Saksframlegg. Saksgang: Møtedato: Saksnummer: Kommunestyret /14 Ressurskomitéen /14 Kommunestyret

Transkript

1 Saksframlegg REGULERINGSPLAN - NORDVOLL HYTTEOMRÅDE Arkivsaknr: Saksbehandler: 13/102 Sivert Dombu Arkiv: PLAN-NORDVOLL HYTTEOMRÅDE Saksgang: Møtedato: Saksnummer: Kommunestyret /14 Ressurskomitéen /14 Kommunestyret /14 RÅDMANNENS INNSTILLING: og 33 i Rindal kommune, med plankart, planbeskrivelse og tilhørende datert Avkjørsel fra samleveien til F24 og F25 flyttes lengre øst for å gi mindre Kommunestyret Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt med 16 stemmer. KS-038/14 VEDTAK: og 33 i Rindal kommune, med plankart, planbeskrivelse og tilhørende datert

2 Avkjørsel fra samleveien til F24 og F25 flyttes lengre øst for å gi mindre NYE OPPLYSNINGER TIL KOMMUNESTYREMØTET : Nytt vedlegg: Rådmannens forslag til reguleringsbestemmelser, datert BAKGRUNN: Etter at saken ble utsatt i kommunestyremøtet , legger rådmannen fram et revidert forslag til ordlyd for punkt 2.1 i planbestemmelsene. I rådmannens opprinnelige forslag datert var dette formulert slik: 2.1 Hver tomt kan ha en hovedenhet og totalt inntil tre frittstående bygninger. Maks bebygd areal (BYA) inkludert overbygde balkonger og terrasser kan maksimalt være på 150 m2, og uthus/anneks kan maksimalt være på 35m2. På tomter med kjørevei fra tomtegrensen skal bilparkering skje på tomta. Nødvendig areal for bilparkering inngår ikke i BYA. Under kommunestyremøtet påpekte en av representantene at siste setning ovenfor er i strid med byggteknisk forskrift 5-7. Saksbehandleren har i etterkant drøfta ordlyden med Plankontoret, som i sin tur har hatt kontakt med tiltakshaver Terje Børset. De svarer at primært er det ønskelig å beholde utnyttelsesgraden slik den var foreslått, for eks ved å plusse på 20 m2 for parkering i maks BYA. De trur ikke at det er noen ulempe for den helhetlige bruken av planområdet om biler parkeres på den enkeltes tomt i stedet for på felles parkeringsplass. Rådmannen foreslår nå (forslag datert ) at punktet formuleres slik: 2.1 Hver tomt kan ha en hovedenhet og totalt inntil tre frittstående bygninger. Maks bebygd areal (BYA) er ordinært 150 m2, men 170 m2 når det er oppstillingsplass for bil på tomta. Uthus/anneks kan maksimalt være på 35m2. På tomter med kjørevei fram til tomtegrensa skal bilparkering skje på tomta. Bebygd areal (BYA) for ei tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta. Den siste setningen er sitert fra veilederen for Grad av utnytting (2014) under overskriften: Beregning av bebygd areal (BYA) Kommunestyret Rådmannens opprinnelige innstilling:

3 og 33 i Rindal kommune, med plankart, planbeskrivelse og tilhørende datert Avkjørsel fra samleveien til F24 og F25 flyttes lengre øst for å gi mindre Forslag i møte: Ola G. Bjørnås ble enstemmig erklært inhabil. Saken behandlet med 16 representanter. Tove Flåtten foreslo å utsettet saken til neste KS-møte. Avstemning: Utsettelsesforslaget ble enstemmig vedtatt med 16 stemmer. KS-026/14 VEDTAK: Saken utsettes Ressurskomitéen Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt med 8 stemmer. RE-036/14 RESSURSKOMITEENS INNSTILLING TIL KOMMUNESTYRET: og 33 i Rindal kommune, med plankart, planbeskrivelse og tilhørende datert Avkjørsel fra samleveien til F24 og F25 flyttes lengre øst for å gi mindre Vedlegg: Forslag til detaljreguleringsplan for Nordvoll hytteområde (beskrivelse og bestemmelser), fra Plankontoret, revidert etter møte i ressurskomiteen Forslag til plankart, fra Plankontoret, revidert etter møte i ressurskomiteen Innkomne uttalelser etter høring/offentlig ettersyn

