Byggesak, kart og oppmåling Namsos. 1. gangs behandling, Norske Skog - Østre bydel, område FK/1

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2016/ Saksbehandler: Carl Danielsen Saksframlegg 1. gangs behandling, Norske Skog - Østre bydel, område FK/1 Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Forslag til reguleringsplan for " Norske Skog - Østre bydel, område FK/1" datert med reguleringsbestemmelser av samme dato, legges ut til offentlig ettersyn i perioden til , iht. plan- og bygningslovens og I forslag til reguleringsplan for " Norske Skog - Østre bydel, område FK/1" tas følgende tillegg inn i reguleringsbestemmelsene: 2.6 Fjernvarme. Ny bebyggelse tilknyttes det eksisterende fjernvarmenettet. Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 å legge forslag til utbyggingsavtale mellom Credo Eiendom AS og Namsos kommune ut til offentlig ettersyn i samme periode. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat X Referat fra oppstartsmøte Nils Hallvard Brørs m.fl. X Oversendelse av kartdata og naboliste I Informasjon til naboer og berørte Trønder-plan AS parter - igangsatt reguleringsplan I Forhåndsuttalelse til igangsatt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag reguleringsplanarbeid I Reguleringsplanforslag "Norske Trønder-Plan AS, avd Namsos Skog-Østre bydel, område F/K1" S gangs behandling, Norske Skog - Østre bydel, område FK/1 U Reguleringsplanforslag "Norske Arnt Ove Ellerås Skog-Østre bydel, område F/K1 I Planbeskrivelse Norske Skog - FK1 Trønder-Plan AS, avd Namsos Vedlegg: 1 Plankart 2 Planbestemmelser Norske Skog-Østre bydel FK1 3 Planbeskrivelse Norske Skog - FK1 4 Utbyggingsavtale-Forslag Gbnr.65_52 Credo Eiendom 5 Geoteknisk rapport 6 Høringsuttalelser Saksopplysninger Trønderplan AS er engasjert av tiltakshaver Credo Eiendom AS for å utarbeide reguleringsplan for «Deler av reguleringsplan «Norske Skog-Østre bydel, område F/K1.» Gjeldende plan har et regulert krav til bebyggelsesplan etter eldre PBL. Bebyggelsesplan er ikke en plantype etter ny PBL og det fremmes derfor som en detaljregulering etter plan- og bygningslovens Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for offentlig formål/kontor/forretning. Planen vurderes ikke å utløse krav om konsekvensutredning og planprogram. Nasjonal PlanId: Planområdet. Område er på ca 14 daa og ligger i Østre industriområde i nærheten av krysset Pinavegen/Sandgata.

3 Planstatus. Gjeldende plan i område er Norske Skog Østre byområde, område F/K1, med ikrafttredelsesdato Gjeldende plan er vedtatt etter PBL av Nasjonal PlanId: Gjeldende hovedformål er forretning/kontor. Regulert krav om bebyggelsesplan. Eiendomsopplysninger. Gnr Bnr Navn Rolle NAMSOS KOMMUNE Hjemmelshaver CREDO EIENDOM AS Hjemmelshaver SCHISTAD TRUDE BJØRUM,BJØRUM KIRSTI, BJØRUM TONE, BJØRUM HEIDI Hjemmelshaver NAMSOS KOMMUNE Fester SCHISTAD TRUDE BJØRUM,BJØRUM KIRSTI, BJØRUM TONE, BJØRUM HEIDI Hjemmelshaver NAMSOS KOMMUNE Fester NAMSOS KOMMUNE Hjemmelshaver E A SMITH AS Fester E A SMITH AS Hjemmelshaver JERNBANEVERKET Hjemmelshaver NAMSOS KOMMUNE Hjemmelshaver NAMSOS KOMMUNE Fester NAMSOS KOMMUNE Hjemmelshaver ALCADEN AS Hjemmelshaver NAMSOS HANDELSPARK II AS Hjemmelshaver

4 Eiendomskart: Beskrivelse av planforslaget Prosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Området foreslås nå regulert til hovedformål; forretning/kontor/tjenesteyting med tilhørende anlegg. Detaljene skal omsøkes i en utomhusplan i forbindelse med byggesøknaden. Det er vedlagt forslag til utbyggingsavtale med Namsos kommune. Planlegger har gjennomført en ROS analyse og grunnundersøkelser er utført av Multiconsult i Reguleringsformål, hovedformål Bebyggelse og anlegg 3.2 Forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T) Det reguleres en utnyttelse på 100%-BYA inkludert nødvendig parkeringsareal. Maksimalt tillatt gesimshøyde er 12,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,3 m. Kotenivå på nye bygninger og krav til tetthet i kjeller skal være minimum kt. +3,20. Det henvises til utomhusplan for detaljløsninger. Denne skal godkjennes i byggesak.

