BOKN KOMMUNE Sakspapir

Transkript

1 BOKN KOMMUNE Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Kommunestyret /11 HMF Saksansv.: Hans Faye Arkiv: K2-L12 Objekt: Arkivsaknr 08/80 Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt - del av gnr. 19 bnr. 1 - forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse. Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar Tittel 1 U TROND HESKESTAD OPPSTART AV REGULERINGSARBEID-REFERAT FRA FORHÅNDSKONFERANSE 2 I Trond Heskestad Regulering hytteområde Sunnalandsstraumen sør - Kunngjering 3 I Anonym innbyggar Innspel til reguleringsarbeid gnr. 19 bnr. 1 4 I Fylkesrådmannen Kopi av brev til Siv.ing. Trond Heskestad ad. regulering hytteområde Sunnalandsstraumen sør - behov for befaring. 5 I Lars Sønneland Vedr. regulering av hytteområde Sunnalandsstraumen sør 6 I Fylkesmannen i Rogaland Kopi av brev til T. Heskestad ad. regulering av hytteområde ved Sunnalandsstraumen sør, Bokn 7 I Årstein Øvrebø og Ellen M. Lode Øvrebø kommune. Kopi av merknad sendt Trond Heskestad ad. regulering hytterområde Sunnalandsstraumen sør. 8 I Fylkesrådmannen Kopi av brev til Trond Heskestad: Behov for kulturhistorisk registrering Sunnalandsstraumen 9 I Liv T. Møller og Svein Vatnaland Kopi av brev til M2 Eigendomsutvikling ad. utstikking av hytter ved Sunnalandsstraumen i Bokn. 10 I Siv.ing.Trond Heskestad Forslag til reguleringsplan for

2 Sunnalandsstraumen Sør. 11 I Søre Sunnalandsstraumen Hytteeierforening Innspill i forbindelse med behandling av reguleringsplan 12 I Siv. ing. Trond Heskestad Ettersending av rapport fra kulturhistorisk registrering 13 U Siv.ing.Trond Heskestad; Søre Sunnalandsstraumen MELDING OM VIDERE SAKSBEHANDLING Hytteeierforening 14 I Søre Sunnalandsstraumen Hytteeierforening Innspill vedr. utbygging - festekontrakter. 16 I Olaug a Porta Vedr. reguleringsplan 17 U Fylkesmannen i Rogaland; Fylkesrådmannen; Sigbjørn Ellingsen; Karmsund interkommunale havnevesen; Petter Ommundsen; Haugaland Kraft; Lars Sønneland; Liv T. Møller og Svein Vatnaland; Olaug a Porta; Søre Sunnalandsstraumen Hytteeierforening; Årstein Øvrebø og Ellen M. Lode Øvrebø; Willy Kristiansen v/adv. Harald Hetland; Region Vest Statens vegvesen; Geir Thorsnes; Lars Kristian Sønneland; SELMA KRISTENSEN; Osvald Hebnes; Hans Oluf Dahl; Gunnar Grønnestad; Konrad Hognaland; Hanna Bjørnevåg; Klara Østebø; Arvid Søndeland; Arnfinn Øvrebø; Helge Sigurd Thorsen; Tordis Eskeland; Anne Lilian Forga Andersen; Ole Mandius Helgesen; Didrik Vea; Else Kjellaug Bjelland Sunnalandsstraumen hytteområde SØRE SUNNALANDSSTRAUMEN HYTTEFELT-FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING/FORTET TING- HØRING 18 I Karmsund Havnevesen Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt, forslag til reguleringsendring/fortetting 20 I Fylkesrådmannen Midlertidig uttale kulturseksjonen

