Saksnr. Utval Møtedato 117/16 Teknisk-og samfunnsutval Reguleringsendring - Reguleringsplan for Øyane og Malakoff m/sandplassen

Transkript

1 Eid kommune FA - L12, GBNR - Arkiv: 46/112, HIST - 15/1097 JournalpostID: 16/24934 Saksbehandlar: Kristine Dahl Vedtaksdato: Saksframlegg Saksnr. Utval Møtedato 117/16 Teknisk-og samfunnsutval Reguleringsendring - Reguleringsplan for Øyane og Malakoff m/sandplassen Bakgrunn for saka: Dvergsdal og Sunde har søkt om mindre endring av reguleringsplan for Øyane og Malakoff m/sandplassen. Reguleringsplanen vart godkjent av Eid kommunestyre den 14. oktober 2010, sak 080/10. I denne planen vart 2,9 daa av eigedomen til Nordfjord Hotell Eigedom AS regulert til bustadføremål medan 14, 4 daa vart regulert til hotellføremål. Det vert søkt om å endre plankartet slik at bustadområdet vert utvida med vel 2,2 daa. Område regulert til hotellføremål vert då redusert tilsvarande, etter ynskje også frå Nordfjord Hotell Eigedom AS, jf. karta under. Eid kommune har i medhald av plan- og bygningslova varsla om forslag til mindre endring av reguleringsplan for Øyane og Malakoff m/sandplassen. Det har kome inn merknader frå Eid Motor AS ved Idar Sølvberg og frå Statens vegvesen, desse vil bli presenterte og kommenterte under «Vurdering». Saka blir no lagt fram for teknisk- og samfunnsutvalet for vedtak. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. Eid Motor AS sin førespurnad om reguleringsendring av reguleringsplan for Øyane og Malakoff m/sandplassen vert ikkje teken til følgje.

2 2. Med heimel i plan- og bygningslova 12-12, jf. pbl 12-14, vert mindre endring av reguleringsplan for Øyane og Malakoff m/sandplassen vedteke i samsvar med søknad frå Dvergsdal og Sunde AS Vedlegg i saka: Offentleg ettersyn - Reguleringsplan for Øyane og Malakoff Merknad 3 - Nordfjord hotell Føresegner for Malakoff og Øyane Vedteken etter klage Reguleringsplan for Malakoff og Øyane - Vedteken plan Varsel om privat forslag til mindre endring av reguleringsplan for Øyane og Malakoff Uttale Vedk. reguleringsplan for Malakoff og Øyane Kart Kart Opparbeiding av kryss ved Nordfjord hotell E39, Nordfjordeid Fråviksskjema C C Fravik for opparbeidning av nytt kryss ved Nordfjord hotell E39, Nordfjordeid Trafikkberegning venstresvingefelt Merknader - Nordfjord hotell Uttale Nordfjord Hotell nr Teknisk-og samfunnsutval : Handsaming: TSU- 117/16 Vedtak: 1. Eid Motor AS sin førespurnad om reguleringsendring av reguleringsplan for Øyane og Malakoff m/sandplassen vert ikkje teken til følgje. 2. Med heimel i plan- og bygningslova 12-12, jf. pbl 12-14, vert mindre endring av reguleringsplan for Øyane og Malakoff m/sandplassen vedteke i samsvar med søknad frå Dvergsdal og Sunde AS Saksopplysningar: Området som er regulert til bustadområde i nærleiken av Nordfjord Hotell er regulert til eit reint bustadområde og det er i reguleringsplanen ingen direkte kopling mot hotelldrifta. I reguleringsføresegn punkt er det sett følgjande krav for utbygging: «Storleik/utsjånad I området kan det førast opp bustadhus med gesimshøgd inntil 6,5 m, og mønehøgd inntil 9 m. Takvinkel skal ikkje vere mindre enn 22,5º. Tilsvarande skal garasje/uthus ha gesimshøgd mindre enn 3 m og mønehøgd mindre enn 5 m. Plassering av garasje/uthus skal godkjennast

