PLANOMTALE. Detaljregulering Øvre Ringen. PlanId Vedteke i Ulstein kommunestyre sak xx/xx. xx.xx.201x

Transkript

1 PLANOMTALE Detaljregulering Øvre Ringen PlanId Vedteke i Ulstein kommunestyre sak xx/xx xx.xx.201x Sist revidert:

2 Innhald 1. Bakgrunn Planprosess Eksisterande situasjon Planstatus Skildring av planområdet Skildring av planforslaget Verknadar av planen Innkomne merknadar til kunngjeringa Innkomne merknadar til offentleg ettersyn Avsluttande kommentar

3 1. Bakgrunn Planarbeidet har bakgrunn i at ein tomannsbustad innanfor planområdet brann ned i Ulstein kommune stod som grunneigar av denne i tillegg til tre andre naboeigedomar med tomannsbustadar. I staden for å byggje opp igjen tomannsbustaden vil ein rive dei tre naboeigedomane og byggje ein firemannsbustad og eit leilegheitskompleks. Ein vil få tettare utnytting og fleire kommunale bustadar. Planen involverer eigedomane med gnr. og bnr.: 10/154, 10/153, 10/152, 10/132, 10/159, 10/103, 10/102 og 10/161. Forslagsstillar er Ulstein Eigedomsselskap KF som syter for Ulstein kommune sine eigedomar Planprosess Kravet om medverknad vert ivareteke gjennom lovfesta høyringar og offentleg ettersyn jf. reglane i plan- og bygningslova. Oppstart av planen var oppe i teknisk utval sak 16/68, den Grunneigarar, naboar, offentlege instansar og andre partar i saka fekk tilsendt brev med varsel om oppstart datert den Oppstart vart også kunngjort i avisa Vikebladet Vestposten den og på Ulstein kommune sine nettsider. I samband med oppstartsmeldinga kom det inn tre merknadar frå offentlege instansar. Sjå kap. 6 for eit samandrag og kommentar til merknadane. 1. gongs offentleg ettersyn Teknisk utval gjorde vedtak om å legge plansaka ut til offentleg ettersyn dato Plansaka låg ute til høyring frå til Det kom inn 4 merknadar til planen. 3 av merknadane var frå offentlege instansar. 2. gongs offentleg ettersyn Teknisk utval gjorde vedtak om å legge plansaka ut til 2. gongs offentleg ettersyn, TU-sak 18/ Plansaka låg ute til høyring frå til Det kom inn 4 merknadar til planen. 3 av merknadane var frå offentlege instansar og ein frå Barn- og unges representant i Ulstein kommune. 2. Eksisterande situasjon 2.1. Planstatus Statlege føringar Rikspolitiske retningsliner for samordna areal- og transportplanlegging: Utbygginga som er planlagt er i tråd med retningslinjene for å oppnå samordna bustad-, areal- og transportplanlegging. Retningslinjene går i hovudsak ut på å få ein mest mogleg effektiv, trygg og miljøvennlig transport, slik at transportbehovet vert avgrensa. Rikspolitiske retningsliner for styrking av barn og unge sine interesser i planlegging: For det aktuelle planområdet er det spesielt punkt 5 i rikspolitiske retningslinjer for styrking av born og unge sine interesser i planlegging som går på krav til fysisk utforming. 3

4 «Følgjande skal visast spesiell merksemd: a. Areal og trafikkanlegg som skal brukast av born og unge skal vere sikra mot forureining, støy og trafikkfare. b. I nærmiljøet skal det finnast areal der born kan utfolde seg og skape sitt eige leikemiljø. Det føreset blant anna at areala: er store nok og eigner seg for leik og opphald, gir moglegheiter for ulike typar leik på ulike årstider, kan nyttast av ulike aldersgrupper, og gir høve for samhandling mellom born, unge og vaksne.» Kommuneplanen for Ulstein 2014 I kommuneplanen er området avsett til bustadbebyggelse. Figur 1: Utklipp frå kommuneplanens arealdel (Sunnmørskart.no, ) Reguleringsplan Planområdet har reguleringsplan Hofset-Holseker-Høddvoll godkjend i Området er regulert til bustadar og leikeplass. Planen vil bli delvis erstatta av ny reguleringsplan. Figur 2: Utsnitt av reguleringsplan Hovset-Holseker-Høddvoll (Sunnmørskart.no, ) Tilstøytande planar Detaljregulering for Høddvollområdet, planid , ligg mot nord. Anna planarbeid i området og tidlegare vedtak i saka Høddvollområdet ( ): Det pågår arbeid med å endre/erstatte delar av denne. Vil få tilstøytande grense med detaljregulering for Øvre Ringen. 4

