Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka

Transkript

1 Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka Utarbeidet for Statsbygg 21. april 2016

2 Oslo Economics, Snøhetta og Atkins Oslo Economics utreder økonomiske problemstillinger og gir råd til bedrifter, myndigheter og organisasjoner. Oslo Economics har bred erfaring innen samfunnsøkonomiske analyser og konseptvalgutredninger. Snøhetta er et internasjonalt arkitekturfirma med kontorer i Oslo og New York. Selskapet jobber med prosjekter innenfor blant annet arkitektur, hagekunst, landskapsarkitektur og by- og stedsutvikling. Atkins er et av Norges ledende konsulentselskaper innen rådgivning, beslutningsstøtte, ledelse og styring av prosjekter. Atkins har et eget miljø med analytikere og lang erfaring med usikkerhetsvurderinger. Alternativanalyse For statlige investeringer på over 750 millioner kroner stilles det krav om utarbeidelse av en konseptvalgutredning (KVU). En KVU skal utarbeides i overenstemmelse med Finansdepartementets ordning for kvalitetssikring av store statlige investeringer. Alternativanalyse inngår som et eget kapittel i en KVU, og utarbeides på bakgrunn av behovsanalyse, strategi, overordnede krav og mulighetsstudie. Det er spesifisert at en alternativanalyse skal inneholde et nullalternativ og minst to alternative hovedkonsepter. Formålet er å sammenligne de ulike alternativene for deretter å velge den samlet sett beste løsningen for samfunnet. Sentralt i alternativanalysen er en kostnads- og usikkerhetsanalyse og en rangering av alternativene på grunnlag av en samfunnsøkonomisk analyse. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka /2016_11 Oslo Economics 2016 Kontaktperson: Erik Magnus Sæther / Partner ems@osloeconomics.no, Tel Fotograf forsidebilde: Statsbygg

3 Innhold Sammendrag og konklusjoner 5 1. Oppdraget Bakgrunn for alternativanalysen Overordnede forutsetninger og avgrensinger Gjennomføring av alternativanalysen Dagens situasjon Alternativene Alternativ 0: Nullalternativet Alternativ 0+: Anmodningsalternativet Alternativ 1: Museumsbygg Alternativ 2A og 2B. Museumspark Alternativ 3A og 3B Byuniversitet Alternativ 4. Kommersiell utvikling «Byliv» Alternativ 5. Kommersiell utvikling - salg Investeringskostnader Byggekostnader Brukerutstyr og inventar Flyttekostnader Nasjonalgalleriet Uteområdene på Tullinløkka Frederiks gate 2 (Historisk Museum) Nabolokaler og Frederiks gate Akademihagen uteområde St. Olavs gate St. Olavs gate 32 Anneks Usikkerhetsanalyse av investeringskostnadene Salgsverdi av eiendommer Kostnader og inntekter i driftsperioden FDVU Andre netto driftskostnader Nasjonalgalleriet Uteområde på Tullinløkka Frederiks gate 2 (Historisk Museum) Nabolokaler og Frederiks gate Akademihagen uteområder St. Olavs gate 32 Hovedbygg 44

4 5.9 St. Olavs gate 32 Anneks Kostnadsdekkende leie Samfunnsøkonomisk analyse Identifiserte effekter Prissatte effekter Ikke-prissatte effekter Følsomhetsanalyser Realopsjoner og fleksibilitet Fordelingseffekter Samlet vurdering, rangering og anbefaling Finansiering og resultatmål Finansiering Resultatmål Litteratur Vedlegg 67

5 Sammendrag og konklusjoner Tullinløkka i Oslo er et historisk viktig område som er i omstilling. Som del av Statsbyggs arbeid med å utarbeide en konseptvalgutredning for Tullinløkka har Oslo Economics i samarbeid med Atkins og Snøhetta gjennomført en alternativanalyse. I alternativanalysen vurderes overordnede konsepter som er sammensatt av ulike tiltak i bygg og parkområder. Kostnadskalkyler og usikkerhetsanalyser bygger på byggekostnader og FDVU-kostnader utarbeidet av Statsbygg og potensielle leietakere, samt eiendomsverdier basert på markesvurderinger. En samfunnsøkonomisk analyse beskriver virkninger for samfunnet for de ulike alternativene. Budsjettmessige konsekvenser og anslåtte årskostnader blir også belyst. Hvert alternativ inneholder en rekke tiltak og som del av den videre prosessen er det muligheter for å optimalisere konseptene ytterligere i samarbeid med potensielle leietakere. Behov for tiltak Tullinløkkaområdet med Akademihagen har en rekke sentrale bygg for Oslo som by og Norge som nasjon. Nasjonalgalleriet, Frederiks gate 2 (Historisk Museum), tidligere Norges Geografiske Oppmåling og den opprinnelige kjemibygningen for universitetet er fredet og er av kulturhistorisk verdi for hele nasjonen. I 2013 ble det avklart at Historisk museum på Tullinløkka skal leve videre og at det skal legges til rette for en utvikling av historiske samlinger på Tullinløkka. Om få år skal Nasjonalgalleriets utstillinger og øvrig virksomhet flyttes til det nye Nasjonalmuseet på Vestbanen. St. Olavs gate 32 vil stå uten leietaker fra Situasjonen vil da være at flere historisk viktige, fredede monumentalbygninger kan bli stående tomme uten langsiktige leieavtaler. Selve løkka blir i dag benyttet som en midlertidig park og parkeringsplass. Med sin sentrale beliggenhet er det et uutnyttet potensial knyttet til bygninger og byrom på Tullinløkka. Det kan være mulig å utvikle et mer vitalt og publikumsvennlig byområde, samtidig som de historiske verdier ivaretas og eiendommene er attraktive for brukerne. Figur 1-1. Tullinløkka og omkringliggende statlige bygninger. Gul og blå forvaltes av Statsbygg, grønne bygnigner er UiO Kilde: Stastbygg (utarbeidet av LPO). Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 5

6 De ulike alternativene Følgende alternativer er vurdert i alternativanalysen: 0. Nullalternativet Ingen større tiltak utover de som er nødvendig for å unngå varig skade i Nasjonalgalleriet, i St. Olavsgate 32 m/anneks, uteområdene på Tullinløkka og Akademihagen. Historisk museum forblir i dagens bygg i Frederiks gate 2 (utvikles av Universitet i Oslo (UiO). Inngår ikke som tiltak i utredningen). Tilsvarende forvaltes og videreutvikles Frederiks gate 3 av UiO i alle alternativer. 0+ Anmodningsvedtaket Oppgradering med begrenset investeringsbehov i Nasjonalgalleriet Skulpturgalleri, ellers som nullalternativet. 1. Museumsbygg Skulpturgalleri i Nasjonalgalleriet, Historisk museum i dagens bygg og Statens kartverk/kartmuseum i St. Olavsgate 32. Park med normal standard. 2. Museumspark (A, B) skulpturgalleri i Nasjonalgalleriet, Historisk Museum i dagens bygg og Statens kartverk/kartmuseum i St. Olavsgate 32. Oppgraderte parker og tilrettelagte byrom. 2A: uten ytterligere utvidelse av Kulturhistorisk museum (KHM). 2B: KHM med nybygg på kvm over og under bakken på Tullinløkka. 3. Byuniversitet (A, B) Kulturhistorisk museum i Nasjonalgalleriet (etter rehabilitering av bygget) og i Frederiks gate 2. Nytt forsknings- og undervisningsbygg i Akademihagen ved siden av Frederiksgate 3. Studenthus i St. Olavsgate 32. Oppgraderte parker og tilrettelagte byrom. 3A: Uten ytterligere utvidelse av KHM på Tullinløkka. 3B: KHM med nybygg på 5300 kvm på Tullinløkka. 4. Kommersiell utvikling, «byliv» Utleie av Nasjonalgalleriet, f.eks. til en privat eiendomsforvalter i en begrenset tidsperiode (20-40 år). Bygget åpnes mot plassen og forutsettes utviklet av leietaker (f.eks restauranter, gallerier, uteservering med videre). Alternativet muliggjør statlig virksomhet i Nasjonalgalleriet og på Tullinløkka på sikt. Studenthus i St. Olavs gate 32. Oppgraderte parker og tilrettelagte byrom. 5. Kommersiell utvikling, salg Bygg uten statlig bruk selges. Frederiks gate 2 (Historisk Museum) som i nullalternativet. Måloppnåelse Konseptvalgutredningen har definert følgende samfunnsmål: «De historiske verdiene på Tullinløkka-området er ivaretatt og skaper en verdig ramme for et levende byrom». Det er etablert tre effektmål: «1. Bruken av eiendommene understøtter historiske og kulturelle verdier for området. 2. Tullinløkka-området er et vitalt og publikumsvennlig byområde. 3. Eiendommene er attraktive for leietagere og eventuelle kjøpere.» Alternativer med mer omfattende rehabiliteringstiltak ivaratar de kulturhistoriske verdier i større grad (større måloppnåelse) enn alternativ med minimum vedlikehold. Alternativer med publikumsrettet bruk av bygg og som oppgraderer uteområdene bidrar i større grad til å skape et vitalt byområde. Området er attraktivt for offentlige virksomheter og er i dag regulert for dette formålet. Alternativ som muliggjør kommersiell utvikling øker leieavtalenes finansielle attraktivitet. Investeringskostnader Tabell 1-1 viser investeringskostnader per område og per alternativ (forventningsverdi etter usikkerhetsanalyse). Byggekostnader, brukerutstyr og parkanlegg er de sentrale investeringskostnadene. Alle alternativene er utredet med det presisjonsnivå som er normalt på KVU-stadiet. Det er usikkerhet knyttet til størrelsen på kostnadene. For å belyse denne usikkerheten har vi i tabellen lagt inn et spenn basert på gjennomsnittlig standardavvik på 32 %. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 6

