UTVIKLING AV TO KONSEPTSKISSER FOR MOHAGEN SØR SLUTTRAPPORT

Transkript

1 Oppdragsgiver Gran kommune Rapporttype Rapport UTVIKLING AV TO KONSEPTSKISSER FOR MOHAGEN SØR SLUTTRAPPORT

2

3 SLUTTRAPPORT 3 (24) UTVIKLING AV TO KONSEPTSKISSER FOR MOHAGEN SØR SLUTTRAPPORT Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Utvikling av to konseptskisser for Mohagen sør Dokument nr.: 001 Filnavn: Konseptskisser for Mohagen sør - rapport Revisjon Dato Utarbeidet av Erlend Eggum Kontrollert av Marit Liv Solbjørg Godkjent av Marit Liv Solbjørg Beskrivelse Endelig versjon Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Rambøll Hvamstubben 14 NO-2013 SKJETTEN T F

4 4 (24) SLUTTRAPPORT INNHOLD 1. FORORD INNLEDNING OPPDRAGET NÆRINGSPLAN FOR GRAN KOMMUNE FORUTSETNINGER FOR ATTRAKTIVE NÆRINGSOMRÅDER Hva avgjør ulike bedrifters beslutning om lokalisering Strategier for å tiltrekke seg næring Hvordan tiltrekke seg kompetent arbeidskraft HVA KJENNETEGNER NÆRINGSLIVET PÅ HADELAND STRATEGI FOR UTVIKLING AV MOHAGEN SØR GRUNNLAG FOR UTVIKLING AV KONSEPTSKISSENE KONSEPTSKISSE A Utbyggingstrinn med teknisk infrastruktur konseptskisse A Arealer og formål Konseptskisse A i 3D- format KONSEPTSKISSE B Utbyggingstrinn med teknisk infrastruktur konseptskisse B Arealer og formål Konseptskisse B 3D- format UTFORDRINGER FOR VIDERE PLANARBEID Handelslekkasje og konkurranse Vei Va og flomvann Spillvann Vann Overvann/flomvann Kollektiv Grønnstruktur Estetikk og design Videre utredningsarbeid Rambøll

5 SLUTTRAPPORT 5 (24) 1. FORORD Formålet med gjennomføringen av en studie for utvikling av to mulige konseptskisser for utvikling av Mohagen sør har vært å gi Gran kommune et grunnlag for å iverksette videre arbeid med regulering av området. Gran kommune har stått som oppdragsgiver og en arbeidsgruppe bestående av: Gunnar Haslerud, Trygve Rognstad og Anders Paulsen (innledningsvis) har fulgt arbeidet. Rambøll har vært engasjert som konsulent/rådgiver for å gjennomføre arbeidet. For Rambøll har: Erlend Eggum vært oppdragsleder og ansvarlig for rapporten. Kristian Riebe, Elin From og Ragnhild Nordmelan har bistått i arbeidet. Hvam 5.september Erlend Eggum Oppdragsleder Ramboll

6 6 (24) SLUTTRAPPORT 2. INNLEDNING Mohagen ble etablert som næringsområde i 1970, og er Gran kommunes hovedsatsningsområde for næringsetableringer foruten, sentrumsområdene i Gran og Brandbu. Kommuneplan for Gran har satt av området i arealdelen til næringsformål, og har i samfunnsdelen tydelig pekt på Mohagen sør som kommunes satsningsområde for næringsutvikling. Dette underbygges også i kommunens næringsplan vedtatt av kommunestyre Gran kommune står selv som eier og utvikler av området som er en naturlig utvidelse av det eksisterende næringsområdet i Mohagen som er nesten ferdig utbygget. Planområdet er i dag et skogsområde på 350 dekar grensende mot Rv 4 i vest, eksisterende næringsområde i nord/nord-øst, boligbebyggelse i sør/sør-øst og planlagte boligområder i øst. Eksisterende næringsområde er preget av flere teknologiske produksjonsbedrifter hvor HAPRO er den dominerende, IT-virksomheter, PDMT, og utsalg av plasskrevende varer innenfor bil- og landbrukssegmentet. Dette arbeidet har hatt fokus på å utarbeide to konsepter for mulig utvikling av Mohagen sør. Innledningsvis i denne rapporten har en gått gjennom en del faktorer som påvirker næringsetableringer. Dette for å underbygge viktigheten av å ha en klar strategi for hvordan en ønsker å utvikle området. Videre har en utviklet to mulige konsepter som grunnlag for videre arbeid med regulering av området. Store høydeforskjeller i terrenget skaper en del utfordringer med henblikk på å plassere teknisk infrastruktur, og en vektla derfor tidlig i prosjektet å finne traser for fremføring som både skulle betjene utnyttelsen av området på en optimal måte og ha stigningsforhold innenfor akseptable normer. Konseptskissene viser kun en mulig utnyttelse av området, og detaljer må utredes nærmere i det kommende reguleringsarbeidet, men de gir et godt grunnlag for å kunne gå videre med å starte opp den planlagte reguleringsprosessen for området. Rambøll