5 Saunesmarka ( )/Holseker-Varleite ( ): Ny plan er under arbeid for å endre/erstatte delar av desse. Vil ikkje kome i konflikt med detaljregulering for Øvre Ringen, men kan endre køyremønsteret for å kome til planområdet Øvre Ringen frå fylkesvegen. Teknisk utval i Ulstein kommune har i TU sak 16/68, den gjort følgjande vedtak: Teknisk utval rår til at det blir starta opp planarbeid med sikte på detaljregulering av området i Øvre Ringen i samsvar med plan- og bygningslova (PBL) Skildring av planområdet Planområdet ligg i Ulstein kommune, i eit bustadfelt kalla Ringen, like ved Høddvoll stadion. Totalt areal er på om lag 7,5 daa. Tilkomst til planområdet er frå Ringen og Høddvollvegen. Området ligg på kote +94 i sørvest og endar på +99 i nordaust. Området består av tre tomannsbustadar bygde på 70- talet. Tomannsbustaden som brann ned var bygd på 90-talet. I tillegg er det eit areal i gjeldande reguleringsplan som er avsett til leik, men dette har ikkje blitt opparbeida med leikeapparat. Her er i dag ein grøn plen. I tillegg er her tilkomstvegar og ein gang-/sykkelveg. Figur 3: Grunnkart med planavgrensing,

6 Området rundt planavgrensinga er for det meste utbygde bustadfelt. I nord ligg Høddvoll stadion med eitt nytt leilegheits-/hybelkompleks og Ulstein vidaregåande skule. Mot aust og sør går fylkesvegen til Hareid forbi. Figur 4: Ortofoto med planavgrensing, Trafikkforhold Eksisterande bustadar har tilkomst frå Høddvollvegen og Høddvegen. Bustaden som brann ned hadde tilkomst frå Ringen. Desse vegane er kommunale vegar og har fartsgrense 40 km/t. Kommunaltekniske anlegg og EL Det ligg leidningar for vatn, spillvatn og overvatn i vegane rundt planområdet, samt i det grøne området og der er stikk til bustadhusa. Figur 5: Utsnitt som viser leidningar og kablar i planområdet (GISLine - Ulstein kommune, Mørenett ) Det går nokre lavspenningskablar gjennom reguleringsområdet. 6

7 Det skal også ligge fjernevarmerør i Høddvollvegen, nord for planområdet. Kultur- og naturmangfald Det er ingen trua arter eller kjende kulturminner innanfor planområdet. Friluftsliv og rekreasjon Det går fortau eller gang-/sykkelveg 80 m frå planområdet til Eidet, der ein kan kome seg ut i marka. Klimaforhold Vi er ikkje kjende med at det er spesielle klimaforhold som må takast omsyn til i planområdet. Born og unges interesser Det er få opparbeidde leikeplassar i nærleiken. I gjeldande reguleringsplan er det avsett eit areal til leik på 970 m 2, men dette er ikkje opparbeidd. Det er i dag ei gjengrodd mark med nokre tre. Beina til ei trampoline står der også. Tre barnehagar ligg i kort avstand frå bustadfeltet: Høddvollbarnehagen, Gnist barnehager Støylane og Tryggheim barnehage. Ulstein vidaregåande skule ligg berre eit steinkast i frå feltet. Barne- og ungdomsskule ligg om lag 1,5 km vekke. Ein kan i all hovudsak gå trygt mellom feltet og skulane. Det er anten låg hastigheit i gatene eller fortau. I Ulsteinhallen og på Høddvoll er det mange idrettar i sving for born og unge, t.d. fotball, handball, rytmisk sportsgymnastikk, taekwondo og friidrett. Nokre av fotballbanene utandørs kan brukast utanom treningstid, men det vil i all hovudsak vere til fotball. Det er regulert inn leikeplass vest for Høddvoll stadion, men arealet er ikkje opparbeidd. Næring Næraste daglegvarebutikk er Spar ved Hovsetråsa. I Saunesmarka er det nokre forretningar, men det er pr. i dag ikkje trygg ferdsel for gåande hit. Plan som vil gi trygg kryssing av fylkesvegen er under utarbeiding. Grunnforhold Grunnforholda er tjukk morene. 7

8 Støy Figur 6: Støysonekart (Statens vegvesen) Planområdet ligg like utanfor gul støysone frå fylkesvegen, i følgje støysonekart frå Statens vegvesen. Eigedomsforhold Ulstein kommune står som grunneigar for fire av dei fem eigedomane som ligg innanfor planavgrensinga. Risiko- og sårbarheitsanalyse (eksisterande situasjon) Det er gjort radonmålingar av eksisterande tomannsbustad på gnr. 10, bnr. 154 i 1986, der resultatet viste at ein var over tiltaksgrensa med 120 Bq/m3. Måling på naboeigedom vart gjort i Det er synt at nyare målingar gir lågare verdiar enn dei gamle målingane. Figur 7: Resultatet av radonmålingar (Temakart Ulstein kommune datert , tatt ) 8

