KVU for Tullinløkkaområdet Notat - By- og stedsmessige behov og krav

Transkript

1 U.off VEDLEGG 12 1 av 26 KVU for Tullinløkkaområdet Notat - By- og stedsmessige behov og krav Tullinkvartalet-Entra Tullinløkkaområdet, slik det er definert i konseptvalgutredningen Kvartal Adresse Gårds- og bruksnr Eier Akademihagen St. Olavs gate 32 Fredriks gate 3 Tullins gate 209/ /44 209/42 Tullinløkka Fredriks gate 2 Universitetsgt /43 209/394 Statsbygg Universitetet i Oslo Statsbygg Statsbygg /UiO Statsbygg Statsbygg Tlf: postmottak@statsbygg.no Bankgiro: Besøksadresse: P.b Dep., N-0032 Oslo Faks: Org.nr: Biskop Gunnerus gate 6

2 2 av 26 Bestiller: Prosjekt KVU for Tullinløkka Dato: Utarbeidet av: Brit Sylte, UP Kontrollert av Godkjent av Status Under arbeid

3 3 av 26 Innhold 1 Dagens situasjon Innledning Beliggenhet Fakta om eiendom og bygg Planstatus og overordnede føringer Nasjonale og regionale føringer Kommunale føringer Pågående planarbeid i nærområdet Dialog med plan og bygningsetaten Fredede bygninger, dialog med Riksantikvaren Krav ved boligformål Andre formål Stedlige forhold Kulturhistorie og vern Bystruktur og landskap Grunnforhold Infrastruktur og tekniske forhold Interessekonflikter Potensiale for videre utvikling Formål Vurdering av potensiale for nybygg Kildehenvisning... 26

4 4 av 26 1 Dagens situasjon 1.1 Innledning Statsbygg utarbeider en konseptvalgutredning om framtidig bruk av eiendommer og bygningsmasse i Tullinløkkaområdet. I oppdraget fra Kommunal og moderniseringsdepartementet er det også presisert at utredningen skal ta hensyn til de viktige grensesnittene mot UiOs sentrumsbygninger syd for området og Entra-kvartalet mot nord. Dette dokumentet oppsummerer nasjonale og kommunale føringer og stedsspesifikke forhold som kan ha relevans for utvikling av Tullinløkkaområdet. Eiendomsforholdene innenfor det geografiske området definert i konseptvalgutredningen er gjengitt i tabell1 og 2. Figur 1: Eiendommer innenfor det geografiske området definert i konseptvalgutredningen Kvartal Adresse Gårds- og bruksnr Eier Akademihagen St. Olavs gate 32 Fredriks gate 3 Tullins gate 209/ /44 209/42 Tullinløkka Fredriks gate 2 Universitetsgt /43 209/394 Figur 2: Gategrunn innenfor det geografiske området i konseptvalgutredningen Statsbygg Universitetet i Oslo Statsbygg Statsbygg /UiO Statsbygg Gate Gnr/bnr Eier Holbergs gate 999/77 Oslo kommune Tullins gate 999/506 (uregistrert grunn) Kristian IVs gate 999/77 og 999/102 Fredriks gate 250/8 Statens vegvesen, riksveigrunn Figur 3: Tullinløkkaområdet, med statlige eiendommer i blå skravur

5 5 av Beliggenhet Tullinløkkaområdet består av to kvartaler rett øst for Karl Johan og Slottsparken, delt av Ring 1. Akademihagen, nord for Ring 1, er omkranset av den gamle kjemibygningen som brukes av Universitetet i Oslo og St. Olavs gate 32. St. Olavs gt 32 ble opprinnelig bygget for Norges geografiske oppmålingsinstitutt, men leies i dag ut til Studentsamskipnaden i Oslo. Tullinløkka, sør for Ring 1 omfatter byggene for Kulturhistorisk museum og Nasjonalgalleriet. Bortsett fra nasjonalgalleriet brukes området i dag først og fremst til gjennomfart og framtidig bruk vil derfor kunne få stor betydning for utviklingen av denne delen av Oslo sentrum. Figur 4: Tullinløkkaområdets beliggenhet i Oslo sentrum

