DET NORSKE EIENDOMSMARKEDET

Transkript

1 DET NORSKE EIENDOMSMARKEDET Hvilke verdier står på spill? Håvard A. Nustad Director & Partner Pangea Property Partners STOCKHOLM OSLO HELSINKI LONDON STOCKHOLM OSLO LONDON

2 AGENDA HVILKE VERDIER STÅR PÅ SPILL? 3.TRANSAKSJONSEKSEMPLER - «Navnløse» - Fra 2014 og

3 En uavhengig nordisk eiendomsrådgiver og corporate finance boutique KONTORER I FIRE LAND Uavhengig nordisk eiendomsrådgiver og corporate finance boutique med fullt transaksjonsfokus Etablert i 2009 Totalt antall ansatte: 32 Norge: 15 med et analyseteam som dekker det nordiske eiendoms- og kapitalmarkedet Sverige: 17 Har siden 2009 utført +240 transaksjoner/prosjekter i hele Oslo Stockholm Helsinki Solid track-record med et bredt spekter av ulike transaksjoner Norden Total eiendomsverdi på rundt NOK 170 mrd London Dybdekompetanse uavhengig av sektor eller marked Lang tradisjon for å bringe nordisk eiendom og internasjonal kapital sammen 3 STRICTLY CONFIDENTIAL

4 NORDIC EXPERTISE OSLO STOCKHOLM LONDON HELSINKI 4

5 Stor bredde innenfor segmenter og investorer, både på kjøpers og selgers side TRANSAKSJONSFORDELING I NORGE TRANSAKSJONSOPPSUMMERING Kombinasjon 8 % Kontor 24 % Segmentsplitt (NOKmrd) Offentlig sektor 2 % Hotell 8 % Annet 5 % Handel 53 % Offentlig sektor 11 % Hotell 14 % Segmentsplitt (Ant. trans.) Annet 14 % Kombinasjon 7 % Kontor 18 % Handel 36 % Gjennomførte norske transaksjoner i 2015: Transaksjonsverdi NOK 38mrd (Norge totalt, NOK 123mrd) 17 transaksjoner Over 1,3 millioner m 2 32% markedsandel i Norge Gjennomførte norske transaksjoner i 2014: Transaksjonsverdi NOK 8mrd (Norge totalt, NOK 56mrd) 11 transaksjoner Over 0,4 millioner m 2 15% markedsandel i Norge TJUVHOLMEN, OSLO NORRLANDSGATAN, STOCKHOLM BERKELEY SQUARE - MAYFAIR, LONDON 5

6 HVILKE VERDIER STÅR PÅ SPILL? 6

7 STORE VERDIER STÅR PÅ SPILL Hvor store verdier står på spill? NORDISK TRANSAKSJONSVOLUM ( ) Sweden Norway Finland Denmark » Eiendom er langsiktig markedet er syklisk» 2008/2009 (Norge) NOK 100 mrd «forsvant» fra markedet» 2014/2015 Internasjonale kjøpere inn i markedet; 34% av totalt investeringsvolum på NOK 123 mrd i 2015 Primært avkastningsdrevet, til dels diversifisering Må ikke investere i Norge Investerer ikke på «måfå» 7

8 INVESTERINGSMØNSTER Internasjonale kjøperes investeringer i Norge kan grovt sett deles i to kategorier I Diversifiserings-strategi med lav risiko» AAA-Leietaker og/eller AAA-beliggenhet» Land-risiko, i mindre grad eiendoms- eller leietakerrisiko II Opportunistisk strategi med høyere risiko» Finansiell styrke til å ta en stor investering» Eksklusivitet i tidlig fase for å forhandle uten bud-konkurranse» Land-risiko, eiendomsrisiko, leietakerrisiko 1.A - «CORE» INVESTERINGER OSLO SENTRUM Eksempler: Karl Johans gate 45 Hines Hieronymus Heyerdahls gate 1 CBRE Global Investors Grensen 5-7 Tristan Capital Partners Munkedamsveien 62 Deka Immobilien Dronning Mauds gate 15 Genesta 1.B - LANGE LEIEKONTRAKTER Eksempler: Siemens, Østre Aker vei 90 W.P. Carey Statoil HQ, Oslo Madison International Statoil HQ, Stavanger Colony Capital Total Norway HQ, Stavanger W.P. Carey II - LANDSDEKKENDE PORTEFØLJER / KJØP AV EIENDOMSSELSKAP Eksempler: Fortin (DNB Eiendomsinvest) Starwood Capital Group Obligo Blackstone Norsk Bransjesenter / Coop Tristan Capital Partners Storebrand Eiendomsfond (75%) Partners Group Sektor Gruppen Citycon Aberdeen Eiendomsfond Norge II (43%) Cyrus Capital Partners Handelseiendomsportefølje (AKA) H.I.G. Capital Oslo Areal (50%) AMF Pensionsförsäkring Promenaden Property («Søylen») Meyer Bergman 8

