FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR GNR 94 BNR23 RYKKINNVEIEN 100 MED KONSEKVENSUTREDNING

Transkript

1 FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR GNR 94 BNR23 RYKKINNVEIEN 100 MED KONSEKVENSUTREDNING Avgrensning av planområdet på ortofoto. Området grenser til Paal Bergs vei i sør og markagrensen under Eineåsens bratte skråninger i nord. Rykkinnveien er dagens atkomst til FRAM helsereab, tidligere Sjømennenes Helseheim. Planområdet er ca 44,8 da, inklusiv turvei langs Paal Bergs vei. Forslagsstiller (konsulent): Oppdragsgiver (grunneier, utbygger): Meinich Arkitekter AS Eineåsen Eiendom AS Dato: 26. september 2013

2 SAMMENDRAG Hensikten med dette planforslaget er å utvikle byggeområder for privat eller offentlig tjenesteyting, herunder utvidelse av eksisterende bygningsmasse for Fram helserehab samt boliger (omsorgsboliger) i skråningen bak Fram helserehab. Det har tidligere vært behandlet flere forslag til utbygging av Rykkinnveien 100 uten at det er fattet endelig vedtak. Plan- og miljøutvalget foretok i 2009 følgende prinsippavklaring for eiendommen: Gjeldende formål opprettholdes, men det aksepteres en skånsom tilpasset utvidelse av helsesenteret inntil m² samt utbygging av inntil 70 omsorgsboliger i tilknytning til helsesenteret. (enst.) En begrenset boligbebyggelse langs Paal Bergs vei vurderes i det videre arbeid.(4 mot 1st (V). Formannskapet vedtok i februar 2011 et planprogram for ca 43,3 da av eiendommen som ligger i byggesonen. Planutvalget behandlet sak 241/11 Rykkinnveien 100 Forslag til detaljregulering. Rådmannens forslag til vedtak var: Reguleringsplan for Rykkinnveien 100, planid , fremmes ikke, jf. plan- og bygningslovens Planutvalget gjorde følgende enstemmige vedtak: 1. Reguleringsplan for Rykkinnveien 100, planid , fremmes ikke, jf. plan- og bygningslovens Planutvalget imøteser et nytt forslag basert på at det kan realiseres inntil 70 omsorgsboliger bak helsesenteret. Området reguleres til boligformål, slik at omsorgsboligene kan seksjoneres og selges. Det henvises til pkt. 3 og 4 i Formannskapets vedtak av Fra Formannskapets vedtak i møte fremgår det: Pkt 3. I bestemmelser over avtaler/vedtekter må det sikres at boligene er knyttet til alder og/eller nærmere angitte pleiebehov etter skriftlig samtykke med kommunen. Pkt 4. Reguleringsplanen er avhengig av avtale om offentlig/privat samarbeid med tinglyst heftelse og kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen. Planforslaget med konsekvensutredning som nå fremmes omfatter 67 nye omsorgsboliger nord for helsesenteret, samt en utvidelse av selve senteret på m2. Eksisterende helsesenter bevares og videreføres som et sentralt og markert bygningsvolum som henvender seg mot det store grøntdraget i syd for å markere og opprettholde bygningens monumentale karakter. Helsesenteret foreslås nå regulert tilbygget med ny servicefløy mot vest på m2 med behandlingsrom og servicefunksjoner, og med 400 m2 til fløy med pasientrom mot øst. Med enkel adkomst til helsesenteret foreslås de 67 omsorgsboligene fordelt på ett nytt bygg i 3 etasjer nordøst for eksisterende hovedbygning, og et nytt bygg i 3 og 4 etasjer nordvest for eksisterende institusjon. Parkering er lagt i sokkeletasje under boligene. De to nye boligbyggene ligger på hver side av eksisterende bakbygning som blir bevart og tilbygget. Den utvides i bredden og tilbygges på baksiden (mot nord) med 3 etasjer inn mot terrenget. Alle omsorgsboligene er tenkt for beboere over 60 år eller dokumentert pleietrengende som ønsker å kjøpe egen aldersbolig /omsorgsbolig med mulighet for å motta hjemmebasert pleie- og omsorgstilbud.. Atkomsten til planområdet som i dag er fra Rykkinnveien foreslås endret til en privat adkomstvei fra Paal Bergs vei. Eksisterende Rykkinnvei foreslås nå uten bom, men er forutsatt med redusert gjennomkjøring i eksisterende villaområde, regulert ved skilting. Nyttekjøretøyer forutsettes å kunne kjøre igjennom begge veier. All parkering med unntak for gjesteparkering legges i garasjekjellere under ny bebyggelse. For å sikre allmenhetens adgang til områdets grøntarealer også i fremtiden foreslås disse regulert til uteoppholdsareal med begrensning for oppsetting av gjerder. I tråd med gjeldende regulering foreslås en turvei innenfor planområdet, langs Paal Bergs vei. 2

3 FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Kapittel 1. Bakgrunn 2. Planstatus og rammebetingelser 3. Beskrivelse av planområdet 4. Beskrivelse av planforslaget 5. Planforslagets virkninger for omgivelsene 6. Medvirkning/forhåndsuttalelser Eksisterende situasjon Fremtidig situasjon ved full utbygging i henhold til planforslaget 3