9 4. Skildring av planforslaget Planens intensjon Det er behov for å ruste opp området Øvre Ringen som består av kommunale bustadar. Ein vil då leggje til rette for ei bustadblokk. Som første del av prosjektet vil ein setje opp ein firemannsbustad for å kunne huse flest mogleg av dei som allereie bur i området medan ein riv eksisterande bustadar og deretter byggjer bustadblokka. Leikeplassen som er regulert inn i gjeldande plan er ikkje opparbeida. Med ny plan vil leikeplassen bli større og det vert rekkjefølgjekrav for å sikre opparbeiding. Det må utarbeidast situasjonsplan for heile planområdet samla som skal følgje med byggesøknaden. Planlagt arealbruk Målet med planframlegget er å legge til rette for bustadbygging. Arealbruken i planen er difor knytt til bustadføremålet og dei arealfunksjonane som høyrer til. Byggjearealet for bustader er delt mellom areal for konsentrert småhusbusetnad (BKS) og blokkbebyggelse (BBB). Leikeareal (BLK) er regulert som offentleg areal. Vegnettet består av offentlege vegar, gang- og sykkelveg og anna veggrunn tekniske anlegg. Område Ca. storleik, daa Arealbruk Utnytting, BYA BKS1 1 Bustadar konsentrert Maks BYA = 40 % småhusbebyggelse BBB1 2,4 Blokkbebyggelse Maks BYA = 40 % BLK1 2,3 Leikeplass SKV1-2 0,5 Køyreveg SVT1-3 0,5 Annan veggrunn teknisk infrastruktur SGS1 0,3 Gang- og sykkelveg Sum 7 Reguleringsføremål Bygningar og anlegg (PBL 12-5, nr.1) BKS konsentrert småhusbebyggelse I BKS-område vert det lagt opp til ein firemannsbustad, der maks BYA = 40 %. I grunnlaget for utrekning av BYA skal parkeringsareal takast med. Bygningar tillatast oppført med mønehøgd inntil 8,5 m og gesimshøgd inntil 6,5 m rekna frå gjennomsnittleg planert terreng. Ved val av takvinkel, skal ein ta omsyn til kringliggjande bustadhus. Dette slik at bygga som gruppe gjev ei harmonisk områdeoppfatning. Dette skal likevel ikkje vere til hinder for arkitektoniske uttrykk frå vår tid. Nye bygg skal framheve vår tid sin byggeskikk og medverke til vidare utvikling av denne. Det skal etablerast uteareal for bustadane som utgjer minimum 20 % av bustadane sitt samla bruksareal. Alle bustadane skal ha tilgang til eit privat uteopphaldsareal. I tillegg skal det etablerast felles uteopphaldsareal på bakkeplan. Fellesarealet skal ikkje privatiserast av bustandane verken i 1.etasje men gjevast ei utforming og skjerming som inviterer til bruk for alle i bygninga. Ved søknad om tiltak skal det sendas inn utomhusplan som viser korleis det ubebygde delen av tomta skal disponerst og opparbeidast. 9

10 På bustadtomta kan det førast opp garasje på inntil 50 m 2 med maksimal mønehøgd 5 m rekna frå planert terreng ved port. Det er krav om 2 parkeringsplassar pr. bueining. Det skal på situasjonsplan synleggjerast moglegheita til å ha minst 1 av desse plassane overdekt. Byggjegrensa langs Høddvegen er sett til 12 meter frå senterlinja. Dette for å følgje gjeldande reguleringsplan for område. Garasje vinkelrett på kommunal veg kan plasserast 5 frå regulert vegområde. Garasje som ligg parallelt med kommunal veg kan plasserast inntil 2 m frå regulert vegområde. BBB - Blokkbebyggelse Det er sett av ca. 3,0 daa til byggeområde for blokkbebyggelse i BBB-område. Her kan det førast opp eitt leilegheitsbygg med BYA = 40 %. Maksimal møne- og gesimshøgd kan vere på 12 m frå gjennomsnittleg planert terreng, men likevel berre opp til kote 109 m. Det kan førast opp eit bygg med maks 3 bustadetasjar i tillegg til parkeringskjellar under terreng. Innanfor BBB skal det minimum opparbeidast 1,5 parkeringsplassar pr. bueining, der minimum 1plass pr. bueining skal organiserast ved felles garasjeanlegg under terreng. Minimum 5 gjesteplassar skal etablerast ved felles parkeringsplass på terreng. Om utbygginga på tomta gjer det nødvendig, kan parkeringsareal under terreng, med tilhøyrande trapper og heisbygg, plasserast utanfor byggegrense og nærmare formålsgrense mot veg i nord. Byggjegrense mot gang- og sykkelveg er sett til 4 m frå annan veggrunn og min 8,7 m frå senterlinje i Høddvollvegen. Planen opnar for det kan etablerast parkeringskjellar under terreng med tilhøyrande trapp og heisbygg utanfor byggegrense mot nord. Det skal etablerast uteareal for bustadane som utgjer minimum 20 % av bustadane sitt samla bruksareal. I tillegg til eit privat uteopphaldsareal skal det etablerast felles uteopphaldsareal på bakkeplan eller på felles takterrasse. Fellesarealet skal ikkje privatiserast av bustandane verken i 1.etasje eller ev. bustadar i toppetasjen, men gjevast ei utforming og skjerming som inviterer til bruk for alle i bygninga. Ved søknad om tiltak skal det sendas inn utomhusplan som viser korleis det ubebygde delen av tomta skal disponerst og opparbeidast. BLK - Leikeplass Leikeplassen er plassert på eigna areal og i gunstig avstand i høve til brukarane. Leikeplassen vil ha gode solforhold. Leikeplassane skal ha areal og utstyr nok til varierte aktivitetar som fremjar rørsleglede, gir allsidig rørsleerfaring, sanseerfaring og moglegheit for læring og meistring. Den skal vere tilpassa ulike aldersgrupper. I føresegnene er det teke inn at «Leikeplassen skal ha minimum sandkasse, benk, eit leikeapparat og noko fast dekke». Det er også sett rekkjefølgjekrav om opparbeiding. Eksisterande garasje som står på arealet kan tilpassast som eit overdekt le med t.d benkar inni. SKV Køyreveg Tilkomstvegane til planområde er eksisterande vegar som ikkje treng noko vidare opparbeiding. 10