7 SLUTTRAPPORT 7 (24) 3. OPPDRAGET Gran kommune har kjøpt næringsområdet Mohagen sør og står selv for utvikling av området. Området ligger strategisk til på østsiden av rv. 4 fra rundkjøringen ved Esso stasjonen og opp til avkjøringen inn til Mohagen. Målsetningen for oppdraget er å utvikle to mulige konseptskisser som viser to ulike scenarier/prinsipper for hvordan området kan utnyttes. Disse skal danne grunnlag for et påfølgende reguleringsarbeid og utvikling av Mohagen sør som næringsområde. Felles forutsetninger for begge konseptene: Alternativene skal forutsette innkjøring til feltet fra eksisterende avkjøringsvei i nord. Begge alternativene skal forutsette gang- og sykkelvei gjennom feltet med vekt på forbindelsen mot Jaren stasjon. Begge alternativene skal ta hensyn til at det ligger boligområder i øst og sør. Det skal vektlegges at Gran kommune er en miljøvennlig kommune. Estetikk og utforming skal vektlegges. Eksponeringsmulighet mot Rv 4 skal vektlegges. Området nært til Rv 4 bør kunne gi rom for mange bedrifter (jf. det allerede utbygde området nord for utbyggingsområdet, øst for Rv 4 ). Området skal i liten grad huse store lagerarealer. 4. NÆRINGSPLAN FOR GRAN KOMMUNE Gran kommune har nylig utarbeidet og vedtatt ( ) ny næringsplan for kommunen med virkning i perioden Den omtaler Mohagen sør som kommunens viktigste område for næringsutvikling og har en egen mål- og tiltaksdel for videre utvikling av Mohagen sør som næringsområde. Delmål: Få flere IKT bedrifter til å etablere seg i Mohagen - gjerne et kluster/klyngeutvikling. Klyngeutvikling av bilrelaterte virksomheter. Få inn flere gründere og småbedrifter. Få flere miljøsertifiserte bedrifter. Infrastruktur ferdig bygget i løpet av Trinnvis utbygging av Mohagen sør Individuell tomtestørrelse i Mohagen sør. Tiltak: Påbegynne bygging av infrastruktur i løpet av Tilby tomter for salg i løpet av 2012 (aktiv markedsføring). Understøtte eksisterende næringsliv - knoppskyting fra dette. Understøtte etableringer som vektlegger god byggeskikk. Understøtte fjernvarme og øvrige energibesparende løsninger. Tettere samarbeid med etablererveileder og Hadelandshagen AS. Bidra til kollektivtilbud til/fra Mohagen. Etablere et lokalt næringsforum for Mohagen. Ramboll

8 8 (24) SLUTTRAPPORT 5. FORUTSETNINGER FOR ATTRAKTIVE NÆRINGSOMRÅDER 5.1 Hva avgjør ulike bedrifters beslutning om lokalisering Mohagen sør er et kommunalt eiet næringsområde hvor Gran kommune vil stå for tilrettelegging og salg av tomter. Det er et sterkt kommunalt ønske å utvikle området og vi vil i dette kapitelet se litt nærmere på ulike faktorer som påvirker bedrifters beslutning rundt lokaliseringsvalg. Oslo Teknopol IKS er etablert av Oslo kommune og Akershus fylkeskommune som et fellesorgan for næringsutvikling i Osloregionen. De gjennomfører med jamne mellomrom en faktabasert og lett tilgjengelig fremstilling av utviklingstrendene på en rekke samfunnsområder i Osloregionen omtalt som Regional Index. En forståelse av samfunnsutviklingen er viktig for å forstå hvordan en kan legge tilrette for et konkurransedyktig i næringsliv i samspillet mellom offentlige myndigheter og kunnskapsmiljøer, og i den forbindelse ser en nærmere på følgende faktorer som er sentrale for næringsutvikling: Transport og kommunikasjon Næringsliv og handel Næringsklynger i Osloregionen Innovasjon, forskning og utvikling Offentlig sektor, samfunn og miljø I Regional Index fra 2010 tegnes et bilde av Osloregionen som en region som gjennomgående har opplevd vekst siden Selv med noe tilbakeslag i så man i 2010 en trend med positiv vekst. Det er pekt på 2 større flaskehalser for næringsutvikling i Osloregionen. Det ene er at infrastrukturutbyggingen ikke holder tritt med trafikkveksten relatert til kapasitetsøkning og stabilitet. Det andre er at mangel på kvalifisert arbeidskraft er en utfordring i mange sektorer, selv om høy arbeidsinnvandring har bidratt til å dempe presset (kilde: Regional Index 2010, Oslo Teknopol). For den videre utvikling av Mohagen som attraktivt næringsområde vil trafikkorridorene på vei være gode både vestover, nordover og østover, men i likhet med de fleste næringsområder nord for Oslo ha en utfordring sørover på grunn av kapasitetsproblemer i Osloområdet. Gran kommune ønsker primært å legge tilrette for kompetansearbeidsplasser i den videre utvikling av næringsområdet og ikke i særlig grad større lager/logistikk enheter. Det kan i den forbindelse være interessant å se nærmere på hvilke faktorer som påvirker hvor bedrifter etablerer seg og hvordan en legger tilrette for å tiltrekke seg kompetent arbeidskraft. I en større undersøkelse (se tabell 1) der man hvert år spør 500 ledere i Europas største bedrifter om hvilke faktorer de legger vekt på når de skal bestemme hvor virksomheter skal lokaliseres, kommer adgang til markeder og kunder på topp. Kommunikasjonsfaktorer og arbeidskraftsfaktorer kommer deretter, mens livsstils- og miljøfaktorer havner sist. Rambøll

