Detaljreguleringsplan Åsnes Sjø og Fritid, Fjaler kommune

Transkript

1 Sakshandsamar: Ove Midtbø Vår dato Vår referanse Telefon: / E-post: Dykkar dato Dykkar referanse Kjell Åsnes Ytre Åsnes STRAUMSNES Aase Åsnes Mowatt og Ronny Geir Mowatt Flatene 15 A 6814 FØRDE Detaljreguleringsplan Åsnes Sjø og Fritid, Fjaler kommune Vi viser til oversending frå Fjaler kommune , som gjeld klage på vedtak frå kommunestyret , sak 29/18. Det er klaga innan fristen, og vilkåra for å handsame klagene er oppfylte. Vedtak Detaljreguleringsplanen vert oppheva på grunn av sakshandsamingsfeil, då lovfesta krav til konsekvensutgreiing ikkje er oppfylt, jf. plan- og bygningslova kapittel 4 med tilhøyrande forskrift, jf. forvaltningslova 41. Bakgrunn for saka Kommunestyret i Fjaler vedtok detaljreguleringsplan for Åsnes Sjø og Fritid 1 i sak 29/18 den Planframlegget vart sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn i perioden til Kommunen sende melding om vedtaket til partane den Planområdet omfattar gamle Åsnes skifabrikk og arealet rundt ved Ytre Åsnes langs Dalsfjorden. I kommuneplanen for Fjaler (2009) er arealet avsett til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF), med heimel i plan- og bygningslova av nr. 2. Dette er område som i utgangspunktet skal nyttast som i dag, jf. kommuneplanen pkt. 7.3 og planomtalen pkt , til tradisjonelle bruksmåtar som jord-, skogbruk, friluftsliv og liknande. Formålet med den vedtekne detaljreguleringa er å omdanne det nedlagte fabrikkområdet, og å legge til rette for utbygging av leilegheitsbygg, småbåtanlegg og utstillingsareal m/møte- og selskapslokale, jf. planomtalen pkt Den historiske fabrikktomta 2 vert gjort om til eit kombinert byggjeområde for byggje- og anleggsformål (BAA) med inntil 4 etasjar, 15 meter gesims- og mønehøgd 3, og maksimal utnyttingsgrad på 55 % av tomtearealet (%-BYA = 55). Fylkesmannen viser elles til plandokumenta, som vi legg til grunn er kjende for partane i saka. Kjell Åsnes (gbnr. 32/16) klaga på detaljreguleringsplanen den , jf. tidlegare merknad Åsnes er nabo til planområdet, og han protesterer på byggjehøgdene som er godkjent. Åsnes viser til at området i utgangspunktet er underlagt tiltaksforbod, jf. plan- og bygningslova PlanID: 1429_ Gbnr. 32/7 og 32/12, om lag 4,6 daa. 3 Målt frå gjennomsnittleg plassert terreng, jf. planføresegnene pkt. 5.1 b. Telefon Organisasjonsnummer N Nettstad fylkesmannen.no/sfj E-post fmsfpost@fylkesmannen.no Besøksadresse Hovudkontor: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Landbruksavdelinga: Fjellvegen 11, 6800 Førde Postadresse Hovudkontor: Njøsavegen, Leikanger Landbruksavdelinga: Postboks 14, 6801 Førde

2 2/7 Slik Åsnes ser det, har kommunen ikkje gjort nokon forklaringar/utgreiingar av korkje behov eller konsekvensar ved å detaljregulere for slike høgder. Vidare meiner Åsnes at det private vassverket i området, ikkje har kapasitet til å forsyne ny utbygging, og at dette ikkje er forsvarleg vurdert eller teke stilling til. Sjølv om det ikkje går direkte fram av klaga, har Åsnes også i løpet av planprosessen peika på at detaljreguleringa etter hans syn krev konsekvensutgreiing etter plan- og bygningslova 12-3, jf. 4-2 andre ledd, jf. dåverande forskrift om konsekvensutgreiingar (KU-forskrifta) 6 første ledd bokstav b, og vedlegg I nr. 25; «Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan». Aase og Ronny Mowatt (gbnr. 32/1) klaga på detaljreguleringsplanen den Klagarane viser til at gbnr. 32/1 tidlegare var eigar av fabrikkområdet. Ved utbygging av fabrikken vart det oppmålt ein parsell i forståing med skifabrikken 4, som gbnr. 32/1 skulle kunne nytte til naust. Ved seinare etablering av veg over same