9 STORE VERDIER I et mer veldiversifisert og (potensielt) likvid marked? God blanding av norske og internasjonale kjøpere, dels konkurranse, men dels også et viktig supplement Uten internasjonale kjøpere annen type exit for mange av porteføljene/ selskapene som ble solgt i 2015 enkelttransaksjoner fremfor samlet exit Det vi ser er de faktisk gjennomførte transaksjonene Det vi ikke ser er de transaksjonene som ikke blir noe av 9

10 EKSEMPLER PÅ HVA SOM IKKE SKJEDDE I 2011 Få store/strukturelle transaksjoner førte til lavere volumer enn antatt Forventet volum i 1H mrd kroner Faktisk volum 2011 ~32 mrd Et fåtall store transaksjoner kunne closed the gap KUN FÅ EKSEMPLER SUMMERER OPP TIL NÆRMEST 20 MILLIARDER KRONER NOKm Mislykkede transaksjoner Overliggere 1 IT Fornebu borsnotering NOK 4 100m 2 Stavanger-portefølje NOK 1 000m 3 Kjøpesenterportefølje NOK 500m Kontor, Helsfyr NOK 500m Industrielt eiendomsselskap NOK 2 000m KPMG-bygget DNB-bygget Andre overliggere NOK 750m NOK 4 800m NOK ~5 000m 0 jan. 11 feb. 11 mar. 11 apr. 11 mai. 11 jun. 11 jul. 11 aug. 11 sep. 11 okt. 11 nov. 11 des. 11 jan. 12 feb. 12 mar. 12 Sum NOK 18,7mrd Kilde: Pangea 10

11 Jeg vil si noe om hva vi oppfatter som de mest kritiske aspektene; aspekter som er allmenngyldige (og opplagte) og av stor betydning for om en transaksjon blir gjennomført eller ikke. 11

12 NÅR STORE VERDIER STÅR PÅ SPILL Når store verdier står på spill. vil man møte ulike hindre som krever løsninger Mange forhold kan representere store verdier... hva som er av stor verdi er subjektivt og individuelt betinget Hva kjennetegner en verdi? Økonomi Posisjon Status Følelser/emosjoner Relasjon til organisasjon og ansatte Prestisje Individuelle mål og karriere Livssyn Ulik motivasjon Verdiavvik Antall involverte parter Ulik kompetanse Valg av rådgivere Uenigheter Endrede markedsforhold Manglende samarbeidsvilje Analyser og argumentasjon Utholdenhet Ressurser Riktig organisering Drivkraft Kreativitet Pragmatisk innstilling Humor Kommunikasjon 12

13 ULIKE FORHANDLINGSSITUASJONER Noen eksempler CASE 1 CASE 2 CASE 3 CASE 4 A A A A B F B F B B C D E C D E To-parts forhandling To-parts forhandling med forskjellige interessenter Forhandling med flere motparter Forhandling med flere motparter, med egne interessenter bak Transaksjonseksempel: Salg av enkelteiendom Transaksjonseksempel: Salg av selskap Transaksjonseksempel: Kapitalinnhentingsprosess Transaksjonseksempel: Strukturert salgsprosess = Klient «X» 13

14 ULIKE FORHANDLINGSSITUASJONER Noen eksempler CASE 5 CASE 6 CASE 7 A A B C B F A B C D E F C D E E D Forhandling med motpart sammen med andre Forhandling med motpart sammen med andre, med egne interessenter bak Forhandling med en rekke motparter, alle med egne interessenter bak seg Transaksjonseksempel: Kjøpsrådgiver i strukturert salgsprosess Transaksjonseksempel: Kjøpsrådgiver for JV/partnerskap Transaksjonseksempel: Restruktureringsprosess 14 = Klient «X»

