Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Haugveien 42 B 1911 FLATEBY Gnr. 5 Bnr Enebakk kommune Byggeår 1971 Benevnelse BRA Enebolig i kjede. 159 m² Garasje. 33 m² Tomteareal 915 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Akershus Takst As Takstingeniør: Tommy Strøm Brånåshagen 39, 2019 SKEDSMOKORSET Tlf.: E-post: akershustakst@yahoo.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av12

3 Egne premisser Undertegnede er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet etter gjeldende instruks og retningslinjer for Nito Takst. Det elektriske anlegget og røropplegg er ikke vurdert. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk på befaringstidspunktet. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre åpenbare grunner forelå for eventuelt å avdekke andre feil eller mangler enn de som er mulig å observere ved en normal besiktigelse. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Funksjonstesting av elektrisk anlegg, varmekabler, fyringsanlegg, røropplegg, tekniske innretninger/utstyr og lignende er ikke foretatt. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs eventuelle skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter målereglene i NS3940:2007, med endringer etter retningslinjene til Nito Takst. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Bygningen er oppført etter den byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet og det vil normalt alltid kunne registreresenkelte symptomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Det er viktig å huske at bygningen er oppført i henhold til de forskrifter/regler/byggemåter som var gjeldende ved oppføringstidspunktet. Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø mv. er strengere enn de som var gjeldende da bygningen ble oppført. Oppgradering eller ekstra standard er medtatt under beskrivelsen slik det er opplyst eller påvist vedbefaring. Merk at opplysninger om påkostninger mv i vesentlig grad er basert på opplysninger som er gitt ved befaring og at dette til stor grad ikke kan etterprøves. Ny eier må være oppmerksom på at boligen er oppført ihht andre krav og byggeforskrifter enn de som gjelder pr i dag. Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Eiendomsopplysninger Adresse Haugveien 42 B Postnr./sted 1911 FLATEBY Kommune 0229 Enebakk Gnr 5 Bnr 166 Fnr Snr Hjemmelshaver Ann Jeannette Tornsberg og Claus Tornsberg Rekvirent Ann Jeannette Tornsberg og Claus Tornsberg Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt Hjemmelshavere av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig i kjede 1971 Garasje 1985 Dokumentkontroll Opplysninger er innhentet fra eiendomsregisteret EDR. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Side3av12

4 Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig. Denne rapporten kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innhold av. Kjøper oppfordres derfor til å vederlagsfritt kontakte Takstingeniøren med spørsmål om innholdet i rapporten. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil eller mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell befaring. Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Enebolig i kjede oppført i Boligen er noe oppgradert i senere tid med bl.a.: Utvendig panel er oppgitt til å være skiftet i Yttertak med profilerte aluminiumsplater fra Veranda utenfor stue i hovedetasje bygget i Kjøkkeninnredning fra Begge bad fra 1985, samt noe overflatebehandling i senere tid. Boligen bærer preg av manglende vedlikehold. Oppgraderinger og vedlikehold må påregnes. Boligen bør overflatebehandles utvendig. Boligen bør males. Begge bad må oppgraderes, samt innvendig overflatebehandling må påregnes. Parkett i stue fremstår som noe slitt. 1 soverom i under etg. er omgjort til 2 soverom i Skiftet sikringsskap til automatsikringer i Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Enebolig i kjede. Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Under etg Disponibelt rom, trappegang, bad, vaskerom og 2 soverom. Bod. 1. etg Stue, kjøkken, bad, trappegang og soverom. Sum Garasje. Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etg Dobbel garasje. Kott. Sum Side4av12

