Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Ranheim vestre, strandområde 4, felt B2, sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 122/14 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Ranheim vestre, strandområde 4, felt B2, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 12/7351 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Ranheim vestre, strandområde 4, felt B2, som vist på kart i målestokk 1:1000 for over og under grunnen, merket Solem Arkitektur AS, datert , sist endret med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Votering Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Ranheim vestre, strandområde 4, felt B2, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 12/7351 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Ranheim vestre, strandområde 4, felt B2, som vist på kart i målestokk 1:1000 for over og under grunnen, merket Solem Arkitektur AS, datert , sist endret med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å detaljregulere delfelt B2 i r479b Reguleringsplan for Ranheim Vestre strandområde. Planforslaget legger opp til en tetthet i tråd med gjeldene kommuneplanens arealdel med minimum 6 enheter per dekar. Innledning Planforslaget er utarbeidet av Solem Arkitektur som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Ranheimsfjæra AS. Planområdet omfatter disse eiendommene: Gnr 23 bnr eid av Ranheimsfjæra AS Gnr 24 bnr eid av Trondheim kommune Gnr 24 bnr eid av Ranheimsfjæra AS Gnr 24 bnr eid av Trondheim kommune Gjeldende reguleringsplan for området er r0479b Ranheim vestre, strandområde 4 vedtatt Tidligere vedtak og planpremisser Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak FBR 2631/ vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med følgende endringer før sluttbehandling: - Parkeringsutredning. - Parkeringskjeller skilles ut som eget planlag. - Egen bestemmelse som sikrer variert leilighetssammensetning. - Endelig plassering av nettstasjon skal avgjøres i samråd med Trønder Energi. 1

3 Forholdet til overordnet plan Området er i kommuneplanens arealdel vist som område for fremtidig boligbebyggelse og fremtidig grønnstruktur. Planforslaget er i tråd med dette. Planforslaget avviker noe i forhold til overordnet plan, r0479b. Dette gjelder grensen mellom områdene B2 og FG2 og innregulering av et område for offentlig tjenesteyting. Justeringen er gjort for å gi plass til en barnehagetomt uten at dette går på bekostning av utbyggingsområdet for boliger. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet en ROS-analyse i samsvar med plan- og bygningslovens 4-3. Den viser blant annet at det må settes krav til utførelse av grunn- og miljøoppfølging, trafikksikkerhet og spesielt i forhold til bygge- og anleggsperioden. Resultatene av risiko- og sårbarhetsanalyse vil ligge til grunn for deler av temaene under Virkninger av planforslaget. Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet ligger øst for Vikelva og utgjør om lag halvparten av utbyggingsområdet Ranheimsfjæra. I øst grenser planområdet mot Ranheim kirke og kirkegård og i nord mot regulering for forlengelse av Ladestien. Grunnforhold Grunnen består av inntil 6,5 m fyllmasser over leire. Ved grunnundersøkelse foretatt av Trondheim kommune er det registrert silt, leire og koks i fyllmassene. Leira under fyllmassene er fra middels til meget fast. Meget fast grunn ble registrert i dypere lag. Deler av området var fjæreområde fram til Etter den tid er området blitt oppfylt, med masser som delvis består av bark og andre avfallskategorier fra Ranheim Papirfabrikk. Fyllmassene er generelt forurenset. Multiconsult har vurdert grunnforhold ved rapport datert , revisjon 01 datert Rambøll har utført 3. partskontroll av denne revisjonen, datert , og skriver: Rambøll forutsetter at utredningen av kvikkleiresone B2 er ferdigstilt og viser tilfredsstillende stabilitet iht gjeldende retningslinjer fra NVE før anleggsarbeidene ved planområde B2 starter opp. Ut over denne forutsetningen har vi ingen kommentarer til Multiconsult sin vurdering ( ). 2

