Saksnummer Møtedato Planutvalget 034/

Transkript

1 LØRENSKOG KOMMUNE Klassering: Arkivsak: Saksbehandler: /1201/13 Ivar Vestervik Utvalg Saksnummer Møtedato Planutvalget 034/ Detaljreguleringsplan , Hammer skole - 1. gangs behandling Vedlegg: 1. Forslag til detaljreguleringsplankart, datert Forslag til reguleringsbestemmelser 3. Illustrasjonsplan 4. Illustrasjoner og snitt 5. Fotomontasje 6. ROS-analyse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Merknader innkommet ved varsel om oppstart 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 2. Akershus fylkeskommune 3. Hafslund Nett AS 4. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS 5. Per Olav Høybraaten Øvrige dokumenter i saken Tidligere behandlinger: Ingen. Sammendrag: Planforslaget legger til rette for bygging av ny Hammer skole. Planforslaget bygger på, og legger til rette for gjennomføring av vinnerforslaget i avholdt arkitektkonkurranse. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Det er Arkitektene VIS-À-VIS AS som fremmer planforslaget på vegne av Lørenskog kommune v/tidligere bygg- og eiendomstjenesten, nå tekniske tjenester - prosjekt. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for bygging av ny Hammer skole. Planforslaget er basert på vinnerforslaget i avholdt arkitektkonkurranse. SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerike Blad og på kommunens hjemmesider. Berørte grunneiere og rettighetshavere ble varslet ved brev. 1

2 Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens omfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Tidligere politiske vedtak Ingen BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet omfatter tomta til Hammer skole og grenser mot kirkegården og Lørenskog kirke mot øst, Gamleveien mot sør, Hammerbanen (fotball- og håndballbane) mot vest og gården Hammer Søndre mot nord. Planområdet er m 2 stort. Tomta heller noe mot vest og har i tillegg en skråning ned mot Hammerbanen i den vestre enden. I dag består tomta av skolebygningene til Hammer skole med uteområder. Den eldste bygningen på området (heretter omtalt som gamle Hammer skole) er oppført i sveitserstil i 1902, med et mindre tilbygg fra 1957, og er bevaringsverdig. Skolebygningen som nå skal erstattes er fra Planområdet ligger i et kulturhistorisk viktig miljø. De første boplassene i området har trolig ligget i området rundt Hammersberget og det er i dette området det er høyest konsentrasjon av stein- og bronsealderfunn i Lørenskog. Olavskilden på toppen av Hammersberget og Lørenskog kirke, som er en middelalderkirke fra , er automatisk fredet. Foruten kirken og kirkegården er det omkringliggende området preget av gårdsmiljø og kulturlandskap. Planområdet ligger innenfor et område som i landskapsanalyse av jordbrukslandskapet i Lørenskog anses å ha svært høy kulturhistorisk verdi og svært høy landskapsverdi. I grøntstrukturplan for Romerike vurderes området rundt Hammer å være et kulturmiljø av nasjonal og regional verdi. EIERFORHOLD Følgende eiendommer omfattes av planforslaget: Eiendom Eier Eiendommens adresse(r) Areal som inngår i (gnr/bnr) planen (kvm) 111/44 LØRENSKOG KOMMUNE HAMMERVEIEN /55 LØRENSKOG KOMMUNE HAMMERVEIEN /4 LØRENSKOG KOMMUNE HAMMERVEIEN /17 AKERSHUS FYLKESKOMMUNE/STATENS VEGVESEN REGION ØST PLANSTATUS Ingen adresse 70 Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er området avsatt til offentlige bygninger. Kommunedelplan for bevaring Gamle Hammer skole vurderes i kommunedelplan for bevaring og forvaltning av kulturminner, kulturmiljøer og kulturlandskap i Lørenskog kommune å være i bevaringskategori B. Objekter i bevaringskategori B anbefales regulert til spesialområde bevaring. Etter den nye plan- og bygningsloven vil det si hensynssone bevaring. Reguleringsplan Området omfattes av reguleringsplan , Lørenskog grønne sentrum, del av Torshov, Hammer, Røiri, Norum og Nordli og er avsatt til offentlig/allmennyttig formål. Gamle Hammer skole er regulert til spesialområde bevaring og bygningen er markert som bebyggelse som skal bevares. 2