9 SLUTTRAPPORT 9 (24) Tabell foretakslederes vurdering av betingelser for lokalisering av ny næringsvirksomhet (Kilde: Osloregionens muligheter for næringsutvikling i et internasjonalt perspektiv. Asplan, Eurofutures, Nordregio og Oslo Teknopol IKS / European Cities Monotor. Cushman & Wakefield 2004) Selv om det er vanskelig å definere en gitt klynge og dens geografiske utstrekning, er likevel klyngedynamikken velkjent i næringslivet. Det får også konsekvenser for hvordan bedrifter og virksomheter etablerer seg: Klyngelokalisering: Gir lettere tilgang til spesialisert arbeidskraft og innsatsfaktorer generelt. Gjør det lettere å koordinere aktiviteter ved at transaksjonskostnadene blir lavere. Gjør det lettere å spre kunnskap, ideer og "best practise" (konkurrentovervåkning). Dette fører igjen til at en i klynger kan observere: Større grad av knoppskytinger (fordi en har kunder og nettverk nærheten). Større grad av kunnskapsproduksjon (fordi kunnskap er viktigste "råstoff"). Større grad av innovasjoner (fordi konkurransen tvinger dette frem). (Kilde: Osloregionens muligheter for næringsutvikling i et internasjonalt perspektiv. Asplan, Eurofutures, Nordregio og Oslo Teknopol IKS. 2005) NHO har de siste årene gjennomført undersøkelse benevnt Nærings NM med attraktivitetsbarometer som utføres av Telemarksforskning. Nærings NM måler og sammenligner næringsutviklingen i regioner og kommuner og baseres på bedriftenes vekst, lønnsomhet, nyetableringer og næringslivets størrelse. Attraktivitetsbarometeret viser hvilke regioner som har høyest attraktivitet som bosted. Bostedsattraktivitet og næringsutvikling er de to viktigste drivkreftene for regional utvikling. Gran kommune scorer høyt og ligger som nummer 16 i rangeringen av landets kommuner når en ser på både næringsutvikling og attraktivitet sammen. Dette henfører til at Gran kommune er inne i en positiv utvikling, og om denne trenden fortsetter, bør kunne forvente god interesse for næringsetableringer i tiden som kommer. Ramboll

10 10 (24) SLUTTRAPPORT 5.2 Strategier for å tiltrekke seg næring Innenfor programmet storbyrettet forskning, har Oxford Research sett på både litteratur om næringsutvikling og hvordan en rekke regioner arbeider med vekst og utvikling. I følge Oxford Research kan en identifisere to ulike kategorier med betingelser for en vellykket utvikling. For det første dreier det seg om faktorer som er nødvendige, men ikke tilstrekkelige for å skape en vellykket næringsutvikling: Transport, tilgjengelighet og mobilitet Tilgang til tjenester og andre goder Natur og det fysiske miljø Den kulturelle sektor I tillegg er det snakk om unike betingelser som utgjør en avgjørende forskjell i forhold til å skape grunnlag for vekst og utvikling. Oxford Research knytter det til følgende temaer: Innovasjon, evnen til å sette sammen nye elementer på nye måter Entreprenørskap, omforme ideer til praktisk å målrettet aktivitet Relatert variasjon, fordeler bedrifter kan oppnå med å være samlokalisert med bedrifter i samme bransje Nettverk Governance, samfunnets innvirkning som pressgruppe på næringslivet (offentlige beslutninger, pressgrupper, media osv.). Her handler det om strukturer der offentlige myndigheter, kunnskapsinstitusjoner og næringslivet selv samvirker for å skape grunnlaget for videre vekst og utvikling (kilde: Program for storbyrettet forskning, KS, utført av Oxford Reaserch Scenarioer for GNP, Analyse og Strategi 2010). Oxford Research konkluderer med at en viktig oppgave vil være å stimulere til knoppskyting av nye bedrifter fra eksisterende bedrifter og kunnskapsmiljøer. Slik knoppskyting vil som regel skje innenfor tilgrensende teknologi- og markedsområder, og dermed lede til økt relatert variasjon. En tilgrensende oppgave kan være å ta utgangspunkt i eksisterende styrker i næringslivet i et område og dermed bygge videre på det regionen allerede er sterk innenfor. En nærliggende konklusjon er derfor at regioner skal satse på å styrke og utvide eksisterende nærings- miljøer heller enn å prøve å få inn helt nye bransjer (kilde: Program for storbyrettet forskning, KS, utført av Oxford Reaserch 2008). 5.3 Hvordan tiltrekke seg kompetent arbeidskraft Et viktig suksesskriterium for nye næringsetableringer og utvikle eksisterende næringer vil være å skape et lokalmiljø for å tiltrekke seg kompetanse arbeidskraft. Hadeland har som bo- og kulturområde med sitt vakre landskap en unik merkevare som mange vil kunne like å identifisere seg med. Det å få frem denne merkevaren kombinert med stedkvaliteter som full barnehagedekning, skoletilbud, kulturtilbud, servicefunksjoner osv. tror vi kan være viktig for hvor folk ønsker å etablere seg ut over sin opprinnelige stedsidentitet. Ser en til andre nærliggende vekstområder som for eksempel Romerike er det en tendens til at unge familier ofte flytter ut av hovedstadsområdet til mer eneboligpregede områder når de reetablerer seg. Denne gruppen er ofte høyt utdannede mennesker med noen års arbeidserfaring og en svært attraktiv arbeidskraft. Rambøll