15 KRITISKE SUKSESSFAKTORER Prosesstyring PROSESSTYRING 1 Definér klare målsetninger 4 Tilstrekkelig ressurser Klar målsetning La alle parter bli inkludert Ressurser/kompetanse Bruk av interne/eksterne ressurser Jobbe sammen om å nå målet Kompetanse 2 Analyse 5 Initiativ blir lagt merke til Grundige forberedelser og etterretning Dokumentasjon Initiativ Vise ferdigheter Argumentasjon Ligge et steg foran 3 Definere roller 6 Finne løsninger Klar rollefordeling Sikre fremdrift Kreativitet Tenk nytt Prosessledelse Kjenne markedet 15

16 KRITISKE SUKSESSFAKTORER «People s business» «PEOPLE S BUSINESS» 1 Tilpasset kommunikasjon 4 Partenes motivasjon Kommunikasjon Internt versus eksternt Forstå partenes insentiver/motivasjon Personlige mål Forstå ulike parter Individuell håndtering 2 Gi og ta 5 Reduserer misforståelser Balanse Pick your fights Åpenhet Øker forståelse for utfordringer Lytte til partene Si mye, men ikke alt (taktikk) 3 Vis ydmykhet 6 Unngå konflikt Pragmatisk holdning Skape en omforent holdning Skape tillit Åpenhet omkring fakta, dynamikk og motiver Less is more Skape lik holdning 16

17 A pessimist is one who makes difficulties of his opportunities and an optimist is one who makes opportunities of his difficulties - Harry Truman 17

18 KOMMUNIKASJON Den viktigste suksessfaktoren Kommunikasjon KOMMUNIKASJON INNAD KOMMUNIKASJON MED MOTPART Klient «X» MÅL ENIGHET Motpart 18

19 INVOLVERTE PARTER Mange skal tilfredsstilles på best mulig måte Klient «X» Motpart MOTIVASJON PERSONGALLERIET PERSONGALLERIET MOTIVASJON 1 Avkastning/pris, relasjoner, affeksjon, ekspansjon Eiere Eiere Eiere Avkastning/pris, relasjoner, affeksjon, ekspansjon 2 Sikkerhet, personlig posisjon, aksjonærhensyn Styret Styret Ledelse Styret Sikkerhet, personlig posisjon, aksjonærhensyn 3 Vekst, egen posisjon, karriere, økonomi Ansatte Ledelse Ledelse Vekst, egen posisjon, karriere, økonomi 4 Egen posisjon, karriere, økonomi, sikkerhet Ansatte Ansatte Egen posisjon, karriere, økonomi, sikkerhet 5 Godt sluttresultat, status, transaksjonsfokus, kortsiktig/langsiktig Eksterne rådgivere Eksterne rådgivere Godt sluttresultat, status, transaksjonsfokus, kortsiktig/langsiktig 19

20 TRANSAKSJONSEKSEMPLER «NAVNLØSE» hvor Pangea Property Partners var eksklusiv rådgiver 20

21 STORE KULTURFORSKJELLER Case study 1 BRUDD PÅ SUKSESSFAKTORER Mangel på kommunikasjon hos motpart Større selskapstransaksjon i Norge > NOK 1mrd i eiendomsverdi Mangel på pragmatisk holdning Aktuell kjøper hadde problemer med å forstå og anerkjenne nordisk «åpenhet og ærlighet» Aktuell kjøper var redd for å miste ansikt i sluttforhandlingene Mangel på åpenhet Den potensielle kjøperen gikk glipp av en potensielt meget viktig strategisk mulighet «Store kulturforskjeller bidro til at en potensiell kjøper mislyktes i innspurten» 21

22 HANDLEKRAFTIGE LEDERE Case study 2 SUKSESSFAKTORER God kommunikasjon Pragmatisk holdning Stor og komplisert selskapstransaksjon > NOK 1mrd eiendomsverdi Markedsforholdene tilsa etter hvert at prisen måtte vesentlig ned Prinsipaler på kjøpssiden måtte på banen for å kommunisere budskapet Klare målsetninger Kreativitet Ingen parter ga opp og alle bidro dermed til konstruktiv dialog Selger innså at dette var eneste realistiske løsning Transaksjonen lot seg gjennomføre på attraktive betingelser for begge parter «Prinsipalenes konstruktive dialog bidro til at en transaksjon kom i mål tross forverrede markedsforhold» 22

