1. GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR FELT N2, GNR 44 BNR 11 - HOVE

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Elin Tverås Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling Utvalgssaker GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR FELT N2, GNR 44 BNR 11 - HOVE SAKEN GJELDER På vegne av Block Berge Bygg AS fremmer Arkitektkontoret Vest forslag til detaljregulering for felt N2 på Hove for gnr 44 bnr 11. Bakgrunnen for saken er å tilrettelegge for byggevarehandel og detaljhandel på tomten. Det skal også planlegges en gang- og sykkelvei forbi området for å sikre gang- og sykkelforbindelse mellom Hove og Austrått. Tomten ligger mellom Hoveveien og E39 og grenser mot Hove plantesalg i sør. Saken legges frem for 1. gangsbehandling i utvalg for byutvikling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Området er i gjeldende Kommuneplan for Sandnes kommune og i Plan nr Reguleringsplan for Au 09 og AU 10, Hove, regulert til næring. Tilgrensende reguleringsplaner 1

2 2 - Reguleringsplan for ny E-18, Sandved - Hove med tilliggende arealer. Plan nr Reguleringsplan for utvidelse av E39 til 4 felt fra Sandved til Hove. Plan nr Bebyggelsesplan for Skeibakken. Plan nr Reguleringsplan for Kvelluren. Plan nr Detaljregulering for feltene B1, B2, B3, BN1 og A1, Hove. Plan nr Reguleringsplan for ny E-18, Stangeland Hove med tilliggende arealer. Plan nr Reguleringsplan for Kvelluren næringspark. Plan nr Reguleringsplan for Sørbø. Plan nr Endret regulering for del av Sørbøtunet, felt B 9. Plan nr Pågående planarbeid - Endret regulering av FV 330, Hoveveien, fra Høylandsgata til Hove. Plan nr Mindre endring av plan nr Endring av gang- og sykkelvei ved rundkjøring i Hoveveien Gnr44 bnr. 11 m.fl. - Mindre endring av plan nr knyttet til tverrforbindelsen mellom E39 og Hoveveien. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Hove, i Austrått bydel og er ca. 20 daa. Området ligger mellom E-39 og Hoveveien og grenser i sør til Hove Plantesalg. Området er i nord avgrenset med planlagt veiforbindelse mellom Hoveveien og E39. I dag består området av dyrket mark og et lite skogsområde mot motorveien. Bygningene er forutsatt revet. Planområdet heller mot nord og terrenget varierer med ca. 7 m fra høyeste til laveste punkt. Tilgrensende arealer har variert bruk med bolig og næring. Se konsulentens planbeskrivelse. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget legger til rette for plasskrevende næring og detaljhandel. Det er også planlagt en selvbetjent bensinstasjon vest på tomten. Det skal også sikres gang- og sykkelforbindelse mellom Hovemarka og Hoveveien ved å etablere gang- og sykkelvei frem til bru over E-39. Planforslaget tilrettelegger for et stort næringsbygg i to etasjer. Første etasje har dobbel høyde. I tillegg til parkering på bakkeplan er det også tilrettelagt for noe parkering på taket av bygget, hvor det også er foreslått en butikk for detaljhandel.

3 3 Figur 1. Viser foreslått bebyggelse sett fra vest fra planlagt rundkjøring i Hoveveien. Fra planlagt ny rundkjøring på Hoveveien går en felles samlevei som skal betjene planområdet og deler av nytt boligfelt i sør. Fra samleveien er det en avkjøring mot nord som betjener Obs Bygg og Uno-X. Ved denne avkjøringen vil gang - og sykkelveien legges i undergang for å få en sikker kryssing mellom myke trafikanter og biltrafikk. En avkjøring mot sør vil betjene boligområdet, mens Rema1000 har sin avkjøring i enden av samleveien mot øst. Planen skal også legge til rette for gang - og sykkelveg retning øst-vest. Figur 2. Illustrasjon som viser trafikkforhold og varelevering. Gang - og sykkelveien vil krysse bilveien i plan rett før rampen opp mot Rema Det er bare trafikk til Rema 1000 som krysser overgangen her, men det vil fortsatt være en del trafikk siden det er beregnet at det vil være ca daglige reiser til og fra butikken i mobilitetsplanen. Det vil etableres forsterket belysning og fartsreduserende tiltak i krysningspunktet for å ivareta sikkerheten. Dette er en viktig gang- og sykkelforbindelse og utformingen av denne er derfor viktig spesielt med tanke på sikkerhet, sikt og utforming.

