Vestre Slidre kommune

Transkript

1 Vestre Slidre kommune Landbruk/næring og teknisk Slidrevegen 16, 2966 SLIDRE Telefon: Fax: Internett: E-post: SÆRUTSKRIFT Saksnr. Utval Møtedato 062/15 Formannskapet Arkivsak Journalpost Arkiv Saksbehandler 15/225 15/ R111, L12, 94/1 Kenneth Monsen Detaljreguleringsplan Vasetlia grendehytter S2 med utbyggingsavtale - utlegging til 1. offentlig ettersyn Vedlegg: Plankart med føresegner og tilhørende dokument Skriv i saka (ikke vedlagt): Varsel om planoppstart med tilhørende dokument Saksutgreiing Vaset utbyggingsselskap hadde oppstartsmøte med administrasjonen den ang dette planframlegget. Det ble i oppstartsmøtet konkludert fra administrasjonen at en skal likebehandle dette planframlegget på samme vilkår som Vasetstølen hyttegrend, der en slipper å kjøre et planprogram i forkant, til tross for at kombinert formål: fritidsbolig/turistformål ikke er i tråd med regulert næringsområde. Det er også i oppstartsmøtet pekt på krav om «tett utbygging», tilsvarende Vasetstølen hyttegrend. Planframlegget fremmes som en «flate»plan, der det ikke vises plassering av bygg/vegnett m.v. Vedlagt planen følger nødvendige utredninger, skisser og forslag til planbestemmelser. I planbeskrivelsen er det også gått gjennom innkommet oppstartvarsel, der disse er besvart i kort form. Vurdering: Tidligere vurdering av dette næringsområdet: I reguleringsplan for Vasetlia hyttegrend (vedtatt KS41/02) ble dette området regulert til næring. I de senere år har Vestre Slidre kommune hatt flere saker, der en ønsker

2 næringsareal omdisponert til hyttebygging. Opprinnelig var en del av disse areal tiltenkt leilighetsbygg med delvis utleie. I arkivsak 10/661 fremmet administrasjonen en prinsippsak ang hvordan en skulle håndtere den store mengden næringsareal som er godkjent i kommunedelplan for Vaset samt andre reguleringsplaner på Vaset. Det var nettopp forholdet til denne aktuelle reguleringsplanen for S2 som satte i gang denne saken. Ang S2 ble det den gang oppsummert følgende: S1 og S2 i reguleringsplan Vasetlia: Administrasjonens vurdering: Administrasjonen viser til at både sentrumsplanen og alpinplanen går langt i å legge til rette for slik utnytting som Vaset Utbyggingsselskap AS ønskjer på S1 og S2. Dette gjeld langs Panoramavegen og ved skiheisen. Administrasjonen ser det slik at S1 og S2 i Vasetlia er mindre viktige og sannsynlige som næringstomter enn areal tidlegare omtala, og rår til at desse kan takast i bruk til leilegheitsbygg. Administrasjonen meiner det er ein føresetnad at arealet vert høgt utnytta. I sak KS-49/11 ble det den fatta følgende vedtak: Vestre Slidre kommune gjer følgjande prinsippvedtak/ definisjon for bruk av regulerte næringsområde (blå områder) i Vasetområdet: 1. Kommunen meiner følgjande områder kan nyttast til leilegheitsbygg/ konsentrert utbygging av bueiningar: S1 og S2 i reguleringsplan for Vasetlia, S10/ FN1 i forslag til reguleringsplan for Vaset Alpinområde. Kommunen vil presisere at reguleringsføremålet er næring, og at utleige av bueiningane er i tråd med definert arealbruk for området. Kommunen vil i mindre grad legge vekt på krav om tvungen tilbakeleige av einingane, under føresetnad av at utbygginga vert konsentrert... Dette er også delvis bakgrunnen for at det ikke ble avkrevd planprogram for dette aktuelle planområdet. Planbeskrivelsen: Den tar inn over seg de ulike forhold ved planen, og synes gjennomarbeidet. Den inneholder også en ROS-analyse, som synes å være velbegrunna i konklusjonen på at det ikke foreligger moment som krever videre oppfølging ut over vanlig planbehandling. Plankartet: Det legges opp til en «flate-reguleringsplan», der detaljer blir avgjort ved byggesak. Dette er for så vidt også i tråd med tilsvarende planer. I andre planer blir det da fastsatt at byggesaken skal godkjennes i formannskapet, eller at illustrasjonsskissen skal opp i Formannskapet. Dette er en konsekvens av at det legges opp til en flate-reguleringsplan som planfremmer må være klar over. Det går an å legge opp til godkjenning av illustrasjonsplan som følge av reguleringsplan når den godkjennes. Dermed kan en da levere inn vanlig byggesøknad, eventuelt uten å måtte gå via formannskapet dersom dette aksepteres politisk. Det burde da leveres med byggetegninger av ønsket byggetype. Så kan en heller ta opp ny illustrasjonsskisse/byggetegninger dersom disse endres og få en godkjenning via formannskapet på nytt. Da blir det litt opp til planfremmer hva de ønsker. Etter dialog med planfremmer legges det opp til en godkjenning av illustrasjonsplan med byggskisser som godkjennes ved planfremming. Disse blir da bindende for utbygging, men kan endres ved fremming av nye byggetegninger/situasjonsskisse til formannskapet.