4 Forurensning i grunn Barnehagetomta er undersøkt i Det ble registrert funnrester av olje tilsvarende tiltaksklasse 3 eller høyere. Det vil kreve utarbeidelse av tiltaksplan for graving i og disponering av overskuddsmasser. Tiltaksplan skal godkjennes av kommunen. Det er behov for supplerende grunnundersøkelser i større dybder når endelige planer foreligger. Forurenset grunn kan påvirke valg av fundamentering av bebyggelsen. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet og det vurderes som liten risiko for at planen skal komme i konflikt med slike. Eksisterende bebyggelse Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor området. Landskap og klima Ranheim karakteriseres i dag av åpne flater som i hovedsak består av åker og fyllingsområder, blant annet Ranheimsfjæra. Småskala bebyggelse på relativt store tomter, gjør at boligområdene i dag fremstår som grønne. Peterson Ranheim ligger som en tung og markant bygningskompleks midt i det skålformede landskapet. Vikelva har vært vanskelig å oppfatte, delvis på grunn av føring i kulvert under fabrikken, men har nå kommet mer fram i forbindelse med utbygginga i Ranheimfjæra. Observasjonene viser at hovedvindretningen er vind fra sørvest, mens kraftigst vind kommer fra sør og vest. Naturverdier Trondheim kommune har i Handlingsplan for Naturmiljøet (2006) blant annet vist til at hensynet til biologisk mangfold må ivaretas i planleggingen, og at større, sammenhengende naturområder må sikres gjennom arealplanleggingen. Områdene i Ranheimsfjæra inngår i en større sammenheng med hensyn til biologisk mangfold. Gjennom planarbeidet for Ranheim Vestre - strandområde 4, ble viktige prinsipper fastlagt, blant annet ved tiltak i og langs Vikelva, trase for forlengelse av Ladestien og grønn buffersone mot Ranheim kirke og kirkegård. Strandsonen innenfor planområdet er en kunstig fylling over tidligere sjø- og våtmarksområder. I planområdet er naturmangfoldet godt dokumentert gjennom utredninger og tidligere reguleringsplanprosesser for Ranheim skole og Ranheimsfjæra. Kunnskapsgrunnlaget er godt dokumentert. Trafikkforhold Atkomst til området er vist i gjeldende reguleringsplan. Kollektivdekning: Området blir betjent av buss ved rute 6 som går hvert tiende minutt i rush og to ganger i timen etter kl Infrastruktur Barnehage Det ligger fire barnehager i gangavstand fra planområdet. Dette er Sjøskogbekken barnehage, Ranheim barnehage, Læringsverkstedet DoReMi Humlehaugen og Ranheimssletta barnehage (midlertidig barnehage i lokalene til den gamle skolen på Ranheim). 3

5 Skole Planområdet sokner til Ranheim barneskole og Charlottenlund ungdomsskole. Ranheim skole ligger i kort avstand fra planområdet. Energiforsyning Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Støy og støv Hele området er i dag et anleggsområde med de miljøforholdene som karakteriserer dette. Før utbyggingen av Ranheimsfjæra var ikke området påvirket av støy- eller støvproblematikk. Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Planen omfatter ca 42,1 dekar. Det legges opp til 20,8 daa grunnareal for bolig, 3,0 daa til samferdselsanlegg, 6,0 daa til lek og uteoppholdsareal, 8,3 daa til grøntstruktur og 4,0 daa til barnehage. Dette gir plass til ca. 225 enheter og en barnehage på ca m 2 BRA. Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse (BF1-BF4) frittliggende småhusbebyggelse Et mindre område langs Vikelva er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse (BF1-4) som 2-mannsboliger. Parkering skal være på egen grunn, men det tillates bare en avkjørsel for hver bygningsenhet. På hver tomt skal det avsettes minst 50 m² for uterom på bakkeplan. Bebyggelsen planlegges i inntil tre etasjer hvor den øverste kan utgjøre inntil 50 % av underliggende plan. 4