23 RISIKOFYLT UNDERBEMANNING Case study 3 BRUDD PÅ SUKSESSFAKTORER Større selskapstransaksjon i Norge > NOK 1mrd i eiendomsverdi Tilstrekkelig resurser I forbindelse med en større transaksjon stilte prinsipalen hos kjøper opp tilnærmet alene Til tross for alvorlig understaffing ble det ansett som viktig å holde denne kjøperen i prosessen Selgersidens rådgivere ble dermed nødt til å utføre en rekke oppgaver som normalt utføres av den potensielle kjøperens egne rådgivere «Potensiell kjøper i en stor transaksjon stilte opp nærmest alene» 23

24 ALLE MÅTTE BIDRA Case study 4 SUKSESSFAKTORER Fokus på kommunikasjon Restrukturering av større selskap i alvorlige finansielle problemer Klar målsetning Gode/nøye forberedelser Klar rollefordeling Ressurser Forstå persongalleriets insentiver Åpenhet Unngå store konflikter Pragmatisk holdning Krevde at alle parter måtte bidra for å finne en løsning Viktigste suksessfaktor var å initiere dialog med alle parter tidlig for å; Skape forståelse Motivere Finne løsninger Restruktureringen ble suksessfullt gjennomført og selskapet leverer nå iht. plan «Selskap i alvorlige problemer krevde at alle parter måtte bidra for å finne løsninger» 24

25 TRANSAKSJONSEKSEMPLER hvor Pangea Property Partners var eksklusiv rådgiver 25

26 DNB LIV - ROYAL CHRISTIANIA HOTEL / OSLO CITY God kommunikasjon, effektive beslutninger og klare målsettinger bidro til at prosessen kom i mål ROYAL CHRISTIANIA Kjøper: Areal (kvm): 41,600 Verdi (NOKmrd): ~1.9 Verdi/kvm: 45,000 Kommentar: Anker Properties & Varner Invest 532 rom og stort utviklingspotensial. Handelsarealer på bakkeplan. Selger: Kjøper: Anker Properties & Varner Invest - Selgers side OSLO CITY Selger: Kjøper: Entra og Steen&Strøm Areal (kvm): 80,500 Verdi (NOKmrd): ~5.0 Kjøpere: Verdi/kvm: 62,100 Kommentar: Handel (~67%) og kontor (~33%). Joint venture mellom Entra og Steen&Strøm. - Selgers side ROYAL CHRISTIANIA OSLO CITY 26

27 DNB LIV STOCKHOLM WATERFRONT God kommunikasjon, effektive beslutninger og klare målsettinger bidro til at prosessen kom i mål WATERFRONT Selger: Kjøper: KLP Eiendom Areal (kvm): 41,000 Verdi (NOKmrd): ~1.8 Kjøper: Verdi/kvm: 43,900 Kommentar: 414 rom og konferansekapasitet for opp til 3,000 personer - Selgers side SUKSESSFAKTORER Grundige forberedelser og etterretning God kommunikasjon Klare målsetninger Effektive beslutninger Klar rollefordeling Kvalitetsobjekter 27

28 SEKTOR GRUPPEN / CITYCON Lang relasjonsbygging og høy kompetanse var nøkkelfaktorer SEKTOR GRUPPEN Kjøper: Citycon Areal (kvm): 495,000 Verdi (NOKmrd): ~12.3 Verdi/kvm: 24,850 Selger: Joh. Johanson, Varner & Stordalen Kjøper: EIENDOMMER «UNDER MANAGEMENT» MAGASINET Kommentar: 20 heleide kjøpesentre, pluss noen deleide og «under management». - Kjøpers side STORBYEN SUKSESSFAKTORER Grundige forberedelser og etterretning 2 LINDERUD SENTER Handlekraft LIERTOPPEN Skape tillitt 10 LIERTOPPEN Pragmatisk holdning STORBYEN 3 4 # Enkeltstående eiendommer Antall eiendommer innenfor det markerte området 28