7 Tabell 1-1 Investeringskostnader per område og per alternativ, forventningsverdi, mill kr, ekskl. mva. Null -alt. Anmodningsalt. Museums -bygg Museumspark Byuniversitet Kommersiell utvikling «Byliv» Salg A 2B 3A 3B 4 5 Tullinløkka uteområdet 1 Frederiks gate 2 (Historisk museum) 2 Frederiks gate 3 2 Nasjonalgalleriet Akademihagen uteområde, inkl nybygg 3 St. Olavs gate 32 hovedbygg St. Olavs gate 32 anneks Sum Usikkerhetsspenn. (Illustrasjon basert på 32% st.avvik) Inkluderer utbygging til Kulturhistorisk museum over og under bakken på Tullinløkka kvm i alt 2B, kvm i Alt 3B. 2 Frederiks gate 2 (Historisk Museum) og Frederiksgate 3 rehabiliteres og utvikles i henhold til planene og rammene til Universitetet i Oslo. Her er det kun lagt inn tiltak som åpner Frederiks gate 2 (Historisk Museum) mot Tullinløkka. 3 Nytt forsknings- og undervisningsbygg i alternativ 3 Byuniversitet. I tillegg til investeringskostnader kommer kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling. Statsbygg forutsetter normalt kostnadsdekkende husleie. En del av tiltakene, som parkene, kan ikke forvente å få slike leieinntekter. Samfunnsvirkninger For hvert alternativ har vi utredet de forventede samfunnsvirkningene. Virkninger som ikke er prissatt er vurdert på bakgrunn av omfang og betydning ved hjelp av pluss-minus-metoden. Basert på en samlet vurdering rangeres alternativene etter samfunnsøkonomisk lønnsomhet. De identifiserte virkningene varierer mellom alternativene. Vurderingene er gjort opp mot nullalternativet, der bygg og uteområder på Tullinløkka og i Akademihagen også i dag representerer store eiendomsverdier. Identifiserte samfunnsvirkninger av tiltaket innebærer både engangseffekter og driftseffekter. Engangseffekter som er vurdert i analysen er byggekostnader, salg av eiendommer, kostnader til brukerutstyr og inventar, flyttekostnader, restverdi og salgsverdi. Driftseffekter omfatter blant annet endring i kostnader for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling knyttet til byggene, endringer i virksomhetens driftskostnader og skattefinansieringskostnad. Tidligere utredninger viser at det er mulig å bygge om lag 3000 kvm over bakkenivå på Tullinløkka. Tilsvarende viser Statbyggs sonderinger at det er et utbyggingspotensial i Akademihagen i tilknytning til Frederiks gate 3, anslått til 6000 kvm over bakkenivå. For å synliggjøre disse opsjonsverdiene, er det i analysene modellert nybygg for Kulturhistorisk museum på Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 7

8 Tullinløkka og nytt forskningsbygg til UiO i Akademihagen med prosjektstart i En tidligere realisering av prosjektene vil påvirke de neddiskonterte verdiene, og kostnaden målt i nåverdi vil øke. Basert på estimerte investeringskostnader samt kostnader og inntekter i driftsperioden har vi beregnet forventet samfunnsøkonomisk effekt i netto nåverdi. Effektene er kategorisert i effekter for eier (eiendomsforvalterperspektivet) og effekter for offentlige brukere, der det ikke leies ut i det private markedet. Effekter for eier er investering i bygg, FDVU-kostnader, salgsverdi, leieinntekter, og restverdi eiendom. Forventet markedsleie er benyttet for å synliggjøre den kommersielle markedsverdien av byggetiltak. Tiltak som inkluderer omfattende rehabilitering eller nye formålsbygg med særlig tilrettelegging for offentlig bruk kan kommersielt sett innebære en «overinvestering» der kostnaden ikke fullt ut dekkes av en markedsleie. (Markedsleien som benyttes i disse beregningene må ikke forveksles med den kostnadsdekkende husleie som Statsbygg vil benytte for et formålsbygg). Samfunnskostnaden i et offentlig brukerperspektiv synliggjør kostnaden ved bruk til et offentlig formål, f.eks kostnaden av et utvidet Kulturhistorisk museum på Tullinløkka. Tabell 1-2 viser prissatte virkninger med netto nåverdi for hvert alternativ og relativt til nullalternativet. Tabell 1-2 Prissatte virkninger for hvert alternativ, neddiskontert netto nåverdi (NNV, 2016), millioner kroner. Nullalt. Anmodningsalt. Museumsbygg Museumspark Byuniversitet Kommersiell utv. «Byliv» Salg A 2B 3A 3B 4 5 NNV eier NNV offentlig bruker NNV Samlet Endring fra 0, «NNV eier» Endring fra 0, «NNV offentlig bruker» Endring fra 0, NNV Samlet Kommersiell utvikling salg er det alternativet som gir høyest netto nåverdi, og er det eneste alternativet med positiv netto nåverdi, relativt til nullalternativet. Dette alternativer kommer imidlertid dårlig ut i vurderingen av ikke-prissatte virkninger. De ikke-prissatte virkningene som er vurdert til å ha størst betydning for samfunnet speiler effektmålene fra strategikapitlet i KVU-en. Dette gjelder bevaring av eiendommenenes kulturhistoriske verdier og utvikling av et vitalt og publikumsvennlig byområde. Videre er det identifisert effekter knyttet til formidling av kunst, kultur og historie, tilrettelegging for forskning og utdanning, muligheten for en helhetlig byutvikling og belastning for miljøet. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 8

9 Tabell 1-3. Samfunnsøkonomi. Oppsummering av virkninger (Relativt til nullalternativets tilstand i 2020) Nullalt. Anmo -dning Museums -bygg Museumspark Byuniversitet Kommersiell utv. «Byliv» Salg A 2B 3A 3B 4 5 Forventet NNV Bevaring av eiendommens kulturhistoriske verdier Vitalt og publikumsvennl ig byområde Formidling av kunst, kultur og historie Utdanning og forskning Helhetlig byutvikling (+) ++++(+) (+) (+) +++(+) (+) (+) (-) (-) - - Fleksibilitet Midd els Midde ls Middels Middels Lav Middels Lav Middels Ingen Miljøbelastning Fordelingsvirkninger Ingen Ingen Ingen Ingen Ingen Ingen Ingen Ingen Ingen Rangering (1) 6 Bevaring av eiendommenes kulturhistoriske verdier vil i hovedsak være påvirket av grad av vedlikehold og rehabilitering av byggene. Det er alternativene som innebærer de mest omfattende bygningsmessige tiltakene som «skårer» best på denne effekten. I hvilken grad tiltaket bidrar til et vitalt og publikumsvennlig byområde avhenger av om det er publikumsrettet virksomhet i byggene, av ambisjonsnivået på utvikling av uteområder, samt grad av rehabilitering og universell utforming i byggene. Videre vil det være positivt med mangfold av aktører på Tullinløkka. Effekten på formidling av kunst, kultur og historie vil være størst i de alternativene som benytter byggene til publikumsrettet virksomhet som museumsvirksomhet eller galleri. I denne sammenheng er det bedre med Kartmuseum enn studentaktiviteter i St. Olavs gate 32. Tilsvarende utløses effekten i større grad dersom KHM får tilgang til tidsmessige og tilstrekkelige arealer. I flere av alternativene er det lagt grunn at det utvikles nybygg både på Tullinløkka og i Akademihagen. I alternativer hvor disse byggene benyttes av KHM/UiO eller studentforeninger, vil det være bedre tilrettelagt for forskning og utdanning, enn i alternativer hvor disse benyttes til andre formål. Helhetlig byutvikling vil avhenge av om det understøtter de historiske verdier samtidig som man legger til rette for en positiv byutvikling, herunder gir gode rammer for samfunnsfunksjoner som kunnskaps- og kulturinstitusjoner. Miljøbelastningen av tiltaket omfatter selve byggeprosjektene inkludert belastning i byggeperioden, og eventuelle endringer i trafikk i hele analyseperioden. Området har et godt kollektivtransporttilbud. Fleksbiliteten vurderes til å være lavere i alternativer som innebærer store investeringer i nye bygg. Kommersiell utvikling salg gir liten grad av fleksibilitet ettersom dette alternativet innebærer at man mister disposisjonsrett over eiendommene. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 9