3 I henhold til reguleringsbestemmelsene skal det utarbeides bebyggelsesplan for dette området før det gis tillatelse til tiltak. I den nye plan- og bygningsloven er bebyggelsesplan utgått som begrep. Der det i planer etter gammel plan- og bygningslov er stilt krav om bebyggelsesplan blir dette å forstå som krav om detaljreguleringsplan etter ny lov. Naturmangfoldloven Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk av vern. Loven gjelder for alt naturmangfold og har blant annet som overordnet mål å sikre nasjonale mål om å stanse tap av biologisk mangfold, samt å oppfylle målene til FN om en miljømessig bærekraftig utvikling. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg undervisning. Gamle Hammer skole er i tillegg regulert til hensynssone bevaring av kulturmiljø og den opprinnelige bygningskroppen er markert som bygg som skal bevares. Foreslått grad av utnytting er maks %BYA = 25%. Når det gjelder byggehøyder foreslås det en maks gesims-/mønehøyde på kote 172 pluss at nødvendige tekniske installasjoner på taket tillates inntil 2 meter over dette, men at dette maksimalt kan dekke 2% av takets overflate og skal plasseres minimum 5 meter fra gesims. Det foreslås at den nye skolen skal ha minimum 25 parkeringsplasser og at disse skal legges i parkeringskjeller. I tillegg foreslås det å tillate plasser på bakken i tilknytning til gamle Hammer skole. Tillatt plassering av skolen er angitt med byggegrense på plankartet. I tillegg tillates et sykkelskur og en trafostasjon oppført utenfor byggegrensa. Bebyggelse og anlegg skal sikres en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. ILLUSTRASJONSPLAN Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke er juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. Skolebygningen er vist som en kompakt bygning vest på tomta, mot skråningen ned mot Hammerbanen. Bygningen får østvendt hovedinngang til 1. etasje og en vestvendt underetasje. Rampe til parkeringskjelleren og parkeringen i tilknytning til gamle Hammer skole er lagt øst på tomta, nære avkjørselen fra Hammerveien, og det er lagt inn et kiss & ride-areal i det samme området. Sykkelskur er lagt sør for skolebygningen, mot Gamleveien. Tilbygget fra 1957 på gamle Hammer skole er foreslått revet. Illustrasjonsplanen viser også idrettsanlegget Hammerbanen, som ligger utenfor planområdet. Som det framgår av illustrasjonsplanen er det planlagt å heve banene med 1 meter. Dette kan gjøres innenfor gjeldende regulering for det området. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser ift. overordnede planer og mål Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel og overordnet reguleringsplan for området. I reguleringsplanen for området er hele den gamle skolebygningen fra 1902, inkludert tilbygget fra 1957, angitt som bebyggelse som skal bevares. I planforslaget er bare den opprinnelige bygningskroppen angitt som bygg som skal bevares. Konsekvenser for natur og miljø Det er ikke grunn til å tro at planforslaget vil ha vesentlige negative konsekvenser for natur og miljø. Ingen overordnet grøntstruktur påvirkes av planforslaget. 3

