Detaljregulering av Ranheimsfjæra Vestre, strandområde 4, område K1, offentlig ettersyn Planbeskrivelse

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak:12/31780 Detaljregulering av Ranheimsfjæra Vestre, strandområde 4, område K1, offentlig ettersyn Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : <dato> Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Solem arkitektur AS som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver/oppdragsgiver Ranheimsfjæra Utbyggingsselskap AS ved Magnus Bang Svendsen. Planbeskrivelsen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Planstatus Planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Planforslaget omfattes av reguleringsplanen for: Ranheim Vestre strandområde 4, r479b, vedtatt Planforslaget legger opp til samme type arealbruk, men med en tyngre utnyttelse av feltet K1 enn i gjeldende reguleringsplan. Maks høyde økes fra 4 til 7 etasjer for en del av bebyggelsen og til 5 og 6 etasjer for andre deler. Antall boliger økes fra 40 til ca. 80. Endringene omfatter også endret utomhus- og parkeringsløsninger. Eksisterende utstrekning av K1 og antydning av nytt planområde med rød stiplet strek. Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter eiendommene: Gnr.23 bnr. 886, grunneier er Ranheimsfjæra AS. Byggeområdet K1 utgjør siste byggetrinn av Ranheimsfjæra på vestsiden av Vikelva. Mot nord og øst grenser planområdet inntil friområde langs Vikelva, sør av adkomstveg og vest mot torgområde/gatetun.

2 Side 2 Eksisterende bebyggelse Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Grunnforhold Ved utarbeidelse av reguleringsplan for Ranheim Vestre, strandområde 4, vedtatt , ble det gjennomført geotekniske undersøkelser i samsvar med gjeldende retningslinjer. Det vises her bl.a. til notat fra Multiconsult, datert geoteknisk vurdering av reguleringsplan. I oppstartsmøte i ny plansak den , har byplankontoret satt som forutsetning at endringer av byggehøyder innenfor K1 skal geoteknisk vurderes. I følge gjeldende reguleringsbestemmelser er det krav om dokumentert tilfredsstillende områdestabilitet før det kan bygges. Multiconsult har gjennomført en slik ny vurdering med utgangspunkt i det foreliggende prosjektet datert Denne følger som vedlegg til bestemmelsene. Forurensning i grunn Gjennomførte undersøkelser har avdekket forurensede masser i området (Multiconsult dat og ). Krav til miljøoppfølging fastsatt i gjeldende plan, gjøres gjeldende i ny plan for K1. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. I hovedsak ligger planlagte tiltak på fyllingsområder foretatt de siste årene. Naturverdier Naturmangfoldet er godt dokumentert gjennom utredninger og tidligere reguleringsplanprosesser, senest for Ranheim skole og utbyggingsområder på Ranheim Vestre, strandområde 4. Krav til kunnskapsgrunnlaget er godt dokumentert, jfr. Naturmangfoldloven 8. Gjennomført reguleringsplan vedtatt i 2010 gir føringer for arealbruk som er fulgt i dette planarbeidet. Rekkefølgekrav til tiltak er relatert til Føre-var-prinsippet, jfr. samme lov 9. Gjennom planarbeidet for Ranheim Vestre, strandområde 4, ble viktige prinsipper fastlagt, bl.a. tiltak i og langs Vikelva, fastlegging av trasé for Ladestien forbi Ranheimsfjæra og sikring av strandsonen. Landskap og klima Ranheim karakteriseres i dag av åpne flater som i hovedsak består av åker og utfyllinger i sjø, bl.a. Ranheimsfjæra. Småskala bebyggelse på relativt store tomter, gjør at boligområdene i dag fremstår som grønne. Peterson Ranheim ligger som et tungt og markant bygningskompleks midt i det skålformede landskapet. Vikelva har vært vanskelig å oppfatte, delvis p.g.a. føring i kulvert under fabrikken, og delvis fordi området nord for fabrikken er flatt, og utløpet har vært sterkt