10 Det er en fordelingseffekt ved at alle skattebetaler er med på å finansiere tiltaket, mens det er museumsbesøkende og andre brukere av formålsbyggene og uteområdene som tilgodesees. Dette er vanlig ved offentlige tiltak. Samlet anbefaling Den samfunnsøkonomiske analysen av alternativer for fremtidig bruk av statens eiendommer og bygningsmasse i Tullinløkka-området peker i ulike retninger når vi vurderer prissatte og ikke-prissatte effekter. Det store bildet er at desto mer staten investerer i eiendommene i områdene, jo større blir de ikke-prissatte nytteeffektene for samfunnet. Anbefalingen avhenger derfor av hvordan man vektlegger de prissatte kostnadene i forhold til de ikke-prissatte nytteeffektene. Vi rangerer Alternativ 3A Byuniversitet som beste alternativ, sammen med alternativ 4 Byliv. Byuniversitet er i tråd med tidligere føringer for området og har de største ikke-prissatte gevinstene. Alternativet gir en opsjon på videre utvikling til 3B. Alternativ 4 Byliv gir derimot mye liv og publikumsrettet virksomhet i Tullinløkka-området til vesentlig lavere kostnader, i tråd med mål om vitalt og publikumsvennlig byområde. Det forutsettes at de antikvariske vernebestemmelsene overholdes. Alternativ 3A Byuniversitet innebærer at Kulturhistorisk museum overtar Nasjonalgalleriet i tillegg til dagens areal i Frederiks gate 2 (Historisk Museum). Som en opsjon for videre utvikling kan det etableres et nybygg til Kulturhistorisk museum over og under bakken på Tullinløkka, blant annet for internasjonale vandreutstillinger og tekniske funksjoner. Alternativet inkluderer studenthus i St. Olavsgate 32, oppgraderte parker og tilrettelagte byrom. Som en opsjon kan det etableres et nybygg i Akademihagen. Eksempelvis kan et nytt forsknings- og undervisningsbygg ivareta de økte behov som oppstår som følge av befolkningsvekst i Oslo. Alternativt kan bygget utvikles og leies ut til andre formål. På Tullinløkka gir alternativet en verdig bruk av Nasjonalgalleriet, bedre rammer for formidling av historiske samlinger, byggene åpnes mot plassen, det legges til rette for publikumsrettet virksomhet i byggenes kjelleretasjer og uteområdene løftes vesentlig. Alternativet gir liten grad av mangfold av aktører på Tullinløkka, men som følge av oppgradering av uteområder og tiltrettelegging for publikumsaktiviteter har det likevel en betydelig positiv effekt på bylivet i området. I Akademihagen kan universitetet få utvidet kapasitet til undervisnings- og forskningsformål som del av sin langsiktige utvikling. Et studenthus i St. Olavs gate 32 vil frigjøre Chateau Neuf til andre formål og være en attraktiv møteplass for byens studenter med en mer sentral plassering og lokaler tilpasset dagens studentaktiviteter. Parkområdene i Akademihagen oppgrades slik at de blir mer attraktive for allmennheten og samlingsplass for studenter. Alternativet gir en bruk av området i tråd med arkitekten Linstows historiske byplan samtidig som man sikrer et vitalt og publikusvennlig byområde. Alternativ 4. Kommersiell utvikling «byliv» er rangert høyt fordi det har vesentlig lavere kostnader, gir et betydelig løft for området, samtidig som de vernede bygningene ivaretas. Dersom man i større grad vektlegger prisatte effekter fremfor ikke-prissatte effekter, fremstår dette som det beste alternativet. Tullinløkkas uteområde utvikles til attraktivt parkområde/byrom med høy kvalitet med mulighet for innganger mot løkka både fra Frederiks gate 2 (Historisk museum) og Nasjonalgalleriet. Nasjonalgalleriet leies ut til en privat aktør som kan utvikle bygget til publikumsformål. I alle alternativene forutsettes det at fredningsbestemmelsene overholdes. I Akademihagen gir det mulighet for en tilsvarende utvikling som Alternativ 3 Byuniversitet med studenthus i St. Olavs gate 32. Alternativet gir en betydelig lavere kostnader for staten, samtidig som området transformeres. Fortsatt statlig eierskap gir i større grad mulighet for en helhetlig områdeutvikling og fleksibilitet ved at offentlige virksomheter i fremtiden igjen kan ta bygget i bruk. For eksempel kan KHM/UiO overta bygget om noen tiår dersom det er ønskelig. Alternativene der Nasjonalgalleriet utvikles til Skulpturgalleri gis en lavere rangering, særlig i de variantene der det ikke er lagt inn nye publikumsfunksjoner og oppgraderte uterom. Nytt nasjonalmuseum på Vestbanetomten vil gi et vesentlig løft for Nasjonalmuseet virksomhet og en stor økning i utstillingsarealer. Det er synliggjort at Nasjonalgalleriet kan benyttes til kunstformidling som et Skulpturgalleri, uten behov for en totalrehabilitering. Isolert sett er dette rimeligere, men det synes ikke opplagt at formidling av skulpturkunst bør prioriteres ytterligere nå som nytt nasjonalmuseum vil gi en betydelig økt formidlingskapasitet fra Alle alternativ som utredes innebærer omfattende vern av historiske bygninger og uteområder. Dette vernet har en svært høy alternativkostnad ved at bruksmåtene begrenses. For eksempel vil en utvikling av hele Akademihagen til hotell, boliger eller næringsbygg med større byggehøyde kunne gi betydelige økonomiske gevinster for staten og svært attraktive og miljøvennlige bygg med stor kapasitet nær et kollektivknutepunkt. Kostnadene knyttet til vern blir bare i begrenset grad synliggjort i denne utredningen. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 10

11 Alternativene er satt sammen av en pakke tiltak for byggene og uteområdene som KVU-en vurderer. Disse byggene og uteområdene har en stor grad av uavhengighet slik at det også er mulig å realisere kombinasjoner av alternativene, og som del av en trinnvis utbygging. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 11

12 1. Oppdraget Som del av Statsbyggs arbeid med å utarbeide en konseptvalgutredning for Tullinløkka har Oslo Economics i samarbeid med Atkins og Snøhetta utarbeidet alternativanalysen. Alternativanalysen er utarbeidet i overensstemmelse med veiledere på området. Vårt arbeid er utført i nært samarbeid med Statsbygg, og må leses i sammenheng med konseptvalgutredningens øvrige kapitler utarbeidet av Statsbygg. Alternativanalysen omfatter en beskrivelse av de ulike alternative løsningene som er videreført fra mulighetsstudien, kostnadsberegninger og usikkerhetsanalyse av alternativene, samt en samfunnsøkonomisk analyse. Avslutningsvis vurderes budsjettmessig implikasjoner og det gis en samlet anbefaling. 1.1 Bakgrunn for alternativanalysen I januar 2015 ga Kommunal- og moderniseringsdepartementet Statsbygg i oppdrag å utarbeide en konseptvalgutredning (KVU) om fremtidig bruk av statens eiendommer og bygningsmasse i Tullinløkka-området. Prosjektet er forventet å kunne få en investeringsverdi på over 750 millioner kroner noe som utløser krav om ekstern kvalitetssikring i henhold til statens retningslinjer. Tullinløkka-området er et historisk viktig område i Oslo. Byggene som ligger her Nasjonalgalleriet, Frederiks gate 2 (Historisk Museum), tidligere Norges Geografiske Oppmåling og den opprinnelige kjemibygningen for universitetet, er fredet og er av kulturhistorisk verdi for hele nasjonen. Om få år skal Nasjonalgalleriets utstillinger og øvrig virksomhet flyttes til det nye Nasjonalmuseet på Vestbanen. Leieavtalen som Statsbygg har for St. Olavs gate 32 vil opphøre i Situasjonen vil da være at flere historisk viktige, fredede monumentalbygninger blir stående tomme uten langsiktige leieavtaler. Uteområdet mellom Frederiks gate 2 (Historisk Museum) og Nasjonalgalleriet blir i dag benyttet som en midlertidig park og parkeringsplass. Med sin sentrale beliggenhet og mangel på leietakere vil da bygninger og byrom på Tullinløkka fremstå som uutnyttet potensiale for hovedstaden. Da regjeringen i 2013 gjorde et konseptvalg som innebar at Historisk Museum skulle opprettholde sin lokalisering på Tullinløkka som resultat av en tredeling av Kulturhistorisk museum, ble det ikke utredet hvordan restbehovet for Historisk Museum skulle ivaretas. De ulike alternativene som analyseres i denne rapporten ivaretar i ulik grad de behov Kulturhistorisk museum, Universitetet i Oslo og tidligere KVU/KS1 har identifisert. Videre er det gjennom interessent- og aktørkartleggingen identifisert at flere aktører kan tenke seg å ta i bruk flere av bygningene. KHM/UiO har signalisert at de har behov for økte arealer og ønsker å overta Nasjonalgalleriet. Videre er Det norske studentersamfund og Studentsamskibnaden i Oslo er interessert i å flytte til St. Olavs gt. 32 for å etablere et studenthus til erstatning for Chateau Neuf. Statens kartverk er interessert i å flytte Oslo-kontoret og etablere et kartmuseum i st. Olav sgt. 32 som i sin tid var formålsbygd for Statens oppmålingskontor. Flere aktører fra kunst- og kulturnæringen kan også tenke seg å leie St. Olavs gt. 32. I tillegg foreligger det et anmodningsvedtak fra Stortinget som ber om at videre bruk av Nasjonalgalleriet for kunstformål utredes gitt at dette ikke forutsetter en omfattende rehabilitering. 1.2 Overordnede forutsetninger og avgrensinger Alternativanalysen bygger på foreliggende kapitler om behov, strategi, mål og krav samt mulighetsstudiet fra Statsbyggs konseptvalgutredning, Statsbyggs estimater for investerings- og FDVU-kostnader, samt salgsverdier, for alle alternativene. Alternativene som er analysert er gitt fra mulighetsstudiet. Arealbehov og bygningsareal for de ulike alternativene er hentet fra Statsbyggs kalkyledokumenter. Disse er vedlagt som underdokumenter til alternativanalysen: Kalkyledokument Kostnadsoverslag, Statsbygg notat avfra seksjon for økonomi og analyse (vedlegg 1) FDVU-notat, Statsbygg notat av XXXX fra seksjon for drift og vedlikehold (vedlegg 2) Kostnadsdokument, Oslo Economics notat av (vedlegg 3) Usikkerhetsnotat, Atkins av (vedlegg 4) Salgs og verdivurderinger, Statsbygg notat av (vedlegg 5) Konseptalternativer for hageanlegg, referanseprosjekter og kostnadsestimater Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 12