3 19 I Arnfinn Øvrebø Endringsforslag til reguleringsbestemmelser. 21 I Liv T. Møller og Svein Vatnaland Klage på reguleringsplan gnr. 19 bnr I Aarstein Øvrebø Vedr. reguleringsplan for Søre Sunnalandsstraumen 23 I Statens vegvesen Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt - forslag til reguleringsendring/fortetting - Høring. 25 I Kluge Advokatfirma DA Søra Sunnalandsstraumen hyttefelt - forslag til reguleringsendring, fortetting - høring. 24 I Inger Lise Hogneland Gressgård Høringsuttalelse til reguleringsplanen vedr. fortetting av Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt. 26 I Lars Sønneland Reguleringsplan for hytteområdet Sønnalandsstraumen sør. 27 I Fylkesmannen i Rogaland Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt - Framlegg til reguleringsendring/fortetting. 28 I Haugaland Kraft AS Reguleringsplan for Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt. 29 U Fylkesmannen I Rogaland v/miljøvernavd. VS: Bokn kommune-reguleringsplan for hytteområde i Straumen 30 I Fylkesrådmannen Reguleringsendring - Søre Sunnalandsstraumen - innsigelse med forslag til løsning 31 U Anita Sunde REGULERINGSPLAN FOR SUNNALANDSSTRAUMEN SØR- HØRING 32 I Trond Heskestad Regulering Sunnalandsstraumen- Videreføring av planarbeid 33 I Trond Heskestad Regulering Sunnalandsstraumen- Justert plan 34 I Trond Heskestad Regulering Sunnalandsstraumenjusterte bestemmelser 35 I Trond Heskestad Regulering Sunnalandsstraumen- Korrigert plan 36 I Trond Heskestad Regulering Sunnalandsstraumen- Justert plan 38 U Trond Heskestad SV: Regulering Sunnalandsstraumen- Melding om vedtak i forvaltningsstyret 39 I Jane Kjos Justert plan og bestemmelser etter forvaltningsstyrevedtak Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.:

4 RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG TIL VEDTAK: Forvaltningsstyret anbefaler for kommunestyret at forslag til reguleringsplan for Søre Sunnalandsstrumen Del av gnr.19 bnr.1 godkjennes slik det framgår av plankart datert ,sist revidert angående økt areal til fritidsbebyggelse samt tilhørende bestemmelser av samme dato,sist revidert med følgende endringar av bestemmelsene (mrk. rødt og understreket) Pkt 1.1.2: For hver hytte kan det tillates oppføring av terrasse på 20kvm. For tomtene H10,H7,H5, H3,H2 og H1 skal terrasser ligge i flukt med terrenget. Ved prosjektering av hytte på tomt12,6 og 7 skal det legges spesiell vekt på terrengtilpasning. Mønehøyde for hytte på tomt 12,6 og 7 skal ikke overstige 4,5m målt fra golvnivå. Siste setning skal utgå. Pkt.1.1.3: Følgende tillegg: Bygning på gnr.19 bnr.15 kan omdisponeres til bolig. Pkt : Eksisterende festetomter tillates fradelt med areal på 1.0da selvom tomtearealet overstiger areal regulert til fritidsbolig. Hytte nr.11 flyttes 3m lenger øst (6m i forhold til opprinnelig forslag) Pkt 2.1: Følgende tillegg: Innnefor friluftsområde er et tillatt å drifte eksisterende hager. Pkt.4.4.Endres til: Tiltak i sjø skal godkjennes av Karmsund havnevesen IKS etter Havne og farvannsloven på vanlig måte. Registrerte steinalderboplasser på gnr.19 bnr.15 legges inn på plankartet som Spesialområde bevaring FORVALTNINGSSTYRE FV-030/11 VEDTAK: Rådmannen sitt forslag blei vedtake utan endring.

5 KOMMUNESTYRET Lars Sigmund Alvestad sette fram fylgjande forslag: Pkt i reguleringsbestemmelsene vert tatt vekk KS-022/11 VEDTAK: Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart vedtatt mot 7 stemmer

