Fortetting i Sarpsborg Vurdering av 30 planområder

Transkript

1 Fortetting i Sarpsborg Vurdering av 30 planområder Side 1 av 61

2 V1 Greåker sentrum vest Beliggenhet og planstatus Planområdet ligger på begge sider av Greåkerveien. Området begrenses av jernbanen i nord og tømmerlageret i sør. Planområdet omfattes av reguleringsplan Lande-Greåker (21-01) fra 1936, hvor formål og utnyttelsesgrad ikke er spesifisert. Bygningsmiljø Bebyggelsen konsentrerer seg langs Greåkerveien. Greåker sentrum framstår i dag som et svekket forretningsstrøk omkring hovedgata Greåkerveien. Bebyggelsen er delvis orientert mot veien og trukket inntil fortauet, med noen eldre bolighus som har forretning i første etasje. Mange av forretningene har flyttet ut til nytt forretningsområde ved riksveien. Inntil hovedgata ligger også flotte villaer tilbaketrukket på store tomter. Mot øst, på nordsiden av Greåkerveien, ligger en mindre parkeringsplass. Gamle Greåker skole, som vi finner vest i området, er ombygd til boliger og har en stor plass foran seg (mot sør og øst). Grønnstruktur og lek Området er en del av en flat elveslette. Et tømmerlager stenger for kontakten med Glomma. Grønnstrukturen i området består hovedsakelig av private hager og restareal. Greåker torg rammes inn av rekker med lindetrær som er betegnet i grønnstrukturplanen som viktige. Det mangler nærlekeplass for dette området. Vetabekkveien grendelekeplass (<400m) er vanskelig tilgjengelig. Trafikksituasjon Planområdet ligger på begge sider av Greåkerveien, med ÅDT på ca biler pr døgn, og fortau på begge sider. Av denne trafikken er ca 10% tungtrafikk, som er en høy andel gjennom et boligområde. Jernbanen går langs kanten av området og Rv109 ligger ca 150 meter unna. Jernbanen har ca 35 passeringer døgn, pluss godstransport, som av noen vil oppfattes som støy. Den gamle skoleplassen brukes i dag til parkering. Adkomst til området vil være langs Greåkerveien. Bussen i Greåkerveien har en avgang pr time i begge retninger mellom kl og kl Gangavstand til Rv109 er 150 meter, gjennom undergang under jernbanen, der busstilbudet er ca 5 avganger pr time i rushtiden. Gang- og sykkeltrafikk har gode forhold langs Greåkerveien, på grunn av liten biltrafikk. I tillegg er det egen gang- og sykkelvei langs Rv109. Nærmeste barneskole er Tindlund skole ca 1200 meter unna, og der den raskeste veien vil være Greåkerveien-Grålumveien-Rv109. Andre underganger under jernbanen kan også benyttes, med tilgang til gang- og sykkelveien langs Rv109. Skoleveien er svært trygg. Fortetting Potensialet for boligfortetting er ikke så stort i planområdet, men det finnes muligheter på bebygde tomter som er lavt utnyttet, omgjøring av bygninger som i dag delvis er forretninger, samt bygging på noen mindre ubebygde arealer. Kvaliteten i deler av bebyggelsen tilsier at fortetting begrenses til noen utvalgte tomter. To fortettingsområder er vurdert. På disse arealene kan det bygges leilighetshus, vurdert på bakgrunn av bygningsmiljø og sentralitet. Det ene området er et åpent areal sørvest for Gamle Greåker skole. Fortettingsområde 2 er parkeringsplassen på nordsiden av Greåkerveien, helt øst i området. Til sammen kan dette utgjøre et potensial på 41 leiligheter. Fortettingsområdene er delt på til sammen 8 eiendommer. Konsekvenser Boligutbygging på restarealene opp mot gateløpet vil være positivt for området. Det vil stramme opp gatebildet. De store villatomtene bør ikke bygges ut siden de er et bærende element i grønnstrukturen. Det er viktigt å beholde grønne korridorer mellom husene og åpne opp for forbindelse med Glomma. Det bør etableres et lekeareal på området ved Greåker torg som gir nær- og grendelekeplass til området V1 og V2. Lekeareal for de minste barna etableres i fortettingsområdene. Samtidig bør det sikres en grønn forbindelse med Glomma ves at deler av lagerområdet til Greåker industrier utvikles til rekreasjons- og grøntareal for Greåker sentrum. Vetabekken fra Greåkerdalen er lagt i rør gjennom området og kan eventuelt åpnes ved utløpet til Glomma som del av en grønnstrukturutvikling. Side 2 av 61

3 Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 160 nye bilreiser, og vil ikke ha noen merkbare konsekvenser for trafikken i området. En transformatorkiosk står på parkeringsplassen og må antakelig flyttes. Parkeringsareal på nær 1000 kvm vil gå tapt ved realisering av potensialet. Behovet for parkeringsareal må vurderes i sammenheng med nedgangen i forretningsvirksomhet. Konklusjon Planområde V1 har ikke stort fortettingspotensiale, men boligbygging i fortettingsområdene antas å være i liten konflikt med andre arealinteresser. Fortettingsområde 2 er i mulig konflikt med parkeringsbehovet og har en kompliserende eiendomsstruktur. Fortettingsområde 1 mot nord fra Ekebergveien n O Fortettingsområde 2 mot nord fra Greåkerveien Ekebergveien Greåkerveien Tamburveien 1 2 Eikveien Greåkerveien 5 Fortetting i planområde V1 Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg 1-51 Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Kart med fokus på fortetting i planområde V1 Side 3 av 61