13 1.3 Gjennomføring av alternativanalysen Alternativanalysen er gjennomført i perioden november 2015 til mars Det er gjennomført en rekke arbeidsmøter med Statsbygg og forløpende avklaringer på epost og telefon. Vi har også deltatt på enkelte av referansegruppens møter der de berørte departementer og Statsbygg er representert. Figur 1-1. Området som omfattes av KVU-en Det er foretatt befaringer av Tullinløkka, Akademihagen og de aktuelle bygningene. Det er gjennomført møter med følgende interessenter: Universitetet i Oslo (UiO) - Kulturhistorisk museum Nasjonalmuseet Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus (SiO) Det Norske Studentersamfund (DNS) Oslo kommune Riksantikvaren Referansegruppen KMD, KD, KUD Kilde: Statsbygg I tillegg har vi fått tilgang på informasjon fra en rekke møter Statsbygg har hatt med sentrale interessenter. Se KVU-ens hoveddokument for oversikt over dette. 1.4 Dagens situasjon Tullinløkka ligger sentralt i Oslo sentrum, med kort vei til kommersielle aktiviteter på Karl Johan hvor det er stor aktivitet, dominert av oppholds- og serveringsformål. Øst for området er det mer byfunksjoner, kontorer, teater og servering, mens nord og nordøst er dominert av boliger. Tullinløkka-området som omfattes av KVU-arbeidet består av to kvartaler rett øst for Karl Johan og Slottsparken, delt av Ring 1. Området er illustrert med en heltrukken linje i bildet nedenfor. Akademihagen, nord for Ring 1, er omkranset av den gamle kjemibygningen som brukes av Universitetet i Oslo, og St. Olavs gate 32. Tullinløkka, sør for Ring 1 omfatter byggene for Kulturhistorisk museum og Nasjonalgalleriet. Det er vedlikeholdsetterslep for bygningene og deler av bygningsmassen har behov for oppgradering og større renovering. Nasjonalgalleriet eies av staten og forvaltes av Statsbygg og disponeres i dag av Nasjonalmuseet for kunst, arkitektur og design. Nasjonalgalleriet ble bygget som kunstmuseum og har alltid vært benyttet som dette. Bygningen er et sentralt verk innen nyrenessansen i Norge, og ble fredet i Fredningen omfatter bygningens eksteriør og interiør, herunder rominndeling og eldre arkitektoniske detaljer (dører, vinduer, listverk, overflater, dekor etc.) I skal Nasjonalgalleriets utstillinger og øvrig virksomhet flyttes til det nye Nasjonalmuseet på Vestbanen. Dette innebærer at Nasjonalgalleriet blir stående tomt fra Frederiks gate 2 (Historisk museum) eies av Staten og forvaltes av Universitet i Oslo, og benyttes til Kulturhistorisk museum. Det er besluttet at Historisk Museum skal opprettholde sin lokalisering på Tullinløkka som resultat av en tredeling av museet med Vikingskipsmuseet på Bygdøy og magasiner på Økern, jamfør Prop. 1 S ( ) for Kunnskapsdepartementet. Ny bruk eller salg av Frederiks gate 2 (Historisk Museum) vurderes ikke, men alternativer som påvirker eller har konsekvenser for KHM/UiO blir vurdert. Bygningsmessige løsninger for byggetinngår derfor ikke i utredningen med unntak av enkeltløsninger (for eksempel inngang) som har betydning for konseptet. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 13

14 Frederiks gate 3 eies av staten, forvaltes av Universitet i Oslo, og benyttes i dag hovedsakelig til Kulturhistorisk museum. KHM benytter lokalene til kontorer og restaureringsverksted. Eiendommen ble bygget og innredet som et formålsbygg for kjemiskmetallurgisk laboratorium tilknyttet Universitetet, og har vært i bruk av Universitetet i Oslo siden. Bygningen inngår ikke i utredningen med unntak av salgsvurderingen. St. Olavs gate 32 eies av staten ved Statsbygg og disponeres i dag av HiOA. Både hovedbygning og tilhørende anneks i St. Olavs gate 32 samt deler av utomhusarealet er fredet. Anlegget fremstår som helhetlig og godt bevart med opprinnelig planløsning og materialbruk i stor grad intakt. Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus tar over leiekontrakten i 2016 frem til medio Bygget forvaltes av Statsbygg og blir stående tomt fra medio Situasjonen på Tullinløkka-området i dag er at det er behov for å oppgradere og renovere bygningsmassen for Nasjonalgalleriet og St. Olavs gate 32, inkludert annekset. Den bygningsmessige standarden for bygningsmassen er ikke tilfredsstillende, uavhengig av bruk. Det er vanninntrenging i yttervegger og tak, fukt og fuktskader i grunn- og fundamenter. Innen 2020 står flere av de historisk viktige monumentalbyggene uten leietagere. Det er behov for å få relevante brukere og/eller leietakere med formål og aktiviteter som medfører at området og særlig løkka utvikles til et godt og vitalt bymiljøområde. Området har hatt en historisk betydning i nasjonalbyggingen for Oslo som hovedstad og denne identiteten bør ivaretas. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 14

15 2. Alternativene Dette kapittelet gir en beskrivelse av konseptene og detaljering av alternativer i alternativanalysen i konseptvalgutredningen for Tullinløkka. KVU-en består av en rekke bygg og uteområder, der ulike ambisjonsnivåer og bruk er mulig i fremtiden. Det er utarbeidet alternative tiltak for byggene og uteområdene. Tiltakene er avgrenset geografisk til å omfatte ulike konsepter innenfor Akademihagen, herunder St. Olavs gate 32 og Frederiks gate 3, og Tullinløkka med Nasjonalgalleriet. Frederiks gate 3 forvaltes og benyttes av UiO. Disse alternative tiltakene er satt sammen til helhetlige konsepter for å belyse kostnader og effektene av disse. I den videre prosess kan andre kombinasjoner også være aktuelle. Alternativene som videreføres fra mulighetsstudien er: 0. Nullalternativet Ingen større tiltak utover de som er nødvendig for å unngå varig skade i Nasjonalgalleriet, i St. Olavsgate 32 m/anneks, uteområdene på Tullinløkka og Akademihagen. Historisk Museum forblir i dagens bygg (Utvikles av Universitet i Oslo (UiO). Inngår ikke som tiltak i utredningen). Tilsvarende forvaltes og videreutvikles Frederiks gate 3 av UiO i alle alternativer. 0+ Anmodningsvedtaket Oppgradering med begrenset investeringsbehov i Nasjonalgalleriet Skulpturgalleri, ellers som nullalternativet. 1. Museumsbygg Skulpturgalleri i Nasjonalgalleriet, Historisk Museum i dagens bygg og Statens kartverk/kartmuseum i St. Olavsgate 32. Park med normal standard. 2. Museumspark (A, B) skulpturgalleri i Nasjonalgalleriet, Historisk Museum i dagens bygg og Statens kartverk/kartmuseum i St. Olavsgate 32. Oppgraderte parker og tilrettelagte byrom. 2A: uten ytterligere utvidelse av Kulturhistorisk museum (KHM). 2B: KHM med nybygg på kvm over og under bakken på Tullinløkka. 3. Byuniversitet (A, B) Kulturhistorisk museum i Nasjonalgalleriet (etter rehabilitering av bygget) og i Frederiks gate 2 (Historisk Museum). Nytt forsknings- og undervisningsbygg i Akademihagen ved siden av Frederiksgate 3. Studenthus i St. Olavsgate 32. Oppgraderte parker og tilrettelagte byrom. 3A: Uten ytterligere utvidelse av KHM på Tullinløkka. 3B: KHM med nybygg på 5300 kvm på Tullinløkka. 4. Kommersiell utvikling, «byliv» Utleie av Nasjonalgalleriet, f.eks. til en privat eiendomsforvalter i en begrenset tidsperiode (20-40 år). Bygget åpnes mot plassen og forutsettes utviklet av leietaker (f.eks restauranter, gallerier, uteservering med videre). Alternativet muliggjør statlig virksomhet i Nasjonalgalleriet og på Tullinløkka på sikt. Studenthus i St. Olavs gate 32. Oppgraderte parker og tilrettelagte byrom. 5. Kommersiell utvikling, salg Bygg uten statlig bruk selges. Frederiks gate 2 (Historisk Museum) som i nullalternativet. 2.1 Alternativ 0: Nullalternativet Nullalternativet er en videreføring av dagens situasjon for bygg og uteområder uten større investeringstiltak. Absolutt nødvendige tiltak for å ivareta de bygningsmessige verdier i Nasjonalgalleriet og i St. Olavsgate 32 gjennomføres. Annekset i Akademihagen har imidertid behov for refundamentering for at bygget skal bevares for fremtiden. Alternativet kan også ses på som et utsettelsestiltak mens man avklarer videre bruk av området. Hvis det ikke finnes leietagere vil det inkludere tomgangsleie inntil det fastsettes et annet konsept for området. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 15