11 SGS gang- og sykkelveg Gang- og sykkelveg er også eksisterande, men er trekt mot nord i motsetning til tidlegare. Dette grunna skjering frå Høddvollvegen. Her kan det settast opp mur langs deler av skjeringa. Høgda på gang- og sykkelvegen vil vere tilnærma lik som i dag. Grunna stigning på Høddvegen vil det vere vanskeleg å få heile gang- og sykkelvegen universelt utforma. Første del av strekninga ved Høddvegen vil ha ei stigning på om lag 1:5 (ca. 10 m), medan resten av strekninga til Høddvollvegen vil vere universelt utforma med ei stigning på om lag 1:20. Breidda på gang- og sykkelvegen er sett til å vere 2,5 m. Tilknyting til infrastruktur Planområdet er knytt til fylkesveg 61 via Holsekerdalen. I planområdet vert det lagt opp til gang- og sykkelveg mellom Høddvollvegen og Høddvegen. Når det gjeld drikkevatn, vert utbygginga knytt til godkjent kommunalt vassverk i området. Sameleis vert avløp å knyte til det kommunale systemet i området. Universell utforming Det vert vist til PBL 1-1 og 29-3, jf. også TEK10. Ein føreset at PBL og TEK10 vert lagt til grunn for gjennomføring av tiltak etter denne planen. Så langt det passar bør vidare formings- /funksjonskrava i NS ,2:2009 (Universell utforming) nyttast. Hovudutfordringa i bustadområde vil vere ein ev. firemannsbustad med to etasjar der ikkje alle bueiningane får tilkomst mellom garasje/carport og inngang på same nivå. Leikeareal er søkt lagt på gode areal som ligg sentralt i det området plassen skal dekke. BLK1 vil kunne opparbeidast slik at arealet får universell tilkomst og tilrettelegging. Arkitektur og estetikk i planområde Det er viktig at tiltakshavarar ser samanhengen mellom gamal og ny busetnad. Vår tid sin arkitektur må kome fram og spele på lag med den eksisterande busetnaden. Det vert lagt til grunn at estetikkrettleiaren, som kommunen har vore med på å utarbeide og vedteke, vil medverke til dette. Vi legg til grunn at tiltakshavar og den prosjekterande vektlegg dette i hht. PBL sin intensjon. Ved val av takvinkel, skal ein ta omsyn til kringliggjande bustadhus. Dette slik at bygga som gruppe gjev ei harmonisk områdeoppfatning. Dette skal likevel ikkje vere til hinder for arkitektoniske uttrykk frå vår tid. Nye bygg skal framheve vår tid sin byggeskikk og medverke til vidare utvikling av denne. Naturmangfaldlova 7 i Naturmangfaldlova omhandlar prinsipp for offentleg avgjerdstaking i Paragrafane omhandlar kunnskapsgrunnlaget, føre-var-prinsippet, den samla belastninga på økosystemet, kostnader ved miljøringing som skal berast av tiltakshavar og miljøforsvarlege teknikkar og driftsmetodar. 11