6 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BB1 og BB2) Boligområdet merket BB1-2 skal tilrettelegges for blokkbebyggelse med varierte høyder fra fire til fem etasjer der de laveste volumene ligger nærmest sjøen. Parkering skal i hovedsak løses i egen parkeringskjeller felles med BB3 og BB4. Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BB3 og BB4) Boligområdene merket BB3 og BB4 planlegges med blokkbebyggelse i inntil fire etasjer. Parkering skal i hovedsak løses i egen parkeringskjeller felles med BB1 og BB2. Utnyttelse av området og boligsammensetting Innenfor områdene avsatt til boliger vil det bli tilrettelagt for minimum 230 enheter. Bergningsgrunnlaget for boliger er i overkant av 30 dekar, det vil si ca 7,7 boliger per dekar, med gjennomsnittlig boligstørrelse på ca. 80 m 2 BRA. Leilighetssammensettingen i blokkbebyggelsen vil være avhengig kommunens målsetting for et differensiert boligtilbud. Innenfor planens rammer er det muligheter for å tilby boliger for alle grupper. Tilgjengelige boenheter Alle blokkleilighetene samt minimum 30 % av tomannsboligene skal være tilgjengelige. Offentlig tjenesteyting (BH) I henhold til avtale mellom Trondheim kommune og Ranheimsfjæra AS, er det avsatt tomt for barnehage i denne planen. Barnehagetomta er på 4,0 dekar, noe som vil gi plass for en 5 avdelings barnehage. Parkering samt bringe- og hentetjenesten skal løses på egen grunn. Bebyggelsen kan føres opp i inntil to etasjer. Lekeplass (f-lek) Sør i området, og inntil barnehagen og grønnstrukturen mot Ranheim kirke er det avsatt 1,5 dekar til felles lekeplass. Denne kan opparbeides med en mindre ballplass og skal være tilpasset barn i alle aldre. Plassen ligger godt skjermet fra vegtrafikk og er ikke støyutsatt. Annet uteoppholdsareal (f_au) Det er avsatt et område på 4,5 dekar til felles uteareal for boligbebyggelsen. Arealet forutsettes opparbeidet som park med småbarnslekeplasser plassert maksimum 50 meter fra inngangspartiene til blokkbebyggelsen. Tilrettelegging av minimum 230 boenheter krever at det avsettes minst m² til uterom, hvorav m², skal være fellesareal. Det beregnes 12 m² per bolig på egen balkong/terrasse (totalt m²) og minimum m² uterom på bakken på egen grunn, dvs innenfor det som er regulert til boliger (gult). I tillegg er det vist minimum m² som fellesareal innenfor områdene f_au (4,5 dekar), f_lek (1,5 dekar). I og med at f_g (felles grønnstruktur (5,2 dekar) inngår i beregningsgrunnlaget, er det rikelig med gode uterom. 5

7 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Offentlig veg (o_v) Offentlig veg er merket på plankartet som o_v og er en videreføring av regulert veg vist i gjeldende reguleringsplan. Vegen har funksjon som adkomstveg til ca 230 boliger og en barnehage. Dette gir maks ÅDT. På grunn av liten trafikk og lav fart, vil støy generert fra vegtrafikk ikke utløse krav om skjermingstiltak i planområdet. Barnehagens bebyggelse vil ligge mellom uteområdene og vegen. Ved søknad om tiltak skal imidlertid støy dokumenteres, jfr. krav i planbestemmelsene. Vegen planlegges som offentlig to-felts veg frem til barnehage og nedkjøring til parkeringskjeller for blokkbebyggelsen, med fortau på begge sider. Felles veg (f_v) Adkomstveg til småhusbebyggelsen opparbeides som en-feltsveg uten fortau. Parkering Parkering skal skje i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Trondheim kommune. Barnehagen og områdene for småhusbebyggelse skal løse parkering på egen grunn. Boligområde BB1-4, skal løse parkeringsbehovet i hovedsak i felles parkeringskjeller. Ved inngang til boligbebyggelsen er det regulert et mindre område for parkering (f_p), ca 20 plasser. Disse er felles for ny boligbebyggelse innenfor BB1-4 (blokkbebyggelse) og kan disponeres til besøksparkering. Barnehagen - Skal avsette parkering på egen grunn. Størrelse på barnehagen er dimensjonerende. Boliger - ca 285 parkeringsplasser - Innenfor BF1-BF4 skal parkering avsettes på egen grunn, dvs. 1 parkeringsplass + 1 biloppstillingsplass pr. enhet, totalt 14 plasser. - Boliger innenfor BB1-BB4 skal løse parkeringsbehovet på egen grunn, fortrinnsvis i egen parkeringskjeller. Parkering som tillates på grunnen er 20 plasser Resten, ca. 250 parkeringsplasser, skal være i parkeringskjeller og innenfor regulert område vist på eget plankart Under grunnen. Infrastruktur Ny bebyggelse forutsettes tilknyttet eksisterende VA- anlegg, i tråd med overordnet VA- plan for r0479b. Nye boligområder på Ranheim skal tilrettelegges for avfallssug. Grøntstruktur Grøntstruktur (felles) I følge gjeldende reguleringsplan kan område vist som fellesareal f_ G inngå i beregningsgrunnlaget for uterom. Offentlig friområde Området o_fo er i prinsipp sammenfallende med friområde F6 og F7 i gjeldende reguleringsplan og er en del av buffersonen mot Ranheim kirke. 6

