Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanen og eksisterende detaljregulering.

Transkript

1 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Gamle Møglestu gård. Plan ID Dato: Dato: Rev Dato: Rev i henhold til planutvalgets vedtak Endringene gjelder punkt 5.3, og siste setning i punkt Bakgrunn Faveo Prosjektledelse AS og Haarklau og Lindeberg AS fremmer på vegne av Lillesand kommune forslag til detaljreguleringsplan for Gamle Møglestu gård i Lillesand kommune Hensikten med dette forslaget er at en ønsker en omdisponering av deler av eiendommen, gnr. 32/1, til bolig- og offentlig formål. Dette samtidig som en ønsker å ivareta kultur-, natur-/verneinteresser i miljøet rundt Gamle Møglestu gård. Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanen og eksisterende detaljregulering. Forslaget faller dermed inn under kriteriene om konsekvensutredning, i forskrift 3d, jmf. 4a. Av vedtatt planprogram framgår følgende punkt som skal utredes: Estetikk, landskapsvirkning og vernehensyn Miljøvern/grøntstruktur Landbruk Kulturminner Teknisk infrastruktur Trafikk og parkering Universell utforming Barn og unges interesser Støy Grunnforhold ROS analyse Utbyggingsavtale 1

2 I samråd med planavdelingen i Lillesand kommune er det bestemt at det utarbeides et eget dokument med konsekvensutredning for kulturminner og kulturmiljø. De øvrige punktene behandles i denne planbeskrivelsen. 2 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet 2.1 Beliggenhet og eierforhold Planområdet ligger ved Gamle Møglestu gård, med kort avstand til Lillesand sentrum. Området er avgrenset av fv 402 i nord-nordvest, og grenser til fv.235 i sørvest. Se oversiktskart under. Planområdet omfatter i hovedsak gnr. 32 bnr. 1, men dekker også en mindre del av gnr. 32 bnr. 38, dette for å sikre areal til vei og adkomst. Planområdet er ca. 19 daa og er eid av Lillesand kommune. Planavgrensingen framgår av kartskissen under. Oversiktskart Planavgrensning 2.2 Naturkvaliteter,topografi, vegetasjon, sol-og skyggeforhold, kulturminner. Gamle Møglestu gård ligger i et område nært opp til et gammelt bosettingsområde som er rikt på automatisk fredede kulturminner, rundt Vestre Moland kirke. Hovedbygningen på Gamle Møglestu gård er fredet, mens driftsbygning er bevaringsverdig. Hovedhuset, driftsbygningen og Vestre Moland kirke utgjør en samlet verneenhet. Denne triangulære konstellasjonen fremstår som et markert landemerke og har dominert sine omgivelser i flere århundrer. 2

3 Planområdet ligger flott til med et stort grøntområde i søndre del, som består av et vakkert parklandskap med storvokste bøketrær langs en steinsatt mur. Planområdet utgjør en liten del av det åpne åkerlandskapet som ligger på sørsiden av Moelva som strekker seg fra Vardåsen i sør og nordover mot St. Gobain (Norton) og Storemyr. Det er her man finner de lange linjene i landskapsformene som det eneste stedet/området i kommunen. Den spredte bebyggelsen i dette landskapet får dermed mer gjenstandskarakter p.g.a. den relativt store avstanden mellom den grupperte bebyggelsen man finner her. Det vide og langstrakte åkerlandet på nordøst og sørøstsiden av det regulerte området ligger som en buffer og skaper stor avstand til verneobjektene på eiendommen. På grunn av det flate terrenget har området gode solforhold. Fellestrekk i organiseringsformen 2.3 Sosial-, teknisk-, og grønn infrastruktur Dagens kjøreadkomst til området er fra nord via Fv Adkomst ligger nært opptil krapp sving og bebyggelse, og vurderes som uoversiktlig. Området grenser i sør-vest til fv. 235 (tidligere del av fv. 402) som i dag er stengt ved Møglestu gård. Her er det stor trafikk av myke trafikanter både på dag- og kveldstid. 3

