Saksframlegg. Evje og Hornnes kommune

Transkript

1 Evje og Hornnes kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2013/ Saksbehandler: STL Dato: Saksframlegg Evje og Hornnes kommune Utv.saksnr Utvalg Møtedato 96/13 Plan- og Bygningsrådet gangsbehandling- Detaljplan Sentrum planid Rådmannens forslag til vedtak: Plan og bygningsrådet fremmer saken og legger detaljreguleringsplan for Evje sentrum, planid ut til offentlig høring og ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Planbeskrivelse og bestemmelser er datert , og plankart er datert I tillegg til planforslaget er også søknad om rammetillatelse for gnr. 50, bnr. 20, samt byggesøknad for offentlig veg og parkeringsplass lagt med, jmf. Pbl Saksprotokoll i Plan- og Bygningsrådet Behandling: Rådmannens tilråding ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Plan og bygningsrådet fremmer saken og legger detaljreguleringsplan for Evje sentrum, planid ut til offentlig høring og ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Planbeskrivelse og bestemmelser er datert , og plankart er datert I tillegg til planforslaget er også søknad om rammetillatelse for gnr. 50, bnr. 20, samt byggesøknad for offentlig veg og parkeringsplass lagt med, jmf. Pbl Saksutredning Bakgrunn for saken Varsel om oppstart av detaljregulering ble meldt i Setesdølen tirsdag 17. september Høringsfristen ble satt til 29. oktober. Gjeldende reguleringsplan i området i dag er: detaljplan for gnr. 50, bnr. 20, 47, 50, 203 Evje sentrum, planid I løpet av

2 utbyggingsprosessen innenfor området har det dukket opp flere forhold som har ført til at man har hatt behov for å endre denne planen. Disse endringene er gjort som 2 mindre endringer, sak 13/ og sak 63/ I tillegg er det gitt en dispensasjon fra arealformålet offentlig parkering for å tilrettelegge en nedkjøringsrampe til parkeringskjeller. Disse endringene ønsker kommunen å formalisere i en ny plan. I tillegg til planforslaget er også søknad om rammetillatelse for gnr. 50, bnr. 20, samt byggesøknad for offentlig veg og parkeringsplass kommentert og vedlagt planen. Formelt grunnlag Plan- og bygningslovens 5-2, og 12-15

3 Innkomne innspill til melding om oppstart med administrasjonens kommentarer I forbindelse med melding om oppstart er det kommet 7 innspill til planarbeidet. Innspill fra Forsvarsbygg datert Forsvarsbygg viser til gjeldende reguleringsplan med tilhørende bestemmelser, da særlig 4 b). Tilsvarende bestemmelser må videreføres. I sak 63/13 ble det vedtatt som en mindre endring at 4 b ble tatt ut av reguleringsbestemmelsene. Bestemmelsen var slik: b) Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for boligdelen av prosjektet før det kan dokumenteres at krav til etablering av støyfølsom bebyggelse i tråd med veileder T-1442 er ivaretatt. Bestemmelsen kan utgå dersom det foreligger en positiv uttalelse fra Fylkesmannen i Aust-Agder. I forbindelse med områdeplanen for sentrum, planid var kommunen til mekling sammen med Forsvarsbygg. Meklingsresultatet viser at alle instanser aksepterer det faktum at området ligger i rød støysone. Kommunen har gjennom meklingsresultatet fått aksept og forståelse for at boligbygging må kunne skje i sentrum. I brev datert fra fylkesmannen i Aust-Agder presiserer de at ved signering av meklingsprotokoll har fylkesmannen akseptert boligbygging i Evje sentrum. De hadde derfor ingen merknader til at bestemmelsen ble fjernet. Kommunen har i samtlige nyere byggesaker knyttet til støyfølsom bebyggelse i støysonen påsett at støyutredning blir utført. Støy vil uavhengig av om det står i reguleringsbestemmelsene måtte utredes i den enkelte sak ettersom støysonene foreløpig består. Denne saken har ikke endret seg i mellomtiden, og administrasjonen ser det derfor som uproblematisk at denne bestemmelsen ikke tas inn igjen i reguleringsplanen. Innspill fra Aust-Agder Fylkeskommune datert De mener at det i et stedsutviklingsperspektiv er positivt å tilrettelegge for at flere kan bo i sentrum. 1.etg. mot hovedgaten bør være forretning/kontor og videre bør nedkjøringsrampen anlegges fra en av sidegatene. Formålet B/F/K videreføres som i eksisterende plan. 1. etg er satt av til næringsvirksomhetforretning/kontor/bevertning. 2. etg til næring, bolig/forretning og/eller bolig. En eventuell 3. etg. skal benyttes til bolig. Nedkjøringsrampen er plassert i forbindelse med offentlig parkeringsplass på østsiden av næringsområdet. Adkomst til parkeringsplassen går via Smievege, o_v1. Innspill fra Fylkesmannen i Aust-Agder datert Ingen merknader. Viser til tidligere innspill til gjeldende reguleringsplan. Innspill fra Statens Vegvesen datert Forutsetter at nedkjøringsrampen får adkomst fra sidegaten. Forventer ingen vesentlige endringer av formålet eller utnyttelsesgrad og har derfor ikke flere merknader. Rampe får adkomst fra sidegate. Innspill fra Gullestad AS og Elektroinvest AS v/arild Gjeitrem Endring i planbestemmelser som vil føre til økning, gesims og mønehøyde kan ikke aksepteres da Gullestadbygget vil bli skadelidende i form av forverrede sol-/skyggeforhold.