parsell, skal det ha blitt avtalt at vegen kunne bli liggande inntil gbnr. 32/1 sjølv skulle nytte arealet. I detaljreguleringsplanen er det lagt opp til at ein del av parsellen på gbnr. 32/1, skal nyttast til utbyggingsareal for Åsnes Sjø og Fritid, og klagarane meiner at dette vanskeleggjer deira bruk av arealet i framtida. Dei ber derfor om at alt vegareal vert lagt utanfor gbnr. 32/1, slik at tidlegare avtalar framleis vert ivaretekne. Magnum Opus Invest AS har kommentert klagene i to brev Føretaket viser til at Fjaler kommune tidlegare har gjeve dispensasjon frå plan- og bygningslova Dette er no følgt opp på nytt gjennom detaljreguleringa, utan at Fylkesmannen v/sektorstyresmaktene for strandsone, friluftsliv, natur- og kulturlandskap hadde motsegner til arealbruken. Det er halde møte med Straumsnes Vassverk SA, jf. stadfesting av kapasitet og nærare omtale i planomtalen pkt Det ligg også føre risiko- og sårbarheitsanalyse (ROS), jf. plan- og bygningslova 4-3. Når det gjeld vegstrekninga som påverkar gbnr. 32/1, viser føretaket mellom anna til framlagt skyldskifte (1967), avtale mellom gbnr. 32/1 og Åsnes Skifabrikk AS (1981), og til omlegging og kommunal overtaking av vedlikehaldsplikt i Ut frå dette meiner føretaket at vegstrekninga er å sjå på som offentleg, kommunal veg, jf. veglova 1. Fjaler kommune har vurdert klagene i møte , men har ikkje funne grunn til å ta desse til følgje. Saka vart deretter oversendt hit for endeleg klagehandsaming, jf. forvaltningslova 34. Regelverk Fylkesmannen er delegert mynde til å avgjere klager som gjeld enkeltvedtak etter plan- og bygningslova, sjå plan- og bygningslova 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 frå Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Vi skal som klageinstans sjå til at kommunen under handsaminga av saka har følgt dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på området. Fylkesmannen kan under klagehandsaminga prøve alle sider ved vedtaket, også dei skjønnsmessige vurderingane som 4 Om lag 700 m 2 5 Seinare omgjort til avslag ved vedtak herifrå , sak 17/889, etter klage frå K. Åsnes.

3 3/7 kommunen har gjort, jf. forvaltningslova 34. Ved prøving av det kommunale skjønnet skal Fylkesmannen leggje stor vekt på omsynet til det lokale sjølvstyret. Fylkesmannen si primære oppgåve som klageinstans er å kontrollere at den kommunale sakshandsaminga er i samsvar med regelverket, og at dei omsyna som er lagt vekt på i vurderingane og som ligg til grunn for utfallet, er saklege. Etter plan- og bygningslova 3-3 er det kommunestyret som er planstyresmakt og som har ansvaret for arbeidet med reguleringsplanar. Det er kommunestyret som etter ei omfattande vurdering av dei ulike omsyna i planområdet, avgjer kva areal som skal inngå i planen, og kva desse areala skal nyttast til, jf. plan- og bygningslova Reguleringsplanar vert til gjennom ein omfattande avgjerdsprosess. Plan- og bygningslova 12-8 til 12-10, jf. kap. 4, har nærare føresegner om korleis framlegg til reguleringsplanar skal handsamast. Sakshandsamingsreglane skal sikre demokratiske omsyn som medverknad, offentlegheit og samråd med dei planen får følgjer for. Gjennom grundige planprosessar skal kommunen sikre at offentlege og private standpunkt kjem fram, slik at planar for arealdisponeringa vert fastlagt på eit best mogleg grunnlag. I planleggingsprosessen må ulike interesser, fordelar og ulemper vegast mot einannan. Dette vil regelmessig føre til at planane får negative konsekvensar for einskilde. Forvaltningslova gjeld elles ved handsaming av saker etter plan- og bygningslova der det ikkje er bestemt noko anna, jf. plan- og bygningslova 1-9. Dersom det vert gjort sakshandsamingsfeil