Saksframlegg. Sakshandsamar: Hilde Helene Bjørnstad Arkiv: MTR 69/14 Arkivsaksnr.: 17/

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Hilde Helene Bjørnstad Arkiv: MTR 69/14 Arkivsaksnr.: 17/ Klage - Søknad om dispensasjon frå LNF - fritidsbustad - gbnr 69/14 * Tilråding: Forvaltningsutvalet gir dispensasjon, jf. plan og bygningslova 19-2, frå LNF-føremål og plan- og bygningslova 1-8 for å erstatte eksisterande bygningar på gbnr. 69/14 med hytte, på følgjande vilkår: Hytta skal ha maks 100 m2 BYA inkludert evt. uthus og maks 5,5 mønehøgde. Hytta skal plasserast i område med største nominelle årlege sannsyn for skred lik 1/1000. Hytta skal ha god tilpassing til terreng og landskap. Søknad om byggjeløyve skal illustrere terrengtilpassinga.terreng ved plassering av bygg kan oppfyllast inntil 1 meter. Fylling skal gjevast ei etterbehandling med stadbunden vegetasjon. Synleg del av grunnmur skal ikkje overstige 0,5 meter. Det skal nyttast jordfargar på bygg. Skarpe eller lyse fargar vert ikkje tillate som hovudfarge. Taktekket skal vere av materiale med mørk overflate som ikkje er lysreflekterande. Plan for vatn og avlaupsløysing skal leggjast fram for handsaming samtidig med søknad om byggjeløyve. Inntil godkjent avlaupsløysing ligg føre vert det ikkje tillate å leggje inn vatn i hytte. Anleggsveg fram til hytte skal fjernast før det vert gjeve bruksløyve for hytta. Vedlegg: 1. Klage på vedtak om avslag på dispensasjon 2. Saksframlegg - vedtak dispensasjon Søknad om dispensasjon Utfyllande opplysningar Førebels vurdering av søknad om dispensasjon 6. Førebels svar ber om dokumentasjon 7. Landbruksfagleg uttale 8. Førehandskonferanse 9. Skredfarerapport Saksutgreiing: Bakgrunn: Saka gjeld søknad om dispensasjon frå LNF-føremål i arealdel til kommuneplan og byggeforbod i strandsona etter pbl 1-8. Dette for oppføring av fritidsbustad med anneks på til saman 130 m2 BYA. Eigar av tomt 69/14, ønskjer å bygge ei hytte som erstatning for eksisterande hytte frå Eksisterande bygningar på tomta er foreslått revet, og ny fritidsbustad er foreslått plassert lengre frå veg og sjø enn eksisterande bygg. Den fatta Tenesteeining for plan og næring følgjande vedtak:

2 Søknad om dispensasjon frå byggjeforbodet i strandsona og LNF-føremål, jf. plan- og bygningslova 1-8 og 11-7 nr. 5, for å bygge fritidsbustad på gbnr. 69/14, vert avslått. Tiltaket som omsøkt vil setje til sides omsyna bak føresegnene, og det er difor ikkje heimel for dispensasjon. Søknaden er handsama i medhald av pbl og delegeringsvedtak K-sak 30/17. Eksisterande sel/stølshus kan likevel erstattast grunna skredfare i området. På følgjande vilkår: Nytt sel/stølshus skal plasserast i område med største nominelle årlege sannsyn for skred lik 1/1000. Sel/Stølshuset kan berre oppførast som enkel bygning med grunnflate inntil 40 m2. Form, storleik, materialbruk og farge skal vere i samsvar med tradisjonen i området. Dokumentasjon på dette skal følgje byggjemeldinga. Bygningen skal førast opp på grunnmur av naturstein. Storleik og utforming av vindauge må vere tilpassa opphavleg byggjeskikk. Veranda og takoppbygg vert ikkje tillate. Klage Melding om vedtak vart sendt i brev av Den mottok Sogndal kommune klage på vedtaket frå Arkitektkontoret 4B AS. Arkitektkontoret 4B AS har vore konsulent for tiltakshavar i dispensasjonssaka. Klagen er motteke innanfor klagefristen og vilkåra for å klage er elles til stades. Det vert klaga på vedtak om avslag på søknad dispensasjon. Klagar oppgjev at sakshandsaminga og tilbakemeldingane frå kommunen undervegs har vore rotete og gitt feil signal til tiltakshavar. Klagar meiner at dersom ein skulle gi avslag på generelt grunnlag, så