4 Området har nær tilgang/ gåavstand til det meste som barnehage, skole, flerbrukshall, kirke, butikk og sentrum. Gang-/sykkelveg langs fv 402 sikrer trygg ferdsel i området. Lekeplassarealer finnes ved Lillesand ungdomsskole som ligger ca. 200m fra planområdet. Det er idrettshall ved LUS og Møglestu, og idrettsanlegg med flere forskjellige baneanlegg i Holtaområdet. 2.4 Barns bruk av området Lag, foreninger, skole og barnehager bruker grøntareal, driftsbygning og til dels hovedbygning til lek og læring. Det er ikke avklart når/ om disse aktivitetene skal flyttes til Dovre-området. 3 Planstatus 3.1 Status i kommuneplan I gjeldene kommuneplan for Lillesand kommune , vedtatt i Bystyret, er planområdet avsatt til «tjenesteyting» med hensynssone kulturmiljø (H570). Av kommuneplanens bestemmelser 2-5 c) framgår det: «Byggegrense dyrka mark. Med mindre annet er angitt i reguleringsplan, kan bolig-, fritidsbygg eller andre bygg for varig opphold ikke oppføres nærmere dyrka mark enn 30 meter. Byggegrense for slike tiltak er 50 meter fra dyrka mark i Moelvdalen (Møglestu), sammenfallende med hensynssone H510_9 og H510_10.» Utsnitt fra kommuneplan 3.2 Reguleringsmessig status for planområdet Planområdet inngår i detaljreguleringsplan for veg inn til Lillesand sentrum, Viadukten- Møglestu plan id , vedtatt i Bystyret Formålet med denne planen var å legge til rette for gjenåpning av fv 402 med tilhørende utbedring av 4

5 vegstrekket samt fortau og avklaring av arealbruken på de uregulerte tilstøtende områdene. Plankart vises under. Plankart. Viadukten-Møglestu plan id I denne planen er det gitt rammer for utvikling av Møglestu-området. Planområdet er avsatt til «offentlig og/ eller privat tjenesteyting» med hensynssone H570_1, sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø. Av bestemmelsene framgår følgende for denne hensynssonen: «Bygninger avsatt til bevaring er regulert med eksisterende høyde, takform og etasjeantall. Bygningene kan bruksendres, utbedres, moderniseres og ombygges under føresetnad av at bygningens eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering, materialbruk og farger blir opprettholdt. Antikvarisk myndighet kan ved slike tiltak stille krav til materialbruk, detaljering, form og fargebruk. Ved endring kan det kreves at fasader tilbakeføres til tidligere dokumenterte utseende, innenfor rammen av det som er forsvarlig i forhold til byggeforskriftens funksjons- og sikkerhetskrav. Alle søknads- og meldepliktige tiltak skal forelegges antikvariske myndigheter til uttalelse før eventuell godkjenning.» 3.3 Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet Det er ikke pågående planarbeid i området som må hensynstas ved fremleggelse av plan. 4 Planforslaget 4.1 Hovedgrep Eksisterende fredet hovedbygning og vernet driftsbygningen skal bevares. Sammen med Vestre Moland kirke danner de et viktig kulturhistorisk tyngdepunkt, og dette miljøet skal sikres for framtiden. Den tilhørende parken på sørsiden av bygningene forsterker 5

6 det historiske miljøet og skal i størst mulig grad bevares og tilgjengeliggjøres for allmennheten. Husmorskolebygningen, som ble oppført på 50-tallet, samt garasjer/tilbygg til uthuset foreslås revet. Dette redegjøres det nærmere for i konsekvensutredning for estetikk, landskapsvirkning og vernehensyn. Grepet vil skape en ny mulighet rundt den eksisterende bebyggelsen. Vi ser det som svært viktig at ny bebyggelse etableres i tilstrekkelig avstand, spesielt fra hovedhuset, slik at det ikke forstyrrer forholdet mellom de verneverdige bygningene. Området for den nye bebyggelsen var i utgangspunktet tenkt kun til boligformål. Siden kommunen ønsker en fleksibilitet i forhold til at de kan etablere eksempelvis omsorgsboliger, er området nå regulert til kombinert bolig og tjenesteyting. Ny boligbebyggelse, i form av leilighetsbygg og tomannsboliger, legges øst for den eksisterende bebyggelsen. Små utbyggingsenheter vil kunne gi en enklere og mer fleksibel utbyggingsprosess enn ett større byggevolum. Det gir større muligheter for å kunne selge til flere mindre aktører og til at utbyggingen kan foregå i flere etapper. Bebyggelsen organiseres i en overordnet L-form, der vinkelen parallellstilles med eiendomsgrensene mot nordøst og sørøst i den avstand som er angitt som buffer mot jordbruksarealer, henholdsvis 15m og 30m. For å gi bebyggelsen intimitet, lune og gode uterom legges en tradisjonsrik tundannelse inne i "vinkelen". Den nye bebyggelsen vil i denne strukturen fremstå markert som en samlet arkitektonisk helhet, men som åpner seg mot de eksisterende bygningene og parken i sør, da dette gir gode og solrike utendørs oppholdssoner. Det er holdt en avstand på 30 m til det vernede bygningsmiljøet. Plankonseptet er utviklet i en prosess som har gått over tid med gjennomgående vurderinger/analyser for å finne tålegrensen for tiltakets størrelse sett i forhold til kulturminnenes nære beliggenhet. Konklusjonen vil være at en boligstruktur med inntil 35 boenheter i to og tre etasjer vil være innenfor toleransegrensen uten å skade kulturmiljøet eller ødelegge den historiske lesbarheten av dette. Det er i planprosessen vurdert 2 alternative konsept, dette er det redegjort for i konsekvensutredningen. Trafikken til og fra området legges mot nord for i minst mulig grad å gripe inn i bygningsmiljøet. Parkering for ny boligbebyggelse søkes primært etablert under bakken, og med noen plasser for gjesteparkering og virksomheter innen tjenesteyting på bakkenivå. Park og hageanlegget med vegetasjon og terrengformasjoner søkes i størst mulig grad holdt intakt. Det legges til rette for vedlikehold og noe utvikling av parken, basert på kunnskap om tidligere historisk innhold. Dyrket mark innenfor planområdet reguleres ihht. planutvalgets vedtak til landbruk. 6