16 Figur 2-1. Skisse nullalternativet 0.1 Nasjonalgalleriet Etter at Nasjonalmuseet flytter ut i kan bygget bli stående tomt. Eventuelle nye leietakere må selv dekke oppgraderingskostnad. Det må sørges for at nye mulige leietakere en gang i fremtiden skal kunne benytte bygget uten større tiltak enn de måtte iverksatt i dag. Dette innebærer minimum vedlikehold for å sikre at byggets tilstand ikke blir vesentlig forringet: Hindre vanninntrenging, råte og fuktskader Hindre at bygget er til fare for omgivelsene, eksempelvis sikre den ytre fasaden Utleie Dette innebærer at standard ikke vil oppfylle kravene til verdibevarende vedlikehold. Levetid for tiltakene som gjøres i første fase er ca. 10 år. Deretter må det legges inn et minimum av tiltak og vedlikehold for å sikre at bygget holder ut analyseperioden. Det er ikke nødvendig at bygget er i bruk. 0.2 Uteområder på Tullinløkka Uteområdene beholdes som i dag med en enkel park og parkeringsplasser langs Nasjonalgalleriet og Frederiks gate 2 (Historisk Museum). 0.3 Frederiks gate 2 (Historisk Museum) Frederiks gate 2 (Historisk Museum) rehabiliteres i henhold til planene og rammene til Universitet i Oslo. 0.4 Frederiks gate 3 Frederiks gate 3 disponeres av Kulturhistorisk museum. Oppgradering av bygget vil skje innenfor planene og rammene til Universitet i Oslo. 0.5 Akademihagen Konseptet innebærer ingen vesentlige tiltak i Akademihagen. Uteområdet beholdes som i dag og det legges til grunn løpende FDV-kostnader for videreføring av dagens anlegg. 0.6 St. Olavs gate 32 St. Olavs gate 32 eies av staten ved Statsbygg og disponeres i dag av HiOA og SIO. Både hovedbygning og tilhørende anneks, samt deler av utomhusarealet er fredet. Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus tar over leiekontrakten i 2016 frem til medio Bygget forvaltes av Statsbygg og blir stående tomt fra medio St. Olavs gate 32 leies ut hvis mulig. Nødvendig vedlikehold. Dette innebærer minimum vedlikehold for å sikre at byggets tilstand ikke blir vesentlig forringet: Hindre vanninntrenging, råte og fuktskader Hindre at bygget er til fare for omgivelsene, eksempelvis sikre den ytre fasaden Utleie Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 16

17 0.7 Annekset Annekset har store setningsskader og er i dårlig forfatning, med behov for refundamentering av bygningen og reparasjon av fasadeskader. Bygget er vernet, investeringstiltak er påkrevet for å overholde vernebestemmelsene. Nødvendig vedlikehold. Leies ut hvis mulig. 0.8 Trekantområdet Trekantområdet videreføres med normalt vedlikehold, uten investeringstiltak. 2.2 Alternativ 0+: Anmodningsalternativet Skulpturgalleri i Nasjonalgalleriet Anmodningsalternativet tilrettelegger for museumsvirksomhet i Tullinløkka-området, med nøkterne tiltak i Nasjonalgalleriet. Nasjonalgalleriet tilrettelegges for skulpturgalleri og vedlikeholdes for å kunne videreføre dagens ytelse og formål med bygningsmassen. Kulturhistorisk museum (UiO) utvikler Frederiks gate 2 (Historisk Museum) og Frederiks gate 3 i tråd med egne eksisterende planer som i nullalternativet. Akademihagen og St. Olavs gate 32 som i nullalternativet. 1.1 Nasjonalgalleriet Nasjonalgalleriet benyttes til skulpturmuseum når Nasjonalmuseet flytter ut. Skulpturmuseum krever ikke større klima- innemiljøtiltak og er ett av tre forslag til videre bruk av Nasjonalgalleriet, jamfør notat fra Nasjonalmuseet. Det gjennomføres enkle bygningsmessige forbedringer. Bygget skal ellers være likt som i dag med hensyn til romløsning, fremkommelighet, funksjoner etc. Alternativet innebærer at et eventuelt vedlikeholdsetterslep tas igjen. Følgende tiltak inngår: Rehabilitere bygget til tilstandsgrad 1 etter NS Med tilstandsgrad 1 menes at byggverket har normal slitasje og er godt vedlikeholdt. Enkle tiltak for universell utforming, som heis og UU inngang i underetasje. Opprettholde publikumssikkerhet mht. brann, evakuering og løse elementer Enkle tiltak med komfortventilasjons- og klimaanlegg i 1. og 2. etasje. Mulige tiltak er anlegg i delene av 1. og 2. etasje der det ikke er klimaanlegg i dag. Formålet er å forbedre komforten for dem som oppholder seg i rommet. Ingen særskilte tiltak i kjeller eller 3. etasje. Disse kan brukes til tekniske rom. holder ut analyseperioden. Ny investering legges inn hvert 20. år. 1.2 Uteområdene på Tullinløkka Uteområdene beholdes som i dag med en enkel park og parkeringsplasser langs Nasjonalgalleriet og Frederiks gate 2 (Historisk Museum). 1.3 Frederiks gate 2 (Historisk Museum) Frederiks gate 2 (Historisk Museum) rehabiliteres i henhold til planene og rammene til Universitet i Oslo, som i nullalternativet. 1.4 Frederiks gate 3 Oppgradering av bygget innenfor planene og rammene til Universitet i Oslo, som i nullalternativet. 1.5 Akademihagen Konseptet innebærer ingen vesentlige tiltak i Akademihagen. Uteområdet beholdes som i dag og det legges til grunn løpende FDV-kostnader for videreføring av dagens anlegg. 1.6 St. Olavs gate 32 St. Olavs gate 32 eies av staten ved Statsbygg og disponeres i dag av HiOA og SIO. Både hovedbygning og tilhørende anneks, samt deler av utomhusarealet er fredet. Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus tar over leiekontrakten i 2016 frem til medio Bygget forvaltes av Statsbygg og blir stående tomt fra medio St. Olavs gate 32 leies ut hvis mulig. Nødvendig vedlikehold. Dette innebærer minimum vedlikehold for å sikre at byggets tilstand ikke blir vesentlig forringet: Hindre vanninntrenging, råte og fuktskader Hindre at bygget er til fare for omgivelsene, eksempelvis sikre den ytre fasaden Utleie 1.7 Annekset Annekset har store setningsskader og er i dårlig forfatning, med behov for refundamentering av bygningen og reparasjon av fasadeskader. Bygget er vernet, investeringstiltak er påkrevet for å overholde vernebestemmelsene. Nødvendig vedlikehold. Leies ut hvis mulig. 1.8 Trekantområdet Trekantområdet videreføres med normalt vedlikehold, uten investeringstiltak, som i nullalternativet. Tiltakene i første fase forventes å gi en samlet teknisk levetid på 20 år. Deretter må det legges inn et minimum av tiltak og vedlikehold for å sikre at bygget Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 17

18 2.3 Alternativ 1: Museumsbygg Skulpturgalleri i Nasjonalgalleriet, Frederiks gate 2 (Historisk Museum) som i dag og Statens kartverk/kartmuseum. Parkanlegg med normal standard. Alternativet tilrettelegger for museumsvirksomhet i Tullinløkka-området, med nøkterne tiltak i bygg og park med normal standard. Nasjonalgalleriet tilrettelegges for skulpturgalleri og vedlikeholdes for å kunne videreføre dagens ytelse og formål med bygningsmassen. Kulturhistorisk museum (UiO) utvikler Frederiks gate 2 (Historisk Museum) og Frederiks gate 3 i tråd med egne eksisterende planer som i nullalternativet. Statens kartverk og Kartmuseet flytter tilbake til St. Olavs gate 32. Annekset tilpasses for bruk av Statens kartverk. Figur 2-2. Skisse alternativ 1. Museumsbygg 1.1 Nasjonalgalleriet Nasjonalgalleriet benyttes til skulpturmuseum når Nasjonalmuseet flytter ut. Skulpturmuseum krever ikke større klima- innemiljøtiltak og er ett av tre forslag til videre bruk av Nasjonalgalleriet, jamfør notat fra Nasjonalmuseet. Det gjennomføres enkle bygningsmessige forbedringer. Bygget skal ellers være likt som i dag med hensyn til romløsning, fremkommelighet, funksjoner etc. Alternativet innebærer at et eventuelt vedlikeholdsetterslep tas igjen. Følgende tiltak inngår: Rehabilitere bygget til tilstandsgrad 1 etter NS Med tilstandsgrad 1 menes at byggverket har normal slitasje og er godt vedlikeholdt. Enkle tiltak for universell utforming, som heis og UU inngang i underetasje. Opprettholde publikumssikkerhet mht. brann, evakuering og løse elementer Enkle tiltak med komfortventilasjons- og klimaanlegg i 1. og 2. etasje. Mulige tiltak er anlegg i delene av 1. og 2. etasje der det ikke er klimaanlegg i dag. Formålet er å forbedre komforten for dem som oppholder seg i rommet. Ingen særskilte tiltak i kjeller eller 3. etasje. Disse kan brukes til tekniske rom. Tiltakene i første fase forventes å gi en samlet teknisk levetid på 20 år. Deretter må det legges inn et minimum av tiltak og vedlikehold for å sikre at bygget holder ut analyseperioden. Ny investering legges inn hvert 20. år. 1.2 Uteområdene på Tullinløkka Tullinløkkaområdet utvikles til et parkområde med normal standard. Parkeringsplassene fjernes og det bygges en paviljong for servering (ca. 250 kvm BRA i én etasje over bakken). Gangvei over løkka opprettholdes. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 18