3 samtidig med bustadhus, som del av bustadhuset eller som fellesanlegg, sjølv om dette ikkje skal førast opp samstundes. Utnyttingsgrad og situasjonsplan Utnyttingsgrad %-BYA er %. Situasjonsplan skal vere i målestokk 1:500, og vise plassering, møneretning og høgde på bygningar, plassering av avkøyrsler, biloppstilling og søknadspliktige tiltak elles. Tiltak mot støy Det skal dokumenterast at grenseverdien for støy (55 dba) for nye bustader ikkje vert overskriden ved fasade eller i bustadnære opphaldsområde. Plan/byggesøknad skal i motsett fall omfatte tiltak mot støy og eventuelle krav til bygningsutforming m.o.t. støyreduksjon, slik at gjeldande forskrifter vert stetta». For område regulert til hotell, så er det gjeve følgjande føresegn for utbygging: « HOTELL H Området er avsett til hotellverksemd med tilhøyrande anlegg. Eventuelle nybygg/tilbygg skal ikkje vere nærare gangveg/køyreveg enn vist byggegrense. Maksimal kotehøgd for møne er 19 m, og maksimal kotehøgd for gesims er 16 m. Utnyttingsgrad %-BYA er %». Vurdering: Saka som no vert lagt fram til vedtak gjeld som nemnt mindre endring av reguleringsplanen for området. Endringa gjeld berre utviding av bustadområdet på plankartet og medfører ikkje endringar i verken føresegner eller regulerte tilkomstvegar. Dette inneber at kravet som seier at «kryss mellom KV og SV skal byggast etter planar som er utarbeidd i samsvar med gjeldande vegnormalar, og er godkjende av Statens vegvesen før det vert gjeve byggjeløyve for nybygg» framleis skal gjelde, jf. reguleringsføresegn punkt 1.7. Det kan likevel nemnast at Dvergsdal og Sunde har sendt ein søknad til Statens vegvesen om fråvik frå gjeldande vegnormal ved utbygging av krysset fordi ei utbygging etter gjeldande vegnormal vil medføre ei større utbygging enn det som reguleringsplanen legg opp til. Søknaden med skisser av nytt kryss, utarbeidd av Nordplanligg ved denne saka. Fråviksgruppa vurderte søknaden i november og gjorde då følgjande vedtak: «Fråviksgruppa i Region vest har gjort følgjande vedtak: Kryss Nordfjord hotell, Eid sentrum; «Fråviksgruppa godkjenner krysset utan øy i sideveg under føresetnad av at kryssområdet vert smalna inn og at gang- og sykkelvegen vert flytta frå hovudvegen slik at krysninga over sidevegen vert så kort som mogleg. For veganlegg knytt til riks- og fylkesvegar er det no etablert praksis at det vert inngått ei gjennomføringsavtale mellom utbyggjar og vegvesenet. Det er utarbeidd ein eigen mal for slike gjennomføringsavtaler og det bør gjennomførast eit eige møte om avtala. Det må også setjast ein frist for ferdigstilling av krysset slik at dette er ferdig opparbeidd og godkjent før nybygg kan takast i bruk. Vi gjer merksam på at Vegdirektoratet har fått melding om utfallet av handsaminga og skal ha høve til å gå i mot vedtaka innan ein frist på 3 veker. Sjå regelverk i handbok N100, tabell 01 s.10.».

4 I samband med varsel om mindre endring kom det inn ein merknad frå Statens vegvesen. Årsaken til at dette skrivet kom, var at fråviksgruppa hadde handsama søknaden om fråvik frå vegnormalen ut frå gjeldande reguleringsplan. Statens vegvesen bad difor om meir informasjon om utbyggingsplanane, og har vurdert fråvikssøknaden på nytt på bakgrunn av dei nye opplysningane. I e-post datert 15. desember 2016 skriv Statens vegvesen følgjande: «Vi har fått tilbakemelding frå fråviksgruppa som tok opp saka i går. Det vert gitt fråvik for det utbyggingspotensiale som ligg inne i endringsplanane, dvs. at gjeldande vedtak slik det går fram i vår e-post av nedanfor gjeld». Dvergsdal og Sunde AS har med dette fått avklart korleis krysset mellom KV og SV skal byggast og denne delen av saka er avklart. Vegvesenet har elles gjeve melding om at ein kan sjå vekk frå innkomen merknad til endringa i e-posten av 15. desember I samband med varsel om mindre reguleringsendring, så kom det også inn merknad frå Eid motor AS ved Idar Sølvberg. Eid Motor AS viser innleiingsvis til at selskapet ikkje er varsla om endringa, som næraste nabo. Til dette kan det nemnast at området som ein ynskjer endra til bustadføremål er fråskilt som ein eigen eigedom med gnr. 46 bnr Eid Motor AS er ikkje nabo til denne eigedomen og fekk difor ikkje tilsendt melding. Eid Motor AS er usamd i at endringa kan reknast som ei mindre endring av reguleringsplanen. Verksemda meiner at dette er er starten på ei vesentleg endring som vil få konsekvensar for all næringsverksemd i planområdet og meiner at alle som har eigedom i planområdet må varslast. Vidare skriv Eid Motor AS følgjande: «Den vedtekne reguleringsplanen kom i stadn etter mange innspel og forslag. Eigarane av Hotelltomta fekk både flytta den fornuftigaste vegframføringa og regulert inn areal for personalbustader. (sjå vedl kopi av brev og planforslag). Det var mange protestar på å regulere inn området for bustader. Den politiske behandlinga la avgjerande vedkt på argumenta om å ikkje dele Hotelltomta, behov for personalbustader og framtidig forretningsdrift ved Hotellet. Situasjonen i dag er at det regulerte arealet for personalbustader er overteke av ein utbyggar. Marknadsføringa av prosjektet fortel at det er ikkje personalbustadar som skal byggjast, men heilt vanlege bustader for salg. Tomta er frådelt. Dermed er argumentet for ikke å dele Hotelltomta falle vekk. Behovet for arealet til utvikling av hotelldrifta ser ikkje ut for å være til stades. Vi ynskjer ikkje meir bustadbygging i planområdet. Vegframføringar til Malakoff må få første prioritet. Slik behovet har endra seg må bustadområdet tilbakeregulerast til forretningsdrift. Eit anna alternativ er å lage ny reguleringsplan med vegtrase til industriområdet etter opprinnelege alt. Forventar at uttalen blir grundig behandla, og at ein ikkje nytt let seg villede av ein skjult agenda». Rådmannen vil gjer nærare greie for kvifor saka blir handsama som ei mindre reguleringsendring, men vil først ta opp Eid Motor AS sine ynskjer om å regulere bustadområdet tilbake til forretningsdrift, alternativt å få utarbeidd ein ny reguleringsplan med vegtrase til industriområdet etter det opphavlege alternativet. I samband med dette blir det nøvendig å gjere greie for ein del av planhistorikken for området.

