Når store verdier står på spill

Transkript

1 Når store verdier står på spill 15. februar 2011, Radisson Blu Scandinavia Hotel, Oslo Bård Bjølgerud, CEO & Partner, Pangea Property Partners

2 Litt om Pangea Property Partners Vi jobber til daglig med Vi jobber innenfor områder som Investorer Banker Eiendomstransaksjoner Utviklingsprosjekter Eiere Andre rådgivere Strategisk og finansiell restrukturering Rådgivning/strategisk rådgivning Offentlige myndigheter Selskapsledelse Fusjoner/oppkjøp Kapitalinnhenting/finansiering Verdi M&A Konsolidering Børsnotert eiendom Emisjon M&A Underliggende Strategisk rådgivning ECM Ekspansjon eiendomsmarkedet Ekspansjon Restrukturering Emisjon Eiendomsutvikling Børsnotering Eiendomstransaksjoner Børsnotering Nye selskaper Nye selskaper Strategisk rådgivning M&A Restrukturering Reposisjonering Konsolidering Forbedre kapitalstruktur Konsolidering Tid 2

3 Noen referansetransaksjoner i 2010 Fakta om Pangea Rådgivning og strukturering av en komplett løsning i forbindelse med realisering av alle eiendommene i Nordic & Russia Prorperties. Kjøper: Thomas Lindeborg Etablering av nytt boligselskap: Willhem AB Eier: Salg av Sektor Eiendomsutvikling AS Kjøper: Fond IV Pangea er et uavhengig full-service nordisk corporate finance /rådgivningsselskap med fokus på eiendomssektoren Kontor Antall ansatte Oslo 21 Eiendomsverdi: SEK 4,9mrd Eiendomsverdi: SEK 7,2mrd NOK 7mrd Stockholm Tross et noe lunket market hadde Pangea høy aktivitet i 2010 Salg av Hinna Park AS Kjøper: Camar AS / Eføy Investering AS Salg av fire offentlige eiendommer i Karlskrona, Borås, Gotland og Östersund fra et statlig eid selskap. Kjøper: Salg av kontorbygg i Östermalm fra Hörnstenen Kjøper: Totalt 50 gjennomførte prosjekter/transaksjoner Total verdi av alle transaksjoner ~ SEK 30mrd Markedsandel % i Norden NOK 564m Eiendomsverdi: SEK 1,150m Eiendomsverdi: SEK 400m Norge - 27% Sverige - 20% 2010 Januar Salg av boligportefølje i Hökarängen. Salg av Kanalpiren (Hinna Park) Salg av tre offentlige eiendommer i Växjö, Kalmar og Västervik (offentlig leid). Rådgiver og tilrettelegger i 3 av de 5 største nordiske eiendomstransaksjonene i 2010 Kjøper: Underliggende eiendomsverdi: SEK 360m NOK 410m Kjøper: Underliggende eiendomsverdi: SEK 487m Største transaksjonen Norge (Sektor NOK 7mrd) To største transaksjonene i Sverige (Willhem SEK 7,2mrd og Nordic & Russia Properties SEK 5mrd) 3

4 Når store verdier står på spill stiger spenningen... Når store verdier står på spill. vil man møte ulike hindre som krever løsninger Mange forhold kan representere store verdier... hva som er av stor verdi er subjektivt og individuelt betinget Hva kjennetegner en verdi? Økonomi Posisjon Status Følelser/emosjoner Relasjon til organisasjon og ansatte Prestisje Individuelle mål og karriere Livssyn Ulik motivasjon Verdiavvik Antall involverte parter Ulik kompetanse Valg av rådgivere Uenigheter Endrede markedsforhold Manglende samarbeidsvilje Analyser og argumentasjon Utholdenhet Ressurser Riktig organisering Drivkraft Kreativitet Humor Kommunikasjon 4