5 Universell utforming Det stilles krav om at ny bebyggelse og anlegg skal gis universellutforming iht. gjeldende regelverk. Uteoppholdsarealer skal i størst mulig grad gis universell utforming. Biologisk mangfold Planlegger har foretatt søk i Naturtypebasen og Artsdatabanken. Her er det ikke funnet noen registreringer av spesielle naturtyper, rødliste-arter eller andre truede arter. Dette menes å være tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag etter NML 8. Planområdet vurderes ikke spesielt viktig for dyrelivet eller til å inneha viktige naturtyper. Grunnforhold Det vises til geoteknisk rapport «Byggetomt F/K1, Pinavegen» datert ,basert på grunnundersøkelser utført på planområdet. Det er påvist lagdelte løsmasser ned til berg i ca. 80 meters dybde. Løsmassene består øverst av et lag med innspylt sand. Videre i dybden er det påvist silt og leire ned til ca. 40 meter under terrenget. Videre i dybden er massene faste og består trolig av morene. Området er flatt, og avstanden til sjøkanten er mer enn 120 meter. Områdestabiliteten vurderes å være tilfredsstillende. Rapporten konkluderer med at det må utføres geoteknisk prosjektering i forbindelse med utbyggingen. Dette tas hensyntatt i bestemmelsene. Flom Det vises til rapporten "Havnivåstigning", revidert utgave (2009). For Namsos er det for år 2100 beregnet en 100-års stormflo på kote +2,760 relativt til NN1954 (usikkerhetsmargin kote +2,560- kote 3,110). Det er da tatt i betraktning en landheving på 47 cm og en havstigning på 43 cm (usikkerhet -20 til +35 cm). Beregningen for år 2100 er relativt til år Planområdet ligger mellom ca kt +2,5-3,0 (NGO). Området risikerer derfor å bli oversvømt ved tidevannsflom/stormflo. Det er hensyntatt krav til tetthet på minimum kt + 3,20 i bestemmelsene i forhold til bebyggelse. Støy Eksisterende veger Pinavegen og Sandgata ligger innenfor planområdet. I områdene for bebyggelse og anlegg legges det til rette for «ikke støyfølsom bebyggelse» i form av Forretning/kontor. Det vurderes slik at trafikkmengden i Pinavegen og Sandgata er for liten til at støy får innvirkning for området. Det er derfor ikke stilt krav om støydempende tiltak i bestemmelsene. Medvirkning og samordning Oppstartsmøte med Namsos kommune ble gjennomført og oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa. Det ble sendt varsel om oppstart til grunneiere, berørte naboer, sektormyndigheter, Namsos kommune og rettighetshavere. Planlegger mottok i alt 4 innspill etter varsel om oppstart, henholdsvis fra; NVE Nord Trøndelag fylkeskommune

6 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Statkraft NVE Henviste til sjekkliste for vurdering av NVEs forvaltningsområder. Kommentar fra planlegger: Det vises til ROS-analyse. Nord-Trøndelag fylkeskommune Ingen planfaglige merknader til saken. Ingen kulturminnefaglige merknader, minner om generelt aktsomhetsansvar. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen har ingen merknader. Miljøvernavdelingen forventer at det blir lagt vekt på høy arealutnyttelse, samt tilrettelegging for sykkel og gange, bl.a. med tilstrekkelig areal avsatt til sykkelparkering. Kommentar fra planlegger: Høy utnyttingsgrad blir angitt i bestemmelsene. Det reguleres inn fortau langs veger for å tilrettelegge for sykkel og gange. Krav til sykkelparkering angis i bestemmelsene. Kommunalavdelingen krever at det gjennomføres ROS-analyse, samt at det må tas hensyn til barn og unges interesser i planleggingen. Kommentar fra planlegger: ROS-analyseblir utarbeidetsom en del av denne planen. Byggeområdene i planen blir regulert til kontor og forretning. Det blir derfor ikke tatt spesielt hensyn til barn og unges interesser i planarbeidet. Reindriftsavdelingen har ingen merknader. Statkraft. Prosjektet ligger innenfor konsesjonsområdet til Statkraft Varme AS. Statkraft bekrefter at de ønsker å levere fjernvarme til prosjektet, og det er således viktig med tidlig dialog og at de blir holdt løpende orientert om videre utvikling. Kommentar fra planlegger: Det vil bli tatt hensyn til eksisterende fjernvarmeledninger i planprosessen. Statkraft blir løpende orientert i reguleringsplanfasen via offentlig ettersyn. Detaljer omkring leveranse av fjernvame avventes til detaljprosjektering av bygninger.