under arbeidet med ein reguleringsplan, vil vedtaket likevel kunne vere gyldig når det er grunn til å rekne med at feilen ikkje kan ha hatt verknad for resultatet, jf. forvaltningslova 41. Fylkesmannen si vurdering Vi tek først stilling til klaga frå Aase og Ronny Mowatt. Parsellen som klagarane viser til, ligg på grensa og delvis innanfor planområdet, arealet er regulert til parkering (SPP3) og køyreveg (SVG2). Nausttomta som er nemnt i e-posten , er ikkje del av reguleringsplanen. Ut frå flyfoto framstår arealet i dag som delvis opparbeidd som tilkomst til båthamna, slik klagarane skriv. Det er ikkje avgjerande for reguleringsplanen kva som er status på eigedomen i dag, kva avtalar som ligg føre, eller om vegen må reknast som offentleg veg. Fylkesmannen viser til at kommunen gjennom reguleringsplanar er gitt mynde til å fastsette framtidig arealbruk for området, jf. plan- og bygningslova Nye tiltak i planområdet kan ikkje vere i strid med dei formåla og føresegnene som er fastsett gjennom reguleringa, sjå 12-4 andre ledd. Som kommunen har vist til i klagevurderinga, har kommunen ikkje plikt til å medverke til gjennomføring av private avtalar, og er heller ikkje bunden av dei rettane som eksisterer i området frå før. Fylkesmannen viser til at plan- og bygningslova regulerer langsiktig forvaltning av bygningar og areal, medan eigar- og bruksforhold som regel endrar seg over tid. Kommunen har derfor mynde til å gjere ei samla avveging av dei ulike interessene, og fastsette den bruken og dei formåla som for kommunestyret, framstår som mest eigna og formålstenleg for framtida. Fylkesmannen ser at detaljreguleringsplanen kan opplevast inngripande for dykk. Plan- og bygningslova har derfor strenge krav til offentleggjering og medverknad, jf og 12-10, jf. 5-1 og 5-2. Etter det vi kan sjå er desse reglane blitt følgt i saka. Kommunestyret har, på bakgrunn av dei momenta og merknadane som er sette fram, gjort ei avveging og kome til at planen slik han er vedteken, representerer ei rett interesseavveging. Vi kan heller ikkje sjå at denne konklusjonen

4 4/7 byggjer for utanforliggjande eller usaklege omsyn. Fylkesmannen pliktar då å leggje stor vekt på omsynet til det lokale sjølvstyret, jf. plan- og bygningslova 34. Ein reguleringsplan gjev derimot ikkje nokon rett til å ta grunnen i bruk, og grip heller ikkje inn i dei etablerte privatrettslege forholda. Det er derfor utbyggaren sjølv som har ansvaret og risikoen for at det ligg føre tilstrekkeleg heimelsgrunnlag ved gjennomføring av nye byggetiltak. Om nødvendig har kommunen også heimel til å oreigne grunn og rettar for gjennomføring av plan, jf. plan- og bygningslova Grunneigarane kan på si side krevje at kommunen innløyser arealet som er regulert til køyreveg og offentleg trafikkområde, sjå Eventuelle krav om innløysing må setjast fram innan tre år frå planvedtaket, altså Fylkesmannen går ikkje nærare inn på dette. Etter ei samla vurdering kan vi ikkje ta til følgje dei grunnlaga Aase og Ronny Mowatt har fremja i klaga. Når det gjeld klaga frå Kjell Åsnes, viser kommunen til at det er sett krav om reguleringsplan for området, og at dette er i samsvar med fråsegna frå Fylkesmannen v/miljøvernavdelinga, resultatet i klagehandsaminga herifrå og premissane for søknaden om rammeløyve i Det er riktig at det etter plan- og bygningslova 1-8 andre ledd er eit generelt forbod mot tiltak i hundremetersbeltet langs sjø. Forbodet er meint å sikre dei særlege allmenne interessene som gjeld knytt til landskapet i strandsona, og gjeld så langt ikkje anna byggegrense er fastsett i plan etter plan og bygningslova, sjå 1-8 tredje ledd. Nærare føringar for utarbeiding av slike planar er gitt i dei