Hvordan skal vi forstå boligprisutviklingen?

Transkript

1 Realboligpriser (ulike indeksperioder) Hvordan skal vi forstå boligprisutviklingen? USA Norge Kilde: Norges Bank, SSB, Shiller

2 De to hovedspørsmålene i boligmarkedet Hva er kostnadene ved å skaffe flere boliger på lang sikt? I hvilken grad er dagens etterspørsel basert på forventninger om prisvekst?

3 Hvor ligger kostnadene totalt relativt til dagens boligpriser? Igangsatte boliger, trend y = 7,1286x ,9 R² = 0,7699 Byggesektoren var i vekst frem til finanskrisen, som tilsier at boligprisene lå under totalkostnadene i hele denne perioden 0

4 Finanskrisen ga brutalt men midlertidig fall i byggeaktivitet Igangsatt Ferdigstilte

5 1979M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M07 Byggekostnad relativt inflasjon (1979M01 satt som 100) Hvilke kostnader skulle økt tilsvarende med boligprisvekst? Byggekost relativt til inflasjon Kan være midlertidig Kostnadspress grunnet kraftig vekst i sektor Norge i dag dyrest i Europa -> Gitt EØS vil ikke dette opprettholdes på sikt 20 0

6 Prisen på byggeklar tomt er endogen Verdi av byggeklar tomt= Diskontert salgsverdi byggekost Å kjøpe en tomt som må omreguleres * + medfører usikkerhet knyttet til [utfall og tid]. Samtidig er det på utviklingssiden en kan oppnå store fortjenestemarginer. Ved å kjøpe av investorer, som allerede har fått utviklet prosjektet, får en ikke fortjeneste på utviklingen (Barlindhaug 2002) Tomteprisene tar av, basert på at boligmarkedet vokser inn i himmelen, sier administrerende direktør Pål Tronstad i Skanska Bolig. (Aftenposten 2006)

7 Tilbudssiden oppsummert Boligprisene skal ned på sikt Priser ligger over kostnader (aktivitetsøkning) Byggekostnadene har økt moderat (og til dels midlertidig) Tomtepris er endogen (skyggeprisen av dagens tomteregulering)

8 Hva forklarer vekst i boligetterspørselen? Alle er enige om: Fundamentale faktorer Bestemmer etterspørselen etter boligtjenester Uavhengige av boligprisutviklingen Uenighet om: Forventninger om videre prisvekst Forsterker svingninger i boligpriser Drivkraften bak bobler

9 Fundamentale faktorer har vært og er viktige Folketilvekst Norge Ledighet (prosent) Renteutviklingen Nominell Real Snitt reallønn

10 En fundamental prisoppgang betyr ikke mangel på investering

11 Boliglånsgevinsten Boliglånsgevinsten = Prisvekst- realrente etter skattefradrag Det lønner seg å låne så mye du kan for å kjøpe bolig Hvis dette påvirker folk over tid blir kredittilgang kritisk for boligprisutviklingen

12 Boliglånsgevinsten i praksis Fond Bolig +lånefinansiering Investert Avkastning 8% 8% 8% Verdi etter 5 år Skatt på gevinst 30% 0% 0% Netto etter skatt Lånerente 4% Rentekost etter skattefordel Netto avkastning på egenkapital over 5 år Årlig (CAGR) på egenkapital % 47% 329% 6% 8% 34%

13 Folk ser ikke på boligen som investering Påstand er ikke at folk sitter med Excel Påstand: Folk lærer av egne og andres erfaring, og vi får en utstrakt tro på gjeldsfinansiert bolig som risikofri, gunstig investering Vi vet: Prisvekst på verdiobjekter utløser svært lett bobler i praksis (Vernon Smith)

14 Fundamental etterspørsel er rettet mot boligtjenester Leie-leiligheter er blitt langt billigere relativt sett Fundamental etterspørsel boligtjenester skulle flyttet seg til leiemarkedet (arbitrasje) Kilde: Trym Riksens blogg

