Saksframlegg. Vedlegg: 1. «Lokalisering av ny barnehage i Sogndal sentrum» notat FSK

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Torun Emma Torheim Arkiv: Arkivsaksnr.: 16/178-5 Lokalisering av ny sentrumsbarnehage i Sogndal * Tilråding: ::: &&& Sett inn innstillingen under &&& Kommunestyret held fast ved vedtaket om at ny barnehage vert lokalisert på Rutlin, gbnr. 22/4. ::: &&& Sett inn innstillingen over &&&... &&& Sett inn saksutredningen under &&& Vedlegg: 1. «Lokalisering av ny barnehage i Sogndal sentrum» notat FSK Saksutgreiing: Bakgrunn: Drøftingsnotatet «lokalisering av ny barnehage i Sogndal sentrum» vart lagt fram i formannskapet , sjå vedlegg 1. Formannskapet ønskja at administrasjonen skulle greie nærare ut lokalisering av ny barnhage i sentrum på Rutlin, Leighgota, Kyrkjebakken og Nedrehagen. Dei to sistnemnde var ikkje med som alternativ i drøftingsnotatet. Rutlin og Leighgota var med, men formannskapet ønskja ei grundigare vurdering av desse to. I dette saksframlegget har rådmannen utgreidd desse fire alternativa og kome med ei tilråding. Saksframlegget er todelt der fyrste del tek føre seg dei to nye alternativa Nedrehagen og Kyrkjebakken, og andre del gjev ei nærare vurdering av alternativa Rutlin og Leighgota. Del 1 Drøftingsnotatet «lokalisering av ny barnehage i Sogndal sentrum» følgjar som vedlegg 1 til saka. Kyrkjebakken og Nedrehagen er vurdert på bakgrunn av same vurderingar knytt til det barnehagefaglege og transportbehov som gjort i drøftingsnotatet. Figur 1: Oversikt over eksisterande barnehagar i Sogndal sentrum

2 Figur 2: Oversikt over vurderte lokaliseringar, inkludert Kyrkjebakken og Nedrehagen Nedrehagen gbnr. 64/387 m.fleire Området i Nedrehagen vert i dag nytta som riggområde for utbygging av studentbustadane i Nedrehagen-Kvåle bru. I kommuneplan er området sett av til bustad, og i reguleringsplan for Nedrehagen er det regulert til bustad med krav om detaljreguleringsplan. Delar av området, Nedrehagen Øvre ligg ute for sal med leilegheiter/rekkjehus. Området kalla Nedrehagen er stort med mykje potensiale og varierande terreng. Når det gjeld klimatiske forhold er området svært utsett for kald trekk frå elva og lite sol, og dette trekk i negativ retning ut frå barnehagefaglege vurderingar. Det ligg nært inntil Sognahallen og friområde. Nedrehagen ligg på Stedjesida som er vurdert å ha god dekning av barnehageplassar. Tilkomst frå riksvegen er god, men for gåande og syklande må det gjerast tiltak for kryssing av veg. Området ligg relativt sentralt i Sogndal.

3 Kyrkjebakken gbnr. 64/35 Kyrkjebakken barnehage Tomtestorleik (inkludert bygningar, parkering, veg) 3377 m² Areal bygg (ca.) 588 m² Areal parkering/tilkomst/vegkant (ca.) 650 m² Maks tal barn 68 (4 avdelingar) Anslag leikeareal ute 2139 m² Minimumskrav til leikeareal ute 1700 m² (25 m² per barn) Godkjend leike- og opphaldsareal inne 272 m² Kyrkjebakken er regulert til offentleg føremål og vert i dag nytta som barnehage. Barnehagen har 68 plassar totalt, men det er sjeldan dei har so mange barn. For å få plass til 68 barn må nesten heile barnegruppa vere over 3 år for å vere innanfor arealkrava til leikeareal inne (4 m² leikeareal inne for barn over 3 år og 6 m² for barn under 3 år etter vedtektene til Sogndal kommune). Det er sjeldan dei har ei slik samansetning, og tal barn ligg på rundt i året (2015/16: 20 plassar under 3 år og 36 plassar over 3 år). Minimumskrav til leikeareal ute vert 1700 m² for 68 barn. Eit grovt anslag visar at dei i dag har om lag 2100 m² leikeareal ute. Talet er basert på utrekning i flyfoto (tomtestorleik minus bygg, parkering, tilkomst og areal utanfor gjerde), og er difor ikkje heilt eksakt. Basert på desse tala er det mogleg med ei utviding med ei avdeling. Dette vil ikkje dekka behovet for barnehageplassar framover. Barnehagen er utbygd i fleire trinn frå 1,5 avdeling til 3 avdelingar til 4 avdelingar, og fortsatt stegvis utbygging vil vera vanskeleg å få funksjonell. Eksisterande bygg bør ikkje utvidast meir, slik at ein ny barnehage her krev riving og bygging av heilt ny barnehage. I tillegg er det problem med grunnmassane. Barnehagen er plassert på ei gamal skredvifte, og det er mykje leire i grunnen. Når det gjeld transportbehov har Kyrkjebakken barnehage ei sentral plassering, men sidan det ligg ein barnehage her i dag, dekkjar det allereie eit eksisterande behov. Plasseringa er så sentral at det er mogleg å gå eller sykle til barnehagen. Tilkomsten langs Kyrkjebakkenvegen er trong og uoversiktleg utan fortau.