4 I dette planforslaget er det gjort en endring av bestemmelsenes 2 i. Maks mønehøyde er fortsatt 12,0 meter, men det er lagt inn et tilleggspunkt om at mønehøyder på enkelte deler av bygg kan overstige 12 meter dersom det er dokumentert at naboer i mindre eller ubetydelig grad blir berørt. Som vedlagt søknad om rammetillatelsefor gnr. 50, bnr. 20 viser, er det ett møne på bygget som overstiger 12,0 meter. Det gjelder møne mellom akse 5 og akse 4 på hus A mot nord-vest, som er 12,4 meter. Kommunen har tidligere gitt dispensasjon fra gjeldene planbestemmelser for dette. For å dokumentere konsekvensene av å tillate et avvik fra maks mønehøyde har kommunen bestilt en sol- skygge analyse. Analysen viser at det ikke medfører til forverrede forhold for naboeiendommer. Sol- skyggeanalysen er vedlagt. Gesimshøyden i planen er fortsatt maks 8 meter. Det er gjort presiseringer i bestemmelsen slik at intensjonene med bestemmelsene kommer tydeligere frem og i planbeskrivelsen er det presisert hvilke forutsetninger man bruker for å måle gesimshøyde. Fellesmerknader fra naboer til planområdet v/gerd Reidun Høyland naboer i området Taubanegata og Lianvegen har levert en fellesmerknad til oppstartsmeldingen. Innspillet er vedlagt saken i sin helhet. Nedenfor er et sammendrag av de viktigste punktene. Naboene mener at kommunen ikke har tatt medvirkning på alvor i tidligere planprosess for detaljplanen som er gjeldende. Siden detaljplanen er vedtatt før områdeplanen så mener de at medvirkning etter plan- og bygningsloven skulle vært lagt større vekt på. Det blir hevdet at kommunen ikke har vært nøytral i sin rolle i forhold til alle parter i saken, naboer føler seg sterkt overkjørt. Mener det er fare for presedens i andre plansaker når kommunen velger å gjøre en omregulering av området. Krever at nedkjøringsrampe skal ligge på tiltakshavers eiendom. Salg av kommunal grunn bør ikke være nødvendig. Hvis dette likevel skjer skal nedkjøringsrampe plasseres parallelt med bygg/varelevering for å redusere støy. Naboene mener at intensjonen med den kommunale parkeringsplassen er frikjøpsmuligheter til andre framtidige naboeiendommer. Ytterligere endringer på veg ov-1 vil ta vekk intensjonen som ligger til grunn, at den skal fungere som adkomst for omkringliggende mulige utbyggingsprosjekt. Endringer/justeringer i planbestemmelsene som eventuelt vil føre til auke av høydermøne, gesimshøyde samt antall og størrelse på takvinkler/arker vil ikkje på noen måte aksepteres. Større parkeringskjeller ville vært positivt for naboer da de mener støy, lysstøy, støv og forurensning fra parkeringsplass og næringsvirksomhet vil være plagsomt. Dette har kommunen og tiltakshaver i stor grad bagatellisert. Planen har fulgt normal saksgang hvor naboer har fått anledning til å uttale seg. Merknadene er blitt presentert for plan- og bygningsrådet og kommunestyret i siste instans. Kommunen har valgt å ikke ta merknader og klage til følge. Kommunen står fritt til å gjøre en hvilken som helst omregulering. Det at man velger å gjøre en omregulering her gir ingen presedens for at man må gjøre en omregulering i andre tilfeller. I tråd med kommunestyrets enstemmige avgjørelse har tiltakshaver fått kjøpe kommunal grunn. Prosjektet er opprinnelig prosjektert med innkjøring og utkjøring på egen eiendom. Grunnet dissens om felles rettighetsforhold knyttet til utkjøring viste denne løsningen seg å ikke kunne gjennomføres. Etter en totalvurdering av sakens ulike sider har man kommet frem til at den foreliggende løsningen er den beste. Intensjonen med å ha offentlig parkeringsplass fremfor privat er at naboeiendommer skal kunne benytte seg av den. En privat parkeringsplass er naturlig nok reservert for en