4 1. BAKGRUNN Sakens forhistorie Det har tidigere vært behandlet flere forslag til utbygging av Rykkinnveien 100 hvor Helseheimen ligger, inkludert de to tomtene i nordvestre hjørne av planområdet. Disse ble behandlet i 2003 og Et nytt forslag til detaljregulering uten tomtene i nordvest ble sendt kommunen i juni 2011, men Planutvalget vedtok å ikke fremme saken. 1. Sak 004/03: Reguleringsforslaget for Helseheimen foreslo en utbygging med lavblokker i 3-5 etasjer, til sammen ca. 150 boenheter og ca m² bruksareal. Reguleringsforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn, men ble ikke fremmet under annen gangs behandling. Hovedankepunktene den gang var at allmennyttig formål var for lite, off. vei sør for Helseheimen burde tas ut (men at atkomst til off. bebyggelse i øst ble sikret), den historiske veien ble innregulert og at boligutbyggingen ble redusert vesentlig. 2. Sak 001/03: Prosjektet i nordvest ble heller ikke fremmet ved førstegangsbehandlingen i hovedsak på grunn av for konsentrert bebyggelse i et usentralt og sårbart landskap. Illustrasjonsmaterialet viste konsentrert bebyggelse i form av 4 lavblokker, til sammen ca. 25 leiligheter. Dessuten var prosjektet avhengig av atkomst vist i reguleringsforslaget for Helseheimen. 3. Sak 068/07: Forslaget omfattet også Løvenskiolds eiendom i øst. Planskissene la opp til betydelig boligbebyggelse, boenheter, utvidelse av Helseheimen og i et av forslagene nytt sykehjem. Flertallet i Plan- og miljøutvalget ga kun tilslutning til en liten utvidelse av planen, vedtak av : Gjeldende regulering opprettholdes, men en begrenset boligutbygging i sørvest, bolig med service like nordøst for Helseheimen, samt utvidelse og oppgradering av institusjonen, kan aksepteres. Føringene i rådmannens konklusjon forutsettes ivaretatt. 4. Sak 011 /11 Planprogram for området ble av Formannskapet fastsatt slik: Planprogram, dokument , fastsettes som grunnlag for utarbeidelse av reguleringsplan med konsekvensutredning. Reguleringsplanen utarbeides med hovedformål offentlig eller privat tjenesteyting. I bestemmelser og ved avtaler/vedtekter må det sikres at boligene er knyttet til alder og/eller nærmere angitte pleiebehov etter skriftlig samtykke med kommunen. Reguleringsplanen er avhengig av avtale om offentlig/privat samarbeid med tinglyst heftelse, og kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen For å sikre at vedtekter og erklæringer tinglyses, skal det inntas en rekkefølgebestemmelse i reguleringsplanen. En slik bestemmelse skal fastsettes ved at det utarbeides en utbyggingsavtale parallelt med planarbeidet. 5. Sak 241/11: Forslaget til detaljregulering med konsekvensutredning omfattet bare gnr 94 bnr23, Rykkinnveien 100. Etter rådmannens negative innstilling gjorde Planutvalget følgende vedtak : 1) Reguleringsplan for Rykkinnveien 100, planid , fremmes ikke, jf. plan- og bygningslovens ). Planutvalget imøteser et nytt forslag basert på at det kan realiseres inntil 70 omsorgsboliger bak helsesenteret. Området reguleres til boligformål, slik at omsorgsboligene kan seksjoneres og selges. Det henvises til pkt. 3 og 4 i Formannskapets vedtak av

5 Aktuelt reguleringsforslag Eineåsen Eiendom AS har som tiltakshaver engasjert Meinich Arkitekter AS til å lage et detaljreguleringsforslag for utvidelse av Fram Helserehab med ca m² institusjonsarealer og etablering av ca. 70 omsorgsboliger i tilknytning til senteret. Målet for plantiltaket er å: utvikle byggeområder for offentlig eller privat tjenesteyting ( herunder utvidelse av eksisterende bygningsmasse for helserehabilitering) og boliger (omsorgsboliger) for salg. tilrettelegge for trygg og effektiv trafikkavvikling, herunder internveier, gang- /sykkelveier, varelevering og parkeringsløsninger. tilrettelegge gode utearealer for pasienter og eldre. Saksgang hittil Informasjonsmøte for naboer, velforeninger og interesserte på Fram Helserehab der den første planskissen ble fremlagt Brev med justert planskisse sendt til dem som deltok på informasjonsmøtet Reguleringsforespørsel med skisseforslag sendt Bærum kommune Rådmannens innstilling vedr reguleringsforespørselen oversendt Plan- og miljøutvalget Plan og miljøutvalgets prinsippvedtak vedr reguleringsforespørselen Forslagstiller møter Plan- og miljøavdelingen der resultatet av avholdt arkitektkonkurranse om nye omsorgsboliger og tilbygg til institusjonen ble presentert Anmodning om oppstartsmøte vedlagt beskrivelse og illustrasjoner sendt Bærum kommune Referat fra oppstartsmøte Forslag til planprogram oversendt Bærum kommune for utleggelse til offentlig ettersyn Kunngjøringsannonse i Asker og Bærum Budstikke samtidig med varslingsbrev til naboer, berørte og offentlige etater vedr. detaljregulering av eiendommen. Planprogrammet ble samtidig annonsert utlagt til offentlig ettersyn i 8 uker frem til Forslag til planprogram justert for innkomne bemerkninge, oversendt kommunen for fastsetting Rådmannens innstilling om fastsetting av planprogrammet Plan- og miljøutvalget fatter vedtak om fastsetting av planprogrammet Formannskapet fatter vedtak om fastsetting av planprogrammet Informasjonsside på internett om planleggingen åpnet for publikum Forslag til detaljreguleringsplan for gnr 94 bnr 23 oversendt Bærum kommune Rådmannens innstilling vedr. forslaget til reguleringsplanen foreligger Planutvalget gjør iht plan- og bygningslovens vedtak om ikke å fremme reguleringsplanen, men utvalget imøteser et nytt planforslag. 5

6 Kunngjøringsannonse i Budstikka og på kommunens hjemmeside samtidig som varslingsbrev sendes naboer, berørte og offentlige etater vedr. oppstart av nytt privat forslag til detaljregulering av eiendommen Brev fra Akershus Fylkeskommune vedr. verneinteresser. Basert på tidligere innsendt planforslag Nyttreguleringsforslg innsendes Avklaringsmøte med fylkeskommunen og kommunen vedr. utforming og vernespørsmål Avklaringsmøte med fylkeskommunen og kommunen vedr. utforming og vernespørsmål Møte med ordfører og varaordfører for å gjennomgå det kompromissforslag som var resultat av møte med Bærum kommune og Akershus fylkeskommune, kulturminneseksjonen Drøftet forholdet rundt bebyggelse langs Paal Bergs vei Reviderte skisser for utforming av planen innsendes. Uten bebyggelse langs Paal Bergs vei Bærum kommune oversender skisser til Akershus fylkeskommune for revidert uttalelse Nytt brev fra Akerhus fylkeskommune vedr. utforming og vernespørsmål Nytt reguleringsforslag innsendes. 6

7 2. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, fastsatt av MD tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensynet til gående og bevegelseshemmede, tilknytning til hovedveinettet, grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter. Lav parkeringsdekning ved god kollektivdekning. Det vektlegges løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter, hvilket innebærer økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by og tettstedsområder, og at utbyggingshensyn kan tillegges større vekt enn vernehensyn. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, fastsatt av MD , skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Retningslinjene skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal eller dersom omdisponering av areal egnet for lek og opphold fører til at hensyn i forhold til at det finnes arealer i nærmiljøet som er store nok og egner seg for lek og opphold ikke kan ivaretas i forhold til dagens eller fremtidens behov. Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming, fastsatt av MD innebærer en inkluderende planlegging og utforming av produkter og omgivelser. Universell utforming legger til grunn mangfoldet av mennesker og tilstreber løsninger som kan brukes av alle. Retningslinjene skal legges til grunn for all planlegging etter plan- og bygningsloven. Følgende skal etterstrebes: a) I byer og tettsteder planlegges ny utbygging lokalisert til eksisterende sentra og knutepunkter i kollektivsystemet for å bedre tilgangen til aktiviteter og service. I planleggingen tas det særlig hensyn til den delen av befolkningen som har lavest mobilitet. b) Byggeområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst til alle bygninger, og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. c) Utearealer, herunder felles utearealer i tilknytning til boligbygning, utearealer for skoler og barnehager, fellesområder, offentlige områder m.m., planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. d) Arbeidsplasser, omsorgstilbud og boliger for grupper med behov for særlig tilrettelegging planlegges lokalisert på bakgrunn av en samlet vurdering av konsekvenser knyttet til brukbarhet, sosial inkludering, utbyggingsmønster, transport, lokalklima m.m. e) Transportinfrastruktur planlegges utformet og tilrettelagt slik at den kan brukes av alle, i så stor utstrekning som mulig. f) Nye og eksisterende friområder og friluftsområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. Akershus fylkesplan / fylkesdelplaner Fylkesplanen har ikke konkrete føringer for planområdet. Fylkesdelplanen for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus omtaler i generelle former de tema som behandles i Bærum kommuneplan og kommunedelplanen for kulturminner og kulturmiljø , samt de arkeologiske registreringer som er utført i planområdet høsten