3 forurenset og gjengrodd. Utbygging av boliger og samferdselsanlegg har åpnet for omfattende miljøtiltak i og langs Vikelva nedenfor jernbanen. Vikelvas betydning som viktig trivsels- og landskapselement er forsterket. De omfattende miljøtiltak i og langs elva, bl.a. med endring av vannspeilet og øvrig miljørettet tilrettelegging, oppfattes som svært positive og kommer hele bydelen Ranheim til gode. Utbygging i samsvar med kommuneplanens forutsetninger, vil endre landskapet. Valg av bygningsformer, byggehøyder og fysisk organisering av byggeområdene vil ha stor betydning for landskapsbildet. Utbyggingen vil medføre større tetthet og ny skala, og må sees i sammenheng med den øvrige utbyggingen i Nedre Humlehaugen. Samtidig vil det foregå fortetting i større og mindre skala innenfor eksisterende bebyggelse i tråd med kommunens strategi for byutvikling. Observasjonene viser oftest vind fra sørvest, mens kraftigst vind kommer fra sør eller fra vest. Hovedtrekkene i vindretning og styrke er de samme når en sammenligner med tidligere observasjoner (tidligere måleperioder). På grunn av topografi og avstand, legger en til grunn at observasjonene på Voll er relevante for planlagt utbygging på Ranheim. Trafikkforhold og kollektivtilbud Adkomst til området er fra Ranheimsfjæra med forbindelse til Ranheimsvegen. Vegene har god kapasitet med gode løsninger for de myke trafikkanter. Ranheimsvegen er en kollektivtrasè, og det er anlagt bussholdeplass på begge sider av idrettsanlegget. AtB s rute 6 har fire avganger i timen på dagtid, og to avganger i timen på ettermiddags- og kveldstid. Side 3 Støy Det vises til gjennomført trafikk- og støyberegninger utført av Rambøll i tilknytning til utarbeidelse av reguleringsplan vedtatt i Beregningene viser at vegtrafikken vil medføre støynivå som overskrider grenseverdiene for boligene innenfor K1, se utsnitt av tab 4 Resultater fra støyberegningen. I gjeldende reguleringsplan er det tatt inn bestemmelser som legger til rette for å kunne gjennomføre skjermingstiltak. Disse bestemmelser tas inn i ny plan. Energi Nytt prosjekt skal tilknyttes eksisterende el- og fjernvarmenett. Fjernvarme er ført frem til området. Teknisk infrastruktur

4 Ny bebyggelse skal tilknyttes offentlig VA-system. Det vises til godkjente VA-planer for planområdet Ranheim Vestre, strandområde 4. Ny bebyggelse skal tilrettelegges for stasjonært søppelsug. Barn og unges bruk av området Området brukes i dag ikke av barn til aktiv lek. Barnetråkk ble gjennomført ved utarbeidelse av reguleringsplan for Ranheim Vestre, strandområde 4. Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Arealene på grunnen reguleres til kombinert bebyggelse. Parkeringskjeller under grunnen er vist på eget plankart med sammenfallende plangrense for regulering på grunnen. Side 4 Arealbruks -formål I planen Kombinert bebyggelse (på grunnen) Parkering (på grunnen) Parkering under grunnen Sum tomte -areal 3,4daa 0,7daa 4,1daa Planl. bebyggelse (BRA) Eks. bebyggelse Maks BRA (bolig/næring) 5200m m2 Bolige r Maks 80 enh. Butikk/næring / off. og privat tjenesteyting (BRA) Maks 1300m2 Overordna plangrep Bærekraftig byutvikling tilsier god arealutnyttelse av sentrumsnære områder. Arealene rundt Trondheim er en begrenset ressurs. De opprinnelige planer for Ranheim Vestre, Strandområde 4, med en tetthet på 5 boenheter / daa er i utakt med gjeldende kommuneplan og sentrale retningslinjer. En utbygging med høgere utnytting er i tråd med kommunens strategi for byvekst.