5 Det er riktig som Eid Motor AS skriv, at vegtilkomsten frå E39 og vidare inn i næringsområdet for Øyane/Malakoff var eit sentralt tema under reguleringsplanprosessen. Dette var også tema under den førre planprosessen for området, om reguleringsplan for Ekserserplassen, som aldri vart vedteken. Alternativ 1 som Eid Motor AS viser til er vist i kartet under: Det vart også utforma fleire alternative framlegg til vegløysingar før ein til slutt enda på den løysinga som er vist i reguleringsplanen. Aktuelle alternativ var elles som følgjer: Alternativet som ligg inne i gjeldande reguleringsplan vart støtta av grunneigarar og andre forretningsdrivande i området. I e-post datert 2. april 2009 skriv Nordfjordeid næringshage AS følgjande: «Nordfjordeid næringshage AS (NNH) har på oppdrag frå grunneigarar og forretningsdrivande i det gjeldande området koordinert ein prosess i høve til å om mogleg framlegge eit felles innspel for å sikre god vegutløysing i området. På den bakgrunn vil NNH få spele inn som eit resultat av denne prosessen at det som vert kalla alternativ 3 utarbeidd av Asbjøn Tverberg vert teke inn i reguleringsplanen som ny veg på vestsida av hotellet og inn til industriområdet. Dette er ei løysing dei som har delteke i prosessen kan akseptere. Dette alterantivet foruset at dei som misser areal ved denne løysinga får erstatningsareal, at det vert laga vegtilgang opp til West Mekan sitt bygg og hotellet frå nordsida av Eid Motor samt at det vert laga til støydempingstiltak for hotellet. Viser elles til den einskilde aktør sitt innspel». Eid Motor AS er representert i det felles ovannemnde skriv, men skreiv i sin e-post av 1. april 2009 i tillegg følgjande: «I forsøket på et felles innspel til planen, har ny vegtilkomst til Malakoff blitt tema. Både