4 4 De forskjellige funksjonene er separert og varelevering er dermed separat fra annen trafikk (se Figur 2). Planforslaget har tilrettelagt for løsninger som er knyttet til handel av plasskrevende varer. Løsningene legger opp til at det ikke vil være behov for å rygge inne på området. Det er også tilrettelagt med parkeringsplasser som lett kan betjenes med bil med henger. Se konsulentens planbeskrivelse. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den Denne varslingen ble stoppet og nytt varsel sendt ut Det kom inn 7 uttalelser. Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Statens vegvesen, datert Statens vegvesen poengterer at fast parkering ikke skal ligge utenfor byggegrenser. Og at pågående arbeid med ny rundkjøring i kryss fv. 330 Hoveveien / diagonal til E39 må tas hensyn til. Lyse, datert Lyse gjør oppmerksom på 50kV-kabler inne på tomten og at det må avsettes arealer for ny nettstasjon. Forsyningsnettet må være satt i drift før ny bebyggelse kan tas i bruk. Fylkesmannen i Rogaland, datert Fylkesmannen i Rogaland forutsetter at reguleringsformålet er i tråd med gjeldende kommuneplan. Det må planlegges for effektiv arealutnyttelse og hovedvekt av transport må gjøres via kollektiv, sykkel og gåing. Fylkesrådmannen i Rogaland, datert Fylkesrådmannen i Rogaland påpeker at utnyttelsen i området må være i samsvar med overordnet regelverk. Planen må ta hensyn til boligområdet i sør. Området bør ha begrenset parkeringsdekning. Innenfor planområdet ligger et tun med våningshus i verneklasse C som bør søkes vernet med hensynsone H570. Like sørvest for planområdet ligger ett eldre våningshus i verneklasse B, som må tas hensyn til. Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, datert Brannvesenet Sør-Rogaland IKS påpeker at det må være tilfredsstillende slokke- og atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr. Sandnes kommune, Bymiljø, datert Bymiljø i Sandnes kommune kommenterer at overvann skal disponeres i henhold til kommuneplanens bestemmelser. Åpne løsninger skal benyttes. Det må lages planer for håndtering av overvann for å forhindre forurensingstilførsler til eksisterende system/vassdrag i anleggsperioden.

