Reguleringsplan Bil- og maskinservice Vuku AS, Bredingsberg PLANBESKRIVELSE. Detaljreguleringsplan for eiendommen 139/10 med mer, Verdal kommune

Transkript

1 Reguleringsplan Bil- og maskinservice Vuku AS, Bredingsberg PLANBESKRIVELSE Detaljreguleringsplan for eiendommen 139/10 med mer, Verdal kommune Tlf: juni 2019 side 1

2 1 BAKGRUNN OG INNLEDENDE OPPLYSNINGER Planarbeidet har kommet i stand etter henvendelse fra Bil- og maskinservice Vuku AS v Bjørnar Holmsberg og Premieskapet AS v Odd Helge Roksvåg. Det aktuelle området skal disponeres av virksomhetene. Bil- og Maskinservice Vuku skal utvide verkstedet, kundemottak og etablere salgshall. Videre vil bilfirmaet ha behov for et forholdsvis stort antall oppstillingsplasser for biler for salg, kundebiler knyttet til bilverkstedet. Premieskapet har vokst ut av sine lokaler i Vuku hvor de er etablert i dag og ønsker å flytte i nye tilpassede lokaler i sentrum Vuku. Reguleringsarbeidet utføres i et samarbeid mellom og Sweco AS Planforslaget omfatter følgende materiale: Planbeskrivelse (dette dokumentet) Plankart Planbestemmelser Illustrasjoner 2 PLANSTATUS Planstatus: Området er regulert til boligformål. I midler tid er det slik at drift av nærliggende grustak gjør det uaktuelt å nytte arealet til boligformål. Så lenge grustaket driftes er det ikke mulig å bygge boliger. Det foreligger ikke noen planer om å legge ned driften av grustaket. Det er heller ikke noen tidbegrensing kyttet til driften av grusuttaket. Planområdet berøres av følgende planer: Planident: Kommuneplanens arealdel, vedtatt Planident: Reguleringsplan Vuku sentrum, vedtatt Ny plan vil erstatte delvis følgende plan: Planident: Reguleringsplan Vuku sentrum, vedtatt PLANPROSESS Forhåndskonferanse: Skisser til løsning ble presentert for planavdelingen i møte på Rådhuset 06.september I forhåndskonferansen ble det avklart at det ikke vil bli krav om planprogram og konsekvensutredning 3.1 Kunngjøring 1: Annonse i Innherred lørdag 15.september 2018: Detaljregulering for næringsareal Bredingsberg, Vuku 139 samt del av 139/1 Nabovarsel angående oppstart av: Arbeid med detaljert reguleringsplan Arbeid med utbyggingsavtale Sted: arealer bak Coop Marked og foran Bil- og maskinservice Vuku AS Som utførende arkitekter vil vi informere dere om at vi kommer til å iverksette arbeid med reguleringsplan for området som beskrevet. Området er regulert til boligformål i gjeldende plan. Området som skal reguleres framgår av kart og vedlagte annonse. Annonsen kunngjøres i avisa Innherred lørdag 15.september Vi skal utføre arbeidet på vegne av Bil og maskinservice Vuku AS, Verdal Området vil bli regulert til næringsformål Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 2

