Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Varahollsvegen TØRBERGET Gnr. 63 Bnr. 118 Fnr. 0 Snr Trysil kommune Byggeår 1978 Benevnelse BRA Enebolig 189 m² Tomteareal m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Vår ref. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Takst-Huset Trysil As Takstingeniør: Rolf Meeg Mosevegen 8, 2420 TRYSIL Tlf.: E-post: rolf@takst-huset.com

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av8

3 Egne premisser Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående, uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til oppdragsgiver eller til andre aktører i eiendomsbransjen. Undersøkelsen er utført visuelt, kombinert med enkle målinger. Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Eiendomsopplysninger Adresse Varahollsvegen 90 Postnr./sted 2429 TØRBERGET Kommune 0428 Trysil Gnr 63 Bnr 118 Fnr 0 Snr 0 Hjemmelshaver Eva Cathrine Mathiesen Rekvirent Eva Mathiesen Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Eva Mathiesen Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Bolig med utleieenheter 1978 løpende Dokumentkontroll Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Ved undersøkelse av offentlige kartsider framkommer eiendommen med identiske grenser på 3 ulike bruksnr. med 3 forskjellige hjemmelshavere. Takstmannen anbefaler at nåværende eier får dette avklart før boligen selges. Foruten boligen er det også en garasje, ca. 45m2, og et uthus ca 10m2, på tomten. Disse byggene er ikke befart eller omtalt i denne rapport, som kun tar for seg boligen. Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Huset er et arkitekttegnet sokkelhus med en liten utleieenhet i underetasjen. Boligen framstår som normalt vedlikeholdt og i normalt, grei stand. Terrengutformingen på husets nordside gjør at det er lite fall ut fra grunnmuren. Dette kan medvirke til fuktinnslag. Videre er det en dobbelgarasje på ca 45m2 og et laftet uthus/vedbod. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Side3av8

4 Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Sokkeletasje Entre for begge leiligheter, boder, kjølerom og teknisk rom. trapperom, vaskerom og hobbyrom for hovedleilighet, samt stue, kjøkkenkrok, soverom og bad i bi-leilighet. 1. etasje Trapp, gang, stue/spisestue, kjøkken, bad/wc og 2 soverom Sum Sum alle bygninger Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Reguleringsmessige forhold Boligen ligger i et LNF område. Kommentar til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt) På kommunenskartsider framkommer 3 ulike bruksnr, med sammenfallende grenser, men ulik størrelse. For nr 63/118 oppgis m2, for 63/120 oppgis 370 m2 og for 63/121 oppgis 470 m2. dette blir til sammen m2. I NIBIO's nettsider framkommer alle disse bruksnr. med identiske kart og en størrelse på 2,5dA. Eiers opplysninger er m2, noe som stemmer med NIBIO's opplysninger. Tomt / område / miljø Tomteareal m2 Type tomt Eiet Eiendommen ligger i Varaholla/Nyhus, ca. 550 m.o.h, i et område med en blanding av hytter, eneboliger og landbrukseiendommer. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Kort adkomst fra Varahollsvegen med god parkering for flere biler på egen tomt. Privat vannverk og avløpsanlegg. Sted og dato Trysil, Rolf Meeg Side4av8

5 Bygg A: Bolig med utleieenheter Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Bygningen er oppført med betongsåle på morenemasser. Ingen svekkelser eller sprekker registrert. Det er ikke vurdert tilstandsgrad da dette ikke er mulig uten vesentlige inngrep. Det er ikke foretatt geologiske undersøkelser. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Lettklinkerblokker, pusset utvendig. Ingen sprekker eller skader registrert. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Antatt platonduk på utsiden. Eier opplyser at det ikke har vært fuktproblemer i underetasje. Tilstandsgrad er satt utfra alder. Tilstandsrapport Grunnmur TG 1 Drenering TG 2 Levetid Normal levetid for drenering av denne typen er år. Utbedring etter endt levetid er normalt å bytte drensledninger ved å grave opp rundt grunnmur. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger er bindingsverk med utvendig vertikal luftet tømmermannspanel. Ingen svikt eller skade observert. Tilstandsgrad er valgt utfra forventet levetid på utvendig beis. Levetid I henhold til NBI er vedlikeholdsintervallet for utvendig maling fra 6 til 12 år, for dekkbeis er det 4-8 år og for beis 2-4 år. Intervall for skifting av trekledning er år. Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Isolert, malt hoveddør med glassparti. Trevinduer med 2-lags isolerglass. Balkongdør av samme type som vinduer. Innerdører er fyllingsdører. Alle funnet godt behandlet og i god funksjon. Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Saltak med sperrer hvilende på yttervegger og limtre mønsås. Rupanel som undertak. Tak er besiktiget innenfra og fra bakkenivå. Side5av8