12 Ved gjennomgang av kartbasar (GISLink: for naturmangfald har det ikkje blitt avdekka at planframlegget medfører skade på eller disponering om viktige landskap, økosystem, naturtypar, artar og anna etter naturmangfaldslova. Vi viser til at planområdet er vist som bustadområde i kommuneplanen sin arealdel for Ulstein kommune. Vi viser også til at planområdet ikkje inngår i 100-metersbeltet langs sjøen. Kunnskapsgrunnlaget ( 8): Vi oppfattar kunnskapsgrunnlaget i nasjonale databasar som tilfredstillande for vurderingar etter naturmangfaldlova i dette tilfelle. Førevar prinsippet ( 9): Ser ikkje andre vesentlege verknader for naturmiljøet. Samla belastning ( 10): Ser ikkje at tiltaket vil utgjere vesentlege negative konsekvensar for økosystemet, landskapet, naturtypar eller artar. Renovasjon Det er ikkje sett av eige areal for renovasjon innanfor planområde. Slikt område kan likevel settast av innanfor bustadformålet ved behov. Ved prosjektering og i utbyggingsavtale må ein vurdere moglegheita for nedgravd avfallsløysing. ROS Så langt vi kan sjå av offentlige databaser er det ikkje forhold knytt til risiko eller sårbarhet som skulle tale i mot fremja arealbruk. Tiltak for radon må vurderast ved prosjektering. Sjå også vedlagt sjekkliste for risiko- og sårbarheit. 5. Verknadar av planen Krav til KU Tiltaket er vurdert etter Forskrift om konsekvensutgreiing etter plan- og bygningslova. Formålet er i tråd med kommuneplanen som syner formålet bustad. Ein har konkludert med at planlagde tiltak ikkje har slike vesentlege konsekvensar for miljø og samfunn at planprogram og/eller konsekvensanalyse er naudsynt i denne saka. By- og stadsutvikling Planen legg opp til fortetting i Ulsteinvik. Det er bygd blokkbebyggelse nord for området og det vert i tilgrensande plan, som er under utarbeiding, bli lagt opp til meir blokkbebyggelse her. Både bebyggelsen og uteområde kan tilføre gode kvalitetar til område som pr. i dag er noko slitt. Born og unge Det vil bli opparbeida ein offentleg leikeplass innanfor planområdet. Det er sett ned krav om minimumsutforming og rekkjefølgjekrav for å sikre opparbeiding før første bruksløyve vert gitt i BKS1 og BBB1. Leikeplassen er tilnærma flat og vil vere universelt utforma. Leikeplassen har ein storleik på om lag 1,9 daa. Ulstein har ikkje fått på plass leikeplassnorm og har difor ikkje krav om storleik på 12

13 leikeplassar. I framlegget til ny kommuneplanens arealdel er det lagt opp til at det for kvar bueining må settast av minimum 50 m 2 til leikeplass eller andre friområde. Kvartalsleikeplass skal settast av i alle område der det vert etablert 20 eller fleire bueiningar. Denne skal vere på minimum 1500 m 2 dimensjonert for opptil 50 bueiningar, maks 250 m gangavstand frå bueininga. Framlegg kommuneplanen vert dermed stetta. Mot veg vert leikeplassen sikra med gjerde. Garasjen som i dag står på området kan bli ståande, ev. bli noko ombygd, og gi tak og le ved dårleg ver. Leikeplassen skal ha eit stort innslag av grøne kvalitetar/beplantning. Landskap Tiltaka som følgjer planen grip ikkje inn i vesentlege forhold knytt til landskap ettersom område allereie er tett utbygd. Område har allereie blokkbebyggelse i bakkant og det er tatt omsyn til høgda regulert høgde der slik at ny blokk i Øvre Ringen maksimalt vil flukte med bebyggelsen bak. Det er også under planlegging meir blokkbebyggelse rundt stadion. Lokalklima Utbygginga vil ikkje påverke lokalklimaet i nokon særleg grad. Miljøvenleg energiforsyning Det er i føresegnene sett ned krav om at ein skal undersøke moglegheita for å knyte seg på fjernvarmeanlegg. Naturressursar Tiltaket vil ikkje påverke naturresursane i nokon særleg grad. Risiko- og sårbarheit Ingen andre forhold enn radon må vurderast i forhold til risiko og sårbarheit. Befolkningssamansetning Det vert lagt opp til ei blanding av befolkningssamansetninga. Område er godt egna for t.d skuleelvar ved Ulstein vidaregåande skule, barnefamiliar og eldre. I tillegg vil område innehalde kommunale bustadar. Trafikkforhold BBB får tilkomst frå Høddvollvegen, medan BKS får tilkomst frå Høddvegen. Tiltaket fører til meir trafikk til område, men med tilkomst til blokkbebyggelsen frå Høddvollvegen vil det i mindre grad påverke bustadfelta rundt. Universell utforming Det vert tatt omsyn til universell utforming gjennom teknisk forskrift for bustadane, leikeplassen og gang- og sykkelveg gjennom område. Kulturminne Planlagd utbygging vil ikkje verke inn på kulturminne då område allereie er utbygd og det ikkje er gjort funn av andre kulturminne i nærområde. 13