3 Dere vil få tilsendt planmaterialet når dette foreligger for behandling i kommunen. Kommentarer og opplysninger i forbindelse med dette arbeides kan rettes til undertegnede, innen: Mandag 15.oktober 2018 (4 uker frist for uttalelse) Disse vil bli vedlagt når saken sendes til kommunen for behandling Berørte naboer, tilskrevet: 139/1 Kjersti Skrove og Kim Solberg 139/4 og 12 Coop Midt-Norge SA 139/5 Lars Liaklev Bakkan 139/10 Bil- og Maskinservice Vuku AS Andre informert: Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen i Trøndelag Statens Vegvesen Region Midt Sametinget NTE Nett AS NVE, Norges Vassdrags- og energidirektorat Direktoratet for mineralforvaltning Ragnsells Innherred brann og redning Verdal kommune Uttalelser etter kunngjøring 1: Uttalelse fra berørte naboer: Uttalelse fra berørte nabo Eiendom 1 Bolig AS v Øystein Sende Eiendom 1 Bolig AS har avtale om å disponere angjeldende areal til boligformål. Deres merknader/uttalelse vedlegges Kommentaren viser til arealer som nå er regulert til boligformål i skråning ovenfor aktuelt utbyggingsareal. Dette er en bratt skråning som ikke det ikke er aktuelt å nytte seg av. Vi vil derfor i ny plan foreslå at arealet tilbakeføres til grønt formål. Nytt mai 2019: Bil og Maskinservice Vuku AS og Premieskapet AS har nå en avtale med grunneier om kjøp av grunn samt en opsjon for erverv av ytterligere grunnarealer. Forhåndsanmerkninger: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Uttalelse fra: landbruk, klima og miljø, helse og omsorg samt samfunnssikkerhet Ang samfunnssikkerhet: det forutsettes at det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) i tråd med plan- og bygningslovens 4-3, og viser til DSB sin nye veileder fra Påpeker: sjekkliste uten videre beskrivelser er ikke å anse som en ROS-analyse Fylkeskommunen Regional uviklingsavdeling: Norges vassdrags- og energidirektorat: Viser til et større sikringsprosjekt som vil bedre flomsikkerheten med antatt oppstart 2020 Ang kvikkleiresoner: NVE har valgt å gjennomføre supplerende boringer for bedre å kunne avklare sikkerheten i området. Arbeidet vil starte opp umiddelbart og de foreløpige resultatene vil foreligge innen utgangen av året. Sametinget: Aktsomhet ang kulturminner. Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 3

4 Statens vegvesen: Vegvesenet anbefaler at avkjørsel til fv.757 tas inn i planen, med det formålet å stramme opp en noe utflytende adkomst til næringsområdet. Direktoratet for mineralforvaltning: Nordre del av planområdet tangerer grusforekomsten Breding. Norges geologiske undersøkelse (NGU) har vurdert forekomsten til å ha lokal betydning som grusresurs. Etter vår mening vil ikke regulering av næringsareal Bredingsberg være til hinder for utnyttelse av grusforekomsten. DMF har derfor ikke ytterligere kommentarer til området omreguleres som foreslått. NTE Nett AS: Signaliserer behov ny frittstående nettstasjon (trafo). Plassering av denne må gjøres i samarbeid med NTE Nett. Vi ser ingen grunn til å fiksere plassering av trafo på dette tidspunktet. Utbyggere av området gjøres kjent med behovet og må avsette hensiktsmessig plass til trafo etter nærmere avtale med NTE. 3.2 Kunngjøring 2: Arbeidet med reguleringsplan ble stanset. Gjenopptatt på nyåret Omfanget av reguleringsplanen ble ansett for lite, behov for utvidelse mot vest. Etter et møte med planavdelingen ved Verdal kommune ble det enighet om at arealet kunne utvides med ca 700m 2. Behov for varsling av berørte parter i form av brev/e-post: Detaljregulering for næringsareal Bredingsberg, Vuku 139 samt del av 139/1 Nabovarsel ang ny oppstart av arbeid med regulering i Vuku, Verdal Arealene ligger ba coop Mega sin butikk i Vuku, som vist på vedlagte kart Vårt arbeid omfatter følgende: Utarbeidelse av detaljert reguleringsplan Det kan også omfatte utbyggingsavtale Som utførende arkitekter vil vi informere dere om at vi har iverksatt arbeid med reguleringsplan for området som beskrevet. Området er regulert til boligformål i gjeldende plan. Vi skal utføre arbeidet på vegne av Bil- og Maskinservice Vuku AS og Premieskapet AS Området vil bli regulert til næringsformål for nevnte foretak. Planarbeidet er tidligere kunngjort ved brev og i avisa Innherred lørdag medio september Svar er mottatt og vil bli vedlagt saken ved kommunal behandling. Det arbeidet som ble startet sist høst, viste seg for lite for ønsket utbygging. Arbeidet med plan ble midlertidig stanset. Aktuelt område foreslås utvidet og vi må derfor be om kommentarer på nytt. Hvis dere ikke har noe å tilføye til forrige uttalelse, vil de forrige vedlegges ved innsending for behandling. Kommentarer og opplysninger i forbindelse med utvidelse av planområdet kan rettes til undertegnede, innen: Tirsdag 14.mai 2019 (3 uker frist for uttalelse) Berørte naboer tilskrevet, dette er de samme som ved første kunngjøring Uttalelser etter kunngjøring 2: Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 4