6 Saken gjelder: Saken ble behandlet 1. gang i forvaltningsstyret den der det ble fattet vedtak om å legge planforslaget ut på høring. Etter at høringsfristen var utløpt ble det gitt beskjed fra tiltakshaver om at saken inntil videre skulle stilles i bero i påvente av et privatrettslig forhold som måtte avklares. Ved e-post av ber tiltakshaver om at saksbehandlingen gjennopptas med sikte på 2.gangs behandling og sluttbehandling i kommunestyret. Se vedlegg. Forslag til reguleringsplan var lagt ut til offentlig ettersyn i henhold til reglene som gjaldt i gammel lov I henhold til kap 34 i Planloven av som omhandler overgangsbestemmelser kan planen da behandles etter reglene som gjaldt da planen ble lagt ut. Vi kan ikke se at det er spesielle forhold i denne saken som tilsier at den nye Planloven skal legges til grunn for sluttbehandlingen av saken. Saken sluttbehandles derfor etter bestemmelsene i den gamle loven. Innkomne merknader med rådmannen sin vurdering Private innspill: Arnfinn Øvrebø påpeker at det ikke er samsvar mellom pkt i reguleringsbestemmelsene og det som reguleres i Lov om tomtefeste i forhold til størrelse og innløsning av festetomter. Det foreslås at dette punktet i reguleringsbestemmelsene må endres eller strykes. Bestemmelsen stiller krav om max tomtestørresle på 0,5da. Se vedlegg Tomtene i eksisterende plan ble opprinnelig etablert som festetomter. Seinere er noen av festetomtene omgjort til ordinære tomter på 1 da. Forslaget til planbestemmelsen i pkt som gjaldt å begrense tomtene til ca.0,5da ble satt for unngå mest mulig endring av det opprinnelige landskapet og vegetasjonen. Dette førte blant annet til strid mellom grunneier og hytteeierene som er etablert i området. Partene er blitt enige om at alle festetomtene skal kunne omgjøres til ordinære tomter på ca. 1 da. Tomtene er vist i korrigert plan. Rådmannen har ikke merknader til denne endringa og tilrår at arealstørrelsen endres fra 0,5da til ca.1 da for eksisterende festetomter. Inger Lise Gressgård har i brev av vist til samme pkt. i reguleringsbestemmelsene som A. Øvrebø og ber om endring eller at punktet tas ut. Plasseringen av hytte nr. 11 er tidligere justert. Gressgård ønsker at hytta skal trekkes ytterligere 3m mot øst og viser til at nabo ikke har merknader til det. Se vedlegg.

7 Gressgårds sin merknad er foreslått imøtekommet i forhold til pkt i bestemmelsene. Jfr overnevnte kommentarer. Rådmannen har ikke merknader til flytting av hytte nr.11 tre meter mot øst så lenge dette er avklart med nabo. Rådmannen foreslår at planen korrigeres på dette punktet. Olav Todnem skriver på vegne av Hans Oluf Dahl at eiendommen gnr.19 bnr.52/tilgrensende eiendommer er avsatt til friluftsområde som han mener er i strid med kommuneplanen der eiendommen er avsatt til utbyggingsformål. Gnr.19 bnr.77 som var foreslått avsatt til friområde i planforslaget ble imidlertid godkjent fradelt som fritidsboligtomt i dispensasjonssak 54/07. Rådmannen kan ikke se at det foreligger saklig grunnlag for å endre arealbruken som da ble godkjent og foreslår at formålet på gnr.19 bnr.77 endres fra friluftsområde til byggeområde fritidsbolig. Lars Sønneland skriver i brev av at han ikke har innvendingar til planen dersom fritidsboligen på gnr.19 bnr 15 kan omdisponeres til bolig. Begrunnelsen er at bygningen tidligere har fungert som bolig. Sønneland påpeker at deler av eiendommen er regulert til friluftsområde hvor også del av hage er innlemmet. Han har ikke merknader dersom hagen ikke skal gjøres om til friluftsområde Eksisterende parkeringsplass er utvidet. Sønneland gjør oppmerksom på at overvann fra parkeringsplassen må ledes bort på en slik måte at det ikke fører til overvann i deres hage. Reguleringsplanen viser privat felles veg over Sønneland sin eiendom gnr.19 bnr.15 til flere andre eiendommer. Sønneland viser til at det pågår en privatrettslig sak mellom partene om rettigheter og trase. Bygningen på gnr.19 bnr.15 er opprinnelig oppført som bolig og seinere restaurert og tatt i bruk som fritidsbolig. Rådmannen ser ikke grunn til at bygningen ikke kan tas i bruk som bolig igjen og foreslår at det inntas et nytt pkt i bestemmelsene hvor det fremgår at bygningen på gnr.19 bnr.15 kan omdisponeres til bolig. Det har ikke vært intensjonen at eksisterende hager skal omdisponeres til friluftsområde. Rådmannen tilrår at det inntas en bestemmelse om at det skal være tillatt å drifte eksisterende hager innenfor friluftsområdet.

