Saksnummer Møtedato Kommunestyret 117/

Transkript

1 Klassering: Arkivsak: Saksbehandler: L12 10/2138/33 Ivar Vestervik Utvalg Saksnummer Møtedato Kommunestyret 117/ Detaljreguleringsplan , Rasta Nord - vedtak Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplankart, datert Forlag til reguleringsbestemmelser 3. Illustrasjonsplan 4. Snitt 5. Illustrasjoner 6. Støyutredning 7. ROS-analyse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Merknader til varsel om oppstart 1. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS 2. Romerike Avfallsforedling 3. LPO arkitekter, på vegne av Tom Hagen Eiendom AS 4. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 5. Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon 6. Hafslund 7. Akershus fylkeskommune 8. Statens vegvesen 2. Merknader til offentlig ettersyn 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 2. Akershus fylkeskommune 3. Statens Vegvesen 4. Statnett 5. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKF 6. Hafslund Nett 7. Romerike Avfallsforedling 8. Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon 9. Trond Bjørnstad 10.John Torsvik, Thorbjørg Bakesten, Gunvor Karlsen, Ove Kragebø, Åge Johansen 11.Thurmannskogen Vel v/nesteleder Asbjørn Aspevik 12.LPO Arkitekter, på vegne av Tom Hagen Eiendom AS Øvrige dokumenter i saken Tidligere behandlinger: 1. Planutvalget , sak 08/11 2. Planutvalget , sak 37/11 1

2 Sammendrag: På bakgrunn av kommunestyrets vedtak i møte om at området skal legges ut for salg og om at den såkalte T-banetomta skal søkes regulert til boliger og solgt, fremmes foreliggende forslag til detaljreguleringsplan. Området er fra før regulert til offentlig bebyggelse, mens den østre delen er regulert til friområde. I kommuneplanens arealdel er hele arealet som ble beslaglagt av høyspenttrasé fram til for et par år siden, satt av til friområde, mens resten av planområdet er avsatt til framtidig erverv. Planforslaget går ut på å regulere mesteparten av arealet til boligområde. Det tas sikte på blokkbebyggelse på inntil seks etasjer i øst, med gradvis nedtrapping vestover til to-etasjes rekkehus i den vestre delen av planområdet. Planforslaget sikrer turdrag i øst-vest- og nord-sørretning. I sum medfører planforslaget at et mindre område enn det kommuneplanens arealdel legger opp til, reguleres til grønnstruktur. Rådmannen mener likevel planforslaget ivaretar hensynet til grønnstruktur på en akseptabel måte. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges fram for kommunestyret for vedtakelse. Saksopplysninger: BAKGRUNN: Området ble vedtatt lagt ut for salg av kommunestyret i møte , sak 23/07. Bakgrunnen for at området søkes regulert til boliger er at kommunestyret i møte , i sak 108/07, fattet følgende vedtak: Kommunestyret ønsker at T-banetomta blir regulert til boliger og søkes solgt. Planforslaget er utarbeidet av LOF Arkitekter AS på vegne av AF-gruppen. Tiltakshaver utlyste i september - oktober 2009 en idékonkurranse for utbygging av området, som ble vunnet av LOF Arkitekter AS. Vinnerforslaget i konkurransen har dannet grunnlaget for forslaget til detaljreguleringsplan for området. SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev. Etter dette ble planområdet utvidet. Utvidelsen ble varslet Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift (forskrift om konsekvensutredninger). Tiltaket faller inn under forskriften 3 a, b og d og har i tråd med samme paragraf vært vurdert opp mot kriteriene for vesentlige virkninger for miljø og samfunn i forskriftens 4. Planforslaget vurderes å ikke i falle inn under kriteriene i 4 og skal derfor ikke konsekvensutredes. Tidligere politiske vedtak Saken var til første gangs behandling i planutvalgets møte , som sak 08/11. Følgende vedtak ble fattet: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens og delegasjon av å legge forslag til reguleringsplan Rasta Nord, som vist på kart datert med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Følgende parkeringsvolum skal følges ( 3): 1 2 roms opptil 45 m 1,0 1 2 roms over 45 m 1,5 3 eller flere roms leilighet 1,5 2