5 5 Planer skal godkjennes av Sandnes kommune og aktuelle tiltak for overvannshåndtering skal være bygget før gravearbeider igangsettes på området. Det må tas hensyn til sykkeltilkobling mellom Hoveveien og Hovemarka. Eldrerådet i Sandnes, datert Eldrerådet i Sandnes krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Plansjefens kommentar: Statens vegvesen Innspillene er tatt hensyn til. Det er ingen fast parkering utenfor fastsatt byggegrense, men det er foreslått oppstilling av container utenfor byggegrensen mot E39. Lyse Kabler vil bli tatt hensyn til. En endelig plassering av nettstasjon vil bli lagt frem for Lyse for endelig godkjenning. Nettstasjon er foreslått innenfor bygningskroppen i delfelt BF1. Krav om at forsyningsnett må være satt i drift før ny bebyggelse kan tas i bruk, er ivaretatt i bestemmelsene. Fylkesmannen i Rogaland Reguleringsformålet er i tråd med kommuneplanen. Planen tilrettelegger for plasskrevende næring og detaljhandel. Det vil tilrettelegges for at kundene vil kunne komme kollektivt, med sykkel eller gående. Utnyttelsen i planen er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det er dialog for å ta hensyn til boligområdet i sør. Parkeringsdekningen er lavere enn gjeldene vedtekter i kommunen. Virksomheten er av en slik art at det må påregnes biltrafikk, både med lastebiler og personbiler. Tunet innenfor gnr 44, bnr 11 er i gjeldende reguleringsplan, plan , forutsatt revet. Våningshuset i sørvest, som ligger utenfor planområdet, vil ikke bli påvirket. Våningshuset ligger i en treklynge på Hove plantesalg sin eiendom. Brannvesenet Sør-Rogaland IKS Adkomst for brannbil er tatt hensyn til i planen. Nødvendig antall brannkummer vil bli prosjektert i tekniske planer. Sandnes kommune, Bymiljø Overvann vil bli håndtert lokalt. Åpne løsninger er arealkrevende og ikke hensiktsmessig i forhold til tomtens utforming og topografi. Ledig areal på tomten ligger på det høyeste punktet i området. Det vil være mest hensiktsmessig å anlegge ett lukket system her. Plan vil bli utarbeidet og legges frem til godkjenning hos Sandnes kommune. Rammeplanen for VA vil omtale løsning for overvann og fordrøyning. Tekniske planer for både byggeperioden og etterpå vil bli utarbeidet. Nødvendige krav for å ivareta Storånavassdraget vil bli lagt inn i bestemmelsene. Offentlig sykkelvei

6 6 mellom Hoveveien og Austrått, med tilknytting til Hovemarka opparbeides i samarbeid med Hove utbygningsselskap og Sandnes kommune. Eldrerådet i Sandnes Planen og utbyggingen planlegges ihht TEK10 ang. universell utforming. Se for øvrig kapittel om universell utforming. Se vedlegg med utfyllende merknadsvurdering. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Etter varslingen ble en del av varslingsområdet tatt ut av planen grunnet uavklarte forhold knyttet til framdrift. Planområdet er dermed mindre enn det som ble varslet i planoppstarten. Pågående planarbeid, mindre endringer og pågående prosjektering av infrastruktur rundt området har vært et tema helt fra starten av planarbeidet. Gang- og sykkelvei langs Hoveveien forbi rundkjøringen vest for planområdet legges om i underganger rundt rundkjøringen på vestsiden, istedenfor under selve rundkjøringen. Dette er en billigere og bedre løsning for myke trafikanter. Den nye løsningen har blitt bearbeidet for å begrense arealbehovet, men den har krevd noe mer areal fra N2. Veiforbindelsen mellom Hoveveien og E39 nord for N2 er prosjektert bredere enn i gjeldende reguleringsplan og det vil bli foretatt en mindre endring av planen i forhold til det. Dette har også krevd mer areal fra N2. Det vurderes løsninger som er mindre arealkrevende i forhold til grøfter. Arealbruk og mangel på plass har vært en problemstilling i utarbeidingen av planen. Dette sammen med uavklarte forhold rundt planområdet har vært utfordrende i forhold til hvordan bygg- og trafikkforhold løses på tomten. Det har vært dialog for å finne gode løsninger i forhold til dette. De forhold som ikke er avklart skal være løst innen 2. gangsbehandling og planen skal ta hensyn til de pågående endringene rundt planområdet og tilpasses til disse. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Konsekvenser for barn og unge Opprusting av gang- og sykkelveien vil være positivt for barn og unge som ferdes langs planområdet. Det kan tenkes at det blir en del ferdsel til dagligvarebutikken på taket, det er viktig at dette blir tatt hensyn til. Derfor er det viktig at fortauet langs rampen opp til butikken er trygt. Gang- og sykkelveien langs f_spp1 er regulert for smalt. Denne gang- og sykkelveien skal betjene både gående/syklende til Remabutikken, samt sykling/gåing fra Hovemarka til Hoveveien og videre til sentrum/ganddal.