11 SLUTTRAPPORT 11 (24) Det innebærer at om boligområdene i Gran kommune kan være attraktive bosteder i kombinasjon med gode sosiale og kulturelle tilbud vil det kunne ha påvirkning på hvem som bosetter seg i området og igjen hvilke bedrifter som velger å etablere seg i Mohagen sør. 6. HVA KJENNETEGNER NÆRINGSLIVET PÅ HADELAND Erfaringer fra de fleste industriland viser en regional arbeidsdeling med den samme hovedstrukturen i flere bransjer. Hovedstadens rolle i den nasjonale arbeidsdelingen er primært som styrings-, kunnskaps- og finanssenter. Kunnskapsbaserte yrker er sterkt framtredende i arbeidsmarkedet. I hovedstadens omland og andre større byregioner finnes større andeler virksomheter med sekundær og ofte høyteknologisk produksjon. En stor andel av større bedrifters teknologiske utvikling, distribusjon og kommersialiseringsaktiviteter ligger også i mellomregionen, samt bedrifter som betjener det kjøpesterke markedet i Osloregionen. I byer og mindre tettsteder lengre fra hovedstaden finner vi typisk periferiområder, hvor primærnæringer og kapitalintensive virksomheter dominerer. Periferiområdene er typisk preget av industribaserte yrker med liten fleksibilitet i arbeidsmarkedet. Hovedstadsregionen Mellomregioner Periferien Karakterisert av strategisk ledelse -Økonomiske verdier -Kunnskap og grunnforskning -Kontroll -Ansvar -Høy andel lederkompetanse -Bevegelse mellom bedrifter/næringer Karakterisert av gjennomføring -Infrastruktur -Fleksibilitet/mobilitet -Markedskontakt -Markeds- og teknisk kompetanse -Lojalitet og spesialisering Karakterisert av enkeltprosesser -Råvareproduksjon -Liten fleksibilitet og stor avhengighet av moderbedrift -Lavere gjennomsnittlig formell kompetanse Verdiskapningen øker fra periferien til hovedstadsregionen Kontroll og styring skjer fra hovedstadsregionen ut mot pereferien Figur 1. Illustrasjon av en geografisk arbeidsdeling mellom sentrum og periferi innen bransjer (Kilde: Osloregionens muligheter for næringsutvikling i et internasjonalt perspektiv. Asplan, Eurofutures, Nordregio og Oslo Teknopol IKS. 2005) Hadelandsregionen har en sentral plassering midt mellom hovedstaden i sør og Mjøsbyene i nord, hovedflyplassen på Gardermoen i øst og Ringerike i vest. Kommunene er en del av Osloregionens bo- og arbeidsmarked med mange dagpendlere. De fleste av disse pendler til Osloområdet, men fra Jevnaker er pendling til Ringerike dominerende. Pendling til Osloområdet har de siste åra hatt en svakt avtakende tendens. Det er i løpet av de siste 10 årene skapt i underkant av 500 nye Ramboll

12 12 (24) SLUTTRAPPORT arbeidsplasser i regionen. Dette har også ført til en liten økning i pendlingen inn til regionen (kilde: høringsutkast Regional plan for Hadeland 24. mai 2011). Utgangpunktet for sammenstillingen av sysselsettingsfordelingen i figur 2 er Osloregionens 57 medlemskommuner (hvor Hadelandskommunene deltar). Over tid har det vært en trend at sysselsettingen innen tradisjonell industri avtar og tilsvarende en økning innen servicenæringene. 1 % Sysselsetting Osloregionen 19 % 37 % Offentlig forvaltning og annen tjenesteyting Varehandel, hotell og restaurantvirksomhet Industri 7 % Bygg og anlegg 7 % 9 % Transport Finans og foretningsmessig tjenesteyting Primærnæring 20 % Figur 2. Sysselsetting Osloregionen (kilde: Regional Index 2010) Til sammenligning som en ser av tabellen under har Hadelandsregionen en høyere andel sysselsatte i offentlig sektor, primærnæringer og en markant mindre andel innenfor finans og forretningsmessig tjenesteyting (13% lavere). Sysselsetting Hadeland 8 % 6 % 6 % 6 % 45 % Offentlig forvaltning og annen tjenesteyting Varehandel, hotell og restaurantvirksomhet Industri Bygg og anlegg 11 % Transport Finans og foretningsmessig tjenesteyting Primærnæring 18 % Figur 3. Sysselsetting Hadeland (kilde ) Den største andelen av sysselsatte i regionen er ansatt i offentlig forvaltning og annen tjenesteyting og utgjør 45 prosent av arbeidstokken. 7. STRATEGI FOR UTVIKLING AV MOHAGEN SØR Gran kommune er for tiden inne i en positiv trend jf. NHO sine rangeringer for næringsetableringer og attraktivitet (NæringsNM 2010). Kombinasjonen av at Mohagen ligger Rambøll