5 Side 5 Bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur. Utbyggingen av Ranheim Vestre, strandområde 4, er en relativ stor utbygging som bidrar til utvikling av bydelen Ranheim. Hovedadkomst m/fortau og egen gang- og sykkelveg, miljøtiltak langs Vikelva og videreføring av Ladestien er økonomisk krevende, der kostnadene må fordeles på et bestemt antall boliger. Videre kommer krav om tiltak m.h.t. forurenset grunn. K1 - en del av helheten Prosjektet utgjør en del av den store planen: Ranheim Vestre, Strandområde 4 som består av boligområdene B1 og B2 og senterområde K1. Sentralt gjennom området renner den nyoppdagede Vikelva. B1, som ligger vest for Vikelva sammen med K1, ble planlagt først, og er i ferd med å bli utbygd. Største høyde ble bestemt til kote c+21. De nærmeste bygningene der ligger ganske nært K1. Et bytorv ligger mellom. Nærmeste bygninger på den andre siden av Vikelva er treetasjes 2- mannsboliger beliggende langs østbredden av Vikelva med gesimshøyde på max. c+15. To, tre av dem ligger ganske nær, og kommer i skyggen av K1 høst- og vårjevndøgn mellom kl Den resterende delen av B2 er boligblokker på mellom 4 og 5 etasjer med største kotehøyde c+26. Disse ligger med god avstand til K1. Lengdesnitt sett fra sør. K1 er annerledes med sammensatte funksjoner, bolig og næring, og kan betraktes som et nav i helheten. Et lokalt sentrum for et område som vil romme innpå 550 boliger. Situasjonen inviterer til en annen holdning til høyder og utforming. Bygningene kan godt synes, skille seg ut, være et signalpunkt. Utfordringen er å finne den rette balansen mot omgivelsene. Lamell mot vest forholder seg hovedsaklig til blokkene i B1 med et bytorv imellom. Blokkene er i 4 etasjer med maks. høyde c+21. Lamellen kan ha 4 etasjer oppå butikketasjen med kote c+24,5 uten at den dominerer. Midtlamellen vil synes mest, og omgivelsene tåler 6 etasjer over butikketasjen. En etasje til vil gjøre den for dominerende og kaste for mye skygge på noen av 2- mannsboligene. Lamellen i øst forholder seg mest til B2. Mengden skygge på 2-mannsboligene er akseptabel. Den tyngende virkningen av høyhusene på 2-mannsboligene svekkes pga. elva i mellom og åpenheten rundt disse bygningene. Lamellen forholder seg også til resten av blokkbebyggelsen øst for elva. Blokkene er i 4 og 5 etasjer og en lamellhøyde på 5 etasjer over butikketasjen harmonerer da bra med disse. Opplevelsen er et bygningskompleks som sammen utgjør en dynamisk enhet med et sentralt element og to sidelementer som møter bebyggelsen på hver side. Fra Ladestien er høydene akseptable og inntrykket av lamellene blir også dempet av at lamellene har en langstrakt rektangulær grunnform hvor den smale siden vender mot nord og sør, og avstanden mellom lamellene er mer enn 1,5 x høyden deres. Den samme effekten slår inn når området sees fra avstand fra Overvik, Presthus, Olderdalen, Markaplassen og Reppe. Utsikten fra Ranheim kirke blir ikke berørt, og utsikten til Ranheim kirke blir ikke berørt mer av dette enn det den generelle utbyggingen på området utgjør. Grad av utnytting