8 Gjeldende kommuneplan Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Det aktuelle planområdet er avsatt til øvrige eksisterende boligområder m.v. (kategori 3) (ca 45.5 daa). Årsaken til at delen av planområdet som består av kategori 3 øvrige eksisterende boligområder m.v., er fordi institusjoner o.l. fikk kategori 3 i sist revidering av kom.planen. Det samme gjelder området helt nordvest da en ikke har tatt stilling til hvilken utbyggingstype eller om utbygging er egnet i det hele tatt. I dag er de to parsellene i nordvest registrert med fritidshus/sommerhus. Gjeldende regulering for Sjømennenes Helseheim med turvei langs Paal Bergs vei, ble vedtatt Hoveddelen av området ca 43,3 daa er regulert til allmennyttig formål privat institusjon. Nordre del av eiendommen på ca 40 daa er regulert til friluftsområde som del av Marka. Området helt i nordvest er uregulert. I søndre del, langs Paal Bergs vei, er det en regulert turvei som del av en planlagt forbindelse mellom Gommerud og Rykkinnveien. Turveien er ikke opparbeidet. Deler av området i sørvest ble omregulert til 9 frittliggende eneboliger. Status for gjeldende regulering av området. Innenfor planområdet vises reguleringsplan for Sjømennenes Helseheim med turvei langs Paal Bergs vei vedtatt godkjent (plan nr ). Resterende del av planområdet er uregulert. 8

9 Reguleringsplan for Sjømennenes Helseheim med turvei langs Paal Bergs vei Hoveddelen av området er regulert til allmennyttig formål privat institusjon. Nordre del av området er regulert til friluftsområde som i dag omfattes av Marka. Søndre del, langs Paal Bergs vei, er det innregulert turveiforbindelse som er en del av en planlagt forbindelse mellom Gommerud og Rykkinnveien. Turveien er fremdeles ikke opparbeidet. Deler av planen i sørvest har i ettertid blitt omregulert til 9 frittliggende eneboliger. Reguleringsplanen for Del av Sjømennenes Helseheim (plan nr ) ble vedtatt godkjent Det fradelte areal ble den gang vurdert å ha en beliggenhet som ville være helt avgrenset fra de utomhusarealer som naturlig ble benyttet av Helseheimen. Reguleringsplan for Sjømennenes Helseheim av (Plan nr ). I forbindelse med dette planarbeidet ble det i reguleringsplanen til Sjømennenes Helseheim fjernet følgende setning i bestemmelse 3: Eiendommen tillates bebygget ytterligere med inntil 600 m² grunnareal i maksimalt 4 etasjer. Vedtaket ble den gang gjort av hovedutvalget for tekniske tjenester , og behandlet som mindre vesentlig endring. Det forelå bekreftelse fra Sjømennenes Helseheim på at nevnte kunne slettes under forutsetning av at foreliggende plan lot seg gjennomføre. Det er ingen nærmere begrunnelser for opphevelsen, bortsett fra at eiendommen hadde planer om bygging av personalboliger, men som i ettertid ikke ble vist seg å være behov for. Den sørvestre delen av eiendommen ble altså i stedet regulert og solgt som småhusbebyggelse (9 eneboliger). Planen åpner derfor ikke opp for mer institusjonsbebyggelse enn dagens. Det ble for øvrig påpekt at dersom Helseheimen imidlertid ønsket utvidelse måtte Rykkinnveien fram til Busoppveien utvides med 8 m regulert bredde. Relevante politiske vedtak Formannskapets vedtak av vedrørende fastsettelse av planprogram til kommuneplanens arealdel signaliserer at kommunen ønsker en betydelig dempet boligvekst i Bærum utenom Fornebu-området. Fellesforslag fra Venstre, Høyre og Krf vedtok blant annet følgende endringer: Kommunen legger opp til en balansert utvikling i arealstrategien for perioden 2008 til 2020, med en betydelig begrensning av videre utbygging utenom Fornebu og aksen Sandvika-Vøyenenga. Måltallet på maksimalt 800 boenheter skal være inklusive Fornebu. Utbyggingsprosjekter kan gjennomføres når så vel kommunaløkonomiske og trafikale forhold tillater det. Det innebærer en vesentlig dempet befolkningsvekst i Bærum utenom Fornebu-området. Bærums kvaliteter som overveiende grønn og landlig kommune skal ivaretas, med preg av store grøntområder, gode biologiske ferdselsårer mellom fjorden og marka, og et mangfold av små trivelige lokalsentre. 9

10 Aktuelle politiske vedtak Plan- og miljøutvalget gjorde følgende vedtak i sak 094/09 Rykkinnveien 100-Eineåsen- Prinsippavklaring etter Plan- og bygningsloven 30 1.ledd.: 1. Gjeldende formål opprettholdes, men det aksepteres en skånsom tilpasset utvidelse av helsesenteret inntil m² samt utbygging av inntil 70 omsorgsboliger i tilknytning til helsesenteret. (Enstemmig vedtatt) 2. En begrenset boligbebyggelse langs Paal Bergs vei vurderes i det videre arbeid. (Vedtatt med 4 mot 1 stemme (V)) Plan- og miljøutvalget gjorde følgende enstemmige vedtak i sak 002/11 Rykkinnveien 100- Fastsetting av Planprogram: 1. Planprogram, dokument , fastsettes som grunnlag for utarbeidelse av reguleringsplan med konsekvensutredning. 2. Reguleringsplanen utarbeides med hovedformål offentlig og/eller privat tjenesteyting. Saken sendes formannskapet. Formannskapet gjorde følgende enstemmige vedtak i sak 011/11 Rykkinnveien 100 Fastsetting av Planprogram: 1. Planprogram, dokument , fastsettes som grunnlag for utarbeidelse av reguleringsplan med konsekvensutredning. 2. Reguleringsplanen utarbeides med hovedformål offentlig og/eller privat tjenesteyting. 3. I bestemmelser og ved avtaler/vedtekter må det sikres at boligene er knyttet til alder og/eller nærmere angitte pleiebehov etter skriftlig samtykke med kommunen. 4. reguleringsplanen er avhengig av avtale om offentlig/privat samarbeid med tinglyst heftelse, og kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen. 5. For å sikre at vedtekter og erklæringer tinglyses, skal det inntas en rekkefølgebestemmelse i reguleringsplanen. En slik bestemmelse skal fastsettes ved at det utarbeides en utbyggingsavtale parallelt med planarbeidet. Planutvalget gjorde følgende enstemmige vedtak i sak 241/11 Rykkinnveien Reguleringsplan for Rykkinnveien 100, planid , fremmes ikke, jfr.plan- og bygningslovens Planutvalget imøteser et nytt forslag basert på at det kan realiseres inntil 70 omsorgsboliger bak helsesenteret. Området reguleres til boligformål, slik at omsorgsboligene kan seksjoneres og selges. Det henvises til pkt. 3 og 4 i Formannskapets vedtak av Øvrige rammebetingelser Forslagsstiller har i samarbeide med Akershus Fylkeskommune oppfyllt undersøkelsesplikten i henhold til kulturminnelovens 9. Pågående planarbeid Forslagsstiller har ikke kjennskap til at det foregår annet planarbeide i nærområdet. 10