19 Løkka skal inngå i en sammenhengende grønnstruktur med Slottsparken og Universitetshagen. Nøktern standard innebærer: Belysning «mindre avansert» Standard benker fra leverandør Mye grønt med innslag av stein/granittbelegg Enkelt vannspeil Gatevarme 1.3 Frederiks gate 2 (Historisk Museum) Frederiks gate 2 (Historisk Museum) rehabiliteres i henhold til planene og rammene til Universitet i Oslo, som i nullalternativet. 1.4 Frederiks gate 3 Oppgradering av bygget innenfor planene og rammene til Universitet i Oslo, som i nullalternativet. 1.5 Akademihagen Parkanlegg med normal standard som inngår i en sammenhengende grønnstruktur med Slottsparken. Nøktern standard som tiltakene. 1.6 St. Olavs gate 32 Bygget vil i dette alternativet benyttes av Statens kartverk som kontor og som Kartmuseum i tråd med innspill fra Statens Kartverk (vedlagt). Følgende tiltak inngår i alternativet: Rehabilitere bygget til enkel standard som tilfredsstiller dagens krav til bruken av lokalene For øvrig skal bygget tilfredsstille TG1 i NS-3424 i forhold til opprinnelig standard og offentlig krav Universell utforming så langt det er mulig innenfor de bygningsmessige rammene, inkludert fredningsbestemmelser Varevinduer Enkel standard hensyntatt opprinnelig verneverdig interiør og bygningsmasse (kontorbygg) Full oppgradering av elektro og VVS og det er behov for omfattende tiltak dersom annekset skal tas i bruk. Følgende tiltak inngår: Rehabilitering som tilfredsstiller TG1 i NS-3424 i forhold til opprinnelig standard og offentlig krav Refundamentering (Bygget har setningsskader) Full utskiftning av elektro Full utskiftning av VVS Installere heis Bygge toalett 1.8 Trekantområdet Trekantområdet videreføres med normalt vedlikehold, uten investeringstiltak, som i nullalternativet. 2.4 Alternativ 2A og 2B. Museumspark Skulpturgalleri i Nasjonalgalleriet, Frederiks gate 2 (Historisk Museum) og Kartmuseum. Uten/med utvidelse av KHM på Tullinløkka (A og B). Oppgradert byrom og park. Alternativet tilrettelegger for museumsvirksomhet i Tullinløkka-området tilsvarende alternativ 1. Skulpturgalleri i Nasjonalgalleriet, Historisk Museum i dagens lokaler og Statens kartverk med kontorer og kartmuseum i St. Olavsgate 32. Området utvikles med oppgraderte parkarealer og attraktive byrom. Restaurantvirksomhet i Nasjonalgalleriets kjeller, senket plass for uteservering og ny adkomst til Tullinløkka fra Nasjonalgalleriet og Frederiks gate 2 (Historisk Museum). I alternativ A og B er det uten/med nye arealer til Kulturhistorisk museum på Tullinløkka (kan også leses som to trinn i utviklingen av alternativet). I alternativ 2B utvider KHM utstillingslokalene ved at det bygges kvm over/under bakken på Tullinløkkaplassen. 1.7 Annekset Annekset rehabiliteres og tilpasses for mulig bruk av Statens kartverk eller utleie. Annekset er i dårlig stand Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 19

20 Figur 2-3. Skisse alternativ 2A. Museumspark 2.1 Nasjonalgalleriet Nasjonalgalleriet benyttes til skulpturmuseum når Nasjonalmuseet flytter ut. Skulpturmuseum krever ikke større klima- innemiljøtiltak og er ett av tre forslag til videre bruk av Nasjonalgalleriet, (jamfør notat fra Nasjonalmuseet vedlagt). Andre forslag er Nasjonalgalleriet som arena for nordisk maleri og skulptur, samt arena for utvalgte norske kunstnerskap. En fordel med et skulpturgalleri er at det ikke vil være behov for kostbare tilpasninger og klimasikring for å ivareta kunsten. I det modellerte tiltaket gjennomføres enkle bygningsmessige forbedringer. Bygget skal ellers være likt som i dag med hensyn til romløsning, fremkommelighet, funksjoner etc. Alternativet innebærer at et eventuelt vedlikeholdsetterslep tas igjen. Følgende tiltak inngår: Rehabilitere bygget til tilstandsgrad 1 etter NS Med tilstandsgrad 1 menes at byggverket har normal slitasje og er godt vedlikeholdt. Enkle tiltak for universell utforming, som heis og UU inngang i underetasje. Opprettholde publikumssikkerhet mht. brann, evakuering og løse elementer Enkle tiltak med komfortventilasjons- og klimaanlegg i 1. og 2. etasje. Mulige tiltak er anlegg i delene av 1. og 2. etasje der det ikke er klimaanlegg i dag. Formålet er å forbedre komforten for dem som oppholder seg i rommet. Ingen særskilte tiltak i kjeller eller 3. etasje. Disse kan brukes til tekniske rom. Tiltakene i første fase forventes å gi en samlet teknisk levetid på 20 år. Deretter må det legges inn et minimum av tiltak og vedlikehold for å sikre at bygget holder ut analyseperioden. Ny investering legges inn hvert 20. år. I tillegg etableres det en alternativ inngang fra Tullinløkka og det tilrettelegges for restaurantvirksomhet i kjelleren. Alternativ inngang fra Tullinløkka Det etableres også en alternativ inngang for publikum fra Tullinløkka inn i Nasjonalgalleriet, samtidig som hovedinngangen mot Universitetsgata beholdes. Løsningen inkluderer en enkel passasje på kjellerplan gjennom Nasjonalgalleriet, samt tilpasninger for universell utforming og heis. Oppgradere kjeller til restaurantvirksomhet Kjelleren i Nasjonalgalleriet oppgraderes til publikumsrettet virksomhet, som eksempelvis kafé/restaurant med uteservering på Tullinløkka. Ventilasjonsaggregater flyttes ut av kjelleren og etableres utenfor bygget. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 20

21 2.2 Uteområdene på Tullinløkka Tullinløkkaområdet utvikles til et attraktivt parkområde/byrom med høy kvalitet. Dette innebærer følgende: Belysning avansert belysning og stemningslys Vannspeil og/eller fontene Lekeskulpturer eller lekeapparater Vanningsanlegg og gatevarme Spesialdesignede møbler Granitt og stein med innslag av grønt Senkning av plassen for restaurantvirksomhet Uteområdet senkes for å gi bedre sammenheng mellom Tullinløkka og virksomhet i kjelleren på Nasjonalgalleriet. Dette innebærer senkning fra Kristian IVs gate og frem til dagens personalinngang, samt støttemur og trapp ved slutt på senket område. Om lag 6-8 m (areal omlag 300 kvm) ut fra bygget inkludert trappen. Utvidelse av Kulturhistorisk museum over/under bakkenivå på Tullinløkka Alternativ 2A Ingen utvidelse for Kulturhistorisk museum Kulturhistorisk museum forblir i dagens bygg uten videre utvidelse av sine lokaler på Tullinløkka. Alternativ 2B Kulturhistorisk museum bygger over og under bakken på Tullinløkka Utbygging av nye utstillingslokaler, publikumsadkomst, varemottak mm. på/under Tullinløkka i tråd med innspill fra UiO. Totalt kvm over og under bakken. Det kan bygges inntil kvm BTA over bakken (for eksempel 1000 kvm i tre etasjer). Resterende arealer må ligge under bakken. Forbindelse til Frederiks gate 2 (Historisk Museum). Figur 2-4. Skisse alternativ 2B. Museumspark 2.3 Frederiks gate 2 (Historisk Museum) Frederiks gate 2 (Historisk Museum) rehabiliteres i henhold til UiO s egne planer og rammer, som i nullalternativet. I tillegg gjøres følgende tiltak: Alternativ inngang mot Tullinløkka Det etableres en alternativ inngang for publikum fra Tullinløkka, samtidig som hovedinngangen mot Frederiks gate beholdes. Det legges opp til universell utforming med hovedheis til alle etasjer. Senkning av plassen for restaurantvirksomhet Kjelleren på Frederiks gate 2 (Historisk Museum) ligger noe under bakkeplan. Senkning av uteområdet gir bedre sammenheng mellom Tullinløkka og mulig virksomhet i kjelleren på Frederiks gate 2 (Historisk Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 21