4 V2 Greåker sentrum øst Beliggenhet og planstatus Området ligger rett øst for V1 og vest for Greåker industrier. Greåkerveien går også gjennom dette området. Et stort tømmerlager hindrer området å ha kontakt med Glomma. Planområdet omfattes delvis av reguleringsplan for Lande-Greåker (21-01) fra 1936, hvor formål og utnyttelsesgrad ikke er spesifisert. Den delen av planområdet som ligger nord for jernbanelinja omfattes av reguleringsplan Rv109-Storveien (21-13) fra 1980 og har formålene "forretning" og "offentlig bygning". I kommuneplanen er det avsatt et 35 daa stort areal til framtidig byggeområde, rett sør for planområdet. Bygningsmiljø Ved krysset Greåkerveien-Grålumveien finner vi den eldste sentrumsbebyggelsen. Mye av bebyggelsen er bygd før krigen og er delvis i dårlig forfatning. Dette er hovedsakelig bolighus som har forretningsvirksomhet i lokaler som vender ut mot fortauet. Av nyere bebyggelse finnes et kontorbygg nord for Greåkerveien og et forretningsbygg på 1300 kvm grunnflate i halvannen etasje i sør for hovedgata. Inntil dette ligger et ca 5 daa stor parkeringsareal. Nord for jernbanelinja er det et gruslagt parkerings- og lagerområde. Helt i vest ligger bestyrerboligen til Greåker industrier og en villa i klassisk stil. Begge har store hager. Grønnstruktur og lek Området er del av den samme elvesletten som V1, og domineres visuelt av industri øst for området. Grønnstrukturen i området består hovedsakelig av private hager og restarealer. Det som burde gi dette området identitet er Glomma, men i dag er kontakten ikke til stede. Området bak Greåker torg, opptil tømmerlagret, er det eneste området som oppfattes som grønt. Her er det en gressflate og noe trevegetasjon. Det mangler nærlekeplass for dette området. Vetabekkveien grendelekeplass (<400m) er vanskelig tilgjengelig fra deler av området. Trafikksituasjon Hovedgata Greåkerveien har ÅDT på ca biler pr døgn, og fortau på begge sider. Av denne trafikken er ca 10% tungtrafikk, som er en høy andel gjennom et boligområde. Jernbanen går langs og gjennom området og Rv109 ligger meter unna. Jernbanen har ca 35 passeringer døgn, pluss godstransport, som av noen vil oppfattes som støy. En stor del av området brukes i dag til parkering. Adkomst til området vil være langs Greåkerveien, eller via Grålumveien til Rv109 og til Rv114. Bussen i Greåkerveien har en avgang pr time i begge retninger mellom kl og kl Gangavstand til Rv109 er meter, via Grålumveien, der busstilbudet er ca 5 avganger pr time i rushtiden. Gang- og sykkeltrafikk har gode forhold langs Greåkerveien, på grunn av liten biltrafikk. I tillegg er det egen gang- og sykkelvei langs Rv109. Nærmeste barneskole er Tindlund skole ca 900 meter unna, og der den raskeste veien vil være Greåkerveien-Grålumveien-Rv109. Andre underganger under jernbanen kan også benyttes, med tilgang til gang- og sykkelveien langs Rv109. Skoleveien er svært trygg. Fortetting Potensialet for boligfortetting er ganske stort i planområdet, dersom parkeringsarealer tas i bruk og det foretas en sanering av eldre bebyggelse. Planområdets bymessige preg og sentrale beliggenhet tilsier at leilighetshus blir valgt som boligtype. Fire fortettingsområder er vurdert og potensialet er beregnet til 155 boenheter. Fortettingsområde 3 er dagens parkeringsareal i nord mellom jernbanen og Orebekkveien, med nærliggende bygg. Området er ca 4 daa og kan gi 43 leiligheter. Fortettingsområde 4 omfatter den gamle bebyggelsen ved krysset Greåkerveien-Grålumveien. Dette er et areal på ca 3 daa som kan gi 34 boliger i leilighetshus. Fortettingsområdene 5 og 6 er to parkeringsareal som ligger på hver sin side av Greåkerveien. På nordsiden ligger område 6 med ca 1 daa og kan bebygges med 10 leiligheter. Parkeringsarealet på sørsiden av Greåkerveien er på nær 7 daa, inkludert bebyggelse mot veien. Her er det mulig å få til 68 boliger i leilighetshus. Fortettingsområdene er delt på til sammen 11 eiendommer. Konsekvenser Restarealene i dette området er av en lav kvalitet, og det ville gjøre området mer "urbant" hvis disse arealer ble bebygd. Ved å beholde eksisterende trær vil en utbygging ikke få negative konsekvenser for Side 4 av 61

5 grønnstrukturen. Gjennom en utbygging kan grønnstrukturen forbedres ved bl a å åpne opp korridorer til Glomma. Det bør etableres et lekeareal på området ved Greåker torg som gir nær- og grendelekeplass til området V1 og V2. Lekeareal for de minste barna etableres i fortettingsområdene. Behovet for parkeringsareal må vurderes ut fra framtidig behov. Bevaringsverdien av den gamle bebyggelsen ved krysset Greåkerveien-Grålumveien må også vurderes særskilt. Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 620 nye bilreiser. Dette vil ikke ha noen merkbare konsekvenser for trafikkavviklingen i området, men vil bety økt belastning (30%) for de eksisterende boliger langs Greåkerveien. Konklusjon Planområde V2 har et ganske stort fortettingspotensiale og boligbygging i fortettingsområdene antas å være i liten konflikt med andre arealinteresser. Eiendomsstrukturen og hensynet til eksisterende bebyggelse er kompliserende faktorer som kan føre til at utbyggingen trekker ut i tid. Offentlige investeringer som oppgraderer sentrumsmiljøet i Greåker vil kunne påskynde prosessen. Fortettingsområde 3 mot øst fra Grålumveien Greåkerveien Tamburveien Orebekkveien Grålumveien 3 Fortettingsområde 4 mot nord fra Greåkerveien Meieriveien Enghau Enghaugveien Fortetting i planområde V2 Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg 1-51 Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Kart med fokus på fortetting i planområde V2 Side 5 av 61