11 3. PLANOMRÅDET Planforslaget omfatter arealet mellom Paal Bergs vei og Eineåsen, en sørvendt skråning med helling mellom ca. 1:2 og 1:7, brattest i nord. Planområdet omfatter ikke arealer nord for markagrensen. Dette er tatt ut som følge av innspill fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Nordre del av planområdet er bratt, mens terrenget flater noe ut nærmere Paal Bergs vei. Deler av området sør for Helseheimen er parkmessig opparbeidet, ellers består området i det alt vesentlige av blandet skog. Eiendomsforhold Gnr. 94/23 eies av Eineåsen Eiendom AS, ca. 72,928 daa, hvorav ca 43,203 daa inngår i planforslaget. Del av gnr 94/69, turvei langs Paal Bergs vei ca. 1,4 daa eies av Bærum kommune. Eksisterende institusjon har i lengre tid vært leid ut til en privat institusjon. I dag driftes institusjonen av Fram helserab AS, som tidligere het Sjømennenes Helseheims Rehabiliteringssenter AS. Fram helserehab AS er plassert i den offentlige spesialisthelsetjenesten med Helse Sør-øst RHF som avtalepartner. Både Fram helserehab AS og Eineåsen Eiendom AS er eid av SAM Holding AS. Familien Mellemberg v/ Svein Arild og Ellen Mellemberg, samt døtrene Kristin Mellemberg og Lisa Mellemberg, er eneeier i alle disse selskapene. Beliggenhet, størrelse og bruk Planområdet ligger i fallende sydvendt terreng ved Eineåsen nord for Paal Bergs vei, med meget gode sol og utsiktsforhold. Området avgrenses i syd av Paal Bergs vei, i øst av regulert skoletomt, i nord av markagrensen og i vest av eldre eneboligbebyggelse. Området som inngår i detaljreguleringsforslaget er gnr. 94/23 ca m2, pluss del av gnr. 94/69 ca m² for regulert turvei langs Paal Bergs vei. Til sammen m2 Området med påstående bebyggelse med et bruksareal på m2 (tidligere Helseheimen) nyttes i dag av Fram Helserehab til helserehabilitering for ca 52 døgnbrukere og ca 20 dagpasienter til sammen ca 72 brukere og ca 50 ansatte. Omkringliggende områder/strøkets karakter Strøket utgjør en sydvendt, delvis bebygget overgangssone mellom bebyggelsen i Rykkinnområde og Marka. Arealene vest for planområdet er bebygget med småhus med atkomst fra Rykkinnveien som 11

12 også fungerer som atkomst for Fram Helserehab. Den andre siden av Paal Bergs vei, syd for planområdet, er bebygget med rekkehus i 2 etasjer. Arealene øst for planområdet er ubebygget og skogkledd og i nord ligger marka med Eineåsen med bratte sydvente skrenter. Trafikk Planområdet har adkomst via Rykkinnveien. Rykkinnveien er en blindvei som stopper ved Helsesenteret. Veien går 470 meter gjennom et eneboligområde hvor det er fartssone 30 km/t og fartshumper. Veien er ca. 3,5 meter bred og stiger mot plan-området. Rykkinnveien har flere adkomster til eneboligene langs veien, men ikke fortau. Området oppleves som stille og rolig. Det finns totalt 20 p- plasser ved helseheimens hovedinngang, hvorav 1 er avsatt for funksjonshemmede. Varelevering skjer også ved hovedinngangen. Sør for planområdet går Paal Bergs vei (fv 602). Denne har tofelts vei med kjørebanebredde på 6,5 meter og fortau på søndre side som er 2,5 meter bredt. Fartsgrensen er 50 km/t. Det er godt med gangveier i nærområdet og en regulert turvei går gjennom tomta langs Paal Bergs vei. Bærum kommune har utarbeidet en strategi for hovedsykkelveinettet i kommunen. Planområdet ligger drøye 1 km nord for hovedsykkelveinettet. Trafikkgrunnlag Trafikktall for Paal Bergs vei og en del av Rykkinnveien er hentet fra Bærum kommunes kartportal. Det foreligger også en trafikktelling fra 2007 i krysset mellom Paal Bergs vei og Munins vei som ligger ved Rykkinn kjøpesenter. Fra trafikktellingen ble det beregnet at ÅDT i Paal Bergs vei nord for kjøpesenteret var 3800 kjøretøy/døgn, dette viser godt samsvar med trafikktallene fra Bærum kommune. Kart som viser ÅDT i Paal Bergs vei og en del av Rykkinnveien Som følge av at Paal Bergs vei inngår i et lukket veisystem vil trafikkmengden avta jo lengre inn i systemet en kjører. Statens Vegvesen (SVV) anslår at ÅDT er omtrent 1000 kjøretøy per døgn rett sør for planområdet. På bakgrunn av at det er kapasitet til totalt 60 inneliggende brukere samtidig per døgn på helsesenteret, og at liggetiden er anslagsvis 3 uker, beregnes trafikken til og fra planområdet å være 60 bilturer per døgn, i dagens situasjon. 12