7 Vurdering Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av FKB kartdata basert på koordinatsystem Euref 89 UTM32. Tilhørende SOSI-fil er utarbeidet i versjon 4.5. Planforslaget er ryddig og dekker de kravene kommunene har framlagt i oppstartmøtet. Rådmannen slutter seg til de planfaglige vurderinger som ligger i framstillingen. Forslaget har med unntak av Offentlig tjenesteyting, de samme formålene og formålsavgrensningene som i gjeldende reguleringsplan. Sandgata har fått en endret føring iht. gjeldende plan men forslaget regulerer den gjeldende situasjonen i området. Rest-arealet er her regulert til forretning/kontor med samme bestemmelser som i tilstøtende bebyggelsesplan. Innspill fra forhåndsvarslingen. Det er ikke kommet innspill i varslingsrunden som har betydninger for reguleringsforslaget. Alle innspillene er vurdert og hensyntatt i forslaget. ROS (Risiko- og sårbarhetsanalyse) Tiltaket er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredning og det konkluderes med at planen ikke omfattes av forskrift. Det henvises til vurderinger i planbeskrivelsen. Metoden i ROS-analysen er bygget på veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. ROS-analysen gir ingen momenter som har betydning for sikkerheten for bruk av området. Oppsummerende ROS-matrise: 4. Meget sannsynlig 3. Sannsynlig 1. Ufarlig 2. En viss fare 3. Kritisk 4. Farlig 5. Katastrofalt Sannsynlighet 2. Mindre sannsynlig 1. Lite sannsynlig 21.Støy 1.Geoteknikk 3.Flom Den oppsummerende matrisen viser de risikoforhold som er vurdert i analysen og som konkluderer med at, etter de regulerte tiltakene (Geoteknisk prosjektering, vanntetthetskrav og minste byggehøyde), vil være lite sannsynlig at det vil forekomme uheldige hendelser. Geoteknisk vurdering Det er utført grunnundersøkelser med rapportdato: , som konkluderer med at det må utføres en geoteknisk prosjektering. Det er i bestemmelsene 2.3 tatt hensyn til dette: «Før byggetillatelse kan gis skal det utføres geoteknisk prosjektering».

8 Flom/tidevann: Det er i bestemmelsene 2.4 satt minimum kotenivå på ny bygningsmasse og samt til at tetthet følger gjeldende bestemmelser i Namsos kommune, dvs minimum kote +3,20. Støy: Da de regulerte tiltakene ikke inneholder «ikke støyfølsom bebyggelse» er det ikke stilt krav til støy-analyse eller støydempende tiltak i bestemmelsene. Rådmannen mener de vurderingene som er gjort i ROS-analysen samt de regulerte tiltakene, er tilfredsstillende. Arealformål i planen. Med unntak av Offentlig formål følger planforslaget de samme formålene og avgrensningene som gjeldende plan. Bebyggelse og anlegg Hovedformål: Forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T) Det reguleres en utnyttelse på 100%-BYA inkludert nødvendig parkeringsareal. I tillegg er utnyttelsen også begrenset av regulert byggegrense. Maksimalt tillatt gesimshøyde er 12,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,3 m. Kotenivå på nye bygninger og krav til tetthet i kjeller skal være minimum kt. +3,20. Det henvises til utomhusplan for detaljløsninger. Denne skal godkjennes i byggesaken. Naturmangfoldloven Prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert som grunnlag for videre saksgangsbehandling og beslutninger som skal fattes etter plan- og bygningsloven. Prinsippene i NML 8-12 er vurdert opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5, og en utbygging som planlagt vil ikke være i konflikt med Naturmangfoldloven. I følge DNs Naturbase framgår det at området ikke er underlagt vern eller inneholder prioriterte naturtyper, kulturlandskap eller spesielle friluftsområde. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte tiltak ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen mener det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, slik at nml. 9 om føre var prinsippet er lite aktuelt. En kan ikke se at det blir gjort krav om ombøtene tiltak jfr. nml 11. Universell utforming. Er ivaretatt i bestemmelsene som krav i de enkelte reguleringsformål, innenfor bebyggelse og anlegg.

9 Parkering Parkeringsareal skal skje i garasjeanlegg i underetasje og utomhus. Namsos kommunes parkeringsvedtekter skal legges til grunn ved beregning av parkeringsdekning innen det regulerte byggeområdet. Parkeringssituasjon skal godkjennes i byggesøknaden i forbindelse med utomhusplan og er også regulert i rekkefølgebestemmelsene. Fjernvarme Planområdet faller inn under konsesjonsområde for fjernvarme. Krav til tilkobling på fjernvarmeanlegg legges inn som tytt punkt i reguleringsbestemmelsene; 2.6. Nytt punkt i bestemmelsene: 2.6 Fjernvarme. Ny bebyggelse tilknyttes det eksisterende fjernvarmenettet. Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen er signert av utbygger og ligger vedlagt saken. Det er inngått avtale om teknisk infrastruktur og gatelys samt hensyn til eksisterende VAanlegg. Utbyggingsavtalen foreslås utlagt til offentlig ettersyn i høringsperioden i Rådmannens forslag til vedtak. Miljømessig vurdering Planforslaget er vurdert å ikke komme i konflikt med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller annet kulturmiljø av vernet eller fredet art. Det er heller ikke registrert at området har noen vesentlig del av barns utvikling i form av lek eller friluft. Konklusjon Som innstilling.