4 Samla vurdering: Barnehagefaglege vurderingar Transportbehov Bruk av arealet i dag: Regulert til: Nedrehagen Kyrkjebakken Topografi - Flatt/bratt God kombinasjon Flatt, kunstig bakke Vêrtilhøve - Sol Lite Lite - Vind/trekk Mykje trekk Nei Naturtomt Delvis Nei Nærleik til - skog Ja Ja - leikeplassar Nei Nei - idrettsanlegg Ja Delvis Plassering i forhold til eksisterande barnehagar Delvis, Stedjesida har god dekning Dekkjar eksisterande behov Sentral plassering Delvis Ja Trygg veg/tilkomst Delvis, mogleg på sikt Delvis Mogleg å gå/sykle Delvis Ja Tilkomst Potensiale Kyrkjevegen er smal Ikkje i bruk (riggområde nye Eksisterande barnehage studentbustadar) Bustad (kp) og bustad i reguleringsplan (2014) Eksisterande bustadområde (kp) og offentleg barnehage i reguleringsplan Arealbrukskonflikt: Anna : Vil ikkje dekkje barnehagebehovet. SUM: 4 grøne, 5 gule og 3 raude. 4 grøne, 2 gule og 7 raude. Barnehagealternativa Nedrehagen og Kyrkjebakken kjem dårleg ut i frå barnehagefaglege vurderingar og delvis dårleg ut frå vurderingar knytt til transportbehov. På bakgrunn av dette tilrår rådmannen å ikkje gå vidare med desse alternativa. Del 2: Vidare følgjar ei nærare utgreiing av lokaliseringa på Rutlin og Leighgota. Arealdelen til kommuneplan har følgjande krav i føresegn 2-1 e) pkt. 2 til barnehage: 2-1 Fysisk utforming av bygningar og anlegg, jf nr. 5 e) Tenesteyting 2. Barnehage: Uteopphaldsareal skal vere eigna for leik og opphald, ha gode lokalklimatiske tilhøve, god samanheng og gjerdast inne. Det bør settast av minimum 25 m2 uteopphaldsareal per barn. Barnehagetomtar bør primært plasserast i nærleiken av bustadområde, sekundært i nærleiken av arbeidsplasskonsentrasjonar. Tomta bør liggje i nær tilknyting til hovudvegnett for sykkel og bil, men tilstrekkeleg langt unna trafikkåre for å unngå problem med støy og trafikktryggleik.

5 Rutlin gbnr. 22/4, på oppsida av Dalavegen Frå drøftingsnotatet i formannskapet : Området på Rutlin er i dag frukthage i drift, men sett av til sentrumsføremål i kommuneplan. Rutlin ligg sentralt til for barnefamiliar i omkringliggjande bustadfelt. I forhold til kor dei andre barnehagane i sentrum ligg, er det fornuftig å plassere ein barnehage i dette området. Det er gangvegsamband langs riksvegen heilt frå Gurvin og til området, og vidare ned til sentrum. Ein barnehage her vil gjere det mogleg for fleire å gå/sykle til barnehagen, for så å dra vidare på jobb. Det går også ein gangsti frå Rutlinslidvegen og ned til Dalavegen rett vest for området. Gåande frå mellom anna Rutlinslidvegen, Kongabergvegen og Åbergevegen vil kunne nytte denne som snarveg til barnehagen (i lag med andre snarvegar i området). Området har veldig gode soltilhøve. Tomta er flat i framkant med ein bratt skråning i bakkant som inviterar til allsidig leik. Det er gangavstand til friarealet på Haugen, på gbnr. 23/66, og kort veg ned til storhallen. Ein barnehage her vil grense til friarealet på gbnr. 22/67, og gjere det lett for også dei minste borna å kome seg ut på tur. I samband med arkitektkonkurransen seinhausten 2014 vart det teikna eit framlegg til plassering av to barnehagar på tomta, sjå figur 3 med tilkomst frå Dalavegen. Dersom det er ønske om det, kan dette enkelt avgrensast til ein barnehage lengst vest på tomta, og utan veg heilt over til Rutlinslid. I områdereguleringsplanen vil det vere lurt å setje av eit større areal til to barnehagar, men byggjetrinn 2 kan ligge langt fram i tid. På denne måten vert behovet sikra for lang tid framover. Figur 3: Barnehagar i to byggetrinn på Rutlin. Til orientering er parkeringsplassen og vegen framom barnehagen i figuren tenkt plassert der det store avlange reiskapshuset i biletet nedanfor står i dag.