13 SLUTTRAPPORT 13 (24) strategisk til ved rv. 4 og allerede har etablert en betydelig næringsvirksomhet med i underkant av 1000 ansatte, bør kunne medvirke til at det kan være god interesse for nye næringsetableringer i området. Vi har i foregående kapitler drøftet teorier for næringsutvikling, og for Mohagen sør bør en hovedstrategi være å bygge oppunder allerede eksisterende virksomheter for å skape samlokaliseringer (næringsklynger) av næringsformer som kan gi synergieffekter. Mohagen er i dag preget av en stor produksjonsbedrift (HAPRO), foruten en ikke ubetydelig virksomhet innenfor IT med Aditro AS i føringen. Politiets materielltjeneste er også en betydelig arbeidsgiver, samt en rekke mindre aktører innenfor bygg, landbruk og lettere industri (mange med tilhørende utsalg). Den senere tid har en på østsiden fått noen større utsalgssteder av plasskrevede varer (eks Møller bil og Mohagen bil). Mohagen sør ligger svært godt eksponert ut mot rv. 4 og vil kunne generere en rekke godt eksponerte tomter. Det har vært en trend den senere tid at større handelsaktører som ligger i grenseland mellom plasskrevende varegrupper og detaljhandel ønsker å etablere store varehus med gode parkeringsmuligheter i nærområdet og gjerne i ytterkant av sentrumsområder. Hadeland har frem til nå hatt en viss handelslekkasje ut av regionen og en kan således se for seg at et større handelstilbud ville kunne demme opp for denne. Likevel tror vi det er riktig å bygge opp under de to klare handelssentrumene som ligger i Gran kommune, med Gran som regionsenter og Brandbu som et viktig supplerende handelssentrum. Oppbygging av en betydelig detaljhandelsvirksomhet i Mohagen sør vil kunne være med å undergrave allerede eksisterende virksomhet i Gran og Brandbu og videreutviklingen av denne. Vi deler således den lokaliseringsstrategien som ligger til grunn i vedtatt Næringsplan for Gran kommune , hvor en kun åpner opp for å legge til rette for plasskrevende varegrupper innenfor bil, landbruk, byggevare osv. i Mohagen sør. Denne type virksomhet vil ha god synergieffekt og ofte ønske om samlokalisering. Dette kan en for eksempel se i "bilbyen" på Jessheim hvor så godt som alle de store merkeforhandlerne av bil er samlet på et relativt konsentrert område. Området er stort og urørt og en bør søke å dele området inn i soner for ulik næringsvirksomhet. Dette vil gi grunnlag for samlokalisering av bedrifter som kan ha synergieffekter av hverandre. Disse kan gjerne ligge i tunform og inneha ulike fellesfunksjoner eller ha felles profileringsområder. Som planmyndighet bør Gran kommune tilstrebe å legge tilrette for en reguleringsplan som bygger opp føringer for området knyttet til eksempelvis formålslokaliseringer, grønnstruktur, estetikk, miljø/klima osv. som både ivaretar næringslivet og kommunens interesser for å skape en god helhetsstruktur. En forutsetning for all næringsutvikling vil være hvilke lokaliseringshensyn næringslivet selv vil velge, men Gran kommune er i en unik posisjon som både grunneier og planmyndighet til å kunne styre og legge tilrette for næringsutvikling i Mohagen sør. Ramboll

14 14 (24) SLUTTRAPPORT 8. GRUNNLAG FOR UTVIKLING AV KONSEPTSKISSENE Vei En forutsetning for uttegning av konseptene har vært en veiforbindelse inn fra nord. Vi har i uttegnede skisser lagt vekt på å unngå stigningsforhold over 5 prosent, gi best mulig tilgang til utbyggingsarealer og lage et koblingspunkt som ivaretar både tilbakeslag av trafikk samt oversiktlighet. Påkoblingspunktet kan sammenkobles med nytt planlagt boligfelt på nordsiden med eks en rundkjøring. Gang- og sykkelforbindelser En forutsetning for konseptene har vært å kunne legge tilrette for sammenhengende gang- og sykkelforbindelser som følger veisystemet i området og gjennom området for tilknytning til eksisterende næringsområde i nord. Vi har i tillegg lagt vekt på å bevare eksisterende sti som en grønn buffer i sør. I tillegg bør en vurdere å legge tilrette for en gangforbindelse (sti) mellom de to hovedveiårene midt i området. I konsept A er dette vist med å legge en grønn buffer der dagens sti går igjennom området. Va - systemer En forutsetning for uttegnede konseptskisser har vært å legge teknisk infrastruktur som vei, vann, avløp og fjernvarme sammen. Kapasiteten på eksisterende va-nett i nord er begrenset og må etter første trinn av utbyggingen knyttes til eksisterende nett i Parallellvegen. Utbyggingsrekkefølge Som en følge av begrensninger i teknisk infrastruktur har en sett på mulighet for utbygging i 3 faser. Område 1 kan avhengig av type virksomhet utvikles med 2-3 tomter basert på eksisterende va- nett i området. Før en kan gå i gang med område 2 og 3 må en knytte seg til va- nett i Parallellvegen. Dette medfører at en kan vente med område 3 om en ikke velger å bygge ut teknisk infrastruktur for hele området når en går i gang med område 2. Visuell eksponering En forutsetning for begge alternativene har vært å legge tilrette for næringsområder som gir god visuell eksponering mot rv.4. Vi tror ikke det er riktig å legge utbyggingsområder helt ut mot rv. 4 på de deler av strekningen hvor riksvei 4 har store og bratte skjæringer i terrenget. Rambøll