6 Side 6 Parkeringskjeller under byggeområdet for 85 parkeringsplasser + boder måler 4100m². I første etasje avsettes ca 1300m2 BRA til forretning/nærservise og fellesarealer for overliggende etasjer etasje blir til sammen maks 5200m² BRA (ca 80 boligenheter). Boligblokker er vist med varierte byggehøyder. Adkomst og parkering Adkomst er fra Ranheimsfjæra som i gjeldende plan, men er noe justert. Krav til parkering Krav til parkeringsplasser til forretning og nærservise er 1,5 parkeringsplasser pr.100m2 BRA, dvs. 20 parkeringsplasser. Krav til parkeringsplasser for boliger fastsettes ut i fra kommuneplanens arealdel med min 1,2 parkeringsplasser for ordinære leiligheter for bil, og minimum 2 oppstillingsplasser for sykkel pr. boenhet/70m2 i ytre sone. For boligdelen skal det avsettes minst 96 parkeringsplasser for bil. På egen tomt, dvs innenfor K1, skal det avsettes 85 parkeringsplasser i egen parkeringskjeller. Videre avsettes minst 30 parkeringsplasser på bakkeplan. Uterom Krav til uterom for K1 og B1 i gjeldende reguleringsplan er m², derav minst 5500 til felles bruk. Økning av boligantallet fra 40 til 80 enheter, gir et økt krav til uterom på 1450m². Det er i gjeldende reguleringsplan avsatt m² uterom. Økt utnyttelse vil derfor ikke gi krav til mer uteareal. Gjeldende reguleringsplan har egne planbestemmelser om tilhørighet til fellesarealer og krav til opparbeidelse. Område K1 har tilgang til FL1 i gjeldende reguleringsplan. Småbarnslekeplass Gjeldende reguleringsplan forutsetter at lekeplass for småbarn skal plasseres på egen grunn innenfor K1, nærmere bestemt på tak over forretningsetasjen. For K1 skal det avsettes minst 320m2 til småbarnslekeplass og møteplass for voksne på dekke over 1 etasje, det vil si på bakkenivå mellom blokkene. Området skal sikres, støyskjermes og skal ha universell utforming med adkomst til boligene. Videre skal lekeplassen ha god adkomst til bakkenivå, som blant annet skal bidra til at naturlig naboskap kan etableres. Lekeplassen sikres gjennom bruk av bestemmelsesområde og vist på plankartet med grense for bestemmelser. Krav til opparbeidelse og ferdigstilling er tatt inn i planbestemmelsene.

7 Side 7 Solforholdene på lekeplassen er ikke helt gode. 100 % av lekeplassen har sol kl 15:00 ved vårjevndøgn og ved sommersolverv, men kl 18:00 ved sommersolverv er det full skygge. Imidlertid er det bedring senere på kvelden. Kvartalslekeplass Bestemmelser i gjeldende reguleringsplan sikrer K1 adgang til felles kvartalslekeplass FL1. Lekeplassen er tilstrekkelig i størrelse for å ta økningen av antall boligenheter innenfor K1. Avstand fra K1 vil være under 200m. Rekkefølgekrav som skal sikre tilhørighet og krav om opparbeidelse tas inn i bestemmelsene. Ballplass Kvartalslekeplass Småbarnslekeplass Ballplass Det er avsatt ballplass for utbyggingsområdet innenfor gjeldende reguleringsplan. Avstand ca 350m. Virkninger av planforslaget Skred- og flomfare Nye bygg og anlegg i området vil medføre økt personopphold. Faren for skred og flom er vurdert gjennom ROS-analyse m/geoteknisk oppfølging. Konklusjon er at området er tilstrekkelig sikret mot slike farer, men det er nødvendig med nærmere undersøkelser knyttet til søknad om tiltak og eventuelt spesiell fundamenteringsløsning, jfr. notat fra Multiconsult datert Krav er tatt inn i planbestemmelsene. Planområdet ligger relativt lavt. Utforming av parkeringskjeller må skje med vanntette løsninger. Estetikk og arkitektonisk kvalitet Ny bebyggelse vil gjenspeile tida med moderne arkitektur med vektlegging på variasjoner i volumoppbyggingen og uterom. Det er vektlagt at område K1 skal se annerledes ut, og skille seg fra den øvrige bebyggelsen. For å ivareta helheten, er det tatt inn planbestemmelser som har til hensikt å fremheve bebyggelsen, bl.a. krav om utstrakt bruk av tre og bestemte løsninger mht innfesting av balkong. Hensynet til landskapet og Ranheim kirke Planforslaget ivaretar hensynet til eksisterende landskap og Ranheim kirke. Kirken ligger høyere i terrenget enn utfyllingsområdet Ranheim Vestre, strandområde 4. Videre planlegges ny bebyggelse på en fylling, noe som oppfattes som et nytt landskapselement. Orientering av bebyggelsen har vært viktig mht til siktelinjer mot sjøen og Fosenfjellene. Planlagt bebyggelse