13 Kollektivtrafikk Det er to holdeplasser nær planområdet, Rykkinn og Eineåsen Til Rykkinn holdeplass er det ca. 150 meter fra planområdet og ca. 100 meter til Eineåsen holdeplass. Det er bussholdeplasser kun på innsiden av Paal Bergs vei ettersom rutene bare kjører i en retning. Følgende bussruter trafikkerer Paal Bergs vei: 151- Rykkinn ekspress: Rykkinn - Sandvika - Oslo bussterminal - 4 avganger i timen på hverdager i begge retninger 152- Rykkinn ekspress: Rykkinn Kolsås Lysaker - Oslo bussterminal (Pendelrute): Hverdager 18 avganger fra Rykkinn mellom kl og 13 avganger til Rykkinn mellom kl Ullevål ekspressen: Rykkinn Hamang Majorstuen - Ullevål (Pendelrute): Hverdager 5 avganger fra Rykkinn mellom kl og 3 avganger til Rykkinn mellom kl Bekkestua/Snarøya - 1 avgang i timen på hverdager i begge retninger. Trafikksikkerhet Fartssone 30 km/t og fartshumper i nåværende adkomstvei til planområdet sikrer et lavt fartsnivå her. Det ble ved befaring også observert en liten trafikkmengde til og fra området. Ulykkestatistikk fra SVV viser at det har skjedd én alvorlig ulykke i Paal Bergs vei i nærheten av planområdet. Denne skjedde i desember 2004 i svingen ved Anna Kreftings vei. Landskap, vegetasjon Bak dagens institusjon, som ligger på ca. cote 170, stiger terrenget gradvis brattere opp til toppen av første åsrygg på ca. cote Deler av dette er så bratt at det er mindre større vegetasjon, og et høyt belte langs åsryggen fremstår som en bergvegg. Planområdet går dog ikke høyere enn til ca. cote , hvor markagrensen ligger. Frem til dette området er det større vegetasjon og slakere terrengstigning, ca 1:3. Foran institusjonene faller landskapet slakere ned til Paal Bergs vei på ca. cote 150. På forsiden er landskapet er det mindre vegetasjon, og mer kultivert landskap. Det er i hele området en blanding mellom løvtrær og bartrær, begge med til dels stor høyder. Vi viser her illustrasjoer fra vinter (2011) da de fleste bygninger ikke vil vises på bilder tatt om sommern: 13

14 Eksisterende situasjon. Bildet er tatt fra toppen av slalombakken ved Kirkerudbakken Skisenter. Eksist. situasjon. Tatt fra vestsiden av dalen i Gamle Jarenvei, ved Kveise (oppunder Svartoråsen). 14

15 Biologisk viktig område Eineåsen sydstup Området nord for hovedbygningen består av sørvendt rasmark med svært verdifull varmekjær lauvskog, heriblant grupper av hassel, lind, eik og osp. Her finnes også sjelden og sårbar innsektsfauna bl.a. mange sommerfuglarter som er avhengig av skrenter med varmekjær lauvskog og varmekjær blomsterflora. Rasmarken langs Eineåsen sidestilles i biologisk verdi med verdien av Enli naturreservat som grenser inntil dette biologisk viktige området i vest. En ny kartlegging av biotopen i 2008 har medført en utvidelse av det biologisk viktige området etter at det første gang ble kartlagt i Utvidelsen gir biotopen en større bredde, noe som medfører at biotopen strekker seg nesten ned til institusjonens bakre bygning. Nykartleggingen har også medført en oppgradering av verdien fra viktig til svært viktig dvs. nasjonal verdi (A-verdi). Nasjonalt viktig biologisk område (BVO-A) nord for Sjømennenes helseheim (210) og Enli naturreservat (96). Naturtyperegistreringen for lokalitet nr. 210 er vedlagt saken. 15

16 Eksisterende bebyggelse og kulturminner Synlige registrerte kulturminner i Bærum kommunes kulturminnearkiv. Kølaveien, en eldre gruvevei som ble benyttet til kjørevei for malm og trekull. Sjømennenes Helseheim er også registrert som kulturminne, i dag kalt FRAM helsereab. Sjømennenes Helseheim nå Fram helserehab, er tegnet av arkitektkontoret Blakstad og Munthe-Kaas som vant en konkurranse i Anlegget har en enkel og klar funksjonalistisk utforming og sto med sin karakteristiske tverrstilte hovedbygning ferdig i Bygningsmassen i 2-3 etasjer er godt vedlikeholdt, og rommer i overkant av m². Institusjonen ligger markant og monumentalt, mens området rundt ellers preges av småhusbebyggelse. Et begrenset parkanlegg nær bygningen, med enkelte markante tørrmurer av rullestein fra uren ovenfor bygningene, ble etablert sammen med anlegget, og deler at dette er fortsatt til stede. Tomten er vakkert beliggende under Gommerudåsen vest for Kolsås og nåes i dag gjennom en forlengelse av Rykkinnveien. Utsikten er storslått sydover med Tanumåsen i forgrunnen og videre like til Drøbaksundet. Vestover ser en innover Bærums- og Askeråsene og i øst ligger den ruvende Kolsåstoppen. Kulturminner Det var fra tidligere ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, men en ferdselsvei som kan stamme fra 1600-tallet krysser planområdet syd for bebyggelsen og er fortsatt synlig i skogholtet i sørøst. I forbindelse med reguleringsarbeidet har Akershus fylkeskommune gjort en registrering av automatisk fredete kulturminner på eiendommen ved maskinell sjakting av plenen i syd og overflateregistrering og prøvestikking i resten av området (se vedlegg). Det ble registrert to automatisk fredete kulturminner, en kokegrop og et rydningsfelt. I tillegg ble det registrert to nyere tids kulturminner. Kokegropen ligger 50 meter nord for Paal Bergs vei og 65 meter sørsørvest for hovedbygningen. Det ble tatt ut kullprøve fra strukturen som ved en C-analyse ble datert til førromersk jernalder, med kalibrert datering f.kr. Rydningsrøysen /steingjerde ligger rett nord for Paal Bergs vei og 95 meter sørvest for hovedbygningen. C-dateringer av trekullprøver av bjørk fra en av rydningsrøysene (F8) viste at den er fra middelalder. 3 røyser fra nyere tid ligger åtte meter nord for Paal Bergs vei og 85 meter sør for hovedbygningen. En rydningsrøys og et veifar ligger 60 meter nord for Paal Bergs vei og 40 meter sørøst for hovedbygningen. Veifaret er av kommunen registrert som kulturminne som kan stamme fra 1600-tallet. Ferdselsveien som krysser deler av planområdet kan være en gruvevei fra man hadde prøvedrift på funn av jernmalm. Alle funnene er gjort innenfor den opprinnelige gnr. 94 Gommerud. Det første leddet i 16