5 Statens vegvesen: Vegvesenet viser til tidligere uttalelser angående utflytende adkomst til næringsområdet. Anbefaler at adkomst til området inngår i planområdet. Hvis det er slik at avkjørsel må bearbeides, kan tiltak iverksettes i et samarbeid mellom virksomhetene, uten at arealet tas inn i plan. Direktoratet for mineralforvaltning: Dimin mener at vi ønsker og regulere om arealer for masseutak. Denne reguleringsendringa griper ikke inn i arealet regulert for masseuttak. NVE: Viser til tidligere uttalelser. Peker på at det er en rekke kvikkleiresoner i umiddelbar nærhet. Det er gjennomført boringer i området. NVE antar at planområdet ikke vil bli truffet av kvikkleireskred. Trøndelag fylkeskommune, Seksjon Plan: Fylkeskommunen har ingen planfaglige merknader Fylkesmannen i Trøndelag: Uttalelse fra: landbruk, klima og miljø, samfunnssikkerhe Landbruk: Berørt matjord skal fjernes og brukes til jordbruksformål, enten på gjenværende arealer eller andre områder i Vuku. Dette tas inn i reguleringsbestemmelsene Klima og miljø: Legger vekt på en effektiv arealutnyttelse. Vi har laget en plan som gir rom for bygninger, parkeringsplasser og et større antall plasser for biler knyttet til bilverksted og bilsalg. Samfunnssikkerhet: Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). Det vises til at en ren sjekkliste uten videre beskrivelser ikke kan betraktes som en ROS-analyse. Videre pekes det på at endret arealbruk (tette overflater) kan gi vansker med å håndtere overflatevann ved styrtregn og flom. Dett er forhold som vi har lagt inn i ROS-analysen. Det vil være svært viktig å gjøre tiltak for håndtering av overflatevann. Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 5

6 4 BESKRIVELSE AV PROSJEKTET OG PLANOMRÅDET Planområdet: Plannavnet er: Reguleringsplan (detaljregulering) Bil- og maskinservice Vuku Det samlede areal som er regulert er 5110 m 2. Med evt tillegg for avkjørsel fra fv 757 (Vegvesenet) Planområdet er beliggende bak Coop Marked og foran BMS Vuku. Arealet nyttes delvis til biloppstilling i dag. Begrenses i nord av skogkledt, ganske bratt og høy åsside. Avgrensning mot vest til gjenstående boligformål; i underkant av 2,5daa. Planlagte bygninger: Planlagt utbygging er bilforretning/kontor for Bil- og maskinservice Vuku ca 400m 2 og Premieskapet ca 800m 2. Premieskapet AS er en virksomhet etablert i 1993 og har pt 5-6 ansatte. Virksomheten har kontor og produksjon i Vuku. De leverer premier, firmagaver og profileringsartikler. Salg foregår hovedsakelig vi netthandel. De har en stigende salgskurve og vil i nær framtid ha behov for nye og større lokaler. De ønsker primært å være lokalisert i Vuku. Bil- og maskinservice Vuku: De har planer om å utvide verkstedarealer og bygge en salgshall. Verkstedet vil bli et tilbygg i vinkel til eksisterende verkstedbygg. Dette bygget vil bli tilbaketrukket helt inn mot skogkledt åsside. Foran verksted er det behov for kjørearealer for adkomst til porter Videre har BMS behov for en salghall for utstilling av personbiler og bobiler. Bygningen er tenkt plassert med en avstand til verksteder. Bygget vil få glassfasader for god presentasjon av bilene innenfor. Rommet mellom BMS sine bygninger og mot adkomsvei skal nyttes til parkering av biler for salg, men også verkstedbiler. BMS har behov for parkeringsarealer, dette er knyttet til at de både driver bilverksted og salg av biler. Biler for salg også ute på parkering. Parkeringsarealet må framstå som ryddig og oversiktlig. Premieskapet: PS ønsker ny og mer hensiktsmessige lokaler. De driver mest salg på nett, men de har også behov for utstilling av vareutvalget. Nye lokaler må derfor framstå åpne med vesentlig glassflater. Virksomheten har også behov for vesentlige lagerarealer og tilgang til disse for større biler. Lager bør fortrinnsvis plasseres i bakkant a bygningen Felles: Bygninger med innhold som er kunderettet må framstå som åpne og kundevennlige. Begge virksomhetene er avhengige av at bygningsmassen framstår som positiv og åpne på en måte som vekker positiv interesse. Virksomhetene har behov for relativt store bygg. Slik vi ser det vil ikke dette være en utfordring; virksomhetene er tilbaketrukket fra hovedvei og ligger inn mot en høy og skogkledt åsside. Relativt store avstander mellom bygningene vil medføre at det mellomrom ikke blir mørke. Adkomst: Det er pr dato 2 mulige adkomster etablert som tilkomst til området: Hovedadkomst fra fv 757/Bredingsberg via avkjørsel øst for Coop Marked Alternativt avkjørsel finnes vest for Coop Marked. Denne er hovedsakelig etablert for varetransport til coop og adkomst enebolig. Coop forsynes med varer fra relativt store trailere, lengde 17-20m. Disse må være dimensjonerende for sving og kryss. Gate mellom Coop og nye bygg: Arealet nyttes til hovedadkomst for Coop sine vareleveranser. Arealet er innenfor Coop sin eiendom og det vil bli gjort avtale om felles bruk av dette. Parkering/biloppstilling: Det vil være relativt stort behov for parkeringsplasser for virksomhetene i området. Her beskrives også situasjon utenfor denne reguleringsplanen. Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 6