6 grunneigarar og planavdelinga har lagt ned mykje konstruktivt arbeid dei siste dagane. Det forslaget som av planavdelinga blir kalla: alternativ 3, er eit kompromiss som vi sluttar oss til. Denne vegløysinga vil gi ein ryddig vegstruktur med utsikter for optimal utnytting av industritomtene. Eid Motor må rive eit garasjeanlegg og delar av vegen tek areal som i dag er i bruk til verkstad og lager. Eid Motor as må foreta ein del ombyggingar og tilpasningar til evt ny tilkomstveg. Om vegløysinga blir tatt inn i reguleringsplanen forventar vi at byggegrensa inntil den nye vegen blir på eit absolutt minimum. Vidare forventar vi at arealtapet blir løyst med erstatningsareal». Det kom inn fleire merknader frå Nordfjord Hotell AS i reguleringssaka, der hotellet motset seg bruk av hotelltomta til tilkomstveg og elles gjer greie for kva slags utviklingsplanar som ligg føre for området. Nokre av desse merknadane ligg ved saka til orientering. Rådmannen går ut frå at Eid Motor AS meiner at grunnlaget for kompromiss med omsyn til kvar tilkomstvegen skal gå har falle vekk, mellom anna som følgje av Nordfjord hotell Eigedom AS sel eit område til bustadområde og ikkje nyttar område inn i hotelldrifta, som gjerne først skissert. Rådmannen har respekt for dei kompromissa som fleire aktørar kom fram til under planprosessen og for det arbeidet som vart lagt ned i fellesskap mellom fleire då reguleringsplanen vart vedteken. Det er likevel slik at området som vart regulert til bustadområde vart regulert til eit «reint» bustadområde utan krav om at dette området skulle vere utleigebustadar for hotellet. Rådmannen kan heller ikkje lese ut frå tidlegare saksutgreiingar at det har vore meint å bandlegge området til dette føremålet. I alle høve må ein no ta stilling til om det er ynskjeleg med ein ny reguleringsplan for området eller om det er ynskjeleg å endre vegtilkomsten fram til næringsområdet. Kommunen som planmynde skal ivareta mange interesser og skal gjennom arealplanlegging legge til rette for den samfunnsutviklinga som ein ynskjer for kommunesamfunnet. Samfunnet vårt er i endring og berre sidan reguleringsplanen vart vedteken i 2010 ser ein ei sterkare strukturendring i form av ei indre sentralisering i kommunen og Eid kommune har elles folketalsauke. Dette tilseier at behovet for bustadar i Nordjordeid sentrum er stort og det er all grunn til å tru at behovet vil vedvare i tida framover. I dokumentet Kunnskapsgrunnlag og utfordringar, eit vedlegg til Planstrategi for Eid kommune , peikar vi på at det er ynskjeleg at trenden med utbygging av stadig fleire leilegheitsbygg og tomannsbustadar held fram. Som bakgrunn for dette behovet peikar vi på at ein stadig aukande del av innbyggarane våre er over 66 år og i ei aldersgruppe der mange ynskjer å selje einebustaden sin for å flytte til noko mindre og endå meir sentrumsnært. Vidare er talet på hushald med aleinebuande aukande og behovet for variasjon i bustadmarknaden er stort. At det no vert bygd andre leilegheitsbygg i Nordfjordeid sentrum kan elles ikkje vere eit tungtvegande moment fordi det er viktig med ein variasjon denne marknaden, slik at innbyggarane/tilflyttarane har høve til å velje den leilegheitstypen som ligg innanfor deiar økonomi eller behov. Fortetting og høg arealutnytting er elles god arealbruk og legg til rette for eit kompakt og sosialt sentrum. Det er elles ikkje slik at Nordfjord Hotell AS ikkje lenger har planar om vidareutvikling eller at potensialet for utvikling ikkje lenger er tilstades som følgje av at eit areal på vel 5, 2 daa er selt ut. Eit større ubygd areal ligg att og det kan i den samanheng nemnast at hotellet kan byggast ut med ei mønehøg på 19 meter og med BYA 80%. Av omsyn til moglegheitene for vidare utvikling av reiselivet i kommunen så meiner rådmannen at dette arealet bør ligge regulert som i dag. Konklusjonen vert etter dete at gjeldande reguleringsplan tek i dag i vare fleire viktige interesser og rådmannen kan på denne bakgrunn ikkje sjå at det ut frå arealomsyn er grunnlag til å endre denne planen. Spørsmålet vert deretter om utvidinga av bustadområdet kan handsamast som ei mindre endring, jf. pbl

7 Omgrepet «mindre endring» er ikkje nærare definert i pbl Etter prp. 32 s. 238 er mindre endringar «endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser». Rådmannen meiner at dette kravet er oppfylt i denne saka. Inn under denne vurderinga legg ein vekt på at mmrådet som skal regulerast til bustadføremål allereie er avsett til utbyggingsområde og i dag kan byggast ut til hotell med ei mønehøgd på 19 meter og med ein BYA på 80%. Når 2,2 dekar no vert endra til bustadområde så vert det lagt opp til ei mindre utbygging med ei mønehøg på inntil 9 meter. Vidare vert det lagt vekt på at endringa berre medfører ei justering i plankartet og føresegnene i reguleringsplanen skal elles gjelde som før. Både Eid kommune og Statens vegvesen som vegeigarar i området har akseptert endringa og utbygginga legg ikkje opp til større trafikk enn det som må forventast i eit sentrumsområde med mange funksjonar. Naboar i bustadområdet mot vest har elles ikkje merknader til endringa og for tverrbuarar mot nordvest vil endringa vere gunstig i «frå det meir til det mindre perspektiv». Økonomiske konsekvensar: Vedtaket får ikkje negative konsekvensar for Eid kommune. Dvergsdal og Sunde må dekke sakskostnadane i samsvar med gjeldande gebyrregulativ.