3 Imidlertid bør det legges på følgende tekst til planbestemmelsene: Utbygging av planområdet skal skje i en rekkefølge som sikrer «tett utbygging», samt at byggestil på alle bygg skal være tilnærma lik, både ved utforming/bygningstype/materialvalg samt fargesetting. Dersom illustrasjonsplan med inntegnet bygg/byggeskisser/veganlegg med definert hellingsgrad avvikes i større grad, må dette godkjennes pånytt av formannskapet. Poenget her er å sikre en noe mer ensretta utbygging, dette med bakgrunn i at det skal skje en tett utbygging på et lite areal. Krav til frisikt er satt til 4x50 meter. Med en forventet fartsgrense på mellom 40 og 50 km/t vil dette kunne dekke frisiktkrav på en god måte. Det er lite helling på aktuell vegstrekning. Profilert veg er innenfor de krav som kommunen setter. Ingen bratte deler som er brattere enn 1:8, og det er stoppsjikt inn mot hoved-adkomstveg til feltet. Profilering av veg inngår i godkjenning av situasjonsskissa, og dersom denne endres i vesentlig grad (herunder krav til helling) krever dette ny godkjenning i formannskapet. Planbestemmelser: Turveg/sti: Slik Brennabu AS bl.a. tar opp, går det en sti tvert gjennom planområdet. Administrasjonen ønsker at det tas vare på viktige tverrforbindelser så langt dette lar seg gjøre, da dette er viktig for helheten i området. Imidlertid er området regulert til utbygging, slik at dette hensynet til god utbygging skal også vektlegges høyt. Det er regulert en grønt korridor på vestsiden av utbyggingsområde S2. Det vil kunne fungere på en grei måte å legge inn en tursti som opparbeides på en enkel måte i denne korridoren for friluftsområde. Dette vil også være i tråd med planformålet, da dette tilrettelegger for friluftsliv/ferdsel på en god måte. Dette er imidlertid regulert i reg.plan for Vasetlia hyttegrend, og går inn under planbestemmelser som gjelder der. Der står det ikke noe slik vi har i dagens planer, at nye traser for mindre skiløyper/turstier kan fritt etableres i samråd med grunneier. En foreslår derfor at plangrense utvides for å kunne ta med nødvendig areal til slik tursti, langt nok sørover til at turstien kan knyttes til eksisterende turstinett lenger opp i terrenget. Med det som utgangspunkt vil en kunne lage en erstatningstrase for eksisterende sti. Det blir da også mulighet til å knytte til rekkefølge bestemmelser til opparbeiding av aktuell sti, for å sikre at den faktisk blir opparbeidet. Den krever da noe planering, samt enkel grussetting med ca 1 meters bredde på grusflaten. Dette vil da kunne styre ferdselen på en enkel og god måte. Deler av stien er lagt oppå kommunal VA-trase, slik at der er opparbeiding ferdig tilrettelagt. Denne skal uansett ikke brøytes, slik at den vil ikke få noen negativ virkning på VA-nettet. Fig 1 viser forslag til ny tursti (Ny tursti er merket med prikkete rød farge):