6 Bilete 1: Rutlin gard Nærare utgreiing av alternativet på Rutlin gbnr. 22/4: Føreslege tomt på Rutlin, gbnr. 22/4, er stor, og ikkje heile arealet vert regulert til barnehage. I tillegg til barnehage, vert eigedomen regulert til bustadfortetting (B11), gjennomkøyringsveg, parkering og areal for kombinert bustad/tenesteyting. Figur 4: Framlegg til reguleringsføremål

7 På nabotomta i aust ligg Indre Sogn psykiatrisenter (BIN1 i figur 4). I økonomiplanen for (s.64) under «Investeringar som krev nærare vurderingar» går det fram at kommunen, gjerne i samarbeid med andre kommunar, kan få behov for fellesskapsbustadar innan rus/psykiatri for å oppfylle krav i samhandlingsreforma. Det kan vere naturleg å lokalisere ei slik kommunal teneste i tilknyting til Indre Sogn psykiatrisenter. I økonomiplanen går det fram at dette skal vurderast i samband med varsla områdereguleringsplan for Rutlin. I vurderinga av Rutlin som barnehagetomt, bør det og nemnast at Helse Førde er på utkikk etter ein ny ambulansegarasje i Sogndal sentrum. Dei ønskjer denne lokalisert ved psykiatrisenteret på Rutlin. Arkeologi Kulturavdelinga ved fylkeskommunen har signalisert at det vert krav om arkeologisk utgraving før vedtak av ny reguleringsplan for barnehage på Rutlin. Det vart i 1998 gjort mykje funn i området der psykiatrisenteret ligg i dag, og mest truleg vert det også gjort funn på nabotomta, gbnr. 22/4. I fyrste omgang vil fylkeskommunen utføre ein overflategransking på heile eigedomen. Fortrinnsvis må dette gjerast vår, sommar eller tidleg haust. Ved eventuelle funn vert universitetsmuseet i Bergen kopla inn. Dei tek då fullt ansvar for utgraving av desse funna. Dersom funn ligg i område for utbygging må fylkeskommunen søkje avfreding/dispensasjon hos Riksantikvaren. Dette er også ein prosess som tek tid, og i følgje fylkeskommunen skal alt dette vere avklart før endeleg vedtak av planen. For at fylkeskommunen skal kunne gjere sine arkeologsike granskingar må det føreliggje samtykke frå grunneigar. Tiltakshavar, i dette tilfellet Sogndal kommune, er ansvarleg for å innhente samtykke frå grunneigar. Gjeve at grunneigar ikkje ønskjer å gje sitt samtykke, må det avklarast gjennom namsmannen. Når det gjeld økonomi er det vanskeleg å gje eit anslag på kva dette vil koste, men til samanlikning visar skjemaet nedanfor kva vi brukte på Kvålevegen (museet gjorde sine utgravingar sommaren 2015) og Kaupanger gravlund (sommaren 2013 og 2014): Kaupanger gravlund Kvålevegen Fylkeskommunen overflategransking Universitetsmuseet i Bergen utgraving SUM ,4 mill.