15 SLUTTRAPPORT 15 (24) 9. KONSEPTSKISSE A Ramboll

16 16 (24) SLUTTRAPPORT 9.1 Utbyggingstrinn med teknisk infrastruktur konseptskisse A Vei Innkjøring fra Mohageveien i nord. Valgt kryssløsning bør vurderes nærmere i arbeidet med regulering, men det er tatt høyde for at en rundkjøring kan bygges og kobles opp mot nytt planlagt boligfelt på nordsiden av vegen. I første utbyggingstrinn vil en kun ha behov for å bygge tilførselsvei for betjening av første utbyggingstrinn. Området er sentralt som innkjøringspunkt i næringsparken og en bør utrede nærmere plassering av et kollektivknutepunkt som kan betjene persontrafikk i næringsparken. Gang/sykkelvei Det må settes av arealer til opparbeidelse av gang/sykkelvei om en ikke velger å bygge denne sammen med første utbyggingstrinn av veien. Spillvann Høydeplassering av nordligste tomt bestemmer om det er mulig å tilknytte denne til eksisterende spillvannsnett med selvfall. Vann Vannledning føres langs veitraseen og vil kunne gi tilstrekkelig slokkevann dersom uttak på eksisterende nett også kan benyttes ved innsats. Overvann/flomveger Overvann søkes primært håndtert på eiendommene ved fordrøyning/infiltrasjon i sprengsteinsmasser og til grøntområder. Flomavrenning kan føres til bekk langs Mohagavegen. Vei Hovedveitrase og va- nett legges sammen ned i syd vestre hjørne av næringsområdet. Terrenget er krevende på grunn av store høydeforskjeller, men trasen er lagt med formål å utnytte området optimalt og unngå stigninger/fall over 5 prosent. Snuplass med kapasitet for vogntog etableres i enden av trasen. Gang/sykkelvei Gang/sykkelvei legges ved siden av ny hovedveitrase og vil kunne få en kobling mot sentrumsområdene på Jaren inkl. Jaren stasjon. Spillvann Spillvannsnett for etappen knyttes til eksisterende nett i Parallellvegen. Ledningen må muligens oppgraderes til større dimensjon frem til Sætergutua. Vann Vannledning knyttes til eksisterende nett i Parallellvegen og gir en tosidig forsyning av vann, med større sikkerhet og større vannmengder til brannslukking. Ledningen må muligens oppgraderes til større dimensjon frem til Sætergutua. Det kan være hensiktsmessig å endre grensene for trykksonene slik at hele feltet ligger innenfor samme sone. Overvann/flomveger Overvann må søkes primært håndtert på eiendommene ved fordrøyning/infiltrasjon i sprengsteinsmasser og til grøntområder. Flomvann og overløp for overvann føres i planlagte flomløp frem til Vigga eller annet vassdrag. Vei Trase fra innkjøringsområdet og ned i sør østre hjørne legges sammen med valedninger og videreføres vestover for sammenkobling mot nedre vei. Traseen vil kun få en liten stigning/fall i terrenget på første del, men må gjennom kurven og ned til koblingspunktet gå en del inn i terrenget. Full utbygging av konseptskisse A tilsier at en må anslagsvis bygge 1888 meter vei og 2190 meter med va nett. Gang/sykkelvei Gang/sykkelvei legges ved siden av ny hovedveitrase. Spillvann Spillvannsnett legges i vegarealet og knyttes til nytt anlegg i andre byggetrinn. Vann Vannledning legges i vegarealet sammen med spillvannsledning og knyttes til nytt anlegg i andre byggetrinn. Det bør vurderes om det er nødvendig å knytte sammen det nye vannledningsnettet med eksisterende ledningsnett ved Nordberg. Overvann/flomveger Overvann må søkes primært håndtert på eiendommene ved fordrøyning/infiltrasjon i sprengsteinsmasser og til grøntområder. Flomvann og overløp for overvann føres i planlagte flomløp frem til Vigga eller annet vassdrag. Rambøll

17 SLUTTRAPPORT 17 (24) 9.2 Arealer og formål Konseptskisse A gir totalt ca. 235 dekar næringsareal. Som et forslag til tenkte formål har vi utført en inndeling av området for å synliggjøre et eksempel på hvordan området kan utnyttes. Figur 4. Inndeling og forslag til formål konseptskisse A A. Dagligvare/plasskrevende handel/eksponert næring (29 daa) B. Plasskrevende handel / eksponert næring (50 daa) C. Stor bedrift/klyngetun / evt. plasskrevende handel (30 daa) D. Servicetjenester/lett industri (36 daa) E. Kontor/småbedrifter (45 daa) F. Kontor/småbedrifter (26 daa) G. Eksponert næring (19 daa) Ramboll

18 18 (24) SLUTTRAPPORT 9.3 Konseptskisse A i 3D- format Figur 5. Konseptskisse A i 3D-format Figur 5 viser konseptskisse A i 3D- format. Rambøll