17 navnet består av mannsnavnet Gudmund og det siste leddet er rud. Rud betyr rydning i skog og er et navn som blir brukt på gårder som ble ryddet i perioden eller fra 1600 tallet og yngre. Gommerud er første gang nevnt i skriftlige kilder i Sosial infrastruktur Planområdet hører til inntaksområdet til Rykkinn barne- og ungdomsskole, en 3 parallell skole som består av Gommerud skole trinn og Berger skole trinn. Skolen har iflg skolemyndighetene ikke kapasitet til å ta flere elever enn den har i dag og som prognosene viser. Belset skole øst for Paal Bergs vei har god kapasitet til å ta flere elever, men siden dette er en ungdomsskole vil den ikke ha noen betydning for kapasiteten på barnetrinnene på Rykkinn skole. Det er Rykkinn skole som er den naturlige nærskolen for planområdet. I nærområdet syd for Paal Bergs vei ligger Berger svømmehall og Gommerud idrettsanlegg. Vest for planområdet ligger Barnelåven barnehage. Øvrige barnehager i nærområdet er Glitre, Berger og Belset. Privat service finnes i Rykkinn senter ved Munins vei. Offentlig service som bibliotek og grendehus finnes i senterets underetasje. I tilknytning til senteret er det regulert for en fremtidig T-banestasjon. Ved Økriveien i syd, ligger Bryn kirke og kirkegård. Vann og avløp Insititusjonen i planområdet er i tilknyttet direkte til ledningnett i Paal Bergs vei. Her ligger en 500 mm vannledning, 300 mm overvann, og 200 mm spillvann. Det er i dag ført vannledning frem til institusjonen med dimmensjon 150 mm. Overvann og spillvann er begge på 160mm. Bærum kommunes vann- og avløpskart, eksisterende situasjon 17

18 Barnetråkk Det er gjort henvendelse med vedlagt kart over planområdet til skoler, barnehager, idrettslag og speidere i området med sikte på registrering av eventuell bruk av planområdets utearealer. Ingen av de forespurte bruker parkarealene syd for bebyggelsen. Skolene opplyser at de ikke bruker noen del av området. Speiderne har pr. telefon opplyst at de benytter området nord for bebyggelsen til kveldsorientering. BVIF s langrennsgruppe opplyser at de jevnlig bruker stiene som atkomst til Eineåsenplatået og til langsgående forbindelse øst-vest. Av barnehagene som har besvart henvendelsen opplyser Belset barnehage at de bruker området bak bebyggelsen til turgåing, mens de øvrige opplyser at de ikke bruker denne eiendommen, men steinbruddet lenger øst i Eineåsen. Friluftsliv og rekreasjon Bærum kommunes turvei- og sykkelkart. Turveier vist med grønt, sykkelveier og skoler med rødt Området nord for Paal Bergsvei er et viktig friluftsområde. Her går mange stier opp på Gommerudfjellet og Eineåsen, og området er mye brukt til rekreasjon for alle aldersgrupper. Innenfor planområdet, nord for bakbygningen til eksisterende institusjon Fram helserehab, finnes i hovedsak en liten hovedsti som går langs kotene i terrenget og krysser planområdet i øst-vest retning. Det går i deler av planområdets bredde en mindre sti, parallelt med hovedstien, men noe lenger ned. Fra en parkeringsplassen for Fram helserehab, helt vest i planområdet går en sti rett oppover, nordover opp til hovestien. Det samme gjelder øst i området hvor terrenget er noe mindre bratt. Stiene er merket opp på illustrasjonsplanen planforslaget (dog med mindre tilpasninger til nye bebyggelsen). En tidligere gruvevei, trolig fra 1600-tallet, har gått gjennom området på nedsiden av dagens bebyggelse. Den er registrert som kulturminne og nyttes i dag som tursti. 18

19 Geotekniske forhold Planområdet har store høydeforskjeller med et forholdsvis sterkt nord/sør-hellende terreng. Deler av område kan ha høy risiko for ras, og med sin beliggenhet og høyde vil området kunne være utsatt for større snømengder. Det foreligger en risikoanalyse fra Norges Geotekniske Institutt vedr. faren for steinskred mot utbyggingsområdet og en rapport vedr. løse steinblokker i uren bak småhusbebyggelsen. Rapportene ble laget i 2008, og begge følger saken som vedlegg. Forslagsstiller har av andre årsaker endret plangrensene i vest slik at gnr. 76/27 og 76/81 som ligger bak småhusbebyggelsen ikke lenger omfattes av planforslaget. Kvartærgeologisk kart fra Norges geologiske undersøkelser (NGU) viser at området inneholder skredmateriale sentralt i nord, tynne strandavsetninger i sør og bart fjell helt i nord. Oversiktskartlegging av faresone for ras, vist med stiplet rød linje 19

20 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsforslagets hovedgrep Det foreslås en utvidelse av eksisterende institusjon i to retninger, to områder for omsorgsboliger nord for institusjonen, romslige grønne uteoppholdsarealer, samt ny adkomstvei med gatetun/adkomsttorg. Institusjonen tilbygges med nye fløyer mot vest og øst, og med et nytt tilbygg til eksisterende bakbygning/betjeningsfløy mot nord. Som følge av behovet for bedre adkomst ombygges institusjonen slik at den får hovedinngang fra øst fremfor vest. Adkomstveien er lagt fra høyeste tilgjengelige punkt i Paal Bergs vei, og frem til hovedinngang (gatetun) fra øst. Området for omsorgsboliger plasseres nært og bak eksisterende bygningsmasse. De enkelte soner er definert som henholdsvis Boliger (B1-B2), og Tjenesteyting/Bolig, utvidelse mot nord (T/B), og Tjenesteyting, eksisterende institusjon inkl. utvidelser (T). Det er lagt vekt på å bevare et stort grøntareal på tomtens sentrale og mest attraktive del, samt i området langs markagrensen (U1-U2). Dt er avsatt et areal til parkering (P). Planavgrensing Reguleringsforslaget omfatter de deler av gnr. 94 /23 som ligger i byggesonen og de deler av gnr. 94/69 som utgjør regulert turvei mellom Fram helserehab og Paal Bergs vei. Den del av eiendommen (29,725 daa) som ligger innenfor markagrensen er ikke medtatt. Reguleringsformål Planområdet foreslås regulert etter Plan- og bygningsloven til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg (PBL Nr.1): Tjenesteyting Bolig Bolig/Tjenesteyting Uteoppholdsareal 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL Nr.2):: Veg Fortau 3. Grøntstruktur (PBL Nr. 3): Turvei Bebyggelsens og områdets funksjoner Helsesenter (T1 og B/T): Eksisterende helsesenter ivaretas og videreføres som et sentralt og markert bygningsvolum som henvender seg mot grøntarealet i syd for å markere og opprettholde bygningens monumentale karakter. Helsesenteret foreslås regulert med en ny servicefløy mot vest, ett tilbygg mot øst og et tilbygg til bakbygning/betjeningsfløy mot nord. Med unntak for betjeningsfløy med tilbygg mot nord som åpnes for leiligheter er øvrige arealer nye felles- og behandlingsrom for institusjonen. Boliger (klausulert for omsorg) (B1, B2 og B/T): I nær tilknytning med enkel atkomst til helsesenteret (T1), foreslås 67 nye omsorgsboliger fordelt på ett bygg i 3 etasjer (B2), ett bygg i 4 etasjer (B1), samt tilbygg i tre etasjer til eksist. bakbygning (B/T). Bygningene er plassert langs med cotene og så lavt i skråningen som mulig, for å minimere inngrep i terreng og fjernvirkning. Bygningen lengst mot vest (B1) foreslås med en tverrstilt fløy som avgrenser det totale anlegget. Parkering og tekniske rom/renovasjon er plassert i sokkeletasjen under bygningene, som også opptar terrengfall og utgjør et mindre, men plant uteareal nært til bygningene (for bevegelseshemmede). Sokkeletasje og nederste boligetasjer ligger mørkt mot terreng i bakkant, og planløses deretter. Boligene er ment å tilbys beboere over 60 år, eller dokumentert pleietrengende, som ønsker å kjøpe egen aldersbolig / omsorgsbolig med mulighet for å motta et hjemmebasert pleie- og omsorgstilbud, og kunne skaffe seg tjenester og service fra Fram Helserehab. Boligene foreslås klausulert for å sikre at de som bor der har et reelt behov for denne type bolig. Vedr. de juridiske forhold rundt en slik klausulering henvises til brev fra Bærum kommune av , samt svar og redegjørelse fra Advokatfirmaet Torkildsen og Tennøe av 16. mai