4 Kommentar til uttalelsene, fra Plankontoret, epost Rådmannens forslag til reguleringsbestemmelser, datert Utrykt vedlegg: Sak 04/14 i Ressurskomiteen Kartlegging naturområde, Almbergliene, fra Plankontoret, datert BAKGRUNN Etter vedtak i Ressurskomiteen har privat forslag til detaljreguleringsplan for Nordvoll hytteområde på eiendommene 69/3, 4 og 33 vært ute på høring og offentlig ettersyn med frist 20. mars INNKOMNE UTTALELSER Kopi av alle innkomne uttalelser er vedlagt saken. Fylkesmannen i Møre og Romsdal har noen kritiske merknader til måten kartlegginga av edellauvskogen i Almbergliene er gjennomført på, men konkluderer likevel med at det ser ut til at utvidelsen av hytteområdet ikke vil påvirke viktige naturverdier. Videre peker fylkesmannen på at departementets veileder fra 2014 sier at areal for bilparkering og terrasser som stikker mer enn 0,5 m over terrenget, skal medregnes i bebygd areal (BYA). Fylkesmannen anbefaler også at punktet som åpner for inngjerding rundt hyttene, tas ut av planen. Inngjerding kan ha negative virkninger for landskapet og «forsterke den privatiserende effekten av hyttebygginga». I de fleste hytteområdene i Rindal er det ikke åpna for slik inngjerding. Fylkesmannen medgir at det kan melde seg ønsker om å holde trapper, terrasser og det nærmeste uteområdet fritt for beitedyr, og derfor gir han en viss åpning for regler om dette. Plankontoret forklarer at bakgrunnen for denne bestemmelsen var å muliggjøre inngjerding av inngangspartier for å forhindre at beitedyr gjør fra seg der. Men dette ble ikke underbygget og begrunnet i planbeskrivelsen. De har nå diskutert denne bestemmelsen med forslagsstiller/grunneier Terje Børset, og han ser ikke det store behovet for en slik bestemmelse. Dermed sier Plankontoret at det sikkert er uproblematisk å ta ut denne bestemmelsen. Rådmannen viser til det som står om dette i planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel fra 2013: 3.3 Rammer for fritidsbebyggelse. Lokalisering og utforming skal legge vekt på landskap, miljøverdier, ressursbruk og estetikk. Pr. tomt tillates kun en-1 hovedenhet, totalt inntil tre frittstående bygninger. Som hovedregel skal samla grunnflate eksklusive altaner maksimalt være på 150 kvm. Innenfor regulerte områder kan maks grunnflate fastsettes særskilt. Generelt skal uthus/anneks være på maksimalt 35 kvm, men i hensynssonen for reindrift skal uthus/anneks være på maksimalt 30 kvm. Det skal kun benyttes matte

5 og mørke jordfarger. Inngjerding av tomter tillates ikke. Etter søknad kan et begrenset inntun tillates inngjerdet. Rådmannen foreslår å ta inn følgende regel i planbestemmelsene: Inngjerding av tomtene tillates ikke, men etter søknad kan et begrenset inntun tillates inngjerdet for å holde det fritt for beitedyr. Rådmannen foreslår ikke å justere punktet om bebygd areal. Kommuneplanens arealdel fra 2013 (gjengitt ovenfor) bruker begrepet «altaner» og holder både disse og parkeringsarealet utenfor grensa på 150 m2. I reguleringsplanen her er overbygde balkonger og terrasser tatt med innenfor arealgrensa, men ikke parkeringsarealet. Reglene om utrekning av bebygd areal i departementets veileder fra 2014 må eventuelt innarbeides i en seinere revisjon av arealdelen, der en samtidig vurderer om arealgrensa bør justeres. Møre og Romsdal fylkeskommune tillater at kommunen egengodkjenner planen, men minner likevel om aktsomhetskravet i kulturminnelova, som krever at en straks stopper arbeidet og melder fra til fylkeskonservatoren dersom en oppdager rester etter automatisk freda kulturminner. Sjå omtale av dette under Sametinget nedenfor. NVE Region Midt-Norge har ikke innvendinger, ettersom planforslaget ikke kommer i berøring med fare for flom eller skred, og det er tatt hensyn til aktsomhetsområder for steinsprang og snøskred. Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Direktoratet for mineralforvaltning peker på at det skal etableres et midlertidig masseuttak for bygging av veger og minner om at dette krever konsesjon etter mineralloven dersom volumet er større enn m3. Plankontoret svarer til dette at et overslag over massebehovet tilsier at konsesjonsgrensa på m3 ikke skal være truet. Dessuten setter det hellende terrenget så store begrensinger på hvor mye det er praktisk mulig å ta ut, at en ikke vil nå konsesjonsgrensa. Plankontoret foreslår likevel at det kan klargjøres i pkt. 6 i bestemmelsene at totalt uttak ikke skal overstige konsesjonsgrensa på m3, og rådmannen tilrår derfor å gjøre nettopp det. Sametinget kjenner ikke til automatisk freda samiske kulturminner i området og har derfor ikke spesielle kulturminnefaglige merknader. De minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda og foreslår å ta omtale av det generelle aktsomhetsansvaret inn i planbestemmelsene. Fylkeskommunen er inne på det samme. Begge har form av anbefaling, ikke innsigelse. Kommunen har forelagt dette spørsmålet for Plankontoret, som mener at det er lite hensiktsmessig å ta bestemmelser fra lover og annet regelverk inn i reguleringsbestemmelsene. De oppfatter dette som et informasjonsbehov som bør løses på andre måter; f.eks. ved at man setter aktsomhetskravet som vilkår ved innvilgelse av søknader om tiltak, evt. at man lager et informasjonsskriv som omhandler aktuelle plikter og krav som ikke framgår direkte av tillatelsen. De trur at det da er større sjanse for å nå målgruppen enn gjennom reguleringsbestemmelsene.