22 Museum). Det legges til grunn samme kostnadsnivå som for Nasjonalgalleriet. 2.4 Frederiks gate 3 Oppgradering av bygget innenfor UiO s egne planer og rammer, som i nullalternativet. 2.5 Akademihagen Parkanlegg med normal standard som inngår i en sammenhengende grønnstruktur med Slottsparken. Nøktern standard på tiltakene. 2.6 St. Olavs gate 32 Bygget vil i dette alternativet benyttes av Statens kartverk som kontor og som kartmuseum i tråd med innspill fra Statens Kartverk (vedlagt). Følgende tiltak inngår i alternativet: Rehabilitere bygget til enkel standard som tilfredsstiller dagens krav til bruken av lokalene For øvrig skal bygget tilfredsstille TG1 i NS-3424 i forhold til opprinnelig standard og offentlig krav Universell utforming så langt det er mulig innenfor de bygningsmessige rammene, inkludert fredningsbestemmelser Varevinduer Enkel standard hensyntatt opprinnelig verneverdig interiør og bygningsmasse (kontorbygg) Full oppgradering av elektro og VVS 2.7 Annekset Annekset rehabiliteres og tilpasses for bruk av Statens kartverk. Annekset er i dårlig stand og det er behov for omfattende tiltak dersom annekset skal tas i bruk. Følgende tiltak inngår: Rehabilitering som tilfredsstiller TG1 i NS-3424 i forhold til opprinnelig standard og offentlig krav Refundamentering (Bygget har setningsskader) Full utskiftning av elektro Full utskiftning av VVS Installere heis Bygge toalett 2.8 Trekantområdet Trekantområdet videreføres med normalt vedlikehold, uten investeringstiltak, som i nullalternativet. Illstrasjonen under viser hvordan et nybygg på Tullinløkka kan utformes. Figur 2-5. Eksempel på nybygg på Tullinløkka (Alt. 2B) Kilde: Plan B, arch+urb og Solheim+Jacobsen arkikekter AS 2.5 Alternativ 3A og 3B Byuniversitet Kulturhistorisk museum i Nasjonalgalleriet og i Frederiks gate 2 (Historisk Museum) uten/med utvidelse av KHM på Tullinløkka (A og B). Undervisning, forskning og studenthus i Akademihagen. Fornyede uteområder. Byuniversitetsalternativet fyller Tullinløkka med studentliv og akademisk virksomhet. Kulturhistorisk museum oppretter utstillinger i Nasjonalgalleribygningen, og bygget oppgraderes både utvendig og innvendig. Det gjøres tiltak for å sikre at det fremstår som et åpent bygg som er tilgjengelig for alle. Vedlikeholdsetterslep tas igjen. Det er lagt til grunn et nøkternt kostnadsnivå etter modell fra Nasjonalmuseet for kunst, arkitektur og design (tidligere Norges Bank) 1. 1 Det er ikke lagt inn kostnader til refundamentering ettersom behovet for grunnarbeidene er mindre omfattende enn i tidligere utredning av Nytt nasjonalmuseum på Tullinløkka. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 22

23 Det Norske Studentersamfund får nytt lokale i St. Olavs gate 32, som vil erstatte dagens lokaler på Chateau Neuf. Dette er i henhold til ønsket om et mer sentrumsnært studenterhus. Tiltaket står godt til at det bygges nytt bygg for Juridisk fakultet i Kristian Augusts gate som UiO skal leie, og at Høyskolen i Oslo og Akershus holder til i nærområdet. Akademihagen utvikles til student- og publikumsvennlige uteområder. Uteområdet utvikles med oppgraderte parkarealer og attraktive byrom. Restaurantvirksomhet i Nasjonalgalleriets kjeller, senket plass for uteservering og ny adkomst til Tullinløkka fra Nasjonalgalleriet og Frederiks gate 2 (Historisk Museum). Konseptet innebærer ingen vesentlige tiltak for trekant-området. Figur 2-6. Skisse alternativ 3A. Byuniversitet 3.1 Nasjonalgalleriet Nasjonalgalleriet oppgraderes og tilpasses til kravene som Kulturhistorisk museum har for museumsbruk. Dette innebærer at bygget totalrehabiliteres både utvendig og innvendig. Det gjøres tiltak for å sikre at det fremstår som et åpent bygg som er tilgjengelig for alle. Museet skal fremstå som et godt museum tilpasset for moderne bruk. Oppgradering av ytelse i Nasjonalgalleriet med dagens formål, betyr at det skal gjøres tilpasninger i bygget med hensyn til brukerne. Dette gjelder for eksempel tilpasninger av rom og klimaanlegg mm. Ytelsesbegrepet (i dette tilfellet) knytter seg derfor ikke til byggets tekniske stand, men forstås fra et brukerperspektiv. Følgende tiltak inngår: Rehabilitere bygget til tilstandsgrad 1 etter NS Med tilstandsgrad 1 mener at byggverket har normal slitasje og er godt vedlikeholdt. Det er ikke krav at bygningsdelene skal være nye. Universell utforming så langt det er mulig innenfor de bygningsmessige rammene, inkludert fredningsbestemmelser. Inngang mot Tullinløkka med heis ved inngang og passasje gjennom bygget. Tilgang til trapp ved dagens toalettområder legges til grunn. Opprettholde publikums sikkerhet mht. brann, evakuering, løse elementer. Oppgradere ventilasjons- og klimaanlegg i 1. og 2. etasje Installering av avtrekk i underetasjen som skal brukes til utstillingsproduksjon, konservering, reparasjoner mv. av gjenstander til/i utstillinger. Kulturhistorisk museum vil disponere hele Nasjonalgalleriet. Rominndeling med utstillingslokaler, auditorium, filmsal, butikk og kafe i 1 et. beholdes som i dag. Øvrige arealer i bygget må oppgraderes med Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 23

24 unntak av 3. etg, som i mindre grad er egnet til museumsformål og som må romme tekniske funksjoner. Figur 2-7. Skisse alternativ 3B. Byuniversitet 3.2 Uteområdene på Tullinløkka Tullinløkkaområdet utvikles til et attraktivt parkområde/byrom med høy kvalitet. Dette innebærer følgende: Belysning avansert belysning og stemningslys Vannspeil og/eller fontene Lekeskulpturer eller lekeapparater Vanningsanlegg og gatevarme Spesialdesignede møbler Granitt og stein med innslag av grønt Senkning av plassen for restaurantvirksomhet Uteområdet senkes for å gi bedre sammenheng mellom Tullinløkka og virksomhet i kjelleren på Nasjonalgalleriet. Dette innebærer senkning fra Kristian IVs gate og frem til dagens personalinngang, samt støttemur og trapp ved slutt på senket område. Om lag 6-8 m (areal omlag 300 kvm) ut fra bygget inkludert trappen. Utvidelse av Kulturhistorisk museum over/under bakkenivå på Tullinløkka 3A Ingen utbygging over/under Tullinløkka Kulturhistorisk museum overtar Nasjonalgalleriet, men det bygges ikke ut på/under Tullinløkka. 3B - Kulturhistorisk museum over/under på Tullinløkka Kulturhistorisk museum overtar Nasjonalgalleriet og utbygging av nye utstillingslokaler på/under Tullinløkka. Forbindelsesbygg (med felles publikumsadkomst) og varemottak i tråd med innspill fra UiO. Dette innebærer en utbygging for temporære utstillinger på omtrent kvm BTA. Det kan bygges inntil 3000 kvm BTA over bakken. Resterende arealer må ligge under bakken. Det lages forbindelse til Frederiks gate 2 (Historisk Museum) og Nasjonalgalleriet under bakken. 3.3 Frederiks gate 2 (Historisk Museum) Frederiks gate 2 (Historisk Museum) rehabiliteres i henhold til UiOs egne planer og rammer, som i nullalternativet. I tillegg gjøres følgende tiltak: Alternativ inngang mot Tullinløkka Alternativ inngang for publikum fra Tullinløkka, samtidig som hovedinngangen mot Frederiks gate Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 24