3 Protokolltilførsel fra representant Berit Marie Næss (H), Gro Veslemøy Svarthoel (Frp), Stein Petter Kirkeby (H) og Dan Levi Hykkerud (Krf): Høyre, Frp og Krf holder fast ved at tomten skulle vært gjenstand for en planprosess med hensyn til formål og utnyttelsesgrad før salg ble gjennomført, jf. forslag lagt frem i kommunestyret , partiene må imidlertid forholde seg til at prosessen gjennomføres i omvendt rekkefølge. Saken var til andre gangs behandling i planutvalgets møte , som sak 37/11. Følgende vedtak ble fattet: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven detaljreguleringsplan , Rasta Nord, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser. Ledeteksten i andre rad i tabellen i reguleringsbestemmelsenes 3 om parkering rettes til 1-2 roms leilighet over 45 m2 BRA. Høyre, Frp og Krf holder fast ved at tomten skulle vært gjenstand for en planprosess med hensyn til formål og utnyttelsesgrad før salg ble gjennomført, jf. Forslag lagt frem i kommunestyret , partiene må imidlertid forholde seg til prosessen gjennomføres i omvendt rekkefølge. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger ved rundkjøringen Solheimveien Nordliveien. Området er 37 daa stort og avgrenses av Nordliveien i øst, Futurum i sør og villabebyggelse i nord. Planområdet består av skog og den åpne tidligere kraftgata i øst-vest retning nord i planområdet. Området er småkupert med svak helling mot nordøst. Det går en sti langs kraftgata i øst-vest retning. Det går også en sti nord-sør i planområdets vestre del. I tillegg er det flere småstier innenfor området. Området ligger i nær tilknytning til Solheimveien som er en viktig kollektivåre. Stoppestedet Snorres vei ligger like ved planområdet og er felles for busslinjene 102, 401, 404, 417, 433 og 499 og knytter området til Oslo og Lillestrøm. Det er bare i overkant av 500 meter fra planområdets østre del til kollektivterminalen i sentrum. Det er kort vei, det vil si rimelig gang-/sykkelavstand, til Lørenskog sentrum med det tilbudet av varer og tjenester som finnes der. Nærheten til tungt trafikkerte veier gjør at området kan være støyutsatt. EIERFORHOLD Planområdet omfatter hele eiendommene gnr/bnr 102/70, 102/176, 102/385 og 102/442, som alle eies av Lørenskog kommune. 102/176, 102/442 og 102/385 er solgt fra kommunen til AF Gruppen, men i henhold til inngått kjøpsavtale er hjemmelen til eiendommene fortsatt ikke overført. Planområdet omfatter også deler av 150/36 (deler av Nordliveien og avkjørsel til Futurum) som eies av Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune, og en mindre del av 102/2. Sistnevnte eies av Tom Hagen Eiendom AS og forbinder resten av planområdet med avkjørselen fra Nordliveien. PLANSTATUS Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging I henhold til rpr. for samordnet areal- og transportplanlegging skal det legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i arealplanleggingen med samordnet planlegging av utbyggingsmønster og transportsystemer med sikte på å begrense transportbehovet. Som en konsekvens av dette bør utbygging skje innenfor bebygde områder. Det legges samtidig vekt på bevaring av grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter, samt hensynet til gode bomiljøer. 3

4 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Rpr. for barn og unges interesser setter mål for krav til utforming av arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge. Slike arealer skal sikres mot trafikk, støy og annen helsefare og det skal være områder som egner seg for lek og opphold hele året. Naturmangfoldloven Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk av vern. Loven gjelder for alt naturmangfold og har blant annet som overordnet mål å sikre nasjonale mål om å stanse tap av biologisk mangfold, samt å oppfylle målene til FN om en miljømessig bærekraftig utvikling. Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er gnr/bnr 102/442 og 102/176 avsatt til friområde, mens resten av området (102/385) er avsatt til framtidig erverv (inkludert kontor industri og lager). 102/2 (det arealet som eies av Tom Hagen Eiendom AS) er avsatt til erverv (inkludert kontor, industri og lager). Reguleringsplan Området omfattes av reguleringsplan , Rolvsrud skog, som trådte i kraft Mesteparten av planområdet, dvs. gnr/bnr 102/442 og 102/385, er regulert til offentlig bebyggelse. Den vestre delen av planområdet, 102/176, er regulert til friområde. Den delen av planområdet som ligger på Tom Hagen Eiendom AS eiendom (102/2) er regulert til trafikkområde - kjøreveg. For mesteparten av planområdet er eksisterende reguleringsplan ikke i tråd med senere vedtatt kommuneplan, hvor areal regulert til offentlig bebyggelse er avsatt til henholdsvis friområde og fremtidig erverv. 4

5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål Området foreslås regulert til bolig, som blokkbebyggelse i felt A og B og konsentrert småhusbebyggelse i felt C, og grønnstruktur. Planområdet omfatter også adkomsten fra Nordliveien, en del av Nordliveiens areal og et mindre område mot rundkjøring Solheimveien/Nordliveien som omfatter en del av gang- og sykkelveien der den kommer opp fra undergangen. De to sistnevnte arealene er tatt med av hensyn til tilpasning til tilliggende reguleringsplaner. Alle disse arealene er regulert til vei. Arealstørrelser Planområdet: m 2 Blokkbebyggelse (felt A): m 2 Blokkbebyggelse (felt B): m 2 Småhusbebyggelse (felt C): m 2 Bolig til sammen: m 2 Turdrag: m 2 Vegetasjonsskjerm: 880 m 2 Øvrig grønnststrukur: m 2 Veg: m 2 Grad av utnytting Det foreslås følgende utnyttelse angitt i % BYA: 40 % for felt A, 36 % for felt B og 34 % for felt C. Bebyggelsens plassering og høyder Det er foreslått blokkbebyggelse opp mot 6 etasjer pluss parkeringskjeller lengst øst i planområdet. Høydene trappes så gradvis ned vestover og går over i konsentrert småhusbebyggelse i felt C. Tillatt byggehøyde er angitt i kotehøyde og varierer fra c+ 198,5 til c+ 188,5 meter. Planforslaget legger opp til at bebyggelsen i felt A legges rundt et tun. I felt B legges bebyggelsen i rekker som blir gradvis smalere med tomta mot vest. Småhusbebyggelsen plasseres innenfor et relativt smalt belte i øst-vest-retning. Den nordre delen av byggeområdet holdes fri for bebyggelse. Adkomst All biladkomst til området blir fra Nordliveien via dagens avkjørsel til Futurum (gnr/bnr 102/2). Parkering Parkering for blokkbebyggelsen planlegges hovedsaklig i parkeringskjeller. Det tillates også noe parkering på bakkeplan. For småhusbebyggelsen ordnes parkering på egen tomt. Estetikk og utforming Bebyggelsen skal hovedsaklig utføres i tegl, puss, glass og tre. Forslaget til bestemmelser setter krav om at arkitektonisk utforming, detaljering og materialbruk skal tillegges vekt. Det stilles også krav til samhørende material- og volumoppbygging for bebyggelse innenfor samme felt. Bebyggelsen i felt A skal ha et urbant preg og vise referanser til bebyggelsen på Rolvsrud. Det er foreslått at bygningen i planområdets nordøstre hjørne skal markeres gjennom utforming, farge- eller materialbruk. Bebyggelsen i felt B skal gjennom utforming og materialvalg være et bindeledd mellom den urbane bebyggelsen i felt A og småhusbebyggelsen i felt C. Grønnstruktur Planforslaget legger til rette for sti/gangveiforbindelse gjennom planområdet i øst-vest retning og nordsør retning. Disse områdene foreslås regulert til privat turdrag og privat friområde, men reguleringsbestemmelsene fastslår at områdene skal være allment tilgjengelige. Sentralt i planområdet, mellom felt A og felt B, legges det til rette for bevaring av en skogbevokst kolle ved at denne reguleres til grønnstruktur - friområde. Området nordøst i planområdet, mot rundkjøring Solheimveien/Nordliveien reguleres også til grønnstruktur - friområde. 5