6 6 av Fakta om eiendom og bygg Tabellen nedenfor oppsummerer fakta om eiendommene og byggene per oktober Figur 5: Fakta om eiendommer og bebyggelse (arealtall fra LPO-rapport, 2011). Kvartal Tullinløkka Akademihagen Eiendom (gnr/bnr) 209/ /43 209/44 209/268 Adresse Universitetsgt 13 Fredriks gate 2 Fredriks gate 3 St. Olavs gate 32 Eier Statsbygg Statsbygg/UiO UiO Statsbygg Leietager Nasjonalgalleriet UiO (KHM) UiO (KHM) SiO Leiekontrakt utløper Tomteareal 3126 kvm kvm 5170 kvm 6147 kvm Ca BRA. bebyggelse over bakken 6900 kvm BRA 6200 kvm BRA 2600 kvm BRA 4000 kvm BRA Ca totalt eks 9500 kvm 8100 kvm 3500 kvm 6400 kvm bebyggelse (BTA) 1 Dagens reguleringsformål Off bygning Off bygning Off bygning Off bygning Opprinnelig bruk Kunstmuseum Historisk museum Universitetsbygg for kjemiskmetallurgisk laboratorium Byggeår ferdigstilt 1881, 1908, kvm (8086 kvm) 3500 kvm (3440 kvm) 6400 kvm (6281 kvm) Norges geografiske oppmåling (Statens kartverk) 2 Planstatus og overordnede føringer Endringer i bruk og utnyttelse av bebyggelse innenfor Tullinløkkaområdet vil utløse krav om omregulering etter plan og bygningsloven, hvor Oslo kommune vil være planmyndighet. Gjeldende overordnede planer og strategier i Oslo kommune og kjennskap til pågående planlegging vil derfor være relevant for å utarbeide robuste og gjennomførbare konsepter for framtidig bruk av eiendommer og bebyggelse. 2.1 Nasjonale og regionale føringer Regjeringen la frem nye nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging i kongelig resolusjon Det legges vekt på å samordne transportsystem, bolig-, nærings- og arbeidsplasslokaliseringer, blant annet ved å legge til rette for høy arealutnyttelse rundt kollektivknutepunkter. Potensialet for transformasjon og fortetting skal utnyttes i byutvikling, før nye utbyggingsområder tas i bruk. De nye statlige retningslinjene for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging skal legges til grunn både ved statlig, 1 BTA vurderingene er forskjellig angitt i ulike rapporter, dette er tall hentet fra rapporten «Egnethetsanalyse for museumsbruk», 2004 PLO Arkitektur og design.

7 7 av 26 regional og kommunal planlegging. Når det gjelder bysentrum er det beskrevet at «god arkitektur, historiske bygninger og bymiljøer bidrar til stedsidentitet og positive opplevelser av sentrum og er ressurser som bør utnyttes for å utvikle attraktive by- og tettstedssentre. Det er særlig viktig å bevare naturverdiene og mulighetene for friluftsliv i nærmiljøet og at utbygging ikke skaper mer sårbarhet for naturhendelser og klimaendringer, ved blant annet å bidra til sammenhengende grønnstruktur og åpne vannveier. 2.2 Kommunale føringer Kommuneplan 2015 Oslo mot 2030 Ny kommuneplan for Oslo ble vedtatt i bystyret «Oslo mot Smart, trygg og grønn» og består av en samfunnsdel med byutviklingsstrategi og en juridisk arealdel. Et av hovedtemaene i samfunnsdelen er den forventede store befolkningsveksten, og hvilke muligheter og utfordringer det vil gi for de ulike sektorene. I tillegg til folkeveksten vil Oslo fortsette å utvikles som en flerkulturell by. Framskrivningene antyder at i 2030 vil opp til 50% av Oslos befolkning være innvandrere, eller barn av innvandrere. Relevante mål fra kommuneplanen er at «Oslo skal være en internasjonalt ledende idretts- og kulturby» og at «Oslo skal ha kunnskapsinstitusjoner på høyt internasjonalt nivå». Oslo skal som landets kultur- og kunnskapshovedstad ha utdannings- og forskningsinstitusjoner på høyt internasjonalt nivå og arbeide aktivt for å tiltrekke seg talenter, selskapsetableringer og investeringer fra hele verden. I kommueplanens juridiske arealdel er Tullinløkkaområdet avsatt til formålet bebyggelse og anlegg», som vist i Figur 6. Formålet brukes for etablerte urbane områder hvor det ikke forventes stor grad av transformasjon, eller økning i utnyttelsesgraden, sammenlignet med dagens situasjon. Som prinsipp angis ikke utviklingsområder i indre by innenfor områder med nasjonale kulturminneinteresser, som Tullinløkkaområdet. I disse områdene skal maksimal møne-/gesimshøyder tilpasses og innordnes områdets eksisterende struktur og høyder. Det vil si «den høyeste gesimshøyde som et flertall av eksisterende bygninger har, uten særlig avvikende lave eller høye bygg». Figur 6 nedenfor viser også sonen for høyhusbeltet langs Ring1, markert med svart stiplet strek, øst for Tullinløkka. Innenfor denne sonen kan det åpnes for inntil 42 meters høyde for bebyggelse i tråd med maksimale høyder gitt i bystyrevedtaket i forbindelse med høyhusutredningen. Figur 7 Figur 6: Utdrag fra kommuneplanens arealkart I kommuneplanens temakart (T5) for kulturminnevern er hele KVU-området avmerket innenfor området skravert som «avklarte nasjonale kulturminner» som vist i kartutsnittet i Figur 7. I tillegg til fortellingen om Tullinløkkaområdet den unge nasjonen Norge formidler Tullinløkkaområdet også en helt spesiell epoke i Oslo bys historie. I kommuneplanen er byens historiske utvikling delt i fire hovedepoker, hvor Tullinløkkaområdet tilhører epoken med hovedstadsutbygging, industriby og byvekst på 1800-tallet. «Linstows byplan, murbyen, forretningsgårdene i sentrum og industrimiljøene langs Akerselva og fjorden er eksempler på slike viktige historiske spor». Det er presisert at kulturminneverdiene knyttet til byens ulike epoker skal synliggjøres og sikres gjennom plankart, temakart, bestemmelser og retningslinjer.