25 beholdes. Det legges opp til universell utforming med hovedheis til alle etasjer. Senkning av plassen for restaurantvirksomhet Kjelleren på Frederiks gate 2 (Historisk Museum) ligger noe under bakkeplan. Senkning av uteområdet gir bedre sammenheng mellom Tullinløkka og mulig virksomhet i kjelleren på Frederiks gate 2 (Historisk Museum). Det legges til grunn samme kostnadsnivå som for Nasjonalgalleriet. 3.4 Frederiks gate 3 Oppgradering av bygget innenfor planene og rammene til Universitet i Oslo, som i nullalternativet. 3.5 Akademihagen Som en opsjon er det modellert et nybygg for forsknings- og undervisningsformål ved siden av Frederiks gate 3. Bygget er på totalt kvm BTA fordelt på kvm over bakken og kvm under bakken. Alternativt kan det på tomten utvikles bygg for andre formål. I illustrasjonene er er det tegnet inn to bokser for å vise mulige utbygningsområder. Resterende areal i Akademihagen blir en oppgradert park, med høyere ambisjonsnivå enn i de øvrige alternativene. Parken vil inngå i en sammenhengende grønnstruktur med Slottsparken. 3.6 St. Olavs gate 32 Bygget vil i dette alternativet benyttes som studentlokaler i tråd med innspill fra Det Norske Studentersamfunn. Følgende tiltak inngår i alternativet: Rehabilitere bygget til enkel standard som tilfredsstiller dagens krav til bruken av lokalene. For øvrig skal bygget tilfredsstille TG1 i NS-3424 i forhold til opprinnelig standard og offentlig krav Universell utforming så langt det er mulig innenfor de bygningsmessige rammene, inkludert fredningsbestemmelser Kontorer, grupperom og konsertlokaler Varevinduer Konsertsal mot St. Olavs gate (mot hotell), må tilfredsstille lydkrav Fjerning av dekke i skulptursal vil sannsynligvis kreve stabilisering av bygg med strekkstag Full utskiftning av elektro Full utskiftning av VVS. Ny ventilasjon ihht. minimumskrav for henholdsvis kontor og forsamlingslokaler. Brannsikring: Sprinkling av loft samt deler av bygg Rømningsveier, brannskille Brann- og lydtette dører Bytte av heis Enkel overflaterestaurering i kjeller og underetasje. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 25

26 Figur 2-8. Skisse over DNS i St. Olavs gate 32 Kilde: DNS og SiO (2015) 3.7 Annekset Annekset rehabiliteres og tilpasses for bruk som studentlokaler. Annekset er i dårlig stand og det er behov for omfattende tiltak dersom annekset skal tas i bruk. Følgende tiltak inngår: Rehabilitering som tilfredsstiller TG1 i NS-3424 i forhold til opprinnelig standard og offentlig krav Refundamentering (Bygget har setningsskader) Full utskiftning av elektro Full utskiftning av VVS Installere heis Bygge toalett 3.8 Trekantområdet Trekantområdet videreføres med normalt vedlikehold, uten investeringstiltak, som i nullalternativet. Illustrasjonene under viser eksempler på hvordan ett eller flere nybygg på Tullinløkka kan utformes. Figur 2-9. Eksempel på nybygg på Tullinløkka (Alt. 3B) Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 26

27 Kilde: Plan B, arch+urb og Solheim+Jacobsen arkikekter AS Figur Eksempel på flere nybygg på Tullinløkka Kilde: Plan B, arch+urb og Solheim+Jacobsen arkitekter AS 2.6 Alternativ 4. Kommersiell utvikling «Byliv» Utleie av Nasjonalgalleriet, oppgradering av parker og studenthus i St. Olavs gate 32 for utleieformål. Det forventes at dette vil gi bruk til servering og gallerier i Nasjonalgalleriet. St. Olavs gate 32 og øvre del av Akademihagen benyttes som studenthus. Dette sikrer at målet om økt byliv ivaretas. Tilrettelegging for publikumsaktiviteter og kommersiell bruk på Tullinløkka forventes å gi et vitalt byrom. Staten beholder kontrollen med de vernede bygningene, og utvikler området slik at det er egnet Figur Skisse alternativ 4. Kommersiell utvikling «Byliv» Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 27

28 4.1 Nasjonalgalleriet Bygget tilrettelegges for utleie og det gjennomføres enkle bygningsmessige forbedringer. Bygget skal ellers være likt som i dag med hensyn til romløsning, fremkommelighet, funksjoner etc. Alternativet innebærer at et eventuelt vedlikeholdsetterslep tas igjen. Følgende tiltak inngår: Rehabilitere bygget til tilstandsgrad 1 etter NS Med tilstandsgrad 1 menes at byggverket har normal slitasje og er godt vedlikeholdt. Enkle tiltak for universell utforming, som heis og UU inngang i underetasje. Opprettholde publikumssikkerhet mht. brann, evakuering og løse elementer Enkle tiltak med komfortventilasjons- og klimaanlegg i 1. og 2. etasje. Mulige tiltak er anlegg i delene av 1. og 2. etasje der det ikke er klimaanlegg i dag. Formålet er å forbedre komforten for dem som oppholder seg i rommet. Ingen særskilte tiltak i kjeller eller 3. etasje. Disse kan brukes til tekniske rom. Tiltakene i første fase forventes å gi en samlet teknisk levetid på 20 år. Deretter må det legges inn et minimum av tiltak og vedlikehold for å sikre at bygget holder ut analyseperioden. Ny investering legges inn hvert 20. år. I tillegg etableres det en alternativ inngang fra Tullinløkka, og det tilrettelegges for restaurant/gallerier og annen publikumsrettet virksomhet i kjeller. Dette er illustrert i figuren under. Figur Publikumsrettet virksomhet i kjeller Ytterligere utvikling i samarbeid med leietakere for å gjøre bygget og de tilhørende uteområdene attraktive for leietakere og allmennheten. 4.2 Uteområdene på Tullinløkka Tullinløkkaområdet utvikles til et attraktivt parkområde/byrom med høy kvalitet. Dette innebærer følgende: Belysning avansert belysning og stemningslys Vannspeil og/eller fontene Lekeskulpturer eller lekeapparater Vanningsanlegg og gatevarme Spesialdesignede møbler Granitt og stein med innslag av grønt Senkning av plassen for restaurantvirksomhet Uteområdet senkes for å gi bedre sammenheng mellom Tullinløkka og virksomhet i kjelleren på Nasjonalgalleriet. Dette innebærer senkning fra Kristian IVs gate og frem til dagens personalinngang, samt støttemur og trapp ved slutt på senket område. Om lag 6-8 m (areal omlag 300 kvm) ut fra bygget inkludert trappen. 4.3 Frederiks gate 2 (Historisk Museum) Frederiks gate 2 (Historisk Museum) rehabiliteres i henhold til UiOs egne planer og rammer, som i nullalternativet. 4.4 Frederiks gate 3 Oppgradering av bygget innenfor UiOs egne planer og rammer, som i nullalternativet. (Alternativt leies bygget ut og UiO finner erstatningslokaler annet sted.) 4.5 Akademihagen Park med normal standard som inngår i en sammenhengende grønnstruktur med Slottsparken. Nøktern standard på tiltakene. I illustrasjonen er er det tegnet inn to bokser for å vise opsjon på utbygning til utleie. 4.6 St. Olavsgate 32 Bygget vil i dette alternativet benyttes som studenterlokaler i tråd med innspill fra Det Norske Studentersamfund. Følgende tiltak inngår: Rehabilitere bygget til enkel standard som tilfredsstiller dagens krav til bruken av lokalene. For øvrig skal bygget tilfredsstille TG1 i NS-3424 i forhold til opprinnelig standard og offentlig krav Universell utforming så langt det er mulig innenfor de bygningsmessige rammene, inkludert fredningsbestemmelser Kontorer, grupperom og konsertlokaler Varevinduer Konsertsal mot St. Olavs gate (mot hotell), må tilfredsstille lydkrav Fjerning av dekke i skulptursal vil sannsynligvis kreve stabilisering av bygg med strekkstag Full utskiftning av elektro Full utskiftning av VVS. Ny ventilasjon ihht. minimumskrav for hhv kontor og forsamlingslokaler. Brannsikring: o Sprinkling av loft samt deler av bygg o Rømningsveier, brannskille o Brann- og lydtette dører Bytte av heis Enkel overflaterestaurering i kjeller og underetasje. Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 28

29 Alternativt kan bygget leies ut til annet formål. 4.7 Annekset Annekset rehabiliteres og tilpasses for bruk som studentlokaler. Annekset er i dårlig stand og det er behov for omfattende tiltak dersom annekset skal tas i bruk. Følgende tiltak inngår: Rehabilitering som tilfredsstiller TG1 i NS-3424 i forhold til opprinnelig standard og offentlig krav Refundamentering (Bygget har setningsskader) Full utskiftning av elektro Full utskiftning av VVS Installere heis Bygge toalett 4.8 Trekantområdet Trekantområdet videreføres med normalt vedlikehold, uten investeringstiltak, som i nullalternativet. 2.7 Alternativ 5. Kommersiell utvikling - salg I salgskonseptet legges de bygningene og uteområdene der det i dag ikke er bestemt noen fremtidig statlig bruk ut for salg. Det forventes at dette vil gi bruk til servering og gallerier i Nasjonalgalleriet og at områdene i Akademihagen utvikles til kontorformål. Dette er basert på næringsmeglernes vurdering av alternative muligheter, men endelig bruk er åpen så lenge regulerings- og vernebestemmelser etterleves. (Salg kan eventuelt skje med tilbakekjøpsopsjon. Utleie med en langsiktig leiekontrakt (20-40 år) er også en mulig variant.) Nasjonalgalleriet, Tullinløkka-plassen, Akademihagen, St. Olavs gate 32 og annekset selges slik de er til interesserte aktører. KHM rehabiliterer Frederiks gate 2 (Historisk Museum) og Frederiks gate 3 i henhold til UiOs egne rammer og planer. Alternativt selges også Frederiks gate 3 og UiO finner erstatningslokaler annet sted. Trekantområdet kan også selges hvis det finnes interesse blant kjøpere. Salg av enkelte bygg og områder kan også inngå som varianter i øvrige alternativer. Figur Skisse alternativ 5. Kommersiell utvikling - salg Alternativanalyse for konseptvalgutredning Tullinløkka 29