6 Langs sydsiden av felt A og B er det foreslått en smal vegetasjonsskjerm mot Futurumområdet. Utomhusarealer I bestemmelsene er det foreslått at uteoppholdsarealer skal opparbeides som grønne tun for omkringliggende boliger. Lekeplasser, nødvendige anlegg for avfallshåndtering, intern bil- og gangveiløsning og parkering på bakkeplan løses innenfor byggeområdene. Det er krav om plan for utomhusanlegg. Barn og unge Planforslaget legger opp til en gjennomgående grønnstruktur i området og det er krav om opparbeidelse av lekeplasser. Kommunens vedtekter angående størrelse på lekeplasser tillates fraveket. Universell utforming Alle innganger, leke- og oppholdssteder skal nås via minst en adkomst som er universelt utformet. Støy De relevante delene av Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) foreslås gjort gjeldende for planområdet gjennom reguleringsbestemmelsene. Det er også krav om at leilighetene i de mest støyutsatte områdene skal være gjennomgående. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planarbeidet. Det er ikke oppdaget at det er spesielle forhold i dette området som vanskeliggjør gjennomføring av planen. ILLUSTRASJONSPLAN Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. Blokkbebyggelsen består av 12 blokker i forskjellig størrelse og høyder, i hovedsak orientert mot vestnordvest. I felt A vises bebyggelse på 4 til 6 etasjer, i felt B vises bebyggelse i 3 til 5+1 etasje. I felt C er det vist 14 rekkehus fordelt på 3 grupper. Parkering skal hovedsakelig skje i parkeringskjellere, men det tillates også noe parkering på bakkeplan. I illustrasjonsplanen er disse parkeringsplassene plassert som felter nord i planområdet med grønne områder mellom. Ifølge forslagsstiller vil en utbygging i henhold til illustrasjonsplanen gi 230 leiligheter i varierende størrelser. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål Planforslaget samsvarer godt med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging ved at det bygges tett i sentrale områder med god kollektivdekning og kort avstand til eksisterende handels- og servicefunksjoner. Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel, hvor området er avsatt til framtidig erverv (inkludert kontor, industri og lager) og friområde. Konsekvenser for natur og miljø Det er ikke registrert at området har noen særlig verdi med tanke på biologisk mangfold. Grønnstruktur Planforslaget innebærer at en del av det området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til friområde reguleres til bolig. Samtidig sikres en grøntforbindelse i nord-sør retning gjennom planområdet som ikke er planmessig sikret i dag. Planforslaget sikrer også sammenhengende turdrag i øst-vest retning langs den tidligere kraftgata. I sum er det likevel et større areal som er friområde i kommuneplanen og som foreslås regulert til bolig enn det er byggeområder i kommuneplanen som reguleres til grønnstruktur. Totalt er det m 2 mer som reguleres til byggeområde enn det som er avsatt til byggeområde i kommuneplanen. 6