14 Økonomiske konsekvensar for kommunen og rekkjefølgjekrav Ettersom tiltakshavar er Ulstein eigedomsselskap KF (UEKF) og det skal byggjast kommunale bustadar vil ein måtte rekne med økonomiske konsekvensar for kommunen. Det vert lagt opp til at kommunen står for bygging av firemannsbustaden, medan blokka vert bygd gjennom ein tilbodskonkurranse der det vert stilt krav om at kommunen skal kunne kjøpe tilbake nokre av leilegheitene. I tillegg vert leikeplassen eit offentleg areal som skal opparbeidast. Det er stilt rekkjefølgjekrav om opparbeiding av leikeplassen i føresegnene. Før utbygging vert sett i verk skal tiltakshavar og kommunen avklare om utbyggingsavtale er tenleg for utbygginga. 6. Innkomne merknadar til kunngjeringa Møre og Romsdal fylkeskommune, datert : Har ut frå sine ansvarsområde følgjande merknader: Jamfør plan og bygningslova 28-7 (den ubebygde delen av tomta/fellesareal), Teknisk forskrift (TEK10) 8-1 (uteareal) og 8-4 (uteoppholdsareal), skal ein gjennom planarbeidet sikre uteareal for felles opphald og leik på ein slik måte at dette arealet får tilstrekkeleg storleik, utforming og plassering i forhold til bygg, tilkomst og parkering. Utearealet skal vere eigna opphaldsstad for bebuarar på bakkeplan. Samtlege einingar skal ha tilgang til arealet, som skal kunne nyttast av alle, vaksne som barn. Vi vil særskilt understreke plassering i forhold til bygg, fordi dette føreset at ein i reguleringsplankartet fastsett kor dei ulike planføremåla skal vere, gjennom avgrensing av dei ulike føremåla, samt bruk av byggegrense m.m. Det må innarbeidast rekkjefølgjeføresegn som sikrar opparbeiding. Opparbeiding må vere knytt til ferdigattest for første bueining. Når det gjeld nærare utforming og plassering av areal for opphald og leik, rår vi til at ein ser nærare på utformingskrava i Rikspolitiske retningsliner for å styrke barn og unges interesser i planlegging/rundskriv T-2/08. Kapittel 1 inneheld dei generelle utformingskrava, t.d.: «5.a Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. 5b. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne». I kapittel 3, finn ein rettleiing kor desse krava er nærare konkretisert, t.d.: «5.a Arealer brattere en 1:3, eller smalere enn 10 meter, areal med ekvivalent støynivå over 55 db(a), areal avsatt til kjørevei, parkering, fareområder og areal belagt med restriksjoner som hindrer barns frie lek, skal ikke regnes med». Vi vil ha særleg merksemd på areal for dei minste borna. 14

15 Vi minner om at kommunen i reguleringsplanen kan gi føringar for arealføremål som sikrar utforming i forhold til funksjonskrava for universell utforming, jf. plan- og bygningslova 12-7, punkt 4. Føringane kan omfatte alt i frå føringar gjennom overordna prinsipp ved utforminga av planen, til konkrete føringar for utforminga av utomhusareal og bygg m.m. Gjennom å vere bevisst universell utforming i planlegginga og i føringar for seinare byggeprosjekt, vil kommunen kunne sikre ein funksjonell meirverdi. Det er i oppstartvarselet vist til at ein ser positivt på framlegget mellom anna fordi det kan sikre opparbeiding av leikeareal. Det betyr at areal som var tilrettelagt i gjeldande plan ikkje er opparbeidd. Reint planjuridisk er det likevel sikra som leikeareal. Vi er ikkje kjent med føresegnene i gjeldande plan (ikkje å finne i planregister på nett), men ut frå at planen er frå 1975 er desse neppe tilstrekkelege i dag. Ikkje mindre er dette det einaste leikearealet mellom Høddvoll og Holsekervegen og er derfor tenkt å skulle dekke eit større buområde enn berre det som no er varsla omregulering av. Dersom dette arealet eventuelt vert redusert og i tillegg tilgjengeleg berre for bebuarar i ny plan, vil dette vere lite tenleg for det samla bumiljøet, og det vil i prinsippet fordre behov erstatningsareal for «dei andre». Ei moglege løysing på dette vil vere å gjere leikearealet offentleg. Vi registrerer at det er regulert eit offentleg leikeareal rett vest for stadion, men kjenner elles ikkje status for dette. Det er relevant å omtale også dette i planomtalen som må følgje planen. Kommentar: Merknaden er teke til følgje. Det er avsett eit større areal til offentleg leikeplass som sikrar bustadane på eigedomen og eigedomane rundt. Det er sett ned krav om rekkjefølgjebestemmelse og krav om utforminga av arealet. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert : Har ut frå sine ansvarsområde følgjande merknader: Støytilhøva må avklarast. Miljøverndepartementets Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442, med tilhøyrande rettleiar, skal leggast til grunn for all arealplanlegging og utbygging. Fylkesmannen legg til grunn at barn og unge sine interesser blir tatt vare på, jf. 5-1 i plan- og bygningslova. Rundskriv T-2108 om barn og planlegging frå Miljøverndepartementet gir rammer for planarbeidet på dette området. Fylkesmannen i Møre og Romsdal har også ei eiga satsing på barn og unge sine oppvekstvilkår. Rikspolitiske retningsliner for å styrke born og unge sine interesser i planlegginga stiller krav til den kommunale planleggingsprosessen. Dette gjeld mellom anna krav til fysisk utforming av areal for born og unge. I nærmiljøet skal det finnast areal der born og unge kan utfolde seg og skape sitt eige leikemiljø. Areala må vere store nok og eigne seg for leik og opphald, gi høve til ulike typar leik til ulike årstider, og kunne brukast av ulike aldersgrupper og gi høve for samhandling mellom barn, unge og vaksne. Barn sin 15