5 særskilt eiendom.. Når man frikjøper parkeringsplasser, er det ikke en konkret parkeringsplass man kjøper. Pengene går inn i et parkeringsfond, som igjen benyttes til opparbeiding av parkeringsplasser. Det at nedkjøringsrampen fører til at noen offentlige parkeringsplasser forsvinner medfører derfor ikke at man ikke kan frikjøpe i en annen sammenheng. ov-1 skal fortsatt være en hoved adkomstveg inn i område B/F/K 5. Siden det ikke foreligger konkrete utbyggingsplaner pr nå har byggesøknaden for gnr. 50, bnr. 203 og 609, tatt høyde for å søke om midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanen. Dispensasjonen går ut på at adkomstvegens bredde blir 5 meter og deler av adkomstvegen blir midlertidig benyttet til parkering. Når/hvis det skjer en endring/utbygging på områdene rundt er det kun små justeringer som kommunen må gjøre for at veg og parkeringsplass skal være i henhold til reguleringsplanen. Maks mønehøyde er fortsatt 12,0 meter, men det er lagt inn et tillegg i bestemmelsen om at mønehøyder på enkelte deler av bygg kan overstige 12 meter dersom det er dokumentert at naboer i mindre eller ubetydelig grad blir berørt.(kommentert også under innspill fra Gullestad AS). Den økte støyen som tiltaket vil kunne medføre må etter kommunes syn anses som en påregnelig følge av det å bo i et sentrumsnært område under utvikling. tiltaket er i samsvar med planformålet bolig/forretning/kontor samt parkering og er ikke å anse som støyende virksomhet etter T Innspill fra Netthandelshotellet AS v/knut Olav Frøysnes Ber om at det ikke blir gjort endringer i bestemmelsene i forhold til eksisterende plan. Hvis det blir gjort endringer må tilsvarende endringer gjøres i områdeplanen. En evnt endring av infrastruktur, offentlig parkeringsplass og nedkjøringsrampe må skje på en slik måte at området rundt parkeringsplassen kan utvikle seg i tråd med områdeplan for sentrum. Netthandelshotellet har i forrige prosess for både detaljplan og områdeplan etterlyst ei avklaring på hvordan tilgangen til området skal ordnes. En slik avklaring er ikke kommet. Plassering av nedkjøringsrampe som vedtatt i gitt dispensasjon fra plan vil være til stor ulempe for utviklingen i området. Den bør legges parallelt med bygget. Det er gjort noen endringer i bestemmelsene. Alle endringene er begrunnet i saksframlegget. Det er ingen krav om at en områdeplan og en detaljplan må ha felles bestemmelser. Disse planene kan være helt ulike om kommunen ønsker det. Tilgang til Netthandelshotellets eiendom må i følge områdeplanen løses i en detaljplan for dette området. I forhold til plassering av nedkjøringsrampe har man valgt en løsning som blant annet fører til minst frafall av offentlige parkeringsplasser. Administrasjonen kan ikke se at plasseringen er til hinder for en eventuell utvikling av omkringliggende områder. Søknad om rammetillatelse gnr. 50, bnr. 20, 203: Fra OGarkitekter AS på vegne av Katterås Eiendom AS foreligger det søknad rammetillatelse for oppføring av forretning/restaurant/kontorbygg på eiendommen gnr 50 bnr 20, og nedkjøringsrampe på gnr 50 bnr 203. Denne søknaden er nesten identisk med den som ble behandlet i plan- og bygningsrådet , og igangsettingstillatelse ble gitt samme dag. I forbindelse med gitt rammetillatelse er det kommet inn flere naboklager og kommunen ser det derfor som hensiktsmessig å behandle den på nytt. Gitt tillatelse er gjeldende til det evnt. blir opphevet. Vedlagt søknad om rammetillatelse for bolig og forretningsbygg blir fremlagt på bakgrunn av forslag til ny reguleringsplan, planid Det søkes om dispensasjon fra arealformålet for 2 parkeringsplasser. Disse plassene forsvinner når/hvis vegen skal utvides i forbindelse med videre utvikling i omkringliggende områder. I rammesøknaden er det ett møne på hus A mot nord-vest, møne mellom akse 5 og akse 4 som har en mønehøyde på 12,4 meter. Vedlagt sol- skygge analyse viser at dette mønet ikke fører til forverrede forhold for naboeiendommer.