8 8 av 26 Figur 7: Kommuneplanens temakart T5 Kulturminnevern, Tullinløkkaområdet er skravert som «avklarte nasjonale kulturminner» I kommuneplanens temakart for naturmiljø (T4) er Akademihagen avmerket innenfor et område skravert som «Bområde» som vist i kartutsnittet i Figur 8. Det vises også til 7.6 Naturmiljø (jf. pbl 11-9 nr.6), som spesifiserer at temakartet skal legges til grunn for plan- og byggesaksbehandlingen. «I områder hvor det er registrert naturverdier med regional verdi (B-områder) skal det foreligge særlige grunner for å tillate tiltak som kan forringe naturverdier. For nasjonalt og regionalt viktige kulturminner og kulturmiljøer, som helt eller delvis faller sammen med overnevnte lokaliteter, skal hensynet til naturverdiene balanseres mot hensynet til skjøtsel, vedlikehold og annen ivaretakelse av kulturminneverdiene.» Naturverdien i Akademihagen er beskrevet i sammenheng med registreringen av Slottsparken og er knyttet til forekomsten av edelløvtrær og noen sjeldne sopparter. Figur 8: Kommuneplanen, temakart T4 Naturmiljø Gjeldende reguleringer Tullinløkkaområdet omfattes av reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone (soneplanen) S-2255, vedtatt og er regulert til offentlig bygning med tilhørende anlegg. Store deler av Soneplanen ble opphevet av ny kommuneplan. Blant vilkårene som videreføres er Soneplanens krav om å sikre boligandeler og publikumsrettede funksjoner, og formålene (uten bestemmelser): Offentlige bygninger, offentlige bygninger/allmennyttige formål og områder for kolonihagehus, samt alle regulerte atkomster. Utover dette gjelder kommuneplanens bestemmelser som beskrevet i kapittelet over.

9 9 av 26 Figur 9: Reguleringskart for Tullinløkkaområdet ( Oslo sentrum Gatebruk og grunnsikring (gatebruksplanen) Kommunal og moderniseringsdepartementet har i samarbeid med Oslo kommune utarbeidet en prinsipplan for balansering av byliv og terrorsikringstiltak i Oslo sentrum - «Oslo sentrum gatebruk og grunnsikring», Arbeidet har grunnlag i Sikkerhetsloven (Lov nr. 10: Lov om forebyggende sikkerhetstjeneste) og hensikten er blant annet å sikre at urbane kvaliteter ivaretas og videreutvikles i arbeidet med sikkerhetstiltak i Oslo sentrum. Tullinløkka er vist som en del av hovedstrukturen for offentlige byrom i hovedkart 1, og både Akademihagen og Tullinløkka er innenfor et område med «særlige krav til utforming av sikringstiltak» i hovedkart 2, som vist i Figur 10. Av relevans for Tullinløkkaområdet, kan det også nevnes at planen har lagt vekt på behovet for flere offentlige møteplasser i sentrum. «..Byen trenger møteplasser, i tillegg til handel, underholdning og service. Attraktive parker, gågater, torg og lekeplasser er nødvendig for et levende bysentrum. Disse vil også kunne brukes til servering, konserter etc, men det er viktig at det finnes demokratiske rom hvor alle fritt kan oppholde seg og utøve ulike aktiviteter uten betaling. I Oslo sentrum er gågatene fulle, i Spikersuppa må du vente på tur for å sitte på benkene, isbanen er full av barn i alle aldre om vinteren, og Slottsparken og Akershus festning ligger litt perifert i forhold til å være en del av byens pulserende liv.

10 10 av 26 Figur 10: Gatebruksplanen, Hovedkart 1 viser framtidig hovedstruktur for byrom og tilhørende grunnsikring. Hovedkart 2 viser områder med behov for grunnsikringstiltak som berører offetlinge gater og byrom Bylivsundersøkelse Oslo sentrum 2014 Oslo kommune har de siste årene arbeidet målrettet med planer og tiltak for å legge til rette for byliv og varierte uterom i sentrum. Bylivsundersøkelsen er en kartlegging som ble gjort som en del av prosjektet Levende Oslo, et samarbeid mellom næringsliv og Oslo kommune om tilrettelegging for mer byliv og estetisk opprustning av indre by. Kartleggingen ble gjennomført av Gehl Architects og rapporten «Bylivsundersøkelse for Oslo sentrum » oppsummerer arbeidet. Analysen konkluderer blant annet med at de byplanhistoriske plangrepene fortsatt definerer sentrum, at byrommene er av varierende kvalitet, fra velfungerende klassiske byrom til andre aktivitetsløse og monofunksjonelle byrom, at barn ikke er prioritert i byrommene og at det er for få mennesker i sentrum om kvelden. Det oppsummeres også med at folk kombinerer innkjøp med sosiale aktiviteter og at detaljhandelen er i sterk konkurranse med utenbys kjøpesentre. I rapporten trekkes Tullinløkka frem som et sted som «kan utvikles til en helt ny type flerkulturell basar, som inviterer forskjellige typer brukere med forskjellig bakgrunn» og som har stort

11 11 av 26 utviklingspotensiale når det gjelder byliv og publikumsrettet aktivitet.» Analysen viser at det i dag er lite aktivitet på Tullinløkka. Figur 11: Fra bylivsundersøkelsen, ulike typer aktivitet på utvalgte plasser, inkludert Tullinløkka

12 12 av Pågående planarbeid i nærområdet Entras forslag til regulering av «Tullinkvartalet» Entra planlegger rehabilitering og nybygg i kvartalet nord for Tullinløkka, og Universitetet i Oslo vil etter planen bli en av hovedleietakerne. Reguleringsforslaget har vært til offentlig ettersyn og er i en forhandlingsfase med plan- og bygningsetaten før innsendelse til politisk behandling. Illustrasjonen nedenfor viser siste status for volum og passasjer for bebyggelsen, pr november Reguleringsforslaget har relevans med tanke på hvilke funksjoner bebyggelsen får mot Tullinløkka, høyder og utforming av inngangsparti. Kravet fra Plan og bygningsetaten om en passasje gjennom Tullinkvartalet kan også legge føringer for evt bebyggelse mot Kristian Augusts gate på Tullinløkka. Figur 12: Tullinkvartalet, volumskisse i reguleringsforslaget fra Entra, pr 26.nov 2015 Figur 13: Tullinkvartalet, fasade mot Kristian Augusts gate, skisse fra Entra, sept 2015 som viser planlagte passasje

13 13 av 26 KVU for ny trikketrase Bymiljøetaten utarbeider KVU for ny trikkeinfrastruktur mellom Holbergs plass og Professor Aschehougs plass. Bakgrunnen for prosjektet er å løse møteforbud for trikk i Kristian Augusts gate (dagens trikketrasé) og behov for oppgradering av traséen. Det pågår innkjøp av nye trikker i Oslo som skal innføres fra desember Det er ønsket at oppgraderingen er ferdig til dette. Pr oktober 2015 er følgende løsningsprinsipper vurdert: 1. Trikk fra Holbergs plass til Professor Aschehougs plass via Tullins gate, Kristian Augusts gate og Pilestredet (dagens trasé). 2. Trikk fra Holbergs plass til Professor Aschehougs plass via Holbergs gate og Kristian IVs gate (ny trasé). 3. Trikk fra Holbergs plass til Professor Aschehougs plass via Tullins gate, Akademihagen og Kristian IVs gate (kombinasjon av dagens og ny trasé). 4. Trikk fra Holbergs plass til Professor Aschehougs plass via Tullins gate, Ring 1 og Kristian IVs gate (kombinasjon av dagens og ny trasé). Løsningsprinsipp 3 går over Statsbyggs og UiOs eiendommer i Akademihagen og vil komme i konflikt med planer for videre utvikling av eiendommene i Akademihagen. Nr 2 går også innenfor området for konseptvalgutredningen, men på kommunal grunn. I brev av fra Riksantikvaren til Statsbygg om alternativ 3, trikketrasé i St. Olavs gate 32 og Frederiks gate 3 (Akademihagen), meddeler Riksantikvaren at en slik løsning ikke er ønskelig og svært uheldig for området. Dette synspunktet begrunnes blant annet med følgende: «En trikketrasé ført gjennom grøntanlegget til Frederiks gate 3 og St. Olavs gate 32 vil føre til at den totale trafikkbelastningen i området blir for stor. Bygningsmiljøet St. Olavs gate 32 Tullinløkka er allerede i dag utfordret av den tunge trafikken i Frederiks gate. En ny trafikkåre som ytterligere deler opp området og forståelsen av det ser vi på som uheldig. Dette vil også svekke områdets grøntdrag som i dag har en sterk tilknytning til Slottsparken og videre knytter sammen Slottsparken og Tullinløkka.». 2.4 Dialog med plan og bygningsetaten Statsbygg var i møte med byråd for byutvikling og Plan og bygningsetaten I tillegg er det gitt innspill fra PBE i det faste dialogmøtet mellom Statsbygg og PBE 1. desember Etaten viste i møtet 1. des også til tidligere uttalelser, blant annet til arbeidet med konseptstudier for Tullinløkka i 2006 (Plan B+.) og i 2011 (Jensen og Skodvin). Det ble her vurdert et maksimalt utbyggingspotensiale mellom kvm over bakken, tatt i betraktning forholdet til de kulturhistoriske bygningene og et ønske om å videreutvikle Tullinløkka som en åpen og tilgjengelig plass. Etaten er opptatt av at Tullinløkkaområdet åpnes opp og blir et «hjerte og samlingssted» med flere brukere. Det bør vurderes bebyggelse både rundt Akademihagen og på Tullinløkka. Volumer på Tullinløkka må være funksjoner som aktiviserer byrommet. Det vises også til tidligere uttalelser Plan- og bygningsetaten mener at å åpne både Kulturhistorisk Museum og Nasjonalgalleriet ut mot Tullinløkka er viktig grep for å aktivisere plassen og bygge opp under et godt byliv i området. De anbefaler at man bør vurdere noe bebyggelse på selve løkka, og utvidelse av arealer under bakken mellom de forskjellige bygningene. PBE ønsker en helhetlig løsning som reparerer svakheter ved området og videreutvikler potensialet, og ikke en fortsatt midlertidig park på Tullinløkka, som en mulighet til senere utbygging. I Akademihagen anbefales fortetting langs gatene mellom St. Olavs gate 32 og Fredriks gate 2. For å kunne si noe nærmere om potensiale anbefales det å utarbeide en stedsanalyse for å se nærmer på stedsspesifikke betingelser. I en diskusjon om høyder og volum er også formål viktig, og bebyggelse i de to kvartalene må sees i sammenheng og er like viktige i et byperspektiv. Konkret må det blant annet vurderes biologisk mangfold for å se hvilke rammer/føringer dette gir for eventuell utbygging og vurdere overvann og flomsikring på lang sikt, da området ligger i et naturlig bekkedrag som er utsatt for flom. PBE anbefaler at de gis mulighet til å uttale seg til KVUen for å kunne redusere reguleringsrisiko.

14 14 av Fredede bygninger, dialog med Riksantikvaren Alle bygningene i de to kvartalene er fredet ved forskrift av Riksantikvaren, i henhold til kulturminnelovens 22. I tillegg er Nasjonalgalleriets forhage fredet. I St. Olavs gate 32 er forhage og den lille obelisken i den ene bakgården tatt med i fredningsforskriften. Se også Figur 16 for oversikt over vernede bygg i området. Nasjonalgalleriet med forhage ble fredet i 2012, både eksteriør og interiør. Fredningen legger til rette for videre utstillingsformål i bygningen, gjerne kunst. Men den er ikke til hinder for eventuell annen bruk av bygningen. Historisk museum ble oppført som formålsbygg for universitetets oldsaksamling og har vært i bruk som museum siden det ble bygget. Eksteriør og deler av interiør er fredet. Fredriks gate 3 ble bygget som formålsbygg for kjemisk-metallurgisk laboratorium og ble også fredet i 2011, eksteriør og deler av interiør. Tidligere uttalelser fra Riksantikvaren har først og fremst vært konsentrert om utviklingsmuligheter på og rundt Tullinløkka. I brev datert fikk Statsbygg en kommentar underveis i arbeidet med en mulighetsstudie for Tullinløkka, utført av Jensen og Skodvin Arkitekter. I kommentaren legger Riksnatikvaren vekt på at eventuelle nybygg ikke skal forringe de fredete bygningene eller opplevelsen av byggene. Riksantikvaren skriver blant annet: «Det er skissert en ny bygning mot Kristian Augusts gate. Bygningen er vist med høyde som Historisk museums gesims og overhøyde i forhold til Nasjonalgalleriet. Volumet ligger tett på de gamle bygningenes nordfløyer Vi har tidligere uttalt at vi, i forbindelse med nytt nasjonalmuseum på Tullinløkka, kunne vurdere en bygning mot plassens nordvegg, men at denne skulle utformes slik at Nasjonalgalleriet og Historisk museum fremstår som tydelige, solitære bygninger på plassen. Spørsmålet om et nytt bygg mot nord vil måtte være gjenstand for diskusjon når man kommer videre i prosessen.» I uttalelsen er de positive til å vurdere å åpne kjellerne i eksisterende bygninger mot Tullinløkka. I den endelige versjonen av mulighetsstudien ser det ut til at volumet er noe redusert i forhold til skissene som ble lagt fram for Riksantikvaren. Bygningen har her god avstand til de eksisterende bygningene og gesimshøyden er lik som for Nasjonalgalleriet. I forbindelse med KVU-arbeidet ble muligheter for nybygg innenfor Tullinløkkaområdet tatt opp i Statsbyggs faste koordineringsmøte med Riksantikvaren Riksantikvaren har i etterkant kommet med en uttalelse, datert Uttalelsen er basert på en mulighetsstudie for kulturhistorisk museum, utført av Kristin Jarmund i 2012 som vurderte ulike konsepter både i Akademihagen og på Tullinløkka basert på kulturhistorisk museums behov for arealer. Riksantikvaren vektlegger at Tullinløkka bør «gis en parkkarakter slik at byrommets eldste historie underbygges og forståelsen for stedsnavnet styrkes». I tillegg må det sees i sammenheng med grøntdraget fra slottet, via Akademihagen mot Tullinløkka og Universitetshagen. Riksantikvaren mener alle konseptene som var vist ivaretar viktige kvaliteter ved Tullinløkka, men at det er positivt med et stort åpent rom mellom de eksisterende bygningene. Konseptene var basert på bebyggelse under bakkenivå, med evt noen små paviljonger over bakken. Riksantikvaren ønsker å diskutere plassering, utforming og høyder for ny bebyggelse når dette er mer konkretisert. Når det gjelder Akademihagen vurderer Riksantikvaren at det går et skille mellom eiendom og hageanlegget som tilhører St. Olavs gate 32 og eiendommen i Fredriks gate 3, hvor Fredriks gate 3 har høyere tålegrense for ny bebyggelse. Riksantikvaren er opptatt av at Akademihagen skal være leselig som hageanlegg i sammenheng med Slottsparken. De er derfor kritiske til store inngrep i Akademihagen og nybygg langs Christian IVs gate som vist i mulighetsstudien fra Kristin Jarmund Arkitekter. I tillegg påpeker de betydningen av fri beliggenhet for annekset. De viser her til Statsbyggs rapport om Akademihagens kulturhistoriske verdi. De påpeker også de to målepunktene, to støtter satt opp av NGO, som opprinnelig var kontrollbaser for oppmålingsinstrumenter. I brevet som kunngjorde fredningsvedtaket uttalte de: «Riksantikvaren understreker kontrollbasenes kulturhistoriske verdi og forutsetter at de tas tilbørlig hensyn til i den videre planleggingen.». Målepunktene ble ikke tatt med i fredningsforskriften, men er medtatt i forslag til sektorens landsverneplan (foreløpig ikke avklart).