5 Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt opp på stedet. Kommentarer til planløsningen Boligen har en god planløsning. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligformål. Det er ingenting i reguleringsplanen som skal ha betydning for boligens beliggenhet. Tomt / område / miljø Tomteareal 915 m2 Type tomt Eiet Boligen ligger i et etablert og attraktivt boligområde på Flateby i Enebakk kommune, med nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, flotte rekreasjonsområder og gode servicetilbud. I tillegg er det kort vei til lekeplass, fotballbane, skøytebane, lysløype, skiløyper, alpinanlegg, idrettshall, badeplass og ridesenter m.m. Flateby er et tettsted i Enebakk kommune i Akershus og ligger i den nordlige delen av Enebakk med grenser mot Oslo, Rælingen og Fet. Samfunnshuset er stedets sosiale samlingspunkt med et stort spekter av klubber og aktiviteter. Området har gode tilbud innen fotball, håndball, taekwondo, vannski, motorcross og turn. Fra eiendommen er det kort vei til gode rekreasjonsområder i Østmarka hvor du finner bl.a. serveringsstedet Streifinn og kun ca. 7 min. til Flateby båthavn. Myrdammen ligger ca. 10 min. bilkjøring unna leiligheten og er et flott friluftsområde, opparbeidet med turveier, toaletter, badebrygge, stupebrett og badevann. Fra parkeringsplassen på Myrdammen er det kort vei til fine turstier om sommeren og preparerte skiløyper om vinteren. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Coop Extra og Spar Flateby. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Flateby Grendesenter et godt og variert utvalg. Lillestrøm, Strømmen og Oslo ligger også godt innen rekkevidde med et rikt utvalg av servicetilbud. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, hvorav det er kort avstand til nærmeste bussholdeplass. Med bil fra Flateby tar det ca. 16 min. til Enebakk, 18 min. til Lillestrøm, 20 min. til Strømmen, 31 min. til Oslo S og 40 min. til Oslo Lufthavn. Eiendommen har gangavstand til Hauglia skole klasse og Stranda skole, 5.-7.klasse. For elever i ungdomstrinnene er det skolebussordning til Enebakk ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Offentlig adkomst og offentlig vann og avløp. Teknisk verdiberegning Bygg A: Hovedbygg Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 30% - = Bygg B Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 22% - = Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Side5av12

6 Sted og dato Skedsmokorset, Tommy Strøm Side6av12

7 Bygg A: Enebolig i kjede av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Støpt plate fundamentert på faste masser. Ingen synlige feil eller mangler observert på befaringen. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Det er ikke nøyaktig kjennskap til hvilken type byggegrunn huset er oppført på. Det er ikke foretatt noen geotekniske undersøkelser, og det er derfor svært begrensede muligheter for nøyaktig kunnskap om byggegrunn og stabilitet. Normal levetid før reparasjon av plass-støpt betonggulv på lastbærende isolasjon er år. Normal levetid før utskifting av tilfarergulv på betong er år. Grunnmur TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmur er oppført i leca med pussede flater på utvendig side og delvis utforet og plateslått på innvendig side. Ingen synlige feil eller mangler observert på befaringen. Drenering TG 3 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering rundt boligen er fra byggeår. Det er antydning til fuktinnsig på innvendig side. Hjemmelshaver har startet utgraving for ny drenering. Ny drenering må anlegges. Vedlikeholdsintervaller for drenering: 1-5 år. Drensledninger spyles, kontroll i eventuell drenskum. NBI henvisning: Utkast direkte til terreng gir økt belastning på plate og mur. Det anbefales å lede vann bort fra huset med drensrør. Det anbefales videre og skape fall fra huset og ut i terrenget. Eldre drenering med begrenset gjenværende levetid. Det anbefales å oppgradere drenering før lekkasjer eventuelt oppstår. Videre anbefales det på generell basis å legge isolasjonsplater på utside av grunnmur, deretter, grunnmursplast med klemring og drenerende sjikt med. f.eks pukk ytterst. Videre bør det i størst mulig grad skapes fall fra bygning og ut i terreng samt at nedløpsvann ledes i drensrør vekk fra huset. I henhold til NBI , er levetid for drenering 20 til 60 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger er oppført i bindingsverk, antatt isolert med 10 cm. min-ull. Plateslått på innvendig side, samt utvendig stående og liggende panel som er overflatebehandlet. Side7av12