29 COOP (NORSK BRANSJESENTER) Kritiske faktorer som finansiering og operating partner ble løst med god kreativitet og kompetanse NORSK BRANSJESENTER Selger: Kjøper: Tristan Capital Partners Areal (kvm): 96,000 Verdi (NOKmrd): ~1.2 Verdi/kvm: 12,500 Kjøper: KRISTIANSUND Kommentar: Åtte handelseiendommer (big box) i Norge med god geografisk spredning - Selgers side BREIVIKSENTERET SUKSESSFAKTORER MO I RANA Kreativitet Kompetanse SKIEN Pragmatisk holdning Utholdenhet SARPSBORG 29

30 STARWOOD CAPITAL GROUP En komplett transaksjon der alle «suksessfaktorer» ble satt på prøve DnB Nor Eiendomsinvest 1 Selger: Kjøper: Starwood Capital Group Areal (kvm): 1,100,000 Verdi (NOKmrd): ~11.0 Verdi/kvm: 10,000 Kjøper: HELSFYR ATRIUM Kommentar: 106 eiendommer totalt, 27 i Norge og 79 i Sverige. For det meste kontoreiendommer - Kjøpers side SOMMERROGATEN SUKSESSFAKTORER 3 En komplett transaksjon der alle suksessfaktorer var viktige Grundige forberedelser og etterretning Kommunikasjon # Enkeltstående eiendommer Antall eiendommer innenfor det markerte området Ressurser/kompetanse Pragmatisk holdning Klar målsetting Åpenhet

31 In the end, all business operations can be reduced to three words; People, Products and Profits, and without the People you can't do much with the other two - Lee Iacocca 31

32 DISCLAIMER This presentation has been prepared by Pangea Property Partners KB and Pangea Property Partners AS ( Pangea ) for the exclusive use of the party to whom Pangea delivers this presentation (together with its subsidiaries and affiliates, the Company ) using information provided by publicly available information. The valuations, forecasts, estimates, opinions and projections contained herein involve elements of subjective judgment and analysis. Pangea has not independently verified the information contained herein, nor does Pangea make any representation or warranty, either express or implied, as to the accuracy, completeness or reliability of the information contained in this presentation. It should not be regarded by the recipients as a substitute for the exercise of their own judgment. This presentation may contain forward-looking statements. Pangea undertakes no obligation to update these forward-looking statements for events or circumstances that occur subsequent to such dates. Any information or opinion expressed herein is subject to change without notice. Any estimates or projections as to events that may occur in the future (including projections of revenue, expense, net income and stock performance) are based upon the best judgment of Pangea from the information provided by publicly available information as of the date of this presentation. There is no guarantee that any of these estimates or projections will be achieved. Actual results will vary from the projections and such variations may be material. Nothing contained herein is, or shall be relied upon as, a promise or representation as to the past or future. Pangea, its affiliates, directors, officers, employees and/or agents expressly disclaim any and all liability relating or resulting from the use of all or any part of this presentation. This presentation has been prepared on a confidential basis solely for the use and benefit of the Company; provided that the Company and any of its employees, representatives, or other agents may disclose to any and all persons, without limitation of any kind, the tax treatment and tax structure of the transaction and all materials of any kind (including opinions or other tax analyses) that are provided to the Company relating to such tax treatment and tax structure. Distribution of this presentation to any person other than the Company and those persons retained to advise the Company, who agree to maintain the confidentiality of this material and be bound by the limitations outlined herein, is unauthorized. This material must not be copied, reproduced, distributed or passed to others at any time, in whole or in part, without the prior written consent of Pangea Pangea Property Partners KB and Pangea Property Partners AS. All rights reserved. Pangea specifically prohibits the redistribution of this material and accepts no liability whatsoever for the actions of third parties in this respect. This presentation has been prepared solely for informational purposes and is not to be construed as a solicitation or an offer to buy or sell any securities or related financial instruments. The Company should not construe the contents of this presentation as legal, tax, accounting or investment advice or a recommendation. The Company should consult its own counsel, tax and financial advisors as to legal and related matters concerning any transaction described herein. This presentation does not purport to be all-inclusive or to contain all of the information that the Company may require. No investment, divestment or other financial decisions or actions should be based solely on the information in this presentation. 32

33 STOCKHOLM Norrlandsgatan 15, 7 th floor, Box 7740, Stockholm, SWEDEN pangeapartners.se OSLO Tjuvholmen Allé 3, 8 th floor, N-0250 Oslo NORWAY pangeapartners.no LONDON Berkeley Square House, Berkeley Square, London W1J 6BD, UNITED KINGDOM en.pangeapartners.se