8 Side 8 hindrer sikten til og fra Ranheim kirke i liten grad p.g.a. høydeforskjell og avstand. Område B1 Område K1 Område B2 Fotomontasjen er fra utarbeidelsen av reguleringsplan for området B2 (nærmest kirka). Område B1 er lengst mot vest i bildet, og viser bl.a. utbygging av rekkehus og blokkbebyggelsen. K1 er ikke vist. Transportproduksjon Som en del av utredningskravet knyttet til reguleringsplan for Ranheim vestre, strandområde 4, ble det utarbeidet trafikkberegninger for utbyggingsområdet inkl. Ranheim stadion, som bl.a. viste forventet transportproduksjon ved full utbygging (Rambøll ). En økning på ca 40 boligenheter innenfor K1 er ubetydelig økning sett i forhold til influensområdet, og vil ikke påvirke den totale transportproduksjonen i vesentlig grad. For øvrig ligger Ranheimsfjæra i en bydel med god kollektivdekning med hyppig bussavgang til og fra sentrum. Det er gangavstand til regionbusser og flybuss. Skole- og barnehage ligger innenfor gangavstand. Tilrettelegging av nærbutikk i gangavstand fra boligbebyggelsen vil kunne redusere bilbruken. Beredskap og ulykkesrisiko Planlagte tiltak vil ikke utløse ekstra krav til beredskap. Gjennomført ROS-analyse viser behov for avbøtende tiltak knyttet til trafikksikkerhet og miljø som må gjennomføres i anleggs- og utbyggingsfasen. Krav er tatt inn i planbestemmelsene. Valgte trafikkløsninger bidrar til liten risiko for utilsiktede hendelser. Barn og unges interesser Barn og unges oppvekstforhold er ivaretatt i planforslaget. Plassering av nærlekeplass på et skjermet og trafikksikkert sted over forretningsetasjen, gir trygge rammer for de minste (inntil 6 år). Rammekrav i gjeldende reguleringsplan sikrer tilgang til felles lekeområder og ballplass for ny bebyggelse innenfor K1. Opparbeidelse av områder langs sjøen og Vikelva vil også gi tilbud til nærmiljøet. En økning av boligantallet fra 40 til 80 enheter innenfor K1 vil ikke medføre tap av arealer som benyttes av barn og unge. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planlagte tiltak utløser ikke kostnader for kommunen. Gjeldende infrastruktur knyttet til samferdselsanlegg vurderes å ha en standard som ikke utløser krav til nye tiltak/anlegg. Skolekapasitet Skolekapasiteten for Ranheim skole må avklares før videre boligutbygging kan igangsettes, jfr.