6 V3 Olaf Eidsæthersvei Beliggenhet og planstatus Området avgrenses av jernbanen i syd og Rv 109 mot nord. Olaf Eidsæthers vei går midt gjennom området med en vakker lindeallè. Planområdet ligger delvis på Tindlundplatået og delvis i sørhellingen mot Glomma og dekker et areal på 75,1 daa. Deler av planområdet omfattes av reguleringsplan for Rv109-Storveien (21-13) fra 1980 og har formålene "bolig", "friområde" og "offentlig bygning". Ingen spesifisert utnyttelsesgrad. I kommuneplanen er den nordre delen av planområdet avsatt til framtidig byggeområde. Bygningsmiljø Det er 46 eksisterende bygninger i planområdet. Bygningsmiljøet i området er preget av eneboliger fra 1950-tallet med store hager. Sør for området, på motsatt side av jernbanen, finnes flere industri- og lagerbygg. Grønnstruktur og lek Grønnstrukturen preges av den flotte lindealléen som fører inn i området, som gir området identitet og sjarme. Den er merket ut som viktig i grønnstrukturplanen, sammen med et utsiktspunkt. Arealet nord for alléen ligger på Tindlundplatået, og er forholdsvis flatt. Sør for alléen heller terrenget sørvendt, ned mot Glomma. Her er det åpne og grønne arealer i skråningen ned mot Glomma. Stedet har et fint utsyn over Glomma. Dessverre er adkomsten ned til elven brutt av toglinjen. Det tredje åpne arealet er en flate med dyrket mark tett opptil Rv109, som er gitt betegnelsen grønnstruktur med stor natur verdi. Det mangler nærlekeplass for dette området. Grendelekeplass ved Tindlund skole (<500m) er vanskelig tilgjengelig på grunn av kryssing av Rv109. Trafikksituasjon Området avgrenses av jernbanen i syd og Rv109 mot nord. Olaf Eidsæthers vei går midt gjennom området som en vakker lindeallè. Det er bygget støyskjerm langs Rv109, untatt langs jordet. Adkomst til området vil være langs Olaf Eidsæthers vei for den søndre del av området. For den delen av området som ligger langs Rv109, bør det bygges en ny adkomst parallelt med Rv109 mot Ingeniør Quillers vei. Det viktigste busstilbudet er langs Rv109, med ca 5 avganger pr time i rushtiden. Gangavstanden er fra 0 til 200, med en eksisterende undergang sentralt plassert i området. For den delen av området som ligger mot syd vil bussen i Greåkerveien være nærmere, men med bare en avgang pr time. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk er gode, på grunn av liten biltrafikk. I tillegg er det egen gang- og sykkelvei langs Rv109. Nærmeste barneskole er Tindlund skole ca 500 meter unna, og der den raskeste veien vil være gjennom undergangen og langs Rv109. Skoleveien er svært trygg. Fortetting Potensialet for boligbygging er stort på deler av planområdet. En del av området med eksisterende bebyggelse lar seg vanskelig fortette uten uforholdsmessig store inngrep, og er derfor holdt utenfor. To fortettingsområder er vurdert, 7 og 8. I alt er 31 daa antatt å kunne inngå i fortetting. Begge fortettingsområdene antas å være egnet til utbygging med eneboliger, vurdert på bakgrunn av eksisterende bygningsmiljø, samt at adkomst må skje gjennom boligområdet. Potensialet er beregnet til 62 boenheter. Fortettingsområdene er delt på til sammen 5 eiendommer. Konsekvenser Tre åpne grøntarealer, delvis jordbruksareal, går tapt ved utbygging. Konsekvensene kan begrenses ved riktig utforming av bebyggelsen. I skåningen mot Glomma er det viktig å ikke bygge igjen hele utsikten, men beholde visuelle korridorer ut til det store landskapet. Husene bør kunne ta opp terrenget og ikke være høyere enn to etasjer. På arealet ved Rv109 bør bebyggelsen holdes lav, samtidig som et vegetasjonsbelte og en jordvoll bør etableres mot Rv109 for å dempe støyen og kontakten med veien. Det bør ved fortetting etableres to lekeplasser i området, en nærlekeplass og en kombinert nær- og grendelekeplass. Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 250 nye bilreiser pr døgn. Dette vil ikke ha noen merkbare konsekvenser for trafikkavviklingen i området, men vil bety økt belastning (10%) for de eksisterende boliger både langs Greåkerveien og i de mindre boliggatene. Gangveier og fortau bør bygges langs de mest trafikkerte adkomstveiene. Side 6 av 61

7 For den delen av området som ligger langs Rv109, bør det bygges en ny adkomst parallelt med Rv109 mot Ingeniør Quillers vei. Jernbanen bør støyskjermes ved utbygging av fortettingsområde 7. Konklusjon De åpne arealer i planområde V3 lar seg raskt bygge ut fordi de er uten eksisterende bebyggelse og godt arrondert. Det tas imidlertid et forbehold om grunnforholdene i fortettingsområde 7, som ikke er vurdert. Eiendomsforholdene er enkle. Dersom det lages en ny adkomstvei vil potensialet for området øke betydelig med en annen boligtype. Enghaugveien Fortettingsområde 7 mot vest fra gangvei Enghaugveien G Trudvangveien allveien Aspeveien O. Eidsæthers vei 7 Ing. Qillers vei Stikkveien R-109 Greåkerveien Villa Tindlund Fortettingsområde 8 mot øst fra gangvei 8 Gamle Vektervei Midtveien Hei B 9 G Fortetting i planområde V3 Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg 1-51 Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Kart med fokus på fortetting i planområde V3 Side 7 av 61