4 Miljøverndepartementets retningslinjer for støy, rundskriv T-1442, eller senere vedtatte retningslinjer for støy skal legges til grunn for gjennomføring av planen. Samfunnsmessige konsekvenser Den generelle oppgraderingen av området antas å være et positivt tilskudd til lokalmiljøet. Økonomiske konsekvenser Planforslaget forutsetter ikke spesielle tiltak utover det planen legger til rette for. Fremdrift Det tas sikte på å søke om byggetillatelse og sette i gang bygging så raskt som mulig etter at reguleringsplanen er vedtatt. Juridiske konsekvenser Reguleringsplanen utarbeides som en detaljregulering iht. plan- og bygningsloven Reguleringsplanforslaget er fremmet av Lørenskog kommune v/bygg- og eiendomstjenesten (nå tekniske tjenester prosjekt) og må derfor anses å være en offentlig detaljreguleringsplan. Begrensningen i 12-4 på fem år i retten til bygge- og anleggstiltak som hjemles i planen gjelder bare for private reguleringsforslag og gjelder derfor ikke i dette tilfellet. Konsekvenser for barn og unge Gjennomføringen av planforslaget vil være positivt for elevene ved skolen. Den delen av idrettsanlegget Hammerbanen som ligger nærmest planområdet vil sannsynligvis bli stengt i anleggsperioden. Universell utforming Både selve skolen og utearealene må utformes i tråd med teknisk forskrifts krav til tilgjengelighet. Risiko og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse i tilknytning til planforslaget. Planforslaget medfører ikke endringer i forhold til dette. Det er ikke registrert forhold som vanskeliggjør gjennomføring av planen. BEMERKNINGER Følgende merknader kom inn etter varsel om oppstart: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ingen spesielle merknader. 2. Akershus fylkeskommune forutsetter at gjeldende regulering av gamle Hammer skole til spesialområde bevaring videreføres i den nye reguleringsplanen og at det tas hensyn til kulturlandskapet i umiddelbar nærhet og Lørenskog kirke. Forslagsstillers kommentar: Detaljreguleringsplanen regulerer også gamle Hammer skole til bevaring, med den justeringen at sidefløyen tillates revet. Begrunnelsen for riving er at den første totalentreprisekonkurransen viste at sidefløyen var til hinder for en god løsning. I tillegg til at denne delen av bygningen inneholder birom/boder er den også yngre enn resten av bygningen. For øvrig er både høydeforhold, retningslinje til kirken og kulturlandskapet tillagt vekt i detaljreguleringsforslaget. Rådmannens kommentar: Forslaget til detaljreguleringsplan avviker fra overordnet reguleringsplan for området ved at den omtalte sidefløyen tillates revet. Denne delen av bygningen er et nyere tilbygg og har etter det rådmannen kan se heller ikke spesielle kvaliteter som gjør den viktig å bevare. På denne bakgrunn mener rådmannen at dette er et akseptabelt avvik fra overordnet reguleringsplan for området. Hensynet til kulturlandskapet og øvrige omgivelser er slik rådmannen ser det ivaretatt på en tilfredsstillende måte. 3. Hafslund Nett AS har ingen spesielle merknader. 4. Nedre Romerike Brann- og redningsvesen påpeker viktigheten av at forholdene for rednings- og slokkemannskaper blir ivaretatt. Forslagsstillers kommentar: Forholdene vil ivaretas ved detaljprosjektering. 4