15 15 av 26 I Fredriks gate 3 vurderer Riksantikvaren at det er mulig å oppføre et tilbygg og et nytt bygg mot St. Olavs gate/kristian Augusts gate, med høyde tilsvarende Kristian Augusts gate 23. I tillegg kan det tas utgangspunkt i et nytt smalt bygningsvolum som erstatter brakkebygget i eiendomsgrensen mot St. Olavs gate 32. Høyde og fotavtrykk må være underordnet eksisterende bygg og innenfor byggelinjen for søndre føy i Fredriks gate 3. Når det gjelder bruk mener Riksantikvaren alle byggene omfattet av utredningen bør gjøres tilgjengelige og ha offentlige funksjoner, slik det er tilrettelagt for i fredningene. 2.6 Krav ved boligformål Tullinløkkaområdet ligger innenfor kategorien Områdetype 1 «Tettest» Sentrum, strøksgater og institusjoner, i Oslo kommunes Utearealsnormer (mai 2012). Områdetype 1 kjennetegnes av komplekse og tette bystrukturer med eksisterende eller foreslått utnyttelse opp til % BRA (der boligandelen kan utgjøre en større eller mindre del) med sammensatte formål og funksjonalitet. I disse byområdene stiller normen krav til minste felles uteoppholdsareal (MFUA) på 12% av m2 BRA bolig, hvor det tillates at alt utearealet anlegges på tak. Ved alle større boligutviklingsprosjekter kreves også vurdering av behov for skole og barnehage, evt andre offentlige behov og strøkstjenlig virksomhet. 2.7 Andre formål Plan og bygningsetaten har ikke meldt behov, eller ønsker om andre formål på eiendommene. Byggene ansees uhensiktsmessige for, for eksempel kommunal tjenesteyting. I skolebehovsplanen ligger Tullinløkkaområdet delvis i Område 2, sentrum øst, og delvis i Område 4 «Sentrum vest». For disse områdene er det forventet underkapasitet og behov for utbygging, men samtidig ligger eiendommene i kort avstand til den nye Edvard Munch videregående, som åpnet høsten 2015 i de gamle lokalene til Statens håndverks- og kunstindustriskole. Barneskole og barnehage ansees ikke å være aktuelt. Det ansees heller ikke aktuelt med handelsformål. I ny kommuneplan er det lagt strategier for å forsterke og videreutvikle eksisterende handelsakse med detaljhandel langs Karl Johan og i Kvadraturen.

16 16 av 26 3 Stedlige forhold 3.1 Kulturhistorie og vern Oslos historie er preget av fire hovedepoker. Tullinløkkaområdet hører til fortellingen om utbyggingen av en representativ hovedstad, som en viktig del av nasjonsbyggingen på 1800-tallet. Fortsatt er Karl Johans gate med tilliggende nasjonaldannende institusjoner Norges samlende og mest representative byrom. Grepet viser tilbake til slottsarkitekt Linstows byplan fra første del av 1800-tallet, hvor utbyggingen av slottet ble bundet sammen med den eksisterende byen Christiania, i dag Kvadraturen. Området formidler en helt spesiell historie knyttet til etableringen av den unge nasjonen Norge og en viktig epoke i byens utvidelse, ved etablering av et nytt sentrum og en sentrumspark omkranset av bygg for nasjonale, representative institusjoner (Kommuneplanen 2015). Bebyggelsen i Tullinløkkaområdet videreførte intensjonene i Linstows plan, med viktige tverrakser mot Karl Johans gate. Alle byggene innenfor området er monumentale og representative bygg som ble Figur 14: «Nasjonbyggingens by» Skisse fra forslag til kommunedelplan for byutvikling og bevaring bygget for nasjonale formål innen vitenskap, utdannning og kultur, og ble ferdigstilt i tidsperioden mellom 1875 og 1902, med senere utvidelser av Nasjonalgalleriet. Første trinn av Nasjonalgalleriet sto ferdig i 1881, og var en av Norges første museumsbygninger for visning av kunst. Plasseringen langs Karl Johans tverrakse fra Rådhuset til St. Olavs plass understreker museets betydning. Bylivsundersøkelsen påpeker at denne aksen i dag er delvis udefinert og lite markant (Figur 15). St Olavs gate 32 er innplassert langs «Linstows akse» fra slottet til St. Olavs kirke, selv om linjen fra Linstows plan for slottsreguleringen er forskjøvet. Figur 15:Mangelfulle forbindelser i byromsnettverket, fra Bylivsundersøkelsen, 2014 Figur 16: Kulturminnevern i området rundt Tullinløkkaområdet

