligere saker innenfor samme reguleringsområde, så føler naboene at det er kun utbygger det er tatt hensyn til. Administrasjonen har forståelse for at dette føles frustrerende og urettferdig, men plansaken har gjennomgått en demokratisk prosess hvor politikerne hele tiden har fått forelagt alle merknader som har kommet inn i forbindelse med høring og offentlig ettersyn. Merknadene er således blitt hørt, men ikke tatt til etterretning. Politikerne har flere interesser å ta hensyn til og står således fritt til å selv bestemme planinnholdet innenfor de handlingsrom lovgivningen gir. Kommunen står overfor flere utfordringer i dette området. Det foreligger interessemotsetning mellom hensyn til nærliggende boliger og ønsket om utvikling av Evje sentrum. Vekt på næringsutvikling i sentrum er lagt til grunn for sluttbehandling og forslag til vedtak i saken. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget detaljreguleringsplan for Evje Sentrum, planid vedtas. Evje, Rådmann

7 Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Planbestemmelser 3 Plankart 4 Merknad fra Aust-Agder Fylkeskommune 5 Merknad fra Statens Vegvesen 6 Merknad fra Fylkesmannen i Aust-Agder 7 Fellesmerknad fra 10 naboer 8 Vedlegg til merknad naboer - trafikksikkerhet 9 Innspill fra naboer og gjenboere 10 Forespørsel om utsatt frist- Forsvarsbygg 11 Svar utsatt frist 12 Merknad fra Forsvarsbygg 13 Vedtak- 1. gangsbehandling med saksframlegg 14 Innspill til melding om oppstart