16 aksjonsradius er avgrensa, og det er difor viktig at leikeareal er lett tilgjengeleg og at det er trygt å kome seg dit. Det bør vere gode soltilhøve, vere skjerma for sterk vind, forureining, støy og trafikkfare I anna helsefare. Områdeleikeplassar er større områder med høve til aking, balleik, sykling og anna, og skal settast av der det blir etablert 20 eller fleire bueiningar. Innan ein avstand på 150 meter skal alle ha ein områdeleikeplass, og denne bør minst vere 1500kvm. Maksimalt 50 bueiningar kan vere felles om slik leikeplass. Kommentar: Merknaden er teke til følgje. Støyforholda er vurdert og ein finn ikkje å måtte gjere tiltak mot dette. Det er avsett eit større areal til offentleg leikeplass som sikrar bustadane på eigedomen og eigedomane rundt. Det er sett ned krav om rekkjefølgjebestemmelse og krav om utforminga av arealet. Mørenett, datert : Dei har ingen kommentarar til oppstart av deljregulering for Øvre Ringen anna enn at dei vil gjere merksam på at det går ein del lavspenningskablar gjennom reguleringsområdet, sjå vedlagde kart. Minst ein av kablane og eit kabelskap må vere intakt og i drift i byggeperioden, då den straumforsyner bustadar utanfor reguleringsområdet. Kommentar: Merknaden er teke til følgje gjennom paragraf i føresegnene. 7. Innkomne merknadar til offentleg ettersyn 1.gongs offentleg ettersyn, til Statens vegvesen Møre og Romsdal fylkeskommune Fylkesmannen i Møre og Romsdal Bucci Arkitektur og Design AS Statens vegvesen Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Møre og Romsdal fylkeskommune Møre og Romsdal fylkeskommune viser til plankartet og peikar på at begge byggeområda, og delar av leikearealet er relativt smale, noko som vil gi lite moglegheiter til uteopphald. Fylkeskommuna tilrår at ein skil leikearealet frå byggeområde og legg heile leikearealet aust i planområdet, og byggeområdet i vestre del av planområdet, slik at ein får ein skjerma leikeplass med gode solforhold. Fylkeskommuna rår vidare til at ein vel kjeda einebustadar framfor korsdelte firemannsbustadar som bygningstype, då slike firemannsbustadar ofte har utfordring med at arealet på bakkeplan framstår mindre tilgjengeleg for dei i 2.etasje. 16