8 V4 SMV-området v/glomma Beliggenhet og planstatus Området ligger langs elvebredden mot Glomma, med Greåkerveien og jernbanen langs grensa mot nord. Planområdet dekker et areal på 19,8 daa. Planområdet omfattes av reguleringsplan Lande-Greåker (21-01) fra 1936, hvor formål og utnyttelsesgrad ikke er spesifisert. Bygningsmiljø Kartgrunnlaget viser 4 eksisterende bygninger i planområdet, hvorav 3 er klassifisert som bolig. Bygningsmiljøet i området langs Glomma mot vest er preget av industrivirksomhet. Helt i øst har en MCklubb sine lokaler. Grønnstruktur og lek Fra gammelt av ble området brukt som havn og lagerplass, men ligger nå brakk. Terrenget skrår bratt opp fra lagerplassen mot Greåkerveien, og langs deler av veistrekningen er det satt opp støttemur. Skrot og bygningselementer ligger igjen etter den tidligere virksomheten, og noe kratt og trær vokser frem i kantene og i enden av plassen. Området har meget stor grønnstrukturverdi på grunn av den nære kontakten med Glomma. Det mangler nærlekeplass for dette området. Grendelekeplass ved Tindlund skole (<500m) er vanskelig tilgjengelig på grunn av kryssing av Rv109. Trafikksituasjon Adkomst til området vil være langs Greåkerveien. Bussen i Greåkerveien har en avgang pr time i begge retninger mellom kl og kl Gangavstand til Rv109 er ca 500 meter, der busstilbudet er ca 5 avganger pr time i rushtiden. Området vil i liten grad merkes av støy fra vei og jernbane. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk er gode, på grunn av liten biltrafikk. I tillegg er det egen gang- og sykkelvei langs Rv109. Nærmeste barneskole er Tindlund skole ca 500 meter unna, og der den raskeste veien vil være via Fredheimveien. Fortetting Potensialet for boligfortetting er stort i planområdet. Eksisterende bebyggelse forutsettes sanert. Området antas å være egnet til utbygging med leilighetshus, sett på bakgrunn av tomtens beskaffenhet og tilstøtende bygningsmiljø. Potensialet er beregnet til 135 boenheter. Fortettingsområdet er delt på 5 eiendommer. Konsekvenser Utbygging av området vil dels rydde opp i og dels beslaglegge et viktig område ved Glomma. Overfor området ligger et villastrøk, og ved utbygging bør man ta hensyn til dette. Husene må ikke være for høye, og de skal ikke stenge for kontakten med Glomma. Utformingsmessig bør husene ta opp formen og materialbruken til eksisterende bygninger langs elvebredden. Et stort, markant hus vil bryte opp harmonien og endre karakteren til området. Det bør ved fortetting etableres to lekeplasser i området som fungerer som nærlekeplass og lekeplass for de minste barna. Grendelekeplass plasseres utenfor området (for eksempel på område V3). Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 550 nye bilreiser pr døgn. Dette vil ikke ha noen merkbare konsekvenser for trafikkavviklingen i området, men vil bety økt belastning (30%) for eksisterende boliger langs Greåkerveien. Gangveier og fortau bør bygges langs de mest trafikkerte adkomstveienes. Skoleveien er trygg, men det bør bygges fortau langs Fredheimveien og en sikker krysning av Greåkerveien Ved nybygging kan eventuell støyskjerming innarbeides i fasaden på nybygget. Konklusjon Planområde V4 lar seg raskt bygge ut fordi den har lite eksisterende bebyggelse og er godt arrondert. Det tas imidlertid et forbehold om grunnforholdene og flomfaren, som ikke er vurdert. Fortetting bør sees i sammenheng med planene for de tilstøtende arealer langs Glomma, både vestover og østover. Side 8 av 61

9 Fortettingsområde 9 mot øst fra Greåkerveien Tindlund 8 Gamle Vektervei Midtveien 9 Bergve Greåkerveien Hans Børs Heimdalsveien Fredheimveien Stangs vei Fortetting i planområde V4 Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg 1-51 Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Kart med fokus på fortetting i planområde V4 Side 9 av 61

10 V5 Teglverksveien Beliggenhet og planstatus Planområdet ligger på Nedre Hannestad innrammet av Losveien, Teglverksveien og Greåkerveien. Området ligger langs Greåkerveien og innenfor den hesteskoen som Teglverksveien danner. Jernbanen og Rv 109 ligger nord for området med en husrekke i mellom. Arealet er på 30,4 daa. Planområdet omfattes av reguleringsplan Lande-Greåker (21-01) fra 1936, hvor formål og utnyttelsesgrad ikke er spesifisert. Bygningsmiljø Det er 13 eksisterende bygninger i planområdet, likt fordelt på boliger og lager/verkstedbygg. Bygningsmiljøet i området omkring er preget av boliger bygd mellom 1930 og Sør for området er det industri- og lagerbygninger. Grønnstruktur og lek Området er i en sydvent skråning med utsikt over Glomma. Dette område ligger i en ravine, og grunnen bør derfor undersøkes med henblikk på forekomster av kvikkleire. Det meste er tilgrodd av gress, med noen få trær opptil boligen som ligger nederst i skråningen og noen trær øverst mot Teglverksveien. I grønnstrukturplanen betegnes dette som et område uten stor grønnstrukturverdi. Det er et viktig utsiktspunkt ved Teglverksveien. Det mangler nærlekeplass for dette området. Grendelekeplass ved Lekeveien lekeplass (<500m) og Hannestad lekeplass (<700m) er vanskelig tilgjengelig på grunn av kryssing av Rv109. Trafikksituasjon Adkomst til området vil være fra Greåkerveien. På grunn av høydeforskjellene bør øvre del av området få adkomst fra Teglverksveien. Bussen i Greåkerveien har en avgang pr time i begge retninger mellom kl og kl Gangavstand til Rv109 er meter, der busstilbudet er ca 5 avganger pr time i rushtiden. Området skråner ned mot Greåkerveien, slik at støy fra jernbanen og Rv109 ikke er sjenerende. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk er gode, på grunn av liten biltrafikk. I tillegg er det egen gang- og sykkelvei langs Rv109. Nærmeste barneskole er Hannestad skole ca 1100 meter unna, og der den raskeste veien vil være via Ordfører Karlsens vei og Damveien eller langs noen av de mindre trafikkerte boligveiene. Skoleveien er trygg til tross for stor trafikk, spesielt i Ordfører Karlsens vei. Fortetting Potensialet for boligbygging er stort fordi området har attraktiv beliggenhet og utgjør et samlet stort areal. Eksisterende bebyggelse forutsettes delvis sanert, etter en nærmere vurdering. Området har gode adkomstforhold og antas å være egnet til utbygging med tett/lav bebyggelse. Potensialet er beregnet til 152 boenheter. Fortettingsområdet er delt på 14 eiendommer. Konsekvenser Utbygging forutsetter at det legges til rette for lekearealer. Ved utbygging på dette området bør man ta hensyn til stedets synlighet og derfor ikke bygge høye eller massive bygninger. Man bør også ivareta utsikten fra Teglverksveien som er merket av i Grønnstrukturplanen. Vegetasjon bør brukes til å bryte opp og gi et mykere uttrykk. Fortetting bør innebære at det etableres både grende- og nærlekeplass i området. Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 600 nye bilreiser pr døgn. Dette vil ikke ha noen merkbare konsekvenser for trafikkavviklingen i området, men vil bety økt belastning (35%) for eksisterende boliger langs Greåkerveien. Støyskjerming mot Greåkerveien bør gjennomføres og gangvei eller fortau bør bygges langs Teglverksveien. Konklusjon Det kan ta tid å få klargjort planområde V5 for utbygging på grunn av eksisterende bebyggelse og noe komplekse eiendomsforhold. Det er også nødvendig å undersøke grunnforholdene nøye. Utbygging er imidlertid i liten konflikt med andre interesser. Side 10 av 61