7 7 Det er viktig at gang- og sykkelveien har samme kvalitet og bredde hele veien, slik at den oppleves som trygg og romslig nok. Plansjefen vurderer konsekvensene uakseptable for myke trafikanter. Regulert bredde på gang- og sykkelvei skal være minst 3,5 meter. Det er viktig at dette blir ivaretatt, utvidelse av gang- og sykkelveien langs f_spp1 er av den grunn tatt med som vedtakspunkt. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er ikke registrert noen spesielle naturverdier i området i Miljøplan for Sandnes. Området er i dag dyrket mark og beitemark. Det vil bli fjernet noen større trær. Tiltaket er i tråd med overordnede planer, der planområdet er regulering til næring både i gjeldende reguleringsplan og kommuneplan. I forhold til landskapsverdi, som også omfattes av naturmangfoldsloven, vurderer plansjefen tiltakene som akseptable. Sikkerhet og beredskap Det er levert ROS-analyse. Uno-X som er planlagt innenfor området er innenfor kategorien byggverk som kan medføre stor forurensning på omgivelsene. Den har sikkerhetsklasse F når det gjelder flom. Det vil være transport av drivstoff i tankbiler til bensinstasjonen inne på området. Det er ellers ikke noen spesielle forhold som må tas hensyn til. Det er derfor ikke krevd noen ytterligere utredninger. Trafikale forhold Denne typen næring har behov for en del parkeringsareal og plass for håndtering av varelevering. Å finne løsninger for god logistikk og sikker trafikkavvikling har vært et av hovedtemaene i planarbeidet. Varelevering er separert fra annen trafikk og dette anser plansjefen som en positiv løsning i forhold til trafikksikkerhet. Det er også laget løsninger som ikke legger opp til rygging som vurderes som positivt. Det er ikke regnet som sannsynlig at det vil foregå handel av byggevarer med sykkel, det er derfor vurdert akseptabelt å senke kravet til sykkelparkering her. God sykkelparkering ved Rema 1000 er viktig for å fremme ønsket reisemiddelfordeling ved å prioritere forhold for gående og syklende. Det legges til rette for en lavere parkeringsdekning enn kravet i kommuneplanen. Plansjefen vurderer dette som et positivt virkemiddel for endret reisemiddelfordeling siden området har god tilgjengelighet for kollektivtransport og mulighet til å gå eller sykle.

8 8 Figur 3. Viser trafikale forhold og høydeforskjeller. Gang- og sykkelveien går stort sett i underganger ved kryssing av veien, men har en kryssing i plan. Øst for kryssingen er det økende høydeforskjell mellom gang- og sykkelveien som går nedover mot E39, og veien som har stigning opp mot butikken. Plansjefen vurderer dette som et kritisk punkt i forhold til trafikksikkerhet. Siktforhold er ikke ideelle siden gang- og sykkelveien ligger langs en høy mur. Muren vil oppleves svært dominant for myke trafikanter som ferdes langs gang- og sykkelveien. Utformingen av muren vil være viktig for å få en attraktiv og trygg gang- og sykkelforbindelse. Varelevering for detaljhandel er planlagt noe trangt. Det skal plasseres containere i snuhammeren, og sporingskurve viser at det kan være en utfordring for større biler å manøvrere seg på plass på rett side av veien før de kommer til selve innkjøringen til butikkparkeringen. Dette er allerede en presset avkjørsel, med både bilister og myke trafikanter som skal inn til butikken. Plansjefen mener det bør vurderes å øke manøvreringsrommet for varelevering ved å kutte noe i hjørnet på «annet veiareal» slik at det oppnås litt bedre plass. Universell utforming Handikapparkeringen er plassert nær inngangen til begge butikkene. Tomten har vært utfordrende å tilrettelegge for universell utforming på grunn av høydeforskjeller og plassmangel (se Figur 3). Det planlegges med en rampe opp til butikk for detaljhandel. Det er viktig at det er gode, sikre løsninger for å sikre god og trygg adkomst til butikken for myke trafikanter. Det har vært sterkt fokus på å løse dette så godt som mulig. Se kapittel om konsekvenser for barn og unge for plansjefens vurdering i forhold til bredder på gang- og sykkelvei.