8 Panelet er i flg. tidligere rapport skiftet i Panel må påregnes overflatebehandling i nær fremtid. Overmaling bør normalt påregnes ca. hvert 5-10 år avhengig av type maling. Det kan være behov for enkelte mindre utskiftinger over tid grunnet alder. Overflatebehandling av mur bør gjøres med 8-16 års intervaller Normal levetid på utvendig panel er avhengig av vedlikeholdet. Vinduer og dører TG 2 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer i 2 og 3 lags isolerglass. Vinduene har malte karmer på innvendig og utvendig side. Vinduene er fra byggeår. Innvendige dører malt, finert utførelse fra byggeår. Terrassedør i 2 lags isolerglass, samt ytterdør i malt utførelse med glassfelt. Det er påbegynt overflatebehandling av vinduer på utvendig side. Vinduer bør skiftets i nær fremtid grunnet alder og fare for punktering av glass. Vedlikeholdsintervall for dører er 2-8 år. Dørene justeres og det skiftes tetningslister. Hengsler og låskasser justeres og smøres. NBI henvisning Vedlikeholdsintervaller for malte trevinduer: 2-6 år. Løs maling fjernes mekanisk. Det påføres 2 strøk maling. Ved behov behandles også innsiden. Åpne/lukkemekanismer justeres og smøres. NBI henvisning Vedlikeholdsintervall for hengslede vinduer: 2-8 år. Vinduene justeres og det skiftes tetningslister. Hengsler og lukkemekanismer justeres og smøres. NBI henvisning I henhold til NBI har vinduer i tre en levetid på 20 til 60 år før utskifting. I henhold til NBI har ytterdører en levetid på år. Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. W takstoler med rupanel undertak. Taket er inspisert via loft. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Saltak tekket med profilerte aluminiumsplater fra Side8av12

9 Taket er inspisert via loft. Det var mye snø på taket på befaringen. TG er derfor ikke vurdert. Normal levetid for profilerte aluminiumsplater er år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner, nedløp og beslag i stål med lakkert overflate. Ingen synlige feil eller mangler observert på befaringen. Takrenner og nedløp bør renses ved behov, og minst hvert år. Hvis det ikke er rist over nedløp bør dette monteres. Tilstopping i nedløp vil kunne føre til utsprengning av falser, spesielt ved frost Normal levetid på renner, nedløp og beslag i overflatebehandlet stål er år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Stor utvendig veranda utenfor stue i hoved etg. på 27 kvm. oppført med impregnerte terrassebord og malt rekkverk. Verandaen var dekket med snø på befaringen. TG er derfor ikke vurdert. Vedlikeholdsintervall for oljede terrassebord er årlig påføring av ny olje. For beisede terrassebord og rekkverk er det avhengig av type beis eller eventuell maling. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Stålpipe som er ført over tak med peis med innsats i stue. For nærmere kontroll må dette utføres av det lokale brann- og feievesen. TG er derfor ikke vurdert. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskillere mellom 1. og under etg. er oppført i trebjelkelag antatt isolert etter datidens gjeldende forskrifter. Ingen synlige skjevheter er observert på befaringen. Mindre skjevheter må påregnes grunnet byggets alder. Side9av12

10 Rom under terreng TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Store deler av under etg. ligger under terreng. Rom under terreng med utforinger og innkledning av vegger samt oppforing av gulv gir økning i risiko for kondensproblemer. Drenering er i større grad utsatt en ved hus med fall fra alle vegger/ grunnmur. Vann og jordtrykk kan gi betydelig risiko ved svekket/ gammel drenering. Det er påvist noe fuktinnsig, grunnet sviktende drenering. For å unngå unødig belastning fra utsiden er det viktig at drenering fungerer godt. Videre er lufting av rommene og utvendig isolasjon av grunnmur å anbefale for å unngå kondensproblemer. Det anbefales jevnlig kontroll og overvåking av kjeller. Vær påpasselig med hensyn til kondens og lufting. Fullstendig inspeksjon for å få oversikt samt vurdere periodisk vedlikehold anbefales Bad - Bad i 1. etg. TG 3 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Badet er bygget opp med våtromsbelegg på gulv og flislagte vegger. På badet er det toalett og innredning med servant. Sluk er fjernet på badet. Det er etterlatt et stort hull i gulvkonstruksjonen. Gjenoppbygging av bad må påregnes. Det er ikke foretatt inngrep i våtrom for å avklare oppbygging av gulv, vegger og himlinger. Endret bruk vil i verste fall kunne føre til fuktproblematikk. I henhold til NBI har flislagte vegger, som eksponeres for direkte fukt, en levetid fra 10 til 20 år. en for denne type bad er avhengig av bruk og vedlikehold. Bad - Bad i under etg. TG 3 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Badet er bygget opp med våtromsbelegg på gulv med varmekabler og våtromspanel på vegger. På badet er det badekar, toalett og innredning med servant. Himling på badet er revet, i forbindelse med utskifting av sluk på bad i 1. etg. Side10av12