6 Denne byggesaken har vært til politisk behandling flere ganger, og innholdet er derfor godt kjent. Det har vært gjort flere små endringer av gjeldende plan og det er gitt flere dispensasjoner. I forbindelse med at kommunen nå utarbeider en ny reguleringsplan for området er det sett som naturlig at byggesaken og planen ses i sammenheng. Søknad om ett trinns byggetillatelse offentlig veg og parkering. Som vedlagt søknad om byggetillatelse viser ønsker Evje og Hornnes kommune å bygge adkomstveg o_v1 og opparbeide offentlig parkeringsplass, o_pp2. Kommunen søker også om 2 midlertidig dispensasjoner. Den ene dispensasjonen gjelder en midlertidig endring av arealformål fortau til formål parkering. Den andre gjelder dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 3.1a for å bygge o_v1 med 5 meters bredde i stedet for 6 meter. Byggesaken sendes til berørte naboer med 6 ukers høringsfrist. Vurdering og konsekvenser Hovedtrekkene i det planforslaget som nå legges frem for 1. gangsbehandling er de samme som i gjeldene plan. De endringene i arealformål som er gjort er at det er lagt inn en veg, V3, som skal benyttes til nedkjøring parkeringskjeller, og det er regulert inn en trafo på den offentlige parkeringen. Innenfor byggegrensen i B/F/K 11 kan bygges et bygg i 3 etg med mønehøyde 12 meter og gesimshøyde 8 meter. Første etasje skal benyttes til næringsvirksomhet forretning, kontor eller bevertning. Andre etasje til næring- bolig/forretning og/eller bolig. En eventuell tredje etasje benyttes til bolig. I bestemmelsene er det gjort en presisering om at nivåforskjellen mellom 1. og 2. etasje skal være minst 3,5 meter. I gjeldende plan står det at «første etasje skal bygges med minimum 3,5 meters høyde. Dette blir presisert da det er uklart hvilken høyde man skal referere til, takhøyde, høyde til dragere etc. Det er kommet flere merknader til mønehøyde og gesimshøyde. I det nye forslaget til bestemmelser er det i 2i lagt inn ett ekstra punkt. Dette punktet sier at for deler av bygg kan mønehøyde overstige 12 meter dersom det er dokumentert at naboer i mindre eller ubetydelig grad blir berørt. I en byggeprosess er det flere forhold som skal ivaretas og det er hensiktsmessig at kommunen har noe slingringsmonn ifht høyder. Kommunen stiller i slike tilfeller krav om at det må dokumenteres at det ikke er til stor ulempe for naboer. I forbindelse med gitt rammetillatelse er det også stilt spørsmål til om gesimshøydene ligger innenfor planen. Her ser kommunen seg nødt til å presisere gjeldende bestemmelse 2b. I 2. punktum står det at mindre takoppbygg, arker o.l. kan godkjennes. Her står det ingenting om hvilke høyder som skal legges til grunn. For å rette opp i dette er det lagt til en setning om at: Gesimshøyder skal ikke måles til topp av arker, takoppløft o.l. hvis disse utgjør under 1/3 av fasadelengden. I planbeskrivelsen er det også i kapittel 4 gitt noen føringer for hvordan kommunen ønsker at utformingen av byggene skal være. Fastsetting av gesimshøyder er en kjent problematikk. Den store bygningsmassen som det er søkt om i rammetillatelsen er forsøkt brutt ned i mindre enheter. Dette fører til flere arker og takoppløft. Ved å gå ned litt på mønehøyde å trekke 2. og 3. litt tilbake fra 1. etasjen på hus B har arkitekten prøvd å terrassere bygget slik at det skal fremstå mindre kolossalt. For bygninger med inntrukket loftsetasje og slake tak kan det være vanskelig å fastslå om bygningen holder seg innenfor bestemmelsene om mønehøyde og gesimshøyde. Det er derfor anledning til å tenke seg at man legger et tradisjonelt, symmetrisk saltak med maksimal gesims- og mønehøyde over bygninger. Dersom inntrukne loftsetasjer, store utvendige installasjoner osv. holder seg innenfor dette saltaket, kan man godkjenne bygningens høyde. (jf. Sintef Byggforskserie ). På side 2 I vedlegget om sol-skygge analyse vises dette på bygget det søkes om rammetillatelse til. Disse presiseringene er gjort for å tydeliggjøre kommunens intensjoner med bestemmelsene og hvilken tolkninger som er lagt til grunn. I tillegg er følgende bestemmelser tatt inn i nytt forslag:

7 Ny bestemmelse som åpner for mulighet til å frikjøpe parkeringsplasser hvis det er manglende parkeringsinndekning på egen eiendom. Bestemmelse i forhold til bruk av o_v2 Bestemmelse for bruk av V3. I følge sjekklisten i ROS analysen var det 2 punkter som måtte følges opp, radon og trafikksikkerhet. Nye bygg må følge TEK10 i forhold til tiltak mot radon. Således er dette punktet ivaretatt i byggesak. Planforslaget legger til rette for gang- og sykkelveg langs Smievegen, noe som ivaretar sikkerheten til myke trafikanter. Det er satt krav til universell utforming av uteområder og servicefunksjoner. Leilighetene har krav om tilgjengelighet i følge TEK. Planen vurderes derfor ikke å ha negative konsekvenser for bevegelseshemmede. Planforslagets innhold er i det store og det hele forholdsvis lik gjeldende plan. Endringene som er gjort er gjort for å tydeliggjøre planens intensjon og formalisere de endringer kommunen har signalisert at de ønsker å gjøre i forbindelse med å gi dispensasjoner fra gjeldende plan. På bakgrunn av dette anbefaler administrasjonen at plan- og bygningsrådet legger planforslaget og tilhørende dokumenter (der iblant søknad om rammetillatelse og søknad om byggetillatelse i ett trinn) ut til 1. gangshøring. Evje, Rådmann

8 Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Planbestemmelser- datert Plankart datert Innspill fra Fylkesmannen i Aust-Agder 5 Innspill fra Fylkeskommunen 6 Innspill fra Forsvarsbygg 7 Innspill fra naboer og gjenboere 8 Innspill fra Gullestad AS 9 Innspill fra Statens Vegvesen 10 Forespørsel om forlenget frist 11 Svar på forespørsel om forlenget frist 12 Innspill fra Netthandelshotellet 13 Søknad om rammetillatelse 14 Redegjørelse 15 Søknad om dispensasjon fra arealformål 16 Situasjonsplan for rammesøknad gnr 50, bnr Fasade nord og sør 18 Fasade øst og vest 19 Plan 1. etasje 20 Plan 2. etasje 21 Plan 3. etasje 22 Plan underetasje 23 Snitt E-E 24 Snitt E1-E1 og E2-E2 25 Takplan 26 Ny nedkjøringsrampe 27 Illustrasjonsbilde fra nord-vest 28 Oversiktsbilde fra sør-vest 29 Vurdering av veitrafikk- og skytebanestøy 30 Sol-skygge analyse 31 Byggesøknad-adkomstveg og offentlig parkering

9 Andre dokumenter i saken: