Detaljregulering - Refsnes hytte- og boligområde- Plan Planprogram med vurdering av behov for konsekvensutredning

Transkript

1 Detaljregulering - Refsnes hytte- og boligområde- Plan Planprogram med vurdering av behov for konsekvensutredning Bilde 1 Ortofoto av planområdet 1

2 Innhold 1. Oppsummering Bakgrunn... 3 Oppstart... 3 Hensikt Om planprogram og planprosess Krav om planprogram Om planprosessen, framdrift og medvirkning Formålet med plan... 5 Planområdet... 5 Tilgrensende reguleringsplaner:... 5 Forholdet til overordna planer:... 5 Vern og statlige sikringer Forventede problemstillinger Vurdering av krav om konsekvensutredning Utredningsbehov

3 1. Oppsummering Dokumentet skal klargjøre innholdet i planarbeidet som skal legges til grunn for reguleringsplan for hytte- og boligområdet på Refsnes. Hå kommune skal utarbeide planen. Området er i kommuneplanen disponert til område for fritidsbygninger, parkering, bubilar og LNF-formål. Området er i dag uregulert. Planarbeidet tar sikte på å regulere området til følgende formål: fritidsbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse, rasteplass, friluftsområde og arealformål tilknyttet infrastruktur. Det overordna målet med planen er å tilpasse hytteområdet til landskapsvernområdet og landskapsbildet som helhet. Planprogrammet vurderer at detaljreguleringen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Planprogrammet skal fastsettes/godkjennes av utvalg for tekniske saker og næring, samt sendes ut på høring ref pbl 4-1 og Bakgrunn Oppstart Oppstart av detaljregulering på Refsnes hytte- og boligområde. I utvalg for tekniske saker og næring ba i møte , sak nr. 148/11-6/28, rådmannen starte arbeid med reguleringsplan for hytte- og boligområdet på Refsnes. UTN 148/11 Vedtak: «Utvalg for tekniske saker og næring vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 13-1, midlertidig forbud mot tiltak på eiendommen gnr. 6, bnr. 28. Utvalget mener at utbygging/fortetting av hytteområdet må ses i en større sammenheng, og at det derfor må utarbeides reguleringsplan for området før det gis tillatelse til fortettinger og større utbygginger. Utvalget ber rådmannen sette i gang arbeid med reguleringsplan for området.» Hensikt I dag finnes det få retningslinjer for hvordan utbygging skal skje i dette området. Hensikten med planen blir derfor å klarlegge fremtidig struktur og bruk av hytte- og boligområdet på Refsnes, legge retningslinjer for å få et mer helhetlig og ryddig området enn det er i dag, for å ivareta karakteren til hytteområde og for å forhindre at buffersonen mellom landskapsvernområdet og hytteområdet blir ytterligere nedbygget. 3

4 3. Om planprogram og planprosess 3.1 Krav om planprogram Ny plan- og bygningslov 4-1 viser til at det skal utarbeides et planprogram for de reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. I tillegg gjelder egen forskrift om konsekvensutredninger, som ved en rekke tiltak og plantyper medfører krav om konsekvensutredning. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessene med frister og deltakere, opplegget for medvirkning for publikum, myndigheter og organisasjoner. Programmet skal gi en beskrivelse av hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Videre skal det klargjørende premisser og rammer for planarbeidet, herunder fastsette hvilke forhold som skal utredes og/eller beskrives nærmere i planforslaget med eller uten konsekvensutredning. 3.2 Om planprosessen, framdrift og medvirkning Hva Når Varsel om oppstart og planprogram Februar 2012 Merknadsfrist for oppstart og planprogram Mars/april 2012 Utarbeidelse av planforslag Førstegangsbehandling av planforslag Høringsperiode av planforslag Mai- September 2012 Oktober Novemberdesember 2012 Andregangsbehandling av planforslag Mai 2013 Vedtak av planforslag (kommunestyret) Juni 2013 Det vil gjennom melding om oppstart samt planprogram være mulig å medvirke i reguleringsplanprosessen og folkemøte. Informasjon om folkemøte vil bli sendt ut separat, sammen med varsel om planoppstart. 4

5 4. Formålet med plan Planområdet Området er i dag uregulert. Planområdet avgrenses av landskapsvernområde i vest, i øst av fylkesveg 507, nord og sør av landbruksarealer. Tilgrensende reguleringsplaner: Reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs fv 507 parsell Nærland- Klepp grense (plan nr ) er under behandling i kommunen. Forholdet til overordna planer: Det finnes ingen fylkeskommunale, regionale eller nasjonale planer som er relevant i forhold til planen. I kommuneplanen ligger dette som utbygd område. I kommuneplanens tekstdel pkt 2.5 heter det: «Utbygging av fritidsbustader skal avgrensast til område avsett til fritidsbustader i kommuneplanen. Storparten av dei avsette areala ligg i områda Ogna, Sirevåg, Holmane og Vatnamot. I tillegg ligg det inne to mindre areal ved Refsnes og Brusand. Hytteområdet ved Brusand er ved dene rulleringa utvida noko for å skape eit heilskapleg byggeområde. Utviding er avgrens av allereie etablert private eigdommar. Det er krav om utarbeiding av reguleringsplan før ny utbygging kan ta til på Brusand.» Kart 1 Utsnitt av fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og kommuneplanens arealdel «Forskrift om vern av Jærstrendene landskapsvernområde med biotopfredingar og naturminne i Randaberg, Sola, Klepp og Hå kommunar, Rogaland.» 2. Føremål Føremålet med landskapsvernet er å ta vare på det eigenarta natur og kulturlandskapet på Jærstrendene med sine særmerkte strandtypar og dei geologiske, botaniske, zoologiske og kulturhistoriske element som medverkar til å gje området eit særpreg. I forvaltningsplanen «Forvaltningsplan del 2 for Jærstrendene landskapsvernområde med biotopfredningar og naturminne» blir det blir ikke direkte nevnt hvordan man skal forholde seg til sonen tilstøtende landskapsvernområdet. Denne sonen vil være aktuell å vurdere i og med at det er lagt opp til tiltak tett opptil landskapsvernområdet. 5

6 Bilde 2 Ortofoto fra 2007, Planområdet ligger i et åpent og sårbart landskap. Jærstrendene i vest med sitt spesielle og verdifulle preg. Vegetasjon i dette området består hovedsakelig av bunnvegetasjon. Fra kystlinje til hytteområdet er korteste avstand 280 meter. I nord, sør og øst blir planområdet omkranset av jordbruksjord av med høy bonitet. Jordbruksjorden ligger innenfor jordbruksarealer som inngår i kjerneområder for landbruk i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Dette flate landskapet gjør at større endringer eller inngrep i planområdet kan bli synlig fra lengre avstander. I dag er det 5 avkjørsel inn til planområdet; fra 507 fører en til offentlig badeplass, en til strendene og 4 til fritidsbolig og hytteområde. Forslag til reguleringsplan 1124 for gang- og sykkelveg langs fv. 507 reduseres antallet jordbruksavkjørsler/ avkjørsler. I 2011 er arbeidet med ny va-trasse i området gjennomført. 6

7 Innenfor området er det blandingsvegetasjon, med hovedvekt på buskfuru og siktagran med innslag av furu, og noe løvtrær. Noe buskfuru er spredt ut i landskapsvernområdet, se ortofoto side 6. Området består av en blanding av bolig og fritidsboliger. Det er 4 eneboliger i område og omtrent 25 fritidsboliger. Det er stor variasjon i både størrelse bygninger, volum, høyde og materialbruk. De to største fritidsboligene vil få et bruksareal på 371 m2 og 178 m2. Området har uklare retningslinjer for parkering og adkomst, noe som blant annet resulterer i at enkelte krysser landskapsvernområdet for å nå hytta. Bilde 3 Fritidsboligene på Refsnes med landskapsvernområdet i forgrunnen. Bilde 4 Variasjon på størrelse og formspråk innenfor hyttefeltet. 7

8 Bilde 5 Landskapsvernområde tatt i bruk. Kartet viser hvilke eiendommer som bruker landskapsvernområdet til å kjøre gjennom eller til parkering. Bilde 4 viser areal brukt til parkering knyttet opp mot fargede felt på kart. Området til venstre for gjerde, vist på bilde 5, er innenfor feltet landskapsvernområde. Det er behov for avklaring av bruk for at reguleringsplanen kan legge opp til hensiktsmessige føringer for parkering i området. Kart 2 Bruk av landskapsvernområdet til gjennomkjøring og areal til parkering. Refsnesstranda ligger i nærheten av tettstedene Bryne, Nærbø og Varhaug, se kart. Refsnesstranda er derfor en viktig badestrand i lokal sammenheng. Stranden en sanddynestrand som er på omtrent 1 km lang, med godt utvikla sanddyner med marehalm og grasdekke. Stranden grenser mot Klepp kommune. Stranda er også beite- og rasteområde for diverse sjøfugl som lom, sjøorre, ande-, vade-, måke- og alkefugler (naturbase), se vedlegg. I forvaltningsplan for Jærstrendene landskapsvernområde med biotopvern og naturminne, nevnes følgende utfordringer i Refsnes: Slitasjeskader pga fotferdsel, motorferdsel og bruk av hest Spredning av uønskede fremmede planter Bevaringsmål for området: Ta vare på et velutvikla strandvoll og sanddynekystlandskap, med mest mulig naturlige prosesser Sjeldne plantearter og deres livsmiljø skal ivaretas. 8 Opprettholde verdi prioriterte hekkefugler. Se vedlegg.

9 Vern og statlige sikringer Planområdet grenser til landskapsvernområdet Jærstredene. I og rundt planområdet er det store landskapskvaliteter. I plan og gjennom arbeid med planarbeidet vil det være viktig å sikre og tilpasse planen til det vernede området og det overordna landskapsbilde. 9

10 I naturbase (kartportalen til direktoratet for naturforvaltning) vises planområdet i forhold til biologisk mangfold og landskap. Planområdet grenser i vest til landskapsvernområdet Jærstrendene. I områdebeskrivelsen til Naturbase påpekes det verdifulle landskapet. Kartet viser oversikt over statlig sikra friluftsområder på Refsnes. Arealet i vest er en del av Jærstrendene landskapsvernområde. I øst på grn 6 brn 32 er et bakland på cirka 200m som består av buskfuruplantninger, med små åpne plasser og rom mellom vegetasjonsvolumene. Arealet blir mye anvendt av forskjellige brukergrupper. Blant annet til skoleekskursjoner, teltturer og rekreasjonsarealet for både beboere og tilreisende. Toalettet som Jæren friluftsråd drifter er vinterstengt, dette har ført til tilfeller med uhygenisk bruk av området. Bilde 6 Landskapsvernområdet, utsikt retning Nærland. 10