7 4.2 Arealbruk Planområdets størrelse er ca 19 daa. Arealene fordeler seg på de ulike formålene slik: - offentlig og/eller privat tjenesteyting 2756m2 - bolig/tjenesteyting 4517m2 - park 6399m2 - grøntareal mot øst 3248m2 - lekeplass 168m2 - parkering, vei og teknisk anlegg 2107m2 De eksisterende bygningene beholder formålet offentlig eller privat tjenesteyting, og kan benyttes med de begrensningene som ligger i at hovedhuset er fredet, og driftsbygningens ytre form og fasade er vernet. Vernehensyn gjør også at det ikke tillates ny bebyggelse i form av nye bygninger eller tilbygg/påbygg på disse bygningene. I BT kan det bygges boenheter, i leilighetsbygg og tomannsboliger i 2 og 3 etasjer. Bebyggelsens høyder og plassering er gitt klare begrensninger på plankart og i bestemmelsene, og som grense for utnyttelse settes tillatt BYA til 50%. Gjeldende kommuneplan stiller krav om 100m² uteoppholdsareal pr. boenhet. På grunn av de store grøntområdene mot øst og parken på over 6000m² som ligger i så umiddelbar nærhet foreslås 70m² pr. boenhet. Terrasser og lekeplass kan regnes med i dette arealet. Området BT og lekeplassarealet er felles for boligene. Parkeringsarealet på terreng skal være felles for boligene og virksomhet innen offentlig/privat tjenesteyting. Adkomstveien, grøntarealet mot øst og parken skal forbli i offentlig eie for å sikre allmenne interesser. 4.3 Bebyggelse, struktur og tiltak Eksisterende adkomst til Gamle Møglestu gård stenges. Ny adkomst etableres ved en eksisterende avkjørsel lengre nordøst. I fortsettelsen blir et parkeringsareal liggende mellom de eksisterende bygningene og ny boligbebyggelse på østsiden. Gårdens hovedbygning og uthus ligger eksponert ut mot veien, mens granhekken langs eiendomsgrensen mot nordøst og sørøst og de store bøketrærne i parklandskapet "pakker inn" og skjuler det meste av boligbebyggelsen. 7

8 Illustrasjonsplan Det etableres gang- og sykkelvei som forbindelse videre fra boligene mot sør, til den sørligste delen av planområdet og med forbindelse videre til Lillesand. Denne fungerer også som grense mot det bevaringsverdige parkområdet. Den storvokste granhekken (ca. 15 m høy mot nordøst) som innrammer eiendommen fungerer også som en klimaskjerm. Når denne skal fornyes foreslås det å erstatte denne med en jordvoll på 2-2,5m høyde som så beplantes på ny med nye vintergrønne trær. Dette vil gi en mer markert avskjerming som også vil gi en dempet høydevirkning av bebyggelsen. De nye boligene tenkes oppført som leilighetsbygg i tre etasjer mot nordøst, mens resten av volumene er mindre og i to etasjer, med mellom to og fire boenheter i hver bygningskropp. Terrenget synker noe mot sør, og bygningene følger dette fallet. Dette er med på å dempe virkningen av den nye bebyggelsen opp mot de eksisterende volumene. Snitt gjennom park og boligbebyggelse Nedkjørsel til parkeringskjeller tillates etablert utenfor byggegrensene i boligområdet. Dette fordi det er den mest hensiktsmessige løsningen, den vil ikke være i konflikt med buffersonen, og den vil i hovedsak være skjult under bakken. Grensen for boliger mot sørvest er lagt som en fortsettelse av hovedhusets fasade mot parken, og er trukket tilbake over 15 meter fra parken i forhold til den eksisterende bygningen som skal rives. Av respekt for den fredede hovedbygningen er den nærmeste 8