5 Rådmannens kommentar: Forhold for rednings- og slukkemannskaper forutsettes ivaretatt ved detaljprosjektering. 5. Per Olav Høybraaten viser til at tomta ligger i nærheten av de viktige kulturminnene Lørenskog kirke, Olavskilden, gårdsbebyggelsen i området og gamle Hammer skole og er en del av Lørenskog Grønne Sentrum og underlagt strenge føringer. Videre anbefaler Høybraaten egen avkjørsel til Hammer skole fra Gamleveien på grunn av til tider stor trafikk til skolen og at det er uoversiktlig på bakketoppen ved eksisterende avkjørsel. Det hevdes at gamleskolen ikke har behov for så stort grøntanlegg mot Hammerveien. Høybraaten mener også at skråningen mot Hammerbanen er lite brukervennlig og at skolebygningen burde trekkes mer mot syd og vest for å gi bedre utnyttelse av arealene. Sammen med Arne H. Høybraaten, som også er nabo, ønsker han at planarbeidet skal sikre deres adkomster etter dagens og eventuelle framtidige behov, vann- og avløpstilknytning, el-forsyning og annen nåværende og framtidig infrastruktur. Forslagsstillers kommentar: Kjørevei og adkomst er behandlet i gjeldende reguleringsplan (Lørenskog grønne sentrum) og det er lagt inn fortau på begge sider av Hammerveien. Langs Gamleveien er det medtatt gang- og sykkelvei på begge sider. I detaljreguleringsforslaget er skolen trukket ca. 10 meter mot sør i forhold til konkurranseforslaget. Rådmannens kommentar: Forslagsstillers kommentar hva gjelder kjørevei og adkomst er feil. Det er ikke regulert fortau langs Hammerveien og det er kun regulert gang-/sykkelvei langs nordsiden av Gamleveien, dvs. den som eksisterer i dag. Hensynet til kulturlandskapet og øvrige omgivelser er slik rådmannen ser det ivaretatt på en tilfredsstillende måte. I forhold til den skolebygningen som skal rives, vil den nye bebyggelsen plasseres lengre mot vest, og i forhold til hovedbygningen på eksisterende skole, også lengre mot syd. Den nye skolebygningen vil imidlertid være meget forskjellig fra eksisterende bebyggelse og tomta vil således disponeres på en annen måte enn i dag. Når det gjelder avkjørsel har det ikke vært vurdert å lage en ny avkjørsel fra Gamleveien. Etter det rådmannen kan se er det vanskelig å finne andre avkjøringsmuligheter som er bedre enn det som er foreslått. Naboenes adkomstforhold eller andre infrastrukturtilknytninger påvirkes ikke av planforslaget. Vurdering: Rådmannen anser planforslaget å være i tråd med overordnede føringer og at hensyn til estetikk, parkering, adkomst osv. er ivaretatt på en god måte. Planforslaget legger til rette for gjennomføring av vinnerforslaget i arkitektkonkurransen. Planforslaget avviker fra overordnet reguleringsplan ved at tilbygget fra 1957 på gamle Hammer skole ikke er markert som bygg som skal bevares. Etter rådmannens vurdering er det den opprinnelige bygningskroppen som er viktig å bevare i dette tilfellet og en eventuell riving av tilbygget vurderes ikke å ha negative konsekvenser for opplevelsen av gamle Hammer skole eller for kulturmiljøet på Hammer som sådan. Rådmannen anser dette for å være et mindre vesentlig avvik fra overordnet reguleringsplan og at hensynet til gamle Hammer skole og kulturmiljøet for øvrig er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Planforslaget avviker også fra overordnet reguleringsplan ved at det tillates at nødvendige tekniske installasjoner på tak kan overstige maksimal gesimshøyde med inntil 2 meter. Da dette kun tillates på maksimalt 2 % av takflaten og må plasseres minimum 5 meter inn fra gesims, anser rådmannen dette for å være et uvesentlig avvik og snarere en presisering i forhold til overordnet reguleringsplan. Rådmannen har vurdert planforslaget i henhold til naturmangfoldloven, jfr. lovens 7. Det er ikke registrert viktige lokaliteter for biologisk mangfold i området. Med dagens kunnskap vurderer rådmannen at naturmangfoldet ikke blir berørt av tiltaket og finner derfor ikke grunn til å gå inn i prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. 5

6 Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens og delegasjon av å legge forslag til detaljreguleringsplan , Hammer skole, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn Planutvalget Forslag framsatt i møte: Ingen. Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. PL-034/11 Vedtak: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens og delegasjon av å legge forslag til detaljreguleringsplan , Hammer skole, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Lørenskog, Tron Bamrud rådmann Gunnar Fredrik Aasgaard kommunalsjef Teknisk Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 6