17 Kommentar: Planforslaget er omarbeida etter offentleg ettersyn der merknadane frå Fylkeskommuna delvis er innarbeidde. Leikearealt er samla i den austre delen av planområdet og det smale arealet langs sør er lagt til byggeområdet for bustadane, med unntak av eit smalt grøntareal som skal sikre tilgang til leikearealet frå firemannbustaden og dei andre tilgrensande eigedomane. Det totale areal som vert regulert til leikearealet vert noko mindre enn ved første gongs høyring, redusert frå 2,1 daa til 1,9 daa, men det samla arealet aust i planområdet vert auka, og får dermed ein høgre bruksverdi. I tillegg til leikearealet er det lagt inn krav i planen om privat og felles uteopphaldsareal i tilknyting til byggeområdet for bustadane Bustadfeltet som opnar for konsentrerte småhus i form av ein firemannsbustad er vidareført i planen. For å sikre tilgang til uteopphaldsareal på bakkeplan er tomta utvida med eit areal mot søraust som ikkje skal bebyggast. Vidare er det lagt inn eit krav i føresegnene om at fellesarealet ikkje skal privatiserast, men opparbeidast og skjermast frå det private arealet slik at alle i bygninga føler det naturlig å bruke det til opphald. For å sikre ein heilheitleg god plan for den ubebygde delen av planområdet, er det stilt krav om utomhusplan i føresegnene. Det er vidare innarbeida føresegner som set krav til storleik og kvalitetar på både privat og felles uteopphaldsareal. Fylkesmannen i Møre og Romsdal Fylkesmannen meiner at ei bustadblokk med maksimal høgde på 14 meter i BBB-området vil gjere mykje av seg i landskapet, og at det difor bør ligge føre ei nærare skildring/illustrasjon av bygninga. Fylkesmannen peikar vidare på at deler av leikearealet er smalt og vil kunne oppfattast som privatisert pgr. nærleik til bustadblokka. Fylkesmannen meiner også at deler av byggeområda er så smale at det vil vere vanskeleg å får til gode uteopphaldsareal. Dei ber vidare om at det vert gjort nærare greie for kor mange bueiningar det blir lagt opp til i planen, slik at ein endrar planen slik at den både gir gode leikeareal og opphaldsareal. Kommentar: Merknaden frå Fylkesmannen er innarbeide i planen. Sjå svar til Fylkeskommuna når det gjeld utstrekning av leikeareal og byggeområde. Det er lagt inn illustrasjonar i saksframlegget som viser korleis bygningsvolumet vil framstå i høve til omgjevnadane. Byggehøgdene og antall etasjar er reduserte etter 1. gongs offentleg ettersyn. Når det gjeld antal bustadar, er det lagt inn innskrenkingar på dette i planen slik at det totale antal bueiningar som soknar til leikarealet ikkje overstig 50. Bucci Arkitektur og Design AS Bucci Arkitektur og Design AS framset merknad på vegne av Audun Wingsternes som er heimelshavar til naboeigedomen gnr.10/bnr.161. Grunneigar kan ikkje akseptere at deler av hans eigedom inngår i planområdet og vert omregulert frå byggeområde for bustad til friareal. Ei slik omregulering vil kunne danne grunnlag for ein uønskt ekspropriasjon, i tillegg til at eit redusert tomteareal vil gi redusert potensiale for framtidig utbygging. Grunneigar har lenge hatt planar om å utvikle eigedomen. Bucci har tidlegare i planprosessen teke kontakt med Eigedomselskapet ang. planavgrensinga, utan at henvendinga vart registrert eller formalisert skriftleg. Dei peikar vidare på at dei meiner det er uheldig at kommunen omregulerar privat grunn utan å ta direkte kontakt med grunneigarane for å avklare behov, intensjonar samt ev. vilje til å forhandle om sal av grunn. Kommentar: Merknaden frå Bucci vert teken til fylgje, og planavgrensinga vert endra slik at gnr.10/bnr.161 ikkje lenger inngår i planen. Kommuna er einige i at det er viktig å involvere 17

18 grunneigarar som vert direkte påverka av planarbeidet i planprosessen, og beklagar at dette ikkje vart gjort i dette høvet. Merknader til 2. gongs offentleg ettersyn, til Statens vegvesen datert Møre og Romsdal fylkeskommune datert Fylkesmannen i Møre og Romsdal datert Barn- og unges representant i Ulstein kommune datert Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Møre og Romsdal fylkeskommune Fylkeskommuna viser til at merknadane ved fyrste gongs offentleg ettersyn og er nøgde med løysingane slik dei er viste i plankartet ved 2. gongs høyring. Dei meiner at det er viktig å sikre at uteopphaldsarealet/ leikeplassen vert gjort universelt utforma, og at det vert sett krav i føresegnene at utomhusplanen vert kotesatt. Vidare påpeiker fylkeskommuna at rekkefølgjeføresegnene set krav om at opparbeidinga av leikearealet følgjer det første bustadfeltet. Fylkesmannen i Møre og Romsdal Fylkesmannen er nøgde med at det omarbeida planframlegget legg opp til betre utforma leikeareal, men at rekkjefølgjeføresegnene må endrast slik at ein sikrar opparbeidd leikeplass når første bueining vert gitt bruksløyve. Barn- og unges representant i Ulstein kommune Barn- og unges representant meiner at dei skisserte planane legg godt til rette for leik, aktivitet og opphald for born og unge, men at det må stillast krav til utbyggar om at leikeområdet skal vere ferdig opparbeidd til same tid som ferdigstillings av dei næraste bustadane. Kommentar: Rekkjefølgjeføresegnene er endra i tråd med merknadene når det gjeld tidspunkt for opparbeiding av leikearealet. 8. Avsluttande kommentar Det er behov for fleire kommunale bustadar i Ulstein. Fortetting og fornying av eit allereie utbygd område er ei god løysing på problemet. Grunna behovet for husing av bebuarar under utbygging vert det to byggjetrinn med ein firemannsbustad først og deretter blokkbebyggelse. Området vil nyte godt av ei oppgradering med nye bustadar. 18