19 SLUTTRAPPORT 19 (24) 10. KONSEPTSKISSE B Ramboll

20 20 (24) SLUTTRAPPORT 10.1 Utbyggingstrinn med teknisk infrastruktur konseptskisse B Vei Innkjøring fra Mohageveien i nord. Valgt kryssløsning bør vurderes nærmere i arbeidet med regulering, men det er tatt høyde for at en rundkjøring kan bygges og kobles opp mot nytt planlagt boligfelt på nordsiden av vegen. I første utbyggingstrinn vil en kun ha behov for å bygge tilførselsvei for betjening av første utbyggingstrinn. Området er sentralt som innkjøringspunkt i næringsparken og en bør utrede nærmere plassering av et kollektivknutepunkt som kan betjene persontrafikk i næringsparken. Gang/sykkelvei Det må settes av arealer til opparbeidelse av gang/sykkelvei om en ikke velger å bygge denne sammen med første utbyggingstrinn av veien. Mulighet for tilknytning av 3 næringseiendommer til eksisterende ledningsnett langs Mohagavegen. Spillvann Høydeplassering av nordligste tomt bestemmer om det er mulig å tilknytte denne til eksisterende spillvannsnett med selvfall. Vann Vannledning føres langs vegtraseen og vil kunne gi tilstrekkelig slokkevann dersom uttak på eksisterende nett også kan benyttes ved innsats. Overvann/flomveger Overvann søkes primært håndtert på eiendommene ved fordrøyning/infiltrasjon i sprengsteinsmasser og til grøntområder. Flomavrenning kan føres til bekk langs Mohagavegen. Vei Hovedveitrase og va- nett legges sammen ned i syd vestre hjørne av næringsområdet. Terrenget er krevende på grunn av store høydeforskjeller, men trasen er lagt med formål å utnytte området optimalt og unngå stigninger/fall over 5 prosent. Snuplass med kapasitet for vogntog etableres i enden av trasen. Gang/sykkelvei Gang/sykkelvei legges ved siden av ny hovedveitrase og vil kunne få en kobling mot sentrumsområdene på Jaren inkl. Jaren stasjon. Spillvann Spillvannsnett for etappen knyttes til eksisterende nett i Parallellvegen. Ledningen må muligens oppgraderes til større dimensjon frem til Sætergutua. Bygninger som etableres lavere enn anslagsvis kote 146 må pumpe spillvannet til hovedledning. Vann Vannledning knyttes til eksisterende nett i Parallellvegen og gir en tosidig forsyning av vann, med større sikkerhet og større vannmengder til brannslukking. Ledningen må muligens oppgraderes til større dimensjon frem til Sætergutua. Det kan være hensiktsmessig å endre grensene for trykksonene slik at hele feltet ligger innenfor samme sone. Overvann/flomveger Overvann må søkes primært håndtert på eiendommene ved fordrøyning/infiltrasjon i sprengsteinsmasser og til grøntområder. Flomvann og overløp for overvann føres i planlagte flomløp frem til Vigga eller annet vassdrag. Vei Trase fra innkjøringsområdet og ned i sør østre hjørne legges sammen med valedninger. Traseen vil kun få en liten stigning i terrenget. Full utbygging av konseptskisse B tilsier at en må anslagsvis bygge 1429 meter vei og 2011 meter med va nett. Gang/sykkelvei Gang/sykkelvei legges ved siden av ny hovedveitrase. Spillvann Spillvannsnett legges i vegarealet og det må etableres en forbindelse ned mot tilknytningen i Parallellvegen. Alternativt kan ledningen knyttes til spillvannsledning i eller nær Gjefsenbråten om kapasiteten er tilfredsstillende. Vann Vannledning legges i vegarealet sammen med spillvannsledning og det må etableres en forbindelse til eksisterende vannledningsnettet ved Nordberg. Overvann/flomveger Overvann må søkes primært håndtert på eiendommene ved fordrøyning/infiltrasjon i sprengsteinsmasser og til grøntområder. Flomvann og overløp for overvann føres i planlagte flomløp frem til Vigga eller annet vassdrag. Rambøll

21 SLUTTRAPPORT 21 (24) 10.2 Arealer og formål Konseptskisse B gir totalt ca. 245 dekar næringsareal. Som et forslag til tenkte formål har vi utført en inndeling av området for å synliggjøre et eksempel på hvordan området kan utnyttes. Figur 6. Inndeling og formål konseptskisse B A. Dagligvare/plasskrevende handel/eksponert næring (32 daa) B. Plasskrevende handel / eksponert næring (42 daa) C. Stor bedrift / klyngetun / kontor / småbedrifter evt. plasskrevende handel (85 daa) D. Servicetjenester / lett industri / evt stor bedrift (57 daa) E. Eksponert næring, plasskrevende handel (29 daa) Ramboll

22 22 (24) SLUTTRAPPORT 10.3 Konseptskisse B 3D- format Figur 7. Konseptskisse B i 3D- format Figur 7 viser konseptskisse B i 3D- format. Rambøll