8 Figur 5: Illustrasjonsplan med tomt for to barnehagar, veg og parkering Byggjetrinn 1 og 2 og erverv av grunn På Rutlin er det plass til to barnehagar. I utgangspunktet vart fleire løysingar vurdert, mellom anna ein stor barnehage med fleire avdelingar. Konklusjonen frå barnehagegruppa var at det er ønskjeleg med barnehagar med om lag barn. For å sikre behovet langt fram i tid vart det i arkitektkonkurransen seinhausten 2014 teikna to barnehagar på gbnr. 22/4. To barnehagar vegg i vegg vil gje stordriftsfordelar. Ved å setje av areal i områdereguleringsplanen har vi sikra behovet i lang tid framover, men det er uproblematisk å i fyrste omgang avgrense utbygginga til ein barnehage lengst vest på tomta. Då kan vi i fyrste byggjetrinn byggje ein barnehage og tilkomstveg til denne, inkludert parkering. I arbeidet med erverv av eigedomen kan vi leggje til grunn at frukthagen aust på tomta kan nyttast av noverande grunneigar fram til kommunen treng arealet til utbygging. Ein slik avtale er gjort i tilknyting til Stedje kyrkjegard med eplehagen i drift vest for kyrkjegarden. Når det gjeld erverv av grunn, er det vanskeleg å seie noko konkret om verdien av arealet. Arealet er nytta til fruktdyrking. Det har vore sett av til LNF (landbruk-natur-friluftsliv) i kommuneplan frem til førre revisjon då det vart lagt under område for sentrumsføremål med klare føringar på at det var ei aktuell tomt for barnehage, men framleis bruk til landbruk. Verdsetting av landbruksareal vert påverka av marknaden for dei produkta dei produserer. Leighgota Sogndal velferdssenter gbnr. 17/171 og 17/2/9

9 Frå drøftingsnotatet i formannskapet : Eigedomen ligg som sentrumsføremål i kommuneplan. Gbnr. 17/171 vart i områdereguleringsplan for SOS-Trudvang-Prestadalen og omkringliggande område (2014) regulert til bustad/forretning/kontor med krav om detaljreguleringsplan for å sjå utvikling av eigedomen i samanheng med senteret, gbnr. 17/2/9. I eldre plan var området regulert til allmennyttig føremål. Taket på Amfi Sogningen er stort og har eit potensiale for bruk. Det hadde vore interessant å sjå kor vidt ein kunne nytta delar av taket til barnehage eller uteområde i kombinasjon med gbnr. 17/171. Dette ville vore ein sentrumsbarnehage med arealeffektiv utnytting. Med skulen som nabo vil det vere positivt av omsyn til transport. Når det gjeld dei barnehagefaglege krieria, vil ein barnehage her ikkje vere ein naturtomt, med unntak av busker og tre som kan plantast. Området må opparbeidast og tilpassast dei behova ein barnehage treng for å sikre allsidig leik. Til gjengjeld er det potensiale for å leggje til rette for eit stort uteareal, avhengig av kor mykje av taket som kan nyttast. I tillegg er det gangavstand til friarealet på Haugen langs sti og gangveg heile vegen, Trudvang skule, sentrumsparken og elveparken. For dei eldste borna vil det vere mogleg å gå til Røvhaugane langs snarvegar. Det vil og vere mogleg å gå til storhallen. Nærare utgreiing av alternativet i Leighgota, gbnr. 17/171 og 17/2/9: Historikk I 1914 vart «Christine Leigh s Reconvalescenthjem» for kvinner bygd på garden Arvål. Heimen var skipa på eit legat med pengar frå testamentet etter Anne Margrethe Louise Leigh Rønneberg. Heimen hadde plass til 12 pensjonistar og vart driven av Bergen Diakonissehjem frå 1915 til I 1943 tok sjukepleielaget opp arbeidet for å skaffe bygda ei sjukestove. Frå 1951 leigde helselaget heile eigedomen til tidlegare Christine Leigh s Reconvalescenthjem. Den nyoppussa pleieheimen vart opna av helsedirektør Karl Evang i 1955 og pleieheimen fungerte som helsehus og sjukestove for bygda fram til Deretter vart huset nytta som velferdssenter for eldre. Det var aktivitet for eldre i huset heilt fram til salet i Bygningen er også brukt til bustadutleige for flyktningar. Sogndal kommune fekk i 2012 tilbod om å kjøpe velferdssenteret, gbnr. 17/171, adresse Leighgota 1. Kommunen la inn bod på 7 millionar kroner. På det tidspunktet var tomta regulert til allmennyttig føremål, og kommunen ønskja å nytte eksisterande bueiningar i underetasjen og andre etasje til flyktningar. 2. etasje var tenkt nytta til omsorgsbustadar/bufellesskap for kvinner i tråd med føremålet til Christine Leigh s Reconvalescenthjem legat. Sogndal kommune fekk ikkje kjøpt eigedomen til denne prisen, og det vart seld til andre. Skildring av tomta