9 Side 9 rekkefølgekrav til gjeldende reguleringsplan. Natur, miljø og energi Områdets biologiske og landskapsmessige mangfold skal ivaretas ut i fra prinsippet om bærekraftig bruk og vern. Omfattende rensetiltak i Vikelva, som bl.a. har til hensikt å fjerne forurensning fra industri og tilrettelegging for rekreasjon, oppfattes som et positivt tiltak, som vil øke naturmangfoldet, bl.a. oppgang av sjøørret. Forøvrig er planområdet et tidligere utfyllingsområde/massedeponi som ikke karakteriseres som våtmarksområde. Tidligere kantvegetasjon mot øst og sør tas vare på. Dette er sikret i gjeldende plan og blir videreført i denne planen. Miljøoppfølging Det er avdekket forurensede masser innenfor området, og krav til miljøoppfølging er tatt inn i planbestemmelsene. K1 er eksponert for vegtrafikkstøy, med krav om støyoppfølging ved søknad om tiltak. Videre er det i bestemmelsene tatt inn krav om at bygge- og anleggsgjennomføringen skal skje i henhold til plan som utarbeides og godkjennes av kommunen. Planen skal omfatte forhold knyttet til trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold og støvdempning og støyforhold. Naturmangfold Under følger en vurdering i forhold til de enkelte paragrafer i naturmangfoldloven: Kunnskapsgrunnlaget, 8 Kravet til kunnskapsgrunnlaget er oppfylt. K1 må karakteriseres som et småskala planområde sett i lys av 8. Det vises for øvrig til utredninger knyttet til kunnskapsgrunnlaget for planprosessen i gjeldende reguleringsplan for Ranheim Vestre strandområde 4, planid r479b, godkjent Føre-var-prinsippet, 9 Det foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. Økosystem- tilnærming og samlet belastning, 10 Samlet sett vil tiltaket ikke medføre økt belastning ut over det som ligger i den samlede utbygging i området. Kostnader ved miljøforringelser og driftsmetoder, 11 og 12. Tiltakshaver er kjent med at de skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet innenfor rimelighetens grenser. Videre er tiltakshaver kjent med at driftsmetoder som ev. kommer til anvendelse skal utformes. Sol - og skyggevirkninger Sol- skyggediagrammene viser at høydene på bygningene gir akseptable forhold.

10 Side 10

11 Side 11 Avveiing av virkninger Nytt boligprosjekt er i tråd med kommunens fortettingsstrategi. Nærhet til skole og barnehage vil redusere transportbehovet. Virkningen av de samlede arealbruksendringene for miljø og samfunn er, etter at de avbøtende tiltak som er foreslått i planen er gjennomført, vurdert som akseptable. Planlagt gjennomføring Byggestart av de regulerte tiltakene er planlagt til I forbindelse med byggetiltak innen planområdet skal følgende avklares eller følges opp: Forhold knyttet til geoteknikk, miljø og støy. Utarbeidelse av plan for bygge- og anleggsvirksomheten. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeidet kan igangsettes. Krav mht til uterom (lekeplass). Utarbeidelse av utomhusplan. Samrådsprosess / merknader sammendrag. Formelt oppstartsmøte med Trondheim kommune ble gjennomført den Byplankontoret anbefalte videre arbeid med planforslaget med råd om endringer. Med bakgrunn i anbefalinger gitt i møtet, ble oppstart av planarbeid kunngjort den Berørte naboer og offentlige organ ble informert gjennom brev og e-post. Frist for innspill ble satt til Innen fristens utløp kom det inn følgende innspill. Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev dat (høringspart) Det er positivt med høyere utnytting av området. Det bør vurderes om 8 etasjer er i høyeste laget. Kommentar Byggehøyder har stått sentralt i prosessen. Det er kommet til enighet om følgende løsning: Antall lameller er endret fra 4 til 3 og avstanden mellom dem er minst 1,5 x høyden på intilliggende lameller. Antall etasjer over bakken er, regnet fra vest, Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev dat (høringspart) Positiv til fortetting av området. Fortettingen må ikke gå utover friområdene langs Vikelva. Grønnstrukturen er viktig. Ut over dette er det ingen merknader. Fylkesmannen vil komme med en endelig uttalelse når planen sendes ut på høring. Kommentar Endret utnyttelse vil ikke medføre inngrep i gjeldende grønnstruktur. Konsekvensene og virkningen en økt utnytting medfører for grønnstrukturen er vist i egen 3D-studie for den aktuelle strekningen.