6 Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Tekking av pappshingel, undertak av rupanel,vindskier og forkantbord i tre. Eier opplyser at tekking ble skiftet i Levetid I henhold til NBI har pappshingel en levetid på 5-15 år. Erfaringsmessig er levetiden i innlandsklima mye lengre. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Aluminium takrenner og nedløp til terreng og til grunnen. Ingen svikt eller skader registrert. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Alle bygget i tre med trebjelkelag på tresøyler. Enkelte seksjoner av rekkverket har for stor åpninger i kledning. Forskriften beskriver maks 100mm åpninger i trapper og rekkverk. Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Murt, pusset og forblendet innvendig, beslått utvendig. Ingen svikt eller skader observert, men eier opplyser at ovn i kjeller er demontert etter fyringsforbud fra feietilsynet. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Trebjelkelag. Ingen svikt eller skade observert. Lydskille mot bi-leilighet er ikke vurdert. Rom under terreng TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Ingen tegn til fukt i soverom, bad, trapperom og boder langs husets "bakside". Bad - Hovedbad, 1. etg. TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Platekledde vegger og vinylbelegg på gulv. Dusjkabinett. Slukløsning skjult under dusjkabinett kunne ikke inspiseres. Ingen tegn til skade eller lekkasjer observert. Tilstandsgrad er satt utfra alder. Side6av8

7 Bad - Bad i bi-leilighet TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Fliser på gulv og vegger Ingen svikt eller skader registrert. Eier opplyser at dette nylig er pusset opp etter en lekkasjeskade. Kjølerom / andre rom TG 1 Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Beliggende i varm kjeller. vanskelig grunnet beliggenhet og innredning. Ingen indikasjoner på skader eller feil registrert. Kjøkken - Hovedkjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kvit innredning med integrertkomfyr /stekeovn og opplegg for oppvaskmaskin. fliser mellom benk og overskap. Ventilator med avsug gjennom veggventil. Ingen skader eller svikt observert. Kjøkken - Kjøkken i bi-leilighet TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kvit innredning med. fliser mellom benk og overskap. Ventilator med avsug gjennom veggventil. Ingen skader eller svikt observert. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Gulv: Underetasje har fliser i inngang og bad, laminatgulv i bi-leilighet og belegg ellers. Vegger: Fliser i bad i underetasje ellers malte/laserte paneler i heltre eller med sponplatekjerne. Himlinger: Trepanel, malt og lasert panel med sponkjerne. Ingen skader eller svekkelser observert. Innvendige trapper TG 3 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Tretrapp med stusstrinn. Åpninger i trapperekkverk er ikke forskriftsmessige. Av sikkerhetsgrunner skal åpninger ikke være større enn 100mm Tiltak / konsekvens Rekkverk bør bygges om. Side7av8

8 VVS TG 1 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Stor varmtvannsbereder på vaskerom i sokkeletasje. Eier opplyser at deler av røropplegg er nytt etter en lekkasje. Ingen svekkelser eller skader registrert. Elektrisk anlegg Sikringsskap i sokkel, med 3x35A hovedsikringer og automatsikringer. El anlegget forøvrig er ikke vurdert av takstmannen, inspeksjon av fagperson anbefales på generelt grunnlag. Diverse utstyr TG 1 Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Luft til luft varmepumpe i trapperom. Ingen svekkelse eller skade registrert Terrengforhold TG 2 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Terrenget på nordsiden har kort fall ut fra huset. Det anbefales et fall på minst 1:50 minimum 3m ut fra huset for å sikre god avrenning av overflatevann. Garasje Bygget som huset, med to vippeporter og gangdør ved siden av. Eier opplyser at det har vært noe fuktproblemer i garasjen. Bygget er ikke nærmere vurdert av takstmannen, men det antas at fuktproblemene kan skyldes utformingen av terrenget på baksiden. Bygg B: Tilstandsrapport Side8av8