statlege planretningslinjene for differensiert strandsoneforvaltning 7, med heimel i plan- og bygningslova 6-2. Retningslinjene skal leggjast til grunn av både statlege, regionale og kommunale planstyresmakter. Av strandsoneretningslinje pkt. 4.2, som gjeld for heile landet, følgjer det at kommunen som klar hovudregel skal avklare arealbruken for strandsona gjennom kommuneplanen. Kommuneplanen skal gi nærare rammer for utbygginga, og leggjast til grunn for detaljplanlegging i medhald av plan- og bygningslova kapittel 11, sjå 12-3 første ledd, jf og Dette inneber likevel ikkje noko forbod mot regulering i strid med overordna plan, men vesentlege avvik kan i så fall utløyse krav om særskilt konsekvensutgreiing (KU) etter 4-2, jf. kriteria i KU-forskrifta som Åsnes har vist til i sin merknad Fram til gjekk dette også direkte fram av lovteksten i 12-3 tredje ledd, som gjaldt då planarbeidet vart starta opp og kunngjort : «Private [plan]forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i 4-1 og 4-2 andre ledd.» Kor vidt ei detaljregulering inneber «vesentlige avvik» skal vurderast ut frå verknaden for miljø og samfunn, og etter føresegnene og kriteria i dåverande KU-forskrift. Etter forskrifta som gjaldt før var det eit absolutt krav om KU for detaljreguleringsplanar på meir enn 15 daa, og som omfatta nye område til utbyggingsformål, sjå KU-forskrifta av bokstav d. 6 Sak 2017/ FOR , vedl. I nr. 25, jf. 6 bokstav b. 9 Jf. tilhøyrande FOR (KU-forskrifta av 2014) 10 FOR

5 5/7 Planområdet for detaljreguleringa i denne saka har ein storleik på 18 daa, og legg til rette for utbygging av om lag 40 leilegheiter og småbåthamn, med tilhøyrande infrastruktur. Store delar av området er utbygd også i dag gjennom den nedlagte skifabrikken, men heile området er avsett til LNF-formål i kommuneplanen frå Det følgjer direkte av arealformålet, og av føresegnene til kommuneplanen, at formålet LNF er ein samlekategori. For området er det ikkje er avklart eller lagt til rette for ytterlegare byggetiltak, med unntak av landbruksformål og anna stadbunden næring. Som nemnt over har kommuneplanen bindande rettsverknad og gjeld for framtidige tiltak. Slik kommuneplanen for Fjaler er innretta, vil derfor detaljreguleringsplanen utløyse krav om konsekvensutgreiing (KU). Spørsmålet om KU er vurdert av plankonsulent Nordplan AS i notat , som kommunen har slutta seg til, og som sektorstyresmaktene heller ikkje har hatt innvendingar til. 11 I dette notatet er 2 bokstav d vurdert som «ikkje aktuell», utan ytterlegare grunngjeving. Den aktuelle føresegna lyder: «2. Planer som alltid skal behandles etter forskriften Følgende planer skal alltid behandles etter forskriften [ ] d) områdereguleringer, og detaljreguleringer på mer enn 15 dekar, som omfatter nye områder til utbyggingsformål.» I referat frå oppstartsmøtet med kommunen er det i punkt 6 kryssa av for at planarbeidet ikkje er i samsvar med overordna plan (LNF). Vidare går det fram at krava i 4-1 og 4-2 andre ledd gjeld ved vesentlege avvik. Krav om planprogram og KU er likevel ikkje funne relevant, idet kommunen og forslagsstillar og kommunen har vurdert planframlegget etter kriteria i KU-forskrifta 3 og 4. Fylkesmannen nemner i denne samanhengen at 3 gjeld bokstav b gjeld for detaljreguleringsplanar «inntil 15 dekar» som inneber endringar av kommuneplanen. Planar over denne storleiken skal vurderast etter 2 bokstav d, som er ufråvikeleg, og ikkje etter kriteria i 4. Det er uklart kvifor kommunen har lagt 3 til grunn, men ei mogleg forklaring kan vere at samla byggjeareal i medhald av planen, ikkje overstig 15 daa, eller at kommunen har vurdert området som utbygd frå før. Vi meiner denne vurderinga er feil, og