9 toetasjes boligen trukket ca. 30m mot øst for å gi nok rom rundt det bevaringsverdige bygningsmiljøet. Boligene skal som hovedregel ha saltak med mellom 35-40, og møneretningen er for de fleste bygningene snudd i forhold til eksisterende hovedhus. Som brudd på dette kan tak over felles innganger med trapp og heis ha flatt tak. Karakteren i tiltaket skal formes som et småskalaanlegg i tradisjonell stil. Bebyggelsen skal ha et artikulert arkitektonisk uttrykk der leilighetsstrukturen er tydelig og lesbar i en repetitiv fasaderekke. De smale bygningskroppene skal være markante og avgrenses av saltaket, og sprang i byggelinjene er lagt inn for å markere brudd i fasadene. Hensikten er å skape en bygningsmessig struktur som med sin oppsplittede karakter vil virke mindre i målestokk i forhold til kulturminnene. Det nybygde skal således avspeile en "historiefortelling", en arkitektonisk forskjellighet som bidrar til opplevelse av tidsspenn i bygningsmiljøet, samtidig som det nye harmonerer med det gamle. Størrelsen på de fleste boligene vil ligge mellom 80 og 100m² i bruksareal, og være to eller treroms leiligheter. Strukturen i den nye bebyggelsen vil gi gode og solrike uterom for beboerne som legger til rette for sosiale relasjoner. De vil også åpne opp for god kontakt med omgivelsene og nærheten til parken. Et vannbasseng kan bli et stimulerende treffsted. Vi vil mene at dette vil ha stor betydning for livet og fellesskapet i bomiljøet, og for brukernes trivsel og velvære. Arkitekturen vil således bidra til å fremkalle en god opplevelse av stedet, som igjen styrker tilhørighet til området. Det er viktig at mange av leilighetene ligger på bakkeplan. Disse tiltakene beriker bokvalitetene for beboerne. Innen området med de eksisterende bygningene som er avsatt til areal til offentlig og/eller privat tjenesteyting (T1) tillates ikke ny bebyggelse. De eksisterende bygningene som skal beholdes skal bevares med den høyde og takform de har i dag. Terrenget beholdes i stor grad med den topografien det har i dag. Det forutsettes uttak av masser for etablering av parkeringskjeller under deler av boligbebyggelsen, men ut over dette kreves det små terrenginngrep. Etablering av gang- og sykkelvei mot sør vil kreve noe mindre justeringer av terrenget for å få en jevn trasé. I parken skal også det eksisterende terreng så langt det er mulig bevares, og en etablering av dam/vannspeil skal legges naturlig inn i terrengformasjonene. På grunn av det svakt fallende terrenget mot sør ligger hele planområdet godt til med tanke på solforhold. Avstand til vegetasjonsskjermen mot øst gir også gode forhold fra tidlig på dagen. Noen høye trær i parken vil kaste noe skygge sørvest i området på ettermiddagen. På sommerstid står sola høyt og kommer over tretoppene, på vinterstid er løvtrærne uten blad og slipper sola gjennom. Mot vest er det åpent området vil ha sol til sent på kvelden i sommerhalvåret. Se også Illustrasjoner med solstudie (vedlegg 9). For virkningen av ny bebyggelse mot den eksisterende og omgivelsene vises det også til illustrasjoner og beskrivelse i konsekvensutredningen. 9

10 5 Utredningsbehov I samråd med planavdelingen i Lillesand kommune er det bestemt at det utarbeides et eget dokument med konsekvensutredning for kulturminner og kulturmiljø, jf. vedlegg 1. Konsekvensutredningen dekker i hovedsak punktet estetikk, landskapsvirkning og vernehensyn. De øvrige utredningspunktene behandles delvis i konsekvensutredningen og i denne planbeskrivelsen. Det vises til metodikk som er brukt i konsekvensutredningen. Konsekvensmatrisen med en skala fra meget stor negativ konsekvens til meget stor positiv konsekvens (vedlegg 4 til konsekvensutredningen) er brukt så langt det passer. 5.1 Estetikk, landskapsvirkning og vernehensyn Dette punktet utredes i egen konsekvensutredning, jf. vedlegg Miljøvern/grøntstruktur Miljøvern. Dette forholdet er utredet i forhold til Fylkesmannen i Aust Agder sin sjekkliste for reguleringsplaner kapittel 1 og 2. Se vedlegg 2. Det er ikke avdekket forhold som vurderes som negative for miljøvern/grøntstrukturinteresser i området. I planbeskrivelsen for gjeldende reguleringsplan (Viadukten Møglestu, vedtatt ), fremgår det at det ikke er registrert rødlistearter i området. Dette legges til grunn. Grøntstruktur Parken, grøntområdet mot øst og lekeplassen er alle lett tilgjengelige områder. Spesielt parken, som er et stort område med forskjellige kvaliteter på over 6000m², skal ivaretas og være tilgjengelig både for de nye boligene og allmennheten som område for opphold, rekreasjon og lek. Parken har få eller svake spor fra tidligere storhetstid med unntak av den storvokste vegetasjonen. Noen elementer som står igjen er muren og en side av bøkealléen langs veien sørover, samt noen stier og struktur av gangveier rundt hovedhuset. Det ligger også en vannrenne i det laveste området sør i parken. 10