17 17 av Bystruktur og landskap Kapittelet viser vurderinger basert på av en overordnet kartlegging og grov analyse av områdets bystruktur og arkitektur, landskap og nabolag. Resultatene er illustrert ved hjelp av bilder og tegninger. Tullinløkkaområdet ligger sentralt i Oslo sentrum, med Universitet i Oslo og Slottsparken i vest. Det er kort vei til kommersielle aktiviteter på Karl Johan, hvor det er stor aktivitet, dominert av oppholds- og serveringsformål. Øst for området er det mer varierte byfunksjoner, kontorer, teater, og servering, og nord og nordøst er dominert av boliger. I dag er selve Tullinløkka først og fremst en transittåre mellom destinasjoner i sentrum, med unntak av Nasjonalgalleriet, som mange har et forhold til, og som også er et internasjonalt turistmål i Oslo. Akademihagen er i stor grad privatisert og lite tilgjengelig for folk flest. I tillegg til de historiske forbindelsene nevnt i kapittelet over, er Kristian IVs gate og Universitetsgata også viktige overordnede gang- og sykkelforbindelser i indre by. Det er flere grønne arealer i nær tilknytning i Tullinløkkaområdet, men de framstår som separate områder, uten en klar sammenheng, dette forsterkes av at Universitets bebyggelse i vest og Akademihagen er inngjerdet. De grønne arealene har heller ikke en tydelig sammenheng med den overordnede grønnstrukturen i indre by. De viktigste forbindelsene, «nabolagsprofil» og grønne arealer er vist i Figur 17. Figur 17: Figuren viser "nabolagsprofil", overordnet sykkelveisystem og grønne arealer

18 18 av 26 Bebyggelsen innenfor området er dominert av monumentale og representative bygg. Samtidig som dette forteller en viktig historie om Oslo, er det i dag også en svakhet ved området, fordi området framstår lite tilgjengelig, med lukkede fasader og få innganger som også flere steder er hevet over gatenivå. Byggehøydene er noe lavere enn for tilliggende områder mot øst og sør, men høyere enn for universitets bebyggelse i vest. Føringene i ny kommuneplan tilsier at byggehøydene vil måtte tilpasses dagens byggehøyder innenfor Tullinløkkaområdet, med en annen karakter enn omliggende bebyggelse øst for eiendommene. Etasjehøyder på Tullinløkka og tilgrensende bebyggelse er vist i Figur 20 Figur 18: Kristian IVs gate, St. Olavs gate 32 til venstre, Slottsparken til høyre Figur 19: Akademihagen, mot Slottsparken.

19 19 av 26 Figur 20: Etasjehøyder på Tullinløkka og i nabolaget («vanlige» etasjehøyder) Området har god tilgjengelighet til kollektivtransport, både T-bane ved Nasjonalteateret og eget trikkestopp i Christian Augusts gate. 3.3 Grunnforhold Grunnforhold for Tullinløkka og Akademihagen er utredet i en egen rapport utarbeidet av NGI høsten Infrastruktur og tekniske forhold Figuren viser teknisk infrastruktur i grunnen; energiforsyning, vann- og avløp, bredbånd og strøm. Det er ikke gjort vurderinger av flom, overvann og rasfare ved klimaendringer. Figur 21: Teknisk infrastruktur i grunnen

20 3.5 Interessekonflikter Det vil kunne oppstå flere interessekonflikter ved en utvikling av både Tullinløkka og Akademihagen. DEt er knyttet sterke interesser til kulturminneverdiene i området, kommunen ser behovet for aktivisering av denne delen av Oslo sentrum og vil være opptatt av funksjoner som er allment tilgjengelige og som aktiviserer byrommene. Akademihagen har både kulturminne- og naturverdier det vil være interesser for å ivareta. I tillegg kommer behovet for flom og overvannshåndtering og mulig interessekonflikt med Oslo kommunes utredning av ny trase for trikkeinfrastruktur. 20 av 26