6 Grete Støre Gullichsen og Reidar Støre protesterer mot tomtene F24 og F25 fordi disse vil skjerme for lys og utsikt for eiendommen deres, 69/26, og dermed forringe denne. De frykter at terrenget er slik at kjøpere av F24 og F25 blir tvunget til å parkere på sjølve vegen og slik komme midt i deres beste utsikt. Videre foreslår de ei justering av adkomsten til si egen tomt. Rådmannen har forelagt denne merknaden for Plankontoret, som har sendt over både fotografier og nærmere omtale av terrenget på det aktuelle stedet. Plankontoret forklarer at ved plassering av tomtene er det lagt vekt på å få en viss avstand opp til hytta på 69/26, samt at bebyggelsen på F24 og F25 skal bli liggende inn i landskapet, på terrassen. Bebyggelsen på F24 og F25 vil bli liggende mer enn 15 meter fra der terrenget begynner å falle markert ned mot dalen. Fra hytta 69/26 og ned til terrassen med F24/F25 er det ca 45 meter (målt horisontalt), mens høydeforskjellen er på mer enn 10 meter. I tillegg vil skogen i området danne bakgrunn for bebyggelsen. Dermed vil en i alle fall unngå at bebyggelsen kommer i silhuett, selv om en kanskje kan risikere at bebyggelsen vil kunne bli oppdaget fra dalen langt der nede. Terrenget sentralt på F24 og F25 er så flatt at det ikke skal være behov for fyllinger under bebyggelsen. Evt. kan mønehøydebestemmelsen knyttes til i fra opprinnelig terreng i gjennomsnitt rundt bygning, i stedet for planert terreng. Lavere mønehøyde enn 5,5 m kan bli problematisk, bl.a. med hensyn til dagens krav til isolasjon og innvendige høyder. Det er klart at bebyggelse på F24 og F25 vil ta en del av utsikten fra 69/22. Imidlertid tilsier avstanden, høydeforskjell og andre nevnte terrengforhold at dette vil være en forholdsvis liten ulempe. Det skal i alle fall ikke kunne ha noen innvirkning på lysforholdene. For å sikre fremkommelighet på avkjørsel kan det evt. settes krav om maks hellingsgrad, for eks 1/10 (10 %). Plankontoret er enig i at avkjørsel fra samleveien til F24 og F25 med fordel kan flyttes lengre øst, dette vil gi mindre stigning på avkjørselen. Rådmannen v/bjarne Lund og Sivert Dombu var på befaring på stedet 1. april 2014 og fant at både høydeforskjell og avstand til F24 og F25 er så store at ulempene for eierne av fra 69/26 må sies å bli ganske små. Rådmannen mener at hensynet til eierne/brukerne av 69/26 er tilstrekkelig ivaretatt, i et område som tross alt er avsatt til fritidsbebyggelse. Det bør være et poeng å ha en viss utnyttelsesgrad av framtidige hytteområder, både med tanke på utnyttelse av opparbeidet vei og for å få ei rasjonell arealutnyttelse samla sett. Det vil bli svært arealkrevende å legge opp til ei mer spredt bebyggelse enn hva det er lagt opp til i reguleringsplanen for Nordvoll. Rådmannen tilrår at mønehøydebestemmelsen knyttes til fra opprinnelig terreng i gjennomsnitt rundt bygning, i stedet for planert terreng, men frarår at det settes krav om en maksimal hellingsgrad for stikkveger. Avkjørsel fra samleveien til F24 og F25 bør likevel gjerne flyttes lengre øst for å gi mindre stigning på avkjørselen. Adkomsten til 69/26 bør også endres, slik eierne antyder. Grete og Jostein H Søvik synes at planforslaget er godt og i samsvar med befaringer og overlegninger som de har vært med på undervegs.

7 Øystein Lund viser til at tomta F14 ligger der det i den opprinnelige planen fra 70-tallet ble tatt bort tomter av hensyn til et mulig hjortetrekk. Videre er han redd for at vegtraseen mellom 69/41 og 69/33/2 kan bli for bratt. Til slutt nevner han to nedgravde vassledninger som det må tas hensyn til ved bygging av veg og parkeringsplass. Rådmannen har undersøkt spørsmålet om hjortetrekk og funnet at det ikke er tegnet inn noen trekkvei i dette området på de offisielle karta på «Naturbase».. Det finnes hjort i liene på nordsida av dalen opp mot fjellet, men det er ikke grunn til å tru at fortetting av hyttefeltet vil medføre særlig negative konsekvenser for hjorten. De øvrige innspillene fra Øystein Lund gjøres kjent for tiltakshaverne, men tilsier slik rådmannen ser det, ikke endringer av planforslaget. OPPSUMMERING Rådmannen viser til omtale under hver enkelt innkomne uttalelse og tilrår at kommunestyret egengodkjenner planen. Ny tilførselsveg til området går over eiendom i Surnadal, så det forutsettes at Surnadal kommune vedtar sin del av reguleringsplanen. Behandlinga der er ikke kommet så langt som i Rindal. Planen kan likevel sluttbehandles her.