11 I heftet "Byvandring i Lillesand" (Terjes Trykkeri, utgitt 1994) sies det om parken: "Rundt huset var det opprinnelig en stor park med grusganger, grotter, lysthus og karussdam. Det var bøkeallé fram til eiendommen, den ene siden av alléen står fortsatt." Som med bebyggelsen er det ønskelig at uteområdet blir aktivert i større grad enn i dag. For å få til dette bør det gis tillatelse til noen mindre tiltak, som noe bearbeiding eller beskjæring av eksisterende vegetasjon, tilrettelegging av stier/grusganger (universelt utformet) for tilgang til større deler av området, og mulighet for gjeninnføring av en dam/et vannspeil. En lekeplass for boligene er lagt i krysningspunktet mellom boliger, gang- og sykkelveiforbindelsen mot sør og de to andre grøntområdene. Dette er satt av for å dekke krav om sandlekeplass i kommuneplanen. Beregnet til 5m² pr. boenhet vil dette gi krav om et areal på 160m². Dette arealet skal være felles for boligene. Krav til nærlekeplass og kvartalslekeplass er dekket ved nærhet til lekeplassarealer ved Lillesand ungdomsskole (ca. 200m fra planområdet), og de tilgjengelige grønne områdene, både parken og grøntområdet mot øst innen planområdet. Anlegg for idrett er det også flere av i nærheten og innen 500meters avstand, som idrettshall ved LUS og Møglestu, og idrettsanlegg med flere forskjellige baneanlegg i Holtaområdet. Det grønne området mot øst i planområdet ligger som et markert skille mellom boliger og jordbruksarealene. Dersom det eksempelvis etableres en jordvoll med beplantning i plangrensen som erstatning av hekken, og dette er tilstrekkelig for beskyttelse mot landbruket, vil arealet kunne gjøres tilgjengelig for beboere, f.eks. til bruk til opphold og rekreasjon. Konklusjon/oppsummering: Det er i fylkesmannens sjekkliste for reguleringsplaner (kap. 1 og 2) ikke avdekket forhold som vurderes som negative for miljøvern/grøntstrukturinteresser i området. Tiltaket i denne planen vurderes å gi middels positiv konsekvens. Dette fordi det legges til rette for at parkområdet blir mer tilrettelagt og brukt. Dette ivaretas i planens bestemmelser. 11

12 5.3 Landbruk Buffersone er i kommuneplan satt til 50 m på Møglestu. Hensikt med buffersone er å redusere muligheter for konflikter mellom formål. I dag er planområdet tydelig skilt mot landbruksområdet ved at det er etablert en stor vegetasjonsskjerm. Dette er en hekk/ rad med trær. Se foto under. Innenfor planområdet er det et dyrket areal på ca 4 daa. Arealet er ikke regulert til jordbruksformål, men er tidligere utleid og brukt til jordbruksformål. Foto som viser buffersone sett fra nord-øst. Konklusjon/oppsummering: Dyrket mark innenfor planområdet reguleres ihht. planutvalgets vedtak , til landbruksformål. Eksisterende, kraftig, vegetasjonsskjerm tilsier at buffersonen kan reduseres til 15 m (mot nord) og 30 m (mot øst). Det er tatt inn et eget punkt i planbestemmelsene for å ivareta kravet til skjerming mot landbruksområdet. Det vurderes at dette medfører ubetydelig konsekvens for landbruksinteressene i området. 5.4 Kulturminner Det er ikke opplysninger om automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, men i umiddelbar nærhet er det blant annet registrert en rekke gravminner fra forhistorisk tid (eksempelvis ID 58528, og 12218), samt Vestre Moland kirke som er et kirkested fra middelalderen (ID 85819). Aust Agder fylkeskommune anså det som sannsynlig at det kunne gjøres funn i planområdet og ønsket derfor å foreta en kulturhistorisk registrering. Begrunnelsen for undersøkelsene er hjemlet i kulturminnelovens 9, hvor fylkeskommunen er forpliktet til å undersøke om større offentlige og private tiltak kan komme i konflikt med hensynet til automatisk fredede fornminner. 12