21 Det vedlegges skisser for planløsning av omsorgsboligene, og perspektiver som viser sosiale møteplasser og oppholdsoner utvendig. Omsorgsboligene skilles fra vanlige boliger med at de dimensjoneres ikke bare som "tilgjengelig bolig", men løftes til standard "universell utforming", som omsorgsboliger generelt. Antatt vil det også dimensjoneres for, og/eller tilbys, utstyr som kan hjelpe også mer dårligstilte beboere. Det er sannsynlig at standarden i leilighetene generelt vil ligge høyere enn gjennomsnittet for omsorgsboliger, og man vil legge vekt på at de ikke får et intitusjonspreg. Etasjeplanene viser at blokkene kan løses med gode fellesarealer for hvert etasjeplan, men senere undersøkelser vil avgjøre om dette er hva målgruppen ønsker. Rommene kan også innholde funksjoner og birom for evt. betjente hjemmebaserte tjenester, eller til og med døgnbaserte tilbud. Det legges vekt på gode utearealer med varierte kvaliteter, fra naturlig ulent terreng for de som kan og vil holde seg spreke, til sentrale flate og møblerte uterom basert på rullende hjelpemidler. Utearealer (U1 U2): Eiendommen har et stort fortrinn mht. tilgjengelighet og bruk av utearealer som følge av sin nærhet til marka og de store arealer av uberørt og rik natur. Nesten 30 daa av eiendommen ligger innenfor markagrensen, og er av naturlige grunner ikke medtatt i planområdet, men ligger allikevel umiddebart tilgjengelig for områdets beboere. I tillegg avsettes også innenfor planområdet store arealer for å opprettholde det grønne preget, og samtidig ivareta et formelt utearealskrav. Langs markagrensen avsettes i tillegg nærmeste område med bredde på meter til en grønn sone. Utearealene består følgelig i hovedsak av det store sentrale arealet foran institusjonen (U1) på ca m2, samt arealet langs markagrensen og nord for all bebyggelse (U2) på ca m2. I arbeidet med planen er det lagt til grunn at det i tråd med kommuneplanens arealdel, bestemmelsenes 9.3, forutsettes avsatt minimum 100 m2 uteareal (MUA) pr. boenhet. Arealet skal ikke ha et gjennomsnittlig stigningsforhold over 1:3. Etter en nærmere snittstudie er det klarlagt at områdene U1- U2 tilfredsstiller kravet til stigningsforhold, henholdsvis langs østgrense og midt i området: Felt U1 avsettes som uteareal for institusjonen. Det omfatter det store sydvendte parkarealet på begge sider av «Kølaveien» fra institusjonen og ned til turveien langs Paal Bergs vei. For omsorgsboligene i felt B1-B2 og B/T avsettes felt U2 til uteareal. I tillegg kommer ca 400 m2 flatt og godt uteareal for bevegelseshemmede rundt bygningene over sokkeletasjen for parkering, og ca. 500 m2 ubebygget areal i B2. Medregnet min. 7 m2 på 38 balkonger i etasje disponerer følgelig de 67 omsorgsboligene et snitt på ca. 175 m2 uteareal pr. bolig. For å sikre mest mulig uteareal med best mulig kvalitet (som nevnt over) er U1 og U2 foreslått regulert som uteareal (grønt) fremfor som en del av B1-B2 med gul farge på plankartet. Store deler av U2 er registrert som viktig naturtypelokalitet som således også avsettes til fri utvikling, som anbefalt i Direktoratet for Naturforvaltnings Naturbase (Ref. Eineåsen sydstup). I forhold til tidligere forslag er nå byggeområdet for bolig (B1-B2) trukket utenfor den registrerte lokaliteten for biologisk mangfold. Området U2 er også egnet og medberegnet som et attraktivt og spennende uteoppholdsareal, uten at man forutsetter at området skal endres eller bearbeides. Man forutsetter følgelig at området brukes som friluftsområde som i dag, hvor også nye boliger gis nær og mer formell tilgang til dette. Utearealet kan deles i eiendommer, og medtas i beregningen som uteareal, sammen med feltene B1-B2 og B/T. Det foreslås allikevel i bestemmelsene kraftige restriksjoner for inngrep, slik at sårbare deler av utearealet forblir en uberørt sone. 21