11 5. Forventede problemstillinger Plan Detaljregulering for Refsnes hytte- og boområde. Fortid Hytteutbygging i området de siste 5 årene har belyst en del relevante problemstillinger knyttet til interessekonflikter i området. Vedtak for å bygge to større fritidseiendommer (gnr 6 og bnr 38, sak 140/ 08 og gnr 6 og bnr 24, sak ) på Refsnes ble påklaget av Fylkesmannen. Klagene ble ikke tatt til følge av Fylkesmannen i Vest-Agder. Fylkesmannen i Rogaland har ved flere anledninger kommentert at disse sakene vil kunne få en presedensvirkning for kommende fritidsboligsøknader langs landskapsvernområdet, se under for Fylkesmannen i Rogaland vurdering av saken. Fylkesmannen i Rogaland om saken: Presedens Fylkesmannen ser at desse to sakene vil kunne få ein betydeleg presedensverknad for komande hyttesøknadar langs landskapsvernområdet. Grunnlaget for å avgrense hyttestorleiken for komande hyttesøknader vil i praksis ikkje vere til stades viss det opnast for hytter på m2 inntil vernegrensa. ( ) Fylkesmannen viser til at det er opparbeidet en praksis over lengre tid om hyttestørrelse på inntil 60 m2 i 1 etasje. For nyere reguleringsplaner har størrelsen variert noe men ikke større enn 120 m2 i BRA. Hva ønsker kommunen å oppnå med planen? Relevante problemstillinger i forbindelse med utforming av planen vil i overordna skala fokusere på hytteområdet i forhold til landskapsvernområdet og buffersonen mot verneområdet og arbeide med å oppnå en mer helhetlig karakter i området. Reguleringsplanen vil inneholde en blanding av fritidsbebyggelse, spredt boligbebyggelse i LNFområde bolig, friområde og arealformål knyttet opptil infrastruktur. Byggeformålets omfang: Et sentralt tema til vurdering vil bli størrelse på fritidsboliger, grunnflate og etasjehøyde, estetikk og utforming, adkomst for fritidsboliger spesielt for de som i dag kjører i landskapsvernområdet. Planarbeidet må ta stilling til om området kan fortettes, (maks og min på tomtestørrelser), i forhold til fradeling av eiendommer o.l og infrastruktur ift fremtidig strukturering av området, samt vurdering av behov for parkering. Miljøfaglige forhold: Vurdering av ønsket fremtidig bruk og eventuell tilrettelegging av friluftsområde. Hensynet til eksisterende biologisk mangfold. 11

12 6. Vurdering av krav om konsekvensutredning For å vurdere om denne planen faller inn under krav om konsekvensutredning ser vi til 2 i forskrift om konsekvensutredning. Det vurderes at 2 f) reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg 1, er aktuelt for denne planen. Vedlegg 1 pkt A 2) sier at Områderegulering av hytte- og boligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan skal alltid konsekvensutredes. Da området allerede ligger i kommuneplanen som hytte- og boligområde utløser planen ikke krav om konsekvensutredning på dette punktet. 12

13 7. Utredningsbehov Forurensning Det vurderes at det ikke vil være et behov for utredninger på dette emne i planprosessen. Transportbehov og infrastruktur Parkering- internt infrastrukturnett i planområdet ift kjøremønster og eventuell fortetting/fradeling vil vurderes i planarbeidet. Kulturminner og kulturmiljø Planområdet kommer ikke i konflikt med kjente kulturminner og kulturmiljø. Behov for arkeologiske undersøkelser vil fylkeskommunens kulturvernavdeling vurdere. Naturmangfold Planen vil bli vurdert i forhold til naturmangfoldloven i forhold til planområdet som tilstøtende nabo til et landskapsvernområde og eksisterende kystvegetasjon. Som beskrevet er planområdet ikke av stor betydning for dyreliv, men for fauna. Området grenser til et sårbart landskapsvernområde. I planprosessen vil det vurderes hvilket ansvar/forhold sonen opp mot landskapsvernområdet har i forhold til plantespredning, slitasje og ivareta deres livsmiljø. Landskapsbilde Området er plassert i et storskala flatt og helhetlig landskap. Arealformål og utforming vil bli vurdert opp mot landskapets helhet og sårbarhet. Jordvern Sikring av jordvern anses ikke som en aktuell problemstilling da planens formål er å regulere et eksiterende hytte- og boligområde. Beredskap og ulykkesrisiko Det utarbeides ROS-analyse for planområdet som del av planprosessen. ROS-analysen utføres ved bruk av sjekkliste, ved behov vil enkelttema vurderes ytterligere. Risiko ved havstigning og stormflo Bygningene på planområdet ligger 4 moh. Dersom havet stiger vil eksisterende sanddyner spre seg østover mot byggefeltet. Konsekvensen av, og hensynet til en eventuell fremtidig havstigning skal vurderes i arbeidet. Barn og unges oppvekstsvilkår Gjennom planprosessen vil forhold som rekreasjonsområder, gang- og sykkelveg vurderes. Forholdet vil ikke utredes ytterligere. Arkitektonisk og estetisk utforming Det vil vurderes i planarbeidet behovet for estetiske retningslinjer for hytte- og boligområdet og eventuelt knyttes opp mot bestemmelsene til planen. 13