13 Registreringen ble gjort i perioden av Knut Fossdal Eskeland, Inger Marie Møistad og Nils Ole Sunde. Det ble gravd totalt 11 sjakter innenfor planområdet. Det ble ikke gjort noen funn av kulturminner. Rapporten fra denne registreringen er vedlagt som vedlegg 3. Konklusjon/oppsummering: Rapport fra utført registrering av kulturminner som viser at det ikke er gjort funn, legges til grunn. Det er ikke stilt ytterligere krav om arkeologiske undersøkelser i reguleringsplanen. For verdi- og konsekvensvurdering av dette punktet vises det til beskrivelse i konsekvensutredning for kulturminner og kulturmiljø, jf. vedlegg Teknisk infrastruktur I følge kommunens VAR-avdeling er kapasiteten på vann- og avløpsanlegg for Gamle Møglestu Gård god. Det vil bli lagt nye ledninger for vann og avløp i vei, ved gjenåpningen av fv. 235 (tidligere del av fv. 402) forbi Møglestu. Dette blir gjort i høst/vinter og er ivaretatt i planen for gjenåpning av vei, Viadukten-Møglestu. Videre opplyser VAR-avdelingen at det må påregnes et eget anlegg for fordrøyning av overvann. Konklusjon/oppsummering: Konsekvensen av tiltaket i forhold til teknisk infrastruktur vurderes som ubetydelig. Dette fordi det vil være god kapasitet på vann- og avløpsanlegg. Det må påregnes et eget anlegg for fordrøyning av overvann. Dette blir et tema i VA-plan. 5.6 Trafikk og parkering Utklipp fra Reguleringsplankart. Trafikk Kjøreadkomst til beboerne er fra fv402. Veien har tilfredsstillende standard og kapasitet. Det er gang-/sykkelsti langs vegen. 13

14 Forutsatt 5 bilturer per bolig per døgn vil prosjektet generere ca 150 bilturer per dag. T- kryss er tilstrekkelig til å ivareta denne trafikkmengden. For å ivareta siktlinjer foreslås kjøreadkomsten flyttet ca 50 meter i nordøstlig retning. Dette betyr at den eksisterende kjøreadkomsten stenges, og at det blir en felles kjøreadkomst inn til tunet på Gamle Møglestu gård, og til den planlagte bebyggelsen. Området grenser i sør-vest til Fv. 235 som i dag er stengt ved Møglestu gård. Her er det stor trafikk av myke trafikanter både på dag- og kveldstid. Denne vegen er vedtatt gjenåpnet. Parkering Kommuneplanen for Lillesand oppgir som norm for boligbebyggelse med 3 boenheter eller flere at bruks- og boenhet til boligformål med bruksareal over 70m², skal ha biloppstillingsplass for minimum 1,5 biler. I tillegg skal det avsettes minimum 1/3 parkeringsplass pr. boenhet til gjesteparkering. Det er flere forhold som gjør at det er ønskelig å redusere parkeringskravet noe. Møglestu ligger en drøy kilometer fra Lillesand sentrum og ca 1,6 km fra Tingsaker (senter). Det er godt tilrettelagte forbindelse for gående og syklende mellom disse områdene. Det er også kort vei til bussforbindelse mot f.eks. nabobyene. Offentlige tilbud som skoler, barnehage og idrettsanlegg/tilbud finnes i umiddelbar nærhet. Størrelsen på boligene (80-100m² BRA) vil gi to eller treroms leiligheter. Dette gir begrensninger på størrelsen på husholdningene. Denne typen leiligheter er også godt tilrettelagt for eldre beboere, både på grunn av størrelse og krav til tilgjengelighet boenhet. Det gis også signaler fra kommunalt hold om at det vil være behov for flere slike boligtilbud for eldre. Med husholdninger på 2 personer er det naturlig å legge opp til en parkeringsdekning som gjenspeiler det reelle behovet. For boligene legger derfor planen opp til 1,25 parkeringsplass pr. boenhet, inkludert gjesteparkering, som vi mener vil være tilstrekkelig for denne typen boliger. I tillegg legges det inn krav om parkering for området satt av til offentlig og/eller privat tjenesteyting. Hvilke konkrete aktiviteter eller bruk som følger av formålet er ikke avklart, men fra kommunens side er det intensjoner primært til kulturaktiviteter. Hovedbygningen og driftsbygningen har et ganske stort samlet bruksareal på over 1200m². På grunn av krav til tilgjengelighet (universell utforming) til disse arealene i forbindelse med tjenesteytende aktiviteter vi det ikke være mulig å utnytte dette arealet fullt ut. Det stilles derfor ikke krav til et antall parkeringsplasser pr. 100m² bruksareal, men det settes av 8 p-plasser på felles parkeringsområde for å dekke den daglige bruken. Plassene på felles parkeringsområde vil i tidsrom med lite aktivitet i eksisterende bebyggelse være tilgjengelige som gjesteparkering for boligene, og motsatt. I området er det flere større arealer avsatt til parkering, som ved kirken (ca. 60 plasser), ved Lillesand Ungdomsskole og barnehagen rett ved LUS (ca. 140 plasser) og Møglestu videregående skole (ca. 65 plasser). Ved større arrangementer og ansamling av mennesker vil det være naturlig å benytte disse, da samtidig bruk av alle disse virksomhetene er lite sannsynlig. 14