23 SLUTTRAPPORT 23 (24) 11. UTFORDRINGER FOR VIDERE PLANARBEID I dette avsluttende kapitelet listes opp noen temaer som vi ser blir viktige utredningsområder i arbeidet med regulering av området Handelslekkasje og konkurranse Hadelandsregionen har i dag underdekning på handel som en følge av handelslekkasje til andre regioner. Foruten muligheter for plasskrevende varegrupper er det i konseptene pekt på en mulig tomt for matvarebutikk lengst nord i området. Hvis en tillater en matvarebutikk i området, tror vi det vil være viktig at den har en størrelse og et omfang kun for betjening av befolkningen i nærområdet og ikke et større omland. Fylkesdelplan for varehandel i Oppland regulerer etableringer av detaljhandel over 1500 m2 til sentrumsområdene Brandbu og Gran. Ut fra dette bør en i det videre planarbeid ha en klar strategi og utrede nærmere reguleringsbestemmelser for hva slags type handelsvirksomhet en tillater i Mohagen for å unngå svekkelse av Brandbu og Gran som sterke og attraktive handelssentre Vei I begge konseptene er det tegnet veisystemer med formål å unngå stigninger over 5 prosent og gi tilstrekkelige bredder (inkl. gang/sykkelvei, snuplasser og kryss) for optimal utnyttelse av området uten for store terrenginngrep. Det er gjennom arbeidet kommet opp et spørsmål om hvorvidt innkjøring på området vil kunne legges lenger nord/vest (nærmere rv. 4). Begge alternativene lar seg kombinere med en slik løsning samtidig som de beholder sitt hovedgrep (endrer tomtestruktur i nord), men området vil få større terrenginngrep, siktlinjer utfordres noe og avstand mellom kryss og rv. 4 må avklares nærmere med veimyndighetene. Detaljer i trasevalg er et viktig tema som må utredes nærmere i arbeidet med reguleringsplan Va og flomvann Spillvann Hovedtilknytningspunkt bør være i nordenden av Parallellvegen. Kapasiteten i dette punktet kan være i minste laget, og det må påregnes at ledningen må oppgraderes videre frem til Sætergutua. For alternativ B kan det være aktuelt å også etablere en tilknytning i eller nær Gjefsenbråten, om kapasitet i ledningsnettet er tilstrekkelig. De to/tre første tomtene i nord kan muligens knyttes til eksisterende ledningsnett i Mohagavegen. Dette betinger at bygningene etableres så høyt at avløpsvann kan føres med selvfall frem til eksisterende ledningsnett i Mohagavegen. Alternativt må det etableres en privat pumpestasjon for tilknytning av lavereliggende bygninger Vann Vannledningsnettet ligger i forskjellige trykksoner nord og syd for næringsområdet. Det kan være hensiktsmessig å endre grensene for trykksonene slik at hele feltet ligger innenfor samme sone Overvann/flomvann I henhold til NGU sin kartportal, ser det ut til å være liten dybde til fjell og at overliggende masser består av morene. Vegetasjonsdekket og løsmassene kan brukes på nytt til å skape nye grøntarealer som brukes aktivt i håndtering av overvann. Vann ledes primært til grønne områder slik at vegetasjonen kan oppta mest mulig vann. Sekundært føres vann til infiltrasjon/fordrøyning i sprengsteinsmasser fra planering av byggeområder. Det bør likevel etableres et ledningssystem Ramboll

24 24 (24) SLUTTRAPPORT i forbindelse med vegnettet, som har kapasitet til noe tilrenning fra eiendommene i tillegg til å håndtere vegvannet. For å ivareta eventuelle flomsituasjoner må det etableres flomløp. Dette kan løses ved å avsette areal langs vegnettet for oppsamling av vann samt at eiendommene utformes slik at flomvann styres mot planlagte flomløp. Det må etableres et utløp for overvann til Vigga eller annet vassdrag. For å få kontroll på ekstreme nedbørsmengder, anbefales det å utarbeide en overordnet plan for håndtere nedbør over anslagsvis 50 års flom Kollektiv For å kunne forsvare en målsetning med både handelsvirksomhet (plasskrevende varegrupper) og arbeidsintensive næringsetableringer, vil det være viktig å legge tilrette for et godt kollektivtilbud som kan betjene området. Vi vil anta at dette vil bli et sentralt utredningstema i videre planarbeid Grønnstruktur Begge konseptene har gode buffere med grønnstruktur mot boligbebyggelsen. Her vil vi foreslå at en forsøker å gjøre minst mulig inngrep, for å ivareta den stedegne vegetasjonen som finnes i området. Det gir også mulighet for å ta vare på eksisterende sti som går øst-vest lengst sør i planområdet. For å bevare en grønn profil på området bør en i videre planarbeid se mer på ivaretakelse og opparbeidelse av grønnstruktur mellom næringstomtene og langs veier Estetikk og design Området får en kraftig profilering mot rv. 4 og vil synes godt. For å ivareta kommunens ønske om å få etablert en bebyggelse med et godt estetisk utrykk og en attraktiv grønnstruktur i næringsområdet, vil vi tilrå at en i forbindelse med planarbeidet utarbeider en designhåndbok for næringsparken Videre utredningsarbeid Under har vi listet opp ytterligere momenter som ikke er nærmere kommentert, men vil være aktuelle å utrede videre når en går i gang med regulering av området. Type næring og omfang Trafikk (kollektiv, person og gods- logistikk, trafikkberegninger) Miljø, klima og energi Natur og kulturegistreringer Masseforflyttninger og konsekvenser av bygge og anleggsvirksomhet Høyder og utnyttelsesgrader for tomtene Parkering Universell utforming Rambøll