7 Coop: Parkering ansatte på vest side av bygg, mot enebolig Parkering kunder på østside, inngangsside, langs 757. Her er det etablert 18 plasser. Det er mulig å etablere ytterligere ca 12 plasser til innenfor eiendommen og gjeldende reguleringsplan for området. Denne parkeringsplassen nyttes i dag sammen med Bil- og Maskinservice Vuku AS sin virksomhet. Ved inngangen til Coop Marked er det etablert 4 HC-plasser. Disse plassene er ikke tilfredsstillende løst. Bil- og Maskinservice Vuku AS: Virksomheten driver med salg av biler, inkludert bobiler, snøscootere og ATV. De driver også et større bilverksted. Dette medfører ganske stort behov for biloppstillingsplasser. Enkelte bobiler er ganske store og vil ha behov for større plasser. Samlet behov: ca 100 parkeringsplasser Det er gjort en oppsummering av plassbehovet: Ansatte, parkering: 6 Firmabiler og maskiner: 5 Biler for salg: 25 Bobiler: 10 (behov for utvidet plass) ATV/snøscooter: 30 Kunder verksted, kapasitet pr virkesdag: 20 Kundeparkering utenom verksted: 5 Bil- og Maskinservice Vuku AS nytter seg i dag av arealer og kundeparkering som eies av Coop. Dette er ikke tilfredsstillende over tid. Premieskapet AS: Virksomheten har i dag 5-6 ansatte. Nybygg vil ha utstilling og lokaler vil være forberedt for å ta i mot kunder og samarbeidspartnere. Restarealer (regulert til boligformål) ca 2,5daa: Angjeldende areal har vært regulert til boligformål. I midler tid er det ikke mulig å etablere nye boliger opp mot grusuttak som arealet grenser til. Boliger kan ikke etableres her før etter at grusuttak er nedlagt og arealet tilbakeført. Det er ikke angitt noen begrensning i tid for grusuttaket. Boliger og lekeplasser tilknyttet boligutbygging: Deler av arealer som nå reguleres til forretningsvirksomhet har tidligere vært regulert til boligformål og lekeplass for disse. Kommunedelplan Verdal By stiller krav til størrelse på leke- og uteoppholdsareal. Ved en framtidig plan for utbygging av boliger, forutsettes dette løst ihht de da gjeldende krav innenfor områder avsatt til boligformål. Fornminner: Det er ikke lokalisert fornminner i dette området. Dersom man undervegs skulle gjøre funn, er disse automatisk fredede kulturminner og funnet skal rapporteres Miljømessige vurderinger: Tiltaket vil ikke påvirke miljøet. Støymessige vurderinger: Området er ikke spesielt støyutsatt Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 7