15 Konklusjon/oppsummering: Tiltaket vil generere ca 150 bilturer per dag. Dette vurderes som en liten negativ konsekvens for trafikkavviklingen i området. Kjøreadkomst er fra fv402, en vei med tilfredsstillende standard og kapasitet. Det er gang-/sykkelsti langs denne vegen. For å ivareta siktlinjer foreslås eksisterende kjøreadkomsten flyttet ca 50 meter i nordøstlig retning. Dette vil ha en positiv konsekvens ifht trafikksikkerheten. Parkering vil skje innenfor planområdet. 5.7 Universell utforming Generelt er alle uteområdene lett tilgjengelige på grunn av små og jevne høydesprang i terrenget, og det er tilgang for de fleste til store deler parken. Sandlekeplassen skal utformes etter prinsipper om universell utforming. Parken som ligger i vernesonen, er gjennom bestemmelsene gitt noen muligheter for opparbeidelse av enkelte elementer i parken, slik at tilgjengeligheten kan økes i forhold til i dag. Det ligger mange begrensninger i vernet av de eksisterende bygningene i forhold til å kunne gjøre dem universelt tilgjengelige. Det kan tilrettelegges med f.eks. flyttbare ramper osv., men da interiør i hovedhuset skal bevares kan f.eks. ikke rekkverk, trinnløse overganger eller fargesetting endres for å tilfredsstille nye krav. Ulike typer virksomheter som legges til denne bebyggelsen må derfor vurderes opp mot om tilgjengeligheten er god nok for brukerne. Ved etablering av nye boligområder stilles det krav til at minst 70% av boenhetene skal være universelt utformet. Dette kravet er innarbeidet i planbestemmelsene. Det er også mulig at en større andel boliger kan tilfredsstille kravene som gjelder for tilgjengelig boenhet, og dette kan brukes som et virkemiddel for å oppnå en standard som er viktig for eldre beboere. Konklusjon/oppsummering: Krav til universell utforming ivaretas i reguleringsplanens bestemmelser. 5.8 Barn og unges interesser Det skal etableres en sandlekeplass i parken, parkområdet gjøres mer tilgjengelig og skal oppgraderes. Dette vurderes som positivt for barn og unges interesser. Det vises også til utfylt sjekkliste for oppfølging av barn og unges interesser i planleggingen, jf. vedlegg 4. Konklusjon/oppsummering: Parkområdet brukes av barn og unge. For nærmere utredning av dette vises det til utfylt sjekkliste for oppfølging av barn og unges interesser i planlegging. Det vurderes at tiltaket har en middels positiv konsekvens for barn og unges interesser fordi det legges 15