8 Bortledning av overvann fra regulert parkeringsplass betraktes et privatrettslig forhold som utbygger må avklare med naboer. Privat felles veg er regulert i tråd med eksisterende vegsituasjon. Rådmannen ser ikke grunn til å endre på traseen. Merknader fra offentlige etater: Karmsund havnevesen har ikke merknader til planen, men ber om at pkt.4.4 i planbestemmelsene endres til Tiltak i sjø skal godkjennes av Karmsund havnevesen IKS etter Havne og farvannsloven på vanlig måte. Ingen merknader. Teksten foreslås tatt inn i bestemmelsene. Haugaland Kraft gjør oppmerksom på at det må settes opp en ny transformatorkiosk i reguleringsområdet og at det blir avsatt areal til dette med tilhørende atkomst som er dimensjonert for stor lastebil. Det framgår av pkt.2.1 at det kan oppføres trafo innenfor friluftsområdet. Rådmannen anser bestemmelsen som tilfredsstillende i forhold til å ivareta kravet fra Haugaland Kraft. Fylkesmannen i Rogaland påpeker i brev av at landskapsvirkningen av planen sett fra sjøen kan bli vesentlig. Fylkesmannen anbefaler at det blir satt en lavere maks. BRA og mønehøyde for hyttene som ligger nærmest sjøen og andre spesielt eksponerte hytter. Fylkesmannen tilrår også at bestemmelsen som åpner for å kunne tillate en frittliggende bod tas ut av planen. Som følge av protester fra hytteeiere mot fortettinga foreslo tiltakshaver etter høringa å flytte 2 hytter til høydedraget lenger vest i området. Administrativt mente en dette var en forbedring av planen og oversendte endringsforslaget til fylkesmannen ved e-post av 20 febr Fylkesmannen har ikke gitt tilbakemelding. De nærmeste tomtene til sjø er alle bebygd etter gjeldende reguleringsplan hvor tillatt grunnflate er 60kvm+20 kvm bod som primært skal ligge under samme tak som hytta. Alle hyttene er stort sett bygd med max. utnyttelse. I praksis vil det derfor ikke være store utvidelser som kan tillates på disse hyttene. Rådmannen ser ikke grunn til at hyttene på tomt H10, H7, H5,H3 og H2 skal ha særskilt bestemmelse om tillatt bruksareal. Derimot vil påbygg i form av store verandaer på disse hyttene kunne forsterke dominansen i landskapet. Rådmannen foreslå at det ikke skal være tillatt å bygge nye terrasser på disse eiendommene som ikke ligger direkte på terreng.

9 Tomt 6 og 7 er foreslått flyttet til høydedraget i vestre kant av området. Her ligger også tomt 12 hvor det i planforslaget var tatt inn bestemmelse om redusert mønehøyde fra 5,5 til 4,5m regnet fra golvhøyde samtidig som det var foreslått å tillate bruksareal på 105kvm siden det ikke kan innredes hems med redusert mønehøyde. Rådmannen tilrår at det tas inn en bestemmelse for bygningane på tomt 6 og 7. som gir tilsvarende begrensning på mønehøyden som gjelder for bygning på tomt 12. PÅ grunnlag av fylkesmannen sitt faglig råd om å begrense BYA for hyttene som ligger eksponert til i landskapet foreslår rådmannen at pkt ,siste avsnitt tas ut. Rogaland fylkeskommune skriver i brev av at det i første omgang ble gjennomført registreringar i søndre del av planområdet hvor det ble funnet to steinalderboplasser. Disse ble lagt inn som spesialområder i planen som ble lagt ut til høring. Kommunen vedtok imidlertid å utvide planområdet noe som medførte at det måtte gjennomføres nye registreringar i området som var avsatt til friluftsområde i nordre del av planområdet. Registreringane avdekket to nye steinalderboplasser. Fylkeskommunen reiser i utgangspunktet innsigelse til planen, men sier at innsigelsen kan falle bort dersom boplassene reguleres til Spesialområde bevaring i samsvar med deres krav som er formulert slik: Det er ikke tillatt å foreta noen form for fysiske inngrep innenfor området av satt til Spesialområde bevaring fornminner. Eventuelle tiltak innnefor området må på forhånd avklares med kulturminnemyndighetene,jfr Lov om kulturminner 3 og 8, Fortrinnsvis bør slike tiltak fremmes i form av reguleringsendring. Rådmannen kan ikke se at fylkeskommunen sin tilrådning om å regulere til registrerte steinalderboplassene til Spesialområde skaper problemer for gjennomføring av planen. Rådmannen foreslår at planen korrigeres på dette punktet og at det tas inn et nytt tillegg i bestemmelsene i samsvar med kravet fra Rogaland fylkeskommune. Jfr teksten ovenfor. Konklusjon: Med overnevnte forslag til endringar anbefaler rådmannen at forslag til reguleringsplan for Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt tas opp til 2 gangs behandling i forvaltningsstyret og sluttbehandling i kommunestyret.