7 Trafikk Utbyggingen vil medføre noe økt trafikk til området. All kjøreadkomst til området vil skje via eksisterende avkjørsel fra Nordliveien. Samfunnsmessige konsekvenser Planforslaget legger opp til utbygging av ca. 230 nye boliger. Det tas sikte på varierte boligtyper og størrelser. Utbyggingen vil gi en økning i antall barn i barnehage- og skolealder. Området ligger i Solheim skolekrets. Lørenskog sentrum og idrettsanlegget på Rolvsrud ligger i gangavstand. Det meste av tilbud sentralt i kommunen er innenfor rimelig sykkelavstand. Fremdrift Forslagsstiller ser for seg en trinnvis utbygging av området. Juridiske konsekvenser Planforslaget er et privat forslag om detaljregulering. I henhold til plan- og bygningsloven 12-4, 5. ledd faller retten til å bygge bort fem år etter planvedtak. Etter søknad kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Dersom det innen fristen er gitt rammetillatelse, gjelder fristen på tre år etter Konsekvenser for barn og unge Planforslaget legger til rette for en reduksjon av allment tilgjengelige grønne områder, men sikrer samtidig en bedre opparbeidelse av de gjenværende og et formelt sikret turveisystem. Ved at areal avsatt til friområde i kommuneplanens arealdel omdisponeres uten at det skaffes erstatningsareal, er planforslaget ikke i tråd med rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Universell utforming Det skal tilrettelegges for bevegelseshemmede i utformingen av utomhusarealer og det skal være trinnfri adkomst til boligene. Støy Støyutredningen viser at de fasadene som ligger nærmest Nordliveien og rundkjøring ved Solheimveien bli liggende i såkalt gule og røde soner i henhold til Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i arealplanlegging, T Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse (boliger anses å være støyfølsom bebyggelse) kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Rød sone er områder som ikke anses å være egnet til støyfølsomme bruksformål, og etablering av ny støyfølsom bebyggelse bør unngås. Retningslinjene åpner likevel for unntak fra dette i sentrumsnære områder og i kollektivknutepunkt, men at det da skal legges vekt på at alle boenheter får en stille side og tilgang til egnet uteareal med tilfredsstillende støyforhold. På bakgrunn av dette er det tatt inn i reguleringsbestemmelsene at leiligheter mot fasader i rød sone skal være gjennomgående og at planløsningen skal være slik at ingen leiligheter hovedsakelig ligger mot fasade i rød sone. Risiko og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planarbeidet. Det er ikke spesielle forhold i dette området som vanskeliggjør at området kan benyttes til boligformål. Vedrørende støy vises det til støyutredning. BEMERKNINGER Følgende bemerkninger kom inn ved varsel om oppstart: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er positiv til utvikling av boliger siden området ligger i nærheten av flere større arbeidsplasser og nær kollektivtransport. Fylkesmannen anbefaler en høy utnyttelsesgrad på arealet. FM er samtidig generelt skeptisk til nedbygging av friområder og anmoder om at turveiområdet ivaretas i størst mulig grad. 7

8 Forslagsstillers kommentar: Turstien er opprettholdt, med delvis ny trasé. Verken vegetasjon eller landskap innenfor dette arealet har slike kvaliteter som tilsier at de bør bevares. Derimot reguleres en allmenntilgjengelig grønnstruktur i planforslaget. Denne vil fungere som en grønn lunge innenfor området og som et ledd i en grønn plan for Lørenskog kommune. Rådmannens kommentar: Planforslaget bidrar til å sikre og opprettholde en sammenhengende grønnstruktur i området. Det vises for øvrig til vurderingen. 2. Akershus fylkeskommune viser til at et gammelt veifar mellom Kjenn og Rasta, synlig på et kart fra 1805, går gjennom den sørøstre delen av planområdet og er registrert som automatisk fredet kulturminne i Riksantikvarens database (R51312). Veifaret skal være vanskelig å stedfeste nøyaktig på grunn av fuktig grunn. Det påpekes at det er viktig at det i reguleringsplanen opprettholdes en turveiforbindelse gjennom området. Videre mener AFK at planforslaget støtter nasjonale og regionale føringer om å bidra til mer sentralt lokalisert bosettings- og arbeidsmønster og mindre bilbruk. Det anmodes om å koble framtidig friområde til regulert parkbelte i industristrøk sør for planområdet for å bidra til en sammenhengende grøntstruktur. Forslagsstillers kommentar: Opplysningene tas til etterretning og turveiforbindelsen ivaretas. Rådmannens kommentar: Planforslaget bidrar til å sikre og opprettholde en sammenhengende grøntstruktur i området. 3. Statens vegvesen forutsetter at adkomsten til planområdet, ut fra hensyn til trafikksikkerhet og trafikkavvikling, skjer fra dagens kanaliserte kryss med fylkesveien. Det bes om en oppdatering av tidligere utarbeidet trafikkanalyse i forbindelse med planene om utvikling av Futurum-området. SVV antar at planområdet er støyutsatt og det anmodes derfor om at støyberegninger utarbeides og ber om at Miljøverndepartementets veileder T-1442 gjøres bindende. Det presiseres at byggegrense mot Nordliveien må settes til 20 meter fra senter av veien og trekkes tilbake ved rundkjøringen Nordliveien Solheimveien iht. en angitt linje. Det bes også om at det reguleres frisiktsone i avkjørsel mot Nordliveien. Forslagsstillers kommentar: Adkomsten til området er lagt til det kanaliserte krysset. Byggegrenser er foreslått iht. SVVs anvisning. Krav til støyberegninger og nødvendige tiltak iht. T-1442 og TEK/NS8175 klasse C foreslås gjort bindende i forslaget til reguleringsbestemmelser. Trafikkanalysen er foreløpig ikke oppdatert grunnet usikkerhet med tanke på utviklingen av Futurum-området. Rådmannens kommentar: Det er utført støyanalyse som viser at det er mulig å oppnå akseptabelt støynivå i leiligheter og på uteområder. T-1442 gjøres gjeldende gjennom reguleringsbestemmelsene. TEK/NS 8175 klasse C gjelder uansett og er derfor ikke med i forslaget til bestemmelsene. Frisiktsone er sikret i bestemmelsene. 4. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS viser til Teknisk forskrift 7-28 og anmoder om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper, inklusiv i anleggsperioden. Forslagsstillers kommentar: Merknaden ivaretas. Rådmannens kommentar: Teknisk forskrift forutsettes ivaretatt ved detaljprosjektering. 5. Romerike Avfallsforedling har ingen spesielle merknader. 6. LPO Arkitekter, på vegne av Tom Hagen Eiendom AS påpeker at kunngjøringen ikke varsler utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning og mener dette er i strid med forskrift om konsekvensutredninger 2 med henvisning til vedlegg I pkt. 2 som krever konsekvensutredning ved omregulering til boliger når formålet ikke er i samsvar med overordnet plan. Man mener videre at omregulering av eiendommen til boligformål ikke er i tråd med kommunens intensjon om å utvikle Futurum til en moderne næringspark. Det påpekes også, med henvisning til næringskonferansen på Losby 16. og 17. oktober 2009, skal være nok tilgjengelige boligtomter i Lørenskog kommune i et 20- årsperspektiv. Det vises også til krav fra Statens vegvesen om å regulere avkjøringen til Futurum som rundkjøring og veien til 4-felts bredde fram til Solheimveien. Forslagsstillers kommentar: Utbyggingstjenesten i Lørenskog kommune har vurdert planforslaget etter kriteriene i 4 i forskrift om konsekvensutredning og konkludert med at planforslaget ikke omfattes av 8