11 Fortettingsområde 10 mot øst fra Teglverksveien Fortettingsområde 10 mot sør fra Teglverksveien Fjellhøyv Strømsæthers Fortetting i planområde V5 Elvebakken Rv-109 Losbakken Teglverksveien 10 Greåkerveien Teglverksveien Lensmannsbakken Greåkerveien Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg 1-51 Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Kart med fokus på fortetting i planområde V5 Side 11 av 61

12 V6 Nybergveien/Gnolden gartneri Beliggenhet og planstatus Planområdet ligger på Nedre Hannestad og dekker et areal på 33,5 daa. Området består av tre ulike deler, hvorav to deler ligger nord og syd for Fjellhøyveien, og den siste delen ligger mellom Nybergveien og Rv 109. Planområdet omfattes av reguleringsplan for Lande-Greåker (21-01) fra 1936 som ikke er spesifikk på formål eller utnyttelse. De søndre deler av planområdet (Sør for Fjellhøyveien) omfattes av reguleringsplan for Rv109-Storveien (21-13) fra 1980 og har formålene "industri" og "bolig" (sør og vest for Nybergveien). Bygningsmiljø Planområdet har 18 eksisterende bygninger. En stor del av bygningsmassen består av et gartneri og et nærings/kontorbygg. Bygningsmiljøet utenfor området er preget av boligbygg fra tallet i øst og nyere bebyggelse i vest. Grønnstruktur og lek Dette området er veldig variert. På sørsiden av Nybergveien er det en skråning med mye fjell i dagen, avrunda og svabergaktig, og lyng og lav vegetasjon. Man har et vidt utsyn over Glomma og enda lengere. Naturen er svært spesiell, og er betegnet som et område med meget stor grønnstrukturverdi. Det mangler nærlekeplass for dette området. Lekeveien lekeplass (<500m) er grendelekeplass. På sørsiden av Fjellhøyveien ligger er et stort industribygg med asfalterte flater rundt. Trær skjermer for innsyn og på hjørnet av Fjellhøyveien og Nybergveien, ligger en overgrodd boligtomt med et falleferdig gammelt hus, fine syriner, noen eldre bjørk og osp. Ved Gnolden gartneri ligger en inneklemt teig med dyrket mark i en svak skråning. Trafikksituasjon Fjellhøyveien har i dag lite trafikk, men den er smal og bratt med liten oversikt. Områdets søndre del ligger langs Rv109 med stor trafikk, på toppen av en skjæring, høyt over veien. Skjæringen skjermer delvis mot støy, men ikke mot vest. Adkomst til området vil være langs Nybergveien og Fjellhøyveien. Det vil være behov for en standardheving av begge veiene. Nærmeste busstilbud er langs Rv109 med ca 5 avganger pr time i rushtiden. Gangavstand til Rv109 er meter, men det vil kreve at det bygges en trapp i fjellet ned fra området. Avstand til busstilbudet i Ordfører Karlsens vei er ca 400 meter, der frekvensen er ca 5 avganger pr time i rushtiden. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk er gode, på grunn av liten biltrafikk. I tillegg er det egen gang- og sykkelvei langs Rv109. Nærmeste barneskole er Hannestad skole ca 700 meter unna, med mulige forbindelser langs Hannestadfjellet og Hannestadveien. Damveien har egen gang- og sykkelvei. Fortetting Potensialet for boligbygging er stort på deler av planområdet. En næringseiendom med kontorbygg deler området på midten, med to delvis ubebygde områder på hver side. I alt er 23 daa antatt å kunne inngå i tre fortettingsområder med beregnet potensiale på 116 boenheter. Eksisterende bebyggelse i fortettingsområdene forutsettes sanert. Et lite fortettingsområde (12) inntil næringseiendommen (Fjellhøyveien 49) antas å være egnet for bygging av tre eneboliger. De øvrige to delene antas egnet for tett/lav bebyggelse, ut fra sin sentralitet og tettheten i nærliggende områder. Potensialet er beregnet til 48 boliger på fjellområdet sør for Nybergveien (fortettingsområde 11) og 65 ved Gnolden gartneri (fortettingsområde 13). Fortettingsområdene er delt på 3 eiendommer. Konsekvenser Utbygging av fortettingsområde 13 vil ikke være til sjenanse for eksisterende bebyggelse, men opplevelsen av et større landskapsrom går tapt. Husene og tomtestørrelsen bør ikke skille seg ut fra eksisterende bebyggelse. I fortettingsområde 12 bør vegetasjonen på hjørnet av Fjellhøyveien og Nybergvein beholdes. Den markerer et høydedrag og demper innsynet til industribygningen. Utbygging av fortettingsområde 11 vil beslaglegge et meget viktig grønnstrukturområde. Fjell i dagen gjør at man må foreta store terrenginngrep i forbindelse med tilrettelegging av tomter og tilføring av veier, vann og kloakk. Side 12 av 61