15 Ønske om høyt lån gjør kredittilgang sentral Egenkapital Dyrere bolig->salgsgevinst->økt egenkapital - >større lån->dyrere bolig (jmf. Anundsen & Jansen 2011, Borgersen og Greibrokk 2005) Reallønn Høyere lønn->høyere kredittgrense->større lån ->dyrere bolig Forsterker effekten i data av fundamentale faktorer

16 Kredittilgang bestemmer etterspørselsnivået 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Gjeld større enn 3 ganger inntekt Gjeld 2-3 ganger inntekt Gjeld 1-2 ganger inntekt Gjeld mindre eller lik samla inntekt 0 %

17 Folk bytter bolig oftere 2,0 % 1,8 % 1,6 % 1,4 % 1,2 % 1,0 % 0,8 % 0,6 % 0,4 % Hyppigere boligbytte i stigende marked hjelper ift egenkapitalkravet 0,2 % 0,0 % Omsatte boliger i prosent av antall husholdninger

18 I dag stanger mange i kredittbeskrankningene Kilde: Adresseavisen, 30.januar 2012

19 Bryr folk seg? En kavalkade fra Dagbladet siste halvår

20

21

22

23 Forsiden søndag 6 november

24

25

26

27 14 desember

28 Fra forsiden 29 desember

29 Er Dagbladet i utakt med folket??

30

31 Konklusjoner Tilbudssiden tilsier at boligprisene skal ned uavhengig av om vi har en boble Det er tegn vi bør ta på alvor på etterspørselssiden innstramming av kredittilgang er et riktig virkemiddel

32 Og en ting til.

33 Prisoppgangen var ikke et særnorsk fenomen

34 Og alle oppgangene var drevet av fundamentale faktorer

35 Danmark "Der er særlige og unikke grund til, at boligpriserne i Danmark frem til efteråret 2006 steg pænt mere end i flere andre lande, vurderer flere eksperter. *...+ (Berlingske) For eksempel nevnes: Laveste ledighet i EU Høyere reallønnsvekst Demografiske endringer og sentralisering

36 USA "continued low interest rates, a healthy boomer population, and the "boomer echo" of next-generation buyers should keep the market healthy for at least the next 10 years." David Lereah lays out a compelling vision of housing as a continuing positive investment DAVID BERSON, CHIEF ECONOMIST, FANNIE MAE

37 Irland 2008 (!) * + the price movements observed in Ireland can largely be justified on the basis of economic and demographic fundamentals (Stevenson 2008, Real Estate Economics 36:1 p.1-29 basert på gjennomgang av en rekke empiriske metoder)

38 Sverige 2009 Grunnleggende tror jeg at boligprisutviklingen kan forklares ved fundamentale faktorer (Lars Nyberg, Riksbankens vicechef)

39 Hvor trygge skal vi føle oss? Den gode nyheten: OECD 2005 gjennomgikk økonometriske modeller og plasserte Norge i den trygge gruppen land, der prices are broadly in line with what were identified as their main determinants. Den dårlige nyheten: Gruppen av trygge land inneholdt også Danmark og USA

40 Backup slides

41 Norske byggekostnader (2009) relativt til EU (kilde: Eurostat)

42

43 Kilde: SSB og DNB (via E24.no)

44 Overvurderer MODAG langsiktige priser? Antar at kostnadsøkninger i byggekostindeks er permanente (og ikke midlertidig forhøyede) Lar gapet mellom byggekostnader og boligpriser bestemme nivået på nybygg, og ikke endringen I likevekt: Doblet boligkapital->doblet byggesektor->doblet boligpris (for gitte kostnader)

45 Kilde: IMF, FINANCE & DEVELOPMENT, March 2010, Volume 47, Number 1

46 Irland 2006 The Irish housing market is very buoyant. The housing boom is driven by strong economic growth, dynamic demographics and low interest rates. However, large tax advantages and relatively lenient credit policies by banks have also played their part, and prices may have become overvalued. (OECD report, 2006)