5 Ulike forhandlingssituasjoner = Klient X I II III IV A A A A B F B F B B C D E C D E To-parts forhandling To-parts forhandling med forskjellige interessenter Forhandling med flere motparter Forhandling med flere motparter med egne interessenter bak Transaksjonseksempel: Salg av enkelteiendom Transaksjonseksempel: Salg av selskap Transaksjonseksempel: Kapitalinnhentingsprosess Transaksjonseksempel: Strukturert salgsprosess 5

6 Ulike forhandlingssituasjoner (forts.) = Klient X V VI A VII A B C B F B C D E F C D E D E Forhandling med motpart sammen med andre Forhandling med motpart sammen med andre med egne interessenter bak Forhandling med en rekke motparter alle med egne interessenter bak seg Transaksjonseksempel: Kjøpsrådgiver i strukturert salgsprosess Transaksjonseksempel: Kjøpsrådgiver for JV/partnerskap Transaksjonseksempel: Restruktureringsprosess 6

7 Kritiske suksessfaktorer Prosesstyring Prosesstyring 1 Definér klare målsetninger 4 Tilstrekkelig ressurser Klar målsetning La alle parter bli inkludert Ressurser/kompetanse Bruk av interne/eksterne ressurser Jobbe sammen om å nå målet Kompetanse 2 Analyse 5 Initiativ blir lagt merke til Grundige forberedelser og etterretning Dokumentasjon Initiativ Vise ferdigheter Argumentasjon Ligge et steg foran 3 Definere roller 6 Finne løsninger Klar rollefordeling Sikre fremdrift Kreativitet Tenk nytt Prosessledelse Kjenne markedet 7

8 Kritiske suksessfaktorer People s business People`s business 1 Tilpasset kommunikasjon 4 Partenes motivasjon Kommunikasjon Internt versus eksternt Forstå partenes insentiver/motivasjon Personlige mål Forstå ulike parter Individuell håndtering 2 Gi og ta 5 Reduserer misforståelser Balanse Pick your fights Åpenhet Øker forståelse for utfordringer Lytte til partene Si mye men ikke alt (taktikk) 3 Vis ydmykhet 6 Reduserer misforståelser Øker Unngå forståelse konflikt for utfordringer Pragmatisk holdning Skape en omforent holdning Skape tillit Taktikk Åpenhet omkring fakta, dynamikk og motiver Less is more Skape lik holdning 8

9 A pessimist is one who makes difficulties of his opportunities and an optimist is one who makes opportunities of his difficulties Harry Truman 9

10 Kommunikasjon - den viktigste suksessfaktoren Kommunikasjon innad Kommunikasjon med motpart A Kommunikasjon B Motpart Mål enighet 10

11 Involverte parter Klient X Motpart Motivasjon Persongalleriet Persongalleriet Motivasjon a Avkastning/pris, relasjoner, affeksjon, ekspansjon Eiere Eiere Eiere Avkastning/pris, relasjoner, affeksjon, ekspansjon b Sikkerhet, personlig posisjon, aksjonærhensyn Styret Styret Ledelse Styret Sikkerhet, personlig posisjon, aksjonærhensyn c Vekst, egen posisjon, karriere, økonomi Ansatte Ledelse Ledelse Vekst, egen posisjon, karriere, økonomi d Egen posisjon, karriere, økonomi, sikkerhet Ansatte Ansatte Egen posisjon, karriere, økonomi, sikkerhet e Godt sluttresultat, status, transaksjonsfokus, kortsiktig/langsiktig Eksterne rådgivere Eksterne rådgivere Godt sluttresultat, status, transaksjonsfokus, kortsiktig/langsiktig 11

12 Kulturkrasj Case study 1 Store kulturforskjeller bidro til at en potensiell kjøper mislyktes i innspurten Brudd på suksessfaktorer Mangel på kommunikasjon hos motpart Større selskapstransaksjon i Norge >NOK 1mrd i eiendomsverdi Aktuell kjøper hadde problemer med å forstå og anerkjenne nordisk åpenhet og ærlighet Mangel på pragmatisk holdning Mangel på åpenhet Aktuell kjøper var redd for å miste ansikt i sluttforhandlingene Den potensielle kjøperen gikk glipp av en potensielt meget viktig strategisk mulighet 12