10 Å ha ein barnehage nær Trudvang skule vil kunne gje positive synergieffektar, mellom anna av omsyn til transport (levering/henting skule/barnehage) og moglegheit for felles leikeareal. Samlokalisering med skulen opnar også moglegheita for felles administrasjon og drift. Gbnr. 17/171 er flat i nordre del med ein skråning ned mot gbnr. 17/2/9. Det er mogleg å bygge barnehage på tomta, men det krevjar meir utgreiing for å finne ut korleis dette kan gjerast best mogleg. I tillegg bør vi rekne med at eksisterande bygg bør rivast for å få ein god utnytting av tomta og at bygget ikkje stettar krav til barnehage slik det er i dag. Gbnr. 17/171 er 2176 m², og ikkje stor nok i seg sjølv til barnehage. Delar av barnehagen må opparbeidast også på gbnr. 17/2/9, som er 1529 m², og eigd av Christine Leigh s Reconvalescenthjem og festa av Amfi Sogningen storsenter. Gbnr. 17/2/9 er i dag regulert til forretning. Halve eigedommen på nordleg del er nytta til open parkeringsplass, medan resten er parkeringskjellar til Sogningen storsenter, inkludert innkøyring og noko forretning i austleg del tilknytt Sogningen (Cubus). Erverv av grunn Gbnr. 17/171 vart i 2012 seld for 9 millionar på det private marknaden. På bakgrunn av dette ligg 9 millionar til grunn for erverv av eigedomen. Då AH kjøpte bygget var det regulert til allmennyttig føremål som velferdssenter, pleieheim og eldrebustad for helselaget i Sogndal. Reguleringsføremålet på salstidspunktet var altså allmennyttig, medan det vart omregulert til bustad-forretning-kontor med vilkår om at detaljreguleringsplan i lag med gbnr. 17/2/9 (Sogningen) må utarbeidast, jamfør føresegn 3.5 i områdereguleringsplan for SOS-Trudvang-Prestadalen og omkringliggande område: «Eksisterande bygning kan nyttast til bustadføremål. Ved utbygging av området kan det nyttast til blanda føremål, herunder forretning, service, kontor, bevertning og bustader. Området skal då detaljregulerast og byggast ut i samanheng med gbnr. 17/2/9». Dette ga eit høgare potensiale for utbygging samanlikna med tidlegare regulering og vil sannsynlegvis påverke ein innløysingspris. Vi må rekne med at tomteprisen for gbnr. 17/171 tek utgangspunkt i salsprisen frå 2012 og at den kan verte høgare. Etter førebels kontakt med AH må vi rekne 30 % auke. I tillegg kjem pris for riving av bygg og ein usikker tomtepris for å overta naudsynt areal på gbnr. 17/2/9. Eit forsiktig anslag vil vere ein kostnad mellom millionar kroner for riving av bygg og overtaking av naudsynt areal på gbnr. 17/171 og 17/2/9. Samla vurdering: Begge alternativa på Rutlin og Leighgota er aktuelle for ny barnehage. Slik det går fram av utgreiinga ovanfor er det ulike utfordringar knytt til begge alternativa. Ut frå dei barnehagefaglege vurderingane kjem Rutlin betre ut enn Leighgota. Ut frå vurderingar knytt til transportbehov og lokalisering kjem Leighgota godt ut. For begge alternativa vil det vere ein kostnad gjennom planlegging, tilrettelegging og utbygging. Erverv av grunn vil også verte eit spørsmål i begge alternativa då kommunen ikkje eig nokre av tomtane. Rådmannen vil på noverande tidspunkt ikkje gå i detalj på moglege kostnader for det eine eller andre alternativet. På bakgrunn av det vi veit

11 om tomtene kan vi leggje til grunn at Rutlin vert eit billegare alternativ enn Leighgota. Det er behov for ein ny barnehage i Sogndal sentrum. Både prosessen med planlegging og erverv av eigedom vil ta tid, og det er ønskjeleg å kome vidare i arbeidet med ny barnehage. Rådmannen tilrår at det vert arbeida vidare med lokalisering av ny barnehage på Rutlin, gbnr. 22/4. Sogndal 30.mars 2016 Jostein Aanestad -rådmann-... &&& Sett inn saksutredningen over &&&