11 Oppgradering av badet må påregnes. Det er ikke foretatt inngrep i våtrom for å avklare oppbygging av gulv, vegger og himlinger. Endret bruk vil i verste fall kunne føre til fuktproblematikk. I henhold til NBI har flislagte vegger, som eksponeres for direkte fukt, en levetid fra 10 til 20 år. en for denne type bad er avhengig av bruk og vedlikehold. Vaskerom - Vaskerom i under etg. TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom er bygget opp med malt betonggulv og panel på vegger. På vaskerommet er det opplegg til vaskemaskin. Vaskerommet fremstår i enkel utførelse. Det er ikke foretatt inngrep i våtrom for å avklare oppbygging av gulv, vegger og himlinger. Endret bruk vil i verste fall kunne føre til fuktproblematikk. en for denne type vaskerom er avhengig av bruk og vedlikehold. Kjøkken - Kjøkken. TG 2 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning i malt profil utførelse med laminat benkeplate fra Kjøkkenet har en normal slitasje i forhold til alder. Innvendige overflater TG 2 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Boligen fremstår i lyse og trivelige farger. Gulvene er belagt med laminat, parkett, vinylbelegg. Vegger er belagt med panel, malt strie, tynnpanel, samt fliser mellom overskap og benkeplater på kjøkken. Alle himlinger er belagt med takess og panel. Noe overflatebehandling er gjort i senere tid. Parkett i stue fremstår som noe slitt. Generell overflatebehandling må påregnes. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Innvendige trapp i furu mellom under- og 1. etg. med malte vanger. Side11av12

12 Trappen er skiftet i senere tid med normal slitasje i forhold til alder. VVS TG 2 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Kobber trykkvannsrør og plast avløpsrør fra byggeår. 200l varmtvannsbereder av eldre årgang, plassert på vaskerom. Ingen synlige feil eller mangler observert på befaringen. TG 2 er satt på bakgrunn av alder og forventet restlevetid Varmtvannsbereder må påregnes skiftet i nær fremtid. Normal levetid for avløpsrør er ca. 50 år. Vann, varme og sanitærutstyr har svært forskjellig levetid avhengig av utstyr, bruk og vedlikehold. Fastsatte tilstandsgrad gir en veiet gjenomsnittskarakter. I følge NBI har trykkvannsrør og avløpsrør en levetid på 25 til 75 år. Normal levetid på varmtvannsbereder er år. Elektrisk anlegg 230 v anlegg med automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert, da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Tomten er pent opparbeidet i senere tid på nedside med plen, blomsterbed, støpt trapp fra parkering til bolig m.m. Tomten var dekket med snø på befaringen. TG er derfor ikke vurdert. Oppvarming. Elektrisk oppvarming med panelovner, samt vedfyring. 4 stk. panelovner er skiftet i Bygg B: Garasje Tilstandsrapport Bygning generelt. TG 1 Garasje oppført i 1985 med støpt plate fundamentert på faste masser med leca ringmur. Yttervegger i bindingsverk med stående og liggende panel som er overflatebehandlet. Saltak er tekket med takstein. I garasjen er det 2 vippeporter, samt 1 ytterdør. Side12av12