9 forskrift om konsekvensutredning. Flere myndigheter ser positivt på omreguleringen til boliger på grunn av nærhet til større arbeidsplasser og tilknytning til offentlig kommunikasjonsnett. Det er avsatt plass i planforslaget til 4 felt fra Solheimveien til felles avkjørsel til planområdet og Futurum. Rådmannens kommentar: I henhold til forskrift om konsekvensutredninger 2 f) skal reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I alltid behandles etter forskriften. Vedlegg I pkt. 2 krever at områderegulering av hytte- og boligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan skal konsekvensutredes. Foreliggende planforslag er forslag til detaljregulering iht. plan- og bygningsloven 12-3, ikke en områderegulering etter Planforslaget omfattes derimot av forskriftens 3 a, b og d og har i tråd med samme paragraf vært vurdert opp mot kriteriene for vesentlige virkninger for miljø og samfunn i forskriftens 4. Planforslaget vurderes å ikke i falle inn under kriteriene i 4 og skal derfor ikke konsekvensutredes. Krav fra Statens vegvesen vil ivaretas. 7. Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon ber om at hensyn til universell utforming ivaretas under planlegging og bygging. Forslagsstillers kommentar: Kravet til universell utforming er lovpålagt. Planforslaget ivaretar kravet til universell utforming av utomhusarealer, gangveier, osv. og sikrer trinnfri adkomst til boliger. Rådmannens kommentar: Det forutsettes at pålagte krav til universell utforming ivaretas i videre planlegging og prosjektering. 8. Hafslund viser til deres retningslinjer for etablering av nettstasjoner. Forslagstillers kommentar: Opplysningene tas til etterretning. Følgende merknader kom inn ved offentlig ettersyn: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er positiv til den høye arealutnyttelsen det legges opp til og mener også at hensynet til turdraget er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. 2. Akershus fylkeskommune viser til at det i Riksantikvarens database Askeladden er markert et veifar som automatisk fredet kulturminne (id 51312) gjennom planområdets sørøstre del. Området er befart og det er ikke funnet noe veifar her. I rapporten som danner grunnlaget for registreringen er det heller ikke funnet noe veifar før ca. 20 meter (noe fylkeskommunen mener er feilskrevet og at må være 120 meter) vest for Nordliveien. Det vises til at dette er en mye benyttet tursti som ligger sør for planområdet og at Askeladden vil bli korrigert. Fylkeskommunen mener videre at hensynet til turvei gjennom området og tilgang til grønne utearealer er tilstrekkelig sikret gjennom planforslaget, men at det er uheldig at kommunens vedtekter angående størrelse på lekeplasser tillates avveket. Det anbefales at det stilles kvalitets- og kvantitetskrav til leke- og uteoppholdsarealer. Videre mener fylkeskommunen at hensynet til universell utforming ikke er tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget og anbefaler bl.a. at det stilles krav om andel boliger med livsløpsstandard. Forslagsstillers kommentar: Kravet til universell utforming er lovpålagt. Planforslaget ivaretar kravet til universell utforming av utomhusarealer, gangveier osv. og sikrer trinnfri adkomst til boliger. Med bakgrunn i plan- og bygningsloven og forskrifter er det ikke nødvendig å regulere universell tilgjengelighet eller andel livsløpsstandardboliger. Rådmannens kommentar: Kommunens vedtekter når det gjelder størrelse på lekeplasser er ikke tilpasset utbygging av slik tetthet som anses ønskelig i sentrale deler av kommunen. Kvalitetskrav til leke- og uteoppholdsarealer er tatt inn i bestemmelsene. Hensynet til universell utforming er etter rådmannens syn tilstrekkelig godt ivaretatt gjennom teknisk forskrift, som har strenge krav til tilgjengelighet og framkommelighet. 3. Statens vegvesen bemerker at byggegrense langs fylkesvei 352 må være minimum 20 meter fra senter vei. Det bemerkes videre at det ikke tillates andre adkomster til området enn via eksisterende avkjørsel til Futurum og at frisiktsone i krysset skal være 6x85 meter. Forslagsstillers kommentar: Adkomsten er lagt til krysset til Futurum og frisiktsone er ivaretatt. Byggegrenser er fastsatt i henhold til vegvesenets bemerkning. Rådmannens kommentar: Det vises til forslagsstillers kommentar. 9