13 Handlekraftige ledere Case study 2 Prinsipalenes konstruktive dialog bidro til at en transaksjon kom i mål tross forverrede markedsforhold Suksessfaktorer God kommunikasjon Pragmatisk holdning Klare målsetninger Kreativitet Stor og komplisert selskapstransaksjon >NOK 1mrd eiendomsverdi Markedsforholdene tilsa etter hvert at prisen måtte vesentlig ned Prinsipaler på kjøpssiden måtte på banen for å kommunisere budskapet Ingen parter ga opp og alle bidro dermed til konstruktiv dialog Selger innså at dette var eneste realistiske løsning Transaksjonen lot seg gjennomføre på attraktive betingelser for begge parter 13

14 Dårlig kommunikasjon mot styret Case study 3 Kjøp av selskap måtte legges på is grunnet sen involvering av styret Brudd på suksessfaktorer Større selskapstransaksjon i Sverige >SEK 1mrd i eiendomsverdi Selskapets ledelse hadde sammen med rådgivere drevet prosessen frem til målstreken Dårlig kommunikasjon innad Mangel på innsikt i persongalleriets agendaer Ved formelle beslutninger viste det seg at det hadde vært dårlig kommunikasjon mellom ledelsen og styret Dette skapte usikkerhet, misforståelser og fronter basert på irrasjonelle argumenter Styret var ute av stand til å fatte positiv beslutning og transaksjonen måtte legges på is imidlertid ble transaksjonen gjenopptatt etter 2 mnd 14

15 Alle måtte bidra Case study 4 Selskap i alvorlige problemer krevde at alle parter måtte bidra for å finne løsninger Suksessfaktorer Fokus på kommunikasjon Klar målsetning Gode/nøye forberedelser Klar rollefordeling Ressurser Forstå persongalleriets insentiver Åpenhet Unngå store konflikter Pragmatisk holdning Restrukturering av større selskap i alvorlige finansielle problemer Krevde at alle parter måtte bidra for å finne en løsning Viktigste suksessfaktor var å initiere dialog med alle parter tidlig for å; Skape forståelse Motivere Finne løsninger Restruktureringen ble suksessfullt gjennomført og selskapet leverer nå iht. plan 15

16 Risikofylt underbemanning Case study 5 Potensiell kjøper i en stor transaksjon stilte opp nærmest alene Brudd på suksessfaktorer Større selskapstransaksjon i Norge >NOK 1mrd i eiendomsverdi I forbindelse med en større transaksjon stilte prinsipalen hos kjøper opp tilnærmet alene Tilstrekkelig resurser Til tross for alvorlig understaffing ble det ansett som viktig å holde denne kjøperen i prosessen Selgersidens rådgivere ble dermed nødt til å utføre en rekke oppgaver som normalt utføres av den potensielle kjøperens egne rådgivere 16

17 Ta aldri fokus bort fra kjernevirksomheten Case study 6 Kontinuerlig fokus på drift bidro til at prisgapet ble lukket Suksessfaktorer Eiendomstransaksjon <NOK 1mrd i eiendomsverdi Kontinuerlig fokus på forberedelser Potensielle kjøpere var ikke villig til å se verdipotensialet i eiendommen Selger beholdt fullt fokus på operasjonell drift av eiendommen noe som resulterte i at nye kontrakter kom på plass Prisgapet ble lukket Eiendommen ble solgt for en attraktiv pris 17

18 In the end all business operations can be reduced to three words; People, Products and Profits, and without the People you can't do much with the other two Lee Iacocca 18

19 Kontakt STOCKHOLM Pangea Property Partners KB Mäster Samuelsgatan 20, 10 th floor Stockholm Tel OSLO Pangea Property Partners AS Tjuvholmen Allé 3 5, 8 th floor N-0250 Oslo Tel