13 Fortetting bør innebære at det etableres nærlekeplasser i fortettingsområdene 11 og 13. Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 460 nye bilreiser pr døgn, og vil ikke ha noen merkbare konsekvenser for trafikken i området. Skoleveien er utrygg, inntil det blir bygget fortau og sikker krysning av Fjellhøyveien. Det bør sikres en gangforbindelse langs Hannestadveien. Søndre del av området må støyskjermes mot Rv109 vestover. Konklusjon Fortettingsområdene 12 og 13 er godt arrondert, lite konfliktfylt, og lar seg raskt bygge ut dersom eksisterende bebyggelse saneres. Fortettingsområde 11 er i konflikt med andre arealinteresser. Eiendomsforholdene er enkle. Fortettingsområde 11 mot øst fra området Fortettingsområde 13 fra Østgårdsvei Hannestadfjellet Fjellhøyveien Hannestadfjellet 12 Nybergveien 13 Østgårds vei dveien Hannestadveien Fjellhøyveien Sven Olsens vei Sve S Fortetting i planområde V6 Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg Fjellhøyveien Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Stien Stupveien R-109 Greåkerveien Havnebakken Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Kart med fokus på fortetting i planområde V6 Side 13 av 61

14 V7 Gnolden-jordet v/hannestadveien Beliggenhet og planstatus Planområdet ligger på Nedre Hannestad, langs Hannestadveien, med størstedelen på vestsiden og en liten del på østsiden. Området dekker et areal på 15,3 daa. Deler av planområdet omfattes av reguleringsplan for Hannestad øst (22-09) fra 1968 med formål "bolig". Ingen spesifisert utnyttelsesgrad. I kommuneplanen (1998) er planområdet avsatt til framtidig byggeområde, med unntak av den lille delen som ligger øst for Hannestadveien. Bygningsmiljø Det er kun ett lite eksisterende bygg i planområdet. Bygningsmiljøet utenfor området er preget av eneboliger bygd til ulike tider. Grønnstruktur og lek Området er et flatt, lite, landskapsrom som ligger opp til et vegetasjonsbelte i en bratt skråning. Det er hovedsaklig dyrket mark med noe krattvegetasjon i kantene. På andre siden av Hannestadveien, ved siden av en trafo, ligger en liten teig som er tilvokst med bjørk og osp. Nærheten til Lekeveien lekeplass (<350m) og Hannestad skole (<450m) dekker behovet for en grendelekeplass for området, men det mangler en nærlekeplass. Trafikksituasjon Planområdet ligger langs Hannestadveien, med størstedelen på vestsiden og en liten del på østsiden. Det er ingen trafikkmengder av betydning i nærheten av området. Adkomst til området vil være fra Hannestadveien via Damveien til Ordfører Karlsens vei for trafikk mot nord eller via Fjellhøyveien til Rv109. Gangavstanden til busstilbudet i Ordfører Karlsens vei vil være ca 300 meter og ca 500 meter til Rv109. Begge disse hovedtrasèene har frekvens på ca 5 avganger pr time i rushtiden. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk er gode, på grunn av liten biltrafikk. I tillegg er det egen gang- og sykkelvei langs Rv109 og langs Ordfører Karlsens vei. Nærmeste barneskole er Hannestad skole ca 400 meter unna, langs Hannestadveien og Damveien. Fortetting Potensialet for boligbygging er stort fordi området har attraktiv beliggenhet og utgjør et samlet bebyggbart areal. Området har adkomst gjennom et boligområde og antas å være egnet til utbygging med eneboliger. Potensialet er beregnet til 31 boenheter. Fortettingsområdet er delt på 4 eiendommer, hvorav en er på 13 daa. Konsekvenser En videreføring av boligbebyggelsen i dette området er naturlig. Det vil gi en mer sammenhengende bebyggelse. Ved utbygging bør vegetasjonsbeltet i skråningen sikres. Fortetting bør innebære at det etableres en nærlekeplass i området. Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 130 nye bilreiser pr døgn. Dette vil ikke ha noen merkbare konsekvenser for trafikkavviklingen i området, men vil bety en økt belastning for eksisterende boliger i Hannestadveien. Skoleveien er trygg, men det bør bygges fortau langs Hannestadveien. Konklusjon Planområdet lar seg raskt bygge ut fordi det er uten eksisterende bebyggelse og godt arrondert. Eiendomsforholdene er enkle. Side 14 av 61

15 Fortettingsområde 14 mot sør fra Hannestadveien Hannestadfjelle Hannestadfjellet Kart med fokus på fortetting i planområde Damveien Hannestadveien Hannestadveien V7 Hannestadveien Titteruds vei en Olsens vei Sven Olsens vei C.J. Petterse Skipperveien Lekeveien Fortetting i planområde V7 Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg 1-51 Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Side 15 av 61