8 Planlagt gjennomføring Byggestart er planlagt til perioden Barnehagen kan komme noe før. Virkninger av planforslaget Landskap Foreslåtte byggehøyder avviker ikke vesentlig fra tilstøtende områder, men organisering av bebyggelse, uterom og parkering er noe forskjellig fra det som nå er under utbygging. Byggehøyder er tilpasset omgivelsene og stedets topografi. Bebyggelsen vil ikke oppfattes høyere enn omkringliggende bebyggelse og vil ikke gi negative trekk i landskapsbildet. Ved å legge den laveste bebyggelsen mot Vikelva og sjøen vil siktforholdene for bebyggelsen bak sikres. Det er også lagt inn gløtt mellom bebyggelsen. Bebyggelsens plassering på flat tomt gir gode uterom med universell utforming. Grøntstruktur, biologisk mangfold og friluftsliv Det er ikke grunnlag for ytterligere tiltak utover de krav som ligger i gjeldende reguleringsplan (r479b). Omfattende rensetiltak i Vikelva, vil øke naturmangfoldet, bl.a. oppgang av sjøørret. Forøvrig er planområdet et tidligere utfyllingsområde og massedeponi som ikke karakteriseres som våtmarksområde. Tidligere kantvegetasjon mot øst og sør skal tas vare på. 7

9 Vurdering etter naturmangfoldloven I gjeldende reguleringsplan for Ranheimsfjæra, Strandområdet 4 som ble startet opp i 2007, er naturmiljø og naturmangfold viet stor oppmerksomhet. Det foreligger flere rapporter og spesielt forholdene knyttet til Vikelva og strandområdet er viet oppmerksomhet. Tiltaksplan for Vikelva er utarbeidet og delvis gjennomført. Kravet til kunnskapsgrunnlaget er oppfylt. Kunnskapen er tilstrekkelig vedrørende plan- og influensområdets naturverdier til å si at en irreversibel skade på naturmangfoldet ikke vil skje som følge av tiltaket. Samlet sett vurderes det at tiltaket ikke vil medføre økt belastning. Trafikkløsning Plassering av barnehage ved inngang til området gir et redusert transportbehov inn i området. Bebyggelsen innenfor byggeområdet BB er orientert med innkjøring til parkeringskjeller der korteste veg er valgt, det vil si fra offentlig veg. Transportproduksjon Ranheimsfjæra ligger i et område med god kollektivdekning til og fra sentrum. Det er gangavstand til regionbusser og flybuss. Skole- og barnehager ligger innenfor gangavstand. Det legges til grunn et trafikkvolum på lenka til områdene øst for Vikelva til 950 ÅDT. Trafikk og støyberegninger 2009 I gjeldende reguleringsplan ble det lagt til grunn bygging av inntil 150 boligenheter i dette området. Dette er nå endret til inntil 215 enheter + barnehage, dvs beregnet nytt trafikkvolum til 1400 ÅDT. Beredskap og ulykkesrisiko Planlagte tiltak vil ikke utløse ekstra krav til beredskap. Gjennomført ROS-analyse viser bare behov for avbøtende tiltak knyttet til anleggs- og utbyggingsfasen. Valgte trafikkløsninger bidrar til liten risiko for utilsiktede hendelser. Barn og unges interesser Barn og unges oppvekstforhold vil bli bedre ved å gi gode rammer for lek og læring i nærmiljøet. Området brukes i dag ikke av barn til aktiv lek. Opparbeidelse av områder langs sjøen og Vikelva vil også gi tilbud til nærmiljøet. 8