10 4. Statnett kan ikke se at reguleringsplanens formål vil komme i konflikt med Statnetts eksisterende anlegg eller framtidige behov for arealer til utvikling av sentralnett i dette området. 5. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS viser til teknisk forskrift 7-28 og anmoder om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper, samt at det tas spesielt hensyn til tilgjengelighet i bygninger og eventuelt behov for ytterligere vannforsyning utendørs. Forslagsstillers kommentar: Anmodningen er ivaretatt. Rådmannens kommentar: Forholdene må ivaretas gjennom detaljprosjektering. 6. Hafslund Nett har ikke spesielle merknader. 7. Romerike Avfallsforedling (ROAF) viser til at det er ønskelig å begrense støyende og potensielt farlig trafikk inne i boligområdene og at det kan være ønskelig å få satt av plass for returpunkt for glass- og metall på området. Forslagsstillers kommentar: ROAF vil bli kontaktet i forbindelse med utarbeidelse av utomhusplan. Rådmannens kommentar: Rådmannen forutsetter at man kommer fram til gode løsninger for avfallshåndtering og viser til at plan for utomhusanlegg skal være godkjent før rammetillatelse gis. 8. Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon ber om at det tas hensyn til alle kategorier brukere inkludert rullestolbrukere, barnevogner, svaksynte, kronisk syke og eldre og vises til plan- og bygningsloven med forskrifter. Forslagsstillers kommentar; Kravet til universell utforming er lovpålagt. Planforslaget ivaretar kravet til universell utforming av utomhusarealer, gangveier, osv. og sikrer trinnfri adkomst til boliger. Rådmannens kommentar: Krav til tilgjengelighet forutsettes ivaretatt ved detaljprosjektering. 9. Trond Bjørnstad ber om at adkomsten fra Snorres vei mellom Snorres vei 18/20 og 22/24 inn til kraftlinjetraséen må søkes beholdt. Det vises til at traséen i dag er delvis sperret men at dette bør disponeres til allmennhetens beste. Bjørnstad viser videre til at tverrforbindelsen mellom Thurmannskogen og kraftlinjetraséen mellom Snorres vei 48/50 og 52/54, som er tilgjengelig for turgåere sperres av snømasser vinterstid og mener denne traséen med fordel kan oppgraderes til gang- og sykkelvei. Forslagsstillers kommentar: Reguleringsplanen omfatter ikke de omtalte tverrforbindelsene. Rådmannens kommentar: Det vises til forslagsstillers kommentar. 10. John Torsvik, Thorbjørg Bakesten, Gunvor Karlsen, Ove Kragebø og Åge Johansen er naboer til planområdet og mener at blokkbebyggelse så nær småhusbebyggelsen på Thurmannsskogen vil medføre en forringelse av deres eiendommer, spesielt når sola står lavt. Det protesteres mot bebyggelsens høyder samt at det ikke er avsatt et område med vegetasjon som skjermer småhusbebyggelsen fra turveien og blokkbebyggelsen. Det forventes at turveien skal gå der den går i dag, ca. 10 meter fra deres eiendommer. Forslagsstillers kommentar: Hensynet til småhusbebyggelsen har vært styrende for utformingen av boligbebyggelsen som avtrappes fra sør/sørøst til nord/nordvest for å tilpasses eksisterende bebyggelse. Avstanden mellom eksisterende bebyggelse og blokkbebyggelsen varierer fra 25 til over 35 meter. Dessuten følger blokkbebyggelsen retningen sør/sørvest nord/nordvest og danner ikke en skjerm eller skygger for småhusbebyggelsen. Turveien endres ikke vesentlig i forhold til dagens plassering. Rådmannens kommentar: Rådmannen mener at planforslaget, ut fra det som må påregnes i et så sentralt område i kommunen, på en tilfredsstillende måte tar hensyn til nabobebyggelsen i området. Turveiens plassering detaljstyres ikke gjennom reguleringsplanforslaget, men skal plasseres innenfor området avsatt til turdrag. Utover turstien skal området ha en grønn opparbeidelse, men det stilles ikke krav om noen vegetasjonsskjerm. 10