21 21 av 26 4 Potensiale for videre utvikling Fra byggene sto ferdige tidlig på 1900-tallet har det vært utredet og planlagt for videre utvikling av Akademihagen og Tullinløkka. I 2011 fikk Statsbygg, i samarbeid med eierdepartementet sammenstilt en rapport, utført av LPO Arkitekter, som beskriver historien og de ulike planene fram til dagens situasjon. De siste ti årene er det særlig tre relevante mulighetsstudier som har analysert muligheten for nybygg på Tullinløkka og i Akademihagen. Studiene har hatt noe ulikt fokus, fra byplanmessig, til bruk av Nasjonalgalleriet og til hvordan løse kulturhistorisk museums lokalbehov. I 2006 utarbeidet Plan B arch+urb+jacobsen arkitekter en konseptstudie for nybygg på Tullinløkka, på oppdrag fra Statsbygg og Entra. Potensialet for nybygg ble vurdert til mellom kvm over bakkenivå. I 2011 ferdigstilte Jensen og Skodvin en mulighetsstudie som viser et nybygg på Tullinløkka mot Kristian Augusts gate på ca 3000 kvm over bakkenivå. I tillegg foreslår arkitekten å senke plassgulvet på Tullinløkka til nivå med underetasjene i Nasjonalgalleriet og Historisk museum. Mulighetsstudien for kulturhistorisk museum, utarbeidet av Kristin Jarmund arkitekter i 2012 omfatter både Tullinløkka og Akademihagen. Her et det kun lagt opp til bebyggelse på ca 8500 kvm under bakken på Tullinløkka. I Akademihagen er det foreslått konsepter med store inngrep i hageanlegget og stor økning i tomteutnyttelsen. Figur 22: Prinsipielle plasseringer av volum, henholdsvis 3300 kvm og 4000 kvm, vist i konseptstudie fra 2006, Plan B+..

22 22 av 26 Figur 23: Nytt bygg på ca 3000 kvm, fra mulighetsstudien utført av Jensen og Skodvin, 2011 Figur 24: Ny bebyggelse på ca kvm i Akademihagen, fra mulighetsstudien utført av Kristin Jarmund Arkitekter

23 23 av Formål For akademihagen kan flere formål være aktuelle og realistiske. Der vil være positivt for utviklingen av området om det tilrettelegges for formål som utfyller og kompletterer eksisterende bruk, eller bygger opp under områdets identitet. Det vil også redusere reguleringsrisiko. Plan og bygningsetaten har vært klar på at utbyggingspotensialet på tomtene også vil avhenge av reguleringsformålet, og at hele Tullinløkkaområdet bør sees i sammenheng. Boligformål kan vurderes, men det må i tillegg forventes å inkludere byfunksjoner, som feks serverings- og oppholdsfunksjoner. For boliger i sentrum er det ikke krav til felles uteområde på bakken, slik at boliger i Akademihagen ikke nødvendigvis vil privatisere kvartalet. Her vil også Riksantikvaren ha synspunkter. For Tullinløkka vil det være avgjørende at formålene fortsatt ivaretar historien om epoken da de ble bygget og at evt ny bebyggelse på Tullinløkka fylles med funksjoner som aktiviserer plassen. 4.2 Vurdering av potensiale for nybygg Med grunnlag i foreliggende materiale er det foreslått en skjematisk plassering av ny bebyggelse innenfor Tullinløkkaområdet. Byggehøydene og plassering av volumene er forsøkt innordnet og tilpasset områdets kvaliteter, og føringer og vurderinger som er kommet fram gjennom kartleggingen. Plasseringen har deretter vært utgangspunkt for en grov vurdering av minimum og maksimum utbyggingspotensiale, oppsummert i tabellen nedenfor. Maksimalt utbyggingspotensiale er lagt inn i en enkel terrengmodell i ArcGiS/cityEngineer. For Akademihagen er det vist to ulike alternativer, med og uten nybygg langs Christian IVs gate, som vist i figurene nedenfor. Etasjehøyde er generelt satt til 4 m. Tabell: Grove anslag over utnyttelsesgrad og utvidelsespotensiale på tomtene Eiendom Eksisterende Nybygg min Nybygg max SUM kvm over bakken Tullinløkka Akademihagen

24 24 av 26 5 etg 4 etg 4 etg 4 etg Figur 25: Alternativ 1, prinsipiellplassering av ny bebyggelse, Akademihagen ca 6200 kvm, Tullinløkka ca 3600 kvm 7 etg 4 etg 3 etg Figur 26: Alternativ 2, prinsipiell plassering av ny bebyggelse, Akademihagen ca 6800 kvm, Tullinløkka ca 3600 kvm

25 25 av 26 Figur 27: Volummodell, alternativ 1, viser maksimal utnyttelse som satt opp i tabellen Figur 28: Volummodell, alternativ 2, viser maksimal utnyttelse som satt opp i tabellen Selve volummodellen kan sees i webversjon på denne linken, men bør åpnes i Google Chrome eller Gozilla: 54b980665b

26 5 Kildehenvisning Ny kommuneplan for Oslo, vedtatt i bystyret «Oslo mot Smart, trygg og grønn» Møte med Plan og bygningsetaten og byrådsavdeling for byutvikling, Fast koordineringsmøte med Riksantikvaren om kulturminnesaker, Akademihagens historie, Rapport 2015, Statsbygg Gatebruksplanen- «Oslo sentrum gatebruk og grunnsikring», 2014, Oslo kommune og Kommunal- og moderniseringsdepartementet «Bylivsundersøkelse for Oslo sentrum » Gehl Architects, Levende Oslo Mulighetsstudie for kulturhistorisk museum, Kristin Jarmund arkitekter, LPO, 2011 Mulighetsstudie Jensen og Skodvin, Statsbygg 2011 Mulighetsstudie Plan B (2006) 26 av 26