16 V8 Lekeveien Beliggenhet og planstatus Planområdet ligger på Nedre Hannestad og dekker et areal på 24,1 daa. Området ligger langs Ordfører Karlsens vei, og med Lekeveien lengst vest i området. Planområdet omfattes av reguleringsplan for Lande-Greåker (21-01) fra 1936 som ikke er spesifikk på formål eller utnyttelse. I sør går planområdet så vidt inn i reguleringsplan for Fjellhøyveien 2 og 4 fra 2000 med formål "forretning/industri". Bygningsmiljø Det er 12 eksisterende bygninger i planområdet. Bygningsmassen består av noen eneboliger fra tallet med uthus/garasjer. Bygningsmiljøet utenfor området er preget av eneboliger bygd på tallet. I sør ligger det flere industri- og lagerbygg og i øst et kontorbygg for næringsmiddeltilsynet. Grønnstruktur og lek Området ligger opp til en skråning, og heller lett ned mot en liten bekk som går i sør - nordretning gjennom området. Dette er et intimt landskapsrom inne i et villaområde. Et vegetasjonsbelte skjermer området fra Ordf Karlsens vei. Nærheten til Lekeveien lekeplass (<300m) dekker behovet for en grendelekeplass for området, men det mangler en nærlekeplass. Trafikksituasjon Området ligger langs Ordfører Karlsens vei, og med Lekeveien lengst vest i området. ÅDT i Ordfører Karlsens vei er på biler pr døgn. Adkomst til området vil være fra Ordfører Karlsens vei, lengst syd på tomten, av hensyn til siktforholdene i den skarpe kurven i veien. Gangavstanden til busstilbudet i Ordfører Karlsens vei vil være ca meter og ca meter til Rv109. Begge disse hovedtrasèene har frekvens på ca 5 avganger pr time i rushtiden. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk er gode, med egen gang- og sykkelvei langs Rv109, Damveien og Ordfører Karlsens vei. Nærmeste barneskole er Hannestad skole ca 600 meter unna, langs Ordfører Karlsens vei og Damveien. Ulike boliggater er alternative gangadkomster. Skoleveien er svært trygg. Fortetting Potensialet for boligbygging er stort på over halvparten av området, hvor det ikke er eksisterende bebyggelse. Fortettingsområde 15 utgjør 14 daa og antas best egnet for bygging av tett/lav bebyggelse fordi det har gode adkomstforhold og ligger nær kollektivtilbudet. Med denne boligtypen er antall boenheter beregnet til 69. Fortettingsområdet er delt på 6 eiendommer. Konsekvenser Utbygging på området kan stramme opp og gi et bedre inntrykk av området. Men bekken bør holdes åpen og ligge i et lite vegetasjons belte. Dette opprettholder den intime kvaliteten på stedet. Fortetting bør innebære at det etableres en nærlekeplass i området. Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 280 nye bilreiser pr døgn, og vil ikke ha noen merkbare konsekvenser for trafikken i området. Boligene forutsettes skjermet for støy fra Ordfører Karlsens vei. Konklusjon Fortettingsområdet lar seg raskt bygge ut fordi det er uten eksisterende bebyggelse og godt arrondert. Eiendomsforholdene er enkle, da størsteparten av området har en eier. Side 16 av 61

17 Fortettingsområde 15 mot øst fra Lekeveien Fortettingsområde 15 mot sørøst fra Lekeveien H Hannestadveien Hannestadveien Titteruds vei Fjellhøyveien Sven Olsens vei Sven Olsens vei Skipperveien Lekeveien Haraholveien 15 Fjellhøyveien Rv-109 Ordf. Karlsens vei Yven Teglverksveien Fortetting i planområde V8 Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg 1-51 Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Kart med fokus på fortetting i planområde V8 Side 17 av 61

18 V9 Yvenveien/Vesteng-jordet Beliggenhet og planstatus Planområdet ligger på Nedre Hannestad, langs Yvenveien, og dekker et areal på 42,8 daa. Planområdet er ikke regulert. I kommuneplamems arealdel er den del av området som ligger nord for Haraholveien markert som utbyggingsområde. I dalbunnen gjennom området har det vært planer om en ny vei, og en avgørelse om dette er ventet ved behandlingen av ny trafikkplan. Bygningsmiljø Det er 8 eksisterende bygninger i planområdet. Bygningsmassen består av bolighus og en låve. Bygningsmiljøet utenfor området er preget av eneboliger bygd før 1960 i øst og nyere bebyggelse i vest. Grønnstruktur og lek Området ligger i bunn av en dal som utvider seg mot nord. På begge sider langs etter dalen er det etablerte villaområder med vegetasjon som danner grønne vegger opp mot jordet. Etter som jordet ligger i bunn av en liten dal, er det fare for at det om vinteren kan dannes et kuldedrag. Det mangler nærlekeplass og grendelekeplass for dette området. Nærmeste grendelekeplass for søndre del av området er Lekeveien lekeplass (<500m). Trafikksituasjon Området ligger langs Yvenveien. Det er ingen trafikkmengder av betydning i nærheten av området. Adkomst til området vil være fra Yvenveien forbi Næringsmiddeltilsynet til kryss med Rv109, men det kan også tenkes andre løsninger via Ordfører Karlsens vei. Gangavstanden til busstilbudet i Ordfører Karlsens vei vil være ca meter og ca meter til Rv109. Begge disse hovedtrasèene har frekvens på ca 5 avganger pr time i rushtiden. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk er gode, på grunn av liten biltrafikk. I tillegg er det egen gang- og sykkelvei langs Rv109, Damveien og Ordfører Karlsens vei. Nærmeste barneskole er Hannestad skole ca 900 meter unna. Ulike boliggater er aktuelle gangadkomster. Skoleveien er trygg Fortetting Potensialet for boligbygging er stort fordi området utgjør en samlet og bebyggbar enhet i et attraktivt boligmiljø. Eksisterende bebyggelse er tatt ut av fortettingsområdet som utgjør 39,5 daa. Området antas best egnet for bygging av tett/lav bebyggelse på bakgrunn av gode adkomstforhold og områdets beskaffenhet. Med denne boligtypen er antall boenheter beregnet til 198. Fortettingsområdet er delt på 2 eiendommer. Konsekvenser Fortetting vil her beslaglegge et jordbruksareal som kan sies å være del av et sammenhengende landbruksmiljø. Utbygging på dette området bør etableres med en vei som går i bunnen av dalen. Veien bør ha et vegetasjonsbelte på begge sider, slik at veien fungerer som en korridor for kaldluften. Vegetasjonen vil hindre at den sprer seg til boligene. Området bør også ha plass for vegetasjon mellom og på tomtene slik at det harmonerer med det grønne uttrykket i eksisterende boligområder. Det bør ved fortetting etableres to lekeplasser i området, en nærlekeplass og en kombinert nær- og grendelekeplass. Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 800 nye bilreiser pr døgn. Dette vil være en økt belastning på Yvenveien, hvor det bør bygges fortau. Skoleveien er trygg, men det må bygges en eller flere sikre krysninger av Ordfører Karlsens vei. Konklusjon Fortettingsområdet lar seg raskt bygge ut fordi det er uten eksisterende bebyggelse og godt arrondert. Eiendomsforholdene er enkle. Side 18 av 61