11 11. Thurmannskogen Vel v/nesteleder Asbjørn Aspevik er bekymret for høyden på den nye bebyggelsen som kan føre til at enkelte eiendommer kan miste sol når den står lavt på himmelen og at blokkene kommer også til bli spesielt ruvende da villabebyggelsen ligger lavt i terrenget. Det hevdes at de nærmeste naboene vil få opplevelse av å bo i bakgården til blokkene. Det foreslås at høyden på de nærmeste blokkene reduseres, at det opprettholdes et vegetasjonsbelte mot blokkene og turstien blir liggende i samme avstand fra eiendommene som i dag. Om ikke dette tas til følge mener velet at eiendommenes bruks- og salgsverdi kan bli skadelidende. Forslagsstillers kommentar: Blokkbebyggelsen kommer ikke så tett innpå småhusbebyggelsen at de nærmeste naboene vil oppleve å bo i en bakgård eller miste sol. Det vises for øvrig til forrige kommentar. Rådmannens kommentar: Det vises til forrige kommentar. 12. LPO Arkitekter, på vegne av Tom Hagen Eiendom AS (THE) undrer seg over ønsket om å bruke en av Lørenskogs mest trafikkerte tomter til boliger og mener kommunen ville vært bedre tjent med at området ble utviklet sammen med Futurum. Det vises også til at det i forbindelse med ønsket utbygging på Futurum er gjort trafikale beregninger som viser at det vil være nødvendig å gjøre tiltak på veisystemet dersom området utbygges med mer enn m 2 BRA, mens forslaget til reguleringsplan for Rasta Nord legger til rette for m 2 boliger. THE ønsker ikke å komme i en situasjon hvor første byggetrinn på Futurum utløser full utbygging av veianlegget og mener de to reguleringsplanene må behandles parallelt slik at spørsmål knyttet til infrastruktur kan behandles samlet. Videre mener THE at utvidelse av Nordliveien til fire felt med rundkjøring mot Futurum båndlegger ca. 30 meter fra midt vei og at bebyggelsen på Rasta Nord derfor vil komme i konflikt med dette. THE viser til at det må inngås forpliktende avtaler om opparbeidelse av nytt veianlegg dersom avkjøringen til Futurum skal benyttes. THE peker også på viktigheten av at eventuelle boligkjøpere blir orientert om planene for Futurumområdet. Forslagsstillers kommentar: Det er avsatt plass i planforslaget til firefelts vei fra Solheimveien til avkjørsel til planområdet. Byggegrense er etter krav fra vegvesenet satt til 20 meter fra midtvei. Det er ikke aktuelt å behandle reguleringsplanene sammen siden de har forskjellig framdrift. Rådmannens kommentar: Rådmannen har forståelse for THEs bekymring i forhold til eventuell oppgradering av Nordliveien. Det forestående planarbeidet på Futurum, som ikke er formelt igangsatt, er et omfattende planarbeid som utløser krav om konsekvensutredning. I dette arbeidet må blant annet kapasitet på infrastrukturen og behovet for oppgraderinger vurderes i forhold til dagens situasjon med de endrede forutsetninger som måtte være siden den omtalte trafikkutredningen ble utarbeidet i Rådmannen kan ikke utsette behandlingen av saken i påvente av annet planarbeid i området. Rådmannen kunne eventuelt anbefalt planutvalget å gjøre det dersom sterke planfaglige hensyn talte for det, men rådmannen kan ikke se at slike hensyn gjør seg gjeldende i dette tilfellet. For øvrig viser støyutredningen at man med riktige støydempende tiltak oppnår støyverdier som anses akseptable under gitte forutsetninger. I forhold til dette er det etter offentlig ettersyn tatt med i reguleringsbestemmelsene at leiligheter i de mest støyutsatte områdene skal være gjennomgående. Eventuelle problemstillinger knyttet til felles adkomst for Futurum og Rasta Nord må løses gjennom privatrettslig avtale og holdes utenfor reguleringssaken. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Etter offentlig ettersyn er det gjort følgende endringer: Det er tatt inn bestemmelse om at der fasaden ligger i rød sone i henhold til Miljøverndepartementets retningslinje for støy i arealplanlegging T-1442, skal de berørte leilighetene være gjennomgående slik at minst en side av leiligheten ikke ligger i rød sone og at planløsningen skal være slik at ingen leiligheter i hovedsak ligger i rød sone. I bestemmelsene om grønnstruktur er ordene gangvei og gruset sti endret til sti eller gangog sykkelvei av hensyn til planens fleksibilitet. Det er presisert i bestemmelsene at utforming, detaljering og materialbruk skal tillegges stor vekt også for utomhusanlegg. Vegvesenets krav til frisiktsone er tatt inn i bestemmelsene. Det er i tillegg gjort enkelte mindre justeringer/rettelser i bestemmelsene uten at innholdet er endret. 11