burde dette kome fram på eit langt tidlegare tidspunkt. Klagar viser til saksgangen: Klagar viser til førehandskonferanse I førehandskonferanse vart det vist til at det måtte søkast dispensasjon, eller at det kan vurderast gjennom planarbeid. Søknad om dispensasjon vart sendt kommunen Den sender kommunen søknad om dispensasjon til uttale hjå Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Klagar viser til kommunen sin førebelse vurdering, og opplever at Sogndal kommune i store trekk er positive til tiltaket ber kommunen om tilleggsinformasjon, herunder skredfarevurdering og vurdering av tiltaket sin landskapspåverknad. Rapportane levert viser at tiltaket kan plasserast i trygt område utan trong for skredsikring og at landskapspåverknaden er liten. Etter over 4 månader vidare sakshandsaming gjev kommunen avslag på søknaden. Kommunen har no byrja omtale eksisterande hytte som sel/stølshus (dette har ikkje vorte brukt som sel eller stølshus. Dette er ei hytte frå 50-talet). Klagar gjer gjeldande at avslaget frå kommunen inneheld punkt som ikkje kom fram under førehandskonferansen, høyring til Fylkesmannen eller førebels svar frå kommunen. Klagar stillar seg undrande til at kommunen i første omgang ikkje finn plasseringa av hytte konfliktfylt, ikkje vil endre allmenta sin tiltang til sjøen, ikkje punkterer eit større ubygd område, ikkje vil medføre at området vert opna for vidare utbygging og ikkje kjem i konflikt med naturverntypar, for deretter å gi avslag fordi fritidsbustaden kjem i konflikt med LNF-føremålet. Klagar anfører at tiltakshavar har brukt store ressursar på utarbeiding av skredfarerapport og illustrasjonar, som ville vore unødvendige å utarbeide når begrunnelse for avslag er LNFføremålet.

3 Det vises for øvrig til klagen i sin heilskap. Forvaltningslova 33 om saksførebuing i klagesak Lova sitt system er at før klageapparatet setjast i gang, skal underinstansen få moglegheit til å sjå på avgjersla på nytt, og foreta nye undersøkingar og eventuelle vurderingar som den måtte meine klagen gjev grunn til (Fvl 33, 2. ledd). Handsaming ved ei eventuell ny runde for underinstansen følgjer dei alminnelege reglane om sakshandsaming i sakar om enkeltvedtak., fvl 33, 1. ledd. Utfallet av underinstansens nye vurdering av saka kan bli at den finner det riktig å endre eller oppheve sitt tidlegare vedtak. Dette er i tilfelle eit nytt enkeltvedtak som kan klagast på av alle partar eller andre med rettsleg klageinteresse. Ein slik oppheving eller endring må gå i klagers favør. Det er ikkje noko vilkår at klagar gjevast fullt medhald, det er tilstrekkeleg at klagar kjem betre ut enn ved det opphavlege vedtaket, men hovudregelen må klart nok vere at underinstansen ikkje bør føreta endringar som ikkje i det vesentlege imøtekjem klagars ønskje. Blir det ikkje treft avgjersle som nemnt i 2. ledd, skal dokumenta i saka sendast klageinstansen (Fylkesmannen i Vestland) så snart saka er tilrettelagd. Vurdering: Kommunen har ikkje plikt etter lova å gi dispensasjon, sjølv om vilkåra etter lova elles er til stades. Dette går fram av ordlyden i pbl «kommunen kan gi dispensasjon». Førehandskonferanser eller førebelse vurderingar undervegs i handsaming av ein sak er heller ikkje bindande for kommunen. Skredfarevurdering og landskapspåverknad er vesentlege dokument i ein sak som gjeld større tiltak i skredfarleg terreng og i strandsone og lite utbygde område. I arealdel til kommuneplan punkt 3-1 c) er det krav om skredfarevurdering i aktsemdsområde for skred. Utgreiingar av slike tema er aktuelle sjølv om søkar ikkje skal utarbeide reguleringsplan for området. God forvaltningsskikk tilseier at ein bør vere tydeleg tidleg ovanfor