9 9 Figur 4. Illustrasjon som viser næringsområdet fra sør. Mur langs gang- og sykkelvei skal ifølge reguleringsbestemmelsene beplantes og fremstå som en grønn vegg. Konsekvenser utenfor planområdet Boligområdet sør for N2 vil ikke bli påvirket i forhold til solforhold. Høydeforskjellen mellom veien opp til butikken og gang- og sykkelveien er bygget opp med en mur som vil vende mot boligene i sør. Høyden på muren vil øke fra vest til øst, hvor den østlige enden vil bli ca. 3,5 meter høy. Denne ligger også høyere i terrenget enn boligene i sør og vil være svært fremtredende. Utformingen av muren vil påvirke den visuelle kvaliteten knyttet til området og vil være viktig for utsikten fra boligene i sør. På grunn av disse forhold vurderer plansjefen den estetiske utformingen av muren som svært viktig. I bestemmelsene er det lagt inn krav om at muren skal beplantes og fremstå som en grønn vegg. Figur 5. Illustrasjon som viser næringsbebyggelsen fra sør. Gang- og sykkelveien som anlegges forbi N2 vil være positivt for flere av beboerne på Hove. Dette er også en del av en viktig øst-vest akse som potensielt vil ha en positiv konsekvens for alle som ferdes gjennom området. OPPSUMMERING Bakgrunnen for saken er å tilrettelegge for byggevarehandel og detaljhandel på tomten. Det skal også planlegges en gang- og sykkelvei

10 10 forbi området for å sikre gang- og sykkelforbindelse mellom Hove og Austrått. Forslaget er i tråd med overordnede planer. Det er noen utfordringer knyttet til trafikale forhold for myke trafikanter, men disse er løsbare. Redusert parkeringsdekning er et godt grep i planen for å fremme ønsket reisemiddelfordeling. Det er noen uavklarte forhold knyttet til pågående planarbeid, mindre endringer og pågående prosjektering av infrastruktur rundt området som må løses til 2. gangsbehandling. Dette er nært knyttet til utfordringer med mangel på areal. Tomten har vært utfordrende å tilrettelegge for universell utforming på grunn av høydeforskjeller og plassmangel. Det har vært sterkt fokus på å løse dette så godt som mulig. KONKLUSJON Plansjefen legger planforslag for Detaljregulering for felt N2, gnr 44 bnr 11 fram til 1. gangsbehandling i utvalg for byutvikling. Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Detaljregulering for felt N2, gnr 44 bnr 11- plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. Før 2. gangsbehandling skal følgende punkt være oppfylt: 1. Regulert bredde på gang- og sykkelvei o_sgs1 langs f_spp1 skal være 3,5 meter. 2. Uavklarte forhold knyttet til pågående mindre endringer av plan i forhold til tverrforbindelsen og kryssløsning med gang- og sykkelvei i Hoveveien skal være løst. Rådmannen i Sandnes, Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Bjørn Totland plansjef

11 11 0. Oversiktskart.PDF 1. Plankart pdf 2. Bestemmelser pdf 3. Planbeskrivelse pdf 4. Illustrasjoner.PDF 5. Utfyllende merknadsvurdering.pdf 6. Innkomne innspill etter varsling.pdf 7. Renovasjonteknisk plan.pdf 8. Rammeplan VA.PDF 9. ROS sjekkliste.pdf 10. Mobiltetsplan.pdf 11. Snitt gangogsykkelvei rekkverk sporingskurver.pdf 12. Plankart områdeplan pdf 13. Bestemmelser områdeplan pdf Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.