8 5 TEKNISK Utbyggingsavtale: Det er ikke avklart om det vil bli behov for utbyggingsavtale med Verdal kommune i forbindelse med plan. Strømforskyning: Konf uttalelse fra NTE Nett AS: antar behov for ny trafo i området. Utbyggere er gjort kjent med behovet og vil avsette plass til trafo innenfor eget område. Kotehøyder, byggehøyder og flomsonekart NN2000: Nye bygg vil bli plassert ihht retningslinjer: laveste golv/1.et: kote 21,5 Lavbrekk mellom bygninger og coop Marked: kote 20,9. Lavbrekk med fall vestover. Her vedlagt kart som viser 200-årsflom ihht NN2000. En 200-årsflom i nærområdet viser en vannstand til kote 20,7m. Dette er lavere enn kotehøyder innenfor planens begrensning. Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 8

9 Utskrift fra Norkart AS kartklient Dato: Målestokk: 1:1000 Kommunalteknikk: Vann- og avløpsanlegg knyttes til det kommunale nettet. Avfallshåndtering løses i fellesskap Kartutsnitt som viser ledninger som Verdal kommune v teknisk drift har oversikt over: Koordinatsystem: UTM 32N 2018 Norkart AS/Geovekst og kommunene/nasa, Meti Mapbox OpenStreetMap 6 KONSEKVENSER I henhold til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap DSB kreves det at det utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) knyttet til ny reguleringsplan. Aktuell plan er reguleringsendring, slik at området er tidligere gjennomgått og vurdert. Vi ser derfor ikke behovet for en ROS-analyse. Her vedlagt bare i form av kommentert sjekkliste for ROS-analyse. Risiko- og sårbarhetsforhold for området, ROS-analyse: Sjekkliste er hentet fra DSB sin veileder Samfunnssikkerhet i arealplanlegging Emne Forhold eller uønsket hendelse Ja Nei Merknader og kommentarer Naturgitte forhold: Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning, geologisk ustabilt område? Ref uttalelser fra NVE Er området utsatt for springflo/flom i sjø og vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Helgåa flommer tidvis, bygget plasseres i høyde hensyntatt dette. Man kan anta at store deler av arealer mellom bygninger vil få fast dekke (asfalt) det er derfor avgjørende at Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 9

10 terrenget formgis med tilstrekkelig fall og med et tilstrekkelig antall sluker. Det må etableres lavbrekk mellom Coop Marked og nye bygg for PremieskapetIBil og Maskinservice. Lavbrekket må ha fall mot vest og Helgåa. Aktuelle koteplasseringer framgår av reguleringsbestemmelser; nybygg passeres med laveste golv på minimum kotehøyde 21,5m, Lavbrekk mellom bygninger maksimalt kotehøyde 20,9m. Er det radon i grunnen? Nettside viser at det ikke er utsatt Infrastruktur: Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende veg utgjøre en risiko for området? Arealet ligger i en avstand fra hovedferdeselsåre; 757 Bredingsverg Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter/ industriforetak, utgjøre er risiko for området? Medfører bortfall av elektrisitet, teletjenester, vannforsyning, renovasjon/spillvann spesielle ulemper for området? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende i området? Arealet er i sentrum av Vuku med redusert fartsgrense for kjørende langs 757 (Bredingsberg). Det er regulert gang- og sykkelveg langs 757 den er kun ferdigstilt ved Coop Marked. Avkjørsel til området øst for Coop Marked er noe utflytende. Dette er påpekt av Statens vegvesen. Her er det forholdsvis enkle tiltak som kan gjøres. Men denne avkjørselen er ikke innenfor denne planen, slik at bearbeiding av denne må skje i et samarbeid mellom Premieskapet, Bil- og Maskinservice og coop. Brannberedskap: Omfatter området spesielt farlige anlegg? Har området tilstrekkelig brannvannforsyning, mengde og trykk? Har området bare en mulig adkomst med brannbil? Tidligere bruk: Er området påvirket eller forurenset av tidligere virksomheter? Arealet er tidligere jordbruksarealer Omgivelser: Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare? Ulovlig virksomhet: Sabotasje og terrorhandlinger: er tiltaket et potensielt mål, eller finnes slike i nærheten? Tlf: firmapost@letnesark.no 24.juni 2019 side 10

11 Fra brufoten Mot Coop Marked, avkjørsel fra 757 Tlf: juni 2019 side 11

12 Fra vest, dagens bruk av areal Mot vest, gårdsbruk Tlf: juni 2019 side 12

13 Tlf: juni 2019 side 13