10 Miljøforhold Multiconsult AS har foretatt en geofaglig vurdering av reguleringsplan, datert , revisjon 01 datert Den konkluderes med behov for tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn. I tillegg kan det bli aktuelt å foreta målinger av gassutvikling i grunnen. Krav om miljøoppfølging er tatt inn i planbestemmelsene. Rekkefølgebestemmelser ift. utredning av gjenstående kvikkleiresone B2 er tatt med i bestemmelsene, hvor utredning kreves før rammetillatelse kan gis. Planområdet ligger i all hovedsak på kote +5m eller høyere, og ligger utenfor faresone for forventet 100-års stormflohendelse og forventet gjennomsnittlig havstigning for år Det er krav i bestemmelsene som skal sikre en tilfredsstillende bygge- og anleggsperiode. Avveiing av konsekvenser Planen oppfattes å være i tråd med kommunens fortettingsstrategi. Nærhet til skole og barnehage vil redusere transportbehovet. Virkningen av de samlede arealbruksendringene for miljø og samfunn er, etter at de avbøtende tiltak som er foreslått i planen er gjennomført, vurdert som akseptable. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planlagte tiltak utløser ikke kostnader for kommunen utover bygging av barnehage. Der er inngått en utbyggingsavtale mellom utbygger og Trondheim kommune for hele Ranheimsfjæraområdet. Formålet med avtalen er at området skal gjøres byggeklart. Avtalen regulerer bygging av offentlig samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, offentlige ledninger, offentlig grønnstruktur og tilhørende rekkefølgebestemmelser internt på området, og også at det bygges nødvendig kapasitet til bygging på felt B2 med tanke på pumpestasjon med mer. For planområdet er det først og fremst opparbeidelsen av elva og området kalt F3, som er elvebredden på østsiden, som er viktig. Innspill til planforslaget før offentlig ettersyn Det ble sendt varsel om oppstart av planarbeidet Naboer og offentlige høringsparter ble informert om planarbeidet gjennom brev og e-post. Fylkesmannen var positiv til at det skal innreguleres en barnehage i et større boligområde. Det ble påpekt at det er viktig å unngå at grønnstruktur tas bit for bit, da grønnstruktur har en viktig funksjon både for mennesker og biologisk mangfold. Sør-Trøndelag fylkeskommune mente at 8 etasjer er noe i høyeste laget. NVE ba om at det foreligger en vurdering av om barnehagen kan være utsatt for flom og erosjon, når reguleringsplan sendes til offentlig ettersyn. De tar forbehold om ytterligere merknader når planen sendes til ettersyn. Med henvisning til Forskrift til gravferdsloven, ba bispedømmerådet om at avsatt areal til grøntareal ikke endres. De ba videre om at det blir beplantning mellom barnehage og kirkegård. 9

11 Kirkelig fellesråd, ba om at drenering fra kirkegården ble ivaretatt. Faveo Prosjektledelse AS bistår Kirkelig fellesråd med prosjekt/planer for utvidelse av Ranheim kirkegård. De vurderer å knytte ny drenering fra utvidet kirkegård til eksisterende ledninger fra kirkegården som har utløp innenfor nytt planområde. De spør om denne ledningen vil bli ivaretatt/sikret ved planlagt utbygging. Videre vil de ha en dialog om utforming og høyder i friområdene inntil kirkegården for å sikre god sammenheng i området. TrønderEnergi viste til en meget anstrengt forsyningssituasjon i området, og at det er behov for ny nettstasjon når området utvides til å omfatte barnehage. Sameiet Ranheimsvegen 190 v/styreleder Amela Sose ba om bekreftelse på at tilkomst og parkering for barnehagen ikke vil berøre beboerne i Ranheimsvegen 190, og at disse funksjoner tas fra planlagt boligområde. Innspillene ble svart opp ved førstegangs behandling. Høringsuttalelser og merknader ved offentlig ettersyn Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev dat Ingen merknader til planforslaget. De minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Kommentar: Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet og det vurderes som liten risiko for at planen skal komme i konflikt med slike. Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, brev dat De gir generelle råd om at det må legges til rette for en effektiv rednings- og slukkeinnsats, og for forskriftsmessig slukkevannskapasitet. Det forutsettes også at forskriftskrav til avstand mellom bygg og øvrige krav til brannsikkerhet blir fulgt. Lading av el-biler nevnes også som en risikofaktor. De viser for øvrig til retningslinjer vedrørende Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap i TBRT s kommuner. Kommentar: Merknadene fra Trøndelag brann- og redningstjeneste tas til etterretning. AtB, e-post dat All utbygging i Ranheim gir kollektivtrafikken økt retningsbalanse på rute 6 mellom Værestrøa og sentrum. Ruten har i dag tilstrekkelig med kapasitet. På sikt vil trafikketterspørselen som følge av økt boligutbygging på Ranheim kreve at grunnstammen av bussparken på rute 6 må erstattes med større busser i rushtrafikken. AtB forutsetter at det nye boligområdet tar i bruk eksisterende holdeplasser for planområdet. Kommentar: Det legges opp til at det nye boligområdet vil benytte eksisterende holdeplasstruktur. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev dat Ut i fra hensynet til landbruk og bygdeutvikling, miljøvern, barn og unge, sosial og helse, universell utforming og samfunnssikkerhet, har fylkesmannen ingen merknader. 10

12 Rådmannens vurdering Planforslaget er i hovedsak i tråd med overordnet plan med unntak av barnehage og noe justering av formålsgrense mellom boligformål og til grønnstruktur. Planforslaget har også vært nødt til å ta inn endringer som høyere utnyttelse og parkeringsløsninger som følge av nye krav i kommuneplanes arealdel. Konklusjon Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planen har en god planfaglig kvalitet. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Jostein M. Breines saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Reguleringskart, bakkenivå Reguleringskart, under bakkenivå Reguleringsbestemmelser 11