22 Gårdsrom og gatetun: Området mellom institusjonen og de foreslåtte omsorgsboligene forutsettes opparbeidet til positive og mer urbane ute- og gårdsrom, hver med sin karakter, henholdsvis øst og vest for institusjonens tverrstilte fløy, hvor hovedinngangen ligger. Uterommene vil være en kontrast til planområdets store arealer med uberørt natur. Arealet rett utenfor inngangen til institusjonen forutsettes opparbeidet som gatetun, hvor biltrafikk og hastighet skal være på fotgjengernes premisser. Mot de to uterommene ligger også innganger og adkomst til omsorgsboligene, og garasjeanleggene. Omsorgsboligene vil ha trinnfritt hoved-inngangsforhold gjennom sokkeletasjen frem til heis og trapperommene. Sokkeletasjen som utgjøres av garasjeanleggene forutsettes utvendig og innvendig utført med materialer av høy kvalitet, og med tiltalende belysning, omramninger, gjennomgang osv. Omsorgsboligenes trapperom vil også være tilgjengelig fra uteareal og utvendige trapper i etasjen over, men dette er sekundære innganger. Arealoversikt Planområdets totale areal er m2. Arealer (over bakken, eksl. parkering): AREAL FELT BYA (inkl. balkong) BRA Institusjon eksisterende (Felt T1) m m m2 Institusjon utvidelse mot vest (Felt T1) 650 m m2 Institusjon utvidelse mot øst (Felt T1) 120 m2 400 m2 Omsorgsboliger 14 stk. (Felt B/T) Tilbygg, inkl bro) m2 700 m m2 Omsorgsboliger 38 stk. (Felt B1) m m m2 Omsorgsboliger 15 stk. (Felt B2) m2 600 m m2 Utearealer (Felt U1 x2) m m2 Utearealer (Felt U2) m2 Parekering (Felt P) 677 m2 Totalt alle felt (eks. veigrunn): m m m2 Parkeringsetasjer / boder: B1, U1: m2 Parkeringsetasjer / boder: B1, U2: m2 Parkeringsetasjer / boder: B2: 910 m2 Sum under bakken: m2 Totalt antall BRA i hele planområdet etter utbygging, både over og under bakken: m2 Bevaringsverdier Det har vært flere møter med Akershus Fylkeskommune vedr. løsninger for å ivareta anleggets verdi som kulturminne samtidig med en tidsmessig oppgradering. Siste uttalelse fra Fylkeskommunen av er søkt ivaretatt, slik at forslaget kan omforenes i de løsninger som nå fremlegges. (For en mer punktvis kommentar til Fylkeskommunens brev av henvises til avsnitt om "Bemerkninger", og forslagstillers reviderte kommentarer til disse.) Hovedbygningen med bueformet uteareal mot sydvest bevares. Bygningen gis et tilbygg i form av ny servicefløy mot vest og et tilbygg for flere pasientrom bak hovedbygningens østre del. Disse er underordnet eksisterende bygg, utført med saltak og utformet i samme materialer. Formspråk og detaljering bør gjenspeile samtiden. Innvendige bevaringsverdige elementer må kartlegges og avklares med kulturminnemyndighet før nye tiltak. Eksisterende bakbygning foreslås nå regulert til nå til bevaring, hvor det tillates et langsgående tilbygg i bakkant som kompensasjon for reduserte arealer andre steder. Dette muliggjør større dybde i bygningskroppen. Bakbygningen forutsettes allikevel begrenset i lengde og dybde (ref. uttalelse) slik at eksisterende bygningskropp blir det som i hovedsak blir synlig fra veien, dvs. fra sydøst og sydvest. Etasjehøyder og bredde på bakbygningen slik den fremstår i dag lar seg vanskelig forene med nye krav som institusjon, så bygningen foreslås regulert til boligformål som også var den opprinnelige bruken. Allikevel suppleres formålet Bolig med Tjenesteyting, noe som gir større frihet mht. endelig valg eller 22

23 kombinasjon av de to mulige bruksområdene. Både bakbygning og forbindelsesgang foreslås også nå bevart utvendig og vernes med hensynsone på plankartet. De forutsettes dog å kunne til en viss grad tilpasses nye krav. For eksempel med noe større vindusåpninger (evt. franske balkonger) mot syd for å sikre lovbestemt lysinnfall etc. Forslagstiller er innstilt på et videre samarbeid i byggesaken med kulturminnemyndigheten mht. nærmere utforming av de nye bygningsvolumene. Dette er sikret i forslag til bestemmelser. Det sikres også at potensiell innvendig verneverdig utforming og detaljer må kartlegges, dokumenteres og behandles sammen med kulturminnemyndigheten i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Kølaveien er en eldre gruvevei som ble benyttet til kjørevei for malm og trekull, registrert som kulturminner i Bærum kommunes kulturminnearkiv. Veien er markert på kommunale digitale kart og det er foreslått en 5 meter bred hensynssone med denne plasseringen for å ivareta veien. Det tillates at ny adkomstvei på ett sted krysser den gamle veien. Estetisk redegjørelse Ny utbyggingen vist i planforslaget utgjør ca m2 BRA over bakken i form av ny bebyggelse. Denne er forsøkt formet og plassert så skånsomt som mulig i forhold til fjernvirkning, eksisterende verneverdige bygning, og utearealenes form, vegetasjon og brukbarhet. Boligbebyggelsen bak institusjonen (B1+B2) er forutsatt i mørkere fasadematerialer og mer i ett med terreng og vegetasjon enn eksisterende institusjon. Bebyggelsen har flate tak og er lagt langs kotene i terrenget, men blokk B1 som er i 4 etasjer foreslås med en 3 etasjes fløy vinkelrett på hovedbygget. Blokk B2 og tilbygget i B/T foreslås i tre etasjer. Dette for at institusjonen i forgrunnen skal kunne fremstå som like monumental og karaktersterk som i dag. På grunn av terrengets stigning nordover er allikevel gesimser foreslått noe over mønet på institusjonen, dog med flate tak. Garasjeanleggene inder B1 og B2 utgjør en sokkeletasje og bidrar til å oppta terrengforskjeller, på samme måte som man ser på baksiden av institusjonen i dag. Dette demper høydevirkningen. Tilbyggene til institusjonen vil i større grad formes som en del av denne og støtte opp om dennes markante holdning. De skal fortinnsvis formes med et moderne detaljering som tydeliggjør forskjellen mellom opprinnelig bygg og senere endringer, men allikevel kunne utgjøre en samlet helhet mht. takform, materialer og farge. Tilbyggene underordnes opprinnelig bygning mht. høyder. På tomtens mest sentrale og attraktive del bevares et stort sydvendt uteareal (Felt U1). Dette er tenkt som et sluttet uterom, i større grad enn U2 som i realiteten vil være en bevart forlengelse av marka, slik det fungerer i dag. Alle uterom tenkes fritt tilgjengelig for almenheten. Grad av utnytting Planområdets terrengfall er en utfordring mht. å beskrive/styre områdets beregnede utnyttelse. Som følge av at bebygd areal (BYA) som mest brukt metode i nyere planer, har vi anvendt dette. BYA er i bestemmelsene brukt sammen med etasjetall og cotehøyder for definisjon av målbart/ ikke målbart areal. Styrende for foreslått utnyttelse er planutvalgets vedtak om 70 omsorgsboliger, og m2 utvidelse av institusjonen. Samlet er BYA=9,7% fordelt på hele planområdet, og BYA=10,8 når tomtearealet som medgår til veiformål holdes utenfor beregningsgrunnlaget. Kjøreadkomst Det foreslås ny adkomstvei med fortau (Standardklasse etter kommunens veinormal: A2, bruksområde: Bolig ÅDT, totalt 7,5 meters bredde) fra Paal Bergs vei frem til eksisterende og ny bebyggelse på eiendommen. Veien er lagt høyest mulig i terrenget nær planområdets østre grense for å gi traseen best mulige stigningsforhold, men også for å kunne betjene naboområdet mot øst, dersom dette en gang i fremtiden vil komme til utbygging. Adkomstveien er forutsatt privat, og er regulert som vei langs alle felter for å sørge for adkomst til samtlige dersom planområdet stykkes opp i forskjellige eiendommer. Den er forutsatt opparbeidet som en gjennomgående vei for fleksibilitet ved vedlikehold, utrykning, brøyting og renovasjon. For ikke å øke dagens trafikkbelastning med unødig gjennomkjøring både i 23