involverte partar. Forvaltningslova 11 angir at kommunen har rettleiingsplikt og mellom anna skal gi rettleiing om gjeldande lovar og forskrifter og vanleg praksis på vedkomande sakområde. Kommunen bør heller ikkje krevje unødvendig ressurskrevjande utgreiingar som ikkje har betydning for utfallet av saka, jf. plan og bygningslova 3-1. For å sikre konsekvent sakshandsaming bør avklaringar gjerast tidleg. I klagen vert det vist til e-post om førehandskonferanse avholdt Førehandskonferansen har ikkje vore vist til ved innsending av søknad om dispensasjon, og er heller ikkje ført i kommunen sitt arkiv. Dei tidlige avklaringane har difor ikkje kommet med i handsaming av søknaden om dispensasjon. Samstundes har det vore utskiftingar i administrasjonen som kan ha gjort til at tidlegare saksgang ikkje har blitt vidareformidla. Mot slutthandsaming av søknaden vart det gjennomført søk i kommunen sine arkiv og ikkje funnet at det har vore gitt løyve til fritidsbustad på tomta. Det vart funnet at i matrikkelen er bygningar på tomta registrert som sel, og eigedomen framsto med det som landbrukstilknytta. Det blei vurdert at søknaden ikkje kunne vurderast å gjelde ein «erstatningshytte», men heller nybygging av hytte på landbrukseigedom. Søknad om dispensasjon vart med dei nye opplysningane vurdert strengare enn tidlegare i saksgangen. Storleiken på hytta har heile tida vore vurdert som stor, sett i høve

4 hytta den skulle erstatte. Det vart innhenta uttale frå landbruksavdelinga i kommunen, som tilrådde å oppretthalde storleiken til eksisterande sel/støl på 40 m2. Når vi no ser saka på nytt, vil det vere relevant å peike på at det ikkje kunne forventast å finne løyve i kommunen sine arkiv, til ein hytte som er oppført før bygningslova trådte i kraft i Av omsyn til føreseieleg og effektiv sakshandsaming burde involvering av landbruksavdelinga vore gjort på eit tidlegare tidspunkt. Nye opplysningar bringer uansett ikkje fram omsyn av så tungtvegande art at dei klart skal kunne endre vurderingane som vart gjort i kommunen sin førebelse vurdering vedkomande LNF-føremål. Vi finn på bakgrunn av dette grunn til å vurdere søknad om dispensasjon på nytt. Ny vurdering av dispensasjon Dispensasjon frå pbl 1-8 forbod mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø: Det er ikkje registrert spesielle natur- og landskapskvalitetar, friluftslivs- eller kulturminneinteresser i området, og plasseringa er vurdert som lite konfliktfylt. Ny hytte vil ligge lenger vekk frå strandlinja enn vegen, og vil ikkje endre allmenta sin tilgang til fjorden. Området er allereie bygd, privatisert og opparbeida med eplehage, og tiltaket førar slik sett ikkje til at ein punkterer eit ubygd område. Tiltaket er ein erstatning for eksisterande hytte. Ny og større hytte vil bli meir eksponert i landskapet sett frå fjorden, men avbøtande tiltak for å redusere fjernverknad vil kunne dempe dette. Jf. kommuneplan pkt 2-1 b) pkt. 5 avdempa fargebruk, og taktekking av materiale med mørk overflate som ikkje er lysreflekterande. Hytta er vist plassert inn i terrenget opp under den skogkledde fjellsida. Vi kan ikkje sjå at tillatelse til ny hytte vil sette omsynet bak pbl 1-8 vesentleg til sides. Storleik og utforming Ny vurdering av saka tilseier at avklaring i førehandskonferanse bør leggast til grunn. Her vart det avklart at dersom dispensasjon blir gitt vil kommunen ta utgangspunkt i krav som allereie står om fritidsbustad i arealdel til kommuneplan, jf. 3-1 c). maks 100 m2 BYA inkludert evt. uthus og maks 5,5 mønehøgde. Kommuneplan 2-1 b) oppgjev og at utviding av eksisterande hytter under skoggrensa kan vera maks 100 m2 BYA totalt inkl. uthus. Ser vi på gjeldande praksis i området, er det nærliggande å sjå til eksisterande hytter på Fimreite som ligg på om lag 80 m2 BYA. Meisterplass er regulert til 65 m2, Gjerlogtangen ca. 80 m2 og i pågåande planarbeid på Hagastrondi 80 m2. Dispensasjon frå LNF-føremål: Hovudomsynet bak arealformålet LNF-område er å sikre ålmenne ferdsels og friluftsinteresser, bevare landskaps- og jordbruksomsyn og å bevare samanhengande landbruksområder. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grønstruktur skal unngåast. I gjeldande arealdel er Fimreitehalvøyen i hovudsak avsett til LNF-føremål, og kulturlandskapet er i stor grad intakt, særleg på dette strekket langs Sogndalsfjorden. Eksisterande bygningar med eplehage er ein del av dette kulturlandskapet. Området er omtalt i Strandsoneanalyse for Sogndal (1997) som oppgjev at: «Området mellom Meisterplass og Venes er føreslått som LNF-område på grunn av at det er ønskjeleg å bevara mest mogleg av den urørde strandlina og kulturlandskapet». Frå landbruksfagleg standpunkt er det sett som positivt at små landbruksareal blir drifta og kulturlandskapet halde i hevd. Det er vurdert at det ikkje er trong for eit større bygg enn det som ligg der i dag for å kunne oppretthalda landbruks- og næringsdrifta. Planavdelinga vurderer at oppgradering av hytta til ein standard som er meir i tråd med dagens forventningar til hytte, vil, som klagar legg til grunn, på ein betre måte legge til rette for å halde kulturlandskapet i hevd. Slik vi ser det vil ikkje ny og større hytte sette omsynet bak LNF-føremålet vesentleg til sides. Tilrådinga i strandsoneanalysa vert ikkje sett vesentleg til sides, då tomta allereie er bebygd og bruk av området har betyding for å halde kulturlandskapet i hevd.

5 Vurdering av om fordelane vil vere klart større enn ulempene Fordel ved å gi dispensasjon for å bygge ny hytte i LNF-område er at det vil legge til rette for vedlikehald av kulturlandskapet i området. Ulempe ved å gi dispensasjon er fare for presedensverknad i ein kommune med press på omdisponering av sel/stølar/naust og hytter (utan byggeløyve) til større fritidsbustader i LNFområde. For tilsvarande situasjonar i fjellet er kommunen sin praksis å ikkje gi dispensasjon. I denne saka gjeld det ein hytte under tregrensa, som er tilknytt kulturlandskap som kommunen har ønskje om at vert halde i hevd. Tiltaket vil ikkje kunne føre til privatisering av strandlinja på same måte som når eit naust gjerast om til fritidsbustad. Det er og viktig at hytta får ein storleik som er i tråd med føresegn i arealdel til kommuneplan, og ikkje større. Ved å presisere dette, vurderer vi at fare for presedensverknad vert redusert. Av omsyn til drift og vedlikehald av kulturlandskap og utnytting av allereie bebygde tomter vurderer vi at fordelane ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Vi vurderer ut i frå dette at vilkåra for dispensasjon etter lova er til stades. Andre tema Vi viser elles til avklaringar som gjeld skredfare og naturmangfald i saksframlegg dagsett Saka har tidlegare vore til uttale hjå Fylkesmannen, som ikkje hadde vesentlege merknadar til tiltaket. Samla vurdering Vi vurderer at vilkåra for å gje dispensasjon er til stades, og at fordelane er større enn ulempane etter ei samla vurdering. Dette er på vilkår om at hytta skal ha maksimal storleik på 100 m2 BYA inkludert uthus, jf. føresegnene i kommuneplanen, som ville krevd eigen søknad om dispensasjon. Klagen har gitt grunn til å vurdere saka på nytt og etter slik vurdering vil vi tilrå forvaltningsutvalet å endre vedtaket plan og næring fatta i framlegg datert , jf. tilrådinga øvst i dette saksframlegget. Sogndal, Ole Gunnar Krakhellen rådmann