det er uheldig at dette ikkje har blitt fanga opp tidlegare i planprosessen, jf. plan- og bygningslova 3-2 siste ledd. Vi viser vidare til rettleiingsnotat frå Kommunal- og moderniseringsdepartementet , rev , om kravet i KU-forskrifta: 12 «Nærmere om planer som omfattes av 2 Der reguleringsplanen ikke er i samsvar med overordnet plan, kan konsekvensutredningsplikt bli utløst. Dette er tilfellet der områderegulering, og detaljreguleringsplaner på mer enn 15 dekar, omfatter nye områder til utbyggingsformål i forhold til kommuneplanens arealdel ( 2 bokstav d). Dette vil f.eks. omfatte etablering av nye nærings-, bolig- eller hytteområder i LNF-områder, jf. arealformål i 11-7 pkt. 1, 2, 4, 5 og 6. Det skal tas utgangspunkt i hele planområdet ved vurderingen» Slik vi ser det, er det ikkje tvil om at detaljreguleringsplanen for Åsnes Sjø og Fritid utløyser krav om konsekvensutgreiing. Uavhengig av KU-forskrifta 2 bokstav d, viser Fylkesmannen til at det for 11 Jf. Kommunen si saksutgreiing ved utlegging til offentleg ettersyn , sak 98/17, s

6 6/7 planarbeid som starta opp før , også gjaldt eit lovfesta KU-krav for private planforslag med vesentlege avvik frå kommuneplanen, sjå side 5 i dette brevet. Sivilombodsmannen har i fråsegn (SOM ) 13 konkludert med at vilkåret om vesentlege avvik i 12-3 kunne utløyse KU-plikt på sjølvstendig grunnlag. I den konkrete saka gjaldt dette ved vesentleg avvik i utnyttingsgrad, innanfor eit elles allereie avklarte byggeområde for bustader. Reint systematisk er vilkåret i dag flytta frå 12-3 til gjeldande KU-forskrift, vedlegg I nr. 25. Bruksområdet for dette vilkåret er i prinsippet det same, men må sjåast i lys av vilkåra i gjeldande andre ledd (forenkla planprosess), som utvidar bruksområdet for den tidlegare føresegna om «mindre endring» av gjeldande planar. 14 Planarbeidet i denne saka overstig etter vår vurdering klart det som kan kallast mindre endringar, utfyllingar, eller tiltak som ikkje vil påverke gjennomføringa eller hovudrammene, samanlikna med tidlegare planavklaring. Fylkesmannen legg derfor til grunn at tiltaket også er KU-pliktig etter regelverket som gjeld i dag. Kravet til konsekvensutgreiing er eit lovfesta krav for den aktuelle detaljreguleringsplanen. Manglande konsekvensutgreiing er ein klar og vesentleg handsamingsfeil, som kan ha påverka opplysinga av saka, og dermed også det endelege planvedtaket. Planvedtaket er dermed ugyldig og vert oppheva, jf. plan- og bygningslova kapittel 4 med tilhøyrande forskrift, jf. forvaltningslova 41. Vedtak Detaljreguleringsplanen vert oppheva på grunn av sakshandsamingsfeil, då lovfesta krav til konsekvensutgreiing ikkje er oppfylt, jf. plan- og bygningslova kapittel 4 med tilhøyrande forskrift, jf. forvaltningslova 41. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd. Klaga har ført til ei endring av vedtaket. Etter forvaltningslova 36 skal då parten gjerast kjent med retten til å få dekning for vesentlege sakskostnader som har vore nødvendige for å få endra vedtaket. Eventuelle krav om sakskostnader må setjast fram innan tre veker frå dette brevet vart motteke. Kravet skal stilast til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Utgiftene må vere dokumenterte. Utgifter til eige arbeid med klagen vert normalt ikkje dekt. Med helsing Gunnar O. Hæreid fungerande fylkesmann Anne Kristin Eitungjerde juridisk sjef Sjå også rettleiingsnotat frå KMD, s. 2, der nemninga «mindre endringer» er (om dagens 6 b):

7 7/7 Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje underskrift. Kopi til: MAGNUM OPUS INVEST AS Åsane Senter ULSET OPTIMA UTVIKLING AS Postboks 675 Sentrum 5807 BERGEN Elektronisk kopi: Fjaler kommune (ref. 17/1015)