4 Imidlertid finner administrasjonen at så lenge formålet med turstien er å tilrettelegge for friluftsliv, finner en det ikke nødvendig med en planendring for slik opparbeiding av tursti. Alternativet her er å regulere inn trase for tursti, og knytte dette til ny plan da også med rekkefølge bestemmelse som skal sikre opparbeiding. Bestemmelsene er nå oversendt er i tråd med den nye malen som det er ønskelig at benyttes. Det er noen momenter som avviker i forhold til bestemmelser som vanligvis benyttes: Ang inngjerding 1. punkt 1.4 i forslaget lyder som følger: Det er ikkje tillate å etablere gjerde rundt bygningene, men inngjerding av heile planområdet kan tillatast etter søknad til formannskapet. Rettighetshavarar/andre brukarar av planområdet/nærområdet skal høyrast før det vert fatta vedtak om inngjerding. Gjerdet skal ikkje hindre fri ferdsel. Grindar, som slår utover, må etablerast ved naturlige ferdselspunkt. Gjerdet kan ikkje være høgare enn 1,2 m. Her foreslås det en ny bestemmelse om mulighet til inngjerding av hele planområdet. Dette er ikke gjort før i Vestre Slidre kommune, og en poengterer at dette kan ha privatrettslige konsekvenser i forhold til beiteretts-havere m.v. Samtidig er dette en bedre løsning dersom det skal føres opp gjerde, sett i lys av alternativet med gjerde rundt hver enkelt bruksenhet, men bakgrunn for gjerde må/bør være beiteplager, og ikke å sikre mot innsyn/ferdsel. Ang synlig grunnmur: 1, punkt 3.7 i forslaget lyder som følger: Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,5 meter, men kravet om synlig grunnmur gjelder ikke ved eventuell terreng trapping for underetasje.

5 Det er det som er uthevet som er uvanlig, dvs. at kravet om maksimal synlig grunnmur på 0,5 meter kan fravikes der terrenget trapper. Planområdet har ganske stor helling, og vedlagte skisser viser hustyper som er aktuelle å benytte i planen. Med underetasje, så må terrenget nødvendigvis trappes for å få frie vegger både i kjeller og 1. egt.. Alternativene er da å legge opp natursteinsmurer og fylle inntil, eller lage skråninger. Murer må ha rekkeverk oppå da det blir langt ned. Planfremmer ønsker å bruke skråninger da dette vil framstå som penere. Det er i disse skråningene at det er ønske om å kunne fravike kravet til maksimal høyde på grunnmur på 0,5 meter. Dette fordi man anser det som penere å ha synlig grunnmur akkurat over skråningen enn det vil være med skråkappet panel. Utbyggingsavtale: Det ligger ved et forslag til utbyggingsavtale som er godkjent i utbyggingsavtale-utvalget. Dette legger opp til vanlige avsetninger til skiløyper/årlige bidrag m.m. I tillegg er nye punkt i VA-avtalen at det skal avsettes anleggsbidrag på kr ,- pr solgte bruksenhet til utviding av høydebassen m.v. Det er også satt inn punkt om at «næringsavsetning» for de 10 første bruksenhetene er bundet til å brukes på framføring av prosjektet for «turveg/skiløype Vasetvannet rundt». Dette er et prosjekt som det er sterke ønske om å få ferdigstilt, som gavner både den private siden av Vaset og ikke minst Statsallmenninga. Forslag til vedtak: Formannskapet vedtar å legge reguleringsplan for «Vasetlia grendehytter S2» ut til 1. gangs offentlig ettersyn jfr plan- og bygningsloven samt kap 17 i tråd med de dokumenter som ligger ved saken Formannskapet Behandling: Repr. Brenna spurde seg inhabil. Samrøystes vedteke. FS-062/15 Vedtak: Som forslaget. Samrøystes. Melding sendt: - Arkiv - Mottakarar i adresseliste til 1. offentleg høyring