19 Fortettingsområde 16 mot sør fra Yvenveien Fortettingsområde 16 mot vest fra Yvenveien C.J.Petters Nøt Fortetting i planområde V9 C.J. Pettersens vei Marikosveien Nøtteveien 16 Yvenveien Tegnforklaring: Eksisterende bygg: - boliger - uthus/garasjer - andre typer bygg Europavei 6 Riksveier Fylkesveier Andre veier Jernbane Vann Planområdegrense Fortettingsområder: - eneboliger - tett/lav bebyggelse - leilighetsbygg Haraholveien Yvenveien 1-51 Fortettingsområdenr. Fotostandpunkt og -retning N Meter M=1: cm på kartet er 50 meter Kart med fokus på fortetting i planområde V9 Side 19 av 61

20 V10Haraldstad - Tune senter Beliggenhet og planstatus Planområdet ligger i Grålum-området og utgjør to skråninger, i vest ved Haraldstad og i nord ved Tune Senter. Arealet er på 45,7 daa. Området nord for Gamle Kongevei omfattes av reguleringsplan for Tune senter (22-35) og har formål "bolig" nærmest Grålumveien, med 25% som utnyttelsesgrad. I kommuneplanen er den nordre delen av planområdet avsatt til framtidig byggeområde. Bygningsmiljø Det er 4 eksisterende bygninger i planområdet. Midt i området ligger en trafostasjon. Bygningsmiljøet utenfor området, nord for Tunebanen, er preget av eneboliger bygd fra tallet, og noen nyere eneboliger helt i vest. Grønnstruktur og lek Området ligger på en smal åsrygg og deles derfor i to landskapsrom. Det første ligger på en flate med dyrka mark, som går over i en forholdsvis bratt vestvent skråning med utsikt videre ut i kulturlandskapet. Det er et definert landskapsrom rammet inn av bjørk og selje. Det andre ligger i en nordvendt skråning med skog i den ene enden og brakk mark i den andre. Dette område betegnes til å ha en meget stor grønnstrukturverdi og naturverdier. Nærheten til Grålum skole (<500m) dekker behovet for en grendelekeplass, men en nærlekeplass mangler. Trafikksituasjon Gamle Kongevei går gjennom området, som også strekker seg sydover langs Tunebanen. Det skal bygges en ny forbindelse mellom Gamle Kongevei og Bjørnstadveien, som gjør at Gamle Kongevei kan fungere som en ren adkomst til eventuelle nye boliger. E6 ligger ca 500 meter mot nord-øst, og noe støy fra denne kan høres i området. Adkomst til området vil være Gamle Kongevei mot Rv114 (Grålumveien). Gangavstanden til busstilbudet i Grålumveien vil være ca meter. Denne hovedtrasèen har frekvens på ca 5 avganger pr time i rushtiden. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk er gode. En egen gang- og sykkelvei (Haraldstadveien) går gjennom området. Nærmeste barneskole er Grålum skole ca meter unna. Skoleveien er svært trygg. Fortetting Potensialet for boligbygging er stort fordi området utgjør en samlet og bebyggbar enhet i et attraktivt boligmiljø. Eksisterende bebyggelse forutsettes å bestå. Samlet er potensialet beregnet til 329 boliger. Arronderingen av området tilsier en deling i to fortettingsområder som utgjør henholdsvis 24 og 17 daa. Området nær Tune senter (fortettingsområde 17) er best egnet for bygging av leilighetshus på grunn av sin sentralitet. Den sørlige delen (18) bør få tett/lav bebyggelse for å skape et variert bomiljø i området. Med disse boligtypene er antall boenheter beregnet til 243 og 86. Fortettingsområdene er delt på til sammen 6 eiendommer. Konsekvenser Fortettingsområde 17 har utsikt mot en stor parkeringsplass og E6. Nærheten til en kraftledning og et større naturområde, gjør at skogteigen bør bevares. Det bør ved fortetting etableres to lekeplasser i området, som kombinert nærlekeplass og lekeplass for de minste barna. Fortettingsområde 18 har fin utsikt, men ved utbygging kan den visuelle kontakten med kulturlandskapet gå tapt. Beholder man skogbrynet, vil dette skape en naturlig overgang mellom boligområdet og kulturlandskapet. Det bør ved fortetting etableres to lekeplasser i fortettingsområde 18, en nærlekeplass og en kombinert nær- og grendelekeplass. Beregnet boligfortetting vil daglig skape ca 1300 nye bilreiser pr døgn. Dette betyr en økt belastning på Rv114 og Rv118 mot sentrum, og for eksisterende boliger langs Gamle Kongevei. Det bør bygges fortau langs Gamle Kongevei, og sikker krysning av denne veien. Konklusjon Fortettingsområde 17 er under utbygging. Side 20 av 61