12 Vurdering: Sett i lys av områdets sentrale beliggenhet anses en regulering til boligformål med høy utnyttelse å bygge opp under overordnede mål om fortetting i sentrale områder med god kollektivdekning og nær tilgang på varer og tjenester. Rådmannen mener området synes å være godt egnet for boligbygging. I henhold til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging skal en slik utvikling etterstrebes, samtidig som det skal legges vekt på blant annet å bevare grønnstruktur. Planforslaget legger imidlertid opp til at en del av området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til friområde, nå reguleres til boligområde. En forutsetning i planarbeidet har vært å opprettholde et turdrag i øst-vest retning. Planforslaget sikrer også et allment tilgjengelig grøntdrag i nord-sør retning, noe som ikke er planmessig sikret i dag. Det er også gjort grep underveis i planprosessen for å redusere boligområdets størrelse så mye som mulig uten å redusere utnyttelsen. Rådmannen er i utgangspunktet alltid svært skeptisk til at friområder reguleres til utbyggingsformål uten at det skaffes erstatningsarealer. Samtidig er det viktigste overordnede hensyn med tanke på grønnstruktur i dette området å sikre en gjennomgående grønnstruktur med gangveier som knytter ulike deler av kommunen sammen. Dette ivaretas i planforslaget. Ut fra dette mener rådmannen at planforslaget ivaretar hensynet til grønnstrukturen på en akseptabel måte. Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse i øst, mot sentralområdet, med bygninger som i høyde og volum er tilpasset bebyggelsen på Rolvsrud Park. Bebyggelsen trappes deretter gradvis ned vestover. Bebyggelsen i felt C markerer en overgang mellom blokkbebyggelsen og den øvrige småhusbebyggelsen på Rasta/Thurmannskogen. Rådmannen mener dette gir en god balanse mellom effektiv arealutnyttelse og tilpasning til eksisterende bebyggelse, både i sentralområdet og de tilgrensende småhusområdene i vest. Reguleringsbestemmelsene legger opp til at estetiske hensyn skal tillegges høy vekt. Rådmannen anser foreslåtte løsning for parkering og adkomst som tilfredsstillende. Rådmannen har vurdert planforslaget i henhold til naturmangfoldloven, jfr. lovens 7. Det er ikke registrert viktige lokaliteter for biologisk mangfold i området. Med dagens kunnskap vurderer rådmannen at naturmangfoldet ikke blir berørt av tiltaket og finner derfor ikke grunn til å gå inn i prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannens forslag til innstilling: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven detaljreguleringsplan , Rasta Nord, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser Formannskapet Forslag framsatt i møte: Ragnhild Bergheim (Ap) fremmet følgende oversendelsesforslag på vegne av Ap, SV og LIV: Kommunestyret ber om at det tilstrebes å bygge ut aktivitetstilbud for større barn/ungdom på området. Bjørn Gran (V) fremmet følgende oversendelsesforslag: I videre prosess med utbygger vurderes tilrettelegging for et alternativt lekeområde av høy kvalitet. Området skal være for barn og unge og ligge nært planområdet. 12

13 Turid Kristensen (H) fremmet følgende tilleggsforslag på vegne av H og Frp: Det inntas et nytt punkt i reguleringsbestemmelsene med følgende ordlyd: Før det gis brukstillatelse til boligene, skal det dokumenteres at det er tilstrekkelig kapasitet på skoler og barnehager i nærområdet i forhold til det omfang av boliger som foreslås. Det skal i denne vurderingen legges til grunn at 100 boenheter i gjennomsnitt genererer 6,5 barn per alderstrinn. Votering: Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt. Forslag fremmet av Bjørn Gran ble enstemmig vedtatt oversendt administrasjonen. Forslag fremmet av Ragnhild Bergheim ble enstemmig vedtatt oversendt administrasjonen. Forslag fremmet av Turid Kristensen ble forkastet med 8 mot 5 stemmer. Formannskapets innstilling: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven detaljreguleringsplan , Rasta Nord, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser. Følgende oversendes administrasjonen: I videre prosess med utbygger vurderes tilrettelegging for et alternativt lekeområde av høy kvalitet. Området skal være for barn og unge og ligge nært planområdet. Kommunestyret ber om at det tilstrebes å bygge ut aktivitetstilbud for større barn/ungdom på området. 13

14 Protokolltilførsel fremmet av Turid Kristensen (H) på vegne av H og Frp: Høyre og Frp holder fast ved at tomten skulle vært gjenstand for en planprosess med hensyn til formål og utnyttelsesgrad før salg ble gjennomført, jf. forslag fremlagt i kommunestyret Partiene må imidlertid forholde seg til at prosessen gjennomføres i omvendt rekkefølge Kommunestyret Forslag framsatt i møte: Stein P. Kirkeby (H) trakk forslag fremmet i formannskapet av Turid Kristensen og fremmet følgende forslag på vegne av H og Frp: Planforslaget sendes tilbake til planutvalget med instruks om å innta følgende rekkefølgebestemmelse: Før det gis brukstillatelse til boligene, skal det dokumenteres at det er tilstrekkelig kapasitet på skoler og barnehager i nærområdet i forhold til det omfang av boliger som foreslås. Det skal i denne vurderingen legges til grunn at 100 boenheter i gjennomsnitt genererer 6,5 barn per alderstrinn. Votering: Forslag fremmet av Stein P. Kirkeby ble forkastet med 26 mot 21 stemmer (H, Frp, KrF). Formannskapets innstilling (rådmannens forslag til innstilling med forslag fremmet av Ragnhild Bergheim og Bjørn Gran) ble enstemmig vedtatt. KS-117/11 Vedtak: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven detaljreguleringsplan , Rasta Nord, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser. Følgende oversendes administrasjonen: I videre prosess med utbygger vurderes tilrettelegging for et alternativt lekeområde av høy kvalitet. Området skal være for barn og unge og ligge nært planområdet. Kommunestyret ber om at det tilstrebes å bygge ut aktivitetstilbud for større barn/ungdom på området. Protokolltilførsel fremmet av Turid Kristensen (H) på vegne av H og Frp: Høyre og Frp holder fast ved at tomten skulle vært gjenstand for en planprosess med hensyn til formål og utnyttelsesgrad før salg ble gjennomført, jf. forslag fremlagt i kommunestyret Partiene må imidlertid forholde seg til at prosessen gjennomføres i omvendt rekkefølge. Følgende hadde ordet til saken: Tom Chr. Axelsen (SV), rådmann Tron Bamrud, Stein P. Kirkeby (H), Turid Kristensen (H), Bjørn Gran (V) 14

15 Lørenskog, Tron Bamrud rådmann Gunnar Fredrik Aasgaard kommunalsjef Teknisk Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 15