16 til rette for at parken blir mer tilgjengelig og at det etableres sandlekeplass, jf. planens bestemmelse. 5.9 Støy Ved støyberegning skal en som utgangspunkt bruke Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) utgitt av Miljøverndepartementet. Under vises utklipp fra vegvesenets støyvarselkart for Aust Agder. Det er opplyst at kartet ikke skal brukes til detaljvurdering av enkeltboliger, til det er usikkerheten for stor. Støyvarselkartene er utarbeidet etter Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Støyvarselkartene viser beregnet rød (Lden>65dB) og gul (Lden>55dB) støysone langs riks- og fylkesveg. Støyvarselkartene fra Statens vegvesen viser prognosesituasjonen år fram i tid. Det vil si at årsdøgntrafikk, som er en av de viktigste parameterene i støyberegningsmodellen, er fremskrevet (basert på prognoser) til oppgitt beregningsår. Støyvarselkart for Aust Agder ( Agder) Konklusjon/oppsummering: Det er vurdert om det skal utarbeides støyberegninger, men en har etter drøfting med Statens Vegvesen, kommet til at dette ikke er nødvendig. Dette begrunnes med at området der det skal etableres nye boliger ligger utenfor sonen hvor det blir stilt krav om støyberegninger. Bruken av området som ligger innenfor gul sone, jf. støyvarselkart, forutsettes brukt som før og det vurderes at dette ikke utløser behov for støyberegninger. Ut fra dette vurderes det at trafikkstøy i dette tilfellet har liten negativ konsekvens Grunnforhold Det vises til tidligere grunnundersøkelser fra nærliggende reguleringsplaner, hvor det kommer fram at det er morenemasser i området. Ut fra Miljødirektoratets kart over grunnforurensing framgår det ikke noe som viser at det er forurenset grunn i området. 16

17 5.11 Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er ikke avdekket forhold som utredes videre. Se vedlagt sjekkliste for ROS-analyse, vedlegg Utbyggingsavtale Det er gjort en vurdering der en har kommet til at det ikke er behov for utbyggingsavtale. 6 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen. Dette er et prosjekt som er særlig tilrettelagt for «voksne» beboere. Det legges opp til nye boenheter. Vi kan ikke se at nybyggingen medfører store økonomiske konsekvenser for Lillesand kommune. Det er i planarbeidet tenkt lagt til rette for en ordning der det ved salg av boliger/tomter øremerkes penger til vedlikehold av de bevaringsverdige bygningene(hovedbygning og driftsbygning). Det er ikke anledning til å ta dette inn i planens bestemmelser. Dersom det skal settes av penger til vedlikehold vurderes det som svært viktig at utbyggingen har et visst volum som gir en gjennomførbar plan, slik at det generere et tilstrekkelig overskudd. 7 Planprosess og medvirkning 7.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte med planmyndigheten ble avholdt Her framgår det flere forhold som må ivaretas/undersøkes nærmere. Bytte av formål og ivaretakelse av hensynssone H570-kulturmiljø gjør at planen utløser krav om konsekvensutredning. Konsekvensutredning for dette er utarbeidet som eget vedlegg (1). 7.2 Varsel om oppstart av planarbeid Skriftlig varsel om oppstart av detaljregulering for Gamle Møglestu gård ble sendt til naboer/offentlige instanser, med frist til 24 januar for å komme med kommentarer/merknader. I utsendingsskrivet var det også invitasjon til et åpent informasjonsmøte i Husflidens lokaler på Gamle Møglestu gård. Skrivet ble også publisert på nettsiden til Lillesand kommune , og i Lillesandsposten

18 7.3 Merknader En oppsummering og kommentar til merknader til planprogram framgår av vedlegg Medvirkning Det er i planprosessen avholdt et åpent informasjonsmøte på Møglestu. Det har vært avholdt møter med avdeling for kulturminnevern i Aust Agder fylkeskommune, i forbindelse med vern av bygninger og kulturmiljø. Det har vært dialog/møter med planavdeling i kommunen. Møte med Statens Vegvesen i forbindelse med støy- og trafikkberegninger. Dialog/møter med landbruksmyndighet i kommunen, i forbindelse med buffersone mot landbruk og framtidig bruk av dyrket mark innenfor planområdet. 8 Forslagsstillers vurdering av planforslaget. Planforslaget innebærer en endring av kommuneplanen fordi det åpnes opp for boligbygging på deler av området. Det legges til rette for at det etableres et boligtilbud sentralt i Lillesand. Forslaget ivaretar verne-/grøntinteresser ved at bygninger og parkområdet ivaretas og styrkes. Planforslaget er i samsvar med de signaler gitt av planavdelingen i kommunen, og ivaretar etter vår mening de krav som stilles for å oppnå en fremtidsrettet utvikling av området. Vedlegg: 1 Konsekvensutredning. Kulturminner og kulturmiljø. 2 Fylkesmannen i Aust Agder sin sjekkliste for reguleringsplaner kapittel 1 og 2. 3 Rapport fra kulturhistorisk registrering, Aust-Agder fylkeskommune. 4 Lillesand kommune sin sjekkliste for oppfølging av barn og unges interesser i planlegging. 5 Sjekkliste for ROS- analyse. 6 Planavdelingens oppsummering og kommentar til innspill til planprogram. 7 Plankart 8 Illustrasjonsplan 9 Solstudie 10 Reguleringsbestemmelser 11 Snitt 12 Vernevedtak. Hovedbygning Gamle Møglestu gård 18